Se inicio el presente juicio por demanda de Desalojo que interpusiera por ante este tribunal la ciudadana: Natalia Luisa Toro Terán, en su carácter de apoderada del ciudadano: José Lucas Toro González, quien es propietario de un inmueble ubicado en la calle principal, callejón La Palma B N° 50, Barrio San Francisco de Biscucuy, Municipio Sucre, de este estado, contra la ciudadana: Juana Bautista Fernández de Torres, en su condición de arrendataria.
Admitida la demanda, se ordenó la citación de la demandada, y en la oportunidad legal dio contestación a la demanda. En el lapso probatorio las partes hicieron uso de tal derecho, y siendo la oportunidad para dictar sentencia el tribunal pasa a hacerlo previo las siguientes consideraciones:

PLANTEAMIENTO Y ALEGATOS DE LAS PARTES:

Señala la parte actora a través de su apoderada que en fecha 28 de febrero de 2004, celebro un contrato de arrendamiento con la ciudadana Juana Bautista Fernández de Torres sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa de habitación, ubicada en la calle principal, callejón La Palma B N° 50, Barrio San Francisco de Biscucuy, Municipio Sucre, por un lapso de seis meses con fecha de vencimiento 30 de agosto del 2004, el cual al no haberse renovado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, que las partes estipularon el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de Sesenta Mil bolívares (Bs.60.000,oo ), obligándose la arrendataria a cancelarlo al vencimiento de cada mes.
Que la arrendataria no ha realizado los pagos de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2006 y a pesar de ello continúa ocupando el inmueble, y es por lo que intenta la acción de desalojo del inmueble con fundamento en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario..
En cuanto a la demandada estando dentro del lapso legal dio contestación a la demanda y rechazó, negó y contradijo los hechos alegados por la parte actora, señalando no ser cierto que se negara a cancelar el canon de arrendamiento estipulado en el contrato de arrendamiento, manifestando ser una persona responsable de sus obligaciones, que de hecho cancelaba todos los meses al arrendador a través de la Alcaldía de este Municipio, y que lo demostraría en su oportunidad.
Que reside desde hace once (11) años en calidad de arrendataria, y que desde hace seis (06) meses el propietario le manifestó la voluntad de vender el referido inmueble, dándole el derecho de preferencia por la cantidad de de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000,000,00), convenio verbal, donde la demandada se comprometería a cancelar el inmueble en un plazo de seis (06) meses, pidiéndole el arrendador que no le pagara los canon de arrendamiento ya que era un hecho que el inmueble era de su propiedad.
Trabada como está la litis en los términos anteriores, el tribunal procede a analizar las pruebas:

Pruebas de la parte actora

La demandante invocó el mérito favorable de los autos lo cual no constituye medio de prueba.
Promovió documento autenticado de fecha 23 de marzo de 2006, por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre, donde se evidencia que el ciudadano José Lucas Toro González le confirió poder general y suficiente a la ciudadana Natalia Luisa Toro Terán. El tribunal le confiere valor probatorio, por ser un documento publico que hace plena fe frente a terceros, de conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, para acreditar la representación del accionante. Así se decide.
Promovió documento donde se evidencia que el ciudadano: Ernesto José Terán, le dio en venta al ciudadano José Lucas Toro González, unas mejoras y bienhechurias consistentes en una casa de habitación, autenticado de fecha 06 de noviembre de 1986, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a fin de probar que el ciudadano José Lucas Toro González es el propietario de la casa de habitación objeto de esta demanda. El tribunal lo aprecia por ser un documento público que hace plena fe frente a terceros conforme a lo previsto en los artículos 1357,1359 y 1360 del Código Civil, y que es demostrativo que la propiedad del bien objeto de la demanda pertenece al demandante. Así se decide.
Documento privado de fecha 28 de febrero de 2004, donde se evidencia que el ciudadano José Lucas Toro González, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Juana Bautista Fernández de Torres, y que dicho contrato era por un lapso de seis meses y que por no renovarse se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, el cual no fue desconocido por el demandado al que se le opone, por lo que de conformidad con lo que disponen los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil, debe tenerse como reconocido y en consecuencia se aprecia como plena prueba, por así aparecer en su texto, la celebración del contrato de arrendamiento, por el cual el accionante José Lucas Toro Terán da en arrendamiento a la demandada ciudadana Juana Bautista Fernández de Torres, el inmueble que se describe en la demanda, por un periodo de seis meses contados a partir del 28 de febrero del 2004 hasta el 30 de agosto del 2004. Así se declara.

Pruebas de la parte demandada:

La parte demandada, reprodujo los meritos favorable de los autos lo cual no constituye medio de pruebas, y promovió los siguientes documentales:
Promovió original y copia del primer contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos: José Lucas Toro González y José Máximo Torres Hidalgo de fecha: 03 mayo del año 1995, a los fines demostrar que la relación arrendaticia se inició en la señalada fecha y por mas de 11 años ininterrumpidos. El tribunal no lo aprecia por cuanto el mismo no guarda relación con los hechos, ya que la presente causa no se discute el lapso de duración de la relación arrendaticia, sino la falta de pago. Así se decide.
Copia del acta de matrimonio de José Máximo Torres y Juana Bautista Fernández de Torres, a los fines de probar el vinculo matrimonial existente entre ellos. El tribunal no lo aprecia por cuanto dicha prueba no aporta nada al proceso. Así se decide.
Promovió original y copia del contrato de arrendamiento de fecha: 18 de abril de 2001, celebrado entre los ciudadanos José Lucas Toro González y Juana Bautista Fernández de Torres. El tribunal no lo aprecia por cuanto se esta demandado es en base a un contrato de arrendamiento que no guarda relación con este contrato. Así se decide.
Promovió recibos de pago de los cánones de arrendamiento realizados por ante el Departamento de Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Sucre Estado Portuguesa, a fin de evidenciar que cancelaba de manera puntual al ciudadano José Lucas Toro, marcados con las letras “D”,”E”,”F”,”G”,”H”,”I” y ”J” por concepto de pago de meses de alquileres realizados por la arrendataria Juana Bautista Fernández de Torres, correspondiente al pago de los meses de alquileres de los años comprendidos entre el año 2001 hasta el año 2004, el tribunal no los aprecia por cuanto dichos meses consignados no guardan relación con los cánones de arrendamiento que reclama la actora en el libelo de demanda . Así se decide.
En cuanto a la prueba de informes solicitados para verificar que la demandada realizaba mensualmente los cánones de arrendamiento, de la comunicación remitida al tribunal por solicitada a la Alcaldía del Municipio Sucre, Departamento de Sindicatura, se evidencia que la demandada Juana Bautista de Torres realizaba depósitos de manera acumulativa a favor de ciudadano José Lucas Toro, hasta cinco meses de canon de arrendamiento. El tribunal no le da valor probatorio alguno, por cuanto las consignaciones además de estar realizadas por ante un organismo que no es competente, debían ser canceladas por mensualidades vencidas. Así se decide.
En cuanto a las testimoniales de las ciudadanas: Ana María Araujo García y María Gregoria Araujo, ambas comparecieron a declarar.
La ciudadana Ana Maria Araujo, señaló que conocía a los ciudadanos Juana Bautista Fernández de Torres y José Lucas Toro, y que le constaba que la ciudadana Juana Bautista Fernández vivía alquilada desde hace 11 años en la vivienda propiedad del señor José Lucas Toro, igualmente manifestó que el propietario de dicho inmueble le dio en venta a la arrendataria por la cantidad de veinte millones de Bolívares debiendo pagar en un plazo de seis meses y que igualmente depositaba los canon de arrendamiento puntualmente por ante el Departamento de Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Sucre. El Tribunal no aprecia la declaración de este testigo en cuanto a la solvencia por parte del arrendatario por cuanto las pruebas anteriores analizadas contradicen tal afirmación, y en cuanto la supuesta oferta de venta tampoco lo aprecia este tribunal, en virtud de la inadmisibilidad que señala la ley en su artículo 1387 del Código Civil, para probar la existencia de convenciones celebradas cuando el monto exceda de dos mil bolívares. Así se decide.
En cuanto a la testigo Maria Gregoria Araujo, señaló que conocía a los ciudadanos Juana Bautista Fernández de Torres y José Lucas Toro, y que le constaba que la ciudadana Juana Bautista Fernández vivía alquilada desde hace 11 años en la vivienda propiedad del señor José Lucas Toro, igualmente manifestó que el propietario de dicho inmueble le dio en venta a la arrendataria por la cantidad de veinte millones de Bolívares debiendo pagar en un plazo de seis meses y que igualmente depositaba los canon de arrendamiento puntualmente por ante el Departamento de Sindicatura de la Alcaldía del Municipio Sucre. El Tribunal no aprecia la declaración de este testigo en cuanto a la solvencia por parte del arrendatario por cuanto las pruebas anteriores analizadas contradicen tal afirmación, y en cuanto la supuesta oferta de venta tampoco lo aprecia este tribunal, en virtud de la inadmisibilidad que señala la ley en su artículo 1387 del Código Civil, para probar la existencia de convenciones celebradas cuando monto exceda de dos mil bolívares. Así se decide..

Analizadas como fueron las pruebas, el tribunal para decidir observa:
Tal como está planteados los hechos la presente acción tiene por objeto el desalojo de un inmueble por parte de su propietario ciudadano José Lucas Toro González, el cual se encuentra ocupado por la demandada ciudadana Juana Bautista Fernández de Torres, en virtud de contrato de arrendamiento realizado por un lapso de seis meses que al no haberse renovado se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, y cuyo desalojo obedece a la falta de pago por parte del demandado de cinco mensualidades, correspondientes a los meses de enero a mayo del 2006.
Por su parte la demandada adujo no haberse negado a cancelar los cánones de arrendamiento, que desde hace once años reside en calidad de arrendatario del inmueble objeto de esta acción, y que desde hace seis meses el propietario José Lucas Toro realizó con él un convenio de manera verbal, donde le dio el derecho de preferencia en virtud de su voluntad de vender el inmueble, estableciendo como precio la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs.20.000.000) el cual se comprometió a cancelar en un plazo de seis meses, señalando por ultimo que el arrendador le manifestó que no era necesario que continuara cancelando el canon de arrendamiento, ya que era un hecho de que el inmueble era de su propiedad..

El artículo 1614 del Código Civil, establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del
propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
En el presente caso, la relación contractual nació de un contrato de arrendamiento que originalmente fue determinado por un lapso de seis meses, con fecha de vencimiento el 30 de agosto del 2004, y que en virtud de continuar el arrendatario ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, se operó la tácita reconducción convirtiéndose en un contrato a tiempo indeterminado.
Frente a un contrato de esta índole, el arrendador tiene la acción especial conocida como desalojo o desocupación establecida en el artículo 1.615 del Código Civil, que se sustancia conforme al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, y que se rige por los preceptos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, cuya acción se fundamenta en las siete causales allí contenidas, en donde se destaca la alegada por el accionante, el cual expresa lo siguiente:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.


Ahora bien, habiéndose alegado la desocupación con fundamento en tal causal, corresponde al demandado demostrar su solvencia, es decir que está al día en los pagos de los cánones de arrendamiento y que además dichos pagos cumplen con las exigencias que establece la ley para quedar liberado de la obligación que se le exige.
Al respecto observa esta juzgadora que de las pruebas consignadas por la demandada y que fueron objeto de análisis, la misma trajo a los autos recibos de cancelación de unos cánones de arrendamiento realizados por ante la Alcaldía del Municipio Sucre de los cuales se desprende que además de haberse realizado por ante un organismo que no es competente para recibir tales consignaciones de dinero, los mismos se corresponden a la cancelación de los meses de alquileres de los años comprendidos entre el 2001 hasta el año 2004, que no guardan relación con los meses reclamados en esta acción, ya que el arrendador esta demandando son los meses de enero del 2006 hasta el mes de mayo del 2006; por lo que es evidente que el demandado no trajo a los autos prueba que acreditara el pago de los meses señalados como insolutos, dejando de pagar más de dos cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo del 2006. Así se decide.
Referente a la defensa del demandado, en cuanto al derecho de preferencia alegado por el demandado, en virtud de la oferta de venta del inmueble realizada por el propietario en el cual alega que este ultimo le comunicara que no continuará cancelando el pago de los cánones de arrendamiento ya que era un hecho de que el inmueble era de su propiedad, tal hecho no fue debidamente probado y aún cuando el demandado alegue haber suscrito ese acuerdo, el mismo continuaba en una relación arrendaticia que no fue invalidada, y la cual mientras exista, por ser el arrendamiento un contrato reciproco y oneroso, debe el arrendatario cumplir con su obligación de pagar tal como lo establece el artículo 1579 del Código Civil, toda vez que el esta gozando del inmueble, y no puede pretender hallarse en una situación de gratuidad por su condición de ocupante del inmueble. Por lo que tal alegato no puede ser justificación para no cumplir con su deber de cancelar los cánones de arrendamiento. Así se decide.
En tal sentido, la parte demandada al no haber traído a los autos prueba alguna que acredite su pago en relación a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a mayo del 2006, es evidente que su incumplimiento encuadra dentro de lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley Inmobiliaria, por lo que tal acción de desalojo debe prosperar. Así se decide.