REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL
TRÁNSITO Y AGRARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN
JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. GUANARE.-
EXPEDIENTE 00062-C-06.-
DEMANDANTE SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 10 de junio de 1996, inserto bajo el Nº 2, Tomo 2-A y Nº 3, con última modificación en fecha 28 de noviembre de 2003, inserto bajo el Nº 39, Tomo 10-A, Expediente Nº 4818 (Representada por la ciudadana PARRA VALERO MILAGRO COROMOTO).-
DEMANDADO EROS BOUTIQUE C.A., suscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo el Nº 50, Tomo 8-A de fecha 7 de octubre de 1998 (Representada por la ciudadana JAIDI DILLY RAMOS PERAZA).-
APODERADOS JUDICIALES UZCÁTEGUI ALVARADO ARÉVALO EDUARDO Y MARTÍNEZ RIERA MANUEL RICARDO, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros.: 101.923 y 15.962 respectivamente.-
MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-
MATERIA CIVIL.-
Visto con informes de las partes demandante y del demandado.
RELACIÓN DE LOS HECHOS
En fecha cinco de diciembre del año dos mil tres (05-12-2003), (folios 01 al 02), se inicio la presente causa por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, incoada por la ciudadana MILAGROS COROMOTO PARRA VALERA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-9.251.373 en su condición de Propietaria de la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 10 de junio de 1996, inserto bajo el Nº 2, Tomo 2-A y Nº 3, Tomo 2-A, modificado en fecha 28 de noviembre de 2003, inserto bajo el Nº 39, Tomo 10-A, Expediente Nº 4818, asistida por la Abogado MARÍA CECILIA SEQUERA, debidamente inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.092, contra la COMPAÑÍA MERCANTIL EROS BOUTIQUE C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa bajo el Nº 50, Tomo 8-A de fecha 7 de octubre de 1.998, por Resolución de un Contrato de Arrendamiento suscrito de manera privada sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la Avenida Unda esquina carrera 11 del Centro Comercial Unicentro del Este, planta alta, signado con el Nº 6, de esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa.
En fecha once de diciembre del año dos mil tres (11-12-2003), (Folio 15), se admite la demanda y se ordena la citación de la parte demandada.
En fecha veintidós de enero del año dos mil cuatro (22-01-2004), (f-16), mediante diligencia comparece la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA plenamente identificada en autos y asistida por la Abogada MARIA CECILIA SEQUERA, mediante la cual solicita la citación de la ciudadana JAIDY DILLY RAMOS PERAZA, en su condición de Representante Legal de EROS BOUTIQUE C.A., y consigna la dirección la cual se llevará a efecto la citación.
DE LOS TRÁMITES CITATORIOS
En fecha veintinueve de enero del año dos mil cuatro (29-01-2004), (Folio 18), se deja constancia que no fue posible la citación personal por no encontrarse en la dirección señalada.
En fecha seis de febrero del año dos mil cuatro (06-02-2004), (Folio 22), comparece mediante diligencia la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, asistida por la Abogada María Cecilia Sequera, solicita la citación mediante cartel de la parte demandada.
En fecha once de febrero del año dos mil cuatro (11-02-2004), (Folio 23), mediante auto se ordenó la citación por medio de carteles.
En fecha diecisiete de febrero del año dos mil cuatro (17-02-2004), (Folio 25), la Secretaria del Juzgado deja constancia que el 16-02-2004, fijó el cartel de citación en la dirección señalada por la parte actora.
En fecha veinticinco de febrero del años dos mil cuatro (25-02-2004), (Folio 26), mediante diligencia comparece la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, asistida por la Abogado MARIA CECILIA SEQUERA, consignó publicación de Carteles del diario “El Regional” de fecha Sábado 21 de febrero de 2004 e igualmente del “Periódico de Occidente” de fecha Miércoles 18 de febrero de 2004.
DEL DEFENSOR AD LITEM
En fecha diecinueve de marzo del año dos mil cuatro (19-03-2004) (Folio 29), mediante diligencia compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, asistida por la Abogado MARIA CECILIA SEQUERA, donde solicitó la designación de Defensor Ad Litem.
En fecha veintitrés de marzo del año dos mil cuatro (23-03-2004) (Folio 30), se designó Defensor Judicial de la demanda al Abogado HEBER PÉREZ ARIZA.
En fecha veinticinco de marzo del año dos mil cuatro (25-03-2004) (Folios 31 al 32), comparece la ciudadana JAIDY DILLY RAMOS PERAZA, en nombre y representación de la compañía de comercio EROS BOUTIQUE C.A, asistida por el Abogado ARÉVALO EDUARDO UZCÁTEGUI ALVARADO, debidamente inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 101.923, designa Coapoderados Judiciales a quien la asiste a el Abogado MANUEL RICARDO MARTINEZ RIERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 15.962.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veintiocho de abril del año dos mil cuatro (28-04-2004) (Folio 34), se recibió escrito de contestación de la demanda presentada por el Coapoderado Judicial de EROS BOUTIQUE C.A., identificada en los autos; mediante la cual alega que contradice y desconoce los instrumentos presentados y como defensa perentoria alego la falta de cualidad de la demandante por carecer de la representación que se atribuye.
DEL LAPSO DE PROMOCIÓN DE PRUEBAS
En fecha diecisiete de mayo del año dos mil cuatro (17-05-2004) (Folio 35), el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado MANUEL RICARDO MARTÍNEZ RIERA, presentó escrito de promoción de pruebas en los siguientes términos:
Documentales que obran en autos:
• Copia Fotostáticas del Expediente Mercantil Nº 4.818 llevado, de conformidad con el mandato del Artículo 226 del Código de Comercio, por el Registro Civil Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa (del cual en este acto y con invocación de la norma a que se contrae la previsión del primer aparte del Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veinte de mayo del año (20-05-2004), (Folio 71), se recibió escrito de pruebas de la parte demandante, donde promueve las siguientes pruebas:
Primero:
• Ratifico documento público suscrito por ante la Notaria Pública de Guanare Estado Portuguesa insertado bajo el Nº 47, tomo 27 de fecha 19 de mayo de 2003, el cual me acredita como única propietaria y por ende representante legal de la Sociedad Mercantil denominada INMOBILIARIA VARGAS S.R.L.
Segundo:
• Estado de cuenta emanado de la junta de condominio del CC Unicentro del Este.
Tercero:
• Prueba de informe: Oficiar a Eleoccidente Oficina Comercial Guanare.
En fecha veintiocho de mayo del año dos mil cuatro (28-05-2004) (Folios 73 al 74), se admiten las pruebas presentadas por ambas partes.
En fecha catorce de junio del año dos mil cuatro (14-06-2004) (Folio 76), se da por citado el ciudadano ONEL FERNANDO DÍAZ a los fines de ratificar el Estado de Cuenta de la Empresa Eros Boutique Compañía Anónima.
En fecha dieciséis de junio del año dos mil cuatro (16-06-2004), (Folio 77), se dictó auto mediante el cual no compareció el ciudadano ONEL FERNANDO DÍAZ así como la parte promovente en la cual declara desierto el acto.
En fecha diecisiete de junio del año dos mil cuatro (Folio 78), mediante diligencia compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA identificada en autos asistida por la Abogada MARÍA CECILIA SEQUERA donde solicitó al Tribunal fijar nueva oportunidad para oír la testimonial de ONEL FERNANDO DÍAZ.
En fecha dos de julio del año dos mil cuatro (02-07-2004) (Folio 80 vto.), se dio por citado el ciudadano ONEL FERNANDO DÍAZ.
En fecha siete de julio del año dos mil cuatro (07-07-2004) (Folio 81), se presentó el ciudadano ONEL FERNANDO DÍAZ TERÁN a los fines del Acto de Ratificación.
En fecha nueve de agosto del año dos mil cuatro (09-08-2004) (Folio 82), se dictó auto de avocamiento a los fines de que el Abogado RAFAEL RAMÍREZ MEDINA continué con el conocimiento de la causa.
En fecha dieciocho de agosto del año dos mil cuatro (18-08-2004) (Folio 83), se dictó auto mediante el cual se difiere el acto de informe para el décimo quinto día de despacho siguiente.
En fecha siete de octubre del año dos mil cuatro (07-10-2004) (Folio 84), mediante diligencia compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA asistida por la Abogada MARÍA CECILIA SEQUERA solicitando ratificar oficio Nº 574 de fecha 28 de mayo de 2004.
En fecha veintisiete de octubre del año dos mil cuatro (27-10-2004) (Folio 87), mediante diligencia compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA asistida por la Abogada MARÍA CECILIA SEQUERA consignando oficio s/n de fecha 22-10-04 emanado de la Oficina Comercial Eleoccidente en la cual dan contestación al oficio 1053 de fecha 14-10-04.
En fecha dieciocho de noviembre del año dos mil cuatro (18-11-2004) (Folios 93 al 96), ambas partes presentaron escritos de informes.
En fecha veintiséis de noviembre del año dos mil cuatro (26-11-2004) (Folio 98), se dictó acto mediante el cual se dejo constancia de que ninguna de las partes compareció en ninguna forma de Ley y el tribunal dice vistos.
En fecha once de febrero del año dos mil cinco (11-02-2005) (Folio 99), se dictó acta mediante el cual el Juez Abogado RAFAEL RAMÍREZ MEDINA se inhibe de conocer la presente causa y se ordenó remitir copias certificada al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente de este mismo Circuito Judicial a los fines de conocer sobre la inhibición propuesta y otra a la Jueza Rectora para que designe Juez Especial en la causa.
En fecha treinta y uno de marzo del año dos mil cinco (31-03-2005) (Folio 100), mediante diligencia compareció la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA asistida por la Abogada MARÍA CECILIA SEQUERA solicitando remitir las copias fotostáticas acordada en la fecha anterior.
En fecha catorce de abril del año dos mil cinco (14-04-2005) (Folios 105 al 106), el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Transito y con competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa dictó sentencia interlocutoria declarando con lugar la inhibición del Juez, ordenando convocar al suplente respectivo.
En fecha doce de enero del año dos mil seis (12-01-2006) (Folio 109), se dictó auto mediante el cual se ordenó remitir mediante oficio el expediente al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa a los fines de seguir conociendo de la presente causa.
En fecha veintitrés de enero del año dos mil seis (23-01-2006) (Folio 111 vto.), se da por recibido el expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de este mismo Circuito Judicial a los fines de que la Juez Especial siga conociendo de la presente causa.
En fecha veintisiete de enero del año dos mil seis (27-01-2006), (Folio 112), se dictó auto mediante el cual la Juez Especial de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa, y se ordenó la notificación a las partes.
En fecha nueve de febrero del año dos mil seis (09-02-2006) (Folios 117 al 118), se da por notificado la parte demandante.
En fecha trece de febrero del año dos mil seis (13-02-2006) (Folios 119 al 120), se por notificado la parte demandada firmada por el Apoderado Judicial Abogado MANUEL RICARDO MARTÍNEZ RIERA.
En fecha tres de marzo del año dos mil seis (03-03-2006) (Folio 121), se dictó auto mediante el cual se acordó la reanudación de la causa en el estado en que se encuentra y se fijó sentencia dentro de los 60 días continuos.
En fecha tres de mayo del año dos mil seis (03-05-2006) (Folio 122), se dictó auto de diferimiento por el transcurso de cinco (05) días continuos.
ALEGATOS EXPUESTOS POR EL ACCIONANTE EN SU LIBELO DE DEMANDA
Corresponde a este Tribunal decidir sobre la acción resolutoria del contrato de arrendamiento, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIARIA VARGAS S.R.L., ya identificada, representada por la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, en su condición de propietaria, debidamente asistida por la Abogada MARÍA CECILIA SEQUERA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 45.092, en contra de la Compañía Anónima EROS BOUTIQUE (ARRENDATARIO), anteriormente identificada, representada por la ciudadana JAIDI DILLY RAMOS PERAZA, debidamente asistida por los Abogados ARÉVALO EDUARDO UZCÁTEGUI ALVARADO Y MANUEL RICARDO MARTÍNEZ RIERA, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros.: 101.923 y 15.962 respectivamente.
La parte actora en su libelo de demanda expone:
“Como bien lo evidencia el documento privado que acompaño a la presente signado con la letra “B”, la suscrita INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., dio en calidad de arrendamiento a “EROS BOUTIQUE COMPAÑÍA ANONIMA”……
“Pero es el caso ciudadano Juez, que el arrendatario no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de…, lo que da lugar en derecho a proponer como en efecto a través de la presente demanda propongo la ACCIÓN RESOLUTORIA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,…”
Por su parte el demandado en su contestación señala:
Que no conviene, contradiciéndola del todo e impugnando de manera generalizados toda la documentación presentada con el libelo de la demanda, asimismo como defensa opuso la falta de cualidad y sostiene que la parte actora carece de la representación que se atribuye.
Ahora bien, establecida así la síntesis de la controversia corresponde a este Tribunal el examen y valoración de todas las pruebas aportadas a la causa tanto por la parte actora como por el demandado:
Pruebas de la parte demandante acompañada con el libelo de la demanda y aportada durante el lapso probatorio:
• Documento Privado en Original del Contrato de Arrendamiento, que corre en los folios 3 al 5, suscrito por la INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., y firma comercial EROS BOUTIQUE C.A., cuyo objeto del contrato lo constituye un local comercial , ubicado en la Avenida Unda esquina carrera 11 Centro Comercial Unicentro del Este planta alta local Nº 06 Guanare, Estado Portuguesa, el Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto la misma no fue impugnada y por ser el instrumento que da origen a la presente acción. Así se declara.-
• Carta de fecha diecinueve de junio del año dos mil dos (19-06-2002), folio 7, emanado de INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., dirigido al ciudadano LUÍS FERNANDO BARBERENA, donde se le notifica que por razones de morosidad ha sido pasado al departamento legal qu e adeuda la cantidad de 626.400,00, por concepto de intereses de mora y gestión de cobranza, el cual no fue impugnado, el tribunal le confiere valor probatorio. Así se declara.-
• Certificación expedida por el Registrador Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa la cual contiene el Documento Autenticado en Original Contentivo de la Venta de las cuotas de participación realizada a favor de la ciudadana MILAGRO COROMOTRO PARRA VALERA, de la EMPRESA INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., donde se deja constancia de la participación de la inscrito del referido documento., demuestra que la única socia de dicha empresa es la accionante, el tribunal le confiere valor probatorio por las mismas consideraciones del anterior. Así se declara.-
• Recibo de pago correspondiente al canon de arrendamiento del mes 01-06-2002 al 30-06-2002, donde queda demostrado que el canon de arrendamiento actual es por la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), el Tribunal le confiere valor probatorio por cuanto el mismo no fue impugnado. Así se declara.-
• Recibo Emanado de la Junta de Condominio del Centro Comercial Unicentro del Este, dirigida a la EMPRESA MERCANTIL INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., mediante la cual se le informa la deuda que presenta por concepto de condominio la empresa EROS BOUTIQUE C.A., documento este que de conformidad con el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, habiendo sido ratificado mediante prueba testimonial sujeta al control y contradicción, el Tribunal le confiere valor probatorio en virtud de haber sido ratificado y reconocido en su contenido y firma conforme al artículo los artículos 431 en concordancia con el 507 del código de procedimiento civil vigente. Así se declara.-
• Prueba de Informe: Se recibió comunicación emanada de la Empresa Eleoccidente, mediante la cual informa al Tribunal el estado de cuenta del local Nº 06 del Centro Comercial Unicentro del Este, 2da Planta, el Tribunal le confiere valor probatorio. Así se declara.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
• Copias fotostáticas simples de todo el Expediente Mercantil de la EMPRESA INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., signado con el Nº 4.818, llevado por el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa donde se demuestra la constitución, modificación, y venta de cuotas de participación de dicha empresa; el cual no fue impugnado, El Tribunal le confiere valor probatorio. Así se declara.-
El Tribunal para conferirle valor probatorio a todas las pruebas aportadas al proceso, antes mencionadas, lo hace bajo las siguientes consideraciones, se desprende del escrito de contestación de la demanda que el demandado de manera generalizada impugno todos los documentos acompañados al libelo, esta juzgadora considera que tal desconocimiento no puede tenerse como tal, ya que fue realizada dicha impugnación de manera generalizada, según la doctrina y acogiendo los principios constitucionales del derecho a la defensa, el desconocimiento del documento debe constar en forma clara y categórica, ya que la precisión y claridad de la negativa, le garantiza a la contra parte su derecho de defensa, por tales razones el Tribunal le confiere valoración probatoria. Así se declara.-
PUNTO PREVIO
Primero: Observa quien juzga, que el presente procedimiento se inicio por los trámites del procedimiento ordinario, cuando lo correcto era el procedimiento pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario el cual establece:
“Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía” (Subrayado del Tribunal).-
Por su parte EDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, respecto al procedimiento que se debe seguir en las acciones cuyo objeto lo constituyen la resolución de contratos de arrendamiento, en su obra el nuevo derecho inquilinario venezolano, pág. 187 vto. 188, señala:
”….en la actualidad la importancia de la distinción entre contratos a tiempo determinado y a tempo indeterminado ………………. :A) Contratos a tiempo determinado: la acción judicial sería la prevista en el artículo 1167 del código civil, relativa al cumplimiento, relativa al cumplimiento (de ejecución) por resolución de contrato, por los tramites del procedimiento breve……”
Ahora bien de conformidad con lo establecido en el Artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y los Artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, este Tribunal con fundamento a las dos normas citadas y de acuerdo a la revisión de las actas procesales, todos los actos alcanzaron su fin, aunado a ello se les dio mayor oportunidad en cuanto a los lapsos procesales para que ambas partes ejercieran sus respectivas defensas, siendo así las cosas seria inútil reponer la causa. Así se declara.-
Segundo: Debe el Tribunal pronunciarse sobre la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, planteada en los siguientes términos:
“…… como primordial defensa perentoria fundada en la previsión del Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se opone la absoluta falta de cualidad tenida por la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, quien, sin serlo, dice ser “propietaria” de la firma mercantil societaria “INMOBILIARIA VARGAS, S.R.L., y carece terminantemente del atributo exigido por la norma del Artículo 138 del Código de Procedimiento Civil para ejercer la representación que inciertamente se atribuye respecto de esa compañía”
Al respecto, no debemos confundir la legitimatio ad procesum con la conocida en doctrina como legitimatio ad causam, la cual esta última no es cuestión previa, sino una excepción procesal perentorio, observa quien juzga que la parte demandada opone la falta de cualidad del actor fundamentada la misma en la falta de representación, siendo esta una cuestión previa.
Para aclarar el asunto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha veintitrés de septiembre del año dos mil tres (23-09-2003), Magistrado Ponente: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señala:
Al respecto, observa la Sala que el ordinal 2 del Artículo 346 del Código de Procedimiento civil, a la legitimatio ad processsum, es decir, al problema de si las persona, natural o jurídica, que se presenta en el proceso tiene libre ejercicio de sus derechos para actuar en él, por sí misma o por medio de apoderado validamente constituido.”
Es decir, esta cuestión previa se refiere a un presupuesto procesal para comparecer en juicio, esto es, un requisito indispensable para la constitución valida de toda relación procesal, conforme lo disponen los Artículos 136 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, que establecen:
Artículo 136. Son capaces para obrar en juicio, las personas que tengan el libre ejercicio de sus derechos, las cuales pueden gestionar por sí mismas o por medio de apoderados, salvo las limitaciones establecidas en la ley.
Artículo 137. Las personas que no tengan el libre ejercicio de sus derechos, deberán ser representadas o asistidas en juicio, según las leyes que regulen su estado o capacidad.
Artículo 138. Las personas jurídicas estarán en juicio por medio de sus representantes según la ley, sus estatutos o sus contratos. Si fueren varias las personas investidas de su representación en juicio, la citación se podrá hacer en la persona de cualquiera de ellas.
Asimismo, señala la mencionada Jurisprudencia que:
La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
En el caso de autos, considera esta juzgadora que la parte accionada debió plantear en su debida oportunidad la cuestión previa señalada. Así se declara.-
Ahora bien, en cuanto a la falta de cualidad opuesta como excepción perentoria, ante tal alegación y en virtud de este Tribunal le confirió valor probatorio al contrato de arrendamiento aportado por la parte actora y a todas las pruebas presentadas, quien debe obligatoriamente declarar improcedente la defensa de falta de cualidad aducida, en virtud de la parte actora si ostenta la legitimación activa para sostener el presente juicio, tal como ha quedado demostrado con las pruebas señaladas. Así establece.-
Ahora bien, decididos los puntos previos ya considerados anteriormente, precisados los términos en que quedo planteada la controversia con fundamento a los alegatos planteados en la demanda y la contestación de las mismas, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo establece el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone:
Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.
Ahora bien, estamos ante un caso de resolución de contrato de arrendamiento, que en materia de contratos pertenece a la clasificación de los contratos bilaterales típicos, los cuales están regidos por la norma rectora consagrada en el Artículo 1167 del Código Civil Venezolano, el cual dispone:
Artículo 1.167. En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
Respecto a estos contratos, EDGAR NUÑEZ ALCANTARA, en su obra El Nuevo Derecho Inquilinario Venezolano, pág. 184, sostiene que para que proceda la resolución del contrato, es menester que se cumplan de manera concomitante los siguientes requisitos:
1.- Se debe estar en presencia de un contrato bilateral, es decir, de un vínculo contractual por el cual ambas partes de manera coetáneas adquieren obligaciones para cumplir, prestaciones frente a su contraparte.
2.-Se debe producir un incumplimiento de las obligaciones adquiridas, en la falta de ejecución de alguna prestación…”
3.- Debe haber cumplimiento obligacional por parte de la persona que exige que se resuelva el contrato…”
4.- Es menester la intervención judicial…”
Por otra parte, el Artículo 1.579, en concordancia con los Artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, respecto al arrendamiento establecen:
Artículo 1.579. El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas.
Artículo 1.600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Artículo 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
De las normas señaladas se desprende, si el arrendador deja que el arrendatario continué ocupando el inmueble, el contrato se convierte en tiempo indeterminado, pero si en el contrato se establece un plazo fijo de duración y ambas partes convienen que el mismo podrá ser prorrogado de manera automática, estableciéndose además un lapso para que las mismas manifieste a la otra su voluntad de no renovar su convención, en este segundo caso estaremos ante un contrato por tiempo determinado, por cuanto cada prorroga automática se entiende que es a plazo fijo.
Ahora bien, a los fines de determinar si el contrato que da origen a la presente causa es por tiempo determinado o no, corresponde a quien juzga con fundamento a las normas antes señaladas, en armonía con el Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y de acuerdo con la jurisprudencia pacifica y reiterada del Máximo Tribunal de la República, relacionada con la potestad que tienen los jueces de interpretar y calificar los contratos, para resolver el presente caso es necesario para quien juzga el análisis del contrato presentado por la parte actora junto al libelo de la demanda, del examen realizado se desprende que estamos ante un contrato de arrendamiento estipulado por las partes a termino fijo, es decir, por tiempo determinado, en virtud del cual el arrendatario se obligo frente al arrendador por un tiempo fijo y este a su vez igualmente adquirió obligaciones, tal como lo han manifestado las partes en su convención, al establecer:
“……PRIMERA: LA ADMINISTRADORA da en calidad de arrendamiento a EL ARRENDATARIO UN LOCAL COMERCIAL, UBICADO EN LA AVENIDA UNDA ESQUINA CARRERA 11 CENTRO COMERCIAL UNICENTRO DEL ESTE PLANTA ALTA LOCAL Nº 6 GUANARE, ESTADO PORTUGUESA. SEGUNDA: El ARRENDATARIO pagará a la ADMINISTRADORA la cantidad de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (BS. 150.000, 00), mensuales por canon de arrendamiento, por el lapso de Seis (06) meses comprendido desde el día PRIMERO de ABRIL DEL 2000……………..TERCERA: El canon de arrendamiento empezará a los efectos de este contrato a partir del día 01 de ABRIL del 2000, prorrogable por períodos de Seis (06) meses iguales y sucesivos, a la terminación de este contrato, las prórrogas se consideran como tiempo fijo al menos que una de las partes manifestare a la otra por escrito su voluntad de no prorrogarlo, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a la fecha del vencimiento del término correspondiente. Entendiéndose que las prorrogas siempre han de considerarse como plazo fijo inicial, es decir Seis (06) meses sin que opere la tácita reconducción………..”
En cuanto a lo anotado anteriormente, el contrato suscrito entre las partes prevé su renovación por periodos iguales, sucesivos y determinados, y no constando en auto la voluntad de las partes de ponerle fin, en este caso de estudios observa este Tribunal que las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el contrato, siendo esa su real intención, siendo así, el contrato es ley entre las partes, siempre que no atente contra el orden público, por lo antes señalado estamos ante un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, por otra parte la actora con el ejercicio de esta pretensión demostró que la parte demandada ha incumplido con su obligación estipulada en el contrato de cancelar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Julio a Diciembre 2002 (ambos inclusive) y Enero a Noviembre de 2003, donde tenía que pagar DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), solicito igualmente los cánones que se sigan venciendo los cuales corresponden desde el mes de Diciembre 2003, Enero a diciembre de 2004, Enero a diciembre de 2005, y Enero a abril de 2006, a razón de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (200.000,00) mensuales correspondiente al canon de arrendamiento establecido, al no haber impugnado el documento privado, como tampoco demostrado el cumplimiento de su obligación contraída en el contrato, no habiendo demostrado que se encuentra solvente con los cánones de arrendamiento debe este sentenciador declarar procedente esta pretensión ejercida por el actor referida a que el demandado le adeuda la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 3.400.000,00) más CINCO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.600.000,00), para un total de NUEVE MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 9.000.000,00), por concepto de canon de arrendamiento vencidos y no pagados. Así se declara.-
Acompañó la parte actora una carta, dirigida a nombre de LUÍS FERNANDO BARBERENA, de fecha diecinueve de junio del año dos mil dos (19-06-2002), referida a que presenta una deuda PRIMERO: Por la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (51.000,00) por concepto de intereses locales de los cánones de arrendamiento insolutos y QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.510.000,00), por concepto de gestión de cobranza; esta instrumentales fueron opuestas a la parte demandada, y al no ser impugnada y por tener esa obligación de pagar, según la cláusula tercera del contrato de arrendamiento debe declararse procedente esas pretensiones. Así se declara.-
Asimismo la parte actora, demostró en el lapso de evacuación de pruebas que el demandado no ha cumplido con su obligación de cancelar la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (Bs. 1.677.841,36) por concepto de servicio de condominio y no constando en auto la solvencia de tal pretensión y por tener la obligación de pagar según la quinta del contrato de arrendamiento, debe declararse procedente esa pretensión. Así se declara.-
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley DECLARA:
A) CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, incoada por la SOCIEDAD MERCANTIL INMOBILIARIA VARGAS S.R.L., representada por la ciudadana MILAGRO COROMOTO PARRA VALERA, contra EROS BOUTIQUE C.A., representada por la ciudadana JAIDI DILLY RAMOS PERAZA, en consecuencia. Rescindido el contrato de arrendamiento privado, debe el demandado entregar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió y libre de personas y cosas.
B) Se le condena a pagar la cantidad de TRES MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.400.000,00) por concepto de cánones insolutos contados de los meses julio a diciembre 2002 (ambos inclusive) y enero a noviembre de 2003; más el monto de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00) por concepto de canon de arrendamiento correspondiente desde el mes de diciembre 2003, enero a diciembre 2004, enero a diciembre 2005 y enero a abril 2006 a razón de doscientos mil bolívares (200.000,00) mensuales.
C) Se le condena a pagar la cantidad de CINCUENTA Y UN MIL BOLÍVARES (51.000,00) por concepto de intereses locales de los cánones de arrendamiento insolutos y QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.510.000,00), por concepto de gestión de cobranza.
D) Se condena a pagar la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS SETENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS CUARENTA Y UN BOLÍVARES CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (1.677.841,36) por concepto de servicio de condominio
E) Se condena en costas procesales a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Guanare, a los cinco días del mes de mayo del año dos mil seis (05-05-2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez,
Abg. Dulce María Ardúo González.-
El Secretario,
Abg. Francisco Javier Merlo Villegas.-
En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:25 p.m. Conste.-
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