REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXP. 5.294
JURISDICCION: CIVIL.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
DEMANDANTE: JESUS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 16.072.090, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 124.052, en su condición de Director Gerente, de Inmobiliaria Mayuper C.A., según acta de asamblea de fecha 21-04-2006, anotado bajo el Nº 12, Tomo 6-A de los Libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de este domicilio.
DEMANDADOS: ARNOLDO JOSE LA CRUZ SALAZAR y JOSE RAMIRO RONDON CHACON, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nos 10.728.413 y 10.059.453, respectivamente, de este domicilio.
DEFENSORA AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: MARIA GABRIELA MARTORELL PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.260.871, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 130.292, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: RAFAEL OMAR LINARES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.066.728, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 41.732, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
VISTOS:-
Recibidas las presentes actuaciones en fecha 22-10-2008, en virtud de la apelación formulada por el Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, parte actora contra la decisión dictada por el a quo en fecha 07-10-2008, mediante la cual declaró: Sin lugar la pretensión de desalojo de inmueble incoada por el referido Abogado, en representación de Inmobiliaria Mayuper C.A., Sociedad Mercantil en contra de los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon, plenamente identificados en autos. Se condena en costas a la demandante.
El Tribunal estando en la oportunidad legal, y lleno los extremos exigidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dicta sentencia previo a las siguientes consideraciones.
En fecha 21-01-2008, el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, en su carácter de Director Gerente de la denominada Inmobiliaria Mayuoer C.A. Sociedad Mercantil, facultado según Acta de Asamblea del 21-04-2006, anotado bajo el Nº 12, Tomo 6-A de los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, domiciliada en esta ciudad de Guanare, Edo. Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 Fte. al 250 Vto., del libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, que anexa marcada con la letra “A”, actuando como profesional del derecho, interpone demanda por desalojo de inmueble, en contra de los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon.
Alega que la denominada Inmobiliaria Mayuper C.A., dio en calidad de arrendamiento a los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon, un inmueble consistente en una Quinta ubicada en la calle 3 (frente) a la plaza Miranda denominada Quinta Horizonte, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, donde funciona hoy en día un estudio de grabación de discos y una oficina autorizada de la Empresa Directv. El canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (400.000,oo Bs.) mensuales que de mutuo acuerdo y a solicitud de la Propietaria del Inmueble, ha sido aumentado a la cantidad de Quinientos Mil Bolívares mensuales a partir el mes de marzo del año 2.007 y a la cantidad de un Millón de Bolívares mensuales (1.000.000,oo Bs.) a partir del primero (1) de Octubre del año 2007, estableciéndose en la cláusula tercera del contrato, el lapso de duración del contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses contados a partir del 19-01-2005, entendiéndose prorroga por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prorrogas. Es de hacer notar que las partes en las oportunidades correspondientes no dieron notificación a la otra de su deseo de continuar con la relación arrendaticia por lo que en vista de las tantas renovaciones que sufrió el contrato debe considerarse en un contrato a tiempo indeterminado. Que el arrendatario no le ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2007, y Enero del año 2008, estado de cuenta detallada que acompaña con la distinción “B” y de igual forma se encuentra insolvente en el Servicio Público de la LUZ, desde el mes de abril del año 2007 hasta los días actuales, la cantidad de mil doscientos setenta y bolívares fuertes (Bsf. 1.271), estado de cuenta emitido por CADAFE que anexa con la letra “C”.
Alega que durante el transcurso de los días, ha realizado múltiples gestiones para que la arrendataria cumpla sus obligaciones, tanto contractuales como legales, pues, además del hecho de no hacerme entrega del inmueble, no cancela los meses que adeuda, por demás esta decir, QUE NO SE PUEDE INVOCAR EL BENEFICIO DE UN DERECHO CUANDO SE HA INCUMPLIDO UNA OBLIGACION PROVENIENTE DEL MISMO, como es desocupar voluntariamente y entregar el inmueble, y cancelar los seis (6) meses que adeuda mas los servicios Públicos que adeuda, debido al incumplimiento del contrato, deben ser considerados como poseedores de mala fe, ocupantes sin justo título dada la extinción del negocio jurídico atributo de la posesión precaria de bona fide.
Propone la presente Acción de Desalojo de Inmueble, motivado a los hechos antes narrados y de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto Ley y al procedimiento breve contenido en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil; independientemente de su cuantía; y bajo loa postulados del articulo 34 de la Ley en comento, en concordancia con lo establecido en los artículos 1.615 y 1.159 del Código Civil Venezolano; en contra de los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramito Rondón Chacón, mediante la cual se les exige que convengan sin restricción ni tasamiento alguno, o de los contrario a ello el Tribunal de la causa les condene y que declare con pertinente pronunciamiento de condenatoria en costas al declarar con lugar la demanda en todas y cada una de sus partes, con vista a que la misma se sustenta en una palmaria procedibilidad de la acción, porque la alegación de los hechos se comprueban; porque el pronunciamiento del fallo sea justo en base a lo alegado, probado y concluido en que::
PRIMERO: Son ciertos los antecedentes narrados y documentalmente probados.
SEGUNDO: Procede plena y efectivamente la Acción de Desalojo de Inmueble que formalmente propone y acompaña en anexo marcado “A”.
TERCERO: En la desocupación y entrega inmediata, libre de personas y de bienes el inmueble objeto del contrato cuyo incumplimiento hoy acciona.
CUARTO: Procede plena y efectivamente en que sea condenado al pago de los cánones de arrendamiento vencidos atrasados y no pagados, los que se sigan causando y se venciere durante el transcurso de este proceso hasta la ejecución definitiva y sus gastos de administración, mas el pago de el servicio público de luz.
Cumplido satisfactoriamente de su parte con la acreditación de los medios probatorios documentarios constituidos de la presunción grave del derecho que reclama, por una parte y por la otra, siendo también presumible que se amerite, recaiga medida asegurativa y conservatoria que garantice luego la ejecución del fallo frente al demandado o frente a cualquiera otra persona que se interpusiere alegando supuestos derechos nacidos durante el tiempo que conlleve el procedimiento, de conformidad con lo establecido en el artículo 585del Código de Procedimiento Civil y 599, ordinal 7 eiusdem.
Fundamenta la presente demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 1615, 1159 del Código Civil. Estima la demanda en la cantidad de Siete Millones de Bolívares (Bs.7.000.000,oo) o siete mil bolívares fuertes (Bsf 7.000). Todo conforme a la aplicable preceptiva del artículo 599, ordinal 7, del Código de Procedimiento Civil.
Anexa en copias fotostáticas documentales marcados “A”,”B” y”C”, para que surta los efectos legales correspondientes en la presente demanda.
En fecha 24-01-2008, el Tribunal a-quo admite la demanda cuanto ha lugar en derecho, tramítese por el procedimiento por el juicio breve, de conformidad con lo establecido en el artículo 33 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Emplácese a los ciudadanos Arnoldo José de la Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon, en la dirección indicada en autos, para que comparezcan el segundo (2do) día de despacho siguiente en que conste en autos la última de las citaciones en horas laborables. Por si o por medio de apoderados Asimismo se ordenó aperturar cuaderno de medidas. Cumpliéndose con lo ordenado en las fechas respectivas.
Por diligencia del 25-02-2008 el abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, parte actora, solicitó la citación por carteles de los demandados, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Siendo acordada por el a quo el 03-03-2008.
El 11-03-2008 el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, mediante diligencia consignó ejemplares de los Diarios El Periódico de Occidente y El Regional contentivo de la publicación del cartel.
Por diligencia del 17-03-2008, el Alguacil del Tribunal a quo, deja constancia que fijó cartel de citación en el domicilio de los codemandados ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon. Dando Así cumplimiento con las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
Mediante diligencia de fecha 16-04-2008, el abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, solicita la designación de un Defensor Judicial, a la parte demandada, siendo designada para tal cargo la Abogada María Gabriela Martorell, quien aceptó el cargo y juró cumplir bien y fielmente con los derechos inherentes al mismo, según auto diligencia del 02-05-2008.
La parte actora en fecha 05-05-2008 solicita la citación de la Defensor Ad-Litem, Abg. María Gabriela Martorell, librándose la misma el 08-05-2008, la cual se cumplió en fecha 26-05-2008.
Estando en la oportunidad legal para dar contestación a la demanda, en fecha 28-05-2008, la Defensora Ad Litem, Abogada María Gabriela Martorell, consigna escrito donde expone: Niega, rechaza y contradice en cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, reservándose el derecho de probar lo conducente en el lapso de pruebas en la demanda intentada por el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar
Igualmente en esa misma fecha, el ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido del Abg Abogado Rafael Omar Linares, consigna escrito y da contestación a la demanda oponiendo cuestiones previas previstas en el numeral 1º del artículo 346 y 361, ordinales 9, 10 y 11 del Código de Procedimiento Civil; y por último rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes tan temeraria é infundada acción. De igual forma impugna la cuantía establecida en el libelo de la demanda por la parte actora por no ajustarse a la veracidad de los hechos.
El 17-06-2008, el abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, consignó escrito de pruebas y documentales y promovió en tres (03) folios útiles y anexos: “A”, “B”, “C”, “D” y “E”.
En su oportunidad el ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido del Abogado Rafael Omar Linares, promovieron las siguientes: De los autos invoca el merito favorable de los autos en cuanto y en tanto favorezca su causa, en especial el contenido del escrito de contestación de la demanda, folios 55 al 59, documentales marcados “A”,”B”,”C” y “E”.
Por auto del 18-06-2008, el a quo admite las pruebas promovidas por la parte actora, salvo su apreciación en la definitiva. Asimismo se dictó auto mediante el cual se negó el merito favorable de los autos procesales de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y se admitió la prueba documental promovida por el ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, salvo su apreciación en la definitiva.
En fecha 26-06-2008 el Tribunal a quo dicta sentencia interlocutoria en las cuestiones previas opuestas, declarando: Primero: Sin Lugar la cuestión previa opuesta contenida en el Ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Incompetencia del Tribunal por la cuantía, alegada por el codemandado ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, en el presente juicio por Desalojo de Inmueble, seguido por el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar. Segundo: Se declara la competencia por la cuantía de este Tribunal para seguir conociendo la presente causa. Tercero: Déjese transcurrir el lapso de ley, el cual comenzará a computarse una vez que conste en autos la última de las notificaciones. Cuarto: Notifíquese a las partes. Quinto: No hay condenatoria en costas de conformidad con lo establecido en la sentencia dictada en la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 17 de Diciembre de 2003, expediente Nº 99-077, sentencia Nº 00787.
En fecha 26-06-2008, el a quo dictó auto, el cual difirió la oportunidad para dictar sentencia sobre el mérito de la causa, para dentro de los cinco días de despacho siguientes, en que conste en autos que el referido fallo dictado quede definitivamente firme.
Riela en autos, la notificación de la defensora Ad Litem, Abogada María Gabriela Martorell y del actor.
En fecha 21-07-2008, el ciudadano Arnoldo José La Cruz Salazar, asistido por el Abg. Rafael Omar Linares, interpuso escrito de Recurso de Regulación de la Competencia
El Tribunal a quo en fecha 22-07-2008 dictó auto mediante el cual y de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se ordenó el desglose del escrito de regulación de competencia dejar en su lugar copia certificada, el cual será desglosado al Cuaderno Separado que se ordena aperturar a tal efecto, y el cual contendrá copia certificada de todo el expediente.
Por auto del 31-07-2008, se da entrada a la Causa bajo el Nº 5276, este Tribunal decidirá dentro de los diez (10) días siguientes, conforme a lo previsto en el artículo 73 del Código de Procedimiento Civil.
Riela en autos a los folios del 105 correlativamente al 222, expediente N° 5276, nomenclatura de esta Superioridad, contentivo de la Regulación de Competencia interpuesta en la presente causa, declarando competente por razón de la cuantía al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, en sentencia interlocutoria dictada en fecha 13-08-2008, se declara sin lugar la solicitud de regulación de competencia formulada por la parte demandada, y queda confirmada la decisión interlocutoria, dictada por el referido Tribunal de la Primera Instancia en fecha 26-06-2008.
Por auto del 18-09-2008, firme como ha quedado la presente sentencia, se remite al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este Primer Circuito, con oficio Nº 0500-188.
En fecha 07-10-2008 el Tribunal Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario de este primer Circuito Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia definitiva y declaró sin lugar la pretensión de desalojo de inmueble incoada por el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, en representación de la Inmobiliaria Mayuper C.A. Sociedad Mercantil, en contra de los ciudadanos Arnoldo José La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon. Siendo apelada la misma en fecha 13-10-2008. Y oído el recurso en ambos efectos. En consecuencia remítase el expediente a esta Superioridad a los fines de que se pronuncia sobre la misma.
II
FUNDAMENTOS DE HECHO PARA DECIDIR.
Pretende el actor el desalojo de un bien inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle 3 frente a la Plaza Miranda denominada “QUINTA HORIZONTE” en esta ciudad de Guanare, Estado Portuguesa, alegando que los arrendatarios se encuentran insolventes por cuanto no han cancelado los cánones de arrendamiento establecidos conforme a lo estipulado en el contrato firmado; el cual se estableció por un lapso determinado de seis (06) meses a parir del 19-01-2005, fecha en la cual aceptaron como de contenido cierto y como sus las firmas que lo autorizan, pero vistas las circunstancias de hecho el contrato se ha convertido de tiempo determinado a indeterminado.
Por su parte los co-demandados arrendatarios en la oportunidad procesal de cumplir con la carga de contestar la demanda, debidamente representados por la defensora judicial, niegan, rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos como el derecho. Por otra parte el codemandado ciudadano Arnoldo José de la Cruz Salazar, opuso cuestiones previas previstas en los artículos 346 ordinal 1° del Código de Procedimiento Civil, o sea, Falta de competencia del Tribunal para conocer de la causa. Asimismo, la defensa perentoria o Falta de cualidad del accionante; contenida en el artículo 361 eiusdem, y las cuestiones a que se refiere los ordinales: 9, 10 y 11 del citado artículo 346. Por otra parte alega el error pretensión, por cuanto estamos ante una relación contractual por tiempo determinado, por lo que no procede en este caso el desalojo.
ANALISIS PROBATORIO
*Copia fotostática simple del acta de asamblea, suscrita por INMOBILIARIA MAYUPER C.A. Sociedad Mercantil, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el Tomo 6-A, N° 12, Expediente 7630. El Tribunal le confiere valor probatorio por cuanto dichas copias no fueron impugnadas en su debida oportunidad por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
*Contrato de Arrendamiento, marcado “A”, suscrito por INMOBILIARIA MAYUPER C.A., representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez, mediante el cual dió en arrendamiento un inmueble denominado Quinta Horizonte, ubicada en la Calle 3 frente a la Plaza Miranda en esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, a los ciudadanos Arnoldo José de la Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacón. El Tribunal le confiere valor probatorio, por cuanto el mismo no fue impugnado en su debida oportunidad por la contraparte, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
*Estado de Cuenta, de fecha 17-01-2008, marcado “B”, emanado de INMOBILIARIA MAYUPER C.A., dirigido al ciudadano Arnoldo La Cruz, por concepto de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2007 y Enero de 2008. El Tribunal le confiere valor probatorio solo a los efectos de demostrar estado de cuenta relacionado con el contrato de arrendamiento. Así se establece.
*Estado de Cuenta, de fecha 18-01-08, marcado “C”, emanado de CADAFE, dirigido al ciudadano Arnoldo José La Cruz. El Tribunal le confiere valor probatorio por cuanto se trata de un documento emanado de tercero, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
*Documento Privado en Original, firmas ilegibles, marcado con la letra “A”, suscrito por INMOBILIARIA MAYUPER C.A., representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez é Hilda Elena Padilla Oliva, actuando en representación de Leticia (Viuda) de Cirimele, cuyo objeto lo constituye un Contrato de Administración de Inmueble, el cual se encuentra ubicado en la calle 3, frente a la Plaza Miranda de esta ciudad de Guanare, denominada QUINTA HORIZONTE. El Tribunal le confiere valor probatorio por cuanto el mismo no fue impugnado en su debida oportunidad, pues demuestra la relación existente entre las partes.
*Copia simple de instrumento Poder General, suscrito por LETICIA OLIVA DE CIRIMELE otorgado a la ciudadana Hilda Elena Padilla Oliva, marcado con la letra “B”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio todo de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, donde consta la representación que ejerce la referida ciudadana Hilda Elena Padilla Oliva.
*Copia simple del Estado de Cuenta suscrita por INMOBILIARIA MAYUPER C.A., marcado con la letra “C”. El Tribunal no le confiere valor probatorio por cuanto se trata de una copia simple de un documento privado.
*Copias simples de correspondencia de fecha 04 de octubre de 2007, enviada a los ciudadanos ARNOLDO JOSÉ DE LA CRUZ Y JOSÉ RAMIRO RONDÓN, donde INMOBILIARIA MAYUPER C,A,, le solicitó el pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses de Agosto y Septiembre de 2007, así como los gastos de cobranza, marcado con la letra “D”. El Tribunal no le confiere valor probatorio por cuanto se trata de copias, que si bien están suscritas con firma elegible y la segunda por María Salazar, requieren la ratificación por parte de quien las recibió, evidenciando m que fueron terceros quienes la suscribieron.
*Legajo de facturas en original, emanadas de la empresa Eleoccidente, documentos éstos emanados de terceros, a los cuales este Tribunal no le confiere valor probatorio, por cuanto los mismos no fueron ratificados en su debida oportunidad, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
PUNTO PREVIO:
LA FALTA DE CUALIDAD DEL ACCIONANTE Y LA
IMPUGNACION DE LA CUANTIA:
PRIMERO: En relación a la defensa de fondo opuesta por la parte demandada, plateada en los términos siguientes:
“Estableció la accionante en su libelo lo siguiente:
Que “El SUSCRITO JESUS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nro. V-16.072.090, en mi carácter de DIRECTOR GERENTE, facultado según Acta de Asamblea de fecha21-04-2006, anotado bajo el Nro. 12, Tomo6-A de los libros del Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa de la denominada INMOBILIARIA MAYUPER C. A., Sociedad Mercantil domiciliada en Guanare Edo. Portuguesa, inscrita bajo el Nro. 7.630, Tomo 62, folios 245 fte, al 250 vto., del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nro. 1.356 y en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el numero de matricula 124,052, respectivamente, muy respetuosamente ocurre a su competente autoridad en la oportunidad de exponer y formalmente accionar y peticionar en los términos siguientes”.
Y en el contrato de arrendamiento establecen:
Que “Sea notoria entre Inmobiliaria Mayuper C.A., inscrita en fecha 05/03(92, bajo el N° 7.630, tomo 62, del Libro de Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa, representada por JOSE JESUS FIGUERA GAMEZ……, facultado según mandato de fecha 14/01/98, anotado bajo el N° 88, tomo 04 de los libros de poderes llevados por la Notaría Pública de Guanare, actuando en representación de Hilda Elena Padilla Oliva, conforme a contrato de administración de fecha 01-09-2004”.
Al respecto, la legitimatio ad causen, es una excepción procesal perentoria; para aclarar el asunto, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia de fecha (23-09-2003), magistrado ponente: HADEL MOSTAZA PAOLINI, señala:
La cualidad o legitimatio ad causam condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUIS LORETO, como aquella….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera……contribución del estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”.Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica venezolana, Caracas 1987.Pág. 183).
Ahora bien, en cuanto a la falta de cualidad opuesta por la demandada como excepción perentoria, ante tal alegación y en virtud de que este Tribunal le confirió valor probatorio al contrato de arrendamiento y los instrumentos que corren insertos a los folios 63 al 66, aportados por la accionante en el lapso de pruebas, esta Juzgadora debe obligatoriamente declarar improcedente la defensa de falta de cualidad aducida, en virtud de que la parte actora si ostenta la legitimación activa para sostener el presente juicio; tal como ha quedado demostrado con las pruebas señaladas. Así se establece.
SEGUNDO: En relación a la impugnación de la cuantía en el libelo de la demanda, efectuado por la parte accionada en su escrito de contestación, alegando que la misma no reajusta a la veracidad de los hechos, esta Juzgadora para decidir lo hace bajo los argumentos establecidos por el Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas sentencias al respecto, en este caso, uno de los codemandados impugna la cuantía por no ajustarse a la verdad, tal alegación debe ser probada por el demandado, es decir, tiene la carga de probar, por cuanto la misma incumbe a quien alega un hecho; de las pruebas aportadas al proceso se constata que no aportó prueba alguna relacionada con dicho valor, en consecuencia queda firme la cuantía establecida en el libelo de la demanda, por la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs. 7.000,oo). Así se establece.
Ahora bien, decididos los puntos previos, ya considerado anteriormente, precisados los términos en que quedó planteada la controversia con fundamento en los alegatos planteados en la demanda y en la contestación de la misma, y analizadas las pruebas aportadas al proceso, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte de acuerdo con lo expuesto por las partes, este Tribunal considera que el desalojo solo es aplicable a los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado y procederá en el presente caso cuando se adeudan dos (2) mensualidades consecutivas, es decir, que los arrendatarios se encuentren insolventes en dos (2) cánones de arrendamiento; como lo establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en los siguientes términos:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a término indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales; (Subrayado por el Tribunal).
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
Conforme a nuestro Ordenamiento Jurídico, para intentar una acción de desalojo fundamentado en el artículo 34 eiusdem, se requiere que el contrato de arrendamiento correspondiente haya sido celebrado a tiempo indeterminado, y que además el accionante fundamente la pretensión en alguna de las causales previstas en el señalado artículo.
Ahora bien, en materia arrendaticia, el procedimiento para acciones de desalojo se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
De las pruebas presentadas se observa, que la relación arrendaticia nace mediante contrato por tiempo determinado, tal como se desprende de la CLAUSULA TERCERA, la cual es del tenor siguiente: “DURACION” el tiempo de duración SEIS (6) meses contados a partir del 19-01-2005 fecha en la declaramos de contenido cierto y como nuestras las firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos é iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de prorrogar la convención con menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado….”.
La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamiento en: Contratos a tiempo indeterminado, contrato a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prorroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por períodos iguales o sucesivos.
Al respecto, en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de los Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado é indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una provisión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron. El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día o tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prorroga, o habiendo sido notificado la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento….” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & y Garay, Tomo CXLII.1997. Primer Trimestre, 20 de septiembre de 1997.Págs. 405-407).
Dicho lo anterior, en virtud de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, debe quien Juzga analizar previamente el contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el actor y los codemandados en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o procesar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o ha determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento, que se encuentra agregado en autos, que la SOCIEDAD INMOBILIARIA MAYUPER, C.A.,celebro contrato de arrendamiento de inmueble con los ciudadanos Arnoldo José de La Cruz Salazar y José Ramiro Rondón Chacon, cuyo objeto es una casa ubicada en Lacalle 3 (frente) a la Plaza Miranda denominada Quinta Horizonte de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, pactando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 400,oo, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos señalados anteriormente: “DURACION” el tiempo de duración SEIS (6) meses contados a partir del 19-01-2005 fecha en la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras las firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos é iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de prorrogar la convención con menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado….”.
En consecuencia, con fundamento en lo antes expuesto, habiendo sido analizado el contratote arrendamiento de inmueble en su cláusula tercera, y revisados los alegatos esgrimidos por la parte actora en relación al tiempo de duración del mismo, conforme al principio de la autonomía de la voluntad de las partes, permitida en el presente caso por disposición legal expresa, en el caso analizado las partes establecieron mediante la norma contractual copiada, que las continuas prorrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado, y como quiera que el contrato es Ley entre las partes conforme lo establece el artículo 1.159 del Código Civil, debe acatarse dicha disposición contractual; en el caso de autos, el contrato no se convirtió en uno a tiempo indeterminado, y en consecuencia, el contrato celebrado entre las partes , es un contrato a tiempo determinado. Así se establece.
Siendo así las cosas, para quien aquí Juzga, resulta forzoso concluir que nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento a tiempo fijo o determinado renovable automáticamente, lo que se desprende de la posición asumida por las partes, toda vez que ninguna de las partes comunicó a la otra su disposición de no renovar el mismo, a cuya conclusión arriba esta Juzgadora, por cuanto no consta en las actas procesales, notificación alguna que emane de cualquiera de las partes; y al ser ello así, resulta claro para quien suscribe, que conforme a la clasificación de los contratos antes plasmada, el contrato de arrendamiento de marras se inició en fecha 19-01-2005, y renovándose automáticamente, siendo que, en la actualidad se encuentra transcurriendo otro lapso de prorroga contractual, pues, como se señalo antes, no consta en las actas procesales que el arrendatario haya sido notificado de la terminación del mismo. Por lo que el arrendamiento es por tiempo determinado, en el caso de estudio las partes contratantes estuvieron de acuerdo en prorrogar el mismo. Así se establece.
En consecuencia, a juicio de esta sentenciadora, mal podría proceder la pretensión de desalojo, incoada por el actor contra los ciudadanos Arnoldo José la Cruz Salazar y José Ramiro Rondon Chacon, fundamentado en el literal a del artículo 34 de la ley que rige esta materia, por cuanto la misma no es la idónea cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado ya que dicha norma así lo expresa:
“solo podrá demostrarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en cualquiera las siguientes causales…”
Por lo que quien aquí juzga, considera que accionante erró al haber incoado la presente acción, en virtud de que el supuesto de hecho que el dispositivo legal prevé para este tipo de acción, es el que se trata de contratos celebrados a tiempo indeterminado y en el presente caso la convención celebrada por las partes fue a tiempo determinado y así se mantuvo en el transcurso del tiempo. Por lo que al haber intentado la parte actora la acción de desalojo, resulta obvio, que la pretensión antes señalada no es susceptible de prosperar, al no existir las circunstancias efectivas para su procedencia. Así se establece.
DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Transito y con Competencia Transitoria en del Protección del Niño y del Adolescente de este Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley declara Sin Lugar la pretensión de desalojo se inmueble, incoada por el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, en representación de inmobiliaria Mayuper C.A., Sociedad Mercantil, contra los ciudadanos Arnoldo José de La Cruz Salazar y José Ramiro Rondon Chacon, ambos identificados.
Se declara sin lugar la apelación del actor, y queda confirmada, la sentencia de fecha 07-10-2008, dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Primer Circuito Judicial del estado Portuguesa.
Se condena en costas a la parte accionante por haber resultado totalmente vencido, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase al a quo el expediente en su debida oportunidad.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los doce días del mes de Noviembre de dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
La Jueza Superior Civil Temporal
Abg. Pastora Peña Garcías.
La Secretaria,
Abg. Soni Fernández.
Se dictó y publicó en su fecha, siendo la 3:00 p.m. Conste.
Stria.
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