TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS GUANARITO Y PAPELON DE LA CIRCUSNCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
GUANARITO
“VISTOS”

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano: JULIO R FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado N° 14977, aquí de tránsito, titular de la cédula de identidad N° V-4097853, actuando como apoderado judicial de la ciudadana: CARMEN GRACIELA BARRIOS DE BRICEÑO.

PARTE DEMANDADA: Ciudadano: SAMIR HENNAWI ELDIBIS, venezolano, mayor de edad, comerciante, domiciliado en este Municipio Guanarito Estado Portuguesa, titular de la cédula de identidad N° V-15798908.

APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado RAFAEL BLANCO ROCHE, Inpreabogado N° 22252.

MOTIVO: DESALOJO. (INMUEBLE)

SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
Se inició el presente procedimiento, mediante libelo presentado por el ciudadano: Julio R. Figueredo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de ientidad N° V-4.097.853, domiciliado en la Ciudad de Guanare, Estado Portuguesa, aquí de tránsito, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado N° 14977, actuando con el carácter de apoderado Judicial de la ciudadana: Carmen Graciela Barrios de Briceño, Venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad N° V-4.666.038, tal como se evidencia de documento Autenticado ante la Notaria Publica de Guanare, Estado Portuguesa, anotado bajo el N° 69 Tomo IV, de los libros de poderes, de fecha 18-06-2004; por motivo de Desalojo de un inmueble, fundamentando la presente acción en los artículos 33, 34, 38, 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en contra del ciudadano: SAMIR HENNANWI ELDIBIS, Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.798.908.
Consta a los folios 5 y 6 del expediente, documento donde la ciudadana: Carmen Graciela Barrios de Briceño, otorga poder especial, al ciudadano: Julio R. Figueredo.
Consta a los folios 7, 8, 9, 10 del expediente, documento de Contrato de Arrendamiento, celebrado entre los ciudadanos: Carmen Graciela Barrios de Briceño y Samir Hennawi Eldibis.
Consta al folio 12 del expediente, admisión de la demandada de Desalojo de Inmueble, ordenándose la citación de la parte demandada ciudadano: Samir Hennawi Eldibis.
Consta al folio 15 del expediente, boleta de citación debidamente firmada, por la parte demandada ciudadano: Samir Hennawi Eldibis.
Consta al folio 16 del expediente, Poder Apud-Acta otorgado al abogado ciudadano: Rafael Blanco Roche, por la parte demandada.
Consta a los folios 17, 18, 19, 20 del expediente, escrito de contestación a la presente demanda de Desalojo, presentado por el abogado Rafael Blanco Roche, con el carácter de apoderado Judicial de la parte demandada.
Consta al folio 23 del expediente, escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte actora, (Apoderado Judicial).
Consta al folio 26 del expediente, admisión del escrito de pruebas promovidas por la parte actora.
Consta al folio 27 del expediente, escrito de promoción de pruebas, presentado por el apoderado Judicial de la parte demandada.
Consta al folio 33 del expediente, admisión del escrito de pruebas promovidas por la parte demandada.
En fecha 08-12-2004, el apoderado Judicial de la parte demandada presento un segundo escrito de promoción de pruebas, tal como consta en el folio 34 del expediente.
Consta al folio 36 del expediente, admisión del escrito de pruebas promovidas por el apoderado Judicial de la parte demandada.
Consta al folio 37. 38 del expediente, declaración del testigo ciudadano: José Andrés Vivas Pérez, promovido por la parte actora.
Consta al folio 39, 40 del expediente, declaración de la testigo ciudadana: Malaquía Soto, promovida por la parte actora.
Estando la presente causa, para sentencia, este Juzgado A-quo lo hace en base a las actas constante en autos:
II
Se inicio el presente procedimiento, mediante libelo de demandada incoada ante este Juzgado, por el ciudadano: Julio R. Figueredo, abogado en ejercicio inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 14977, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana: Carmen Graciela Barrios de Briceño, por motivo de desalojo de un inmueble, constituido por un Edificio de dos plantas, ubicado en la Avenida Páez Municipio Guanarito Estado Portuguesa, cuyos linderos se especifican en el libelo, según documentos registrados ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanarito Estado Portuguesa, bajo el N° 49 Protocolo Primero, Tomo III Primer Trimestre año 2004 y documento registrado bajo el N° 39 Protocolo Primero, Tomo I Tercer Trimestre del año 2003; en contra del ciudadano: SAMIR HENNAWI ELDIBIS, identificado supra.

Citada la parte demandada, ciudadano: Samir Hennawi Eldibis, para la contestación a la demanda de desalojo del inmueble objeto de este procedimiento; en la oportunidad legal da contestación a la misma, a través de su apoderado judicial, abogado Rafael Blanco Roche, quien entre otras cosas alega:”… las partes celebraron un contrato de Arrendamiento el día 9 de mayo del año 2002, con una vigencia de un año, contado a partir de la fecha de la firma del documento (9-5-2002). En el susodicho contrato se estipuló no solamente una prórroga, sino que se estableció la posibilidad de varias prorrogas, ello se evidencia de la Cláusula Décima Tercera, en la cual se observa que las partes convinieron que: Las sucesivas prórrogas en caso de haberlas serán de un año. Vencido el plazo de duración de éste contrato o de cualquiera de sus prorrogas, y la arrendadora no quisiere renovar el contrato, se procederá a la prorroga legal correspondiente, de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”. Como se puede observa del mismo contrato se desprende que las partes convinieron en forma expresa que el contrato se prorrogará varias veces, la cual cada parte debe respetar y cumplir ya que los contratos tienen Fuerza de Ley entre las partes contratantes, artículo 1159 Código Civil Vigente, y así se estipularon varias prorrogas, la arrendadora no solicitaba el cumplimiento del contrato, sino que continuaba cobrando el canon de arrendamiento cada mes, inclusive aumento el canon de arrendamiento de 300.000 Bs. A 390.000 Bs. Tal como se evidencia de recibos de los meses de septiembre y octubre del año en curso (2004), anexos. Ello significa que actualmente esta en curso una prorroga del contrato, hasta el 9 de mayo del año 2005……tratándose de un contrato escrito y por tiempo determinado Un año, es improcedente la demanda de desalojo, solo procederá la demanda por desalojo cuando se trata de contratos a tiempo indeterminados; el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios reza textualmente: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado” en el caso subjudice estamos en presencia de un contrato por tiempo determinado, con prorroga en curso, y no por tiempo indeterminado, actualmente existe entre la actora y el demandado un contrato de arrendamiento prorrogado en curso, …..”
Abierto el procedimiento a pruebas, las partes hicieron uso de tal derecho, tal como se evidencia en autos. Admitidas en su oportunidad y evacuadas las mismas; este Tribunal A-quo procede a examinarlas y darles su justo valor probatorio, a las pruebas presentadas por las partes:
PRUEBAS DOCUMENTALES Y TESTIMONIALES DE LA PARTE ACTORA:
A.- Pruebas Documentales de la actora: copia fotostática del escrito donde solicita la actora a este juzgado a-quo, notifique al demandado que hiciera uso de la prórroga legal, del contrato de arrendamiento, folios 24 y 25 del expediente, no se aprecian ni se le da valor probatorio, por cuanto en dichas copias no consta el resultado de las misma, es decir no se evidencia que el tribunal se haya trasladado, a los fines de la notificación solicitada.
B.- Pruebas Testimoniales de los ciudadanos: JOSÉ ANDRES VIVAS PEREZ Y MALAQUIA SOTO, evacuadas en su oportunidad legal, folios 37, 38, 39 y 40 del expediente, no se les da su justo valor probatorio, motivado a que sus dichos o conocimientos del caso son meramente referenciales.

PRUEBAS DOCUMENTALES DE LA PARTE DEMANDADA:
A.- Recibos de Pago del cánon de arrendamiento, de los meses junio, julio, agosto, septiembre y octubre del año 2004, folios 28, 29, 30, 31 y 32 del expediente, se les da su justo valor probatorio, por cuanto de los mismos se evidencia que la actora percibe el cánon de arrendamiento; en tal sentido ha convenido con el demandado, en una prórroga legal del contrato de arrendamiento. ASI SE VALORA
B.- Recibo de pago del cánon de arrendamiento, del mes de noviembre del año 2004, folio 35 del expediente, se le da su justo valor probatorio, por cuanto del mismo se demuestra que la parte actora percibe el cánon de arrendamiento, por lo que ha convenido de manera tácita en una prórroga legal del contrato de arrendamiento. ASI SE APRECIA.

Previamente el Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA:

De la revisión de actas procesales que cursan en el presente expediente se evidencia, que la ciudadana Carmen Graciela Barrios de Briceño celebró un contrato de arrendamiento en fecha 09 de mayo de 2002 con el ciudadano Samir Hennawi Eldibid por la duración de un (1) año, es decir un contrato a tiempo determinado, que es aquel que se da cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, mediante el pago de un cánon o precio. En este caso, las partes establecieron el término inicial, (dies a quo) o de inicio de los efectos contractuales arrendaticios y, asimismo, el término final (dies ad quem), es decir, el momento en que esa longitud temporal llega a su término o agotamiento conclusivo. De allí que, cuando las partes señalan el término final, de cesación de los efectos, se da la existencia del contrato a tiempo determinado. En el artículo 1579 del Código Civil, encontramos esa característica de la certeza temporal, cuando el mismo contempla que “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a piagar a aquella”. De esto se deduce que evidentemente es un contrato cierto, a plazo fijo, seguro, que no ofrece duda, y por lo tanto es a tiempo determinado.

Ahora bien quien sentencia, observa que del estudio que se hace del citado contrato, rielantes a los folios 07, 08, 09 y 10 frente y vuelto del expediente, se desprende que las partes en la cláusula décima tercera establecieron lo siguiente:
DECIMA TERCERA: De manera expresa se establece y así lo acepta el arrendatario que el primer plazo de duración del presente contrato será de un (01) año contado a partir de la fecha de firma del presente instrumento, y las sucesivas prórrogas en caso de haberlas será de un año. Vencido el plazo de duración de este contrato o cualesquiera de sus prórrogas y la arrendadora no quisiera renovar el contrato, se procederá a la prórroga legal correspondiente de conformidad a lo establecido en el artículo 38 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario, vencida la cual la arrendadora podrá exigir a el arrendatario la entrega del inmueble arrendado. Todas las cláusulas que integran a este contrato, serán aplicables a sus prorrogas. Queda entendido y así de mutuo acuerdo lo establecen las partes, que las sucesivas prórrogas no convierten en ningún momento este contrato en “A tiempo Indeterminado” y que las mismas tienen una duración de un año.

De la cláusula transcrita y de su contenido, se infiere que el contrato de arrendamiento culminó el día 9 de mayo de 2003, demostrándose de autos el surgimiento de una primera prórroga que comenzó el día 9 de mayo de 2003 y finalizó el día 9 de mayo de 2004. Así pues tenemos, que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento es bilateral, no menos cierto es que los intervinientes en la relación arrendaticia establecieron (recíproca y correspectivamente), de modo claro, sucesivas prórrogas, las cuales en caso de haberlas serían de un (1) año; así las cosas, al llegar el 9 de mayo de 2004, la arrendadora debió solicitar el cumplimiento del contrato, y no dejar al arrendatario en posesión del inmueble arrendado, en virtud de que aún cuando promovió copia simple donde solicitó al Tribunal se trasladase al inmueble a los fines de que fuese notificado el demandado de que hiciere uso de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tenemos que dicha prueba no pudo ser valorada por este a quo al no existir resultas de que este Juzgado se haya trasladado hasta el citado inmueble y mucho menos de que el demandado hubiere sido notificado.

En este sentido, considera quien aquí juzga, que el demandado no está o no se encuentra en pleno conocimiento del uso de la prórroga legal, por cuanto ésta se produciría en el determinado caso de que la arrendadora hubiese notificado al arrendatario dentro del tiempo previsto para efectuarlo; por lo que mal podemos inferir que fue notificado (el demandado), por no demostrarse de autos tal hecho, y en tal caso, que hubiese sido notificado, esta prórroga de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es obligatoria para el arrendador, y potestativa para el arrendatario (subrayado nuestro); o sea que incluso cuando se prorrogara automática y obligatoriamente para el arrendador, era facultativa para el arrendatario hacer uso de la misma.

Debe señalarse que, si el arrendador incurrió en tal evidente falta de previsión, suplir esa omisión para favorecerlo, máxime cuando no hay prueba de ello, constituye pues una actuación que perjudica a la otra parte, es decir al arrendatario diligente en hacer valer las prórrogas acordadas, y sancionar su diligencia nada menos que con ponerle término a la relación de modo casi unilateral, y en contra de su expresada voluntad de prórroga, sancionándolo (al arrendatario) con desmejorar su acreditada condición bajo la vigencia de una relación arrendaticia que se prorrogó por haberse cumplido lo establecido por ambas partes en el contrato, y a tal efecto se cita textualmente el artículo 1.159 del Código Civil que reza:
“LOS CONTRATOS TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES Y NO PUEDEN REVOCARSE SINO POR MUTUO CONSETIMIENTO O POR LAS PARTES AUTORIZADAS POR LA LEY”.

El solo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo término de duración, no a un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación –por efecto de la prórroga estipulada- como un nuevo plazo determinado o fijo, con fundamento en el acuerdo o voluntad de las partes, lo que no infringe en principio ninguna disposición legal. Llegado el momento conclusivo del plazo determinado, el efecto causal se inicia como consecuencia de la previsión interpartes sin que se requiera de alguna actividad adicional concordante por arrendador y arrendatario, pues solamente es necesario que se agote el último día del termino prefijado para que la prórroga se inicie y así sucesivamente, ya que el cómputo del tiempo se hace contado desde el día siguiente al de la fecha del acto que da lugar al lapso, y concluirá el día de fecha igual a la del acto, del año o del mes que corresponda para completar el número de lapso (Articulo 12 del Código Civil). Como se observa, el requisito esencial es el vencimiento del último día del plazo determinado para que se produzca la continuación de la relación dentro de las condiciones o exigencias previamente acordadas por las partes, a menos que un especifico motivo se produzca antes de llegar ese día de modo que impida la continuidad, como sucede por ejemplo, con el incumplimiento en el que puede incurrir el arrendatario, dejando de pagar el cánon de arrendamiento.

Si la notificación se hubiere producido, la relación concluiría al vencimiento del tiempo, estipulado en el contrato y hubiese dado origen a la prórroga que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ahora bien, en esencia sí hubo una relación contractual, en la que de pleno derecho se ejerció una primera prórroga, que comienza el día nueve (09) de Mayo de Dos Mil Tres al nueve (09) de Mayo de Dos Mil Cuatro y una vez concluida ésta, se ejerció una nueva prórroga que se encuentra actualmente en curso, la cual sería del día nueve (09) de Mayo de Dos Mil Cuatro, al nueve (09) de Mayo de Dos Mil Cinco, y en la que el arrendatario sigue en el goce pacífico del bien inmueble, hasta el momento. Por lo tanto, y en este caso en concreto, mal puede la arrendadora, solicitar el desalojo del inmueble fundamentándose en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, en virtud de que el citado artículo establece lo siguiente: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado… (omisis). Resulta claro entonces, que el contrato que suscribieron ambas partes, y el cual tiene fuerza de ley entre las mismas, que señala y establece en su cláusula Décima Tercera, en su parte final lo siguiente; Queda entendido y así de mutuo acuerdo lo establecen las partes que las sucesivas prórrogas, no convierten en ningún momento este contrato en “ A tiempo indeterminado”, y que las mismas tiene una duración de un (01) año. (Subrayado nuestro).

Del mismo modo, se evidencia de los autos, que el arrendatario le ha cancelado a la arrendadora, los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre del año dos mil cuatro, a razón de trescientos noventa mil bolívares, cada mes, los cuales demuestran un incremento en el valor del cánon de arrendamiento, cuyos recibos constan en autos y firmados por la parte demandante, lo que tácitamente originó el surgimiento de una nueva prórroga contractual, que produjo que el arrendatario se quedara ocupando el inmueble arrendado, tolerando tal situación la arrendadora al continuar cobrando el cánon de arrendamiento.

Este análisis conduce, a que el contrato de arrendamiento suscrito y como fue señalado anteriormente, es por tiempo determinado, o sea un (01) año y en ningún momento a tiempo indeterminado y en función de lo planteado es que debe ser declarada sin lugar la solicitud realizada por la demandante, de conformidad a los criterios antes explanados y conforme a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se Declara.

Finalmente advierte este Juzgado que las normas que regulan la presente materia son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un juicio de desalojo, debe analizar con preferencia la naturaleza del contrato, es decir, si el mismo es de naturaleza determinada o indeterminada, y en el presente caso, el contrato de marras es a tiempo determinado por haberlo suscrito así las partes en el contrato de arrendamiento.

III
DISPOSITIVA

En fuerza de las razones que anteceden, este Juzgado Administrando Justicia, actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley; declara: SIN LUGAR la demanda que por Desalojo de Inmueble sigue la ciudadana Carmen Graciela Barrios de Briceño, contra el ciudadano Samir Hennawi Eldibid, ambas partes identificadas plenamente en autos. ASI SE DECIDE.

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil Vigente, se condena al pago de las costas a la parte actora.

Por cuanto la presente sentencia salio fuera del lapso, se acuerda notificar a las partes.

Publíquese, Regístrese, y déjese copias certificadas de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho de este Juzgado de los Municipios Guanarito y Papelón del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
En Guanarito, a los veintidós días del mes de febrero de dos mil cinco (22-02-2005). 194° y 145°.

La Jueza Suplente Especial

Abg. Tania Rivero de Leal

El Secretario

Abg. Farok Asís Mirabal.

Seguidamente se dio cumplimiento a lo ordenado en auto. Se publico la presente sentencia a los dos y veinte minutos de la tarde (2;20 p.m), del día de hoy veintidós de febrero de dos mil cinco. Conste el Scrio.
Abg. Farok Asís Mirabal

Exp. Civil N° 619-04.