TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ARAURE

EXPEDIENTE: Nº 3.580-007

Vistos. Sin Informes de las partes.

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte Demandante: GIUSEPPE VERDE PLACENZA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-7.418.030, quien actúa como apoderado según documento autenticado ante la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 6/8/2002, bajo el Nro. 68, Tomo 82 de los Libros de Autenticaciones del ciudadano SALVATORE VERDE PLACENZA, italiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 405.061.

Apoderado(s) Judicial(es) de la Parte Demandante: MARISA ROMERO MOLINARI, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-10.144.821, abogado en ejercicio e inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nro. 42.369.

Parte Demandada: KLADI DAKKAK FAKES, de nacionalidad Siria, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 81.122.415 y de este domicilio.

Apoderado(s) Judicial(es) de la Parte Demandada: SALVIO RAFAEL YÁNEZ FERNÁNDEZ, abogado en ejercicio, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-2.918.822, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 5.613.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Sentencia: Definitiva.
II

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Se inició la presente causa por demanda intentada en fecha 30 de enero de 2007 por la abogada Marisa Romeo Molinari, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Giuseppe Verde Placenza, quien a la vez actúa como poderdante del ciudadano Salvatore Verde Placenza contra la ciudadana Kladi Dakka Fakes, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento sobre un inmueble constituido por un apartamento para uso habitacional, ubicado en la avenida Las Lágrimas, Edificio El Pilar, segundo piso, signado con el Nro. 3-C, Araure, estado Portuguesa.

II
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 30/1/2007 la abogada Marisa Romeo M., actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Giuseppe Verde Placenza mediante poder otorgado por su mandante Salvatore Verde Placenza intentó demanda contra la ciudadana Kladi Dakkak Fakes por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento (folio 1), alegando entre otras cosas lo siguiente:

“…(sic) mi mandante SALVATORE VERDE por intermedio de su mandante GIUSEPPE VERDE … celebró contrato de arrendamiento con … KLADI DAKKAK FAKES … sobre un inmueble constituido por un APARTAMENTO para uso habitacional, ubicado en la Avenida La Lágrima, Edificio “El Pilar”, segundo piso, con el N° 3-C, de la ciudad de Araure, Estado Portuguesa… Entre las estipulaciones contractuales se convino que: 1. El canon de arrendamiento mensual al momento de la firma del contrato … era de … (Bs. 10.000.000,oo) (Cláusula Tercera); siendo luego objeto de regulación de alquileres … fijado en la cantidad de … (Bs. 83.617,00) … 2. El plazo de duración del contrato era de un (1) año, contado a partir del 01 de Octubre de 1995, prorrogable automáticamente por períodos de igual lapso, sucesivos a voluntad de ambas partes … 3. Una vez terminada la vigencia del contrato, EL ARRENDATARIO se obliga a devolver a EL ARRENDADOR el inmueble en el mismo estado en que lo había recibido, con todas sus pertinencias, estén estas adheridas de modo permanente o no a dicho inmueble … EL ARRENDATARIO suscribió el contrato … a partir del 01 de Octubre de 1.995 y tenía una duración de un (1) año fijo, prorrogables automáticamente por períodos de un año, la referida convención fue objeto de diferentes prorrogas, siendo la última la de la fecha 01 de Octubre del 2.002 finalizando el 01 de Octubre del 2.003 … el contrato no iba ser objeto de nuevo prórroga debiendo entregar el apartamento el 01 de Octubre de 2.003 … dada la duración de dicha relación que fue de 8 años, se le concedió a EL ARRENDATARIO un plazo de dos (2) años adicionales como prórroga legal, a partir del 01 de Octubre del 2.003 que vencieron el 01 de Octubre del 2.005 … estando obligado para la referida fecha a desocupar el inmueble arrendado, lo cual no ha hecho hasta la fecha e inútiles como han sido las gestiones, amén de que EL ARRENDATARIO a dilatado dicha desocupación alegando estar interesado en adquirir el inmueble, sin materializar hasta la presente fecha tal manifestación … es por lo que acudo ante … este Juzgado para demandar … por cumplimiento de contrato a … KLADI DAKKAK FAKES … para que convenga o en su defecto a ello sea condenada por este Juzgado a lo siguiente: PRIMERO: A que cumpla con su obligación de entrega a mi mandante GIUSEPPE VERDE … el inmueble … SEGUNDO: A pagar las costas procesales interpuestas por este Juzgado…. Estimo la presente acción en la cantidad de … (Bs. 1.003.404,oo) …”.

Por auto de fecha 2/2/2007 este Tribunal admite la acción y ordena a tal efecto, la citación de la parte demandada, a los fines de que comparezca ante este despacho a dar contestación a la demanda (folios 21 y 22 ).

En fecha 26/2/2004 la parte demandada procede a dar contestación a la demanda incoada en su contra, alegando como punto previo que existe una incongruencia entre el petitorio libelar y el auto de admisión, lo que genera imprecisión y estructura de indefensión, por cuanto el Tribunal admite la acción por Resolución de Contrato y no por Cumplimiento de Contrato, tal como lo pide el accionante, en consecuencia, procede a impugnar el auto de admisión y solicita el debido pronunciamiento jurisdiccional. Así mismo, opone las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y niega los hechos alegados por la demandante en el libelo (folios 27 al 31).

Por auto de fecha 27/2/2007 este Tribunal procedió a corregir el error material cometido en el auto de admisión de la demanda, reponiendo a tal efecto, la causa al estado de que la parte demandada diera contestación a la misma (folio 37 1era. pieza).

En fecha 1/3/2007 la ciudadana Aladi Dakkak Fakes, asistida por el abogado Salvio Yánez Fernández, ratificó el escrito de contestación de la demanda presentado oportunamente ante este Tribunal (folios 38 y 39).

Obra a los folios 41 y 42 de la primera pieza del expediente, sentencia interlocutoria dictada por este Tribunal donde se ordena la reposición de la presente causa, al estado de admitir nuevamente la demanda.

Por auto de fecha 2/2/2007 este Tribunal admite la acción y ordena a tal efecto, la citación de la parte demandada, a los fines de que comparezca ante este despacho a dar contestación a la demanda y niega la medida de secuestro solicitada (folios 43 y 44).

En fecha 21/3/2007 siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda la parte demandada opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2° y 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y a negar los hechos alegados por la demandante (folios 48 al 51).

En fecha 21/3/2007 fueron resueltas las cuestiones previas opuestas por la parte demandada (folios 81 al 84).

Por auto de fecha 23/3/2007 fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada en escrito de fecha 22/3/2007 (folios 90, 86 al 88).

Obra a los folios 98 y 99 de la primera pieza del expediente, escrito de promoción de pruebas consignado en fecha 30/7/2007 por la abogada Marisa Romero, apoderada judicial de la parte demandante.

En fecha 25/1/2008 se fijo lapso en la presente causa para dictar sentencia (folio 158).

III

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 30 de Enero de 2007 la abogada MARISA ROMEO actuando en representación de GIUSEPPE VERDE PLACENZA intentó ante este Tribunal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO en contra de la ciudadana KLADI DAKKAK FAKES todos bien identificados en el encabezamiento del presente fallo, alegando:

 que su mandante SALVATORE VERDE por intermedio de su mandante GIUSEPPE VERDE en su carácter de arrendador celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana KLADI DAKKAK FAKES según documento privado de fecha 01 de octubre de 1.995 que se acompaña marcado “C” sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la avenida Las Lágrimas, Edificio El Pilar, segundo piso, N 3- C de la ciudad de Araure;
 que se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de diez mil bolívares (Bs. 10.000,oo) siendo este canon objeto de regulación y para lo cual se fijó la cantidad de ochenta y tres mil seiscientos diecisiete bolívares (Bs. 83.617,oo);
 que el plazo de duración del contrato era de un (1) año contados a partir del 01 de octubre de 1995, prorrogables por igual lapso sucesivos a voluntad de las partes, que una vez terminada la vigencia del contrato el arrendatario se obliga a devolver a el arrendador el inmueble en el mismo estado que lo recibió.
 que en fecha 01 de septiembre de 2.003 a través la Notaria Pública Segunda de Acarigua se le hizo saber a la demandada la intensión de vender el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria y se le informó sobre el derecho de preferencia que ella tenía para la venta del inmueble.
 que en caso de no ejercer el derecho de preferencia debía desocupar el inmueble una vez cumplida la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,
 que por cuanto la relación arrendaticia tuvo una duración de ocho (8) años le correspondía de prórroga dos (2) años y que ésta comenzaba a correr desde el 01/10/2.003.
 que dicha prórroga venció el día 01/10/2.005 y hasta la fecha no se ha desocupado el inmueble.
 que por esas razones demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento, estimando la demanda en la cantidad de un millón tres mil cuatrocientos cuatro bolívares (Bs. 1.003.404,oo).

Por otra parte, la accionada siendo la oportunidad para dar contestación a la demanda, procedió a señalar:

 que es falso que la relación arrendaticia establecida entre el demandante y ella se haya celebrado el día 1/10/1.995.
 que lo cierto es que el día 8/6/1989 Giuseppe Verde Placenza emite un recibo de depósito de alquiler en un contrato privado consensual, celebrado entre el citado ciudadano y su persona en fecha 1/8/1.991
 que la demandante fundamenta su acción en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1.167 del Código Civil, en tal sentido, considera que la norma invocada está errada, ya que, la misma se refiere a los contratos celebrados a tiempo determinado y a una prórroga legal de dos (2) años.
 que en el presente caso, la prórroga legal es de tres (3) años, como antes se expresó y ésta venció el día 1/10/2.006.
 que transcurrió un período de tiempo superior de tres (3) meses, desde la presente demanda admitida por este Tribunal el 2/2/2007, por lo que el contrato en cuestión se convirtió en uno a tiempo indeterminado.
 que la notificación consignada en esta causa por la demandante es improcedente, toda vez que transcurrió el término a que se refiere el parágrafo único del artículo 44 de la citada Ley especial.
 que la notificación es irrelevante, porque transcurrieron ciento ochenta (180) días calendario después del ofrecimiento de venta sin que se hubiese efectuado la venta a terceros.

DE LA JURIDICIDAD PREVIA

Establece el artículo 1.579 del Código Civil:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”(negrillas de este Tribunal)

De la norma antes transcrita se evidencia que la relación arrendaticia se inicia en el mismo momento en que el arrendador entrega al arrendatario una cosa mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación, puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido en el tiempo, que tanto el arrendador como el arrendatario establecen en la misma celebración del contrato.

Ahora bien, tal como se dejó establecido anteriormente, en el caso de marras, la parte demandante intenta una acción por cumplimiento de contrato de arrendamiento alegando: que el plazo de duración del contrato suscrito entre ella y la demandada era de un (1) año contados a partir del 1 de octubre de 1995, prorrogables por igual lapso sucesivos a voluntad de las partes, que una vez terminada la vigencia del contrato el arrendatario se obligaba a la hoy accionada a devolver el inmueble a su propietario en el mismo estado en que lo recibió; que en fecha 01 de septiembre de 2.003 a través de la Notaria Pública Segunda de Acarigua se le hizo saber a la demandada la intención de vender el inmueble que ocupaba en calidad de arrendataria y se le informó sobre el derecho de preferencia que ella tenía para la venta del inmueble, a lo cual ella manifestó no estar de acuerdo con el precio estipulado, debido a que el apartamento se encontraba muy deteriorado, y a tal efecto, ofreció para adquirirlo la cantidad de doce millones de bolívares (Bs. 12.000.000,oo), pero no para efectuar la transacción de inmediato, sino en un lapso de unos seis (6) meses.

Que en vista de lo señalado por la demandada, la accionante le informó de su intención de no renovar el contrato suscrito entre ellas y que dado el tiempo de duración de la relación arrendaticia le correspondían de prórroga legal dos (2) años contados a partir del 01/10/2.003 y que vencida dicha prórroga, esto es, el día 1/10/2005, debía hacer entrega del inmueble en cuestión, hecho éste que hasta la presente fecha no ha cumplido.

Al respecto, es criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nro 00-864, de fecha 11/10/2001 con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi G. y voto salvado del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, sostuvo:
“… (sic) La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato…”
… al respecto ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A, … en el expediente N° 94-703, N° 569 lo siguiente:
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho”.
En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
“La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.”.

Y al haber alegado la parte demandante que el contrato de arrendamiento venció el 1/10/2005, (fecha posterior al vencimiento de la prórroga legal) sin que hasta la presente fecha la hoy demandada-arrendataria haya entregado el inmueble objeto del contrato, se hace necesario calificar el contrato suscrito entre las partes, es decir, determinar si ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los otorgantes del contrato, puede derivarse la acción por resolución, cumplimiento de contrato de arrendamiento o desalojo del inmueble, distinguiendo entonces, las siguientes hipótesis: si el contrato se celebró con plazo estipulado o sin el; si el contrato se celebró a tiempo determinado prorrogable por igual lapso, o a tiempo determinado sin prórroga, o a tiempo indeterminado (el último verbal o escrito).

Es así, que los contratos a tiempo determinados se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o la resolución del contrato.

Por otro lado, si se trata de un contrato celebrado sin determinación de tiempo (verbal o escrito) o que habiéndose fijado un tiempo de duración, vencido el plazo se le dejó en posesión de la cosa, convirtiéndose entonces en uno a tiempo indeterminado, no podrá demandar el arrendador la resolución o el cumplimiento del contrato, pudiéndose sólo ejercer la acción de desalojo del inmueble con fundamento en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Y al revisar el artículo 1.600 del Código Civil que prevé:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

Y el artículo 1.614 eiusdem que establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” /resaltado de este Tribunal).

se evidencia, que se encuentran incluidos presupuestos determinantes que hacen procedente la figura de la tácita reconducción, ya que si vencido el lapso de la prórroga legal, el arrendador y hoy demandante, dejó en posesión del inmueble a la demandada por un lapso mayor de dos (2) años después de vencida dicha prórroga sin hacer ningún tipo de oposición al respecto, y que solo fue en fecha 30/1/2007 que interpuso la acción de cumplimiento de contrato en contra de la arrendataria, pudo éste haberla evitado, intentando dicha acción, antes de los cuarenta y cinco (45) días contados desde el vencimiento de la prórroga legal, por lo que a criterio de quien juzga, tal inactividad por parte del el arrendador es demostrativa del poco interés que tenía por recibir el inmueble arrendado, y toda omisión o inactividad debe producir beneficio al arrendatario ocupante del inmueble en cuestión, en consecuencia, considera esta juzgadora que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en principio, a tiempo determinado, quedó extinguido vencida la prórroga legal y la falta de oposición del arrendador para la entrega del inmueble, una vez vencida la misma, produjo tácitamente la renovación de un contrato sin tiempo determinado.

En este sentido, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2006, pág. 296 sostiene:
“…c) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere establecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reformar” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.”

De igual manera, acoge criterio este Tribunal en sentencia Nro. 381, dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, expediente Nro 06-1043, de fecha 7/3/2007 con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Hazz y voto salvado de la Magistrada Luisa Estella Morales Lamuño, sostuvo:

“..(sic)…Ahora bien, esta sala observa, de la revisión de expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió…con la ciudadana…es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmo que “(…); y por ser el contrato que vincula las partes, un contrato a tiempo determinado, (…), lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio. Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, es contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para sui pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la Ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide…”

Concluyendo entonces esta juzgadora, por los argumentos antes expuestos, que la acción ejercida por la parte demandante por cumplimiento de contrato de arrendamiento debe declararse Inadmisible y por consiguiente Nulo y sin Efecto el auto de admisión dictado en fecha 2/3/2007 y todos los actos subsiguientes a éste y anteriores a la presente decisión, y así decide.

Tal declaratoria no sólo hace innecesario sino improcedente realizar pronunciamiento alguno sobre el resto de los alegatos formulados por las partes y de las pruebas obtenidas por las partes, y así se decide.

DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:

PRIMERO: INADMISIBLE la acción que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO del inmueble constituido por un apartamento para uso habitacional, ubicado en la avenida Las Lágrimas, Edificio El Pilar, segundo piso, signado con el Nro. 3-C, Araure, estado Portuguesa, intentó la abogada MARISA ROMEO MOLINARI, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano GIUSEPPE VERDE PLACENZA, en su condición de apoderado del ciudadano SALVATORE VERDE PLACENZA, en contra de la ciudadana KLADI DAKKAK FAKES.

SEGUNDO: NULO Y SIN EFECTO el auto de admisión dictado en fecha 2/3/2007 y todos los actos subsiguientes a éste y anteriores a la presente decisión.

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.

Publíquese y regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Araure, al primer día del mes de febrero del año dos mil ocho. Años: 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
La Jueza,

Abg. Ángela Sosa Ruíz.
El Secretario Temporal,

Abg. Omar Peroza González.

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 10:00 de la mañana. Conste.
(Scrio temp.)

ASR/opg