EXP. 773-2007. LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. PARTE ACTORA: JUAN ANTONIO ARANDA NIETO, venezolano, mayor de edad, soltero, perito agropecuario, con domicilio procesal en la Avenida 21, entre Calles 3 y 4, Nro. 355, Araure, Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad Nro. 3.282.827. APODERADO JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: DONATO VICENTE AVIGLIANO CAVALLO y JOSE DANIEL PÉREZ, venezolanos, mayores de edad, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Nros. 128.750 y 128.752, respectivamente y titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.294.803 y 10.139.037, en el mismo orden. PARTE DEMANDADA: CARLOS ERNESTO RODRIGUEZ CAÑIZALES, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, con domicilio en el Edificio Residencias Acarigua, Piso 10, Apartamento Nro. 10-2, situado en la Avenida Eduardo Chollet, cruce con Avenida 17, Acarigua, Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad Nro. 9.556.763. ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: RIGOBERTO MOLINA COLMENAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado con el Nro. 67.269. SENTENCIA: DEFINITIVA. JUEZA: ABG. ARACELIS AGUILLÓN MEZA. El ciudadano JUAN ANTONIO ARANDA NIETO, en el libelo de la demanda admitida en fecha 16 de Noviembre de 2007, manifiesta que la sociedad mercantil denominada INMOBILIARIA ACARIGUA, C.A. (INMACA), inscrita ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 22 de Noviembre de 1979, con el Nro. 615, folios 86 al 91, del Libro de Registro de Comercio 6, con quien celebró contrato de administración en fecha 15 de Junio de 2003, cedió en arrendamiento un inmueble de su propiedad, constituido por el Apartamento Nro. 10-2, ubicado en el Piso 10, del Edificio Residencias Acarigua, que forma parte de la primera etapa del Conjunto Residencial Acaure, situado en la Avenida Eduardo Chollet con Avenida 17 de la ciudad de Acarigua, al ciudadano CARLOS ERNESTO RODRIGUEZ CAÑIZALES, por un tiempo de seis (6) meses a partir del día 01 de Agosto de 2003, estableciéndose como precio del arrendamiento la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo) mensuales, pagaderos dentro de los tres primeros días de cada mes vencido, en la oficina del arrendador. También se convino en ese contrato que el tiempo de duración podía ser prorrogado por igual término a voluntad de las partes contratantes, siempre y cuando, alguna de las partes no expresare su voluntad de darlo por concluido con un (1) mes de anticipación. Afirma por otra parte, que la INMOBILIARIA ACARIGUA, C.A., (INMACA), en su condición de administradora del referido inmueble, notificó al arrendatario CARLOS ERNESTO RODRIGUEZ CAÑIZALES en fecha 13 de Junio de 2005, la voluntad del propietario del inmueble antes descrito, de no renovar el contrato y que a partir de esta fecha dispondría de la prórroga legal de un (1) año. Concluye el demandante que el demandado CARLOS ERNESTO RODRÍGUEZ CAÑIZALES no ha cumplido su obligación de hacer entrega del inmueble, cumplida le prórroga legal y que además adeuda la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo), correspondiente al arrendamiento de los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007 y que adeuda por otra parte, el Condominio y los servicios de agua, luz, teléfono, aseo urbano. Demanda el actor que el ciudadano CARLOS ERNESTO RODRIGUEZ CAÑIZALES, de conformidad con lo establecido en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cumpla su obligación de hacer entrega del inmueble, libre de bienes y de personas; demandan el pago de los gastos de los servicios y condominio totalmente cancelados, así como el pago de las mensualidades insolutas, antes referidas y las costas del proceso. Citado válidamente el ciudadano CARLOS ERNESTO RODRIGUEZ CAÑIZALES, en su contestación a la demanda, en primer lugar opone la cuestión previa (sic) de falta de cualidad en el acto de sostener el juicio, establecida en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, con fundamento en que con el demandante no ha celebrado contrato de arrendamiento alguno, porque su relación arrendaticia ha sido con la INMOBILIARIA INMACA, C.A., según se evidencia del contrato de arrendamiento inserto a los folios 14 y 15 y no consta en el expediente la disolución del contrato de administración entre el demandante y dicha inmobiliaria, por lo que, a su decir, ese contrato de administración está vigente; en segundo lugar opone la cuestión previa referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, ya que el demandante fundamentó la demanda en el cumplimiento del contrato, pero la fundamenta en el Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual hace mención a la prórroga legal y que es el caso, que el Artículo 41 de la Ley en comento señala que cuando esté en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de contrato de arrendamiento; en tercer lugar que el contrato de arrendamiento pasó a ser a tiempo indeterminado por cuanto el demandante lo dejó en posesión del inmueble, luego de vencida la prórroga legal, porque le permitió más tiempo de uso y, en razón a tales circunstancias, la acción a intentar debió ser la de Desalojo de Inmueble; en cuarto lugar niega que haya dejado de cancelar a la arrendadora INMACA los cánones de arrendamiento correspondiente a diez meses e igualmente niega que no haya cancelado el Condominio y los servicios de agua, luz y teléfono. En el lapso probatorio, la parte demandada promovió planillas de depósitos realizadas a la ciudadana JENISSA ANDRA en la cuenta Nro. 01050048600048207144 en el Banco Mercantil, para demostrar estar solvente en el pago de los canones de arrendamiento en forma adelantada, en virtud de que ha depositado meses por adelantado y que tales depósitos fueron realizados a la mencionada ciudadana por orden de la arrendadora Inmobiliaria Inmaca. Tales elementos probatorios serán analizados y valorados en la motiva del presente fallo. Realizada la narrativa en los términos expuestos, corresponde dictar sentencia definitiva que se hace conforme a las consideraciones siguientes: PRIMERO: Al concretarse la demanda en el cumplimiento por parte del demandado en la entrega del inmueble por haber gozado de la prórroga legal, así como el pago de los arrendamientos insolutos correspondientes a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre y Octubre de 2007, así como los que se caucen hasta la sentencia definitiva; como también el pago por Condominio, agua, luz, teléfono y aseo urbano y que la demandada alega la falta de cualidad del demandante en sostener el presente juicio, la prohibición de admitir la acción planteada y opone excepción de pago de los arrendamientos que se demandan, esos los hechos controvertidos. No es hecho controvertido en la necesidad del propietario de entregarle a una hija suya el referido apartamento para que lo habite con sus dos menores hijos, por encontrarse en calidad de inquilina habitando una casa cuyo canon de arrendamiento es de trescientos mil bolivares, ya que si bien en el libelo se enuncia esta circunstancia, en el petitorio el demandante no la plantea como pretensión. SEGUNDO: La falta de cualidad en el actor para sostener el presente juicio alegada por el demandado afirmando que con el demandante no suscribió ningún contrato de arrendamiento, sino con la INMOBILIARIA INMACA, C.A., y que, por otra parte, el contrato de administración aún está vigente al no haber sido disuelto, no tiene asidero, porque si bien es cierto que ese contrato de administración suscrito entre el actor y dicha inmobiliaria, el cual se aprecia y se valora en todo su valor probatorio por cuanto no fue impugnado mediante la tacha de falsedad, la facultaba para ceder el inmueble en arrendamiento y cobrar el precio de los arrendamiento, no releva de los derechos del propietario de plantear cualquier acción que verse sobre el inmueble. En consecuencia, el actor, en su condición de propietario del inmueble planteó la demanda de cumplimiento en la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, en el ejercicio de su derecho de hacer valer sus derechos como propietario y así se declarará en la dispositiva del presente fallo. TERCERO: El demandado alega, como cuestión previa la prohibición de la ley de admitir la acción planteada con fundamento en que el actor al haber demandado el cumplimiento del contrato, no debió fundamentarla en el Artículo 39 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque si bien esta disposición hace referencia a la prórroga legal, el Artículo 41 eiusdem señala que mientras esté en curso la prórroga legal no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento. Al respecto, se observa: El arrendamiento suscrito entre la INMOBILIARIA INMACA, C.A., y el demandado lo fue en fecha 01 de Agosto de 2003, por un tiempo de seis (6) meses, prorrogable a voluntad de las partes siempre que con un mes de anticipación una de las partes no manifestara a la otra su voluntad de darlo por concluido; cuyo contrato consta a los folios 14 y 15, que al no ser desconocido ni tachado de falso por el demandado, se tiene como documento privado tenido por reconocido, de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.364 del Código Civil y, en consecuencia, esa relación arrendaticia es tiempo determinado toda vez que la última prórroga operó en fecha 01 de Febrero de 2005, en cuyo curso se le hizo al demandado la participación de que no sería renovado, tal como consta de la comunicación que le dirigiera dicha inmobiliaria en fecha 13 de Junio de 2005, con más de un mes de anticipación a la fecha de que esa última prórroga se cumpliría, que sería el 01 de Agosto de 2005. Por tanto, esa comunicación, que se aprecia y valora como documento privado tenido por reconocido de conformidad con las referidas disposiciones legales, evidencia que la prórroga legal se inició desde el día 14 de Junio de 2006, que conforme a lo dispuesto en el literal “B” del Artículo 38 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es de un (1) año, en razón de que el tiempo de duración de la relación arrendaticia se cumplió el día 01 de Agosto de 2005, por un tiempo de duración de (2) dos años y desde el día 02 de este mes y año, comenzaba su goce, hasta el día 02 de Agosto de 2006 y, desde esta fecha nació el derecho de demandarse el cumplimiento en la entrega del inmueble. Conforme a tales consideraciones, el actor ejerció su derecho de demandar el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, conforme a lo establecido en el Artículo 39 eiusdem y este es el fundamento de derecho. Por otra parte, si bien el Artículo 41 ibidem establece que cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el Artículo 38 de ese Decreto-Ley, no se admitirán demandar de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. Siendo ello así, el actor, al demandar el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble, lo cual hizo en fecha 12 de Noviembre de 2007, lo fue en fecha posterior al tiempo de goce de la prórroga legal, es decir, cuando ya el demandado había gozado de esa prórroga legal. En consecuencia, es improcedente la cuestión previa de prohibición de la ley de admitir la acción planteada y así se decidirá en la dispositiva de este fallo. CUARTO: Respecto al alegado del demandado de que el contrato pasó a ser a tiempo indeterminado por cuanto se le dejó en el inmueble después de haberse cumplido la prórroga legal, ello tampoco tiene asidero legal, toda vez que la ley no exige plantear la demanda al día siguiente de cumplida la prórroga legal ó, en otro momento y, que en caso contrario, el contrato se transforme en uno sin determinación en el tiempo, ya que no se trata de que por razón de la participación de no renovación o del uso del tiempo de prórroga, el contrato expira. Expira el contrato cuando llegado el tiempo convencional establecido, se deje al arrendatario en el goce y uso de la cosa arrendada. Si el actor no demandó el cumplimiento de la obligación de la entrega del inmueble luego de haberse gozado de la prórroga legal, concedió más tiempo al arrendatario para que lo desocupada y esto no es sancionable con una transformación de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. En consecuencia, se desecha la anterior defensa planteada por el demandado. QUINTO: El demandado alegó que no debe el precio del arrendamiento de diez mensualidades y para demostrarlo produjo en el lapso probatorio un legajo de diez duplicados de planillas de depósito. Afirma el demandado que siguiendo instrucciones de la Inmobiliaria Inmaca, C.A., depósito en la cuenta Nro. 01050048600048207144 del Banco Mercantil, de la cual es titular la ciudadana JENISSA ANDARA, en fecha 26 de Febrero de 2007, la cantidad de Bs. 200.000,oo planilla de depósito Nro. 000000457045666; en fecha 07 de Marzo de 2007, la cantidad de Bs. 200.000,oo planilla de depósito Nro. 000000463487720; en fecha 09-07-2007, la cantidad de Bs. 200.000,oo planilla de depósito Nro. 000000457045667; en fecha 09-07-2007, la cantidad de Bs. 400.000,oo planilla de depósito Nro. 000000475749931; en fecha 12-07-2007, la cantidad de Bs. 200.000,oo planilla de depósito Nro. 000000475746336 y en fecha 25-07-2007, la cantidad de Bs. 200.000,oo planilla de depósito Nro. 000000476287254. Tales planillas de depósito no son oponibles al demandante, por cuanto no aparece que las haya suscrito. Por otra parte, aparece referida una persona que no fue sujeto procesal a quien se le hubiese opuesto la excepción de pago, como tampoco se logró su testimonio. Además, en la promoción de pruebas fue vertido un alegato que debió ser alegado en la contestación de la demanda, cual es que, según el demandado, la INMOBILIARIA INMACA, C.A., q ue giró la orden de que hiciera los depósitos en esa cuenta y a favor de la ciudadana JENISSA ANDARA. Por tales razones, la excepción de pago opuesta es improcedente. SEXTO: Con relación a la demanda de pago por Condominio y los servicios de agua, luz, teléfono y aseo urbano, que el actor afirma el demandado se encuentra insolvente, se observa: Si bien es cierto que el demandado, habiendo alegado no deber nada por esos conceptos y, a la vez no trajo a los autos los elementos probatorios que evidencien que fueron pagados, no es menos cierto que conforme al libelo, tales conceptos son indeterminados, pues no se indica desde que época están insolutos, como tampoco, consta el monto de cada uno de los mismos. Las anteriores circunstancias forzan declarar improcedente tal pretensión de pago. Además, declararlos procedentes, propiciaría que en el proceso de ejecución surgiera otro proceso cognitivo para determinarlos, lo cual no es lógico, pues la ejecución es el proceso con sus mecanismos y herramientas para hacer cumplir las determinaciones de la sentencia y así se declarará en la dispositiva del presente fallo. DISPOSITIVA: Por las razones expuestas, este JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, dictar los pronunciamientos siguientes: PRIMERO: Sin lugar la falta de cualidad en el actor para sostener el presente juicio, fundamenta por el demandado en que no fue el que suscribió el contrato de arrendamiento; SEGUNDO: Sin lugar la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción planteada; TERCERO: Improcedente que la relación arrendaticia pasó a ser una sin determinación en el tiempo; CUARTO: Se declara con lugar el cumplimiento en la obligación de entrega del inmueble y se ordena al demandado hacer entrega del inmueble que ocupa como arrendatario, anteriormente identificado, libre de personas y de bienes; QUINTO: Se condena al demandado en pagar la cantidad de UN MILLON CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) por el precio del arrendamiento correspondiente a los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2007, cada uno a razón de CIEN MIL BOLIVARES (BS. 100.000,oo) así como los que se sigan causando hasta la fecha de la ejecución del presente fallo. No hay condenatoria en costas por no resultar totalmente vencido el demandado. Dictada, firmada y refrendada en la sala de despacho del JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, en la ciudad de Acarigua, a los 07 días del mes de Enero de 2008 Años: 197.° de la Independencia y 148.° de la Federación. La Jueza, Abg. Aracelis Aguillón Meza. La Secretaria, Melania Escalona. Se publicó la anterior sentencia, siendo las 3.00 pm. CONSTE: (Scria.). Jsat.