TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

EXPEDIENTE C-2008-000170
DEMANDANTE RITA DE VECCHIS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.949.128.-
APODERADO JUDICIAL YVONNE FERNANDO NADAL, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 51.367,
DEMANDADO SOULHEIL ABOU KAKHER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.271.109
APODERADO JUDICIAL JUAN ALCIDES CARO, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 73.986,
MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA DEFINITIVA
MATERIA CIVIL
EN APELACIÓN Del Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial. La Jueza, Abg. Aracelis Aguillón Meza.

RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, en fecha 14 de marzo de 2.008, cuando el Abogado YVONNE FERNANDO NADAL, en carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana RITA DE VECCHIS, demanda al ciudadano SOULHEIL ABOU KAKHER, por el RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, de un (1) inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 30 entre avenidas números 29 y 30 edificio Parigua, signado con el N° 2, de Acarigua Municipio Páez, en el cual se estipula que el canon de arrendamiento mensual por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL EXACTOS (BsF. 800,oo).
En fecha 27 de marzo de 2008 (f-18), el aquo admitió la demanda y se ordenó el emplazamiento del demandado.
En fecha 02 de abril de 2008 (f-15), siendo la oportunidad fijada para dar contestación a la demanda, compareció el ciudadano SOULHEIL ABOU KAKHER, y solicito al Aquo que le designe un Abogado asistente por no tener dinero para pagar un Abogado, por lo que el Aquo difiere la contestación para el 5° día de Despacho siguiente a la aceptación y juramentación del Abogado asistente.

En fecha 15 de abril de 2008 (f-21), aceptado, juramentado el Abogado JUAN ALCIDES CARO, como Abogado asistente del demandado, contesta la demanda.
Riela al folio 27, escrito presentado por la parte demandante constante de la promoción de pruebas.
En fecha 02 de mayo de 2008 (f-30), al aquo admite las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fecha 15 de mayo de 2008 (f-32), el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa dictó sentencia definitiva.
En fecha 16 de mayo del 2008 (f-49), el Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, Apoderado Judicial de la parte actora apela de la decisión.
Por auto de fecha 21 de mayo de 2008 (f-41), el aquo ye libremente la apelación.
Este Tribunal por auto de fecha 28 de mayo del 2.008 (f-42), fija el décimo (10) día de Despacho siguiente para dictar sentencia.

MOTIVOS DE HECHOS Y DERECHO PARA DECIDIR
El pronunciamiento sobre esta decisión el Tribunal lo hace bajo los siguientes criterios: Conoce esta alzada de la apelación de la Sentencia dictada por el Juzgado segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 15 de mayo de 2.008 mediante la cual DECLARÓ:
“…RESUELTO el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 02 de Marzo de 2005, anotado con el Nro. 33, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua y CON LUGAR la demanda por resolución de contrato planteada por la ciudadana RITA DE VECCHIS contra el ciudadano SOUHEIL ABOU FAKHER, ambos identificados, que versa sobre el arrendamiento del inmueble constituido por el local comercial signado con el Nro. 2, que forma parte del Edificio Parigua, situado en la Calle 30 entre Avenidas 29 y 30, Acarigua, Estado Portuguesa; y CONDENA: al demandado SOUHEIL ABOU FAKHER en pagar a la demandante RITA DE VECCHIS, DOS MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.400,oo) por concepto de pago del precio del arrendamiento de los meses de ENERO y FEBRERO de 2008.
Se condena al demandado SOUHEIL ABOU FAKHER a las costas procesales por haber resultado totalmente vencido…”

Observa este Juzgado como Instancia superior, que se concreta la pretensión del demandante fundamentada en los artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil, y Artículo 33 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, alegando:
Haber celebrado un contrato de arrendamiento con el ciudadano SOUHEIL ABOU FAKHER, también identificado, sobre un inmueble constituido por el local comercial signado con el Nro. 2, ubicado en la Calle 30 entre Avenidas 29 y 30, que forma parte del Edificio Parigua, Acarigua, Estado Portuguesa; que la vigencia del arrendamiento data desde el día 01 de Marzo de 2005 hasta el día 31 de Diciembre de 2005, prorrogable a petición de cualquiera de las partes contratantes, notificada dicha prórroga con por lo menos quince (15) días de anticipación, por escrito; que el arrendatario releva al arrendador de la obligación de notificarle el desahucio como condición necesaria para evitar o incurrir en tácita reconducción, pues el tiempo de duración del arrendamiento es y será de nueve meses fijos; que el canon de arrendamiento convenido fue la cantidad de Bs. 800.000,oo (equivalentes a Bs.F: 800,oo), a pagarse dentro de los primeros cinco días de cada mes y que en caso de insolvencia del arrendatario, el arrendador podría solicitar la desocupación judicial del inmueble arrendado; que el canon de arrendamiento vigente es la cantidad de Bs. F. 1.200,oo y que el arrendatario, ciudadano SOUHEIL ABOU FAKHER está adeudando la cantidad de Bs. F. 2.400,oo correspondiente a la mensualidad de los meses de Enero y Febrero de 2008.
Concluye la parte demandante que el demandado SOUHEIL ABOU FAKHER incumplió con su obligación principal, como es la de pagar el canon de arrendamiento en la fecha convenida; que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Que conforme a los hechos narrados, la ciudadana RITA DE VECCHIS demanda al ciudadano SOUHEIL ABOU FAKHER por la resolución del contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 02 de Marzo de 2005, anotado con el Nro. 33, Tomo 20, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Acarigua, con fundamento a la cláusula segunda del contrato referido y a lo dispuesto en los Artículos 1.159, 1.160, 1.167 y 1.592 del Código Civil y Artículo 33 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en razón del incumplimiento en el pago de dos mensualidades consecutivas en el precio del arrendamiento y que debe entregar el local libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación, solvente en todo los servicios públicos que requiera el inmueble ó, en su defecto, sea condenado por el Tribunal y, por último, en pagar las costas procesales.

Por otra parte la demandada, quien se excepciona señalando:
“…Invoco a mi favor la improcedencia de la acción por el hecho de que el contrato de arrendamiento, en el cual se sustenta la demanda, es a tiempo indeterminado; requisito sine qua nom que exige la jurisprudencia patria para que pueda tener lugar la resolución de contrato de arrendamiento, es que el mismo se trate de un contrato a tiempo determinado. Si bien es cierto el contrato en que se sustenta la demanda nació a tiempo determinado y tuvo la intención de mantenerse a tiempo determinado cuando en la cláusula quinta del referido contrato se estableció: “ ...(…) prorrogable a petición de cualquiera de las partes, notificada dicha prórroga con menos de quince días de anticipación su deseo de prorrogar, por escrito. Dicha notificación podrá realizarse mediante telegrama con acuse de recibo o publicación efectuada en cualquier diario de circulación regional o local. Queda establecido que el arrendatario releva al arrendador, mandatario o representante de la obligación de notificar el desahucio como condición necesaria para evitar o incurrir en tácita reconducción, pues el tiempo de duración del arrendamiento es y será de nueve meses fijos” –fin de la cita. En consecuencia me correspondía a mí notificarle por cualquiera de los medios establecidos en la cláusula arriba señalada, mi intención de prorrogar, actividad que nunca hice; sin embargo, la arrendadora me recibió y me ha venido recibiendo los cánones de arrendamiento desde el mes de Enero de 2006, fecha está en que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes se convirtió en uno a tiempo indeterminado. Por lo tanto, no es viable la demanda por resolución de contrato, por cuanto no estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado.

Pasa este Tribunal a valorar las pruebas agregadas a los autos, bajo los siguientes criterios:
Valoración probatoria:
PARTE ACTORA:
Junto al libelo de demanda
• Copia simple de Contrato de arrendamiento (f-04) celebrado entre la ciudadana RITA DE VECCHIS y el ciudadano SOULHEIL ABOU KAKHER, en fecha 02 de Marzo de 2005, anotado con el Nro. 33, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública Primera de Acarigua. El Tribunal le confiere valor probatorio, por no haber sido desconocido ni impugnado, conforme lo previsto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PARTE DEMANDADA
No promovió pruebas.

El Tribunal al respecto observa:
En la presente acción, la litis quedó establecida en que la parte demandada alegó que el asunto debió tramitarse por vía de Desalojo de Inmueble y no por la vía de Resolución de Contrato, pues señala, que al no haberle notificado a la arrendadora su intención de prorrogar y, a su vez, que la arrendadora continuó recibiéndole el pago de los arrendamientos desde el mes de Enero de 2006, fecha esta que el contrato pasó a ser uno a tiempo indeterminado.
Para resolver, este asunto, considera necesario esta superioridad, citar el contenido los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, contemplan el hecho que los arrendamientos celebrados por tiempo determinado, si el arrendatario continuare ocupando, o en posesión, la cosa después de vencido el termino, sin que el arrendador o propietario se oponga, se juzga que el arrendamiento continua bajo las mismas condiciones; pero en cuanto al tiempo se procederá como en los que hacen sin termino determinado.
A tal efecto, los artículos en comento, son del siguiente tenor:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Artículo 1.614.- En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

A la luz del contenido de los artículos infra señalados, se desprenden dos supuestos:
1. Si el contrato de arrendamiento no se estipuló sino, únicamente, que el lapso de duración es determinado lapso fijo, no hay duda de que, si al arrendatario se le deja ocupando el inmueble arrendado después de vencido el lapso fijo estipulado, el contrato continuará bajo las mismas condiciones, pero con la diferencia de que ya no será a tiempo determinado. En tal caso, estaremos ante un contrato cuyo lapso de duración es indeterminado, por haberse operado la tacita reconducción.
2. Si en el instrumento sinalagmático arrendaticio, se ha estipulado un plazo fijo de duración y, así mismo, se establece que si antes de tanto tiempo ninguna de las partes manifiesta a la otra su deseo de no prorrogarlo, en tal caso el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará por otro lapso igual y así sucesivamente por periodos concretos; es de considerar que el contrato continuará siendo a tiempo determinado. Cada prorroga se entenderá como un plazo fijo.

En este sentido, en la cláusula quinta del contrato, las partes convinieron:
CLÁUSULA QUINTA: EL término de duración de este contrato de arrendamiento se fija desde el día primero de marzo de 2005, hasta el día treinta y uno de diciembre de 2005, prorrogable a petición de una cualquiera de las partes, notificada dicha prórroga por lo menos quince (15) días de anticipación su deseo de prorrogar por escrito… Queda establecido que el arrendatario releva a el arrendador, mandato o representante de la obligación de notificar el desahucio como condición necesaria para evitar o incurrir en tácita reconducción, pues el tiempo de duración del arrendamiento es, y será de NUEVE MESES FIJOS.

No cabe dudas para este juzgador, que el tantas veces mencionado contrato de arrendamiento en el caso de marras es un contrato a TIEMPO DETERMINADO, pues el tiempo de duración era de NUEVE MESES FIJOS, como en el segundo de los supuestos, no obstante, sucumbe el demandado en su defensa, cuando indica que “…para que pueda tener lugar la resolución de contrato de arrendamiento, es que el mismo se trate de un contrato a tiempo determinado…”, así lo estableció nuestro TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en su sala constitucional, con Ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, en fecha 01 de abril del 2.005, cuando sentó:
“…el Decreto sobre Desalojo de Viviendas de 1947 fue derogado expresamente por el artículo 93, cardinal 2, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así, el artículo 34 del nuevo Decreto establece las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, la cual debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente. Sin embargo, el Parágrafo Segundo de la disposición en referencia preceptúa: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.” (Resaltado añadido). Así, se colige que las relaciones jurídicas arrendaticias que se deriven de contratos a tiempo indeterminado, pueden terminar por medios judiciales distintos al desalojo, verbigracia, por resolución. En este sentido debe leerse la disposición del parágrafo objeto de comentarios y no como que el desalojo puede proceder por otras causales distintas a las que se mencionan taxativamente en las siete letras del artículo 34…” Cursillas y subrayados propios.

De allí pues, que al sucumbir la defensa del demandado, en cuanto a la improcedencia de la acción por la vía de la resolución de contrato, y al no haber demostrado el pago de los cánones de arrendamiento reclamados por el actor en su libelo, relativos a dos (02) mensualidades consecutivas, correspondientes a los meses de enero y febrero del año en curso, en consecuencia, se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de mayo del 2008, por el Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, Apoderado Judicial del ciudadano SOULHEIL ABOU KAKHER, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 15 de mayo de 2.008, por consiguiente SE CONFIRMA la sentencia recurrida, con diferentes criterios. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido en fecha 16 de mayo del 2008, por el Abogado JUAN ALCIDES CARO PÉREZ, Apoderado Judicial del ciudadano SOULHEIL ABOU KAKHER, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 15 de mayo de 2.008, por consiguiente SE CONFIRMA la sentencia recurrida, con diferentes criterios. Así se decide.
Se condena en costas procesales a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-
Notifique a las partes de la presente decisión.-
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los 16 días del mes de junio del año dos mil ocho. Años 197° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho
La Secretaria Temporal

T.S.U. Ana Ysabel González Prieto

En la misma fecha se dictó y publicó a las 02:45 p.m. Conste.