TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL
TRÁNSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. GUANARE.-

EXPEDIENTE 00285-C-06.
DEMANDANTE FERNÁNDEZ HIDALGO JOSÉ VICENTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-10.252.394.
APODERADAS JUDICIALES ANA JIMÉNEZ DE NÚÑEZ, LUISANA TERESA GALLARDO FLORES Y ANA CAROLINA PARDO ANDUEZA, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 8.878, 118.945 y 109.883 respectivamente.
DEMANDADOS MEJIAS LUIS ALFREDO y CRESPO CASTELLANOS ENIO AXEL JESUS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros V-9.257.171 y V-9.153.389 respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES PLACENCIO EDILIO JOSE y BUSTAMANTE DE PLACENCIO MARILY, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 71.953 y 58.860 respectivamente.
MOTIVO RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
SENTENCIA DEFINITIVA.
MATERIA CIVIL.

Visto sin informes.

RELACIÓN DE LOS HECHOS:

Se inició la presente causa en fecha siete de julio del año dos mil seis (07-07-2006), por ante este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cuando el ciudadano JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.252.394. asistido por la Abogada ANA JIMENEZ DE NUÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 8.878, demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO al ciudadano LUÍS ALFREDO MEJÍAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.257.171 y a CRESPO CASTELLANOS ENIO AXEL JESUS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.153.389.
En fecha doce de julio del año dos mil seis (12-07-2006) (Folio 09), la demanda fue admitida con todos los pronunciamientos legales, se ordenó el emplazamiento de la parte accionada ciudadanos Luís Alfredo Mejías, en su condición de vendedor y Enio Axel Jesús Crespo Castellanos en su condición de comprador y para la practica de la misma se ordeno comisionar al Juzgado del Municipio Sucre de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.
En fecha trece de julio del año dos mil seis (13-07-2006) (Folio 10), mediante diligencia compareció la parte actora ciudadano José Vicente Fernández Hidalgo, asistido por la Abogada Luisana Teresa Gallardo Flores, en la cual otorgó Poder Especial Apud-Acta a la Abogada Ana Jiménez de Núñez, plenamente identificada en autos.
En fecha veintiséis de julio del año dos mil seis (26-07-2006) (Folios 11 al 14), el Tribunal mediante Oficio Nº 366-06 ordenó el emplazamiento de la parte demandada y para la practica de la misma se comisionó al Juzgado del Municipio Sucre de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial.
En fecha siete de agosto del año dos mil seis (07-08-2006) (Folio 15), mediante diligencia compareció la Apoderada Judicial de la parte actora Abogada Ana Jiménez de Núñez, en la cual sustituye Poder, reservándose el ejercicio, en la persona de las Abogadas Luisana Teresa Gallardo Flores y Ana Carolina Pardo Andueza.
En fecha once de agosto del año dos mil seis (11-08-2006) (Folio 16), mediante diligencia compareció la Apoderada Judicial de la parte actora Abogada Ana Carolina Pardo Anduela, solicitando Decretar Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el bien inmueble objeto de este juicio; asimismo solicitó se decretará Medida Innominada para que no pueda variarse las características y condiciones del mismo bien.
En fecha dieciocho de septiembre del año dos mil seis (18-09-2006) (Folio 17), el Tribunal mediante auto ordenó abrir Cuaderno de Medidas.
En fecha cuatro de octubre del año dos mil seis (04-10-2006) (Folios 18 al 37), se da por recibida las resultas de la comisión proveniente del Juzgado del Municipio Sucre del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, debidamente cumplida.
En fecha diez de octubre del año dos mil seis (10-10-2006) (Folios 38 al 40), la parte accionada ciudadano Luís Alfredo Mejías, asistido por el Abogado Edilio José Placencio, presentó escrito de contestación de la demanda.
En la misma fecha antes señalada (Folios 41 al 42), la parte accionada ciudadano Enio Axel Jesús Crespo Castellanos, asistido por el Abogado Edilio José Placencio, presentó escrito de contestación de la demanda.
En fecha diez de octubre del año dos mil seis (10-10-2006) (Folio 43), mediante diligencia compareció la parte demandada ciudadanos Luís Alfredo Mejías y Enio Axel Jesús Crespo Castellanos, asistidos por el Abogado Edilio José Placencio, en la cual otorgaron Poder Apud Acta a la Abogada Marily Bustamante de Placencio y al referido Abogado.
En fecha ocho de noviembre del año dos mil seis (08-11-2006) (Folios 44 al 52), el Apoderado Judicial del codemandado Enio Axel Jesús Crespo Castellanos, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
• Documentales.
• Inspección Judicial.
En la misma fecha (Folios 53 al 77) el Apoderado Judicial del codemandado Luís Alfredo Mejías, presentó escrito de promoción de pruebas, en los siguientes términos:
• Documentales.
En fecha diez de noviembre del año dos mil seis (10-11-2006) (Folio 78), el Tribunal mediante auto admitió la prueba documental promovida por la Representación Judicial del ciudadano Enio Axel Jesús Crespo Castellanos, y negó la prueba de Inspección Judicial presentada por el mismo.
En la misma fecha (Folio 79), el Tribunal mediante diligencia admitió todas las pruebas presentadas por la Representación Judicial del codemandado Luís Alfredo Mejías.
En fecha diez de noviembre del año dos mil seis (10-11-2006) (Folio 80), la Apoderada Judicial de la parte actora Abogada Luisana Gallardo Flores, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha diez de noviembre de Dos mil seis (10-11-2006), (Folio 81) el Tribunal Admitió todas las pruebas presentadas por la Representación judicial de la parte actora.
En fecha diez de noviembre del año dos mil seis (10-11-2006) (Folio 82) el Tribunal mediante auto fijó un lapso de cinco (05) días de despacho para dictar sentencia.
En fecha veintidós de noviembre del año dos mil seis (22-11-2006) (Folio 83), se dictó auto mediante el cual la Juez Temporal de este Juzgado se avocó al conocimiento de la causa.
En fecha veintitrés de noviembre del año dos mil seis (23-11-2006) (Folio 84) el Apoderado Judicial de la parte codemandada Abogado Edilio Placencio, presentó escrito de alegatos.

MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR:

Alega el actor FERNÁNDEZ HIDALGO JOSÉ VICENTE en su libelo de demanda, venir ocupando desde hace 11 años una casa de habitación familiar constituida por una pequeña bodega en la parte delantera, cocina – comedor, una habitación, un baño, un patio que sirve de lavadero y estacionamiento, ubicada en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega del Cobre, en la población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa, de la cual es propietario desde el 2002 el ciudadano LUÍS ALFREDO MEJÍAS, con quien celebró contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado en fecha 15-07-2002, pagando un canon mensual de arrendamiento de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), pero que vencido el lapso y habiendo continuado el arrendador recibiendo los canones de arrendamiento sin que se hiciera uno nuevo, este se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado. Alega igualmente que el codemandado LUÍS ALFREDO MEJÍAS procedió a dar en venta el referido inmueble al codemandado ENIO AXEL JESÚS CRESPO CASTELLANOS; sin haberle manifestado su interés por – según sus palabras – vender la casa con su patio, violentando el derecho de preferencia del cual goza por ser arrendatario; no obstante, reunir los requisitos exigidos para ser sujeto titular del derecho de preferencia ofertiva. Que tuvo conocimiento de la venta en fecha veintinueve de mayo del dos mil seis (29-05-2006) cuando el codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS le manifestó haber comprado el patio de la casa que posee en arrendamiento. Que por esas razones demanda por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO al ciudadano LUÍS ALFREDO MEJÍAS, en su carácter de VENDEDOR, y al ciudadano ENIO AXEL JESÚS CRESPO CASTELLANOS, en su carácter de COMPRADOR de un lote de terreno que constituye el patio de la casa que tiene arrendada, solicitando que se declare Nula dicha enajenación y se ordene su subrogación en los derechos del nuevo adquiriente. Fundamentó su demanda en los artículos 7, 42, 43, 44, 48 Y 50 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, así como en el artículo 1592.2 del Código Civil Venezolano. Estimó la demanda en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00), y protestó los honorarios de Abogados que estimó prudencialmente por la cantidad de Nueve Millones de Bolívares (Bs. 9.000.000,00), más las costas y costos procesales.
En la oportunidad de la contestación de la demanda el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS procedió a negar, rechazar y contradecir cada uno de los alegatos invocados por el actor en su libelo.
Así mismo el codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS
estando dentro de la oportunidad legal para contestar la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir en todo su contenido la acción del actor en su contra; por ultimo alega su Falta de cualidad y su falta de interés para sostener el juicio.
Quedando así trabada la litis, pasa esta juzgadora a valorar las pruebas traídas al expediente, a los fines de establecer cuales de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados.

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN PROBATORIA:

PRUEBAS DEL ACTOR FERNÁNDEZ HIDALGO JOSÉ VICENTE:

Documentales:
• Original de Contrato Privado de Arrendamiento (Folio 04), sobre una casa de habitación familiar ubicada en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega de Cobre de la población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa, de fecha 01-07-2002, suscrito por Luís Alfredo Mejias y José Vicente Fernández Hidalgo. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado, se le confiere valor probatorio. Se demuestra la relación arrendaticia existente entre el actor y el codemandado Luís Alfredo Mejias, sobre el inmueble antes descrito. Así se declara.-

• Copia fotostática simple de Documento de Compra - Venta (Folios 05), de fecha 11-05-2006, Autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, bajo el Nº 82, Tomo II, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2006, suscrito por Luís Alfredo Mejias y Enio Axel de Jesús Crespo Castellanos, cuyo objeto lo constituye un lote de terreno ubicado en el Sector Vega de Cobre, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Portuguesa. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado, se le confiere valor probatorio. Así se declara.-

• Copia fotostática (Folios 07 al 08 vto.) de Acta suscrita por ante la Prefectura del Municipio Sucre de fecha 19-05-2006, suscrita por José Vicente Fernández Hidalgo y Luís Alfredo Mejías. Este documento no fue impugnado ni tachado, se le confiere valor probatorio; se demuestra que el arrendatario no otorgaba recibos de pago del canon de arrendamiento mensual, y que para la fecha de su firma el actor se encontraba solvente en el pago de dichos cánones de arrendamiento. Así se declara.-

PRUEBAS DEL CODEMANDADO CRESPO CASTELLANOS ENIO AXEL JESÚS:

Documentales:

• Copia fotostática simple de Documento de Compra - Venta (Folios 45 al 47), de fecha 11-05-2006, Autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, bajo el Nº 82, Tomo II, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2006, suscrito por Luís Alfredo Mejias y Enio Axel de Jesús Crespo Castellanos, cuyo objeto lo constituye un lote de terreno ubicado en el Sector Vega de Cobre, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Portuguesa. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado, se le confiere valor probatorio. Así se declara.-

• Copia fotostática simple de Registro de Partición de Bienes (Folios 48 al 51), de fecha 22-05-2003, Autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, bajo el Nº 55, Tomo II, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2003, suscrito por José Simón Silva Miliani y Luís Alfredo Mejías, cuyo objeto lo constituye un lote de terreno ubicado en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega de Cobre de la Población de Biscucuy, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Portuguesa. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado, se le confiere valor probatorio. Así se declara.-

• Inspección Judicial: Para que se verifique y se deje constancia sobre si uno de los linderos particulares de la parcela de terreno comprada por el codemandado promovente es la casa de la que señala el actor ser arrendatario en su libelo de demanda, si la citada casa se encuentra deshabitada en lo que a personas se refiere y en estado de deterioro, y si en la parcela de terreno comprada por el codemandado promovente se encuentra en plena construcción unas bienechurias consistentes en una estructura destinada para vivienda familiar. Esta prueba no fue admitida por este Tribunal por haber sido promovida quedando tan solo dos (02) días del lapso probatorio, imposibilitando su práctica. Así se declara.-

PRUEBAS DEL CODEMANDADO MEJIAS LUÍS ALFREDO:

Documentales:

• Copia fotostática simple de Contrato Privado de Arrendamiento (Folio 55), sobre una casa de habitación familiar ubicada en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega de Cobre de la población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa, de fecha 01-07-2002, suscrito por Luís Alfredo Mejias y José Vicente Fernández Hidalgo. Por ser una copia simple de instrumento privado, este Tribunal no le confiere valor probatorio. Así se declara.-

• Copia fotostática simple del libelo de demanda de desalojo (Folios 56 al 63), de documentos probatorios en los que se apoya dicha acción y del auto de admisión de la misma, incoada por el codemandado promovente en contra del actor de esta causa por ante el Tribunal del Municipio Sucre del Estado Portuguesa. Por cuanto este documento no fue impugnado ni tachado por la contraparte, se le confiere valor probatorio. Así se declara.-

• Copia fotostática simple de Sentencia Interlocutoria (Folios 64 al 70), pronunciada en la demanda de desalojo incoada por el codemandado promovente en contra del actor de la presente causa. El Tribunal no aprecia la prueba por cuanto no aporta nada al proceso. Así se declara.-

• Copia fotostática simple de Auto de entrada del Expediente (Folios 71 al 73), emitido por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, así como del auto por el cual el Juez de dicho tribunal se inhibe de conocer la causa de desalojo incoada por el codemandado promovente en contra del actor de la presente causa, enviada por el Tribunal del Municipio Sucre del Estado Portuguesa. El Tribunal no aprecia la prueba por cuanto no aporta nada al proceso. Así se declara.-

• Documento original de Partición de bienes (Folios 74 al 77) por el cual el codemandado promovente adquiere el área de terreno objeto de la presente controversia. por ser un documento público de conformidad con lo señalado en la Ley del Registro Público y del Notario y el mismo no fue impugnado ni tachado, el Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con las previsiones del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; se demuestra la propiedad del ciudadano Luís Alfredo Mejias sobre el inmueble vendido al codemandado Enio Axel Jesús Crespo Castellanos. Así se declara.-

Planteada en los términos expuestos la controversia de autos el Tribunal pasa a decidir, y al efecto, observa que el codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS en la contestación a la demanda, opone su falta de cualidad e interés para ser demandado, este Tribunal antes de decidir el fondo, y sin entrar a considerar la procedencia o no del Retracto legal Arrendaticio, pasa a pronunciarse como punto previo tal oposición y lo hace tomando en cuenta las consideraciones siguientes:

El codemandado en cuestión afirma:

“Alego en este acto como Defensa a mi favor; la Falta de Cualidad y la falta de Interés en mi persona como Co-demandados en dicha causa, para sostener el presente juicio”. (sic)

A los efectos del pronunciamiento, este Tribunal considera necesario precisar que la legitimación o cualidad “ad causam”, atiende a la relación entre un sujeto y el interés jurídico controvertido, de forma tal que por regla general, la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación o cualidad activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación o cualidad pasiva para sostener el juicio, por lo que la falta de legitimación produce el efecto de desechar la demanda por esta razón, tal y como ha sido acogido por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia de fecha 30 de julio de 2003, al explicar que:

“(…) Siguiendo la línea central del Proyecto de conseguir una pronta entrada en el mérito de la causa, se ha considerado que bien pueden la falta de cualidad y la falta de interés, considerarse sólo como defensas de mérito, ya que por su índole misma, siempre que se discute sobre la titularidad de un derecho o de una obligación, allí está planteado realmente un problema de cualidad, y por otro lado, la falta de interés lleva siempre la negación de la acción… (omissis). Así, el efecto de la declaratoria con lugar de estas defensas será la desestimación de la demanda en su mérito mismo…”

Establecido lo anterior, se observa que la cualidad o legitimación Ad Causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. Cabe puntualizar que el Juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del demandante porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se de la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concebida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.

En este sentido, el artículo 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” (Negrillas del Tribunal).

En el mismo orden de ideas, el Dr. Roberto Hung Cavalieri, en su obra “El nuevo Régimen Inquilinario en Venezuela”, (Ediciones Paredes, Caracas, 2.002 Pág. 163) señala:
“…Al arrendatario entonces ante esa falta o menoscabo le asiste la posibilidad de intentar acción judicial en contra de su arrendador que ha cedido la propiedad del inmueble y en contra del adquirente del mismo, con el propósito de subrogarse en la relación en la persona del nuevo adquirente.”

Es así como, en caso ser procedente el Retracto legal arrendaticio, el arrendatario tiene el derecho de subrogarse en el lugar del adquirente, es decir, ocupa su lugar adquiriendo el inmueble cuya propiedad fue transferida, sustituyendo al tercero comprador en las mismas condiciones establecidas en el instrumento de traslación inmobiliaria, en este caso, en el documento de compra-venta, entendiéndose que, en el caso de una eventual sentencia a favor del actor, los intereses patrimoniales de ese tercero adquirente se verían afectados.
Este Tribunal observa que la parte actora acompañó con el libelo de demanda, Original (Folio 04) de Contrato privado de Arrendamiento de fecha 01-07-2002, suscrito por Luís Alfredo Mejias y José Vicente Fernández Hidalgo, así como Copia fotostática simple (Folio 05) de documento de compra-venta de fecha 11-05-2006, Autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, bajo el Nº 82, Tomo II, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2006, suscrito por Luís Alfredo Mejias y Enio Axel de Jesús Crespo Castellanos, documentos que no fueron impugnados ni tachados, por lo cual este Tribunal les confiere valor probatorio, considerando quien juzga que se demuestra a través de los mismos que efectivamente la venta que le fue realizada al codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS por el arrendador LUIS ALFREDO MEJIAS, demostrándose en consecuencia el carácter de adquirente del primero, sobre el bien objeto de la presente controversia, elemento fundamental para tener cualidad para ser demandado por Retracto legal arrendaticio, e interés para sostener el presente juicio. Así se declara.-
Por todas las consideraciones anteriores se declara SIN LUGAR la falta de cualidad y la falta de interés del codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS en este proceso, en consecuencia se tiene como sujeto de derecho con cualidad para ser demandado. Así se decide.-
En vista de la declaratoria sin lugar de la falta de cualidad y la falta de interés del codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS, este Tribunal entra a conocer el fondo de la controversia y lo hace en los siguientes términos:
Del análisis del libelo de la demanda se observa que el actor reclama la violación del derecho de preferencia y el reclamo de un Derecho de Retracto legal arrendaticio, sobre un inmueble ya identificado Ut Supra; instituciones jurídicas perfectamente definidas por los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En la contestación de la demanda ambos codemandados rechazaron y contradijeron la presente acción, alegando que el inmueble vendido no forma parte del objeto arrendado según contrato de arrendamiento celebrado entre el actor JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO y el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS, razón por la cual, mal puede gozar de derecho de preferencia establecido en el articulo 42 de la Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios quien no ostente la cualidad de arrendatario.

A LOS FINES DEL PRONUNCIAMIENTO DE LA DECISIÓN, EL TRIBUNAL OBSERVA:

El caso de autos se trata de demanda de retracto legal arrendaticio, prevista en el artículo 43 y siguientes del Decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuyo contenido se refiere al derecho que tiene el arrendatario de subrogarse al tercero adquirente del inmueble que ocupa, en las mismas condiciones estipuladas en el documento translativo de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo 42 ejusdem, referidas a tener más de dos (2) años como arrendatario en la cosa arrendada, estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio o cualquier otra modalidad de la negociación respecto del inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. De lo expuesto anteriormente, se desprende que la falta de alguno de los referidos requisitos no hará al arrendatario acreedor a la preferencia ofertiva, con lo cual se evidencia que dichos requisitos deben ser concurrentes.
Así las cosas, se desprende de las pruebas ut supra analizadas y valoradas que ciertamente el ciudadano JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO, cumplió con lo preceptuado en el citado articulo, tal como se desprende de la información traída a los autos mediante las documentales original de Contrato privado de Arrendamiento de fecha 01-07-2002 (Folio 04), sobre una casa de habitación familiar ubicada en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega de Cobre de la población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa, suscrito por Luís Alfredo Mejias y José Vicente Fernández Hidalgo; Copia fotostática simple (Folios 05) de documento de compra-venta de fecha 11-05-2006, Autenticado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, bajo el Nº 82, Tomo II, Folios 1 al 3, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2006, suscrito por Luís Alfredo Mejias y Enio Axel de Jesús Crespo Castellanos; y Copia fotostática certificada de Acta emitida por la prefectura del Municipio Sucre de fecha 19-05-2006 (Folios 07 al 08 Vto.), suscrita por José Vicente Fernández Hidalgo y Luís Alfredo Mejías; Pruebas estas promovidas y admitidas oportunamente por este Tribunal; Es decir, quedo demostrado que ciertamente el demandante, ciudadano JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO es arrendatario de un inmueble constituido por una casa de habitación familiar ubicada en la Avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega de Cobre de la población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa, inmueble que le fue arrendado por el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS. Asimismo quedo demostrado que en fecha 11 de Mayo del 2.006, el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS hizo la venta de un inmueble constituido por un lote de terreno con una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros cuadrados (82,49 m²), de su exclusiva propiedad, ubicado en el Sector Vega de Cobre de la Ciudad de Biscucuy, jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, a el codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS. También quedo demostrado que para la fecha de celebración de dicho contrato de compra-venta el actor se encontraba ocupando, en condición de inquilino, el inmueble que le había arrendado el ciudadano LUIS ALFREDO MEJIAS, por un lapso de tiempo mayor a dos (02) años y que este se encontraba solvente en el pago de los canones de arrendamiento.
En cuanto a los derechos de cuya violación alega haber sido victima el actor en el libelo de demanda, a saber, el derecho de preferencia y el Derecho de Retracto legal arrendaticio, establece el Artículo 42 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.” (Negrillas del Tribunal).-

Del análisis probatorio realizado en la presente causa se desprende y queda claramente evidenciado que el actor no cumple con el requisito de satisfacer las aspiraciones del propietario en cuanto al precio o cualquier otra modalidad de la negociación respecto del inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, ya que se demuestra que el contrato de arrendamiento celebrado entre el actor y el codemandado arrendador el 01 de Julio del 2002, recae sobre una casa de habitación familiar propiedad de este ultimo, ubicada en la avenida Leonardo Ruiz Pineda, Barrio Vega del Cobre de esta población de Biscucuy, Municipio Sucre del Estado Portuguesa; quedando igualmente demostrado que el bien objeto de la presente controversia, es decir, sobre el cual pretende el actor subrogarse en los derechos del comprador adquirente codemandado, lo constituye un lote de terreno con una superficie de ochenta y dos metros cuadrados con cuarenta y nueve centímetros cuadrados (82,49 m2), ubicado en el Sector Vega de Cobre, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Portuguesa, cuyos linderos son: NORTE: En una extensión de diez metros con sesenta y nueve centímetros (10,69 m) con terreno propiedad de José Simón Silva Miliani; SUR: en una extensión de diez metros con sesenta y nueve centímetros (10,69 m) con la calle 7 Bermúdez; ESTE: En una extensión de siete metros con setenta y dos centímetros (7,72 m) con propiedad de Fausto Gori; y OESTE: En una extensión de siete metros con setenta y dos centímetros (7,72 m) con terreno que se reserva en vendedor. Así las cosas, se desprende de las pruebas ut supra analizadas y valoradas que ciertamente el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS era propietario del lote de terreno vendido al codemandado adquirente ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS, tal y como se desprende de la información traída a los autos mediante documento original de Partición de bienes (Folios 74 al 77) suscrito entre los ciudadanos LUIS ALFREDO MEJIAS y JOSE SIMON SILVA MILIANI en fecha 22 de mayo del 2003; documento público promovido y admitido oportunamente por este Tribunal, que no fue impugnado ni tachado.
En el caso de autos, quedó demostrado que el inmueble objeto de la venta efectuada en fecha 11 de mayo del 2006 por el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS al codemandado ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS, no se corresponde con el inmueble objeto del contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01 de julio del 2002 entre el actor JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO y el codemandado LUIS ALFREDO MEJIAS. Motivo por el cual, no puede ser reconocido un derecho preferente al arrendatario si el inmueble vendido no es aquel que ocupa en condición de tal, pues no forma parte del objeto del contrato de arrendamiento.

DISPOSITIVA:

Por las razones de hecho y de Derecho anteriormente expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY DECLARA:
Por las razones expuestas en la motiva de este fallo, se declara SIN LUGAR la presente demanda de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoada por JOSE VICENTE FERNANDEZ HIDALGO, contra los ciudadanos LUIS ALFFREDO MEJIAS y ENIO AXEL JESUS CRESPO CASTELLANOS, todos identificados en los autos. En consecuencia, se NIEGA el derecho de preferencia del actor para adquirir el inmueble y la consecuente subrogación en el contrato de compra-venta suscrito entre los codemandados de autos.-
Se condena en costas procesales a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los cuatro días del mes de Diciembre del año dos mil seis (04-12-2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.-

La Jueza Temporal,

Abg. Dorka Yesenia Rodríguez.-

El Secretario,

Abg. Francisco Javier Merlo Villegas.-

En la misma fecha se dictó y publicó a las 3:20 p.m. Conste.-