REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, trece de marzo de dos mil ocho 197º y 149º ASUNTO : KP02-V-2007-004933 Exp. 13.305 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Se inició la presente causa por ante este Tribunal mediante auto de admisión del libelo de demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, instaurada por la abogada SARAY UGEL GARRIDO, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.385.094, aquí de tránsito, actuando en representación de la firma mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A., inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 08-04-2005, bajo el N° 1, Tomo 30-A, y de este domicilio, en su carácter de arrendadora; contra la ciudadana LUZ ELEIDA PINO ECHAVARRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-25.147.871 y de este domicilio, en su carácter de arrendataria. Admitida la demanda en fecha 19-12-2007 se emplazó a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda, librándose al efecto compulsa el 28-01-08. En fecha 07-02-08 el Alguacil consigna recibo de citación debidamente firmado por la demandada, quien en fecha 11-02-08 comparece asistida por el abogado Víctor Amaro Piña, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 7.204 y procede a contestar la demanda e impugnar el poder otorgado a la abogada Saray Ugel. En fecha 18-02-08 la parte actora consigna original del poder otorgado. Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las suyas las cuales fueron admitidas por el Tribunal. Concluidas la instrucción de la causa y estando en la oportunidad de dictaminar, el Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta la parte demandante como fundamento de su pretensión, que su representada en fecha 01-12-2006 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana LUZ ELEIDA PINO ECHAVARRIA, sobre un inmueble constituido por un local comercial signado con el N° 28-97, ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de esta ciudad. Señala que en la cláusula tercera del contrato se estipuló que el mismo tendría una duración de seis meses fijos y no prorrogables, contados a partir del 01-12-06 hasta el 31-05-2007 y que una vez vencido, comenzaría a contarse de pleno derecho la prórroga legal y que ésta feneció el 30-11-07. En este sentido sostiene que la arrendataria ha incurrido en mora toda vez que, a pesar de haber agotado la vía conciliatoria, no ha entregado el inmueble arrendado razón por la cual y con fundamento en los artículos 1160 y 1167 del Código Civil, así como en el 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, procede a demandar a la ciudadana LUZ ELEIDA PINO ECHAVARRIA para que sea condenada por el tribunal en el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado a fin de que entregue el inmueble cedido en arrendamiento en perfecto estado de conservación y mantenimiento, como fue recibido, y solvente de todos los servicios. Así mismo solicita la condenatoria en costas y costos del juicio. Por último estima la demanda en la suma de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) En la oportunidad de la contestación y como punto previo, la parte demandada impugna el poder otorgado a la abogada actuante de conformidad con los artículos 155 y 156 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de que el mismo no cumple con los extremos exigidos en la norma puesto que al ser otorgado no fueron exhibidos al funcionario respectivo los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acreditasen su representación. Como contestación al fondo niega, rechaza y contradice la demanda intentada tanto en los hechos como en derecho por no ser los mismos ciertos. Niega estar ocupando el inmueble arrendado durante el último año, sosteniendo que la cierto es que lo ocupa mucho antes de la muerte del arquitecto Iván Faroh conjuntamente con su hermano, mediante un contrato que en principio fue por tiempo indeterminado y que durante los últimos dos años, el penúltimo fue firmado por su hermano en fecha 01-06-05 fecha en la cual afirma ya eran socios, y el último fue firmado por su persona en el año 2007. Adicionalmente señala que desde el mes de agosto del año 2002 en el inmueble arrendado funciona un fondo de comercio destinado a la venta de comida, denominada Las Margaritas. En este sentido, niega y rechaza que la prórroga legal se haya cumplido al señalar que el artículo 38, literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco años o más y menor a diez años, ésta tiene un plazo de dos años. Por último manifiesta haber cumplido sus obligaciones contraídas y considera haber desvirtuado los alegatos de la demandante, por lo que solicita sea desechada la demanda y declarada sin lugar. Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación previamente al fondo debe pronunciarse ésta juzgadora a cerca de la impugnación que hace la parte demandada del poder que le fuera otorgado a la abogada Saray Ugel con fundamento en que no se exhibieron al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten su representación. En este sentido es importante señalar que posteriormente a la contestación compareció nuevamente el demandado para ratificar su impugnación y solicitar que, por cuanto no se señaló oportunidad para la exhibición deben considerarse irritas las actuaciones realizadas por la abogada Saray Ugel. Al respecto comenzaremos diciendo que, el artículo 156 del Código de Procedimiento Civil establece que: “Si la parte pidiere la exhibición de los documentos, gacetas, libros o registros mencionados en el poder, el apoderado deberá exhibirlos para su examen por el interesado.”… esto significa que la parte interesada en el examen de los documentos, debe pedir su exhibición, no es sobre entendida por el hecho mismo de que se impugne el poder, ya que al limitarse a la simple impugnación se coloca en cabeza del sujeto cuya representación se ha impugnado la carga de probar la eficacia del poder mientras que si solo se solicita la exhibición el juez fijará la oportunidad en base a la solicitud y la otra parte tendrá la carga de presentarse en la oportunidad que se le fije para presentar los documentos que acreditan la representación para que sean examinados por la otra, y es luego del examen cuando la parte impugna el poder, debiendo el Tribunal pronunciarse sobre la eficacia del mandato dentro de los tres días siguientes; de manera que si pedida la exhibición y fijada por el Tribunal el obligado a exhibir no se presenta el poder quedará definitivamente desechado, es esto lo que se desprende de lo dispuesto en el artículo 156 antes mencionado. Ahora bien, en el presente caso, la parte demandada en su escrito de contestación se limitó a impugnar el poder otorgado a la abogada Saray Ugel, sin solicitar se ordenará la exhibición de documento alguno, de manera que mal podría esta juzgadora considerar irritos los actos realizados por aquella por no haberse fijado una oportunidad de exhibición, cuando lo cierto es que ésta no fue pedida oportunamente como lo señala la norma en consecuencia debe quedar desechada la solicitud de la demandada de desechar la demanda por falta de exhibición. En cuanto a la impugnación misma del poder otorgado a la abogada Saray Ugel, también es necesario aclarar que, es este el poder impugnado en el escrito de contestación, de manera que mal puede señalar el demandado en el escrito presentado en la oportunidad de conclusiones que exista omisión de exhibición del poder original que otorgara INMOBILIARIA TAMESIS C.A. a la abogada NATHALIE CONNER DELGADO, puesto que eso no fue lo señalado en la contestación y no puede agregarse un hecho nuevo distinto al expuesto en el precitado escrito ya que el tema a decidir por quien juzga es el planteado en la demanda y en la contestación, por lo que el pronunciamiento de esta juzgadora se circunscribirá al análisis del poder otorgado a la abogada Saray Ugel y así se establece. En este sentido se observa que la abogada Saray Ugel, consignó en autos el poder original que acredita la representación que se atribuye el cual corre inserto a los folios 16 y 17 de los autos, constatándose del contenido del mismo, que la abogada NATHALIE CONNERS DELGADO actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil INMOBILIARIA TAMESIS C.A. sustituyó el poder que le fuera conferido, reservándose su ejercicio en la abogada Saray Ugel, dejando constancia el Notario Público Cuarto de esta ciudad que tuvo a la vista el poder debidamente autenticado por ante esa misma notaria en fecha 07-08-06 bajo el n° 09, Tomo 194. Siendo tal actuación ajustada a derecho por cuanto al tratarse de una sustitución de poder solo es necesario presentar para la vista del funcionario que interviene en el otorgamiento el documento del cual emana la facultad que se ejerce. Sin que le sea permitido a éste, hacer apreciaciones o valoraciones respecto del mismo y sin que tenga que realizar transcripciones parciales del contenido del documento que se le puso a la vista. Es eso lo que se desprende del contenido del artículo 155 del Código de Procedimiento Civil en donde se señala lo siguiente: “ Si el poder fuere otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica, o fuere sustituido por el mandatario, el mandatario deberá enunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. El funcionario que autorice el acto hará constar en la nota respectiva, los documentos, gacetas, libros o registros que le han sido exhibidos, con expresión de sus fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificarlos, sin adelantar ninguna apreciación o interpretación jurídica de los mismos”. Sobre el contenido de esta norma, señala el tratadista patrio Ricardo Enrique La Roche en su Código de Procedimiento Civil comentado lo siguiente “la norma solo ordena al momento del otorgamiento, una exhibición “ad effectum videndi” de los instrumentos que se menciona, sin que tenga que transcribirlos sino solo se limitará a tomar nota en el cuerpo del poder de las fechas, origen o procedencia y demás datos que concurran a identificar esos instrumentos sin que pueda adelantar ningún tipo de interpretación jurídica sobre dichos documentos. Pues la finalidad de esas notas como lo apunta el tratadista venezolano, citando lo establecido por la Corte Suprema de Justicia. Es que el examen, puede hacerlo el interesado acudiendo a la oficina pública donde se encuentran los originales, o copias certificadas de los mismos o bien solicitando la exhibición de acuerdo a la regla del artículo 156 posibilitando al interesado la verificación y revisión, mediante el examen respectivo de los documentos que acrediten la representación del poderdante o del sustituyente. En consecuencia examinado el poder otorgado a la Abogada Saray Ugel considera quien dictamina que el mismo es perfectamente válido por haberse cumplido en el acto del otorgamiento las normas legales vigentes y así queda establecido. Resuelto el aspecto relativo a la impugnación del poder, corresponde a esta juzgadora resolver el fondo del asunto; al respecto se observa que la actora fundamenta su demanda en la existencia de una relación contractual celebrada a tiempo determinado con la demandada la cual expiró por vencimiento de la prorroga legal y estar la inquilina en mora de entregar el inmueble razón por la que demanda el cumplimiento del contrato. Por su parte el demandado contradice las afirmaciones del libelo alegando que no es cierto que el contrato haya concluido por vencimiento de la prorroga legal por cuanto lo cierto es que la relación de arrendamiento tiene mas de cinco años y por lo tanto todavía está corriendo el lapso de prorroga legal, razón por la cual debe proceder de seguidas esta juzgadora a establecer en primer término cual es la naturaleza jurídica del contrato celebrado, observándose que conjuntamente con su libelo, la demandante presentó un contrato en original, el cual opuesto a la parte demandada ésta no desconoció por lo que de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surte pleno valor probatorio en este juicio; este en su cláusula tercera expresa lo siguiente: “la duración de éste contrato es de SEIS (06) MESES fijos, contados a partir del 01 de Diciembre de 2006, hasta el 31 de mayo del 2007. Al término del presente contrato por vencimiento del plazo fijo del mismo EL ARRENDATARIO podrá hacer uso de la prorroga legal en cuyo caso, por mutuo acuerdo entre las partes, el canon de arrendamiento en el lapso de prorroga legal será incrementado en un monto que resulte de sumarle al canon de arrendamiento establecido en la cláusula cuarta, el índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas sufrido durante el último año. Vencido el término de duración del contrato o de su prorroga legal, si EL ARRENDATARIO se acogió legalmente a la misma EL ARRENDATARIO se obliga a entregar el inmueble totalmente desocupado y deshabitado al día siguiente de la fecha de su terminación, sin que se requiera notificación o desahucio alguno…” Del contenido de ésta cláusula se desprende que las partes se vincularon mediante la celebración de un contrato a tiempo fijo de seis meses sin posibilidades de prorroga convencional siendo ésta la naturaleza jurídica del mismo y así queda establecido. En cuanto al lapso de la prorroga legal, señala la demandante que, esta venció el 30 de noviembre de 2007 por corresponder a la arrendataria un lapso de seis meses de prorroga mientas que el demandado se excepciona señalando que la relación arrendaticia comenzó mucho antes de la muerte del ciudadano Ivan Faroh y en los dos años anteriores el contrato lo firmó un hermano suyo cuando para la fecha eran ya socios, aduce además que en el inmueble funciona un fondo de comercio denominado LAS MARGARITAS desde el mes de agosto del año 2002. Ante estos alegatos y conforme a lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil en donde se dispones que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que cada una de las partes que viene a juicio tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. En este caso la demandante pretende que se condene a la arrendataria a desocupar el inmueble que ocupa en virtud de haber concluido el lapso de prorroga legal y para demostrarlo trajo a juicio el contrato que fue analizado y valorado antes, por su parte el demandado afirma que la relación arrendaticia lleva más de cinco años y que por lo tanto no se ha vencido el lapso de prorroga legal por lo que de seguidas pasa esta juzgadora a analizar las pruebas producidas por la parte demandada. Consigna la parte demandada un contrato privado en donde aparece como arrendador el ciudadano Ivan Faroh y como arrendatario el ciudadano Luis Carlos Pino, teniendo por objeto este contrato un inmueble descrito como local comercial, distinguido con el n° 28-97. contrato celebrado el 01 de agosto de 2003; igualmente produjo en juicio la publicación en el Diario de Tribunales del registro de un fondo de comercio denominado Las Margaritas en donde aparecen como participantes los ciudadanos Luis Carlos Pino E. y la demandada Luz Eleida Pino E. publicación de fecha 30-10- 03, así mismo se acompañan 45 recibos de pago los cuales especifican en su contenido que corresponden al inmueble objeto del contrato que originó ésta litis, todos se refieren al pago de cánones de arrendamiento y aparece como arrendatario el ciudadano Luis Carlos Pino, observándose que el canon inicialmente correspondía a la cantidad de trescientos mil bolívares, (Bs. 300.000) luego a partir del 2005 se observa que el arrendatario cancelaba la cantidad de Trescientos ochenta mil bolívares (Bs. 380.000) luego a partir del mes de septiembre del año 2005 comenzó a cancelar cuatrocientos treinta y siete mil ochocientos cincuenta bolívares (Bs. 437.850). Así mismo se observa que el demandado produjo en juicio otro contrato celebrado en forma privada por el ciudadano Luis Carlos Pino Echavarria, esta vez con la empresa Inmobiliaria Támesis C.A. representada en ese momento por el ciudadano Rafael Antonio Faroh Vargas y el Señor Elmer Ivan Faroh Vargas. Constatándose del contenido del contrato que sirvió de fundamento a esta demanda que existe estricta correspondencia entre los arrendadores que figuran tanto en este como en el último contrato celebrado al que se ha hecho mención así mismo en los tres se señala que el objeto del contrato lo es el inmueble consistente en un local ubicado en la carrera 15 entre calles 28 y 29 de esta ciudad signado con el n° 28-97. También puede constatarse que aunque inicialmente los recibos eran expedidos por el Arquitecto Ivan Faroh R, a partir del celebrado en fecha 01 de junio de 2005 los recibos fueron expedidos por la inmobiliaria demandante en esta causa, es decir se observa una clara coincidencia entre los expedidos a la demandada y los expedidos al ciudadano Luis Carlos Pino, adicionalmente se observa que aunque son personas distintas las que expiden los recibos, una natural y luego una persona jurídica la dirección que aparece de la oficina donde funciona actualmente la empresa demandante es idéntica a la de la persona que inicialmente expedía los recibos de cancelación; otra clara coincidencia, es en cuanto al monto que paga el ciudadano Luis Carlos Pino a la empresa Inmobiliaria Tamesis C.A. y el cancelado por la demandada a la misma empresa. En relación a todos estos elementos de prueba puede observar quien juzga que las documentales cursantes de los folios 55 al 81 a pesar de ser promovidas como emanadas de la demandante no fueron desconocidas y por tanto surten valor contra la misma al igual que el contrato inserto a los folios 82, 83, 84. el cual emana de la parte demandante tales probanzas se adminiculan con las demás documentales que fueron producidas en juicio y que si bien se trata de documentos emanados de terceros que no fueron ratificados en juicio pueden ser valorados por esta juzgadora como un conjunto de elementos indiciarios que en su conjunto conllevan a una presunción hominis. Citando a Emilio Calvo Baca en su Código Civil comentado, este señala que, “la presunción es el resultado del proceso lógico que consiste en pasar de un hecho conocido a otro desconocido; indicio es el hecho conocido de que se parte para establecer la presunción.” En efecto establece el artículo 1394 del Código Civil que, las presunciones son las consecuencias que la Ley o el Juez sacan de un hecho conocido para establecer uno desconocido. Así mismo señala el artículo 1399 ibidem que las presunciones que no estén establecidas en la Ley quedarán a la prudencia del juez, quien no debe admitir sino las que sean graves, precisas y concordantes y solamente en los casos en que la ley admite la prueba testimonial. En relación a las presunciones señala igualmente el tratadista Emilio Calvo Baca citando a Carnelutti que, “las presunciones humanas son casi siempre principios de prueba y solo actúan en conjunto para engendrar una prueba completa” agrega el comentarista que la ley exige para que las presunciones humanas produzcan prueba plena, que entre el hecho demostrado y aquel que se trate de deducir, haya un enlace preciso, más o menos necesario. Dicho enlace puede ser de naturaleza lógica o de índole ontológica. En este último caso, la inferencia en la que consiste la presunción se funda en los datos que suministran la observación y la experiencia. En consecuencia de lo antes expresado puede concluir claramente esta juzgadora que en efecto esta demostrado mediante las probanzas producidas en juicio, que la relación arrendaticia que a dado origen a esta liltis no se inició con la celebración del contrato producido en juicio por la actora sino que la relación como tal surgió mucho antes y existe una suerte de continuidad que ha tratado de velarse mediante la celebración de contratos con aparentes personas distintas para crear la apariencia de una interrupción en la relación que no es tal pues lo cierto es que el vinculo contractual se ha mantenido en el tiempo y la ocupación del inmueble ha sido ininterrumpida, lo que demuestra la continuidad de la relación que para esta juzgadora está plenamente comprobada desde la celebración del primer contrato con el ciudadano Luis Carlos Pino es decir desde el 01-08-03 y como quiera que la prorroga legal es un derecho que solo puede relajarse por voluntad del arrendatario para quien su ejercicio resulta potestativo siendo obligatorio para el arrendador quien no puede provocar mediante una maniobra jurídica la renuncia a ese derecho, es por lo que al no estar demostrado en autos que el arrendatario haya manifestado su voluntad de hacer uso de una prorroga legal mas corta de la que le corresponde por aplicación del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y siendo que estas son normas de orden público cuyo fin es proteger al débil jurídico es por lo que no puede sino quien dictamina declarar sin lugar la demanda intentada y así se establece. Se desechan las testimoniales evacuadas en la presente causa por ser las declaraciones imprecisas y no aportar elementos adicionales de convicción distintos a los antes establecidos. En fuerza de lo antes expuesto, Este Tribunal Administrando Justicia En Nombre de La República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de La Ley declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento interpuesta por la abogada en ejercicio SARAY UGEL GARRIDO actuando en su carácter de apoderada judicial de la empresa INMOBILIARIA TAMESIS C.A., contra la ciudadana ELEIDA PINO ECHAVERRIA todos suficientemente identificados al inicio de este fallo. Se condena en costas a la parte vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los trece días del mes de marzo del año dos mil ocho (2008). Años: 197° y 149°. La Juez Dra. Libia La Rosa Malaver La Secretaria Audrey Lorena Pinto Seguidamente se publicó siendo las 2:07 p.m. La Sec.