LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
PORTUGUESA.-
EXPEDIENTE: 2.008-08
PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ RAFAEL BELLO y LUIS ELIÉZER ROJAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 104.260 y 102.296, de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 30-09-2.008, el Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Mayuper C.A., demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez. Folios 1 al 17.
En fecha 02-10-2.008, este Tribunal admitió la presente demanda, emplazando a la demandada para que compareciera el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Folios 18 y 19.
En fecha 29-10-2.008, el Alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación manifestando que le fue imposible localizar a la demandada. Folios 22 al 27.
En fecha 30-10-2008, la parte demandante consignó diligencia solicitando la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual fue acordado posteriormente por este Tribunal. Folios 28 al 30.
En fecha 06-11-2.008, el Secretario de este Tribunal consignó diligencia mediante la cual hace constar que fijó cartel de citación de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Folio 31.
En fecha 17-11-2.008, el apoderado judicial de la parte actora consigna diligencia anexando las publicaciones del cartel expedido por este Tribunal. Folios 33 al 37.
En fecha 02-12-2008, la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, en su condición de parte demandada, asistida del Abogado Luis Eliézer Rojas, confiere Poder Apud Acta al referido Abogado y José Rafael Bello. Folio 38.
En fecha 04-12-2.008, la parte demandada a través de su coapoderado judicial presentó escrito de contestación a la demanda, igualmente Reconvino a la firma mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A. por reintegro de alquileres. Folios 39 al 46.
En fecha 05-12-2.008, este Tribunal dictó auto admitiendo la Reconvención y emplazó a la Firma Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A. para que comparezca el Segundo día de Despacho siguiente a dar contestación a la Reconvención incoada. Folio 47.
En fecha 09-12-2.008, el representante legal de Inmobiliaria Mayuper C.A., presentó escrito de contestación a la Reconvención. Folios 50 y 51.
En fecha 08-01-2.009, el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente promueve escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas posteriormente por el Tribunal. Folios 54 al 60.
En fecha 12-01-2.009, este Tribunal dejó constancia que la parte actora no promovió prueba alguna en el presente juicio. Folio 62.
En fecha 14-01-2.009, el Apoderado Judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de informes el cual fue agregado a los autos. Folio 63.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:
“Alega la parte actora en fecha 01-01-2.001, su patrocinada celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; que el tiempo de duración del contrato fue pactado por las partes inicialmente en un lapso de Seis (6) meses, prorrogándose de mutuo acuerdo en varias oportunidades; que en el año 2.004 en vista de que la inquilina estuvo alquilada en fechas posteriores y respetando lo establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le otorgó tres (3) años de prórroga legal; que no obstante en fecha 27-07-2.007 suscribieron un acuerdo en la sede de la Inmobiliaria Mayuper, donde de mutuo acuerdo y debido a la difícil situación habitacional, la arrendataria proponía y así lo acordaron y aceptaron en que entregaría formalmente el inmueble un año después de finalizada la prórroga legal, es decir el día 01-07-2.008; que a pesar de haberse dirigido a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez y solicitarle el cumplimiento a lo estipulado en el Contrato, referente a la desocupación del inmueble y por ende la entrega del mismo libre de personas y bienes, en razón de lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato, la mencionada ciudadana continúa pernoctando indebidamente en dicho inmueble, lo que no puede seguir permitiendo; asimismo alega que la arrendataria adeuda los alquileres correspondientes a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) más los gastos administrativos y Cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00), montos que de igual forma deben ser cancelados por la arrendataria; que por tales razones procede a demandar a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término (de su vigencia y de la prórroga legal) para que en su condición de arrendatario contumaz convenga o a ello sea condenada expresamente, en lo siguiente: Primero: Cumplir lo preceptuado en el Contrato de Arrendamiento en relación a hacerle entrega del inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, Segundo: En la desocupación y entrega inmediata libre de perdonas y de bienes del inmueble objeto del presente juicio, Tercero: En el pago de los alquileres de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) más los gastos administrativos y Cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00) y los que se sigan generando durante el transcurso de la demanda hasta su desocupación definitiva, Cuarto :El pago de las costas y costos del proceso. Estima la demanda en la cantidad de Cuatro Mil bolívares (Bs. 4.000,00)...”
En su oportunidad legal la parte demandada a través de su Apoderado Judicial dio contestación a las pretensiones del actor:
“Alegando que niega, rechaza y contradice que su representada se encuentre insolvente con los pagos de los cánones de arrendamiento descritos en la demanda. Asimismo, reconviene a la firma mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., por Reintegro de Alquileres, en virtud de que su representada desde la fecha 01-01-2.001, firmó contrato de arrendamiento con la accionante con una duración de de seis (6) meses prorrogables de mutuo acuerdo y no existiendo duda en ello; que ha venido manteniendo una relación arrendaticia por más de 10 años con la demandante sobre una vivienda ya identificada en el escrito libelar; que para la fecha 27-07-2.007 luego de terminada la prórroga legal arrendaticia, no se ha roto la referida relación, ni la reconvenida ha hecho en modo alguno acto terminarla, sino por el contrario ha hecho actos que prolongan la relación arrendaticia como es el convenimiento efectuado en fecha 27-07-2.007, con el agravante que aumenta el cánon de arrendamiento de ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensual a Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), presentando un aumento del canon de arrendamiento sin justa causa y pese a la congelación de los cánones de arrendamiento, con lo cual desde el día 01-07-2.007 hasta el 29-02-2.008, su representada debió haber pagado sólo la cantidad de Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 960,00) y no la cantidad que pagó de dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00) la cual da de multiplicar los meses descritos por la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) dando una diferencia de Un Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 1.440,00) con lo cual ye el reconvenido tendría que devolver para la fecha del 28-02-2.008. Aduce igualmente que los cánones que reclama la parte actora reconvenida están cancelados en su totalidad, pues los meses de Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre de 2.008 a razón de ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) dan como resultado la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00); que dicho lo anterior al momento de plantear la demanda el reconvenido debía a su representada la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00) por concepto de sobre alquileres. Estima la reconvención en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00). Por último alega que su representada no sólo está solvente sino que además se le debe reintegrar los sobre alquileres; que por las razones expuestas solicita se declare con lugar la reconvención con especial condenatoria en costas y costos por el injusto monto cobrado...”
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
1.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez y la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, por un término de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de Enero de 2.001, con un canon de arrendamiento de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) mensuales, hoy Ochenta Bolívares (Bs. 80,00) que al no haber sido impugnado en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento.
2.- Comunicación de fecha 20 de Mayo de 2.004, suscrita por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez, en su carácter de Apoderado Administrador de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., dirigida a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, recibida y firmada por la ciudadana Rivero Jhoana, titular de la cédula de identidad número 16.644.671; que al ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Inmobiliaria Mayuper C.A., le notificó en la oportunidad legal correspondiente a la arrendataria el vencimiento del Contrato de Arrendamiento, haciéndole saber que el mismo no seria prorrogado.
3.- Telegrama con acuse de recibo entregado a la ciudadana Sémida Pargas, titular de la cédula de identidad Nº 4.238.2477, anexo a éste el texto del referido telegrama, cuyo remitente es el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez, Inmobiliaria Mayuper C.A., dirigido a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez; que al ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Inmobiliaria Mayuper C.A., le notificó a los arrendatarios el vencimiento del Contrato de Arrendamiento, haciéndoles saber que iniciaba la prórroga legal.
4.- Original de documento contentivo del acuerdo celebrado entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. y la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, de fecha 27-07-2.007, debidamente suscrito y firmado por las partes; que al ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que ambas partes suscribieron un documento privado mediante el cual la arrendataria se compromete hacer entrega a la referida Inmobiliaria el inmueble objeto del presente juicio al año siguiente al 27 de julio de 2007 y a cancelar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) hoy TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 300,00) los primeros cinco días de cada mes.
5.- Copia fotostática simple del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, bajo el Nº 7630, Tomo 6-A, N° 12 de fecha 21 de Abril de 2.006, que al ser documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, es Director Gerente de la referida Sociedad Mercantil y tiene amplia facultad de administración y disposición de los bienes de la compañía.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Trece (13) recibos de diferentes fechas y montos, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A, firmados ilegibles, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento efectuados por la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, correspondientes a los meses febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre 2007; enero y febrero de 2008, períodos estos distintos de los meses demandados, que a pesar a ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad, no sirven para demostrar los pagos de cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, lo cual no se les confiere valor probatorio. Y así se decide.
2.- Cuatro (4) recibos denominados comprobantes de ingreso números 14957, 15452, 15735 y 15736, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., efectuados por la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, de fechas 16 de agosto de 2007, 25 de enero de 2008, 16 de abril de 2008 y 16 de abril de 2008, respectivamente, por la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL SETECIENTOS VEINTE BOLIVARES (Bs. 425.720,00); por la cantidad de NOVECIENTOS SESENTA Y OCHO MIL SETENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 968.078,00); la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00) y la cantidad de NOVECIENTOS CUARENTA Y UN MIL BOLIVARES (Bs. 941.000,00), respectivamente, que al no mencionar el concepto por el cual efectúa el pago y a pesar de ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad, no sirven para demostrar los pagos de cánones de arrendamiento demandados por la parte actora, lo cual no se les confiere valor probatorio. Y así se decide
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de arrendamiento, alegando que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; que la arrendataria se comprometió a usarlo única y exclusivamente para habitación familiar.
Que según lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el tiempo de duración fue convenido por las partes en seis (6) meses contados a partir del 01 de Enero de 2.001, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato en tiempo indeterminado.
Que a los efectos de determinar la prórroga legal, establecieron que la misma tendría una duración hasta por un tiempo igual al establecido en el plazo inicial, que en caso de desahucio y aún cuando el inquilino haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento de la prórroga legal, si la hubiere, no puede oponer la tácita reconducción, en consecuencia una vez vencido el inquilino debe devolver la cosa tal como la recibió.
Que la arrendadora notificó a la inquilina por medio fidedigno la no renovación del contrato que vencía el 01 de Julio de 2.004, concediéndole un lapso de tres (3) años de prórroga legal.
Que en fecha 27 de Julio de 2.007, tanto la arrendadora como la arrendataria suscribieron un acuerdo, mediante el cual la arrendataria se comprometió a entregar formalmente el inmueble un año después de finalizada la prórroga legal, es decir, el día 01 de Julio de 2.008.
Que la arrendataria no ha cumplido con el pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales, más los gastos administrativos y cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00).
Que ante las situaciones narradas de evidente incumplimiento del contrato de arrendamiento, procede a demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término (de su vigencia y de la prórroga legal) a la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, para que en su condición de arrendataria contumaz convenga o a ello sea condenada expresamente, en lo siguiente: Primero: Cumplir lo preceptuado en el Contrato de Arrendamiento en relación a hacerle entrega del inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, Segundo: En la desocupación y entrega inmediata libre de personas y de bienes del inmueble objeto del presente juicio, Tercero: En el pago de los alquileres de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto y Septiembre del año 2.008, a razón de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) más los gastos administrativos y cobranza, los cuales suman la cantidad de Dos Mil Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 2.220,00) y los que se sigan generando durante el transcurso de la demanda hasta su desocupación definitiva, Cuarto: El pago de las costas y costos del proceso; lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados han quedado plenamente demostrados.
Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”
Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 2° eiusdem, establece lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
...2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
En este sentido, corresponde a esta Juzgadora calificar si el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, a fin de determinar la procedencia de la acción interpuesta.
El Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el mismo, mediante el pago de un cánon o precio. Y es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.
En tal sentido, según se evidencia de la cláusula Tercera del contrato de Arrendamiento que “...el término de duración del presente contrato es de seis (6) meses contados a partir de la fecha en la cual declaramos de contenido cierto y como nuestras las firmas que lo autorizan, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prorrogas, quedando entendido que las continuas prorrogas no convierte al contrato a tiempo indeterminado….” (sic), considera esta Juzgadora que de la interpretación de esta cláusula se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito con una duración inicialmente de seis (6) meses prorrogable por igual periodos y sujetos a prórrogas sucesivas e iguales por expreso acuerdo de las partes, es decir la primera prórroga era automática en ausencia de manifestación en contrario y cualquier prórroga sucesiva, que siempre seria por el mismo término de seis (6) meses por acuerdo expreso de las partes, en virtud de la cual al vencimiento del término inicial operó la prórroga contractual automática y vencida ésta última inició la prórroga legal, que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tratarse de una relación arrendaticia de tres (3) años era de un (1) año, en razón de que la primera prórroga automática del contrato, así como su prórroga legal opera de pleno derecho, sin necesidad de manifestación expresa al respecto.
Así las cosas, visto el vencimiento de la duración inicial del contrato de arrendamiento, así como el de su prórroga automática, por efecto de la notificación de desahucio por parte del arrendador en tiempo oportuno, el mismo expiró el 01 de julio de 2004, iniciando al día siguiente, es decir, el 02 de julio de 2004 la prórroga legal de un (1) año que correspondía en el presente caso, la cual expiro el 01 de julio de 2005.
Ahora bien, expirado el contrato de arrendamiento y su prórroga legal las partes contractuales al suscribir un acuerdo en el cual estipularon que la arrendadora a solicitud del arrendatario otorga un plazo de gracia de un (1) año a partir de la fecha en que suscribieron el referido acuerdo (27 de julio de 2007) para hacer entrega formal del inmueble objeto del presente juicio en las mismas y perfectas condiciones en que lo recibió y se comprometió a cancelar durante el transcurso del lapso un incremento del canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS BOLIVARES FUERTES (300,00), denominado plazo de gracia convirtiéndose a criterio de esta Juzgadora en un nuevo contrato de arrendamiento a tenor de lo previsto en los artículos 1.133, 1.134, 1.135 y 1.579 del Código Civil y aunque el canon de arrendamiento fue incrementado por mutuo acuerdo entre las partes, debe necesariamente acogerse a la congelación de los precios de alquileres por tratarse de un inmueble destinado a vivienda y así se decide.
En este mismo orden de ideas, debe analizarse que por el hecho de que las mismas partes, por el mismo inmueble y vencida la prórroga legal suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento, evidentemente se produce una continuación de la relación contractual arrendaticia, así como una tácita renuncia del arrendador de ejercer el derecho de solicitar al arrendatario la entrega material del inmueble arrendado tal como lo prevee el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que vencido este nuevo contrato, opera a favor del arrendatario la prórroga legal cada vez que expire un contrato a tiempo determinado, bien sea el inicialmente suscrito o cualquier otro que se suscribiese, todo ello en protección y el beneficio que le otorga la ley especial al arrendatario consagrado en el artículo 7 de la novísima ley. Y así se decide.
Asimismo, debemos considerar que dado el alegato de la insolvencia del arrendatario de conformidad con lo establecido en el artículo 40 eiusdem determina la pérdida del beneficio de la prórroga legal, si tal prórroga operó, observándose en el presente caso que el último contrato suscrito expiró el 27 de julio de 2008, fecha para el cual no consta en el expediente el pago o cancelación de los cánones de arrendamientos demandados correspondientes a los meses marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, que en virtud de la referida congelación de alquileres de vivienda sería a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs.120,00) mensuales y encontrándose en consecuencia el arrendatario en situación de insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamientos demandados, no operó a su favor la prórroga legal que le correspondía por efecto del incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales.
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana Sémida Pargas Jiménez, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa.
Que inicialmente según lo establecido en la cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 80.000,00) mensuales, hoy, Ochenta Bolívares (Bs. 80,00) y posteriormente según se evidencia de acuerdo celebrado por las partes contratantes, procedieron a fijar el canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00) mensuales.
Que según lo estipulado en la cláusula Tercera del referido Contrato de Arrendamiento el término de duración es de seis (6) meses contados a partir del 01 de Enero de 2.001, prorrogado por periodos sucesivos e iguales por expreso acuerdo de las partes operando a favor del arrendatario la prórroga legal o automática cada vez que expiró el contrato a tiempo determinado que inicialmente suscribieron o el que suscribieron posteriormente, que es considerado un nuevo contrato de arrendamiento, celebrado por las partes en fecha 27 de junio de 2007, según consta al folio (10) del presente expediente, todo ello en protección y el beneficio que le otorga la ley especial al arrendatario consagrado en el artículo 7 de la novísima ley.
Que al no existir recibo alguno que demuestre el pago de los cánones de arrendamiento vencidos por parte del Arrendatario en la cantidad de CIENTO VEINTE BOLÍVARES (Bs. 120,00) mensuales, o hecho extintivo de la obligación, tal como fue convenido en el referido Contrato de Arrendamiento, considera esta Sentenciadora que la Arrendataria dejó de pagar los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, y al no dar cumplimiento algunas de las cláusulas estipuladas contractualmente incumplió con una de sus obligaciones principales establecida en el artículo 1592 ordinal 2° de nuestro Código Civil.
Que en cuanto a que la arrendataria debe pagarle a la arrendadora los gastos administrativos y de cobranza, considera quien Juzga que la misma no es procedente por cuanto no fue pactado por las partes contratantes y en atención a ello es por lo que debe declararse Parcialmente Con Lugar la demanda interpuesta, y así se decide. En consecuencia se ordena a la arrendataria proceder a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, constituido por un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa y al pago correspondiente a los cánones de arrendamientos demandados y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. Y así se decide.
RECONVENCIÓN
En cuanto a la Reconvención interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, por reintegro de alquileres previsto en el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, mediante el cual alega que visto que su representado desde la fecha 01 de enero de 2001, firmo contrato de arrendamiento con el accionante con una duración de seis (6) meses prorrogable de mutuo acuerdo y no existiendo duda en ello, habiendo tenido una relación arrendaticia anterior consecutiva a la fecha 01 de enero de 2001, como ya lo reconoce la parte actora ha venido teniendo relación arrendaticia que hasta la fecha es de 10 años sobre una casa ya determinada en el escrito libelar el cual da aquí por reproducido y para la fecha del 27 de julio de 2007 luego de terminada la prórroga legal arrendaticia según lo establece en su artículo 38 la referida ley lo cual se cumplió hasta la fecha 01 de julio de 2007.
Alega igualmente que no sea roto la relación arrendaticia visto el convenimiento de fecha 27 de julio de 2007, con el agravante que aumenta el canon de arrendamiento de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensuales que venia pagando con un canon de arrendamiento en la cantidad de Trescientos Bolívares (Bs. 300,00), lo cual presenta un aumento del canon de arrendamiento sin justa causa y pese a la congelación de los cánones de arrendamientos, con lo cual desde el 01 de julio de 2007 hasta la fecha 29 de febrero de 2008, su representada debió haber pagado solo la cantidad de Novecientos Sesenta Bolívares (Bs. 960,00) que es la suma de los meses julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007; enero y febrero de 2008 a razón de Ciento Veinte Bolívares Mensuales (Bs. 120,00) y no la cantidad que pago de Dos Mil Cuatrocientos Bolívares (Bs. 2.400,00), lo que arroja una diferencia de Mil Cuatrocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 1.400,00), que tendría que devolver el reconvenido para la fecha 28 de febrero de 2008 y que los cánones que alega en su demanda están cancelados en su totalidad, ya que los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, dan como resultado la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00) que para el momento de plantear la demanda el reconvenido debía a su representado la referida cantidad por concepto de sobre alquileres.
Que estima la reconvención en la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00). Que visto la congelación de los cánones de arrendamientos inmobiliarios contenida en la resolución 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004 y las subsiguientes prórroga a fin de salvaguardar los derechos de los arrendatarios protegidos en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alega que su representada no solo esta solvente, sino que además se le debe reintegrar los sobrealquileres y por último pide la condenatoria en costas y costos del presente juicio por el injusto monto cobrado.
Considera esta Juzgadora, que en cuanto a lo solicitado por la parte demandada reconviniente, en relación a los reintegros de sobrealquileres hay que tomar en cuenta que en materia inquilinaria esta es una figura jurídica concedida como una materia expresamente determinada para garantizar que el inquilino, que realiza un pago indebido, pueda tener la posibilidad de repetir el pago, es decir, que se le reintegre o devuelva la suma de dinero que ha pagado indebidamente, así lo establece el artículo 58 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Y en tal sentido, alega la parte demandada reconviniente que los cánones demandados por el actor en su demanda están cancelados en su totalidad y que su representada esta solvente, ya que los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2008, dan como resultado la cantidad de Setecientos Veinte Bolívares (Bs. 720,00) que para el momento de plantear la demanda el reconvenido debía a su representado la referida cantidad por concepto de sobrealquileres, sin embargo debemos señalar que si bien el artículo 63 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios señala que los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer y se considerará a éste en estado de solvencia cuando el importe sea igual o superior a lo que le corresponda pagar por concepto de alquileres, debe entenderse que se refiere a cánones por vencerse para que pueda ser efectiva tal compensación y mediante sentencia definitivamente firme que así lo determine, pero no debe entenderse que se refiere a cánones de arrendamientos adeudados, por lo cual considera quien Juzga que de ser procedente el reintegro sobrealquileres demandados no se le puede imputar a los cánones vencidos tal compensación sino a los que están por vencerse, de manera que no se puede excusar el arrendatario en el no pago de los cánones de arrendamientos convenidos, alegando que se encuentra solvente motivado al reintegro inquilinario y así se decide.
En cuanto a lo alegado por el demandado reconviniente en lo referente a que su representada se le debe reintegrar los sobrealquileres en virtud de la congelación de los cánones de arrendamientos inmobiliarios contenida en la resolución número 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 37.941 de fecha 19 de mayo de 2004 y las subsiguientes prórroga a fin de salvaguardar los derechos de los arrendatarios protegidos en el artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considera quien Juzga que efectivamente se evidencia de la referida Gaceta y de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela número 346.117, de fecha 16 de mayo de 2006, que el Ejecutivo Nacional a través de los Ministerios de Industrias Ligeras y de Comercio y de Infraestructura emitió una Resolución donde resuelve prorrogar por seis (6) meses más la medida de congelación de alquileres para inmuebles destinados a vivienda por ser considerado un bien y servicio de primera necesidad, manteniéndose hasta la actualidad la referida medida, prorrogada en varias oportunidades y la última decretada mediante Resolución conjunta de los Ministerios del Poder Popular para las Industrias Ligeras y Comercio, para la Infraestructura y para la Vivienda y el Hábitat publicada en la Gaceta Oficial número 38.811 de fecha 15 de noviembre de 2007.
Como consecuencia de ello y tratándose de un inmueble destinado a vivienda debe la parte demandante reconvenida cancelar a la parte demandada reconviniente por concepto de reintegro de alquileres la cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.440,00), por concepto de Reintegro Sobrealqileres cobrados en exceso motivado a la resolución de Congelación de Alquileres, publicada en la referida Gaceta, contados desde julio de 2007 hasta febrero de 2008, y así se decide.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, contra SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio; sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa; en consecuencia se ordena a la arrendataria:
1- La entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes, constituido por un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa;
2- El pago en la cantidad de MIL TRESCIENTOS VEINTE BOLÍVARES (Bs. 1.320,00) por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.008 y enero 2009, a razón de Ciento Veinte Bolívares (Bs. 120,00) mensual y los que cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.
2.- CON LUGAR LA RECONVENCIÓN, por Reintegro de Alquileres intentada por el apoderado judicial de la ciudadana SÉMIDA PARGAS JIMÉNEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.238.277, de este domicilio, en contra de la INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. Del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la carrera 6, esquina calle 21, Edificio Víctor del Moral, Apartamento Nº 04, de esta ciudad de Guanare Estado Portuguesa, en consecuencia se ordena a la arrendadora a pagar:
- La cantidad de MIL CUATROCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 1.440,00), por concepto de Reintegro Sobrealqileres cobrados en exceso motivado a la resolución de Congelación de Alquileres, publicada en la referida Gaceta, contados a partir de julio de 2007 hasta febrero de 2008,.
No hay condenatoria en costas en virtud de la naturaleza del fallo.
Se ordena remitir a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Guanare estado Portuguesa, copia fotostática certificada de la presente decisión, una vez quede definitivamente firme la misma, de conformidad con lo establecido en el artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios,.
PUB LÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los Cinco (05) días del mes de febrero de dos mil nueve. AÑOS: 197° y 148°.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
El Secretario,
Abg. Johnny Gutiérrez.
En esta misma fecha se publicó siendo las 9:00 a.m. Conste.
Strio.
Exp. 2.008-08
Lilia
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