TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
194° y 145°

EXPEDIENTE: N° 4876-2.004

I
De las Partes y sus Apoderados

DEMANDANTE: Empresa Mercantil INMOBILIARIA DIAMANTE, C.A.(INDIASA), inscrita en el Registro de Comercio que se llevo en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el día 30 de Noviembre de de 1978, bajo el Nro. 581, folios 161 al 167 del Libro de Comercio Nro. 07, y Representación que consta en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 30/05/2000 inserta por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nro: 71, Tomo 93-A y su representante legal ciudadano ANTONINO PUMA CIACERA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nro. 9.565.151 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL PARTE ACTORA: ABG. GUSTAVO CASTILLO GUTIERREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 69.553.

DEMANDADO: EDGAR VALERO ROMANO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N°5.947.544, de este domicilio.

APODERADO PARTE
DEMANDADA ABG. CARLOS ENRIQUE GARCIA GIMENEZ, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 92.470.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE Y COBRO DE BOLIVARES

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa, pasa este Tribunal a cumplir con el numeral tercero del mismo.

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Mediante libelo de demanda presentado ante este Tribunal, en fecha 28 de Octubre de 2004, por el ciudadano ANTONINO PUMA CIACERA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.565.151, de este domicilio, asistido en este acto por el abogado GUSTAVO CASTILLO GUTIERREZ, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 69.553, demandó el DESALOJO DE INMUEBLE al ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº 5.947.544, de este domicilio, donde solicita el desalojo de un inmueble ubicado en la Avenida España, Zona Industrial Acarigua, Zona B urbana, Estado Portuguesa, por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de agosto y Septiembre del año 2004,con los respectivos intereses moratorios, así como el pago de los cánones que se sigan venciendo hasta la total desocupación del referido bien inmueble, con el impuesto al valor agregado, costas y honorarios profesionales, igualmente la desocupación y entrega del mencionado bien con las respectivas solvencias de servicios públicos. Asimismo acompañó anexos donde avalan su pretensión. (Folios 01 al 17)

Admitida la demanda en fecha 01 de Noviembre de 2004, se ordenó el emplazamiento del demandado, librándose boleta de citación. (Folios 18 y 19)

En fecha 16/11/2004, compareció el ciudadano ANTONINO PUMA CIACERA, consignando diligencia donde Confiere Poder Especial al abogado GUSTAVO CASTILLO GUTIERREZ. (Folio 21)

En fecha 23/11/2004, Compareció por ante el Tribunal el Alguacil de este Juzgado, consignando Recibo de Citación debidamente firmado por el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, con fecha 23 de noviembre de 2004. (Folios 22 y 23)

En fecha 25/11/2004, compareció el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, asistido en este acto por el abogado CARLOS GARCIA, presentando escrito donde opone las cuestión previa número 11, y la Reconvención conforme al articulo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Vigente, en concordancia con lo previsto en los artículos 365 y 888 del Código Adjetivo Civil, a la empresa Inmobiliaria Diamante S.A., por los daños y perjuicios, generados a su persona por la acción dolosa e incumplimiento de sus obligaciones principales como arrendadora. Agregando a la mismas fundamentos del juicio planteado (Folios 24 al 29).

En fecha 26/11/2004, el Tribunal dicto auto donde no admite la reconvención formulada por el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, asistido en este acto por el abogado CARLOS GARCIA, por considerar el mismo, que dicha solicitud versa sobre objeto distinto al del juicio principal, no llenando los extremos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, así como del artículo 365 ejusdem. (Folios 31 Y 32)

En fecha 02/12/2.004 compareció el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, consignando diligencia donde Confiere Poder Apud-Acta Especial al abogado CARLOS ENRIQUE GARCIA GIMENEZ. (Folio 33)

Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, ambas partes presentaron sus escritos de promoción de pruebas (folios 34 al 46), siendo admitidas por el Tribunal en fecha 06/11/2004, reservándose el mismo su apreciación en la definitiva. (Folio 48)

Llegada la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente Causa, el Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones.

III
DE LOS TERMINOS DE LA CONTROVERSIA

La parte demandante en fecha 28 de Octubre de 2004, introducen por este Tribunal libelo de demanda en la cual expuso:

“Mi representada en fecha Quince (15) de Agosto del año 1.991, celebro Contrato de Arrendamiento por escrito a tiempo determinado con la Empresa Mercantil “ INDUSTRIAS VALVAL, C.A.”, debidamente inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa el día 23 de Julio del año 1.990, bajo el Nro. 64, folios 142 al 146 del Libro de registro de comercio N° 03, representada para ese entonces por los ciudadanos Jorge Valery Seguías y Edgar Valero Romano, venezolanos, mayores de edad, solteros, titulares de la Cédula de Identidad N°. 2.742.950 y 5.947.544, de este domicilio, tal como consta en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa en fecha 22 de agosto del año 1.991, inserto bajo el N° 74, Tomo N° 127 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada notaria … Posteriormente se celebro un nuevo contrato de arrendamiento entre mi representada Inmobiliaria Diamante S.A., pero directamente con el Ciudadano Edgar Valero Romano, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad Nro. 5.947.544, de este domicilio… y en donde la duración de dicho contrato iba desde el 01 de enero del año 1.994 hasta el 01 de enero del año 1.995… Posteriormente se realizaron renovaciones de dicho contrato de arrendamiento entre mi representada Inmobiliaria Diamante S.A., y Ciudadano Edgar Valero Romano, … en fecha 15 de diciembre del año 1.994, y en donde la duración de dicho contrato iba desde el 01 de enero del año 1.995 hasta el 01 de enero del año 1.996… a medida que pasaron los años se siguió renovando dicho contrato de arrendamiento, por periodos iguales de un año y en otros casos hasta en forma verbal, siendo la última renovación el día 30 de junio del año 2.003 hasta el 01 de julio del año 2.004… En el contrato de arrendamiento celebrado, específicamente en la ultima renovación… se estipulo un canon mensual de…(Bs. 235.000,00) mensuales,…El arrendatario le adeuda a mi representada INMOBILIARIA DIAMANTE S.A,… la cantidad de… (Bs.470.000,00) por concepto de Cánones de arrendamientos vencidos y no pagados, correspondientes a los meses de AGOSTO Y SEPTIEMBRE del año 2004, es decir , (Bs. 235.000,00) mas el porcentaje correspondiente al impuesto al Valor Agregado (15 por ciento)… Demando en nombre de mi representada INMOBILIARIA DIAMANTE S.A, al Ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, quien es venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la Cédula de Identidad N° 5. 947.544, de este domicilio, para que convenga en el DESALOJO del inmueble, … y en pagar los cánones de Arrendamientos correspondientes a los meses de AGOSTO Y SEPTIEMBRE, del año 2004 que el mismo arrendatario se comprometió a pagar por mensualidades vencidas … o en su defecto sea condenado por el tribunal por los siguientes conceptos: A)En pagar a mi representada la cantidad de …(Bs. 470.000,oo) por concepto de Cánones de arrendamientos vencidos y no pagados de los referidos meses de AGOSTO Y SEPTIEMBRE del año 2.004 y los intereses moratorios calculados prudencialmente por este tribunal,… B) En pagar los Cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la total desocupación o en la sentencia definitiva dictada por este tribunal o los que siguieren consumiendo hasta la total desocupación del referido Bien Inmueble a razón de (Bs. 235.000,oo)… C) De conformidad con el articulo 648 del Código de Procedimiento Civil, el pago de las costas y honorarios profesionales, equivalentes al 30 por ciento a la suma demandada… D) En la desocupación y entrega del referido Galpón…libre de personas y objetos, en el mismo buen estado en que los recibió y con sus respectivas solvencias de servicios públicos…” Acompaño recaudos (folios 01 al 17).

En la oportunidad de dar contestación a la demanda la parte demandada, asistida por el profesional del derecho abogado Carlos García, lo hace en los términos siguientes:

“Ciudadana Juez es cierto que mi persona suscribiese tal y como lo dice el demandante de autos, contrato de arrendamiento privado con la Sociedad Anónima denominada INMOVILIARIA DIAMANTE S.A, descrita suficientemente en los autos que conforman el presente asunto judicial, siendo que dicho contrato sucrito en fecha 15 de diciembre de 1994,condesaba una serie de cláusulas contractuales que debían regir la relación arrendaticia que por más de 10 años he venido manteniendo con la parte demandante…Así mismo, es cierto que ha medida que pasaron los años, se siguió renovando el contrato de arrendamiento privado mencionado, por periodos iguales de un año dando cumplimiento a lo condensado en la cláusula número cuarta, es decir, surtiendo la prorroga por un (1) año, en el periodo arrendaticio, condición estipulada entre las partes, aceptada y que representaba ley entre las mismas…De la misma manera es cierto, que dicho contrato…versa sobre un inmueble constituido por un galpón…Desconociendo que dicho inmueble sea propiedad del demandante de autos, puesto que nunca he tenido a mi vista documentación alguna que acredite la propiedad de dicho Inmueble, y no observándose documentación alguna…Asimismo, es cierto que el último canon de arrendamiento estipulado por las partes para regir la relación arrendaticia haya sido de DOSCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (bs. 235.000)… Ciudadana juez rechazo, niego y contradigo en todos y cada uno de sus términos que la última renovación del contrato de arrendamiento privado, suscrito por ambas partes en su primera oportunidad en fecha 15 de Diciembre del año 1994, haya sido en fecha treinta de junio del 2003, puesto que tal y como lo confiesa el demandante ambas partes acostumbramos a prorrogar dicho contrato de arrendamiento por convenio entre las mismas, también de manera verbal, tal y como lo hace saber el demandante de autos en el libelo de demanda, ratificado por esta parte demandada en el escrito…Es que me fue comunicado por la Inmobiliaria que funge como arrendadora que dicho contrato se prorrogaría por un (1) año más, recibiendo la arrendadora el canon de arrendamiento correspondiente al mes de julio de 2004…las mensualidades de cánones de arrendamiento siempre las he cancelado por mensualidad vencida… tal y como lo dice la cláusula número segunda del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento… pues es en fecha 02 de septiembre del año 2004 que la misma accede a recibir el pago… Dicha razonamiento lleva a concluir, que la presente acción interpuesta por la parte demandante es improcedente, puesto que se sigue regulando la presente relación arrendaticia un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, prorrogado verbalmente en fecha 01 de julio de 2004, siendo improcedente, temeraria…interponer una acción de desalojo…no se esta en presencia de u contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado… No obstante, y con base a la cláusula segunda, rechazo, niego y contradigo, el hecho de la procedencia de la acción, pues convenio entre las partes…que sólo LA FALTA DE PAGO DE TRES (03) MENSUALIDADES CONSECUTIVAS, SERA CAUSA SUFICIENTE PARA LA RESOLUCIÓN DE PLENO DERECHO DE ESTE CONTRATO. Que hay VIOLACIÓN DE LA CLAUSULA SEGUNDA DE DICHO CONTRATO PRIVADO DE ARREDAMEINTO, suscrito en fecha 15 de Diciembre de 1994, puesto que basta nada más contar las mensualidades vencidas y ver la fecha de interposición de la demanda…violando así el artículo 7 de la Ley especial que rige la materia…siendo que fue antes de cumplir los tres (3) meses, es decir el día 28 de Octubre que el demandante introdujo su pretensión… Niego, rechazo y contradigo que adeude a la INMOVILIARIA DIAMANTE S.A, la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 470.000), por conceptos de cánones vencidos y no pagados, puesto que he tenido la disposición de pagar …siendo que la arrendadora acostumbre a buscar el pago del canon de arrendamiento en el domicilio de los arrendatarios, omitiendo buscar los mismas por más de sesenta (60) días…niego, rechazo y contradijo el pago de honorarios profesionales… así tampoco costas en el presente asunto judicial…oponiendo irrestrictivamente por no ser procedente irrita la acción de desalojo”

IV
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Establecida la relación jurídica procesal, con los hechos afirmados por las partes, tanto en el libelo de demanda, como en el escrito presentado por la parte accionada, la cual riela a los folios 24 al 29 del presente Expediente, y siendo que tales afirmaciones, requieren ser probadas por quienes las alegan, conforme a los principios probatorios, que imperan en nuestro sistema procesal, en tal sentido quien juzga pasa analizar y valorar las pruebas de ambas partes, a tenor de lo dispuesto en el artículo 506 y 12 del Código de Procedimiento civil, y que son del contenido siguiente:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

“…El Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”.

Pruebas de la parte demandante:

1.-Copia Fotostática simple de Documento de Propiedad del Inmueble, la cual es útil, pertinente y necesaria, por cuanto sirve para evidenciar que la propietaria del Inmueble, objeto del contrato de arrendamiento debatido en este juicio, es INMOBILIARIA DIAMANTE S.A, (INDIASA), siendo así, la misma esta investida para el cobro de los cánones de arrendamiento y el mismo no fue impugnado por la parte demandada en su oportunidad legal, por tanto el mismo se da por reconocido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 36 y 37)

2.-Copia Fotostática simple del Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas (Folios 04 al 08), la cual es útil, pertinente y necesaria, por cuanto el mismo establece el carácter de persona jurídica a Inmobiliaria Diamante y a su vez el propósito o razón social de la misma para controvertir en el presente juicio. En tal sentido se tiene como valorada en virtud de que no fue impugnada en su oportunidad por la parte demandada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1357 del Código Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.

3.- Contrato de Arrendamiento, suscrito entre Inmobiliaria Diamante, S.A., e Industrias Valval, C.A., de fecha 09/08/1991, esta sentenciadora le da valor al mismo, por no ser impugnado por la parte demandada, en su oportunidad legal de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil. (Folios 09 al 11)

4.- Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la Inmobiliaria Diamante, S.A, con el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, con el cual se pretende probar la relación arrendaticia que existe entre el demandante y el demandado y las condiciones del mismo, asimismo se evidencia el ajuste del Canon de arrendamiento que realizan anualmente, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil. (Folios 12 al 17)

5.- Ajuste de cánones de Arrendamientos, suscritos por Inmobiliaria Diamante y el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, con el cual se pretende probar que el contrato la fecha cierta del inicio y el ajuste del canon de arrendamiento, y que no estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil

Pruebas de la parte demandada:

1.- Invoco el merito favorable de autos, especialmente el que se desprende en el libelo de la demanda, en cuanto a la improcedencia de la acción de Desalojo invocada por la parte demandante. En cuanto esta prueba esta sentenciadora no la aprecia ni la valora a favor de la parte promovente en razón de que no constituye medio probatorio alguno por haber sido promovida de forma genérica, dado que no manifiesta los argumentos o circunstancias objeto de la probanza, cuya valoración haría incurrir al juzgador en violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.

2.- Invoco él mérito favorable de autos, especialmente el que se desprende en el libelo de la demanda, en cuanto a la forma en que se prorrogaba el presente contrato de arrendamiento entre las partes, la presente la esta juzgadora la valora, por no ser contraria a derecho y ser manifestada así por ambas partes, por tanto no constituye un hecho controvertido por las mismas.

3.- Invoco el principio de la comunidad de la prueba, específicamente en el Contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre las partes, y que rige la relación arrendaticia desde el año 1.994, esta sentenciadora lo aprecia y lo valora por cuanto demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes y las condiciones a las cuales estaba sujeta dicha relación.

4.- El mérito que se desprende de la confesión emitida por la demandante de autos, a manifestar que en fecha 30/06/2004, se convino la prorroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, esta sentenciadora valora parcialmente por: en reiteradas oportunidades ha manifestado, la parte actora, haber celebrado un contrato a tiempo indeterminado, y además se valora la misma completamente en un solo sentido por: no haber sido objeto de tacha u oposición alguna, aunado que la misma manifiesta el hecho de la existencia de una relación arrendaticia para la fecha de su realización y de ajuste del canon de arrendamiento entre las partes, de doscientos treinta y cinco mil bolívares mensuales (Bs. 235.000,00), de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.

5.- Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, contrato que rige a las partes desde el 15/12/1994, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil y demuestra la relación arrendaticia entre las mismas.

6.- Comprobante de pago del canon de arrendamiento del mes de julio 2004, emitido por el demandado para la empresa INDIASA, del cual se evidencia que el canon de arrendamiento, hasta el mes de julio de 2004, era de Bs. 235.000, oo, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil

7.- Recibo de pago de canon de arrendamiento, por la cantidad de Bs. 270.250,00 correspondiente al mes de julio de 2004, emitida por Inmobiliaria Diamante S.A., de fecha 02/09/2004, a nombre de INDUSTRIAS VALVAL, C.A, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil

8.- Comprobante de retenciones varias del Impuesto sobre la Renta, teniendo como beneficiaria a la empresa INDIASA, (INMOBILIARIA DIAMANTE S.A,) y teniendo como Agente de Retención INDUSTRIAS VALVAL, C.A., por concepto de pago de Alquiler galpón mes de Julio 2004, esta sentenciadora lo valora por cuanto no fue impugnado por las partes en su oportunidad legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 del Código Civil y 444 del código de Procedimiento Civil

9.-Testimonial de la ciudadana MARIA LILIAN PEREZ ROSENDO, quién entre otras cosas declaró: “…que la inmobiliaria Indiasa es la propietaria del inmueble... que el mismo fue arrendado a Edgar Valero... que las prorrogas del contrato eran de forma verbal...”

10.- Testimonio de la ciudadana CANDIDA ROSA REYES RAMONES, quién entre otras cosas declaró: “que tiene conocimiento que el galpón le fue arrendado a Edgar Valero... que las prorrogas también se hacían en forma verbal...”. Este tribunal las valora (puntos 9 y 10) por cuanto fueron presentadas y evacuadas en su oportunidad legal, no siendo manifiestamente ilegales, ni impertinentes, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil.

V

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con el Ordinal Cuatro del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentara su decisión a cuyo efecto observa lo siguiente:

La acción intentada por el ciudadano ANTONINO PUMA CIACERA, actuando en este acto en su carácter de presidente de la Empresa Mercantil INMOBILIARIA DIAMANTE, C.A, (INDIASA), suficientemente identificado en autos, pretende el DESALOJO del inmueble objeto del presente litigio, por parte del demandado EDGAR VALERO ROMANO, fundamentando su pretensión en la falta de pago de los cánones de arrendamiento, basándose su la misma, en el contenido del literal “A” del artículo 34 de la Ley de Alquileres, en tal sentido el demandado se opone a la misma formalmente.

En este sentido este Tribunal admitió todos y cada uno de los medios probatorios presentados por las partes, por no ser manifiestamente ilegales, ni impertinentes, todos en cuanto haya lugar en derecho, reservándose su apreciación en la definitiva, y como fue establecido uno por uno de los medios de pruebas en el anterior capitulo, así como su valor probatorio, este tribunal para establecer los motivos de hecho y de derecho observa:

En la presente causa se evidencia la existencia de una relación arrendaticia entre Inmobiliaria Diamante (INDIASA) y el ciudadano Edgar Valero, en virtud de la existencia como fue probado en autos, con la incorporación por ambas partes del contrato de arrendamiento celebrado por las ellas en fecha 15 de Diciembre de 1994. Igualmente corre inserta en autos en el folio 17 primera pieza, escrito donde ambas partes firman una prórroga del contrato de arrendamiento mencionado en tantas oportunidades, de un (01) año contado a partir del 01 de Julio de 2003 al 01 de Julio de 2004, con un canon de arrendamiento de DOS CIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES, de un galpón ubicado en la Avenida España de la zona Industrial de la Ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa.

Una vez estudiadas la posición de las partes, este tribunal a los fines de dictar decisión en el presente juicio, hace las siguientes observaciones en relación a la petición de la demanda y a lo alegado y probado por las partes:

Existe en la presente causa en el folio n° 17 un escrito privado firmado por las partes de este juicio, donde se prórroga la duración del arrendamiento entre la Inmobiliaria Diamante y el ciudadano Edgar Valero Romano, por el tiempo de un (01) año contados a partir de la fecha 01/07/2003 al 01/07/2004 y no cambian entre las mismas partes las cláusulas del contrato de fecha 15/12/1994, dicho documento es admitido como medio de prueba y valorado por este juzgado, por cuanto no fue impugnado en su debida oportunidad por la parte accionada, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de procedimiento Civil, observa esta sentenciadora que si bien es cierto que la relación arrendaticia desde la fecha 15/12/1994, entre la Inmobiliaria Diamante y el ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, se convirtió en una relación a tiempo indeterminado, no es menos cierto que al realizarse documento privado, reconocido por ambas partes, de fecha 30/06/2003, donde las mismas manifiestan su voluntad de prorrogar el contrato de fecha 15/12/1994, por un año más contados desde el 01/07/2003 al 01/07/2004, en contrato se convirtió nuevamente a tiempo determinado, en virtud de que ambas partes conocen la fecha cuando comienza dicha relación y en que fecha se termina realmente. En tal sentido establece el artículo 38 de la ley de Alquileres, lo siguientes:

“ En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta un (01) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.”

Ahora bien, la prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continué ocupando como tal determinado inmueble, por el tiempo que la ley así determine, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones establecidas en el contrato, siendo que una vez llegado el día del vencimiento del plazo estipulado celebrado a tiempo determinado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador, por el tiempo que sea estipulado por la ley. Dicha figura opera de pleno derecho, aún cuando las partes no la hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que la sola previsión o regulación contentiva en el artículo 38 de la ley que rige la materia, la misma procede para el arrendatario como derecho irrenunciable, de acuerdo a lo establecido anteriormente, y tomando en cuenta el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, la parte demandada alega que el demandado EDGAR VALERO ROMANO, no pago, ni acreditó en autos pago de los meses correspondientes a Agosto y Septiembre de 2004, y por tal motivo solicita el desalojo del inmueble antes descrito, presentándolo como insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, pareciendo a simple vista que no se dan los requisitos para que opere la prórroga legal, a tenor de lo establecido en el artículo 40 del Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En este sentido los autores GILBERTO GUERRERO QUINTERO y GILBERTO ALEJANDRO GUERRERO ROCA, en su libro TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOVILIARIO, volumen I, del año 2000, páginas 289 y 290, opinan que: “…si llegado o vencido el término contractual, el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de las referidas obligaciones (del contrato), que le impediría el derecho de gozar del beneficio de la prórroga legal, no por eso dejara automáticamente de gozar del mismo…; si no que, en tal caso, el derecho a la prórroga legal no desaparece o se extingue de tal manera, pero sí indica que el arrendador podrá, ante ese incumplimiento, solicitar la resolución del contrato de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1167 del Código civil, en concordancia con el artículo 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, o cualquiera otra acción con fundamento en el tipo de incumplimiento; puesto que por efecto de la prórroga legal impuesta por la ley ante el sólo vencimiento del plazo de duración del contrato, éste será a tiempo determinado durante el plazo de la prórroga …”

Ahora bien, es criterio de este Tribunal que el desalojo sólo es procedente en el contrato verbal o por escrito a tiempo indeterminado, mientras que en el contrato a tiempo determinado, el arrendador no puede legalmente requerir al arrendatario la entrega del inmueble mediante la medida del desalojo, tratándose de que existe vigencia de esa relación que aún no ha concluido, es decir prórroga legal; además que esa vigencia determina un obstáculo, que no cambiaria ninguno de los motivos establecidos en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, invocados por la parte demandante en la presente causa.

Considera necesario esta sentenciadora, dejar claro, desde ya, que el objeto de la pretensión en esta causa conforme quedó trabada la litis, lo es el desalojo de un inmueble dado en arrendamiento conforme a las reglas particulares del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La accionante alega como fundamento de su pretensión, que el arrendatario ha incumplido con el contrato, particularmente que tal conducta es sancionada por la causal “A”, del artículo 34 de mencionada Ley de arrendamientos. Pasa en consecuencia a analizar esta sentenciadora si se cumplen los requisitos concurrentes a que refiere el artículo 34, para este caso en particular, conforme a lo alegado por la parte actora en la presente causa.

El primero de los requisitos concurrentes que aplica para todos los supuestos de la norma bajo comentario es la existencia del contrato de arrendamiento, y que éste sea por tiempo indeterminado, lo cual no quedó acreditado en autos y el sólo dicho del demandante no constituye plena prueba para este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil.

La representación judicial de la actora trajo a los autos como ya se indicó un documento privado, señalado como letra “E” en el libelo de la demanda, contentivo del contrato de arrendamiento que tiene por objeto el inmueble cuyo desalojo se solicita, documento éste que ha quedado debidamente reconocido, conforme a las reglas de los artículos 444 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que convirtió la relación arrendaticia de tantos años entre la inmobiliaria diamante y el ciudadano Edgar Valero, a tiempo determinado.

Dada la naturaleza del contrato a tiempo determinado, las violaciones a las estipulaciones de éste harían nacer en la esfera jurídica de ambas partes el derecho a demandar, por una acción distinta a la establecida en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, por ser requisito indispensable la existencia de un contrato a tiempo indeterminado.

PUNTO PREVIO

Resulta importante para quién aquí decide, emitir pronunciamiento con relación a dos puntos presentados por la parte accionada, en primer lugar que: el demandado alega violación por parte del demandante, de la cláusula Segunda del contrato de fecha 15/12/1994, por cuanto no habían transcurrido tres (03) meses, establecidos en ella para la resolución de pleno derecho del contrato, y que la demanda fue interpuesta antes de ocurrir los prenombrados meses, es decir, en fecha 28/10/2004, amparando dicha violación en el contenido del artículo 7 de la ley especial que rige la materia. Este Tribunal considera procedente estimar positivamente para el demandado, la misma por cuanto el artículo 1159 del Código Civil venezolano establece: “El contrato es Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento, o por las causas autorizadas por la ley”. Igualmente dicha cláusula del contrato reza textualmente: “…El Arrendatario pagará puntualmente y al vencimiento de cada mes a la Arrendadora o a quién sus derechos legítimamente represente, siendo entendido que la falta de pago de tres (03) mensualidades consecutivas, será causa suficiente para la resolución de pleno derecho de este contrato…” y por cuanto del libelo de demanda se verifica que mismo fue interpuesto en fecha 28/10/2003, además siendo que dicho contrato estipula que le arrendatario pagará el canon al vencimiento de cada mes, no se habían cumplido entonces para la fecha de interposición de la demanda los tres meses consecutivos, establecidos en dicho contrato, motivo por el cual el demandado no había incurrido en causal para la resolución de pleno derecho del contrato y menos aún para activar la vía jurisdiccional para esa fecha. Y ASI SE DECIDE.

Corresponde a este tribunal emitir pronunciamiento como segundo punto, en relación con la cuestión previa, del numeral 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil presentada por la parte accionada en fecha 25 de Noviembre de 2004, ante este tribunal, es decir, prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

En relación a dicho pedimento, este Tribunal observa, que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, es porque le niega a la parte el derecho de acción, y dicha excepción debe ser interpretada de manera restrictiva. La misma constituye una auténtica excepción cuando hay carencia de acción, caso en el cuál la persona no puede pedirle al órgano Jurisdiccional la tutela de una determinada situación Jurídica, cuando una norma expresa en la ley lo prohíba, por lo que una cosa es el derecho subjetivo que tiene una determinada persona para ejercer una pretensión y otra es la acción que de acuerdo al artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en virtud que en estos casos, la cuestión previa correspondiente, no se refiere, a la pretensión, ni se produce por parte del Juez un examen de ésta para determinar si la acoge o la rechaza; aquí la cuestión previa es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener no la composición de una litis, sino el rechazo de la acción contenida en la demanda, ya por caducidad de la misma, o bien por expresa prohibición de la ley, que niega protección y tutela al interés que se pretende defender con aquella (A, RENGEL-ROMBERG); es decir, cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, debe entenderse que debe aparecer la clara voluntad de la misma de no permitir el ejercicio de la acción de forma, lo cual no debe derivarse se jurisprudencia, doctrina u otros, sino de una disposición legal expresa. Por las anteriores razones se declara SIN LUGAR, la cuestión previa, presentada por el accionado. Y ASI SE DECIDE.

Así pues, en el caso específico de autos, encontramos que el derecho deducido (Art. 34 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), no regula en modo alguno el supuesto de hecho aducido como fundamento de la pretensión de la accionante, toda vez que esta norma aplica, únicamente que para los contratos a tiempo indeterminado, sea verbal o escrito, conforme a su propia literatura.
Como quiera que la demanda se dedujo el día 28 de Octubre de 2004, estando en vigencia la prórroga legal obligatoria de seis (6) meses para el contrato del caso examinado, y siendo que el mismo lo era a tiempo determinado, debe forzosamente esta sentenciadora declarar como en efecto se hará en la parte dispositiva del presente fallo, improcedente en derecho la demanda incoada. Y ASI SE DECIDE.

Discurrir de otra manera haría caer al Órgano Jurisdiccional en un exceso (cambio de la pretensión).Y ASI SE DECLARA.
VI
DISPOSITIVA

Por fundamentos antes expuesto, este Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la petición del Desalojo de Inmueble, intentado por el ciudadano ANTONINO PUMA CIACERA, en su carácter de presidente de la Empresa Mercantil INMOBILIARIA DIAMANTE C.A. (INDIASA), asistido por el ABG. GUSTAVO CASTILLO, identificado en los autos en contra del ciudadano EDGAR VALERO ROMANO, ampliamente identificado en autos, asistido por el ABG. CARLOS GARCIA, en virtud de no estar llenos los extremos del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal como quedo expresado en la motiva de esta sentencia. En consecuencia:

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la presente litis en un todo acorde con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1159 del Código Civil venezolano, 254 del Código de Procedimiento Civil, y 7, 34, 38 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Publíquese, Regístrese y Déjese las copias correspondientes.

Dada, Sellada, Firmada y Refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los diecinueve (19) días del mes de Enero de dos mil cinco. Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.
La Juez Suplente Especial,

ABG. JOYCEMAR GARCIA ASTROS.

La Secretaria Acc,

T.S.U. Yelitza M. Borges Lucena

En la misma fecha, siendo las 10:00 A.M. se publicó. Conste.

La Secretaria Acc.

T.S.U. Yelitza M. Borges Lucena

Exp. Nro. 4876
YGA/YMBL/Joyce