TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
194° y 145°

EXPEDIENTE N° 4882- 2.004

DEMANDANTE: LEORI ASCENCION FERNANDEZ DUQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 5.366.328, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL PARTE ACTORA: ABG. ARELIS ZORRILLA, titular de la Cédula de Identidad Nro. 3.592.724, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 15.367 y de este domicilio.

DEMANDADO: ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 2.839.323, de este domicilio.

APODERADO PARTE
DEMANDADA ABG. PASTOR HERRERA MENDOZA, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 10.946.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE

SENTENCIA DEFINITIVA.-

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representan en la presente causa.
II

Mediante libelo de demanda presentado ante este Tribunal por la ABG. ARELIS ZORERILLA, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 15.367, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana LEORI ASCENCIÓN FERNANDEZ DUQUE, titular de la Cédula de Identidad N° 5.366.328, de este domicilio, demandó por DESALOJO DE INMUEBLE al ciudadano ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ, mayor de edad, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nro. 2.839.323. A tal efecto en su libelo dice: “Soy legítima propietaria de un inmueble constituido por una casa techada de asbesto, paredes de bloques, muros de cemento con su correspondiente parcela de terreno y todas las mejoras y bienhechurías realizadas sobre el mismo, ubicado en la Avenida 34 entre calles 31 y 32 N° 34-45 de esta ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa…el inmueble me pertenece por herencia de mi legítima madre según se evidencia de planilla de autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones N° 008372 y Solvencia de Sucesiones. En vida mi madre Eloína Duque de Fernández, esta dio en arrendamiento el identificado inmueble al ciudadano ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ…según contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa…del cual se evidencia a la Cláusula Séptima que el ARRENDATARIO declara recibir el inmueble arrendado y sus accesorios e instalaciones en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación y por lo tanto se obliga a devolverlo en la misma forma en que lo recibe, pintura, buen estado de los pisos y paredes, instalaciones eléctricas y de agua, cañerías y desagues, puertas y ventanas y similares…”, hoy el inmueble en cuestión necesita serias reparaciones que ameritan la desocupación….por asuntos de trabajo me fue a vivir a la ciudad de Barquisimeto Estado Lara, ciudad donde me vi en la necesidad de tomar en arrendamiento una vivienda según contrato de arrendamiento otorgado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto...en la empresa donde trabajaba hubo reducción de personal y fui incluida en la lista de los cesanteados, en virtud de lo cual no estoy en capacidad económica de continuar pagando arrendamiento, razón por la cual me veo en la necesidad de regresarme a Acarigua y como es lógico necesito mi casa para vivir, de tal manera que hecho gestiones ante el arrendatario ciudadano Albanis Ramón Mejías Linarez con el objeto de que desocupe el inmueble en cuestión, resultando nugatorias dichas gestiones con gran extrañeza de mi parte, ya que el arrendatario siempre me había dicho que no había problema, que el desocuparía el inmueble cuando yo lo necesitara porque a él le había salido una vivienda de las que construyó el gobierno y aunque siempre las relaciones fueron armoniosas entre ambas partes, ahora ya no es así, al extremo de que fue citada a la Oficina Administrativa de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez a requerimiento del arrendatario…no le estoy sugiriendo un aumento del canon por el cual paga CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000.oo), sino que estoy pidiendo la desocupación por motivo de necesidad y porque para habitarla yo necesito hacer serias reparaciones en el inmueble…han resultado infructuosas las gestiones extra judiciales para que el arrendatario lo desaloje, es que acudo a su competente autoridad con el objeto de demandar como en efecto formalmente lo hago al ciudadano ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ, supra identificado, para que convenga en desalojar el inmueble dado en arrendamiento o a ello sea condenado por el Tribunal…Estimo la presente demanda en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo)” (F-01 al 11).

Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 06 de Diciembre de 2004, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (F-12)

En fecha 05 de Enero de 2005, consta que la parte actora otorgó poder Apud Acta a las Abogados ARELIS ZORRILLA Y CELINA GONCALVES BAPTISTA. (F-14).

En fecha 11 de Enero de 2005, la Abogado JOYCEMAR GARCIA ASTROS, en su carácter de Juez Suplente Especial se avocó al conocimiento de la presente causa. (F-15)

En fecha 21 de Enero de 2005, consta que el Alguacil de este tribunal citó a la parte demandada. (F-16 y 17)

Siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, la parte demandada, asistida por el Abogado Pastor Herrera Mendoza, presentó escrito de contestación (F- 18 al 22)

Siendo la oportunidad para promover pruebas, la parte demandada asistido del Abogado PASTOR HERRERA promovió las testimoniales de los ciudadanos JOSE GREGORIO RUIZ, ELIAS RAFAEL CORDERO, ALICIA MONAGAS CARRILLO, JOSE RUBEN ROLDAN ESCOBAR, JOSE CRUZ GONZALES Y EDUVINO ALVARES. Por su parte la actora promovió el mérito favorable de los autos y muy especialmente el contrato de arrendamiento y promovió las testimoniales de los ciudadanos VENTURA OROPEZA Y CARMEN ALICIA GOMEZ. Así mismo el Tribunal admitió las pruebas promovidas por ambas partes y fijó oportunidad para la declaración de los testigos. Rindieron declaración los ciudadanos ELIAS RAFAEL CORDERO, JOSE VENTURA OROPEZA Y JOSE GREGORIO RUIZ. (f-26 al 50)

Siendo la oportunidad para dictar sentencia el Tribunal lo hace bajo las consideraciones siguientes:

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con el Ordinal Cuatro del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran su decisión a cuyo efecto observa lo siguiente:

La acción intentada por la apoderado judicial del demandante, Abogado Arelis Zorrilla, en representación de la ciudadana LEORI ASCENCION FERNANDEZ DUQUE, suficientemente identificada en autos, pretende el desalojo del inmueble de su propiedad objeto del presente litigio, por parte del demandado ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ, quien lo ocupa en calidad de arrendatario, y se lo entregue para ella ocuparlo ya que tiene necesidad de vivir en el, motivado a que quedo desempleada y no tiene capacidad económica para continuar pagando arrendamiento. Además alega la demandante que el inmueble objeto de esta reclamación requiere serias reparaciones que ameritan la desocupación.

El demando cuando ejerció su derecho a la defensa en la oportunidad de la contestación de la demanda, impugnó la cuantía de la demanda de Bs. 4.000.000,00 que hace la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil y alegó que la cuantía del asunto que nos ocupa es de Bs. 2.160.000,OO que es el resultado de multiplicar doce mensualidades, cada una por Bs. 180.000,00 que es el monto del canon de arrendamiento vigente, que esta estimación la hizo fundamentado en lo establecido el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, negó y contradijo que el “inmueble en discusión necesite serias reparaciones que ameriten la desocupación”, alego que “la parte actora no cumplió con la carga procesal de discriminar las reparaciones a realizarse, en el inmueble que ocupo y lo más grave aún y que me coloca… en estado de indefensión, por no conocer con suficiente amplitud de que hechos o circunstancias voy a defenderme… la parte actora pretende desalojarme, no es que el inmueble requiera serias reparaciones o que ella lo necesite para ocuparlo, sino que tiene proyectado darlo en venta….”

Llegada la oportunidad de promover pruebas, la parte demandada promovió testimoniales de los ciudadanos JOSE GREGORIO RUIZ, ELIAS RAFAEL CORDERO, ALICIA MONAGAS CARRILLO, JOSE RUBEN ROLDAN ESCOBAR, JOSE CRUZ GONZALEZ, EDUVINO ALVAREZ. Así mismo la parte actora, promovió documentales y el testimonio de los Ciudadanos CARMEN ALICIA GÓMEZ Y DE VENTURA OROPEZA. Agregadas las pruebas a los autos fueron admitidas.

El Tribunal para decidir observa:

PRIMERO: La demandante estimo la cuantía a los fines de la competencia en la cantidad de Bs. 4.000.000,00 y en la contestación el demandado la impugna por exagerada, alegando que de conformidad con el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.

El artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, dispone: “En las demandas sobre validez o continuación de un arrendamiento el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”.

Este dispositivo legal no tiene aplicación en este caso que nos ocupa, ya que la presente acción no pretende el cobro de pensiones de arrendamiento, sino la desocupación del inmueble objeto de esta reclamación.

De conformidad con el artículo 38, segundo aparte del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal resuelva, que la cuantía del presente juicio es la de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo), señalada por la demandante en el libelo, ya que la parte demandada de conformidad con la misma norma antes aludida a debido motivar la impugnación, estableciendo la insuficiencia o exageración de la fijada por la demandante, y no en la forma como lo hizo en su escrito, por lo que resulta improcedente su impugnación. Así se declara.

SEGUNDO: la parte demandada negó y rechazo, que el inmueble objeto de la presente causa amerite serias reparaciones, y por otro lado alegó, el estado de indefensión en que lo coloca la demandante, al no discriminar las reparaciones a realizársele al inmueble. Con relación a estos alegatos el Tribunal observa, que efectivamente la actora en su libelo de demanda, no discrimino cuales daños presentaba el inmueble ni que reparaciones requería el mismo. En este sentido la doctrina y nuestro máximo Tribunal han sido contestes al señalar, que no basta con que el actor simplemente indique el hecho o los hechos que originan la acción que hace valer, sino que es necesario que el libelo se sustancien tales hechos, con la indicación de las razones e instrumentos en que se funda la demanda. De igual manera observa esta Juzgadora, que en el lapso probatorio la actora, no probo que el inmueble que nos ocupa presentará daño alguno que requiera serias reparaciones. De manera, que este alegato de la actora debe ser desechado. Así se declara.

TERCERO: Alega la actora, que necesita el inmueble objeto de esta pretensión para ocuparlo ya que se encuentra desempleada y no puede continuar pagando arrendamiento, a este alegato de la actora se contrapone el dicho del demandado quien aduce: “ que la actora, no necesita el inmueble para vivirlo, si no que quiere venderlo”. Con el objeto de probar la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, la actora promueve marcado “D”, contrato de arrendamiento suscrito entre, ella y la ciudadana MARIA TERESA SANCHEZ. Este documento no fue tachado por la parte demandada, y demuestra que existe una relación arrendaticia entre la actora y la ciudadana MARIA TERESA SANCHEZ.

Promovió también, marcada “1” Liquidación de Prestaciones Sociales, la cual no fue impugnada por la parte demandada, por lo que de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, adquirió fuerza probatoria y sirve para evidenciar que la demandante de autos cobro prestaciones sociales por haber cesado sus funciones como secretaria en la empresa VENEQUIP, en el año 1998. De la misma manera promovió testimoniales de la ciudadana CARMEN ALICIA GOMEZ, (quien no rindió declaración) y JOSE VENTURA OROPEZA, quien rindió declaración el día 10/02/2005, el cual en sus dichos manifestó: “Primera: que si la conoce de vista, trato y comunicación. Segunda: si se y me consta que esta desempleada en la actualidad. Cuarta: si me consta que le ha pedido desocupación del inmueble que tiene en Acarigua alquilado, ya que necesita vivir en el y es la única casa que posee. Sexta: me consta lo que aquí he declarado porque conozco a LEORI FERNANDEZ, desde hace mucho tiempo, ya que ella era hija de su mamá ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ, la cual era mi vecina por mucho tiempo y su hija LEORI, trabajaba en Barquisimeto y regularmente visitaba a su mamá en su casa en Araure, actualmente llega a casa de su hermana como antes lo dije porque su mamá murió hace muchos años por lo tanto no puede seguir llegando a la antigua dirección donde ella llegaba en Araure que era donde vivía su mamá en vida,… y me consta…que ha solicitado al inquilino que vive en su casa que le desocupe porque necesita vivir en ella y me consta porque yo le he acompañado hasta Acarigua cuando ha solicitado la casa al inquilino, y he ido al apartamento con mi familia en la ciudad de Barquisimeto por diligencias a efectuar. El Apoderado de la parte actora procede a formular las siguientes repreguntas, al cual respondió: Primera Repregunta: la amistad que me une a ella es que haber sido vecino durante mucho tiempo de su mamá y de ella, por lo tanto la conozco de vista, trato y comunicación como deben mantenerse entre buenos vecinos. Tercera Repregunta: La dirección de donde esta ubicado el inmueble se la voy hacer referencialmente por no conocer las nomenclaturas de las calles de acá de Acarigua por la cual le corresponde a esa avenida, esta situada referencialmente a media cuadra del Edificio de la antigua PTJ, ahora CIPC, y la antigua ferretería Curpa. Cuarta Repregunta: en cuanto a esa pregunta le diré que la fecha es difícil recordarla pero si le diré que hace más de un año que sucedió. Quinta Repregunta: Referencialmente lo conozco y de vista, no de trato y comunicación. Séptima Repregunta: a pesar que tengo bastante conocimiento del caso que se sigue, considero no solo controvertido la pregunta del Abg…. Sino impertinente ya que no puedo yo andar preguntándole a cualquier arrendador y en particular a la señora LEORI FERNANDEZ, cuanto era el canon de arrendamiento de la casa que ella tiene en Acarigua…”. Este testigo, en la Sexta pregunta del acta que corre al folio 44 del presente expediente, declara: “ me consta lo que aquí he declarado porque conozco a LEORI FERNANDEZ, desde hace mucho tiempo, ya que ella era hija de su mamá ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ, la cual era mi vecina por mucho tiempo y su hija LEORI, trabajaba en Barquisimeto y regularmente visitaba a su mamá en su casa en Araure, actualmente llega a casa de su hermana como antes lo dije porque su mamá murió hace muchos años por lo tanto no puede seguir llegando a la antigua dirección donde ella llegaba en Araure que era donde vivía su mamá en vida,… y me consta…que ha solicitado al inquilino que vive en su casa que le desocupe porque necesita vivir en ella y me consta porque yo le he acompañado hasta Acarigua cuando ha solicitado la casa al inquilino, y he ido al apartamento con mi familia en la ciudad de Barquisimeto por diligencias a efectuar”. Con esta declaración el testigo emitió opinión de amistad que lo vincula con la demandada, con lo cual demuestra que tiene interés en la presente causa, razón por la cual esta juzgadora, de conformidad con el articulo 508 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 478 ejusdem, lo desecha y no le da ningún valor probatorio. Y así se establece.

CUARTO: el demandado para probar las defensas esbozadas en la presente causa, promovió las testimoniales de los ciudadanos, ALICIA MONAGAS CARRILLO, JOSE RUBEN ROLDAN ESCOBAR, JOSE CRUZ GONZALEZ, EDUVINO ALVAREZ.(quienes no rindieron sus declaraciones), y los ciudadanos JOSE GREGORIO RUIZ Y ELIAS RAFAEL CORDERO, quienes rindieron sus declaración, las cuales consta a los folios 36 , 37 ,49 y 50.

En fecha 09/02/2005, rindió declaración el ciudadano ELIAS RAFAEL CORDERO, (F-36 y 37), el cual al ser interrogado en sus dichos manifestó: “Segunda: que iba hacerle una inspección ocular a la casa”. Tercera: ella quería constatar el estado físico de la casa. Cuarta: porque parece que tienen interés en venderla y venia de parte de una inmobiliaria que representa. Quinta: tengo entendido que se llama Inmobiliaria Centro Occidental. Sexta: En ese momento me encontraba de visita con la familia mía.”

En fecha 11/02/2005, rindió declaración el ciudadano JOSE GREGORIO RUIZ, (F-49 y 50), el cual al ser interrogado en sus dichos manifestó: “Segunda: que venia por ordenes del arquitecto Carmen Alicia Gómez, para ver el estado físico en que se encuentra el inmueble y la ubicación de la misma. Tercera: Si, manifestó que venia porque la propietaria del inmueble solicito a la empresa donde trabaja se le constatara un comprador para la misma. Cuarta, porque estaba ahí, el día 27de septiembre a las nueve de la mañana aproximadamente”

Estos testigos de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, son valorados en sus dichos cuando afirman que estaban presentes, cuando se presento una señora que manifestó ir a inspeccionar el inmueble, de parte de una inmobiliaria, porque la dueña del mismo tenía interés en venderlo.

QUINTO: El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliario, dispone: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado...”

En consecuencia toca a esta Juzgadora determinar, si el contrato documento fundamental de esta acción, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, para lo cual se observa: La cláusula tercera de dicho contrato, expresa: “La duración del presente contrato es de UN (1) año, contados a partir de la entrada en vigencia del presente contrato, podrá ser prorrogado por periodos iguales, (resaltado del Tribunal) cuando así lo convengan las partes. Cuando una de las partes no quiera renovar el contrato deberá participarlo a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, así mismo podrá rescindir el presente contrato en cualquier momento siempre y cuando concurra el mutuo consentimiento de las partes”.

Es indubitable que las partes cuando suscribieron el presente contrato, en cuanto al tiempo de duración, de mutuo acuerdo decidieron que al vencimiento del termino inicial del mismo, éste se prorrogaría por periodos iguales, cuando así lo convinieran las partes, si alguna de las partes no quería renovar debía participarlo a la otra con treinta (30) días de anticipación, conducta que no aparece evidenciada en la presente causa. En este sentido el Dr. Juan Garay, en su obra Ley de Arrendamiento inmobiliarios, señala: “Existen tres tipos de contratos de alquiler desde el punto de vista del tiempo en que han de regir. Veamos cada uno de ellos: b) Contrato a tiempo fijo renovable automáticamente por períodos iguales. Este es el tipo de contrato más corriente. Tiene la ventaja de que por más que pasen los años, el contrato se conserva como uno de tiempo fijo. Para que esto sea así, suele tener este contrato una cláusula inserta que dice más o menos los siguiente: “El tiempo de este contrato será de una año a contar de hoy, pero se entenderá prorrogado automáticamente por periodos iguales, si al finalizar el año o sus prórrogas ninguna de las partes avisa a la otra su deseo de darlo por terminado. Tal aviso se dará dos meses antes de finalizar el año del contrato o de sus prórrogas anuales”.

En cuanto al contenido del artículo 1614 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”

En este supuesto el legislador se refiere a los contratos en que las partes han establecido un TERMINO FIJO de duración, pero no hablan sobre la prórroga de dicho contrato. En este orden de ideas, José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, página 361, señala: “…pero no opera la tácita reconducción si el contrato original a término fijo tenia prevista la prórroga, caso en el cual habrá de atenderse a la estipulación correspondiente”.

En el caso subjudice el termino de duración se fijo por tiempo determinado, y además, las partes estuvieron de acuerdo en que se renovaría por periodos iguales, en virtud de lo cual quien juzga, en base a las consideraciones antes hechas, determina que el contrato de arrendamiento que sirve de documento fundamental de la presente acción es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, y no a tiempo indeterminado como fue alegado por la actora, por lo cual mal podía demandar la acción de desalojo de acuerdo a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Y así se decide.

DECISION

Por todos los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR el Desalojo de Inmueble intentado por la ciudadana LEORI ASCENCION FERNANDEZ DUQUE, identificada en los autos en contra del ciudadano ALBANIS RAMON MEJIAS LINAREZ, tal como quedo expresado en la motiva de esta sentencia.

Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con el Articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Déjese las copias correspondientes.
Dada, Sellada, Firmada y Refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los veinticuatro (24) días del mes de febrero de dos mil cinco. Años 194 de la Independencia y 145 de la Federación.
La Jueza,

Abg. Julia Yanexy Quero Moyetones

La Secretaria,

Abg. Noemí Romero de Ortiz

En la misma fecha, siendo las 09.30 A.M. se publico. Conste.

La Secretaria

Exp. N° 4882-2004
JYQM/NRdeO/ruth.-