TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

EXPEDIENTE C-330
DEMANDANTE COLAVITA TESTA, MICHELE, Mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.540.711.-

APODERADOS
JUDICIALES FRANCO PÉREZ, GILBERTO y ORAÁ FRANCO, JORGE ARCADIO, Inscritos en el Inpreabogado Bajo los N° 5.296 y 25.520, respectivamente.-

DEMANDADO
IHSSAN AL ASHQUER, de nacionalidad Siria, Mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° E-81.781.057.-
APODERADO
JUDICIAL CARO PÉREZ, JUAN ALCIDES, Inscrito en el Inpreabogado Bajo el N° 73.986.-

MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

MATERIA CIVIL.-

RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inicio la presente causa por ante este Tribunal en fecha 10 de mayo del 2005, cuando los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, demandan por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO la ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, alegando que su mandante dio en calidad de arrendamiento al demandado un bien inmueble de su exclusiva propiedad, consistente en un local comercial, con su respectiva mezanine, y un galpón, distinguido con el N° 1, ubicado en la planta baja del edificio “LA TRINIDAD”, situado en la Avenida Alianza de la Ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado portuguesa, documento que fue autenticado por ante la Notaria Primera de la ciudad de Acarigua, en donde quedó asentado bajo el N° 38, Tomo N° 63 del año 1994, de los correspondientes libros de Autenticaciones. Estimando la demanda en la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 10.000.000,00).-
En fecha 16 de mayo del 2005 (f-21), el Tribunal admite la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado.
En fecha 06 de junio del corriente año (f-23), comparece el Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, actuando como Apoderado Judicial del demandado, según se evidencia en instrumento poder, dándose por citado en la presente causa.
En fecha 08 de junio del 2005 (f-26), el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado JUAN ALCIDES CARO, procede a contestar la demanda, y presentando RECONVENCIÓN, la cual la estimó en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 30.000.000,00).-
El Tribunal, por auto de fecha 14 de junio del 2005 (f-37), admite la reconvención, y fija el segundo (2°) día para que la parte actora conteste la reconvención.
Por escrito rielante al folio 38, fechado en 16 de junio del 2005, el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado JORGE ARCADIO ORAA, procede a contestar la reconvención.-
En fecha 20 de junio del 2005, el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado JORGE ARCADIO ORAA, presenta escrito de promoción de pruebas, en la siguiente forma:
• Merito favorable que se desprende de los autos.
• Documentales.
• Inspección judicial.
El Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, presenta escrito de promoción de pruebas, donde señala:
• Documental
• Testimoniales
• Inspección judicial.
Riela al folio 70, que en fecha 19 de Julio de 2005, este Tribunal recibe con oficio N° 215-2005, la comisión debidamente cumplida del Juzgado Segundo del Municipio Páez.-

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR
La presente acción por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, contra el ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, fue tramitada por el procedimiento breve, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, que establece:
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…” (Subrayado y cursiva del Tribunal)

El Tribunal pasa a considerar los puntos controvertidos, de conformidad a lo dispuesto en forma precisa el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, para cumplir los requisitos de forma que intrínsecamente debe cumplir la sentencia, exigiendo el ordinal cuarto, que la sentencia deben contener ‘los motivos de hecho y de derecho de la decisión, ya que la ella debe aparecer como el resultado de un juicio lógico del Juez, obviamente fundada en el derecho y de acuerdo a lo alegado y probado en autos, por mandato del artículo 12 del mismo Código de Procedimiento Civil, le prohíbe al Juez sacar elementos de convicción fuera de autos, o suplir excepciones o argumentos de hechos que no hayan sido alegados (thema decidemdum) o probados. De allí pues, que la sentencia debe contener, en sí misma, la prueba de su conformidad con el derecho; y los elementos de la causa han sido cuidadosamente examinados y valorados. No han de consistir los fundamentos en meras afirmaciones del sentenciador, sino que debe expresar las razones y demostraciones de lo resuelto en el dispositivo del fallo.

Es necesario para decidir, acudir al material probatorio, en conformidad con las disposiciones que regulan la carga probatoria (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil) y determinar cual de los litigantes probó sus respectivas afirmaciones:
La parte actora:
Junto con el libelo de demanda:
• Poder especial (f-03), Marcado “A”, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, confiere PODER ESPECIAL, a los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAA FRANCO, debidamente Notariado por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, en fecha 20 de Abril del 2005, bajo el N° 41, Tomo 38 de los libros de autenticaciones. El Tribunal le confiere valoración probatoria para darle validez a cada una de las actuaciones. Así se decide.-
• Copia Certificada de Contrato de Arrendamiento (f-5), Marcado “B”, entre MICHELE COLAVITA TESTA y IHSSAN AL ASHQUER, por un en un local comercial, con su respectiva mezanine, y un galpón, distinguido con el N° 1, ubicado en la planta baja del edificio “LA TRINIDAD”, situado en la Avenida Alianza de la Ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado portuguesa, documento que fue autenticado por ante la Notaria Primera de la ciudad de Acarigua, en donde quedó asentado bajo el N° 38, Tomo N° 63 del año 1994, de los correspondientes libros de Autenticaciones. El Tribunal le confiere valoración probatoria, por ser el instrumento que da origen a la presente acción, y ser admitido por las partes. Así se decide.-
• Copia simple de Resolución N° 02-2003 (f-9) Marcada “C”, emanada de la Oficina de inquilinato de la Alcaldía del Municipio Páez, de este Estado, de fecha 28 de enero de 2003, donde se establece el canon de arrendamiento del inmueble objeto de la controversia en la cantidad de CUATROCIENTOS TRECE MIL NOVECIENTOS CATORCE BOLÍVARES (Bs. 413.914,00). El Tribunal le confiere valoración probatoria por provenir de un órgano administrativo facultado por la ley para dictar dicha resolución y no haber sido desvirtuada en su oportunidad procesal. Así se decide.-
• Copia Simple de Factura N° 00308 (f-12), Marcado “D”, de Michele Colavita, de fecha 10-02-05, por concepto de pago de canon de arrendamiento del mes de Enero del 2005, correspondiente al local objeto de la controversia ( local N° 1), por un monto de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL UN BOLÍVAR (Bs. 476.001,00). El Tribunal no le confiere valoración probatoria por ser una copia simple que fue desconocida en su oportunidad procesal, en conformidad a lo dispuesto al artículo 429 del Código Procesal. Así se decide.-
• Expediente N° 134.01 de Notificación (f-13), Marcado “E”, llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este estado, en fecha 02 de Noviembre del 2001, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA le notifica al ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, lo siguiente: “LE AVISO Y MANIFIESTO MI VOLUNTAD DE NO PRORROGAR EL MENCIONADO CONTRATO”. El Tribunal le confiere valoración probatoria para los efectos que se detallaran mas adelante. Así se decide.-
• Copia simple de Telegrama y Recibo (f-19 y 20), Marcado “F” y “G” del Instituto Postal Telegráfico de fecha 30 de marzo del 2005, donde el ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA le participa al ciudadano IHSSAN AL ASHQUER que ha transcurrido el plazo de prorroga legal, ya que tenia que hacer entrega del inmueble, y recibo de fecha 07 de abril del 2005, donde se informa que el anterior telegrama había sido entregado. El Tribunal le confiere valor probatorio por no haber sido desconocido en el lapso procesal correspondiente.- Así se decide.-
• Inspección judicial (f-82), En etapa del proceso, realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez, en fecha 13 de julio del 2005, donde el Tribunal se traslado y constituyó en el lugar indicado, dejando constancia que al momento de practicar la inspección, el local comercial se encontraba totalmente cerrado.- El Tribunal solo le confiere merito alo fines de la circunstancia observada por el Juzgado comisionado, por no haber aportado nada al proceso. Así se decide.-

La Parte Demandada:
En el lapso de promoción de pruebas:
• Contrato de Arrendamiento (f-33), Marcado “A”, entre la Sociedad Mercantil I-CASA, C.A. y el ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, de fecha 05 de abril de 1990, estipulando su Cláusula PRIMERA: “la Arrendadora da en arrendamiento al Arrendatario un Estacionamiento desocupado a fin de hacerle a sus propias expensas las mejoras necesarias para su habitalidad”. Debidamente notariado por ante la Notaria Pública de Acarigua, en fecha 03-05-1990, anotado bajo el N° 59, tomo 46. El Tribunal le confiere valoración probatoria por ser un instrumento público que fue reconocido por las partes, el cual da inicio a la relación locativa hoy pretendida en resolución. Así se decide.-
• Factura 00321 (f-35), Marcado “B”, proveniente de Michele Colavita, de fecha 14-03-05, por concepto de pago del canon de arrendamiento del mes de febrero del 2005, del local N° 1, objeto de la controversia, por un monto de CUATROCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL UN BOLÍVAR (Bs. 476.001,00). El Tribunal le confiere valor probatoria por no haber sido desconocida en su oportunidad procesal. Así se decide.-
• Inspección judicial (f-84), en fecha 13 de julio del presente año, el Juzgado Segundo del Municipio Páez deja constancia que la parte solicitante no compareció ni por si, ni por medio de Apoderado Judicial para la practica de la inspección.- El Tribunal no le confiere valor probatorio por no haber sido realizada en su oportunidad.- Así se decide.-

Testimoniales:
• EMPERATRIZ HIJUELO DE CASAL (no compareció a rendir declaraciones)
• NELSON RAFAEL LUGO (f-49), Compareció a rendir declaraciones y expuso: AL PRIMERO: “Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano IHSSAN AL ASQUER”.- Contestó: “Si, lo conozco”.- AL SEGUNDO: “ Diga el testigo, si sabe y le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, tiene arrendado un local comercial, con su respectiva mezanina y un galpón en el Edificio Trinidad, Local 1, ubicado en la Avenida Alianza con Calle 30 de la ciudad de Acarigua”.- Contestó: “Si, me consta”.- AL TERCERO: “Diga el testigo, si conoce ese Local Comercial y el Galpón”. Contestó: “Si, lo conozco”.- AL CUARTO: “Diga el testigo, si puede decir como esta distribuido ese Local Comercial y el Galpón”. Contestó: “Si, puedo describirlo, la parte del frente es de uso comercial y se encuentra la oficina del mismo y del lado izquierdo se encuentra el galpón del mismo”.- AL QUINTO: “Diga el testigo, si tiene conocimiento o le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, ha venido efectuando mejoras y construcción tanto en el local comercial como en el Galpón desde el año 2001 hasta el inicio del presente año”.- Contestó: “Desde que yo estoy trabajando en ese sitio, no he visto que le hayan hecho mejoras ni bienhechurías ni construcción al local”.- AL SEXTO: “Diga el testigo, desde cuando esta trabajando y en que lugar”. Contestó: “yo estoy trabajando desde el año 96, al frente del local comercial” AL SÉPTIMO: “Diga el testigo, que trabajo desempeña”. Contestó: “bueno como le dije antes, estoy trabajando desde el 96 en el Comercio Informal (Venta de Tarjetas electrónicas), y he utilizado el lugar para ser las necesidades fisiológicas”.- AL OCTAVO: “Diga el testigo, si sabe y le consta que la Oficina de Metal y Vidrio que se encuentra ubicada dentro del Local Comercial, fue construida a partir del año 2001”.- Contestó: “yo he estado ahí como le dije desde el año 1996, y he visto esa oficina todo el tiempo ahí”- AL NOVENO: “Diga el testigo, porque le consta lo declarado”.- Contestó: “por lo mismo, porque yo anteriormente he utilizado la sala de baño y he guardado la silla donde me siento en el deposito, por lo tanto todos los días veo la oficina en el mismo sitio”. Este testigo no fue objeto de repreguntas, por la no comparecencia del los abogados actores al acto de su evacuación. El Tribunal le confiere merito probatorio, de conformidad a la regla expresa de valoración contenida en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil- Así se decide.-
• CHAZI AL YARAMANI, (f-51), Compareció a rendir declaraciones y expuso: AL PRIMERO: “Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano IHSSAN AL ASQUER”.- Contestó: “Si, lo conozco y me consta”.- AL SEGUNDO: “ Diga el testigo, si sabe y le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, tiene arrendado un local comercial, con su respectiva mezanina y un galpón en el Edificio Trinidad, Local 1, ubicado en la Avenida Alianza con Calle 30 de la ciudad de Acarigua”.- Contestó: “Si”.- AL TERCERO: “Diga el testigo, si conoce ese Local Comercial y el Galpón”. Contestó: “Si, lo conozco”.- AL CUARTO: “Diga el testigo, si puede decir como esta distribuido ese Local Comercial y el Galpón”. Contestó: “bueno como yo lo conozco desde el año 1990, tenia el negocio largo, y a la mano izquierda tiene un galpón, y lo hizo el señor IHSSAN e hizo una oficina de vidrio y hierro, ese lo conocí de lo demás no se nada”.- AL QUINTO: “Diga el testigo, si tiene conocimiento o le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, ha venido efectuando mejoras y construcción en el local comercial y en el Galpón desde el año 2001 hasta el presente año”.- Contestó: “no hizo nada”.- AL SEXTO: “Diga el testigo, si sabe y le consta que la Oficina de Metal y Vidrio que se encuentra ubicada dentro del Local Comercial, fue construida a partir del año 2001”.- Contestó: “No, fue construida en el 2001, fue construida en 1990, le hizo el galpón y la oficina también”- AL SÉPTIMO: “Diga el testigo, porque le consta lo declarado”.- Contestó: “porque yo tengo el negocio al frente de el por eso lo conozco”. El testigo fue objeto de las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: “diga el testigo, que si tiene relaciones comerciales e intercambio de mercancías entre el señor IHSSAN AL ASQUER, dada su relación de tener un fondo de comercio a su frente como bien lo manifiesta el”.- Contesto: “yo tengo una zapatería, el tiene mueble, como voy a tener relación con el”.- SEGUNDA REPREGUNTA: “Diga el testigo, que tiempo tiene de amistad con el señor IHSSAN AL ASQUER”. La misma fue relevada de dar respuesta, vista la forma sugestiva, pues sugiere la respuesta. Agotado la oportunidad de control de la prueba por parte del demandante, esta misma parte en la persona de su abogado GILBERTO FRANCO PÉREZ procedió a exponer: que deje constancia certificada de la identificación del testigo, en base que su expedición se encuentra que es extranjero de nacionalidad Siria, …, y tiene fecha de vencimiento, lo cual de conformidad con la normativa jurídica y la ley que reglamenta su estadía en el país y su identificación respectiva lo inhabilita para ser testigo activo en proceso judicial, dentro de la República Bolivariana de Venezuela, y a tal efecto pido sea suspendido el testigo y sus actuaciones procesales sean declaradas nulas, en razón a su inhabilitación a ser testigo conforme a derecho. Al Tribunal le sorprende este proceder del identificado abogado, lo que hace llamarle la atención al mismo, toda vez que nuestra legislación nos constriñe a actuar en el proceso con lealtad y probidad (Art. 17 Código de Procedimiento Civil), al no permitirse proponer pretensiones ni alegar defensas, ni promover incidentes cuando tengan conciencia de su falta de fundamento.
• En este caso es palmaria la falta de fundamento de la solicitud formulado por el profesional del derecho, en razón que muy bien sabe que la prueba de testigo no se ataca o impugna una vez evacuada, a tenor del Art. 499 cpc. y mas si el acepto su promoción y desde luego, participo en su control realizándole varias repreguntas, mal puede después de evacuada dicha prueba, venir atacarla por formalismo innecesarios como es que el mismo posee la cédula de identidad vencida, contrarios al verdadero fin perseguido por el proceso, como es la búsqueda de la verdad en atención al elemental principio constitucional de una Justicia eficaz, sin formalidades inútiles, propugnadas por nuestra Carta Política en sus artículos 26 y 257, y la realización de la justicia prescindiendo de todos los formalismos inútiles, en tales razones se le confiere valor probatorio a la testimonial en estudio. ASI DISPONE
• ARROYO DIMAS DE LA CRUZ (f-56), compareció a rendir declaraciones y expuso: AL PRIMERO: “Diga la testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano IHSSAN AL ASQUER”.- Contestó: “Si, me consta” .- AL SEGUNDO: “Diga la testigo, si sabe y le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, tiene arrendado un local comercial, con su respectiva mezzanina y un galpón en el Edificio Trinidad, Local 1, ubicado en la Avenida Alianza con Calle 30 de la ciudad de Acarigua, donde funciona un Fondo de Comercio denominado Comercial Siria”.- Contestó: “Si, me consta porque yo trabajo frente a su negocio”.- AL TERCERO: “Diga la testigo, si conoce ese local comercial y el galpón”.- Contestó: “Si, porque es un local largo, ancho y a mano izquierda tiene un garaje y mete mercancía en el galpón que tiene, guarda la mercancía” AL CUARTO: “Diga la testigo, si tiene conocimiento que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, ha realizado mejoras y construcción tanto en el local Comercial como en el Galpón, a partir del año 2001, hasta el inicio del presente año”.- Contestó: “Si, en la parte del garaje hizo el galpón y las Oficinas que estaban la construyó en vidrio, o sea que las remodelo las hizo nueva”.- AL QUINTO: Diga la testigo, si esas mejoras y construcciones en que año fueron realizadas”.- Contestó: “como en el año 90 de mayo de junio” AL SEXTO: “Diga la testigo, si sabe y le consta que la Oficina de Metal y Vidrio que se encuentra ubicada dentro del Local Comercial, fue construida a partir del año 2001”.- Contestó: “No, fue construida antes, porque yo trabajo al frente”.- AL SÉPTIMO: “Diga la testigo, si sabe en que año fue construida la referida oficina”.- Contestó: “como en el año 1990 mas o menos”.- AL OCTAVO: “Diga la testigo, porque le consta lo declarado”.- Contestó: “porque yo trabajo al frente de su negocio”. El testigo fue objeto de las siguientes repreguntas: PRIMERA REPREGUNTA: “Que diga la testigo, si sabe y le consta en que fecha se encuentra el señor IHSSAN AL ASQUER, en Arrendamiento del Local, que está al frente de su trabajo”.- Contesto: “De fecha no se, porque cuando yo entre a trabajar ya el estaba allí, yo entre a trabajar en el año 1.983 y el ya estaba allí”.- SEGUNDA REPREGUNTA: “Diga la testigo, cual es el negocio donde trabaja, que queda al frente del negocio del demandado”.- Contestó: “Zapatería Carmelo”. TERCERA REPREGUNTA: “diga la testigo desde que año está trabajando en la Zapatería Carmelo”.- Contesto: “Desde 16-6-83”.- El Tribunal vista que la testigo cae en crasas contradicciones en su misma deposición y con las demás pruebas, como es afirma que el inquilino se encontraba en el local desde el año 1983, fecha en que ella dice comenzó a trabajar en la zapatería CARMELO, y del contrato primigenio se evidencia que el inquilino comenzó a ocupar el local el 05 de Abril de 1990. además se contradice al responder las preguntas cuarta y quinta, al decir: que se han hecho mejoras a partir del año 2.001 y en la pregunta quinta asegura que esas mejoras fueron hechas en el año 1990.- En tales razones y de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 508 de CPC, se desecha esta testimonial.- Así se decide.-
• YOUNES BADUY RIAD MILHAEL (f-61), compareció a rendir declaraciones y expuso: AL PRIMERO: “Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano IHSSAN AL ASQUER”.- Contestó: “Si” .- AL SEGUNDO: “ Diga el testigo, si sabe y le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, tiene arrendado un local comercial, con su respectiva mezanina y un galpón en el Edificio Trinidad, Local 1, ubicado en la Avenida Alianza con Calle 30 de la ciudad de Acarigua, donde funciona un Fondo de Comercio denominado Comercial Siria”.- Contestó: “Si, perfectamente”.- AL TERCERO: “Diga el testigo, si tiene conocimiento en que año se realizaron las mejoras y construcción existente, realizada tanto en el Local Comercial como en el Galpón donde está ubicada Comercial Siria”.- Contestó: “Si, en el año 1990, durante los meses de Mayo y Junio”.- AL CUARTO: “Diga el testigo, si sabe y le consta que la Oficina de Metal y Vidrio que se encuentra ubicada dentro del Local Comercial, en que año fue construida”.- Contestó: “yo la llamaría nueva, esa en el año 90”.- AL QUINTO: “Diga el testigo, porque le consta lo declarado”.- Contestó: “Bueno porque lo he visto, porque tengo relaciones laborales con el señor IHSSAN AL ASQUER”. El Tribunal le confiere merito probatorio.- Así se decide.-
• ROQUE ANTONIO MEDINA (f-62): compareció a rendir declaraciones y expuso: AL PRIMERO: “Diga el testigo, si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano IHSSAN AL ASQUER”.- Contestó: “Si, lo conozco de vista, trato y comunicación” .- AL SEGUNDO: “ Diga el testigo, si sabe y le consta que el ciudadano IHSSAN AL ASQUER, tiene arrendado un local comercial, con su respectiva mezanina y un galpón en el Edificio Trinidad, Local 1, ubicado en la Avenida Alianza con Calle 30 de la ciudad de Acarigua, donde funciona un Fondo de Comercio denominado Comercial Siria”.- Contestó: “Si, me consta”.- AL TERCERO: “Diga el testigo, si tiene conocimiento en que año se realizaron las mejoras y construcción existente, realizada tanto en el Local Comercial como en el Galpón donde está ubicada Comercial Siria”.- Contestó: “me consta que esa mejora y construcciones fueron realizadas en el año 1990, durante los meses de Mayo y Junio”.- AL CUARTO: “Diga el testigo, si sabe y le consta que la Oficina de Metal y Vidrio que se encuentra ubicada dentro del Local Comercial, en que año fue construida”.- Contestó: “eso fue realizada en el mismo año, en el año 90”.- AL QUINTO: “Diga el testigo, porque le consta lo declarado”.- Contestó: “porque yo trabaje con el señor IHSSAN AL ASQUER desde el año 89 hasta el 2003”. El Tribunal le confiere merito probatorio.- Así se decide.-
•
El Tribunal hecha la anterior valoración probatoria llega a la siguiente convicción, Tomando en cuenta las reglas expresas de valoración de las pruebas a tenor de lo estatuido en el art. 507 del cpc, y basado en las reglas de la Sana Critica, que consiste en dejar al Juez formal libremente su convicción para valorar y apreciar, pero obligándole a establecer fundamentos de la misma. Aunado a ello, en la sana crítica entra en juego, el juicio razonado en la apreciación de los hechos. Expresa el maestro Couture, que el juicio valor en la sana critica ha de apoyarse en proposiciones lógicas, correctas y fundarse en observaciones de experiencia confirmada por la realidad.
Conforme a las disposiciones de nuestro sistema de valoración, en este caso particular, la prueba de testigo, está sometida a las reglas siguientes, el artículo 507, en relación con el 508, disponen:
Artículo 507: A menos que exista una regla legal expresa para valorar el mérito de la prueba, el Juez deberá apreciarla según las reglas de la sana crítica.

Artículo 508: Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinará si las deposiciones de éstos concuerdan entre si y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.

En este orden, es constante la doctrina tal como lo afirma el autor EMILIO CALVO BACA, en su comentario al artículo supra señalado:
A diferencia de los otros medios de prueba, la testimonial se halla sujeta a gran numero de variantes, por la persona del testigo, la naturaleza de los hechos, la forma de las declaraciones y muchas otras circunstancias que influyen en el testimonio, por eso el legislador no ha establecido su fuerza probatoria dejando abierta la apreciación a la conjugación de varios elementos que le permiten la aplicación de las reglas de la Sana Critica.

Hay un conjunto de elementos de principios que orientan el criterio del Juez en la valoración del testimonio; la inverosimilitud de un hecho, por ser contrario a las leyes físicas o naturales, la probidad de una persona de vida intachable, la mayor facultad de percepción de un técnico respecto a un profano o de un hombre con relación a un niño etc., son conceptos comunes que el Juez debe utilizar en el análisis del testimonio. Las reglas de la sana crítica son así elementos de apreciación que se refieren: a la persona del testigo, a las condiciones de formación del testimonio, al contenido de la exposición y al examen.

Por su parte, el profesor uruguayo COUTURE, sobre el mismo punto, expone:
Las reglas de la sana crítica son, ante todo, las reglas del correcto entendimiento humano. En ella interfieren las reglas de la lógica, como las reglas de la experiencia del Juez. Por ello, se dice que las reglas de la sana crítica consisten en su sentido formal en una operación lógica. No obstante debe saberse que la simple aplicación del silogismo jurídico no es suficiente para convalidar una sentencia. Debe, entonces, confrontarse el análisis lógico con la correcta apreciación de las máximas de experiencia.

Señaladas las anteriores máximas, el tribunal pasa a resolver los puntos controvertidos objeto de la decisión y los fija de la siguiente manera

PRIMER PUNTO
El primer punto controvertido objeto de la decisión, lo constituye por un lado, La pretensión de Resolución del contrato, cuando el actor afirma:
“…Pero es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario, IHSSAN AL ASHQUER, …, ha venido realizando, desde el año 2.001 hasta comienzos del presente, la construcción y una serie de mejoras, tanto al galpón, como en el interior del local comercial, objeto del contrato de arrendamiento, sin solicitar para ello, ninguna clase de autorización, con lo que ha incurrido en la violación de lo establecido en la cláusula DÉCIMA del mismo, en donde se señala que “EL ARRENDATARIO” no podrá hacer modificaciones, alteraciones o mejoras de ninguna índole en el inmueble objeto del presente contrato sin el consentimiento previo y por escrito del ARRENDADOR…”,

A tal efecto, tomando en consideración el objeto de la decisión que no es otra cosa que el “thema decidendum”, que como se dijo anteriormente, lo fijan las partes con sus respectivas alegaciones en la oportunidad correspondiente (Libelo de Demanda Vs. Contestación de la Demanda). En este caso, precisa quien decide, que el actor pretende la RESOLUCIÓN DE CONTRATO, aduciendo que el inquilino:
“ha venido realizando, desde el año 2.001 hasta comienzos del presente, la construcción y una serie de mejoras, tanto al galpón, como en el interior del local comercial, objeto del contrato de arrendamiento, sin solicitar para ello, ninguna clase de autorización,”,

Al respecto en la contestación de la demanda, se excepciono alegando la defensa:
“…Niego, rechazo y contradigo las pretensión del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, en este juicio incoado en contra de mi representado a través de sus Apoderados Judiciales por cuanto es totalmente FALSO que mi representado ha venido realizando desde el año 2.001 hasta comienzos del presente construcción de una serie de mejoras, tanto en el galpón, como en el interior del local objeto del contrato de arrendamiento, sin solicitar para ello, ninguna clase de autorización, construcción y mejoras que no especifica en su libelo de demanda…
Ahora bien, ciudadano Juez, es cierto que el galpón que hace referencia la actora si se le hizo una serie de mejoras necesarias para su habitalidad ya que dicho galpón antes era un estacionamiento, pero estas mejoras se realizaron en los meses de mayo y junio del año 1.990 y con autorización del anterior dueño del local por intermedio de la Inmobiliaria I-CASA-C.A.,…”.

Establecido el punto controvertido y valorado el material probatorio, el tribunal resuelve, que no existe por parte del inquilino incumplimiento a la cláusula DÉCIMA, pues no quedó evidenciado las denominadas “…construcción y una serie de mejoras…”, pues el actor no probó como era su carga procesal las señaladas construcciones que afirma en su escrito libelar, ha realizado el inquilino desde el año 2001, hasta comienzo del presente año, y no lo hizo con ningún de los medios de pruebas establecidos en nuestro sistema jurídico probatorio, como lo son: la experticia y inspección judicial. Por lo que inexorablemente este Juzgado declara IMPROCEDENTE la resolución de contrato de arrendamiento por el incumplimiento de la cláusula décima propuesta por el actor, y así se decidirá en la dispositiva; por el contrario considera quien decide, quedó plenamente demostrado por los testigos valorados (folios 49, 51, 61 y 62), que las construcciones y mejoras fueron hechas por el inquilino en el año 1990, autorizado por el quien para el momento era el arrendador, vale decir, Sociedad Mercantil I-CASA, C.A., de acuerdo a lo estatuido en la cláusula primera. Así se decide.-

SEGUNDO PUNTO
Ahora bien, resuelto el anterior punto, pasa el Tribunal a pronunciarse sobre la siguiente pretensión del actor, no sin antes dejar claro que las pretensiones acumuladas por el actor, debían ser objeto de cuestiones previas, verbigracia, la inepta acumulación de pretensiones que se excluye mutuamente, conforme a la previsión del ordinal 6° del Art. 346 del Código adjetivo, en relación con lo dispuesto en el art. 78 ejusdem, el cual consagra la imposibilidad de acumular este tipo de pretensiones, al pautar: “ No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si;….” en el sentido, se colige de las actas procesales, que por un lado se demanda el cumplimiento del contrato, aduciéndose, las modificaciones hechas por el inquilino en detrimento de lo previsto en la cláusula DECIMA, y luego, por otro lado, demanda la resolución del mismo contrato, basado en la cláusula QUINTA, en lo atinente a lapso de duración del mismo.
En la cual aduce:
“…es por todo ello, ciudadano Juez que nuestro mandante actuando en concordancia con la cláusula QUINTA del contrato de arrendamiento, procedió a notificar, el día treinta y uno (31) de octubre del año 2.001, por medio del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito Judicial del Estado Portuguesa, su voluntad de no prorrogar la duración del mismo, a cuyo vencimiento Y TRANSCURRIDO COMO SEA EL TERMINO LEGAL DE SU PRORROGA, deberá hacerle entrega del inmueble a nuestro mandante, totalmente desocupado y en perfectas condiciones tal y como se estipula en el contrato, notificación esta que se acompaña en original he identifico marcada “E”, y mas recientemente, nuestro mandante, por intermedio del Instituto Postal Telegráfico, a saber el día treinta (30) de marzo del año en curso, le envió un telegrama, el cual fue recibido el día siete (07) de abril de ese mismo año, constancias de las cuales acompañamos copias fotográficas de los mismos, he identificamos marcados “F” y “G”, en donde se le participó que había trascurrido el plazo de la prorroga legal, plazo este que se venció el treinta y uno (31) de Diciembre del 2.004, y que le debía hacer entrega del inmueble, sin que a la fecha lo haya realizado…” (Negrita y mayúsculas del Tribunal)

Es menester para quien decide destacar, la confusión que incurre el demandante al confundir en su interpretación el contenido de la cláusula quinta, ya que esta se refiere:
“QUINTA: La duración de este contrato será de un año contado a partir del primero de enero del mil novecientos noventa y cuatro (01-01-94), prorrogable por periodos de un año, a menos que una de partes de a la otra AVISO por escrito con no menos de sesenta (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esa oportunidad, EL ARRENDATARIO deberá entrega a EL ARRENDADOR, sin necesidad de notificación alguna el inmueble arrendado, totalmente desocupada y en el mismo estado en que lo recibió.”

El Tribunal para pronunciarse observa:
De un estudio de las actas que conforman el presente expediente, y de la valoración de las pruebas se concluye; que la relación arrendaticia se inicio en fecha 05 de abril de 1.990, de acuerdo al Contrato suscrito entre la Sociedad Mercantil I-CASA, C.A., y el hoy demandado, cursante al folio 33, que estableció: “…PRIMERA: La Arrendadora da en Arrendamiento al Arrendatario un Estacionamiento desocupado a fin de hacerle a sus propias expensas las mejoras necesarias para su habitabilidad…” , posteriormente, en fecha 01 de enero del 1.994, el hoy demandante celebra un nuevo contrato con el mismo inquilino, y consta que en su cláusula primera dispone: “…EL ARRENDADOR, Cede en Arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local comercial con su respectiva mezzanina y un Galpón de su exclusiva propiedad, distinguido con el numero 1, ubicado en la planta baja del edificio “Trinidad”, situado en la avenida Alianza esquina calle 30…””
De igual forma, de las actas que conforman el presente expediente, se constata que ciertamente el accionante, en fecha 31 de Octubre del año 2.001, notifica al ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento objeto de la presente controversia, tal como se constata en el expediente N° 134.01 de Notificación, (documental que el Tribunal le confirió valor probatorio) llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Estado.
Circunstancia esta, que nos conlleva a analizar el lapso de prorroga legal establecido en Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de fecha 25 de Octubre de 1999, que entró en vigencia el 01 de enero del año 2.000, en su Titulo V, en artículo 38, señala:
Artículo 38: En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

Quien decide observa que, de un simple cálculo matemático desde la fecha del inicio del contrato de arrendamiento, vale decir; 01 de enero de 1.994, hasta la fecha de notificación (31-10-01), habían transcurrido 08 años y 10 meses, lapso este que se ubica en el literal C, que indica: “…de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años…”.
Ahora bien, realizada la notificación por parte del accionante manifestando su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, la misma venció en diciembre del 2.003, y la parte actora al recibir los cánones de arrendamiento del año 2004, y del mes de febrero del 2005, tal como se constata en la factura 000321, promovida por la parte demandada, originó una nueva relación arrendaticia o prorroga, tal como se indica en el ultimo aparte de la norma supra indicada, que es del siguiente tenor:
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

De tal manera, si bien es cierto como señala el extracto de la norma arriba copiado, “…Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado…”, no menos cierto es, el lapso de prorroga, correspondía a los años 2002 y 2003, por ser el tiempo de prorroga legal que se aplica al contrato de arrendamiento para el momento de la notificación, conforme a la nueva regulación legal, puesto como se señalo el inquilino tenia 8 años y diez meses en la relación arrendaticia con el arrendador, para el momento de su notificación, mediante la cual el propietario declara su deseo de no prorrogar el tanta veces mentado contrato (instrumento sinalagmático arrendaticio) que los vincula. Así se establece.
De todo lo anterior se colige, que en el presente asunto, si bien se notifico al inquilino el deseo de no continuar con la relación arrendaticia, y se le impuso del lapso de Prorroga Legal, establecido en la norma supra indicada, el propietario una vez vencido ese lapso consintió en continuar con las tantas veces señalada relación arrendaticia, al aceptar los pagos de cánones del año 2004 y el mes de febrero del año 2005, por lo que forzosamente este Tribunal debe declarar SIN LUGAR, la presente pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA, contra el ciudadano IHSSAN AL ASHQUER. Así se decide.-

SOBRE LA RECONVENCIÓN
Decidido lo anterior, pasa el Tribunal a decidir sobre la reconvención, y del tipo de contrato de arrendamiento, para de esta forma pronunciarse sobre la pretensión del demandado-reconveniente, quien en su escrito expone:
CAPITULO SEGUNDO
RECONVENCIÓN
A tenor del articulo 365 del Código de Procedimiento Civil, propongo la reconvención, y en efecto, reconvengo a la parte actora, …, Para que convenga o en su defecto sea declarado por este Tribunal que:
1. Que mi representado AHSSAN AL ASHQUER plenamente identificado en autos en ningún momento ha venido realizando desde el año 2.001 hasta la presente, construcción de una serie de mejoras, tanto al galpón como en el interior del local comercial objeto del contrato de Arrendamiento sin solicitar autorización alguna.
2. Que en caso negado que fuera procedente la Prorroga Legal que la actora hace mención en su libelo de demanda, la misma no concluye el 31 de Diciembre de 2.004 y que la misma no es procedente.
3. el pago de las costas y costos procesales…
Estimo la presente reconvención en la cantidad de TREINTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.30.000.000.oo)…

El Tribunal al respecto observa:
Los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, contemplan el hecho que los arrendamientos celebrados por tiempo determinado, si el arrendatario continuare ocupando, o en posesión, la cosa después de vencido el termino, sin que el arrendador o propietario se oponga, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero en cuanto al tiempo se procederá como en los que hacen sin termino determinado.
A tal efecto, los artículos en comento, son del siguiente tenor:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

A la luz del contenido de los artículos infra señalados, se desprenden dos supuestos:
1. Si el contrato de arrendamiento no se estipuló sino, únicamente, que el lapso de duración es determinado lapso fijo, no hay duda de que, si al arrendatario se le deja ocupando el inmueble arrendado después de vencido el lapso fijo estipulado, el contrato continuará bajo las mismas condiciones, pero con la diferencia de que ya no será a tiempo determinado. En tal caso, estaremos ante un contrato cuyo lapso de duración es indeterminado, por haberse operado la tacita reconducción.
2. Si en el instrumento sinalagmático arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración y, así mismo, se establece que si antes de tanto tiempo ninguna de las partes manifiesta a la otra su deseo de no prorrogarlo, en tal caso el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado. Cada prorroga se entenderá como un plazo fijo.

En el caso bajo estudio, se observa que, de la CLÁUSULA QUINTA del contrato de arrendamiento, lo siguiente:
“…La duración del presente contrato sea de un (1) año, contado a partir del primero de enero de mil novecientos noventa y cuatro (01-01-94), prorrogable por periodos de un año, a menos que una de partes de a la otra AVISO por escrito con no menos de SESENTA (60) días de anticipación a la fecha de vencimiento de termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogarlo, llegada esa oportunidad, EL ARRENDATARIO, sin necesidad de notificación alguna deberá entregar el inmueble, totalmente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió…”

De lo anterior se colige, que efectivamente en el caso particular en estudio, la parte actora dio aviso al ciudadano IHSSAN AL ASHQUER, su voluntad de no prorrogar el presente contrato en fecha 31 de octubre del 2001, pero como se explicó anteriormente vencido el lapso de prorroga legal de dos años, es decir; en diciembre de 2.003, al haber la actora recibido los cánones de arrendamiento correspondiente al año 2004, Enero y Febrero del 2005, la accionante mantuvo su voluntad de continuar con la convención arrendaticia, originando una nueva vigencia del contrato por el mismo lapso y como consecuencia de ello, nos encontramos ante un contrato a tiempo determinado en aplicación de la segunda hipótesis o supuesto infra copiado. Así se decide.-
Decidido lo anterior y demostrado la pretensión no ajustada a derecho por parte del actor-reconvenido de demandar la Resolución de Contrato de Arrendamiento que dio origen a la presente controversia, la Reconvención propuesta por la parte demandada, debe prosperar. Y así se decide.

DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los Abogados GILBERTO FRANCO PÉREZ y JORGE ARCADIO ORAÁ, actuando en sus caracteres de Apoderados Judiciales del ciudadano MICHELE COLAVITA TESTA contra el ciudadano IHSSAN AL ASHQUER.-
SEGUNDO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN propuesta por el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconveniente, Abogado JUAN ALCIDES CARO.
TERCERO: Se condena en costas a la parte actora-reconvenida por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-
Notifique a las partes de la presente decisión.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los veintitrés días del mes de Septiembre del año dos mil cinco. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.-
El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho
La Secretaria Suplente

Ana Ysabel González
En la misma fecha se dictó y publicó a las 02:00 p.m.