REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA 198º y 149º Expediente Nº 2565. I PARTE ACTORA: LEORI ASCENCIÒN DE LA CORTEZA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, soltera, analista de sistema, titular de la cédula de identidad Nº 5.366.328, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MILAGRO SARMIENTO y AURA MERCEDES PIERUZZINI RIVERO, abogadas en ejercicio, titulares de las cedulas de identidad Nº 8.661.212 y 4.370.398, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 78.947 y 23.278, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ALBANIS RAMÒN MEJÌAS LINARES, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº 2.839.325. ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: PASTOR HERRERA MEDOZA, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 10.946. MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Sentencia: Definitiva. Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el ordinal segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil con respecto a las partes y abogados que las representan en la presente causa. II Determinación Preliminar de la Causa En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 20/10/2008, por el ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINARES, parte demandada, asistido por el abogado Pastor Herrera Mendoza, contra la decisión dictada en fecha 17-10-2008, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: SIN LUGAR el defecto de forma por prohibición de acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 eiusdem, CON LUGAR la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, por el que ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ, dio en arrendamiento al ahora demandado ALBANÍS RAMÓN MEJÍAS LINARES, una casa ubicada en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45 de la ciudad de Acarigua y se condena al mismo demandado a entregar a la demandante LEORI ASCENCIÒN DE LA CORTEZA FERNANDEZ, el mismo inmueble arrendado. III Secuencia Procedimental • En fecha 27-06-2008, la abogado Aura Mercedes Pieruzzini Rivero, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Leori Ascenciòn de la Corteza Fernández Duque, demandó ante el a quo, al ciudadano Albanis Ramón Mejías Linares, por RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que celebrara a tiempo determinado, con la ciudadana ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ, sobre un inmueble constituido por una casa de su propiedad, ubicada en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45, de la ciudad de Acarigua, la cual sería destinada exclusivamente para vivienda familiar, y en su escrito de demanda alegó la accionante: -Que su madre, la extinta ciudadana Eloina Duque de Fernández, le dio en arrendamiento al ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINAREZ, una casa de su propiedad, ubicada en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45, de la ciudad de Acarigua, la cual sería destinada exclusivamente para vivienda familiar. -Que se estableció que el canon de arrendamiento mensual era la cantidad de un mil trescientos bolívares (Bs.F. 1.300,oo), o sea un bolívar con treinta céntimos (Bs. F.1,30) siendo actualmente el canon de arrendamiento de un bolívar fuerte con setenta céntimos (Bs. 1,70), que debía pagar puntualmente el arrendatario, el día primero de cada mes en la residencia de la arrendadora. - Que su madre, Eloina Duque de Fernández, falleció ab-intestato el 26 /05/1.996, dejando la casa arrendada como herencia a sus hijos, que sus hermanos renunciaron a sus derechos sucesorales sobre la casa, por lo que se convirtió además de propietaria del inmueble, en arrendadora. -Que el arrendatario de acuerdo a lo estipulado en la cláusula séptima del contrato de arrendamiento, recibió el inmueble y sus accesorios e instalaciones en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación y no ha cumplido con sus obligaciones de servirse del inmueble arrendado como un buen padre de familia, ya que el inmueble se encuentra deteriorado , y desde que se arrendó el inmueble no le hizo las reparaciones a que estaba obligado conforme a la cláusula octava del contrato de arrendamiento. -Que trató de notificar al arrendatario de que los seis meses del contrato vencían el 01-12-06 y tenía derecho a la prórroga legal de seis (6) meses hasta el 02/06/2007, notificación que fue imposible practicar, por lo que, el contrato se prorrogó automáticamente, y que en vista de que el inquilino no cumplía con sus obligaciones para mantener el inmueble en buen estado de conservación en que lo recibió y para constatar el deterioro del mismo, fue practicada una inspección ocular con el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa del Municipio Páez estado Portuguesa. -Que demanda al arrendatario, ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINAREZ, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal, en la Resolución de Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado de seis (6) meses, contados a partir del primero de diciembre de 1985 y prorrogable por iguales y sucesivos lapsos a voluntad de las partes, contrato que es a tiempo determinado. -Que el contrato se venció el 01-06-2008 y por cuanto el arrendatario no cumplió con las obligaciones contenidas en las cláusulas séptima y octava del contrato de arrendamiento, debido a que el arrendatario no se sirvió de la cosa como un buen padre de familia, y no conservó el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, ni notificó a la arrendadora de la necesidad de las reparaciones mayores que debe hacérsele al inmueble. - Que al ser responsable el arrendatario del deterioro del inmueble, de conformidad con la cláusula octava y los artículos 1592, ordinal 1ero. Y 1596 del Código Civil, no tiene derecho a la prórroga legal de seis (6) meses establecida en artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por el incumplimiento de las obligaciones en el contrato cuya resolución se pide. - Estimó la demanda en la cantidad de quince mil bolívares fuertes (Bs.F. 15.000,oo). Al escrito de demanda acompañó recaudos insertos del folio 4 al 76. • Por auto de fecha 03/07/2008, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y en consecuencia ordenó la citación del demandado para que por sí o por medio de apoderado comparezca ante ese Tribunal dentro de los dos (2) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación al fondo de la demanda o a oponer cuestiones previas y defensas (folio 77). • En fecha 22-07-2008, el Alguacil del a quo consignó la compulsa que se le había entregado para citar al demandado, exponiendo que éste se negó a firmar el recibo de citación y a recibir la compulsa, asimismo señaló que le manifestó que quedaba citado de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 79). • Consta al folio 87 del expediente la diligencia suscrita por la Secretaria accidental del a quo, mediante la cual dejó constancia de haberle dejado la boleta al ciudadano Albanis Ramón Mejías Linarez, en la cual le comunica la declaración del Alguacil. • Por diligencia de fecha 30-07-2008, el ciudadano Albanis Ramón Mejías, parte demandada, solicitó ante el a quo se le designe un Abogado para que le asista en la presente causa, por cuanto no posee recursos (folio 89). Pedimento que el Tribunal de la causa acordó, designando al abogado Pastor Herrera para tales fines, a quien ordenó notificar mediante boleta. • Notificado como fue el abogado Pastor Herrera del cargo recaído en él, aceptó el mismo, y prestó juramento a fin de cumplir los deberes inherentes al cargo para el cual fue designado (folio 92). • Por escrito de fecha 22 de septiembre de 2008, el ciudadano Albani Ramón Mejías Linares, asistido por el abogado Pastor herrera, presentó escrito de contestación de la demanda, y opuso cuestión previa (folio 93 al 95). • Por diligencia de fecha 22/09/2008, la parte accionante solicitó se declare ineficaz la contestación realizada (folio 96). • Mediante escrito de fecha 23 de septiembre de 2008, la abogado Aura Mercedes Pieruzzini, apoderada judicial de la ciudadana Leori Ascensión de la Corteza Fernández Luque, promovió pruebas en la presente causa (folio 97). • Por auto de fecha 23/09/2008, el Tribunal a quo, ordenó la REPOSICIÓN DE LA CAUSA, al estado de fijar hora y día para el acto de contestación de la demanda en la presente causa, y fijó la oportunidad para que tuviese lugar el acto de contestación de la demanda, y asimismo declaró LA NULIDAD de la consignación del escrito de contestación de la demanda que hizo el demandado el 22 de septiembre de 2008, así como la NULIDAD de la presentación en esta misma fecha de escrito de promoción de pruebas por la parte actora (folio 98 y 99). • En fecha 15-09-2008, diligenció la abogada Aura Mercedes Pieruzzini, apoderada de la accionante, apelando del auto dictado por el Tribunal en fecha 23-09-2008 (folio 100 y 101). • En fecha 25-09-2008, el ciudadano Albani Ramón Mejías Linares, asistido de abogado, presentó ante el a quo, escrito de contestación de la demanda (folio 103 y 104), en el cual alegó la acumulación de pretensiones prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, oponiéndola como cuestión previa, aduciendo que la actora acumuló dos pretensiones que se excluyen mutuamente, que las pretensiones acumuladas son, en primer lugar, la resolución del contrato de arrendamiento y, en segundo lugar, la resolución del contrato por causa de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, por lo que solicita se declare inadmisible la demanda por la inepta o prohibida acumulación de pretensiones. Asimismo negó, rechazó y contradijo que el inmueble que ocupa esté deteriorado en lo términos que expresa la demanda, que es falso que las láminas del techo raso estén manchadas y con rastros de humedad y que algunas se observan fuera de la base de aluminio, y que algunas de estas bases de aluminio estén desprendidas, que es falso que en una de las habitaciones ubicada en el centro de la casa falte una lamina de techo raso, que es falso que en el lado derecho los canales de desagüe estén obstruidos con ramas y matas que han crecido dentro de las mismas; es falso que el piso de terracota esté dañado presentando desgastes en algunas de sus partes; es falso que las puertas de los baños estén deterioradas, es falso que a las cerámicas les falte limpieza, es falso que las instalaciones eléctricas en algunos sectores de la casa se encuentren desprendidas; es falso que la cerca de paredes de bloques de fondo que colinda con el Banco Provincial estén deterioradas, a punto de desplomarse. Que es falso que el inmueble esté deteriorado y que este deterioro haya sido como consecuencia de su falta de notificación a la propietaria de la necesidad de hacerle reparaciones al inmueble, toda vez que ella misma constató personalmente que había que hacerle reparaciones. Que es cierto que la hoy demandante, se apersonó en el inmueble a finales del mes de abril del año 2004. Que la inspección realizada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, no debe apreciarse como elemento probatorio por cuanto la parte demandada en el momento de su realización, no contó con la asistencia jurídica para ejercer el derecho del control en la recepción de la prueba. Prosiguió el demandado negando que la demandante, tenga necesidad de ocupar el inmueble que él ocupa como arrendatario. • El Tribunal de la causa dictó auto en fecha 26/09/2008, por el cual negó la apelación interpuesta por la representación judicial de la demandante (folio 105). • Por escrito de fecha 26/09/2008, la parte demandada promovió la prueba de inspección judicial en el inmueble que ocupa, situado en la avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45, Acarigua, Estado Portuguesa, para dejar constancia de las circunstancias que allí señalara (folio 106). • Mediante auto de fecha 26/09/2008, el Tribunal de la causa se pronunció sobre la prueba promovida por la parte demandada, admitiéndola, con excepción del particular séptimo señalado en el escrito de prueba (folio 107). • Por diligencia de fecha 26/09/2008, la parte accionante, rechazó la cuestión previa opuesta por el demandado, referida la acumulación de pretensiones prohibida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil (folio 108). • Mediante escrito de fecha 30/09/2008, la parte accionante promovió pruebas (folio 109 y 110). En esa misma fecha, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas (folio 111). • Consta del folio 113 al 115, la inspección judicial practicada por el a quo en fecha 02-10-2008, la cual fuera promovida por la parte accionante. • Consta del folio 118 al 120, la Inspección Judicial practicada por el a quo en fecha 07-10-2008, la cual fuera promovida por la parte demandada. • En fecha 17/10/2008, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva en la presente causa, mediante la cual declaró: SIN LUGAR el defecto de forma por prohibición de acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 eiusdem. Asimismo declaró CON LUGAR la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por el que ELOINA DUQUE DE FERNÁNDEZ dio en arrendamiento al ciudadano ALBANÍS RAMÓN MEJÍAS LINARES, un inmueble descrito ut supra (folio 121 al 126). • Por diligencia de fecha 20/10/2008, el ciudadano Albani Ramón Mejías Linares, asistido de abogado, apeló de la sentencia dictada (folio 127). Apelación que fue oída por auto de fecha 23/10/2008, en ambos efectos, ordenándose la remisión del expediente a este Juzgado Superior. • Por auto de fecha 27/10/2008, este tribunal Superior recibió el expediente, ordenó su entrada y el curso legal correspondiente (folio 133). • En fecha 29/10/2008, presentó escrito de informes el apoderado judicial de la parte actora (folio 134 y 135). III TRABAZON DE LA LITIS: La cuestión sometida a considera de esta Alzada consiste en determinar si actuó ajustado a derecho el a quo, cuando declaró: SIN LUGAR el defecto de forma por prohibición de acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 eiusdem, CON LUGAR la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento, a tiempo determinado, por el que, la ciudadana ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ, dio en arrendamiento al ahora demandado, ALBANÍS RAMÓN MEJÍAS LINARES, una casa ubicada en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45 de la ciudad de Acarigua y se condena al mismo demandado a entregar a la demandante LEORI ASCENCIÒN DE LA CORTEZA FERNANDEZ, el mismo inmueble arrendado. Al respecto se observa: Que la presente causa se inicia por demanda de resolución de contrato de arrendamiento del inmueble suficientemente descrito en autos, intentado por la ciudadana Leori Ascensión Fernández Duque contra el ciudadano Albanis Ramón Mejías Linárez; y que al dar su contestación el accionado promovió como cuestión previa la contenida en el ordinal sexto del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, la acumulación de pretensiones establecida en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, afirmando que el accionante ha acumulado la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento y la resolución del contrato por causa de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y que la resolución del contrato coloca a la relación jurídica, como si nunca hubiera existido, y la demanda por desalojo por causa de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, obliga a conceder una prórroga de seis meses al arrendatario, y por ello pide se declare inadmisible la demanda, por inepta o prohibida acumulación de pretensiones. Además negó que el inmueble estuviere deteriorado. Y también niega que la demandante tenga necesidad de ocupar el inmueble. Ahora bien, habiendo sido opuesta la cuestión previa a que se contrae el ordinal sexto (6to.) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, conjuntamente con las defensas de fondo, de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, corresponde entonces, decidir previamente tal cuestión. PUNTO PREVIO. DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA POR EL DEMANDADO. Opone el accionado la cuestión previa contenida en el ordinal sexto (6to.) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78 del mismo Código. Ahora bien, establece el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: …6º El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en libelo los requisitos que índica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…” Y el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil: “No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.” De acuerdo las normas antes citadas, constituye un defecto de forma del libelo, la acumulación prohibida por el artículo 78 antes transcrito, por lo que, pasa esta alzada a examinar las actas procesales a los fines de determinar si realmente el libelo contiene tal acumulación. De la lectura del escrito de demanda se evidencia, que la demandante alega ser propietaria del inmueble arrendado, y que su causante lo dio en arrendamiento en el año 1985, al ciudadano ALBANIS RAMON MEJIAS LINARES, y que en la cláusula cuarta del contrato que fue autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, estado Portuguesa, el 12 de diciembre de 1985, se estableció : “que el contrato es de seis meses, contados a partir del día primero (01) de Diciembre de 1985, y será prorrogables por iguales y sucesivos lapsos a voluntad de las partes, de lo que se infiere que es a tiempo determinado…”, y en la Cláusula Séptima, se estableció que el arrendatario declaraba recibir el inmueble en perfecto estado de limpieza funcionamiento y conservación, y que se obligaba a devolverlo en esa misma forma (sic)pintura, buen estado de los pisos y paredes, instalaciones eléctricas y de agua, cañerías y desagüe, puertas y ventanas y similares; asimismo en la Cláusula Octava se estableció, que las reparaciones consideradas como menores estarán a cargo del arrendatario, igualmente las que sean por inadecuado o mal uso del inmueble o por la inoportuna ejecución de las primeras; y en la cláusula décima, se acordó que el incumplimiento de una de la cláusula hará que el presente contrato quede rescindido y la arrendadora podrá demandar la resolución, así como solicitar la desocupación del inmueble. Igualmente de la lectura del libelo se evidencia que la ciudadana LEORI ASCENCIÒN DE LA CORTEZA, demandó al arrendatario para que convenga o a ello sea condenado, en la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado de seis meses contados a partir del 01/12/1985 y prorrogable por iguales y sucesivos lapsos, a voluntad de las partes, debido a que el arrendatario no se sirvió de la cosa como un buen padre de familia y no conservó el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, sostiene también que no tiene derecho a la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el incumplimiento de las obligaciones del contrato de conformidad con el artículo 40 ejusdem, e igualmente pide se acuerde la resolución del contrato, por la necesidad que tiene la demandante de habitar el inmueble. Al dar su contestación el accionado, alega que hay una acumulación prohibida de pretensión, sostiene que éstas son: la resolución del contrato de arrendamiento y la resolución del contrato por causa de necesidad del propietario de ocupar el inmueble, y que esa acumulación está prohibida por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que la resolución lleva a la expiración de la relación arrendaticia y la demanda por desalojo por necesidad del propietario de ocupar el inmueble, obliga a conceder una prórroga al arrendatario de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Ahora, del contenido del escrito de la demanda se observa que la demandante manifiesta que acude ante la autoridad del juez para demandar la resolución del contrato de arrendamiento en virtud de que su arrendatario ha incumplido con las obligaciones contractuales, por cuanto no hizo las reparaciones menores a que estaba obligado para mantener el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, que es responsable del deterioro del inmueble y pide que se acuerde la resolución del contrato de conformidad con la cláusula octava y los artículos 1592 del Código Civil, ordinal 1, y el artículo l596 del Código Civil, y aun cuando más adelante sostiene que pide la resolución del contrato porque necesita el inmueble de su propiedad para vivir en él, considera esta Alzada que la única acción que ejerció la accionante, es la de resolución de contrato con fundamento en la violación de las normas antes señaladas, por lo que, no existe ninguna acumulación de pretensiones que pudieran constituir la cuestión previa contenida en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es, no existe acumulación prohibida de pretensiones, y en consecuencia la cuestión previa opuesta debe ser declarada sin lugar, y así se decide. DEL FONDO DEL ASUNTO PLANTEADO Tal como arriba se dejó establecido, la acción intentada es la de resolución de contrato de arrendamiento celebrado entre los ciudadanos ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ y ALBANÍS RAMÓN MEJÍAS LINARES, con fundamento en la violación de la cláusula octava del contrato cuya resolución se demanda, al considerar que el arrendatario no se sirvió de la cosa como un buen padre de familia y no conservó el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, ni notificó a la arrendadora de la necesidad de las reparaciones mayores, lo que lo hace responsable del deterioro del inmueble, tanto de los daños mayores como de los menores. Alegatos éstos que fueron negados y rechazado por el demandado, quien sostiene que es falso que el inmueble se encuentre deteriorado y que ese deterioro hay sido como consecuencia de su falta de notificación, lo que hace necesario el examen de las disposiciones legales que regulan el arrendamiento. NORMAS LEGALES APLICABLES: La Cláusula Octava (8°) del contrato de arrendamiento del cual se pide la resolución, establece: “Las reparaciones consideradas como menores o sea aquellas cuyo costo no exceda de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo), estarán a cargo de “EL ARRENDATARIO”. Lo estará igualmente aquellas reparaciones que le sean por el inadecuado o mal uso del inmueble, o por la inoportuna ejecución de las primeras. La necesidad de las reparaciones mayores o eventualidades que puedan originarse deben ser notificadas por escrito a “LA ARRENDADORA” a la mayor brevedad posible. La negligencia de EL ARRENDATARIO en el cumplimiento de estas obligaciones, lo hace responsable del pago de las mismas y de sus consecuencias” Lo dispuesto en los siguientes artículos: Artículo 1.585 del Código Civil: “El arrendador está obligado por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial: 1º A entregar al arrendatario la cosa arrendada.2º A conservarla en estado de servir al fin para que se la ha arrendado. 3º A mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del contrato”. Artículo 1.586 del Código Civil: “El arrendador está obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias. Durante el tiempo del contrato debe hacer todas las reparaciones que la cosa necesite, excepto las pequeñas reparaciones que, según el uso, son de cargo de los arrendatarios”. Artículo 1.592 del Código Civil: “ El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” Artículo 1.594 del Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor” Artículo 1.595 del Código Civil: “Si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario”. Artículo 1.596 del Código Civil: “…También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador. En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.” Artículo 1.597 del Código Civil: “El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. También responde de las pérdidas y deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios”. Normas éstas que imponen al arrendatario las obligaciones de servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, la de realizar las reparaciones locativas y devolverla en las mismas condición, la de devolver la cosa tal como la recibió y la de poner en conocimiento al propietario a la mayor brevedad, la necesidad de las reparaciones que deba hacer el arrendador. Por ello pasaremos al análisis de las pruebas obtenidas, a los fines de determinar la veracidad de los alegatos del accionante, esto es, si el arrendatario ha incumplido las obligaciones que le imponen no sólo el contrato celebrado sino las normas antes citadas, de lo cual dependerá la procedencia o no de la pretensión del accionante. PRUEBAS OBTENIDAS DE AUTOS: 1.- Copia Certificada expedida por la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 08-11-2004 (folio 6 al 8), de documento autenticado por ante dicha Notaria en fecha 12 de diciembre de 1985, inserto bajo el N° 98, Tomo 58, que es apreciado de conformidad con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil , demuestra que la ciudadana ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ dio en arrendamiento al señor ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINARES una casa de su propiedad, ubicada en la avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45 Acarigua, Estado Portuguesa, en los términos allí expuestos, observando esta juzgadora que la Cláusula Séptima, reza “”EL ARRENDATARIO” declara recibir el inmueble arrendado y sus accesorios, e instalaciones en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación, y por lo tanto se obliga a devolverlo en la misma forma en que lo recibe, pintura, buen estado de los pisos y paredes, instalaciones eléctricas y de agua, cañerías y desagues, puertas y ventanas…”, y la Cláusula Octava establece: “ las reparaciones consideradas como menores o sea aquellas cuyo costo no exceda de QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 500,oo), están a cargo de “EL ARRENDATARIO”. Lo estará igualmente aquellas reparaciones que le sean por el inadecuado o mal uso del inmueble, o por la inoportuna ejecución de las primeras…”, y la Cláusula Décima: “El incumplimiento por parte de EL ARRENDATARIO de algunas de las cláusulas contenidas de este documento hará que el presente contrato, queda rescindido y LA ARRENDADORA podrá demandar la resolución del mismo…” 2.- Documento administrativo contentivo de Certificado de Solvencia de Sucesiones a nombre “SUCESION: ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ”, de fecha 29-11-2001 (folio 9). A la cual sólo se le confiere valor para demostrar las solvencia de la sucesión Eloina Duque de Fernández, lo cual no incide en la presente causa. 3.- Formulario para la Autoliquidación de Impuesto sobre Sucesiones, de fecha 26-05-1998, acompañado de dos planillas anexas (folio 10 al 12), donde aparece como causante Duque de Fernández Eloina, y el impuesto a pagar es la cantidad de veinticinco mil cuatrocientos cincuenta y un bolívares (Bs. 25.451,oo), la persona que presenta la declaración es Leori Ascensión Fernández Duque, quien también aparece en el reverso del formulario, como única heredera, y en el primer anexo de la documental en análisis, aparece descrito el inmueble como: una casa con terreno propio, techada de abesto, paredes de bloques y muro de concreto, constante de trescientos treinta y ocho metros cuadrados con noventa y un centímetros (338,91 m2) la cual está ubicada en la Avenida 34 con calles 31 y 32 Nº 34-45, Acarigua, Estado Portuguesa, comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: en nueve metros con cincuenta y cinco centímetros (9,55) casa y solar que es o fue de BLANCA ANZOLA; Sur: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40) avenida 34 su frente, Este: En Treinta y cinco metros con noventa y cinco centímetros (35,95) solar y edificio de Pedro Mendoza, Oeste: en treinta y cinco metros con cincuenta y cinco centímetros (35,55) solar y galpón de Pedro Gaiza. Documento administrativo este que es apreciado para demostrar que dicha casa perteneció a la ciudadana Eloina Duque de Fernández y que aparece como única heredera, la ahora demandante. 4.- Documental contentiva de nota marginal expedida por el Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), en fecha 10-05-2001 (folio 13), en la cual el Gerente de Tributos Internos de la Región Centro Occidental, hace constar que en fecha 21-11-96, ingresó la declaración sucesoral, correspondiente a la causante ELOINA DUQUE DE FERNÀNDEZ, quedando el expediente bajo el Nº 1401, que en la declaración modificativa presentada el 26-05-2008, en el anexo 2 Nº S 1/1 –H-92-B039311, único activo, se transcribió por error los datos de Registro Distrito Páez, Edo. Portuguesa, bajo el Nº 24, Tomo 1, Protocolo Primero de fecha 12-01-93, cuando lo correcto es Nº 42, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 5º, Primer Trimestre de fecha 10-02-1.994. Documental que a criterio de esta juzgadora, ningún elemento probatorio aporta al asunto controvertido, referido a la procedencia o no de la resolución del contrato de arrendamiento. 5.- Copia fotostática simple de Planilla de Pago “PARA ABONAR LA CUENTA DEL TESORO NACIONAL”, a nombre de Sucesión Fernández Duque, con la descripción “IMPUESTO SOBRE SUCESIONES DONACIONES Y DEMÀS RAMOS”, por un monto de veinticinco mil cuatrocientos cincuenta y un bolívares (Bs. 25.451,oo) (folio 14). Documental que a criterio de esta juzgadora, ningún elemento probatorio aporta al asunto controvertido, referido a la procedencia o no de la resolución del contrato de arrendamiento. 6.- Copia fotostática simple de cheque de gerencia Nº 48787696, a nombre de Fernández de Barroso Iris, por un monto de de veinticinco mil cuatrocientos cincuenta y un bolívares (Bs. 25.451,oo) (folio 15). Documental que a criterio de esta juzgadora, ningún elemento probatorio aporta al asunto controvertido, referido a la procedencia o no de la resolución del contrato de arrendamiento. 7.-Copia al carbón de Formulario para autoliquidación de Impuesto sobre sucesiones (S-1), acompañada de anexos al carbón (folio 16 al 18), donde aparece como causante Duque de Fernández Eloina, y quien presenta la declaración es la ciudadana Leori Ascensión de la C. Fernández Duque, y el impuesto a pagar es la cantidad de veinticinco mil cuatrocientos cincuenta y un bolívares (Bs. 25.451,oo). Documental que a criterio de esta juzgadora, ningún elemento probatorio aporta al asunto controvertido, referido a la procedencia o no de la resolución del contrato de arrendamiento. 8.- Documento protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del estado Portuguesa, en fecha 13 de julio de 2005, bajo el Nº 41, folios 1 al 4, Protocolo Primero, Tomo I, Tercer Trimestre, Año 2005, y autenticado ante la Notaría Pública de Acarigua, Estado Portuguesa, bajo el Nº 56, Tomo Nº 143 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folio 19 al 23), al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, y demuestra que los ciudadanos Iris Fernández de Barroso, Oscar Enohc, José Esteban y Rómulo Hermes Hernández Duque, convinieron en renunciar a los derechos hereditarios que le corresponden en la herencia de su difunta madre ELOINA DUQUE DE FERNÀNDEZ, quien falleció en la ciudad de Araure en fecha 26 de marzo de 1.996, a favor de su hermana LEORI ASCENCIÒN FERNÀNDEZ DUQUE, y que sus derechos consistían en la cuota parte que les corresponden en el inmueble: Una casa techada de abesto, paredes de bloques y muro de cemento con su correspondiente parcela de terreno y todas las mejoras y bienhechurìas realizadas sobre el mismo, ubicada en la Avenida 34 calles 31 y 32 Nº 34-45, de esta ciudad de Acarigua, Estado portuguesa constante de Trescientos Treinta y Ocho Metros Cuadrados con Noventa y Un Centímetros (338,91 M2) comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: En nueve metros con cincuenta y cinco centímetros (9,55) y solar y casa que es o fue de BLANCA ANZOLA; Sur: en nueve metros con cuarenta centímetros (9,40) avenida 34 su frente; este: en treinta y cinco metros con noventa y cinco centímetros (35,95) solar y edificio de Pedro Mendoza, y Oeste. En treinta y cinco metros con cincuenta y cinco centímetros (35,55) solar y galpón de Pedro Gaiza, la cual pertenecía a la difunta anteriormente nombrada., quedando como propietaria absoluta de los derechos especificados, la ciudadana LEORI ASCENCIÒN FERNÀNDEZ DUQUE. 9.- Documentales contentiva de: a) Solicitud de la ciudadana Leori Ascensión Fernández ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, a fin de que ésta notifique al ciudadano Albanis Ramón Mejias Linares, de que tiene derecho a la prórroga legal de seis (6) meses para la desocupación del inmueble dado en arrendamiento, ubicado en la avenida 34 entre calles 31 y 32 de esta ciudad de Acarigua, a la cual la prenombrada Notaría le dio entrada en fecha 02-11-2006 (folio 24 y 25), y b) Actuación de la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa (folio 26), de la cual se desprende que dejó constancia de haberse traslado y constituido en la casa de habitación propiedad de la ciudadana Leori Ascensión Fernández Duque, a fin de realizar la notificación solicitada, e igualmente dejó constancia que el ciudadano Albanis Ramón Mejias Linares, a quien pretendía notificar, no se encontraba y se procedió a dejar copia de esta notificación en la puerta del inmueble. Documentales que demuestran que el Juzgado Primero del Municipio Páez de este Estado, a solicitud de la ahora demandante, se trasladó al inmueble identificado ut supra, a los fines de notificar al arrendatario de la prórroga legal de seis meses. 10.- Inspección Judicial (folio 27 al 74) practicada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa del Municipio Páez del segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 18 de octubre de 2007, la cual demuestra que el prenombrado Tribunal dejo constancia de: Que el protector de hierro de la puerta principal de entrada a la casa, no está dañado, está en buenas condiciones, al igual que la puerta de la entrada principal, no esta dañada, ni picada en la parte de abajo. Que no se observa machambrado. Que el techo raso de la casa está en regular estado de conservación, en la habitación que está ubicada en el centro de la casa falta una lamina de techo raso, en el lado derecho. Que la habitación que queda al final de la casa se encuentra en regular estado de conservación y limpieza, se deja constancia que la cocina se encuentra también en regular estado de conservación y limpieza. Que las instalaciones eléctricas están en funcionamiento, pero en algunos sectores de la casa se encuentran desprendidas. Que las paredes de bloques ubicadas al fondo del patio y que colindan con el Banco Provincial están deterioradas, a punto de desplomarse. Que los baños del inmueble están en funcionamiento, pero en regular estado de conservación y limpieza. Que las láminas de techo raso se observan sucias, manchadas, con rastro de humedad y algunas se observan fuera de la base de aluminio, y algunas de las bases de alumino están desprendidas. Que los canales de desague que se encuentran ubicados en la parte interna de la casa se observan obstruidos con ramas y matas que han crecido dentro de la misma. Que el piso de terracota está dañado, presentando desgaste en algunas de sus partes. Que las puertas de los baños están deterioradas y a las cerámicas les hace falta limpieza. Que forman parte de la inspección, las fotografías que fueron tomadas por el fotógrafo designado. Esta inspección judicial que si bien es cierto, fue practicada antes de iniciarse la presente causa, es apreciada por cuanto la inspección judicial tiene como objeto dejar constancia de los hechos que pudieran desaparecer con el transcurso del tiempo, además de que en ella estuvo presente el arrendatario, además es apreciada como indicio para demostrar el estado de deterioro que presenta el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda. 11.- Documento autenticado ante la Notaria Pública Segunda de Barquisimeto, Estado Lara, en fecha 02-08-1996, anotado bajo el N° 62, Tomo 156 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folio 75 y 76), al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, y demuestra que entre la ciudadana Leori Fernández Duque y la ciudadana María Teresa Sánchez, se celebró contrato de arrendamiento de “Un (01) Apartamento de habitación, signado con el Nro. 00-09, ubicado en la Planta Baja del Bloque 15, de la Urbanización “El Sisal II”, en esta ciudad de Barquisimeto, Municipio Irribarren del Estado Lara, para uso exclusivo de vivienda”, denominándose en el contrato, la primera de las nombradas “EL ARRENDATARIO”, y la última de las nombradas, “EL ARRENDADOR”. Pero toda vez, que la documental en analisis fue promovida por la actora para demostrar que necesita el inmueble, ya que vive alquilada, en consideración de quien juzga, esta prueba por sí sola no demuestra que la accionante esté residenciada actualmente en el apartamento en cuestión, por lo cual, se desecha del proceso. 12.- Inspección Judicial promovida por la parte accionante (folio 109 y 110), la cual fue admitida por el a quo en fecha 30-09-2008, la cual fue practicada en fecha 02-10-2008 (folio 113 al 115), a la cual se le confiere valor probatorio, y demuestra que el Tribunal de la causa, se trasladó y constituyó en un inmueble situado en la Avenida 34, entre calles 31 y 32, Acarigua, Estado Portuguesa, dejando constancia de: que algunas de las laminas del cielo raso presentan manchas y rastro de humedad, pero no se observa que ninguna de las mismas estén fuera de la base de aluminio, que unos de los marcos de aluminios están desprendidos, que en las habitaciones no faltan laminas de techo raso, que no se ven ramas o matas, que no pudo dejar constancia si los desagües están o no obstruidos, por cuanto su parte superior se encuentra a tres metros de altura. Se dejo constancia que el piso de terracota presenta señales de desgaste, que la puerta de metal que tiene uno de los baños está doblada, corregida en su parte inferior, que la cerámica de los baños presentan rastros de suciedad, que en algunas de las paredes de la casa hay cables eléctricos superficiales, uno de los cuales está cayendo, que la pared de bloque a la vivienda que colinda con el Banco Provincial está deteriorada, pero no se puede dejar constancia si se encuentra o no a punto de desplomarse, porque para ello se requiere conocimiento de carácter pericial 13.- La parte demandada promovió en fecha 26-09-2008 (folio 106), la prueba de Inspección Judicial para que sea realizada en el inmueble que ocupa como arrendatario, a fin de dejar constancia de las circunstancias allí señaladas, la cual fue admitida por el a quo en esa misma fecha, con excepción de la circunstancia señalada por la demandada en el particular séptimo. Observando esta juzgadora del folio 118 al 120 del presente expediente, que en fecha 07-10-2008, el Tribunal de la causa practicó la inspección judicial promovida por la demandada, trasladándose y constituyéndose el Tribunal en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, casa Nº 31-45 de Acarigua, estado Portuguesa, y que en dicha inspección dejó constancia de: Que algunas de las laminas del techo raso están manchadas y presentan señales húmedas, que no había ninguna lámina que faltare, no falta ninguna lámina del techo raso, que no se observa que desde la parte de abajo, que el canal de desague esté obstruido, pero que no puede dejar constancia si está obstruido o no, por cuanto su altura está aproximadamente a 3 metros de altura fuera del alcance de la vista del Juez, que el piso terracota presenta desgate en alguna de sus partes, que la puerta de uno de los baños está doblada y corregida en su parte inferior, que la cerámica de los baños se encuentra manchada, que corre circunstancialmente por sus paredes un cable que aparece colgante, pero no se puede dejar constancia si esas instalaciones se encuentran o no en buen estado de funcionamiento, que para determinar este punto se requiere conocimiento pericial, que la pared del fondo que colinda con el Banco Provincial, presenta algunos deterioros, pero no puede determinarse si está a punto de desplomarse porque para determinarlo se requiere conocimiento pericial. Estas inspecciones señaladas en los numerales 12 y 13 del análisis probatorio, que fueron practicadas por el Tribunal de la causa y sometidas al control de la prueba, demuestran que ciertamente el inmueble arrendado está deteriorado, y que en consecuencia el arrendatario no cuidó el inmueble como un buen padre de familia, violando tanto el contrato celebrado como las normas del Código Civil a que arriba se hizo mención. CONCLUSIÓN PROBATORIA: De las pruebas obtenidas de evidencia que la ciudadana ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ALBANÍS RAMÓN MEJÍAS LINARES, en fecha 12 de diciembre 1985 comprometiéndose éste a devolver el inmueble en el mismo buen estado en que lo recibe, con pintura, paredes y pisos en buen estado, instalaciones eléctricas y de agua, y se obligó igualmente a notificar a la arrendadora de la necesidad de las reparaciones mayores, y que la negligencia en el cumplimiento de esta obligación lo haría responsable del pago de las mismas, igualmente quedó demostrado que a la muerte de la referida arrendadora quedó como propietaria del referido inmueble, la ahora demandante, LEORI ASCENCIÒN DE LA CORTEZA, y que el referido arrendatario incumplió con las obligaciones que le impone, no sólo la cláusula octava del contrato, sino, el artículo 1.592 del Código Civil y el artículo 1.594 del mismo Código, por ello, al no haber cuidado el inmueble como un buen padre de familia y al encontrarse el inmueble deteriorado, considera esta juzgadora que el demandado violó la cláusula del contrato, por lo que la acción intentada debe ser declarada con lugar. Y así se decide. DISPOSITIVA En virtud de las consideraciones precedentes, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida en fecha 20/10/2008, por el ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINARES, parte demandada, asistido por el abogado Pastor Herrera Mendoza, contra la decisión dictada en fecha 17-10-2008, por el Juzgado de la causa. SEGUNDO: SIN LUGAR el defecto de forma contenido en el ordinal 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por acumulación de pretensiones prohibidas en el artículo 78 eiusdem. TERCERO: CON LUGAR la demanda que por resolución de contrato de arrendamiento intentó LEORI ASCENCIÓN DE LA CORTEZA FERNÁNDEZ DUQUE contra el ciudadano ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINARES sobre un inmueble integrado por una casa ubicada en la Avenida 34 entre calles 31 y 32, Nº 31-45 de la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa, celebrado entre los ciudadanos ELOINA DUQUE DE FERNANDEZ y ALBANIS RAMÓN MEJÍAS LINARES el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 12 de diciembre de 1985, inserto bajo el N° 98, Tomo 58, y se condena al demandado a entregar a la demandante LEORI ASCENCIÓN DE LA CORTEZA FERNANDEZ el inmueble arrendado. Queda así confirmada la sentencia apelada Se condena en costas al apelante por haber resultado vencido. Publíquese y Regístrese. Dado, firmado y sellado, en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los once días del mes de noviembre del año 2.008, Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación. La Juez, Abg. BELÉN DÍAZ DE MARTÍNEZ La Secretaria, Abg. AYMARA DE LEON En la misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 3:15 de la tarde. Conste: (Scria.) BDdeM/ADEL/glorimar.