TSJ Regiones - Decisión

LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
PORTUGUESA.-

EXPEDIENTE:

PARTE RECURRENTE:

APODERADO DE LA PARTE RECURRIDA:

PARTE RECURRIDA:

MOTIVO:

SENTENCIA:
1.702-03.-

JOSÉ ELI PINEDA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 5.674.582.

TANIA LUISA GIL NIELES, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 10.059.912, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 68.281, de este domicilio.

RESOLUCIÓN N° 014-2002, de fecha 17-10-2002, emitida por la Alcaldía del Municipio Guanare Estado Portuguesa

NULIDAD DE ACTO ADMINISTRATIVO

DEFINITIVA.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 19-12-02, el ciudadano José Eli Pineda, asistido por la Abogada Tania Gil Nieles interpuso Recurso de Nulidad por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Circuito, con la finalidad de solicitar la Nulidad de la Resolución N° 014-2002 de fecha 17-10-2002 emanado de la oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare, basándose en los artículos 121 y siguientes de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia. Folios 1 al 14.
En fecha 07-01-2003, el Tribunal dictó auto admitiendo la demanda y de conformidad con el artículo 123 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se ordenó oficiar a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare a fin de que remitiera el expediente original contentivo de las actuaciones relacionadas con la nulidad de la resolución administrativa por la cual se solicito; el cual fue recibido por el Juzgado de la causa en fecha 23-01-2.003. Folios 15 y 16.
En fecha 23-01-2.003, se recibió en el Juzgado Primero del Municipio Guanare, expediente original llevado por la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa. Folios 17 al 124.
En fecha 04-02-2.003, el Abogado Rafael Ignacio Gainze Mejías, Juez Temporal del Juzgado Primero del Municipio Guanare se inhibió de seguir conociendo de la causa. Folios 125 al 127.
En fecha 18-02-2.003, se le dio entrada al presente expediente en este Tribunal, quedando signado con el N° 1.702-03.
En fecha 11-03-2.003, se recibió en este Tribunal copia certificada de la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de este Circuito Judicial, que declaró Con Lugar la Inhibición propuesta por el Juez Temporal del Juzgado Primero del Municipio Guanare. Folios 129 al 131.
En fecha 08-05-2.003, este Tribunal admite el Recurso de Nulidad solicitado y ordena la notificación del Fiscal General de la República, en la persona del Fiscal de Guardia del Ministerio Público de este mismo Circuito y mediante oficios al Alcalde y al Síndico Procurador del Municipio Guanare, así mismo ordena notificar mediante cartel a todas las personas que tengan interés personal legítimo y directo en el recurso solicitado. Folios 136 y 141.
En fecha 13-05-2.003, el recurrente asistido de Abogado consigna ejemplar del diario Ultimas Noticias donde aparece publicado el cartel librado por este Tribunal. Folios 142 al 146.
En fecha 13-05-2.003, cursa poder especial otorgado por el ciudadano José Eli Pineda a la Abogada Tania Luisa Gil Nieles. Folio 147.
En fecha 16-05-2.003, el Alguacil del Tribunal consigna boleta de notificación practicada al Fiscal de Guardia del Ministerio Público de este Circuito. Folios 148 y 149.
En fecha 28-05-2.003, la Apoderada Judicial de la parte recurrente solicita al Tribunal apertura el lapso de pruebas, lo cual es acordado posteriormente. Folios 150 y 151.
En fecha 06-06-2.003, la Apodera del recurrente consigna escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal y la recurrida no consignó escrito de pruebas. Folios 152 al 157.
En la oportunidad de presentar informes sólo la parte recurrente hizo uso de ese derecho.
En fecha 15-07-2.003, este Tribunal dictó auto fijando el comienzo de la relación y el acto para la presentación de informes. Folio 158.
En fecha 04-08-2.003, la Apodera del recurrente consigna escrito de informes. Folios 159 al 164.
En fecha 08-08-2.003, este Tribunal dicta auto fijando el lapso para dictar sentencia. Folio 165.
En fecha 09-05-2.005, se avoca al conocimiento de la causa la Abogada Miriam Durand, Juez Temporal de este Tribunal y ordena la notificación de las partes. Folios 167 al 170.
I
ANTECEDENTES

El ciudadano José Eli Pineda, asistido de Abogado, en su escrito libelar alega que el día 22 de Octubre fue notificado personalmente de la Resolución N° 14-2002, emitida en fecha 17 de Octubre del 2.002 por el Alcalde del Municipio Guanare Jesús Vela Burgos, en la cual se fijó el canon de arrendamiento de un inmueble propiedad de la Ciudadana Evan Pastora Díaz Malvacias, quien solicitó la regulación por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare, ubicado en la calle 9, cruce con carreras 12 y 13 Barrio La Arenosa de esta ciudad, del cual es arrendatario desde hace más de 10 años; que en dicha resolución se fijó un canon de arrendamiento de Bs. 467.460,00 mensual, que la motivación que hace el ente administrativo carece de veracidad, ya que la causa y fundamento de la decisión consta de un avalúo realizado por un funcionario de la Dirección de Inquilinato, que dicho avalúo está viciado de inmotivación ya que se realizó sin la observación y verificación del estado físico del inmueble, ni las mediciones necesarias, al no realizar ninguna inspección ni experticia por los funcionarios de la citada Dirección, ni por el funcionario que suscribe el avalúo; alega igualmente que en dicho avalúo se tomaron en cuenta solo los aspectos externos y datos documentales aportados por la solicitante, no obstante haber alegado el cumplimiento del artículo 30 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, que en virtud de no haberse dado cumplimiento al mencionado artículo el acto administrativo carece de razonamiento alguno ya que los valores establecidos no son reales, por lo que el avalúo está inmotivado y en consecuencia la causa está viciada o no existe, aduce también que ante la solicitud de regulación de la Alcaldía de Guanare a través de la Dirección de Inquilinato sustanció el procedimiento administrativo de regulación el cual fue llevado en el expediente N° 010-2002, que sus alegatos y consideraciones no fueron tomadas en cuenta y, por todas las razones expuestas comparece a solicitar la Nulidad de la Resolución N° 014-2002, de fecha 17-10-2002, emitida por la Alcaldía del Municipio Guanare, a través del Alcalde Jesús Vela Burgos, en la cual fija un canon de arrendamiento del inmueble identificado anteriormente en la cantidad de Bs. 467.460,00.
En la misma oportunidad consignó los siguientes recaudos:
1.- Boleta de notificación de fecha 17 de octubre de 2.002, dirigida al ciudadano José Eli Pineda, firmada ilegible en original por el Jefe de Inquilinato T.S.U. José de los Santos Mejías y recibida por el recurrente en fecha 22 de octubre de 2002, lo cual queda demostrado que la Alcaldía del Municipio Guanare Oficina de Inquilinato dictó Resolución de alquiler N° 014-2002 de fecha 17-10-02, del expediente número 010-2002 y que el recurrente fue debidamente notificado de tal resolución.
2.- Copia Fotostática simple de escrito de defensas dirigido a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, suscrito por el ciudadano José Eli Pineda, lo cual solo sirve para demostrar la existencia de un procedimiento de Regulación de Alquiler ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare Estado Portuguesa, del inmueble ubicado en la calle 09 entre carreras 12 y 13 del Barrio La Arenosa de esta ciudad.

En la oportunidad de la promoción y evacuación de pruebas:
1. Invoco íntegramente el mérito favorable de los autos, muy especialmente las actuaciones administrativas realizadas por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare.
2. Promovió las testimoniales de los Ciudadanos: Henry Humberto Guerrero Morales, Martiniano Contreras y Ariel Antonio Colmenares Tapias.

Henry Humberto Guerrero Morales, declaró en los siguientes términos: “….CUARTA: Diga el testigo si tiene conocimiento para la fecha 24 de Abril de 2.002 o para ese mismo mes compareció por la Pescadería Guanaguanare algún funcionario de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guanare para ser alguna inspección o avalúo al establecimiento. Contestó: No en ningún momento....”

ARIEL ANTONIO COLMENARES TAPIAS, declaro en los siguientes términos: “... CUARTA: CUARTA: Diga el testigo si tiene conocimiento que para la fecha 24 de Abril de 2.002 ó para ese mismo mes compareció por la Pescadería Guanaguanare algún funcionario de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guanare para ser alguna inspección al establecimiento, es decir a la Pescadería Guanaguanare. Contestó: No por allá no ha ido nadie como Funcionario de Inquilinato....”

De las testimoniales promovidas y evacuadas por la parte recurrente, no hubo control de la prueba por cuanto la parte recurrida no compareció, del acta se desprende que sus declaraciones son hábiles y contestes pero las mismas no son suficientes para demostrar las pretensiones o circunstancias que quiere hacer valer en juicio el recurrente, lo cual se hace necesario concatenarlas con otras pruebas cursantes en autos.

II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Del libelo se desprende claramente que la presente acción fue interpuesta de conformidad con lo establecido en los artículos 30, 78 y 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, normas éstas que disponen lo siguiente:
Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.
Parágrafo único: A los efectos de la fijación de la renta máxima mensual, en los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, se tomará en consideración la contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, a que se refiere la Ley de Propiedad Horizontal.

Artículo 78: Son competentes para conocer en primera instancia del recurso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con Competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo. B) En los Estados, los respectivos Jueces de Municipio o los de igual competencia en la localidad donde se encuentre el inmueble. La tramitación y decisión del recurso, se hará de conformidad con las pertinentes disposiciones de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, o de la Ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares.
Artículo 79: Las sentencias que decidan los recursos contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. La decisión de mérito deberá quedar circunscrita a los poderes de los jueces contenciosos administrativos conforme a la ley especial sobre la materia.

Ahora bien, este Tribunal para decidir observa:

De la evaluación del expediente administrativo, donde consta el avalúo practicado al cual se hace referencia, esta Juzgadora estima, que la Administración no cumplió con los extremos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al momento de practicar el avalúo del inmueble, siendo éste, requisito necesario para estimar dicho canon, en consecuencia el acto administrativo que fija el monto máximo de alquiler mensual, no se sustanció de acuerdo a lo dispuesto por la normativa antes descrita, constituyendo el vicio de falso supuesto de hecho, razón por la cual resulta necesario declarar nulo dicho acto. Así se decide.
Es evidente para quien juzga que el proceso incoado en contra de la Resolución número 014-2002 de fecha 17 de octubre de 2002, emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare Estado Portuguesa que fijo el canon de arrendamiento en la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS NUEVE MIL QUINIENTOS VEINTE BOLIVARES ANUALES (Bs. 5.609.520,oo) del local comercial, ubicado en la calle 9 cruce con carreras 12 y 13 del Barrio La Arenosa de la ciudad de Guanare Estado Portuguesa, incurrió en el mencionado vicio de falso supuesto violándose lo establecido tal como se señaló anteriormente, el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto no se tomó en consideración los factores que la referida norma preceptúa para la determinación del valor del inmueble descrito, lo cual dice textualmente:

Artículo 30: Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente.
2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisión de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulación, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los últimos dos (2) años.

Si bien es cierto que la Alcaldía del Municipio Guanare Dirección de Inquilinato del Estado Portuguesa, según se desprende del expediente administrativo fundamentó su decisión según ella tomando en consideración el informe técnico elaborado basándose en los factores tales como: uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas las circunstancias que influyen en las operaciones, cálculos realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de regulación y los precios medios a que se hallen enajenados inmuebles similares, los dos (2) últimos años e igualmente el estudio de conservación y mantenimiento en que se encuentra el inmueble, no es menos cierto que no fueron verificados con exactitud los datos que se establecieron en los informes efectuados por dicha Administración con los cuales incidieron en la emisión del acto administrativo (Resolución número 014-2002, de fecha 17 de octubre de 2002) impugnado, los cuales se requieren inexorablemente de conocimientos periciales y/o técnicos que van más allá de la simple constatación de la situación fáctica, y por ende, que escapa del ámbito objetivo si los mismos no se efectúan tomando en consideración, inspecciones, experticias para la fijación de los cánones de arrendamientos solicitados, siendo éstos los únicos medios idóneos para demostrarlos y tal como se evidencia del expediente administrativo en dicho procedimiento de Regulación no se practicaron las mismas que sirvieran de fundamento a la fijación del mencionado canon de arrendamiento establecido por la Alcaldía del Municipio Guanare, Dirección de Inquilinato.

Dada la nulidad del acto administrativo, resulta necesario realizar un nuevo avalúo del inmueble objeto del presente recurso por parte de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare Estado Portuguesa, cumpliendo con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a tenor de que los cánones de arrendamientos sean cónsonos con el valor del inmueble y así se decide.

III
DECISIÓN

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR el Recurso de Nulidad del Acto Administrativo, ejercido por el ciudadano José Eli Pineda, representado por su Apoderado Judicial, Abogada Tania Luisa Gil Nieles, contra la Resolución N° 14-2002 emitida por la Alcaldía del Municipio Guanare, Dirección de Inquilinato, en fecha 17-10-2.002.
En consecuencia es NULA la Resolución N° 14-2002 emitida por la Alcaldía del Municipio Guanare, Dirección de Inquilinato, dictada en fecha 17-10-2.002.
Se ordena a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Guanare Estado Portuguesa realizar un nuevo avalúo del inmueble objeto del presente recurso, cumpliendo con todos y cada uno de los requisitos establecidos en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que los cánones de arrendamientos sean cónsonos con el valor del inmueble.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del fallo.
Por cuanto el presente juicio se encontraba paralizado, se ordena la notificación de las partes mediante boleta.
Publíquese y Regístrese
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado portuguesa, en Guanare a los 20 días del mes de Julio de Dos Mil Cinco.- AÑOS: 195° y 146°.-

La Juez Temporal,

Abg. Miriam Sofía Durand

El Secretario,

Abg. Johnny Gutiérrez.

En esta misma fecha se publicó siendo la 1:00 P.M.- Conste.-

Strio.

Exp. 1.702-03
Lilia