TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

EXPEDIENTE C-363
DEMANDANTE COLAVITA TESTA, MICHELE, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.540.711.-

APODERADOS
JUDICIALES FRANCO PÉREZ, GILBERTO y ORAÁ FRANCO, JORGE ARCADIO, Inscritos en el Inpreabogado Bajo los N° 5.296 y 25.520, respectivamente.-

DEMANDADO
MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, de nacionalidad Siria y venezolano respectivamente, Mayores de edad, titulares de la cédula de identidad N° E-81.686.918 y V.-12.264.256, respectivamente.-

APODERADO
JUDICIAL CARO PÉREZ, JUAN ALCIDES, Inscrito en el Inpreabogado Bajo el N° 73.986.-

MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

MATERIA CIVIL.-

RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicio la presente causa por ante este Tribunal en fecha 09 de junio del 2005, cuando los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, alegando que su mandante dio en calidad de arrendamiento al demandado un bien inmueble de su exclusiva propiedad, consistente en un local comercial, con su respectiva mezanine, y un galpon, distinguido con el N° 4, ubicado en el N° 29-74 de la planta baja del edificio “LA TRINIDAD”, situado en la Avenida Alianza de la Ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado portuguesa, documento que fue autenticado por ante la Notaria Primera de la ciudad de Acarigua, en donde quedó asentado bajo el N° 60, Tomo N° 73 del año 1994, de los correspondientes libros de Autenticaciones. Estimando la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00).-
En fecha 15 de junio del 2005 (f-23), el Tribunal admite la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado.
En fecha 13 de julio del corriente año (f-26), comparecen los demandados, asistidos por el Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, dándose por citados en la presente causa. En la misma fecha le confiere poder apud acta, al Abogado asistente.-
En fecha 15 de julio junio del 2005 (f-28), el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado JUAN ALCIDES CARO, procede a contestar la demanda, y presentando RECONVENCIÓN, la cual la estimó en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).-
El Tribunal, por auto de fecha 18 de julio del 2005 (f-37), admite la reconvención, y fija el segundo (2°) día para que la parte actora conteste la reconvención.
Por escrito rielante al folio 38, fechado en 20 de julio del 2005, los Apoderados Judiciales de la parte actora, Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAA, proceden a contestar la reconvención, en la misma fecha, presentan escrito que riela al folio 40, donde promueven pruebas.-
Rielan al folio 44, por medio de auto, el Tribunal fija para el quinto (5°), día de Despacho para decidir.-

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
La presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, contra los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, fue tramitada por el procedimiento breve, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, que establece:
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…” (Subrayado y cursiva del Tribunal)

Ahora bien, pasa el Tribunal a establecer la relación en que quedó trabada la controversia, la parte actora aduce:
“…Nuestro mandante dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, …, un bien inmueble de su exclusiva propiedad, consistente en…, pero es el caso Juez, que los arrendatarios…, pese a haber sido notificados por nuestro mandante, el día 31 de Octubre del año 2.001, a través del Juzgado…, de su intención de no querer prorrogar el contrato de arrendamiento…, y transcurrido como sea el termino legal de su prorroga, deberán hacerle entrega del inmueble…, sin que a la fecha la haya realizado. Es por todas estas razones ciudadano Juez, que pese a todas las gestiones amigables realizadas por nuestro mandante, para lograr la devolución del inmueble, han sido inútiles, es que demandamos, como en efecto lo hacemos, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160. y 1.167 del Código Civil Venezolano “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO”…”

Por su parte la demandada en su oportunidad legal, arguye:
CAPITULO PRIMERO
Reconozco que mis representados suscribieron un contrato de arrendamiento con la actora.
Reconozco que el canon de arrendamiento actual es de Bs. 357.632 mensuales…
Niego, rechazo y contradigo las pretensiones del ciudadano…, que haya operado la prorroga legal en el contrato de arrendamiento suscrito entre la actora y mis representados, y en consecuencia, haya expirado la relación arrendaticia…

Es necesario para decidir, acudir al material probatorio, en conformidad con las disposiciones que regulan la carga probatoria (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil) y determinar cual de los litigantes probó sus respectivas afirmaciones:
La parte actora:
Junto con el libelo de demanda:
• Poder especial (f-03), Marcado “A”, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, confiere PODER ESPECIAL, a los Abogados GILBERTO FRANCO PEREZ y JORGE ARCADIO ORAA FRANCO, debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, en fecha 20 de Abril del 2005, bajo el N° 42, Tomo 38 de los libros de autenticaciones. El Tribunal le confiere valoración probatoria para darle validez a cada una de las actuaciones presentadas por los abogados. Así se decide.-
• Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (f-5), Marcado “B”, entre MICHELE COLAVITA TESTA y MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, por un local comercial, con su respectiva mezanine, y un galpón, distinguido con el N° 29-74, ubicado en la planta baja del edificio “LA TRINIDAD”, situado en la Avenida Alianza de la Ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado portuguesa, documento que fue autenticado por ante la Notaria Primera de la ciudad de Acarigua, en donde quedó asentado bajo el N° 60, Tomo N° 73 del año 1994, de los correspondientes libros de Autenticaciones. El Tribunal le confiere valoración probatoria por ser una copia de un instrumento público, y da origen a la presente acción. Así se decide.-
• Copia simple de Resolución N° 02-2003 (f-9) Marcada “C”, emanada de la Oficina de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez, de este Estado, de fecha 28 de enero de 2003, donde se establece le canon de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (Bs. 357.632,00). El Tribunal le confiere valoración probatoria por no haber sido desconocido en su oportunidad procesal. Así se decide.-
• Copia Simple de Factura N° 00307 (f-12), Marcado “D”, de Michele Colavita, de fecha 10-02-05, por el canon de arrendamiento del mes de Enero del 2005, del local objeto de la controversia, por un monto de CUATROCIENTOS ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 411.276,00). El Tribunal le confiere valoración probatoria por ser una copia simple que no fue desconocida en su oportunidad procesal. Así se decide.-
• Expediente N° 136.01 de Notificación (f-13), Marcado “E”, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este estado, en fecha 31 de Octubre del 2001, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA le notifica a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, lo siguiente: “LE AVISO Y MANIFIESTO MI VOLUNTAD DE NO PRORROGAR EL MENCIONADO CONTRATO”. El Tribunal le confiere valor probatorio. Así se decide.-
• Copia simple de Telegrama y Recibo (f-30 y 21), Marcado “F” y “G” del Instituto Postal Telegráfico de fecha 30 de marzo del 2005, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA le participa a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI que ha transcurrido el plazo de prorroga legal, ya que tenia que hacer entrega del inmueble, y recibo de fecha 06 de abril del 2005, donde se informa que el anterior telegrama había sido entregado. El Tribunal le confiere valoración probatoria por no haber sido desconocido en su oportunidad procesal. Así se decide.-

La Parte Demandada:
En el lapso de promoción de pruebas:
• Factura 00307 (f-34), Marcado “A”, de Michele Colavita, fecha 10-02-05, por el canon de arrendamiento del mes de enero del 2005, del local objeto de la controversia, por un monto de CUATROCIENTOS ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 411.276,00). El Tribunal le confiere valoración probatoria. Así se decide.-
• Deposito del Banco Mercantil N° 00000349006390 (f-35), Marcado “B”, a favor de Michele Colavita, en fecha 08-03-05, por la cantidad de CUATROCIENTOS ONCE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 411.276,00). El Tribunal le confiere valoración probatoria. Así se decide.-
• Telegrama (f-36), Marcado “c” del Instituto Postal Telegráfico de fecha 30 de marzo del 2005, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA le participa a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI que ha transcurrido el plazo de prorroga legal, ya que tenia que hacer entrega del inmueble. El Tribunal le confiere valoración probatoria por no haber sido desconocido en su oportunidad procesal. Así se decide.-

SOBRE LA PRORROGA LEGAL
De un estudio de las actas que conforman el presente expediente, se constata que ciertamente el accionante, en fecha 31 de Octubre del año 2.001, notifica a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, tal como se constata en el expediente N° 136.01 de Notificación, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este estado, en fecha 31 de Octubre del 2001.
Circunstancia esta, que nos conlleva a analizar el lapso de prorroga legal establecido en Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 25 de Octubre de 1999, que entró en vigencia el 01 de enero del año 2.000, en su Titulo V, artículo 38, señala:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Quien decide observa que, de un simple cálculo matemático desde la fecha del inicio del contrato de arrendamiento, vale decir; 01 de enero de 1.994, hasta la fecha de notificación (31-10-01), habían transcurrido 08 años y 10 meses, lapso este que se ubica en el literal C, que indica: “…de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”.
Ahora bien, realizada la notificación del accionante de su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la misma venció en diciembre del 2.003, y la parte actora al recibir los cánones de arrendamiento del año 2004, y del mes de enero del 2005, tal como se constata de la factura N° 00307, originó una tacita reconducción, tal como se indica en el ultimo aparte de la norma supra indicada, que es del siguiente tenor:
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Ahora bien, si bien es cierto que tal como señala el extracto de la norma arriba copiado, “…Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”, no menos cierto es, el lapso de prorroga, correspondía a los años 2002 y 2003, por ser el tiempo de prorroga legal que se aplica al contrato de arrendamiento para el momento de la notificación, pues al notificar a los demandados su deseo de no prorrogar el tanta veces mencionado contrato, el accionante indica el tiempo de plazo fijo de duración del instrumento sinalagmático arrendaticio.-
En abono a lo anteriormente expuesto, la tacita reconducción que se puede describir de la siguiente manera:
Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita, o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continúe en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. La tácita reconducción supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo.

De todo lo anterior se colige, que en la presente causa no ha operado el lapso de Prorroga Legal, establecido en la norma supra indicada, por lo que forzosamente este Tribunal debe declarar SIN LUGAR, la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, contra los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI. Así se decide.-

SOBRE LA RECONVENCIÓN
Decidido lo anterior, pasa el Tribunal a decidir sobre la reconvención, y del tipo de contrato de arrendamiento, para de esta forma pronunciarse sobre la pretensión del demandado-reconveniente, quien en su escrito expone:
CAPITULO SEGUNDO
RECONVENCIÓN
…a tenor del articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, propongo la reconvencion, y en efecto, reconvengo a la parte actora, …, Para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal que:
1. que la prorroga legal en el presente caso no opera, por cuanto hubo tacita reconduccion y el contrato de arrendamiento se convierte en tiempo indeterminado.
2. el actor reconvenido había cobrado y recibido 14 pensiones de arrendamiento contado desde enero de 2.004 a febrero de 2.005.
3. el pago de las costas y costos procesales…

Señalando más adelante:
“Pretende la actora hacer cumplir el derecho de Prorroga legal establecido en el articulo 38 del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos, violentando la norma legal por cuanto la misma no procede en los contratos de arrendamientos a tiempo indeterminados siendo el caso que nos ocupa, un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO INDETERMINADO” por cuanto la misma a sufrido DIEZ (10) tacita reconducción…”

El Tribunal al respecto observa:
Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, contemplan el hecho que los arrendamientos celebrados por tiempo determinado, si el arrendatario continuare ocupando, o en posesión, la cosa después de vencido el termino, sin que el arrendador o propietario se oponga, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero en cuanto al tiempo se procederá como en los que hacen sin termino determinado.
A tal efecto, los artículos en comento, son del siguiente tenor:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

A la luz del contenido de los artículos infra señalados, se desprenden dos supuestos:
1. Si el contrato de arrendamiento no se estipuló sino, únicamente, que el lapso de duración es determinado lapso fijo, no hay duda de que, si al arrendatario se le deja ocupando el inmueble arrendado después de vencido el lapso fijo estipulado, el contrato continuará bajo las mismas condiciones, pero con la diferencia de que ya no será a tiempo determinado. En tal caso, estaremos ante un contrato cuyo lapso de duración es indeterminado, por haberse operado la tacita reconducción.
2. Si en el instrumento sinalagmático arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración y, así mismo, se establece que si antes de tanto tiempo ninguna de las partes manifiesta a la otra su deseo de no prorrogarlo, en tal caso el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado. Cada prorroga se entenderá como un plazo fijo.

En el caso bajo estudio, se observa que, de la CLÁUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…La duración del presente contrato sea de un (1) año, contado a partir del 1° de enero de 1.994, pudiendo ser renovado por periodos iguales, a menos que una de las partes de aviso a la otra con por lo menos SESENTA (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento de termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogarlo, llegada esa oportunidad, LOS ARRENDATARIOS, sin necesidad de notificación alguna deberán entregar el inmueble, totalmente desocupado y en el mismo estado en que lo recibieron…”

De lo anterior se colige, que efectivamente en el caso particular en estudio, la parte actora dio aviso a los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI, su voluntad de no prorrogar el presente contrato en fecha 31 de octubre del 2001, pero como se explicó anteriormente vencido el lapso de prorroga legal de dos años, es decir; en diciembre de 2.003, al haber la actora recibido los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2004, y enero del 2005, la accionante mantuvo su voluntad de continuar con la convención arrendaticia, originando una tacita reconducción y como consecuencia de ello, nos encontramos ante un contrato a tiempo determinado en aplicación de la segunda hipótesis o supuesto infra copiado. Así se decide.-
Decidido lo anterior y demostrado la pretensión no ajustada a derecho por parte del actor-reconvenido de demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento que dio origen a la presente controversia, la Reconvención propuesta por la parte demandada, debe prosperar. Y así se decide.

DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA contra los ciudadanos MAYADA HAMIH DE EL GARAMANI y FAUZI AL JARMANI CHARMKANI.-
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconveniente, Abogado JUAN ALCIDES CARO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los once días del mes de agosto del año dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-
El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho
La Secretaria

Carmen Elena Valderrama Durán
En la misma fecha se dictó y publicó a las 10:00 a.m.