REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, doce de enero de dos mil nueve
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2008-001797
Exp.13.379 / Desalojo
Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por los abogados Tibisay Ovalles Colmenares y Claudio Rodríguez Ovalles, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nos. 2913 y 90479 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana EVELINA NEPA DE DI GENARO quine es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.395.676 y de este domicilio, en contra de la ciudadana ALBA MARINA MONTILLA, también venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.721.928 y de este domicilio.
Admitida la demanda el día 23-05-2008, se emplazó a la parte demandada a fin de dar contestación a la demanda para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación. Seguidamente la parte actora procede a reformar la demanda, la cual fue admitida en fecha 06-06-08 y librada la compulsa el 17-06-08. En fecha 19-07-2008 diligencia el alguacil del tribunal para consignar recaudos de citación sin firmar y manifestar la imposibilidad de encontrar a la demandada en la dirección que le fuera suministrada, por lo que la parte actora solicitó la citación por carteles conforme a las previsiones del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil; constando en autos su publicación en fecha 23-09-08. Seguidamente, en fecha 10-10-08, comparece la demandada Alba Marina Montilla, asistida por el abogado Alexander Amaro Gómez quien se encuentra inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 127.457, a quien le otorga poder apud acta; procediendo igualmente a contestar la demanda el 15-10-08. Por su parte el Tribunal, estampa auto de fecha 17-10-08 en donde insta al apoderado de la demandada que aclare el contenido de la parte final de su contestación en relación a si lo propuesto era una reconvención o una defensa más contra lo peticionado. Una vez efectuada la respectiva aclaratoria, el Tribunal advirtió a las partes que quedaba abierto el lapso probatorio a partir del 22-10-08; en cuya oportunidad ambas partes presentaron sus escritos de pruebas siendo admitidas y evacuadas por el Tribunal. En fecha 14-11-2008, el Tribunal ordenó la realización de un cómputo de los días despachados. Por su parte la actora en la misma oportunidad y de conformidad con los artículos 213 y 431 del Código de Procedimiento Civil procedió a impugnar la pertinencia y la procedencia de las pruebas presentadas por la parte demandada. Concluida la sustanciación del expediente y estando la causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora que conforme consta de documento privado que acompaña marcado “B”, su representada celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Alba Marina Montilla mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la carrera 21 entre Avenida Vargas y calle 17, Edificio Pia-Mary, piso 1, apartamento 1 de esta ciudad, con un lapso de duración de un año contado a partir del 15 de octubre de 1997. Así mismo señala que en su cláusula segunda se acordó un canon mensual de cinto vente mil bolívares y que de la cláusula quinta se evidencia que el pago se efectuaría por mensualidades anticipadas dentro de los cinco (5) primeros días del mes. Continúa manifestando que el término del contrato venció el 15-10-98 y como quiera que cada una de las partes continuó cumplimiento con sus obligaciones, el contrato se renovó conforme a las previsiones de los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, por lo que se convirtió a tiempo indeterminado; además indica que por acuerdo verbal entre las partes se reajustó el canon mensual en la suma de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00). En este sentido aduce que la arrendataria se encuentra insolvente en el pago de los cánones correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo del 2008, incurriendo de esta manera en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por otra parte, aduce que la propietaria del inmueble tiene necesidad de ocupar el inmueble en virtud de que su hija Lorena Fiorilina Di Gennaro Nepa, quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 13.678.031, está en preparación de matrimonio, quien también es propietaria del mencionado inmueble y lo necesita para residenciarse en él, pues al casarse quiere establecer su propio hogar y no continuar viviendo con la madre, pero mantenerse en un sitio cercano a ella por ser única hija. Por todas las razones explanadas y con fundamento en los literales “a” y “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios así como en los artículos 1159 y 1160 del Código Civil, acude a esta instancia a demandar a la ciudadana Alba Marina Montilla para que convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal en desalojar el inmueble de su propiedad antes identificado y en consecuencia le sea devuelto libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente de todo pago. Solicita igualmente que sea condenada al pago del monto de los cánones de arrendamiento que corresponden a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008 que suman la cantidad de un mil doscientos cincuenta bolívares fuertes (Bs. 1.250,00) más los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, por justa indemnización de los daños y perjuicios causados. Solicita igualmente la condenatoria en costas, estimando la demanda en la cantidad de cuatro mil bolívares fuertes (Bs. 4.000,00)
En la oportunidad de la contestación, la demandada afirma estar solvente en el pago de los cánones que se le reputan como insolutos, alegando que acordó verbalmente con la demandante, según recibo que reproduce en copia simple marcada “A”, manifestando además que en oportunidades cobraba el arrendamiento o ella se lo llevaba a su residencia sin otorgarle recibo, dada la confianza que existía entre ambas partes, por lo que rechaza la demanda por no estar incursa en la causal de desalojo establecida en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del mismo modo, afirma que se requiere satisfacer las causales invocadas del literal b) del artículo 34 de la citada Ley así como de la doctrina y la jurisprudencia, siendo necesario que el actor sea el propietario del inmueble y acompañe al libelo el instrumento que acredite su condición, es decir, la identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley le concede la acción, razón por la cual no se puede valer en juicio en nombre propio un derecho ajeno; siendo el caso que el demandante no acompañó con su libelo ningún elemento fundamental de su pretensión que demostrare su propiedad sobre el inmueble a desalojar, conforme a lo estipulado en el artículo 1920 del Código Civil; por lo que sostiene que la cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de la procedencia de desalojo es imprescindible, pues de lo contrario, no tendrá esa legitimidad necesaria para actuar en juicio y sólo así podrá probar la necesidad que pudiere caracterizarle como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño o pariente consanguíneo o del hijo adoptivo del dueño. Rechaza y contradice lo expuesto por la demandante por cuanto si bien es cierto que tiene diez años ocupando el inmueble arrendado con su familia, también lo es el hecho de que se encuentra solvente en el pago de todos los cánones. Por otra parte afirma que en la cláusula tercera del contrato se estableció que cualquier diferencia por efecto de la aplicación del referido contrato se trataría de resolver amigablemente, siendo que su cónyuge Fiorino Di Gennaro Siciliani vendió las bienhechurías violentando así su derecho a que se le ofertara previamente, pues anexa al libelo documento de venta realizado por dicho ciudadano aproximadamente en el año 2005; argumentando además que se encontraban satisfechas las tres condiciones para la preferencia ofertiva como lo es, tener más de dos años en calidad de arrendamiento, que el arrendatario satisfaga las aspiraciones del propietario y estar solvente en el pago de los cánones; argumentando estar solvente para el día 21-11-2005 fecha en la que el cónyuge de la actora vendiera el 50% del inmueble a un tercero de nombre Lorena Fiorilina Di Gennaro Nepa, no constando en autos que se le haya notificado de la preferencia. En este mismo sentido señala que no existe precisión del momento en que el demandado tiene conocimiento de la venta del inmueble pues continuaba cancelando los cánones de arrendamiento al arrendador, por lo que opone la excepción del contrato no cumplido previsto en el artículo 1168 del Código Civil. Por otro lado, señala que en el presente caso se hace ineludible que el demandante haya considerado traer también al adquiriente como legítimo propietario a los fines de poder lograr la tutela judicial efectiva. Por todo lo anterior, solicita la venta del inmueble que ocupa en virtud del derecho de preferencia ofertiva que le asiste, derecho que es irrenunciable y que persiste aun cuando es efectuada la venta a un tercero, por lo que solicita sea desechada la demanda. Por último solicita que de no prosperar su petitorio se otorgue la prórroga legal arrendaticia establecida en la ley especial que rige la materia.
Siendo estos los términos en que quedó planteada la controversia el primer aspecto que debe dilucidar esta juzgadora es el relativo a la naturaleza jurídica de la relación contractual que rige entre actora y demandada y que se sustenta en la celebración de un contrato que inicialmente fue suscrito por tiempo determinado y según el decir de la actora luego se convirtió en indeterminado, dicho documento cursa a los autos al folio nueve (09) y al no haber sido desconocido por la demandada quedó legalmente reconocido tal como lo establece el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicho documento en su cláusula tercera expresa textualmente lo siguiente: “TERCERA: El plazo de duración del presente contrato es de Un (1) año, contado a partir del 15 de octubre de 1.997.” Del contenido de ésta cláusula claramente se desprende que las partes convinieron en la celebración de un contrato a tiempo determinado de un año sin la posibilidad de prorrogas automáticas o sucesivas por igual tiempo de suerte que al haber continuado la relación luego de la expiración natural del contrato, ésta se convirtió en indeterminada tal como lo establece el artículo 1614 del Código Civil en donde se dispone que: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” De manera pues que debemos concluir que la naturaleza del contrato existente entre las partes en litigio es a tiempo indeterminado y así queda establecido.
Ahora bien, establecida la naturaleza jurídica del contrato celebrado se observa que la actora sustenta su demanda en las causales a) y b) del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios esto es, la falta de pago de más de dos mensualidades consecutivas y que según el decir del actora se materializa por el hecho de encontrarse insolvente la arrendataria en las mensualidades de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2008, a razón de doscientos cincuenta bolívares cada una y en la necesidad que tiene su hija de ocupar el inmueble arrendado ya que se encuentra próxima a contraer nupcias y por lo tanto necesita el inmueble como asiento de su vida conyugal. Por su parte la demandada además de rechazar tales alegatos refiere que se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento ya que por la confianza existente se los pagaba a la arrendadora sin que ésta entregara los recibos y además señala que tiene derecho a que se le venda la parte del inmueble que el copropietario vendió a su hija quien hoy lo necesita para vivir, señala además que la demandante no tiene cualidad para demandar y que no trajo a los autos la prueba de su derecho de propiedad, adicionalmente a esto señala como defensa que le fue cercenado su derecho a la tutela judicial efectiva pues no se le vendió la porción del inmueble es decir el cincuenta por ciento que el cónyuge de la actora le vendió a su hija quien hoy es copropietaria aun cuando gozaba de los requisitos necesarios según la ley para ello y que además tiene derecho a la prorroga legal. Ante tales alegatos y defensas debe proceder de seguidas esta sentenciadora, siguiendo un orden lógico, a resolver como primer punto, la falta de cualidad activa alegada por la parte demandada para lo cual comenzaremos por decir que la cualidad ad causam o legitimación a la causa ha sido definida doctrinalmente como una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley concede acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada y la persona abstracta contra quien la Ley concede acción. Sobre este aspecto el procesalista patrio Aristides Rengel Romberg en su obra, Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano Tomo II expresa: “La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o intereses jurídicos controvertidos en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).” De manera que el problema de la cualidad activa se resuelve al determinar si la persona que ha acudido a juicio a hacer valer un derecho afirmando ser su titular, es aquella a quien la ley le confiere ese poder jurídico para ejercerlo. En el caso de autos, la demandada opone la falta de cualidad de la actora amparándose en el hecho de que ésta no ha acreditado su carácter de propietaria del inmueble que ocupa en calidad de arrendataria; sin embargo, tal defensa previa debe quedar desechada en vista de que lo discutido en este tipo de procedimientos no es la propiedad del bien sino las obligaciones personales que surgen con motivo de la celebración del contrato de arrendamiento. En consecuencia, son aquellas personas que se han vinculado en la relación arrendaticia, quienes en definitiva tienen la cualidad tanto activa como pasiva para hacer valer sus derechos en juicio. En este caso en particular la actora acompañó su demanda con el contrato inicial celebrado entre las partes y que como se estableció arriba quedó reconocido por tanto surte pleno valor probatorio en este juicio, de él, claramente se desprende que la relación contractual se celebró entre la actora y la demandada por lo que está claro que ambas tienen desde el punto de vista sustancial la respectiva cualidad para ser partes en este juicio y así se declara. Por consiguiente quedan desechadas las documentales cursantes a los folios12 al 23 y del folio 61al 70 por no ser pertinentes a la causa. La otra defensa que previamente debe ser objeto de análisis es la excepción non adimpleti contractus es decir la excepción de contrato no cumplido y que en este caso en particular no puede ser invocada pues ella solo prospera en aquellos casos en que quien la alega ha sido demandado para que cumpla con una obligación contractual es decir, solo procede en las acciones de cumplimiento precisamente porque ante el incumplimiento en que a su vez ha incurrido quien demanda puede el demandado excepcionarse oponiéndose a que se le conmine al cumplimiento hasta que la otra parte cumpla su obligación. En este caso ello no es posible pues lo demandado es el desalojo es decir la terminación de la relación por falta de cumplimiento del inquilino por lo tanto es una defensa inocua en este proceso.
El siguiente aspecto a examinar es la defensa de pago que alega el demandado en su contestación manifestando que se encuentra solvente en el pago de los meses que se le imputan como insolutos. Ante tal defensa debemos señalar que, el artículo 1.354 del Código Civil establece que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación; lo que significa que en el presente caso, la demandante tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte de la demandada, lo cual ésta plenamente comprobado con el contrato que riela al folio nueve y que demuestra sin lugar a dudas la existencia de la relación contractual y por ende la obligación de pago a cargo de la demandada. Por su parte la demandada a quien se le imputa el incumplimiento, debía probar el pago de los cánones que se dicen insolutos, observándose que durante el lapso probatorio fueron producidas once documentales insertas del folio 88 al folio 97 las cuales se desechan por ser absolutamente impertinentes a la causa ya que ninguna permite demostrar el estado de solvencia de la demandada en relación a los meses de enero, febrero, marzo abril, y mayo de 2008, que es el aspecto discutido en el proceso amén de que además las cursantes a los folios 88, 89 y 94 son documentos emanados de terceros al proceso cuya valoración está sujeta a la ratificación en juicio mediante prueba testifical, conforme lo establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por lo que es procedente la causal de insolvencia invocada por la actora en su libelo y sustentada legalmente en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo que igualmente hace procedente la acción de desalojo intentada y así se declara.
Establecido lo anterior y aún cuando al prosperar la causal de falta de pago es procedente el desalojo, atiendo al principio de exhaustividad del fallo que implica el deber del juez de pronunciarse sobre todos los alegatos y defensas que han sido formulados tanto en el libelo de demanda como en la contestación, corresponde a esta juzgadora analizar la pretensión de desocupación que fundamenta la demandante en el hecho de que siendo el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y tener una hija que va a casarse, necesita ocupar el inmueble todo ello con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la precitada Ley de Arrendamientos; dicho dispositivo legal establece: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:…b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
De acuerdo con el contenido de la norma, el arrendador deberá demostrar dos extremos, el primero, el vínculo de consanguinidad o adopción entre éste y el pariente que requiere el inmueble, ello para el caso de que, quien lo necesite no sea el propietario del inmueble y la segunda, la “necesidad” de ocuparlo, lo cual como bien lo ha determinado la doctrina y la jurisprudencia patria no puede ser sino objeto de pruebas indirectas que lleven a la convicción del juez, que en efecto existe tal necesidad.
En cuanto al primer requisito, es decir el parentesco señala la norma que corresponde tal derecho a los parientes consanguíneos dentro del segundo grado; en este sentido dispone el artículo 37 del Código Civil, que el parentesco por consanguinidad es la relación que existe entre las personas unidas por los vínculos de la sangre, y agrega que, la proximidad del parentesco se determina por el número de generaciones y cada generación forma un grado. También debemos agregar que, dentro del parentesco consanguíneo, además de los grados a que alude la norma este se subdivide en parentesco directo y parentesco colateral. El primero es el que existe entre ascendientes y descendientes, se encuentran en él, los hijos, los nietos, los bisnietos y así sucesivamente. El colateral es el que existe entre personas que no siendo descendientes unas de otras tienen un tronco común, en esta línea entran los tíos sobrinos etc. En este orden de ideas señalaremos que el primer grado de consanguinidad en línea directa es el que existe entre una persona y la generación siguiente, es decir entre un ascendiente y su hija (primer grado). En esta causa, la demandante ha manifestado que necesita el inmueble para que lo ocupe su hija de suerte que su carga probatoria consiste en demostrar que la persona que requiere el inmueble es su descendiente en primer grado. Al analizar las pruebas cursantes en autos se observa que, para probar el vínculo de parentesco existente, la demandante produjo la partida de nacimiento de la ciudadana Lorena Fiorilina quien es en efecto su hija según se desprende de dicha documental que tiene pleno valor probatorio en este proceso.
En relación a la necesidad de ocupar el inmueble como se expresó antes este es un hecho que solo puede ser objeto de pruebas indirectas pero que, en su conjunto deben llevar a la convicción del juez de que en efecto existe la necesidad alegada. En este caso para demostrar la necesidad de ocuparlo la demandante promovió y evacuó las testimoniales de los ciudadanos Yudi Coromoto Gozaine y Adolfo Anzola Marquez, en cuanto a este último debe ser desechado el testimonio ya que en su respuesta al interrogatorio formulado, manifestó ser amigo y muy allegado a la familia de la demandante lo cual demuestra su subjetividad y parcialidad a favor de la actora, quedando solo el testimonio de la ciudadana Yudi Gozaine quien si bien manifestó conocer suficiente a la demandante y a su hija y conocer de los planes de matrimonio de ésta última no es suficiente su declaración para considerar demostrada la necesidad de ocupación por lo que esta causal de desalojo debe quedar desechada.
También es necesario que ésta juzgadora se pronuncie en relación a la defensa de prorroga legal esgrimida en la contestación y que debe quedar absolutamente desechada pues tratándose como se dijo inicialmente de una relación contractual a tiempo indeterminado no es posible hablar de prorroga legal pues ella solo corresponde cuando la relación lo es a tiempo determinado y siempre que el inquilino se encuentre solvente en el pago.
En lo que se refiere al alegato de derecho preferente que dice tener el demandado tampoco puede ser considerado ya que, de ser procedente tal derecho lo correcto hubiese sido ejercer la acción correspondiente contra el arrendador por vía principal, o en todo caso, proponer junto con la contestación la respectiva reconvención en contra de aquel.
Por último reclama la parte demandante el pago de los daños y perjuicios que le han sido causados por el incumplimiento en que ha incurrido la arrendataria y que son equivalentes a los cánones de arrendamiento no cancelados oportunamente, considerando quien juzga, que tal reclamo es procedente ya que la arrendadora debido al incumplimiento en que ha incurrido la arrendataria ha dejado de percibir los frutos civiles a que tiene derecho según la ley lo cual se traduce en un menoscabo de su patrimonio por lo que está ajustada a derecho tal petición y así se establece.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por la ciudadana EVELINA NEPA DE DI GENARO en contra de la ciudadana ALBA MARINA MONTILLA ambas identificadas al inicio de este fallo. En consecuencia se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado consistente en un apartamento ubicado en la carrera 21, entre Avenida Vargas y Calle 17, Edificio Pia Mary Piso 1, Nº 1 de esta ciudad, completamente libre de personas y cosas, en las mismas buenas condiciones en que la recibió. Igualmente se le condena al pago de una indemnización por los daños y perjuicios que han sido causados equivalentes a los cánones de arrendamiento insolutos a razón de doscientos cincuenta bolívares (Bs.F 250,00) mensuales desde enero de 2008 hasta la definitiva entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte vencida por establecerlo así el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de ley se ordena notificar a las partes. Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren a los doce (12) días del mes de enero del año dos mil nueve (2009) Años: 198° y 149°.
La Juez

Dra. LIBIA LA ROSA de ROMERO

La Secretaria:

AUDREY LORENA PINTO.
En la misma fecha se publicó siendo las 11:03 a.m.
La Sec.