TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
Y DEL TRANSITO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA GUANARE

EXPEDIENTE 14.184.
DEMANDANTE BETTY CLEOTILDE PÉREZ DE MILIANI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 9.254.717.

APODERADO
JUDICIAL ELVIS ROSALES, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 31.786.

DEMANDADO RAÚL ANTONIO NOREÑA NOREÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.803.069.

APODERADO
JUDICIAL LUIS JAVIER BARAZARTE SANOJA, Abogado en ejercicio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 27.663.

MOTIVO DEMANDA DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA DEFINTIVA.

MATERIA CIVIL.
CONOCIENDO EN ALZADA del Juzgado Primero del Municipio Guanare, del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Juez Provisorio, Abg. Yajaira Figuera Dorante.

Han subido las presentes actuaciones, al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial, en virtud a la apelación interpuesta por la parte demandada, contra la Sentencia dictada por el Tribunal Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, la cual declaró con lugar la demanda de Resolución de Contrato en fecha 08/03/2004.
El Tribunal para decidir lo hace previo a las siguientes consideraciones:
El Dr. Hermes Harting, define el contrato de arrendamiento de la siguiente manera…
“…es un contrato consensual, sinalagmático perfecto, de buena fe y oneroso en virtud de la cual una persona llamada arrendador se obliga a mantener en la posesión pacífica y útil de un cosa mueble o inmueble, durante cierto tiempo a otra persona llamada arrendatario, mediante el pago de un precio…”.

Nuestro Código Civil, en su Artículo 1579, define el arrendamiento, como…
“...un contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.

El Artículo 1133 del Código Civil define al contrato como…
“…es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico…”.

En cuanto a los elementos necesarios para la formación del contrato el Artículo 1141 del Código citado señala que se requerirá las condiciones necesarias para la existencia del contrato como son: 1) Consentimiento de las partes, 2) Objeto que pueda ser materia del contrato, y 3) Causa lícita.
El Artículo 1134 señala que el contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral cuando se obligan recíprocamente.
En el presente caso nos encontramos con un contrato de arrendamiento donde cada una de las partes contratantes tienen obligaciones recíprocas, por lo tanto el contrato de arrendamiento es bilateral y, tiene como naturaleza jurídica que se trata de un derecho personal y no real, ya que el arrendatario es un poseedor o tenedor precario que para ejercer acciones posesorias las ejerce en nombre del propietario, ese contrato es a tiempo indeterminado porque hubo varias prorrogas.
También es importante hacer referencia en cuanto a las obligaciones que tiene el arrendatario que son dos las más importantes, como es: servirse de la cosa como un buen padre de familia y no subarrendar sin autorización expresa y por escrito del arrendador.
En lo referente a las obligaciones el arrendador, éste debe entregar en primer lugar la cosa arrendada con todos sus accesorios y todas las reparaciones efectuadas, conservarla para el fin para lo cual ha sido arrendada y mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa.
El día 07 de diciembre de 1999, se publicó en Gaceta Oficial de la República de Venezuela el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y entró en vigencia el 01 de enero del 2000, en su Artículo 1 establece que ese decreto Ley regirá el arrendamiento y sub-arrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a viviendas, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sea arrendados o subarrendados totalmente o por las partes.
Igualmente ese Decreto Ley tiene un capítulo referido al procedimiento judicial, la cual establece en el Artículo 35 lo siguiente…
“…en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el código de procedimiento civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en el sentencia definitiva. en dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
la negativa a la admisión de la reconvención no tendrá apelación. de ser opuestas las cuestiones previas por la falta de jurisdicción del juez o la incompetencia de éste, el tribunal se pronunciará sobre éstas en la misma oportunidad de ser opuestas o en el día de despacho siguiente, decidiendo el asunto con los elementos que se hayan presentado y los que consten en autos. de ejercer las partes el recurso de regulación de la jurisdicción y/o de la competencia contra la decisión que se haya pronunciado sobre la jurisdicción y/o de la competencia, éstos se tramitarán en cuaderno separado, y el proceso continuará su curso hasta llegar al estado de sentencia, en cuyo estado se suspenderá hasta que conste en autos la decisión del recurso interpuesto…”.

En el título XII, concretamente en el Artículo 88 de la misma ley dispone que las normas contenidas en el decreto ley, se aplicarán desde su entrada en vigencia, pero los procedimientos administrativos incursos seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo los cuales se inició su tramitación, en el que le sea aplicable.
El Artículo 94 señala que el presente decreto ley entrara en vigencia el 01 de enero de 2000.
De lo expuesto se desprende que el referido Artículo 35 establece expresamente una novedad en el sentido de que el demandado al momento de contestar la demanda debe oponer conjuntamente todas las Cuestiones Previas establecidas en el Código de Procedimiento Civil y todas las demás defensas de fondo, las cuales serán decididas en la Sentencia definitiva, es decir, que en el presente procedimiento al momento de contestar la demanda se debe oponer todas las cuestiones previas y demás defensas.
En el caso de marras nos encontramos que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, y el hecho controvertido es que la parte actora alega que el arrendatario se encuentra insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento, la parte demandada niega este hecho y afirma que efectuó una consignación de cánones de arrendamientos del mes de septiembre por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare, de esta Circunscripción Judicial. Alegó como punto previo, la inadmisibilidad de la acción en virtud a la falta de interés procesal para sostener el juicio de la parte actora, ya que el pago de pensiones insolutas están depositadas por ante una autoridad judicial y que la presente acción es contraria a derecho, según lo establecido en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, adverso, negó y rechazó la pretensión del accionante, ya que no hay mora como tampoco ha incumplido con los pagos de los cánones de arrendamiento. Consignó copia simple de la consignación por ante el Juzgado de Municipio del canon de arrendamiento. Igualmente, acompañó copia simple de un contrato de arrendamiento privado. A tales efectos se hace necesario revisar y valorar las pruebas promovidas y evacuadas por las partes, pero antes debe haber un pronunciamiento en cuanto a la defensa de referida a la inadmisibilidad de la demanda.
La defensa invocada por la parte demandada es la establecida en el Artículo 346, ordinal 11, donde el legislador estableció la prohibición expresa de admitir la acción propuesta, cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. De la interpretación de esta norma, se extrae que la Ley prohíbe, en determinados casos, admitir aquellas demandas que contienen pretensiones prohibidas, como sería el caso de que se demande un cobro de bolívares provenientes de obligaciones naturales o, cuando se demande por divorcio a un determinado cónyuge por una causal que no está establecida en el Artículo 185 del Código Civil.
En el presente caso, el Tribunal observa que la defensa ejercida por la parte demandada es que alega que no ha incumplido las obligaciones contractuales, ya que según lo expresa, ha consignado los cánones de arrendamiento por ante una autoridad judicial. Esta defensa no guarda relación con lo establecido en el Artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de el arrendador puede interponer la pretensión por ante los órganos jurisdiccionales, siempre y cuando se invoquen las causales establecidas en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que en el caso de autos, invoca la falta de pago de los cánones de arrendamiento, consagrada en el literal A del citado Artículo. De tal manera, que ese hecho es una cuestión de fondo que no puede ser decidida in liminis litis, en virtud de que las cuestiones de hecho, al ser examinadas por el sentenciador debe verificarse y determinarse por las pruebas aportadas en el proceso. Así se resuelve.
El hecho controvertido, lo constituye es el alegato de la parte actora, al afirmar que el arrendatario a incumplido con el pago de los cánones de arrendamiento y el demandado alega que los mismos han sido consignados en el Tribunal.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA
La parte demandada, a los fines de enervar la pretensión del accionante, al momento de contestar la demanda consignó copia fotostática del pago de los cánones de arrendamiento del mes de septiembre de 2003 por ante el Juzgado del Municipio Guanare, y en esta alzada consignó marcado “A” y “B”, copia certificada de ese legajo de consignación de alquileres.
En este sentido, el Tribunal, observa que no existe ninguna contradicción en cuanto a la cláusula octava y novena, la primera, referida a que el arrendatario debía pagar como canon de arrendamiento la cantidad de CIENTO TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 130.000,oo) mensuales, las cuales serían depositadas en una cuenta de ahorro N° 351-1282364, del Banco del Caribe, que el contrato empezaba a regir desde la fecha 19/08/2003 hasta el día 19/02/2004, y que la falta de pago de una mensualidad daría derecho a la arrendadora para demandar la rescisión del contrato y los daños y perjuicios.
Del expediente consta que la parte demandada efectuó la consignación del pago del canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2003, siendo consignado en una cuenta de ahorro que el Tribunal ordenó aperturar a nombre de la demandante en la entidad bancaria denominada Banfoandes, depositándose la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.260.000,oo).
De tal manera, que el Tribunal para determinar la oportunidad o el lapso dentro del cual la demandada efectuó la consignación de los canon de arrendamientos se observa, que el escrito fue recibido el día veintisiete (27) de octubre de 2003 y el veintiocho (28) de ese mes y año, el Tribunal ordenó aperturar la referida cuenta de ahorro a nombre de la demandada.
La Ley de Arrendamiento Inmobiliario en el Titulo VII, establece toda una normativa referida al pago por consignación, y en el Artículo 51, en forma expresa nos señala:
“…cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargue del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los Quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”

El Doctor Gilberto Guerrero Quintero, al comentar la anterior norma expresa, que el pago por consignación es un beneficio o derecho que concede la Ley de Arrendamiento Inmobiliario al arrendatario, en aquellos casos cuando el arrendador o propietario rehúse a recibir el canon que se encuentra vencido, en este caso debe ser consignada en el Tribunal de Municipio de la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de esa mensualidad.
Este derecho o beneficio según el Artículo 7 de la citada ley, es irrenunciable por el inquilino y por cualquier tercero interesado siempre que haga la consignación en nombre y descargo del arrendatario. La consignación inquilinaria es una forma excepcional de pago judicial y la ley prohíbe el desistimiento de ésta.
En el caso subjudice, al revisar la fecha de consignación inquilinaria nos damos cuenta o se verifica que ésta fue efectuada el día treinta y uno (31) de octubre del 2003, por ante la entidad bancaria denominada Banfoandes, según planilla de depósito N° 5992370, que cursa al folio 45 del expediente, y que posteriormente fue consignada en un legajo que cursa desde el folio 107 al 150 y que el Tribunal le da pleno valor probatorio para demostrar que efectivamente el inquilino efectuó la consignación del pago del mes de septiembre al arrendatario, pero que la misma no fue efectuada dentro los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, ya que el contrato de arrendamiento comenzó a regir desde el diecinueve (19) de Agosto del 2003 y el pago o consignación debió efectuarse dentro de los quince (15) días siguientes, es decir, fenecía el tres (3) de octubre de ese año, por lo tanto fue extemporánea la consignación inquilinaria. Así se resuelve.
La parte demandada estando dentro del lapso procesal para promover y evacuar pruebas, el día cinco (5) de Febrero del 2004, solicitó información a la Notaria Pública de Guanare, sobre la existencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes de este proceso. El Tribunal la admitió y el día veintiséis (26) de febrero de ese año, la Notaria Pública de Guanare envió la información al Tribunal de la causa remitiendo copias certificadas de tres (3) contratos de arrendamientos, siendo el último objeto del presente litigio, y el cual como se ha establecido en esta sentencia es a termino determinado y donde la parte actora enuncia la violación de cláusulas contractuales por parte del inquilino. Este Despacho, aprecia y valora los referidos contratos para demostrar la existencia de esa relación arrendaticia, que no es un hecho controvertido. Así se decide.
Solicitó la parte demandada información para que el Tribunal de la causa requiriera al Juzgado Segundo del Municipio Guanare, sobre la existencia de la consignación de alquileres efectuada por el demandado. Admitida la prueba el Juzgado Segundo remitió la información requerida. Este Juzgado aprecia esa información que demuestra la existencia de la misma y que cursa en copias certificadas en el expediente.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
La parte actora en el libelo de demanda promovió el contrato de arrendamiento, en copia simple la libreta de ahorro del Banco del Caribe, donde el arrendatario debía hacer los depósitos de los cánones de arrendamiento, en el lapso probatorio invocó el mérito favorable a los autos, el principio de la comunidad de la prueba y la confesión ficta del demandado.
En cuanto a la confesión ficta consta al folio 58 del expediente que la parte demandada avaló y ratificó la actuación de su cónyuge al momento de contestar la demanda, además en la presente causa no hubo confesión ficta porque al convalidarse esa actuación procesal la cual no fue atacada en forma inmediata la misma quedo convalidada y el Tribunal de la causa le garantizó al demandado el derecho a la defensa, contenido en el debido proceso que es desarrollado en el Artículo 49 del texto constitucional.
En lo referente al contrato de arrendamiento consignado el Tribunal ya emitió pronunciamiento en cuanto a su valor probatorio en lo referente al hecho controvertido de la falta o tempestividad de la consignación de las pensiones arrendaticias efectuadas por el demandado. En lo referente al principio de la comunidad de la prueba, este sentenciador es del criterio que una vez incorporada la prueba al expediente, esta ya no pertenece a la parte que la promueve, sino al proceso, en virtud que el Juez esta obligado a valorarla conforme lo establece el Artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
Por los motivos precedentes y por cuanto la parte demandada no logro enervar la pretensión de la parte actora, es que debe declarase procedente la resolución del contrato de arrendamiento bajo el fundamento que el arrendatario violó e infringió la cláusula contractual octava y décima del referido contrato, y por otra parte al haber violación de cláusulas legal contractuales no tiene derecho a gozar del beneficio de la prorroga legal establecido en el Artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Así se decide.

DECISION
Por los anteriores razonamientos este Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y Autoridad de la Ley DECLARA: 1) CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la ciudadana Betty Cleotilde Pérez de Miliani, contra el ciudadano Raúl Antonio Noreña Noreña; en consecuencia, éste deberá entregar el inmueble, conformado por una casa ubicada en la calle 12 entre carrera 10 y 11, casa N° 15 del Barrio La Arenosa de esta Ciudad de Guanare, libre de personas y cosas. 2) SE CONFIRMA la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Se condena en costas al recurrente (demandado) por haber resultado vencido en esta alzada, todo de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, al primer día del mes de octubre del año dos mil cuatro. Años 194° de la Independencia y 145° de la Federación.

El Juez Temporal,

Abg. Rafael Ramírez Medina
La Secretaria Temporal,

Abg. Jakelin Urquiola
En la misma fecha se dictó y publicó a las 2:28 p.m.

Conste,