TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA -ACARIGUA

EXPEDIENTE C-2007-001133
DEMANDANTE INMOBILIARIA OTR. Representada por la Abogado MARISA ROMEO Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 42.369 con el carácter de Mandataria de la identificada Empresa.
APODERADO JUDICIAL MARISA ROMEO Inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 42.369
DEMANDADO
SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXI, C.A., en la Persona de su Presidente REY OSMA GUILLERMO, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.548.398.-

DEFENSOR JUDICIAL ALONSO CHIRINOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 129.284.-
MOTIVO RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

MATERIA CIVIL.-

RELACIÓN DE LOS HECHOS
Se inició la presente causa en fecha 02 de Agosto del 2007, por ante este Tribunal, cuando la Abogada MARISA ROMEO, actuando en su condición de mandante de INMOBILIARIA OTR, C.A, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXI, C.A., por el incumplimiento de instrumento privado de fecha 01 de Septiembre de 2002, por contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº 06, el cual forma parte del “Centro Comercial Los Ángeles”, ubicado en la av. 26 con calle 31 de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa.-
El Tribunal por auto de fecha 07 de Agosto del 2007 (f-38), admite la demanda, ordenándose el Emplazamiento de la demandada para que comparezca a los dos (02) días de Despacho siguiente a su citación dar contestación a la demanda.
Riela en el folio 28, que en fecha 20 de septiembre de 2007, el demandante consigna los fotostátos respectivos, y el Tribunal libra la boleta de citación.
En fecha 22 de septiembre del 2007 (f-29), el alguacil de este Despacho expone: “Devuelvo en este mismo acto boleta, que me fuera entregada para citar al (la) ciudadano (a): REY OSMA GUILLERMO, parte demandada en la causa C-2007-001133, por cuanto me traslade a la dirección indicada en la misma y me fue imposible ubicarlo, asimismo dejo constancia que la parte actora consignó los emolumentos para el traslado. Es todo”
En fecha 19 de Noviembre de 2007, comparece la abogada MARISA ROMEO, y solicita se emita el cartel a los fines de la práctica de la citación por ese medio, en virtud de la devolución del alguacil.
En fecha 22 de Noviembre de 2007, este Tribunal por auto acuerda Librar el Cartel de Citación al demandado el cual debe ser publicado en los diarios “ULTIMA HORA” y “EL REGIONAL”.
En fecha 09 de Abril de 2008, comparece la abogada MARISA ROMEO, y solicita se le devuelva el instrumento Poder Original que riela en el presente expediente.-en esta misma fecha por auto de este tribunal, se ordena la devolución del instrumento Poder Original, previa su certificación en autos. Y seguidamente se cumplió con lo ordenado.
En fecha 14 de Abril de 2008, comparece la abogada MARISA ROMEO, y por medio de diligencia consigna Carteles de Citación.-
En fecha 14 de Abril de 2008, comparece la abogada MARISA ROMEO, y por medio de diligencia solicita se proceda a la fijación del cartel de citación en el domicilio del demandado.-
En fecha 15 de Mayo de 2008, la Secretaria Temporal Ana Ysabel González Prieto, deja constancia que fijo cartel en la Morada del Demandado, a fin de dar cumplimiento a lo establecido en el articulo 223 de Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Junio de 2008, comparece la abogada MARISA ROMEO, y por medio de diligencia expone: “…vencido el lapso concedido a la parte demandada para que se diera por citado si haber comparecido, solicito se le nombre defensor judicial. Es todo…”.
En fecha 30 de Junio de 2008, este Tribunal por auto Designa como Defensor Judicial al ciudadano ALONSO CHIRINOS, a quien se acuerda librar boleta de notificación, para que comparezca al segundo día de despacho siguiente a que conste en autos su notificación.-
En fecha 03 de Julio de 2008, comparece el alguacil de este Tribunal, y consigna boleta debidamente firmada por el ciudadano ALONSO CHIRINOS, en su condición de Defensor Judicial.
En fecha 08 de Julio de 2008, comparece el abogado en ejercicio ALONSO CHIRINOS GONZALEZ, Defensor Judicial designado, y acepta el cargo recaído en su persona y jura cumplirlo bien y fielmente.
En fecha 06 de Agosto de 2008, comparece la abogada MARISA ROMEO, y solicita se libre boleta de citación al Defensor Ad-Litem.
En fecha 11 de Agosto de 2008, consignados como fueron los fotostatos, se libro boleta de citación al Defensor Judicial, Abogado ALONSO CHIRINOS GONZALEZ.
En fecha 18 de Septiembre de 2008, comparece el alguacil de este Tribunal, y consigna boleta de citación, debidamente firmada por el ciudadano ALONSO CHIRINOS, en su condición de Defensor Judicial.
En fecha 22 de Septiembre de 2008, comparecen las partes, Abogado ALONSO CHIRINOS GONZALEZ parte Demandada y el Abogado CARL SILVA, parte Actora y consignan contestación de la demanda y poder presentado por el Actor.-
En fecha 01 de Octubre de 2008 (f-65), comparece el Abogado CARL SILVA, Apoderado Judicial de la parte Actora y por medio de escrito, constante de tres (03) folios, promueve pruebas documentales.
En fecha 02 de Octubre de 2008, (f-68) por auto de este Tribunal se admiten todas cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva. Capitulo Primero: se admite las documentales, promovidas.
En fecha 07 de Octubre de 2008, este Juzgado por auto fija el 5to día de Despacho siguiente para Dictar Sentencia. Conforme a lo establecido en el artículo 890 del Código de Procedimiento Civil.-
En fecha 14 de Octubre de 2008, por auto de este Tribunal difiere la publicación de la sentencia para el Trigésimo (30) día siguiente. Todo conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

MOTIVOS DE HECHOS Y DERECHO PARA DECIDIR
La presente acción incoada por la Abogada MARISA ROMEO, actuando en su condición de mandante de INMOBILIARIA OTR, C.A, demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A., por incumplimiento del instrumento privado de fecha 01 de Septiembre de 2002, contentivo del contrato de arrendamiento sobre un local comercial distinguido con el Nº 06, el cual forma parte del “Centro Comercial Los Ángeles”, ubicado en la av. 26 con calle 31 de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa, estimando la presente acción en la cantidad de OCHO MILLONES OCHOCIENTOS DIECIOCHO MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 8.818.333,50), hoy OCHO MIL OCHOCIENTOS DIECIOCHO BOLÍVARES FUERTES CON TREINTA Y TRES CÉNTIMOS (Bs. 8.818.33), la cual fue tramitada por el procedimiento breve, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley de Alquileres Inmobiliarios, que establece:
“…Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía…” (Subrayado y cursiva del Tribunal)

Ahora bien, pasa el Tribunal a establecer la relación en que quedó trabada la controversia, la parte actora aduce:
“…en fecha 01 de Septiembre de 2.002, la empresa INMOBILIARIA O.T.R., C.A.… celebra un Contrato de Arrendamiento, con la empresa mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A….representada por su Presidente el ciudadano REY OSMA GUILLERMO…
…OMISSIS…
Es el caso ciudadano juez que desde el mes de noviembre del año 2.006, LA ARRENDADORA se ha negado en todo momento a pagar el Canon de Arrendamiento por lo que adeuda a mi representada los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2006, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO del año 2007, a razón cada una de … Bs. 756.000,00, sumando todos los cánones de arrendamiento insolutos ascienden a la cantidad de … Bs. 6.804.000,00, mas los intereses de mora que se han causado por el retardo en el pago tal como lo establece la cláusula DÉCIMA TERCERA, así como los gastos comunes que se generan en el referido centro comercial… obligación esta que asumió la arrendataria de conformidad con la cláusula décima….
…OMISSIS…
… es por lo que ocurrimos a su competente autoridad para demandar como en efecto demandamos a la referida arrendataria SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A. … para que convenga o de lo contrario sea condenada a ello por el Tribunal, en dar por resuelto el contrato de arrendamiento celebrado con mi representada en la fecha antes señalada…y en consecuencia convenga a devolver el descrito inmueble a mi mandante sin plazo alguno, conforme a lo establecido en el Contrato de Arrendamiento, y pague las sumas demandadas y las costas y honorarios profesionales estimados por el Tribunal y en caso contrario se proceda a la ejecución forzosa… ”

Por su parte la parte demandada en su oportunidad legal, por medio del Defensor Judicial, expone:
“…de conformidad con lo establecido en el articulo 140 del Código de Procedimiento Civil, y literal “E”, del articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, opongo a la demandante INMOBILIARIA OTR, C.A., como defensa de fondo, la falta de autorización de la Junta de Condominio o Junta de Propietarios del Centro Comercial Los Ángeles,… para pretender el cobro de gastos comunes, conocidos como gastos de condominio, como también el cobro de los gastos no comunes…
En razón que la demanda refiere que mi defendida es deudor de gastos comunes y gastos no comunes, refiere a un derecho de crédito que dimanan de una obligación de dar. Es el caso que el titular de ese derecho de crédito no es la demandante, sino la junta de condominio o junta de propietarios, porque solo ha actuado como administradora. Pero esta condición de administradora no dimana de un mandato expreso de la junta de condominio o junta de propietarios. Ese mandato expreso no existe en autos. Por lo tanto, la INMOBILIARIA OTR, C.A., ha actuado en el proceso haciendo valer en nombre propio, un derecho ajeno. Esta circunstancia es razón suficiente para que se declare la ineficacia de la demanda en cuanto se refiere a esos conceptos y así lo solicito se declare.
Además, las presuntas planillas por gastos de condominio no aparecen que fueron expedidas por la junta de condominio o la junta de propietarios, como tampoco por la persona autorizada, y menos aun recibidas por mi defendida. Siendo ello así, no oponibles a la parte demandada.
Por otra parte, ciudadano juez, niego que mi patrocinada adeude el canon de arrendamientos correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2006, enero febrero, marzo abril, mayo, junio y julio de 2007, y consecuencialmente niego que adeude intereses y mora… ”

Es necesario para decidir, acudir al material probatorio, en conformidad con las disposiciones que regulan la carga probatoria (artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil) y determinar cual de los litigantes probó sus respectivas afirmaciones:
La parte actora:
Junto con el libelo de demanda:
• Contrato de Arrendamiento (F-10), celebrado entre INMOBILIARIA OTR, C.A, y la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A., de fecha 01 de julio de 1999, sobre un local comercial distinguido con el Nº 06, el cual forma parte del “Centro Comercial Los Ángeles”, ubicado en la av. 26 con calle 31 de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez, Estado Portuguesa. El Tribunal le confiere valor probatorio, por no haber sido desconocido, ni impugnado por la contraparte, conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
• Comunicación (F-14), de INMOBILIARIA OTR, C.A, a la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXI, C.A., participándole a la misma que el nuevo canon de arrendamiento desde el 01 de Septiembre de 2.006 hasta el 31 de Agosto de 2.007, sufriría un incremento conforme a la cláusula tercera. El Tribunal no le confiere valor probatorio, por no aportar nada a la controversia, toda vez que lo que se discute y es objeto de pruebas es el incumplimiento en los pagos de cánones de arrendamiento, y no el incremento. Así se decide.
• Recibo de pago al carbón y gastos de condominio (F-15 al 25), de INMOBILIARIA OTR, C.A, a la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A., correspondiente a los gastos de condominio. El Tribunal no le confiere valor probatorio, por cuanto no se encuentra suscritos por ninguna de las partes, a quién pueda oponérseles, y por otras razones que se expondrán mas adelante. Así se decide.
• Factura de la Empresa Aguas de Portuguesa, C.A. (f-67), correspondiente al estado de cuenta 04-064-129-04, de la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A., con un total de Bsf. 116,34. el Tribunal no le confiere valor probatorio, por cuanto el mencionado estado de cuenta, no consta de sello húmedo ni otra identificación que permita llevar a la convicción del tribunal de su certeza, Así se decide.

El Tribunal para decidir observa:
Quien decide observa, en primer lugar, que en la presente causa lo que se pretende es la RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre las partes, donde señala el demandante que la parte actora, “…desde el mes de noviembre del año 2.006, LA ARRENDATARIA se ha negado en todo momento a pagar el Canon de Arrendamiento por lo que adeuda a mi representada los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2006, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO del año 2007, a razón cada una de … Bs. 756.000,00, sumando todos los cánones de arrendamiento insolutos ascienden a la cantidad de … Bs. 6.804.000,00, mas los intereses de mora que se han causado por el retardo en el pago tal como lo establece la cláusula DÉCIMA TERCERA, así como los gastos comunes que se generan en el referido centro comercial… obligación esta que asumió la arrendataria de conformidad con la cláusula decima…”
Ahora bien, considera necesario para este juzgador, describir las características del contrato sinalagmático, que pretende el accionante hacer resolver, vale decir; contrato de arrendamiento, instrumento este permitido por la ley, y regulado por nuestro ordenamiento jurídico en los artículos 1.113, 1.159, 1.160, 1.212 y 1.264 del Código Civil, que establecen:
Artículo 1.133.- El contrato es una convención ENTRE DOS O MÁS PERSONAS para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159.- Los contratos TIENEN FUERZA DE LEY ENTRE LAS PARTES. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

De lo anterior se colige, que el convenio arrendaticio que se le confirió pleno valor probatorio, el cual es un acuerdo de voluntades entre las partes suscribientes, que las obliga a cumplir con lo acordado, en el presente caso la parte demandada, no demostró de ninguna forma de derecho haber satisfecho la obligación contraída con el demandante en el contrato de arrendamiento, desde luego, no cumplió con su obligación de cancelar a la parte accionante lo acordado en la documental objeto de la presente acción, no dando cumplimiento de tal forma, a la carga procesal probatoria establecida en los Artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente, que establecen:
Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.

Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.

No obstante, el Defensor judicial, como defensa fundamentándose en lo establecido en el articulo 140 del Código de Procedimiento Civil, y literal “E”, del articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, opone la demandante INMOBILIARIA OTR, CA., como defensa de fondo, la falta de autorización de la Junta de Condominio o Junta de Propietarios del Centro Comercial Los Ángeles, para pretender el cobro de gastos comunes, conocidos como gastos de condominio, como también el cobro de los gastos no comunes, en este sentido, las normas invocadas señalan:
Artículo 140: Fuera de los casos previstos por la ley, no se puede hacer valer en juicio, en nombre propio, un derecho ajeno.

Artículo 20. Corresponde al Administrador:
…OMISSIS…
E) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, y de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio;

En este sentido, efectivamente al no constar en autos la autorización de la Junta de Condominio o Junta de Propietarios del Centro Comercial Los Ángeles, para pretender el cobro de gastos comunes, conocidos como gastos de condominio, mal puede el actor, pretender el pago de estos gastos, al igual que el pago de lo adeudado por concepto de energía eléctrica, pues el estado de cuenta fue desechado en su valoración. Así se decide.
Por consiguiente, es forzoso para este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa - Acarigua declarar PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; incoada por la Abogada MARISA ROMEO, actuando en su condición de mandante de INMOBILIARIA OTR, C.A, contra la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2002, debiendo la demandada devolver el descrito inmueble a la actora sin plazo alguno. Asimismo se condena a la parte demandada a cancelar lo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2006, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO del año 2007, a razón cada una de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 756,00) sumando todos los cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.804,00) y los intereses de mora de los cánones de arrendamientos adeudados para un total de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (BsF. 153,21), para un total de SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON VEINTIUN CÉNTIMOS (Bs. 6.957,21). Así se decide.
DISPOSITIVA
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; incoada por la Abogada MARISA ROMEO, actuando en su condición de mandante de INMOBILIARIA OTR, C.A, contra la Empresa Mercantil SERVICIOS INTEGRALES SIGLO XXII, C.A. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes en fecha 01 de septiembre de 2002, debiendo la demandada devolver el descrito inmueble a la actora sin plazo alguno. Asimismo se condena a la parte demandada a cancelar lo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de NOVIEMBRE, DICIEMBRE del año 2006, y ENERO, FEBRERO, MARZO, ABRIL, MAYO, JUNIO y JULIO del año 2007, a razón cada una de SETECIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 756,00) sumando todos los cánones de arrendamiento insolutos la cantidad de SEIS MIL OCHOCIENTOS CUATRO BOLÍVARES FUERTES (Bs. 6.804,00) y los intereses de mora de los cañones de arrendamientos adeudados para un total de CIENTO CINCUENTA Y TRES BOLÍVARES FUERTES CON VEINTIUN CÉNTIMOS (BsF. 153,21), para un total de SEIS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y SIETE CON VEINTIUN CÉNTIMOS (Bs. 6.957,21). Así se decide.
No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Notifíquese de la presente decisión, conforme a lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese la copia certificada correspondiente.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Acarigua, a los 26 de Noviembre de 2008. Años 198° de la Independencia y 149° de la Federación.-
El Juez

Abg. José Gregorio Marrero Camacho

La Secretaria Temporal

T.S.U. Ana Ysabel Gonzalez Prieto

En la misma fecha se dictó y publicó a las 03:00 p.m.