TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE.
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-
Años 194° de la Independencia y 146° de la Federación
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS:
Parte demandante: LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V 5.366.328.
Apoderado de la parte demandante: ARELIS ZORRILLA FONSECA y CELINA GONCALVES BAPTISTA, abogados en ejercicio de este domicilio, inscritas en INPREABOGADO bajo los números 15.367 y 28.103 respectivamente y titulares de las cédulas de identidad V 3.592.724 y V 5.951.754.
Parte demandada: ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en la ciudad de Acarigua, Municipio Autónomo Páez del Estado Portuguesa e identificado con la Cédula de Identidad V 2.839.325.
Apoderado de la parte demandada: PASTOR HERRERA MENDOZA, abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en INPREABOGADO bajo el número 10.946 y titular de la cédula de identidad V 1.121.818.
Motivo: Desalojo (Apelación).
Sentencia: Definitiva.
Sin informes de las partes.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Suben las presentes actuaciones del Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, con motivo de apelación interpuesta por la parte demandante contra sentencia definitiva de fecha 24 de febrero de 2005 que declaró sin lugar la demanda de desalojo, intentada contra ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ.
Se inició la presente causa por demanda por desalojo y pago de pensiones de arrendamiento insolutas, intentada por la ciudadana LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE, venezolana, mayor de edad, soltera, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad V 5.366.328, contra el ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, venezolano, mayor de edad, casado, domiciliado en la ciudad de Acarigua, Municipio Autónomo Páez del Estado Portuguesa e identificado con la Cédula de Identidad V 2.839.325.
Se dice en la demanda, que la actora, la ya referida e identificada LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE es legítima propietaria de un inmueble, ubicado en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, número 34 45 de esta ciudad de Acarigua, que le pertenece por herencia de su madre ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, que en vida había dado dicho inmueble en arrendamiento al ahora demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ y que ese inmueble necesita serias reformas que ameritan su desocupación.
Dice la demandante que por motivos de trabajo se fue a vivir a la ciudad de Barquisimeto, donde se vio obligada a tomar en arrendamiento una vivienda.
Que en la empresa donde trabajaba hubo reducción de personal y fue incluida en la lista de cesanteados, por lo que no está en capacidad económica de continuar pagando arrendamiento, por lo que se ve en necesidad de regresar a Acarigua, por lo que necesita su casa para vivirla y que ha hecho gestiones ante el arrendatario para que se la desocupe y que siempre le decía que no había problema, que desocuparía porque a él le había salido una vivienda de las que construyó el Gobierno, que aunque las relaciones fueron armoniosas entre las partes, ya no es así, al extremo de que fue citada a la Oficina Administrativa de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez a requerimiento del arrendatario ya que no le está sugiriendo un aumento del canon, sino que pide la desocupación por motivos de necesidad y porque para habitarla necesita realizar serias reparaciones al inmueble.
Que es por lo que demanda a ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, para que desaloje el inmueble.
La demandante estima la cuantía en la suma de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00).
La demanda fue admitida por el Tribunal de la causa, Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa por auto del 6 de diciembre de 2004.
Siendo la oportunidad para proceder a la contestación de la demanda, el demandado impugnó la cuantía de la demanda y dice que tal cuantía es DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.160.000,00).
Negó el demandado que el inmueble requiriera serias reparaciones y que la demandante no cumplió con la carga procesal de discriminar las reparaciones a realizarse, lo que no ha señalado la gravedad de las reparaciones, para que el sentenciador tenga a mano, suficientes elementos probatorios de los cuales determinar la prueba de los hechos alegados.
Niega además el demandado que la demandante no tenga medios económicos para sufragar arrendamientos, toda vez que con el precio del arrendamiento que le paga, perfectamente puede pagar donde decida fijar su domicilio. Que la razón por la que quiere desalojarlo, es darlo en venta y que como consecuencia de su intención inició gestiones ante “GRUPO INMOBILIARIO CENTRO OCCIDENTAL, C.A.”, con oficina en la ciudad de Araure, en la calle 3 número 23 23, por intermedio de la ciudadana MAGNELI MUÑOZ JIMÉNEZ, corredor inmobiliario que se apersonó en el inmueble arrendado el 27 de septiembre de 2004 a eso de las diez de la mañana, manifestando que iba de parte de la arquitecto CARMEN ALICIA GÓMEZ, representante de la inmobiliaria con el objeto de constatar la ubicación y condiciones físicas del mencionado inmueble, ya que la propietaria le había solicitado que se le gestionara contactar un comprador (sic).
Que por otra parte, la señora LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE fue al inmueble, acompañada de otra dama que manifestó es su hermana y le solicitó que le desocupara el inmueble, para lo cual estaba dispuesta en caso que aceptara, en concederle un plazo de tiempo suficiente, porque de lo contrario de venderle a un chino, éste no le daría mas de dos días de plazo para la desocupación.
Durante la causa, el demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ promovió las testimoniales de JOSÉ GREGORIO RUIZ, ELÍAS RAFAEL CORDERO, ALICIA MONAGAS CARRILLO y JOSÉ RUBÉN ROLDÁN ESCOBAR y por escrito separado las testimoniales de JOSÉ CRUZ GONZÁLEZ y EDUVINO ÁLVAREZ.
Las pruebas del demandado fueron admitidas por el a quo, por auto del 1° de febrero de 2005.
La representación judicial de la demandante, promovió el mérito de los autos que la favoreciera, especialmente el contrato de arrendamiento, una prueba documental y las testimoniales de VENTURA OROPEZA y CARMEN ALICIA GÓMEZ.
Las pruebas de la parte actora, fueron admitidas por el a quo, por auto del 3 de febrero de 2005.
Durante la causa rindieron declaración ELÍAS RAFAEL CORDERO y JOSÉ GREGORIO RUIZ promovidos por el demandado, así como JOSÉ VENTURA OROPEZA promovido por la parte actora.
El Tribunal de la causa, Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó en fecha 24 de febrero de 2005 sentencia definitiva declarando sin lugar la demanda y contra la misma interpuso recurso de apelación la parte actora del que conoce este Tribunal, por corresponderle en distribución.
Siendo la oportunidad para decidir sobre la apelación intentada, este Tribunal lo hace con base a las siguientes consideraciones:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Seguidamente este Tribunal procede a decidir la apelación y de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:
SOBRE LA IMPUGNACIÓN DE LA CUANTÍA:
Debe en primer lugar el Tribunal decidir la impugnación de la cuantía propuesta por la parte demandada.
La parte actora en su demanda, estima la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 4.000.000,00).
Acerca de la determinación de la cuantía de las demandas sobre la validez o continuación de un contrato de arrendamiento, el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil textualmente dice:
“Artículo 36.- En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.”.
No señala la parte demandante en el libelo si el contrato de arrendamiento, es a tiempo determinado o indeterminado, mientras que el demandado al impugnar la cuantía de la demanda señalando que la misma es DOS MILLONES CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 2.160.000,00), que es el resultado de multiplicar doce mensualidades, cada una por CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00) que es el monto del contrato de arrendamiento, acompañando dos planillas de depósito bancario de cuyo contenido dice queda construido el fundamento del rechazo. Alega además el demandado que el contrato de arrendamiento es por tiempo indeterminado.
En el caso “subjudice”, se demanda el desalojo de un inmueble arrendado, por lo que indudablemente es sobre la continuación de un arrendamiento, solo que desde el punto de vista negativo, ya que al pedirse el desalojo, se pretende no continúe el contrato y ello es obvio cuando la parte demandada rechaza la demanda de desalojo, ya que su pretensión que es contraria consiste en que el contrato continúe.
El demandado al impugnar la cuantía, dice que el contrato es por tiempo indeterminado y alega que el canon mensual vigente es de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), mientras que la demandante en el libelo dice que ese canon es de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00).
No señaló el demandado elemento probatorio alguno como fundamento de que el contrato fuere de tiempo indeterminado y en lo que se refiere a las dos planillas de depósito bancario que acompañó a la demanda, cursantes en los folios 23 y 24 del expediente, este Tribunal constata que son documentos privados emanados de un tercero que no es parte en la presente causa ni causante de una de las partes, que de conformidad con lo que dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificados por el tercero del que emanan mediante la prueba testimonial y al no haberse producido tal ratificación, se desechan como carentes de valor probatorio y así se establece.
No habiendo demostrado el demandante, sus alegatos de que el contrato de arrendamiento fuera a tiempo indeterminado y que el canon mensual de arrendamiento, fuera de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.000,00), con lo que fundamentó la impugnación de la cuantía, tal impugnación debe desecharse. Así se señala y se declarará sin lugar la impugnación en la dispositiva, confirmando en este punto la sentencia apelada, variando tan solo la motivación.
SOBRE EL MÉRITO DEL ASUNTO:
La pretensión procesal contenida en el libelo de la demanda, consiste en que se condene al demandado al desalojo del inmueble que se describe en la demanda.
Niega el demandado que el inmueble requiriera serias reparaciones y que la demandante no tenga medios económicos para sufragar arrendamientos.
Trabada como está la litis en los términos anteriores, para decidir procede el Tribunal a analizar las pruebas cursantes en autos:
La copia fotostática simple de declaración sucesoral de la causante ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, que la demandante acompañó a la demanda, cursante en los folios 3 al 6 del expediente, está dirigida a demostrar que la demandante es propietaria del inmueble arrendado.
Sobre tal carácter de propietaria que la demandante alega tener sobre el inmueble arrendado este Tribunal observa:
De conformidad con lo que dispone el artículo 1.579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. De la lectura de esta disposición, se aprecia que la cualidad de arrendador no implica la de propietario y las partes en el contrato de arrendamiento, son por una parte el arrendador, que puede o no ser propietario y por la otra el arrendatario. La posibilidad de que el propietario y el arrendador pueden ser personas diferentes, se evidencia además, del texto del artículo 1.595 también del Código Civil, según el cual el arrendatario está obligado a poner en conocimiento del dueño de las reparaciones que debe hacer el arrendador, así como en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el que aparece que a los fines del procedimiento administrativo se considerará interesado tanto el propietario en el literal “a”, como el arrendador en el literal “b”.
Por otra parte, los derechos que al arrendador corresponden por el contrato de arrendamiento, son de carácter personal diferentes por lo tanto al derecho real que sobre la cosa tiene el propietario. En consecuencia, la identidad del propietario de la cosa arrendada y la condición que pueda o no tener la demandante de propietaria del inmueble arrendado, no influye en la decisión de la presente causa, por lo que se desecha esta instrumental como carente de valor probatorio y así se declara.
La copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública de Acarigua, en fecha 12 de diciembre de 1985, bajo el número 98, Tomo 58 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante el referido año, que la demandante acompañó al libelo, cursante en los folios 7 al 9 del expediente, está autorizada por un funcionario con facultades para darle fe pública y hace plena fe, de su contenido, así entre las partes como ante terceros, por lo que de conformidad con lo que disponen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia como plena prueba, por así aparecer en su texto de que ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, dio en arrendamiento al ahora demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, el inmueble cuyo desalojo ahora se demanda, por un lapso de seis meses contados a partir del 1° de diciembre de 1985, prorrogable por lapsos iguales y sucesivos a voluntad de las partes, por lo que este instrumento se aprecia además como plena prueba de que dicho contrato de arrendamiento es por tiempo determinado y así este Tribunal lo declara.
El documento autenticado ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto, en fecha 2 de agosto de 1996, bajo el numero 62, Tomo 156 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría durante en referido año, que la demandante acompañó al libelo, cursante en los folios 10 al 12 del expediente, está autorizada por un funcionario con facultades para darle fe pública y hace plena fe, de su contenido, así entre las partes como ante terceros, por lo que de conformidad con lo que disponen los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, se aprecia como plena prueba, por así aparecer en su texto de que la ahora demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE recibió en arrendamiento un inmueble situado en Barquisimeto y así este Tribunal lo declara.
La representación judicial de la demandante promovió durante la causa, una instrumental cursante en el folio 32 del expediente, que dice es para probar que la misma demandante está desempleada. Al promover esta instrumental, no se dice de que manera demuestra que la demandante está desempleada y es además un documento privado emanado de la misma demandante y de un tercero que no es parte en el juicio ni causante de una de las partes.
En lo que se refiere las firmas que en este instrumento privado aparecen y que no corresponden a la demandante, las mismas corresponden a terceros que no son parte en el juicio ni causantes de una de las partes, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debieron ser ratificadas por esos terceros mediante la prueba testimonial y en lo que se refiere a la firma de la demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE del mismo instrumento, no puede oponérsele ésta al demandante, ya que no participó en el otorgamiento y en consecuencia se desecha esta instrumental como carente de valor probatorio y así se establece.
Los testigos ELÍAS RAFAEL CORDERO y JOSÉ GREGORIO RUIZ, promovidos por la parte demandada, dijeron que el 27 de septiembre de 2004, aproximadamente a las 9 de la mañana, se presentó en la casa arrendada MAGNELY MUÑOZ JIMÉNEZ dijo el primero y una señora dijo el segundo, para hacer una inspección a la casa para constatar el estado de la casa dijo el primero de estos testigos y el segundo para ver el estado de la casa.
El testigo ELÍAS RAFAEL CORDERO dijo que MAGNELY MUÑOZ JIMÉNEZ venía de parte de una inmobiliaria que tenía entendido se llama INMOBILIARIA CENTRO OCCIDENTAL, mientras que JOSÉ GREGORIO RUIZ dijo que la señora manifestó que venía porque la propietaria de la casa, solicitó a la empresa que trabaja, se le constatara un comprador (sic) para la misma.
Las declaraciones de estos testigos a lo sumo pueden demostrar que una persona se presentó en el inmueble arrendado, manifestando que iba de parte de una inmobiliaria, pero no demuestra que la visita haya sido autorizada o solicitada por la ahora demandante, por lo que no demuestran que ésta se encontrara tramitando la venta del inmueble, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, se desechan las declaraciones de estos testigos como carentes de valor probatorio para la decisión de la causa y así se establece.
El testigo JOSÉ VENTURA OROPEZA, promovido por la parte actora, declaró que conoce a la ahora demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE, que le consta que está desempleada, que vive en Barquisimeto en un apartamento alquilado, que en varias oportunidades ha solicitado al inquilino la desocupación, que cuando la demandante en Acarigua llega a casa de su hermana, que la ha acompañado cuando le ha pedido al inquilino que le desocupe y que ha ido al apartamento en el que vive la misma demandante en la ciudad de Barquisimeto. Esta testigo al ser repreguntada dijo que es amiga de la demandante, por haber sido vecino de su mamá y de ella durante mucho tiempo. Sobre esto el Tribunal observa:
La amistad unida a la vecindad que el mismo testigo dice que ha sido por mucho tiempo, el que la haya acompañado cuando ha ido a pedirle al inquilino que desocupe y además que el testigo haya visitado a la demandante en Barquisimeto, evidencia que esa amistad ha sido muy estrecha, por lo que es una amistad íntima, en el sentido a que se refiere el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil, por lo que es inhábil para declarar a favor de la demandante que lo promovió y en consecuencia se desecha su testimonio como carente de valor probatorio y así se establece.
Finalmente para decidir este Tribunal observa:
El a quo, en la sentencia apelada manifiesta que el contrato documento fundamental de la acción es por tiempo determinado, para lo cual observa que la cláusula tercera de dicho contrato expresa:
“La duración del presente contrato es de UN (1) año, contados a partir de la entrada en vigencia del presente contrato, podrá ser prorrogado por periodos iguales, (resaltado del Tribunal) cuando así lo convengan las partes. Cuando una de las partes no quiera renovar el contrato deberá participarlo a la otra, por lo menos con treinta (30) días de anticipación, así mismo podrá rescindir el presente contrato en cualquier momento siempre y cuando concurra el mutuo consentimiento de las partes”.
Erró el a quo al señalar que lo anterior estuviera expresado en el contrato contenido en el documento fundamental de la acción. Esto está expresado en el documento que la demandante acompañó a la demanda, con el que pretendió demostrar que habita un inmueble arrendado en la ciudad de Barquisimeto y que cursa en los folios 10 al 11 del expediente.
El contrato que celebró ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, causante de la aquí demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE con el ahora demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, cursa en autos en copia certificada en los folios 7 al 9 y en el mismo aparece en la cláusula CUARTA que el plazo de su duración era de seis meses contados a partir del 1ro de diciembre de 1985. No obstante, este error del a quo, el contrato de arrendamiento por el que se demanda el desalojo, es realmente por tiempo determinado, tal y como se señala en la sentencia apelada, solo que por seis meses, prorrogable por iguales y sucesivos lapsos a voluntad de las partes y no por un año como incorrectamente se dice en la misma sentencia.
Agrega el a quo en la sentencia apelada, que siendo el contrato por tiempo determinado, mal podía demandarse el desalojo de acuerdo a las previsiones del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La anterior apreciación contenida en la sentencia apelada, está ajustada a derecho, ya que para la procedencia de la acción de desalojo es menester la concurrencia de elementos entre los que se cuenta que el contrato sea por tiempo indeterminado y que de no cumplirse, debe declararse sin lugar la acción ejercida, por lo que al ser el contrato de arrendamiento celebrado entre ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, causante de la ahora demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE y el aquí demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, por tiempo determinado, no procede la acción de desalojo propuesta, está por lo tanto ajustada a derecho en este punto la sentencia apelada y la misma debe confirmarse, desechando la demanda, variando tan solo la parte motiva de la decisión y así se establece.
IV
DISPOSITIVA:
Es con base a los razonamientos anteriormente expuestos, que este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara SIN LUGAR la impugnación de la cuantía propuesta por el demandado ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ y SIN LUGAR la apelación de la representación judicial de la demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE, identificada en la presente decisión, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 24 de febrero de 2005 que declaró sin lugar la demanda de desalojo que intentó la misma demandante contra el ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINÁREZ, también identificado.
En consecuencia, se declara SIN LUGAR la misma demanda.
Queda así CONFIRMADA en todas y cada una de sus partes la dispositiva de la decisión apelada. Además, a pesar de no haber prosperado la impugnación de la cuantía propuesta por el demandado, la pretensión de desalojo de la demandante tampoco prosperó y ésta resultó totalmente vencida, por lo que la condenatoria en costas que contiene la misma dispositiva debe también confirmarse.
Al haber sido declarada sin lugar la apelación, de conformidad con lo que dispone el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en las costas del recurso a la demandante LEORI ASCENCIÓN FERNÁNDEZ DUQUE.
Regístrese y publíquese y déjese copia. Remítase oportunamente el expediente al Tribunal de origen.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los dieciocho (18) días del mes de marzo de dos mil cinco.-
El Juez Temporal

Abg. Ignacio José Herrera González
La Secretaria

Abg. Nancy Galíndez de González
Siendo las 2 y 15 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión, como fue ordenado.
La Secretaria