TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ARAURE

EXPEDIENTE: Nº 3.624-008

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

Parte Demandante: Jorge Youseff Drikha, venezolano, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.958.908.

Abogado(s) Asistente(es) de la Parte Demandante: Antonia Drikha Drikha y Otoniel García Castro, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.555.049 y V-9.841.519, respectivamente, e inscritos en el INPREABOGADO bajo los Nros. 92.242 y 60.914 en el mismo orden.

Parte Demandada: Franklin Alfonso Godoy Velázquez, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. V-3.869.257.

Abogado(s) Asistente(es) de la Parte Demandada: Juan Carlos Hernández Pérez, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-5.940.426, e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nro. 73.856.

Motivo: Desalojo de Inmueble.

Sentencia: Definitiva.

II

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se inició la presente causa por demanda intentada en fecha 14 de mayo de 2008 por el ciudadano Jorge Youseff Drikha, asistido por los abogados Antonia Drikha Drikha y Otoniel García Castro, contra el ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, por Desalojo sobre un bien inmueble constituido por un local comercial ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6, signado con el número 1, de la ciudad de Araure estado Portuguesa.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 14/5/2008, el ciudadano Jorge Youseff Drikha, asistido por los abogados Antonia Drikha Drikha y Otoniel García Castro, interpone demanda en contra del ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, por Desalojo de Inmueble (folios 1al 9), alegando entre otras cosas lo siguiente:

“…(sic) acudo para demandar como efecto formalmente demando al ciudadano GOGOY VELASQUEZ FRANKLIN ALFONSO… para que convenga en la resolución del Contrato de Arrendamiento…o en defecto sea declarado resuelto...y en convenir pagar…la cantidad de Tres mil Bolívares Fuertes (Bf.3000), por concepto de cánones de arrendamientos no cancelados y los que se sigan causando hasta la fecha que se ordene la ejecución de la sentencia, y el desalojo del inmueble como también de conformidad con lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil, los costos…los honorarios de abogados en un treinta por ciento (30%) sobre la cantidad demandada…”

Por auto de fecha 19/5/2008 se admitió la demanda, y a tal efecto, se ordenó el emplazamiento del demandado ciudadano Godoy Velásquez Franklin Alfonso, a los fines de dar contestación a la demanda (folios 10 y 11).

Consta al folio 16 del expediente acto de contestación de la demanda, al cual compareció el demandado ciudadano FRANKLIN ALFONSO GOGOY VELÁSQUEZ, asistido por el abogado JUAN CARLOS HERNÁNDEZ PÉREZ, identificados en autos, donde procedió a oponer la Cuestión Previa, negar y rechazar dicha demanda en todas y cada una de sus partes, exponiendo a tal efecto, lo siguiente:

“…Primero: Opongo la Cuestión Previa, prevista en el Ordinal 11 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil….la parte actora solicita la acción de Resolución de Contrato y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, menos se puede admitir la Resolución de Contrato en virtud de que no se puede resolver lo que ha prescrito por vencimiento del término. Segundo: Niego, Rechazo y contradigo…la demanda intentada…Niego, Rechazo y contradigo que le haya dejado de cancelarle…los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio del 2007 hasta el mes de Abril del 2008, en razón que he cancelado a través de cheques recibidos por el arrendador, cuya cuenta está a nombre de mi cónyuge ciudadana MARISOLES COROMOTO SÁNCHEZ… según se puede constatar en copia fotostática de estatutos de la firma personal que consigno marcada con la letra “A”…que el arrendador no me ha dado recibos de pago de la entrega de cada cheque…las cuales consigno…marcadas con la letra “B”…consigno copias fotostáticas de estados de cuenta desde el mes de Julio de 2007 hasta el mes de Abril de 2008…del Banco Occidental….marcadas con la letra “C” Tercero: …que el escrito de contestación de la demanda…sea admitido y sustanciado conforme a derecho y declarado con lugar…”.

En fecha 10/6/2008 el ciudadano Jorge Youseff Drikha, asistido por los abogados Antonia Drikha Drikha y Otoniel García Castro, procedió a promover pruebas en el presente juicio (folios 42 y 43).

Por auto de la misma fecha 10/6/2008, el Tribunal admite las pruebas promovidas por la parte demandante. (Folio 44).

Obra del folio 46 al 137 del presente expediente, escrito de promoción de pruebas con sus respectivos anexos, promovidos en fecha 11/6/2008 por la parte demandada.

Por auto de la misma fecha 11/6/2008, fueron admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 138).

En fecha 12 de julio de 2008, el Tribunal en virtud de que en fecha 10/6/2008, admitió prueba de informes promovida por la parte demandante, ordenando oficiar a la entidad financiera Banco Occidental de Descuento, C.A., Acarigua, acuerda otorgar un lapso de cinco (5) días hábiles, a los fines de obtener respuesta de la mencionada entidad, vencido dicho lapso, aún cuando no conste en autos las resultas en cuestión, se procederá a fijar oportunidad para dictar sentencia en la presente causa (folio 139).

Realizada la narrativa en los términos anteriores, pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre el asunto planteado.

IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

La presente acción se inicia por demanda intentada por el ciudadano Jorge Youseff Drikha, en contra del ciudadano Franklin Alfonso Gogoy Velásquez, por Desalojo de Inmueble, alegando:

Que el plazo de duración del contrato suscrito entre él y la parte demandada era de un (1) año contados a partir del 30 de Agosto del 2006 hasta el 30 de Agosto del 2007, y que el mismo versa sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6, signado con el número 1 de la ciudad de Araure estado Portuguesa y que una vez terminada la vigencia del contrato el arrendatario se obligaba al accionado a devolver el inmueble a su propietario en el mismo estado en que lo recibió.

Continúa afirmando, que en fecha 5/6/2007 este Tribunal realizó en el referido inmueble una inspección, con el propósito de notificar al arrendatario el deseo del arrendador de no continuar con el contrato de arrendamiento, comunicándole en el mismo acto que el lapso de la prórroga legal comenzaría a computarse al día siguiente del vencimiento del contrato.

Finaliza su pretensión el accionante, alegando que por cuanto el demandado de autos no ha cancelado hasta la presente fecha los meses de Julio de 2007, Agosto de 2007, septiembre de 2007, octubre de 2007, noviembre de 2007, diciembre de 2007, enero de 2008, febrero de 2008, marzo de 2008, abril de 2008, a razón de trescientos bolívares (Bs. 300,oo) cada uno, por concepto de canon de arrendamiento, demanda el desalojo del inmueble objeto del litigio, así como el pago de dichos cánones, así mismo, los costos, que incluyen los honorarios de abogados calculados al treinta por ciento (30%) sobre la cantidad demandada, esto es, tres mil bolívares (Bs. 3.000,oo).

Por su parte, el demandado ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, asistido por el abogado Juan Carlos Hernández Pérez, en la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada en su contra señaló que:

Opone la Cuestión Previa, contenida en el Ordinal 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Así mismo, niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra, sobre todo el hecho de que haya dejado de cancelar al arrendador los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio del 2007 hasta el mes de Abril del 2008, ya que, ha cancelado dichos cánones a través de cheques recibidos por el arrendador, cuya cuenta está a nombre de su cónyuge.

Que lo cierto es que el arrendador recibió los instrumentos de pago de los cánones de arrendamiento y no los hizo efectivos, a los fines de ponerlos en mora.

Prosigue rechazando la demanda incoada en su contra, señalando que mal puede la parte actora solicitar la acción de Resolución de Contrato, cuando la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que estando en curso la prórroga legal, no se pueden admitir demandas de cumplimiento de contrato, según lo establecido en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Trabada como ha quedado la litis en los términos expuestos anteriormente, y en virtud de que la parte demandada opone la cuestión previa contenida en el artículo 346 Ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil pasa esta juzgadora a pronunciarse previamente sobre ello.

PUNTO PREVIO

Observa quien juzga, que la parte demandada al momento de dar contestación al fondo de la demanda opone la cuestión previa contenida en el Ordinal 11° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, y en tal sentido señala que la parte actora solicita la acción de Resolución de Contrato y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que cuando está en curso la prórroga legal, no se admitirán demandas de cumplimiento de contratos, según lo establecido en el artículo 41 de dicha Ley, menos aún admitir la Resolución de Contrato en virtud de que no se puede resolver lo que ha prescrito por vencimiento del término.

En este sentido, ha señalado la doctrina que cuando la ley prohíbe admitir la acción propuesta, se entiende que debe aparecer clara la voluntad de no permitir el ejercicio de la acción, esto es, tiene que haber disposición legal expresa que lo haga. Por ejemplo, el artículo 266 del Código de Procedimiento Civil, prohíbe temporalmente, proponer la demanda en caso de desistimiento; el artículo 1.801 del Código Civil pauta expresamente que la ley no da acción para reclamar lo que se haya ganado en juego de suerte, azar o envite o en un apuesta, con excepción de las loterías autorizadas y garantizadas por el Estado.

Ahora bién, ciertamente el señalado artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prohíbe cuando está en curso la prórroga legal, admitir demandas por cumplimiento de contratos, menos aún admitir la Resolución de Contrato en virtud de que no se puede resolver lo que ha prescrito por vencimiento del término, sin embargo, considera importante acotar quien juzga que si bien del escrito libelar se evidencia ambigüedad en lo señalado por el actor cuando en el petitorio demanda la resolución de contrato de arrendamiento, no es menos cierto que según el derecho invocado reclama el pago de cánones de arrendamientos vencidos en la cantidad de trescientos bolívares (Bs. 300,oo) mensuales y el desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Y en este sentido, establece el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil:
“…..Los Jueces tendrán por norte de sus actos las verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.

Por lo que, al haber fundamentado su actor su pretensión de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y este Tribunal admitido la acción por Desalojo de Inmueble, considera quien juzga que la cuestión previa opuesta por la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 346 ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil, debe declararse improcedente, y así se decide.

Resuelto como ha quedado la consideración anterior, pasa esta juzgadora a pronunciarse sobre el fondo del asunto planteado

NORMAS LEGALES APLICABLES AL ASUNTO PLANTEADO

Establece el artículo 1.579 del Código Civil:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.”(negrillas de este Tribunal)

De la norma antes transcrita se evidencia que la relación arrendaticia se inicia en el mismo momento en que el arrendador entrega al arrendatario una cosa mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación, puesto que allí el tiempo, que se estipula para el uso o goce del inmueble, consiste en un lapso medido en el tiempo, que tanto el arrendador como el arrendatario establecen en la misma celebración del contrato.

En tal sentido, la doctrina ha establecido que el contrato de arrendamiento se extingue por diversas causas y entre ellas por la expiración del término fijado, en otras palabras, el contrato concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio, pero tomando en cuenta que hay considerar de cumplirse para estos casos la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si a la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto como si se tratare de un contrato en el cual las partes no hubiesen determinado su duración.

Al respecto, el artículo 1.599 del Código Civil señala:

“Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”.

Así mismo, el artículo 1.600 ejusdem prevé:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

Y el artículo 1.614 del citado Código que establece:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” (resaltado de este Tribunal).

Y al haber alegado la parte demandante que el contrato de arrendamiento venció el 30 de agosto de 2007, y al día siguiente comenzó a operar el lapso otorgado para la prórroga legal sin que hasta la presente fecha el hoy demandado-arrendatario haya entregado el inmueble objeto del contrato ni cancelado los meses subsiguientes a la referida fecha, se hace necesario calificar el contrato suscrito entre las partes, esto es, determinar si ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los otorgantes del contrato, puede derivarse la acción por resolución, cumplimiento de contrato de arrendamiento o desalojo del inmueble, distinguiendo entonces, las siguientes hipótesis: si el contrato se celebró con plazo estipulado o sin él; si el contrato se celebró a tiempo determinado prorrogable por igual lapso, o a tiempo determinado sin prórroga, o a tiempo indeterminado (el último verbal o escrito).

Es así, que los contratos a tiempo determinados se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o la resolución del contrato.

Pero, si se trata de un contrato celebrado sin determinación de tiempo (verbal o escrito) o que habiéndose fijado un tiempo de duración, vencido el plazo se le dejó en posesión de la cosa, convirtiéndose entonces en uno a tiempo indeterminado, no podrá demandar el arrendador la resolución o el cumplimiento del contrato, pudiéndose sólo ejercer la acción de desalojo del inmueble con fundamento en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En tal sentido, a los fines de determinar la procedencia o no de la acción ejercida se hace necesario el examen de las pruebas obtenidas en el presente juicio.
V

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

Anexas al libelo de demanda

1.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, en fecha 9/10/2006, bajo el N° 51, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 5 al 8), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6 de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2006 hasta el 30 de Agosto del 2007, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes.

2.- Copia certificada de notificación practicada por el Juzgado del municipio Araure de esta Circunscripción Judicial (folio 9), que al tratarse de una copia certificada de actuación administrativa expedida por el secretario del referido Tribunal y por consiguiente funcionario autorizado para ello, se le confiere valor probatorio y demuestra a quien juzga el que el ciudadano Jorge Youseff Drikha actuando en su condición de arrendador en fecha 5/6/2007 le notificó al ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez su intención de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre ellos en fecha 9/10/2006. Así mismo, el prenombrado arrendador le comunicó al arrendatario que la prórroga legal comenzaría a operar al día siguiente de vencido dicho contrato.

En la oportunidad transcurrida en el lapso probatorio, obtuvo las siguientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Anexas al escrito de la contestación de la demanda

1.- Copia fotostática simple de documento de Participación y Nota de la firma personal de la firma mercantil Inversiones MARISOLES, inscrito ante la Oficina del Registro Mercantil Segundo del estado Portuguesa en fecha 6/9/2001, bajo el N° 72, Tomo 30-B (folio 19 al 21), que si bien se trata de una copia simple de documento público, también fue reproducido en copia certificada en el lapso legal para promover pruebas (folios 134 al 136), por lo que es apreciado de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, pero al presente procedimiento no aporta elemento probatorio alguno, en consecuencia, se desecha del mismo.

2.- Copias fotostáticas simples de cheques del Banco Occidental de Descuento (b.o.d) librados a favor de los ciudadanos George Drikha e Isabel Chávez (folios 22 al 26), marcados “B” Código Cuenta Cliente: 0116-48-0003266770, Sánchez Marizoles Coromoto, N° 1.- 36090690, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 10/9/2007; 2.- N° 18090685, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 10/8/2007; 3.- N° 06090712, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300,oo bolívares fuertes, librado en fecha 14/1/2008; 4.- N° 43090706, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 11/12/2007; 5.- N° 87090701, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 9/11/2007; 6.- N° 54090696, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 10/10/2007; 7.- N° 70090721, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300,oo bolívares fuertes, librado en fecha 10/5/2008; 8.- N° 58090720, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300,oo bolívares fuertes, librado en fecha 12/4/2008; 9.- N° 06090719, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300,oo bolívares fuertes, librado en fecha 12/3/2008; 10.- N° 09090718, a la orden de Georges Drikha, por la cantidad de 300,oo bolívares fuertes, librado en fecha 13/2/2008; 11.- N° 05090678, a la orden de Isabel Chávez, por la cantidad de 300.000,oo bolívares, librado en fecha 10/7/2007, que al tratarse de copias simples de documentos privados no se les confiere valor probatorio alguno, en consecuencia, se desechan del procedimiento.

3.- Copias fotostáticas simples de los Estados de Cuenta, emitida por el Banco Occidental de Descuento (folios 27 al 37), los cuales fueron consignados en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, también fueron reproducidos en el lapso legal para promover pruebas (folios 47 al 57), y al tratarse de documentales emitidas por terceros, no ratificadas en su oportunidad legal no se les otorga valor probatorio alguno de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

4.- Legajo contentivo de dos (2) talones de chequeras del Banco Occidental de Descuento, en originales marcado “B” 1.- N° 05090678, librado en fecha 10/7/2007, concepto local mes junio, saldo anterior: 222.437, Depósito: 550.000,oo, menos este cheque: 300.000,oo (folio 61); N° 18090685, librado en fecha 10/8, concepto local mes julio, saldo anterior: 1479.803, menos este cheque: 300.000,oo, saldo disponible: 117.803,oo (folio 68); N° 36090690, librado en fecha 10/9, concepto local mes agosto, saldo anterior: 522.503, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 73); N° 54090696, librado en fecha 10/10/2007, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 80); marcado “B” 2.- N° 87090701, librado en fecha 9/11/2007, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo (folio 87); N° 43090706, librado en fecha 11/12/2008, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo (folio 92); N° 06090712, librado en fecha 14/1/2008, concepto local mes diciembre, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 98); N° 59090718, librado en fecha 13/2/2008, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 104); N° 06090719, librado en fecha 12/3/2008, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo (folio 105); N° 58090720, librado en fecha 12/4, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 106); N° 70090721, librado en fecha 10/5, concepto local, menos este cheque: 300.000,oo, (folio 108), que al tratarse de documentos que carecen de identificación, nombre legible ni firma alguna, que determinen de quien emanan y por que concepto, no se les otorga valor probatorio alguno, en consecuencia se desechan del procedimiento.

5.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública en fecha 12 de septiembre de 2001, bajo el N° 36, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 110 al 112), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6 de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2001 hasta el 30 de Agosto del 2002, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de ciento cuarenta mil bolívares (Bs. 140.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes

6.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública en fecha 23 de octubre de 2002, bajo el N° 4, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 115 al 118), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2002 hasta el 30 de Agosto del 2003, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes.

7.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública en fecha 2 de octubre de 2003, bajo el N° 29, Tomo 31 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 120 al 123), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26 con calle 6, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2003 hasta el 30 de Agosto del 2004, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes.

8.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública en fecha 1 de septiembre de 2004, bajo el N° 50, Tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 125 al 128), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26 de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2004 hasta el 30 de Agosto del 2005, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes.

9.- Copia certificada de documento autenticado ante la Notaría Pública en fecha 20 de septiembre de 2005, bajo el N° 90, Tomo 40 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría (folios 130 al 133), que al tratarse de copia certificada de documento público se le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra a esta juzgadora que entre los ciudadanos Jorge Youseff Drikha y Franklin Alfonso Godoy Velásquez fue celebrado contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble constitutito por un local comercial distinguido con el N° 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26 con calle 6, de la ciudad de Araure del estado Portuguesa y que el mismo tenía una duración de un (1) año contados a partir del 30 del agosto del 2005 hasta el 30 de Agosto del 2006, fijando a tal efecto un canon de arrendamiento en la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,oo) para ser cancelados el último día hábil de cada mes.

10.- Copia certificada del acta de matrimonio N° 103, expedida por correspondiente al matrimonio convenido entre los ciudadanos Franklin Alfonso Godoy Velazquez y Marisoles Coromoto Sánchez (folio 137), que al tratarse de una copia certificada de documento público, expedida por funcionario autorizado para ello, se le confiere valor probatorio conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, pero al presente procedimiento no aporta elemento de convicción alguno al hecho controvertido, en consecuencia, se desecha del procedimiento.

CONCLUSIÓN PROBATORIA

De las actas procesales y muy señaladamente de las pruebas obtenidas por las partes, se evidencia que el ciudadano Jorge Youseff Drikha y el ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, efectivamente tienen relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nº 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6, de la ciudad de Araure, municipio Araure del estado Portuguesa, y que el contrato en cuestión fue suscrito en fecha 9/10/2006 ante la Notaría Pública de Araure del estado Portuguesa, bajo el Nº 51, Tomo 61 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, con una duración de un (1) año contados a la fecha de su presentación, esto es, a partir del 9/10/2006 hasta el 9/10/2007.

Por otra parte, de los autos se desprende que la parte demandada pretendió demostrar que la relación arrendaticia suscrita entre ella y el demandante entró en vigencia a partir del 30 de agosto del 2.001 y no el 30 de agosto de 2006, como lo quiso hacer valer el demandante, por lo que le corresponden dos (2) años de prórroga y no seis (6) meses como lo pretende hacer valer el demandante, a tal efecto, promovió cinco (5) contratos de arrendamientos celebrados entre ellas, que aún cuando fueron valorados ut supra, sólo demostraron su existencia durante los períodos señalados en ellos, ya que, los contratos de arrendamiento se extinguen por expiración del término del tiempo establecido, y al suscribirlos año a año los nuevos contratos dejan sin efecto los anteriores, prevaleciendo el último de los suscrito, por lo que el alegato esgrimido por el demandado de autos de que le corresponden dos (2) años de prórroga legal quedó desechado.

Además, quedó demostrado que el ciudadano Jorge Youseff Drikha, actuando en su condición de arrendador comunicó al hoy demandado-arrendatario su intención de no renovar dicho contrato y que una vez vencido el lapso de un (1) año de vigencia del contrato de marras, al día siguiente de éste le comenzaría a operar la prórroga legal, esto es, que si el contrato entró en vigencia el 9/10/2006, fecha en que fue presentado ante la Notaría Pública de Araure, éste culminó el 9/10/2007, comenzando entonces a transcurrir un lapso de seis (6) meses a partir de 10/10/2007 con motivo de la prórroga legal, la cual finalizaría el 10/4/2008.

Ahora bien, observa esta juzgadora que si bien el 10/4/2008 venció el lapso de la prórroga legal y el arrendador dejó en posesión del inmueble al hoy demandado ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, sin hacer ningún tipo de oposición antes de los cuarenta y cinco (45) días, ya que el demandante dejó transcurrir poco más de sesenta (60) días para interponer la acción ante este Tribunal, considera quien juzga que se encuentran incluidos los presupuestos determinantes que hacen procedente la figura de la tácita reconducción, ya que, si vencido el lapso de dicha prórroga el arrendador demostró poco interés en recibir el inmueble arrendado, y toda omisión o inactividad debe producir beneficio al arrendatario ocupante del inmueble en cuestión, en consecuencia, a criterio de quien juzga el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en principio, a tiempo determinado, quedó extinguido vencida la prórroga legal y la falta de oposición del arrendador para la entrega del inmueble, una vez vencida la misma, produjo tácitamente la renovación de un contrato sin tiempo determinado.

En este sentido, dispone el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.

Y al no haber demostrado en ninguna forma el hoy arrendatario ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez que haya cancelado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses del 30 de Julio de 2007, 30 de Agosto de 2007, 30 de septiembre de 2007, 30 de octubre de 2007, 30 de noviembre de 2007, 30 de diciembre de 2007, 30 de enero de 2008, 29 de febrero de 2008, 30 de marzo de 2008, 30 de abril de 2008, a razón de Trescientos (300) bolívares fuertes, cada uno, para un total de Tres mil (3.000,oo) bolívares fuertes hasta el mes de abril del año 2008, considera quien juzga que el prenombrado arrendatario se encuentra insolvente desde hace diez (10) meses, en consecuencia, la demanda intentada por el ciudadano Jorge Youseff, en contra del ciudadano Franklin Alfonso Godoy Velásquez, por Desalojo de Inmueble, debe ser forzosamente declarada Con Lugar, y así se decide.-

Así mismo, observa esta juzgadora, que el actor ha añadido a su petición principal de desalojo, el pedimento accesorio de que se le compensen los daños y perjuicios ocasionados por el arrendatario al inmueble hasta el momento de la entrega del mismo.

En atención a ello, la doctrina ha indicado que en materia de responsabilidad contractual las causas que la originan es el incumplimiento de la obligación, por lo que, si el demandado no ha cumplido con su obligación está obligado a reparar a la parte accionante todos los daños y perjuicios que este incumplimiento le haya ocasionado.

Ahora bien, el que demanda debe probar: a) la existencia de un contrato, pues si no hay un contrato, no puede hablarse de daños y perjuicios contractuales, b) incumplimiento culposo; pero de conformidad con lo establecido en el artículo 1271 del Código Civil el demandado está exonerado por inejecución de la obligación como del retardo en la ejecución, cuando prueba que la inejecución o el retardo provienen de causa extraña que no le sea imputable; c) la existencia del daño y que exista la relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño, de conformidad con lo establecido en el artículo 1275 del Código Civil; y d) que el demandado esté constituido en mora.

En el presente caso, sólo se logró demostrar la existencia de un contrato de arrendamiento, que en principio, fue establecido a tiempo determinado, para luego convertirse en uno sin duración de tiempo, sin constar en autos que se hayan demostrado los otros requisitos exigidos para la procedencia de dicha reclamación, por lo que considera esta juzgadora que este pedimento debe declararse IMPROCEDENTE, y así se decide.

DECISIÓN
Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por DESALOJO DE INMUEBLE intentó el ciudadano JORGE YOUSEFF DRIKHA, en contra del ciudadano FRANKLIN ALFONSO GODOY VELÁSQUEZ sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6, de la ciudad de Araure estado Portuguesa.

En consecuencia, se CONDENA al ciudadano FRANKLIN ALFONSO GODOY VELÀSQUEZ a entregar libre de objetos y personas el inmueble constituido por un local comercial signado con el Nro. 1, ubicado entre las avenidas 25 y 26, con calle 6, de la ciudad de Araure estado Portuguesa. Así mismo a PAGAR la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio de 2007, Agosto de 2007, septiembre de 2007, octubre de 2007, noviembre de 2007, diciembre de 2007, enero de 2008, febrero de 2008, marzo de 2008, abril de 2008 a razón de TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 300,oo) cada uno, y todos los meses subsiguientes que se sigan venciendo hasta la entrega total del referido inmueble.

No hay condenatoria en costas por cuanto la acción ejercida en el presente juicio fue declarada Parcialmente Con Lugar, en consecuencia, la parte demandada no resultó totalmente vencida.

Publíquese y regístrese.

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado del municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Araure, a los ocho (8) días del mes de julio del año dos mil ocho. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
La Jueza Suplente Especial

Abg. Belkis Martorelli Betancourt.
El Secretario,

Abg. Omar Peroza González

En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 de la tarde. Conste.
(Scría.)
BMB/OPG