REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
EXPEDIENTE: N° 5.341.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
JURISDICCION: CIVIL.
PARTE DEMANDANTE: ORLANDO ANTONIO D’ AVERSA CALDERAS, venezolano, mayor de edad, casado, titular la cédula de identidad Nº V-11.402.708, de este domicilio.
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDANTE: CARMEN ALICIA LA PLACA MARIN, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-14.865.362, inscrita en el Inpreabogado N° 101.887, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: JOSE GREGORIO D’ AVERSA CALDERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.726.890, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: ALEIDA CALDERON DE OLIVEROS, Abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado el N° 133.684, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
VISTOS.-
Recibida en fecha 18-05-2009, las presentes actuaciones en virtud de la apelación interpuesta por la apoderada judicial de la parte demandada Abogada Aleida Calderón de Oliveros, en contra de la sentencia proferida en fecha 11-05-2009 por el Juzgado Segundo de Municipio Guanare del Estado Portuguesa de este Primer Circuito y Circunscripción Judicial, que declaró sin lugar la cuestión previa de defecto de forma del libelo opuesta por el demandado y con lugar la pretensión por desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano Orlando Antonio D’ Aversa Caldera contra el ciudadano José Gregorio D’ Aversa Calderas, siendo condenado a la entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, solvente de impuestos y servicios, en perfecto estado de mantenimiento y habitabilidad, libre de personas y cosas, y al pago de la suma de Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 1.200,oo) por concepto de pensiones de arrendamientos vencidas a razón de Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300.oo) mensual. Hubo condenatoria en costas.
El Tribunal estando en el lapso legal y lleno los extremos exigidos por el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, dicta sentencia previa a las consideraciones siguientes:
I
LA CONTROVERSIA. SECUENCIA PROCEDIMENTAL
El ciudadano Orlando Antonio D’ Aversa Calderas, interpuso demanda en contra del ciudadano José Gregorio D’ Aversa Calderas para que convenga o en su defecto sea condenado a desalojar una casa que le cedió en arrendamiento, ubicada en la calle 6, entre carreras 9 y 10, casa S-N, Barrio Maturín, jurisdicción de la ciudad y Municipio Guanare capital del Estado Portuguesa, como se evidencia del Contrato de Arrendamiento (instrumento privado que se consigna y opone en copia simple por no tener en sus manos el instrumento original, marcado como Anexo) celebrado en fecha 15-11-2006, cuyo término de duración fue establecido por el plazo de un (1) año, bajo un canon mensual de arrendamiento de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) equivalente a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 300,oo). Además, consigna los siguientes documentos que acreditan la propiedad del inmueble: a. Venta que hiciere la municipalidad al ciudadano Amato D’ Aversa, inscrita por ante el Juzgado del Distrito Guanare, en fecha 10-07-1.985, anotado bajo el N° 494-A, Pág. de la 28 a la 31, de los libros 1-A de autenticaciones llevados por ese Juzgado; b. Venta que hiciere el ciudadano Amato D’ Aversa, a los ciudadanos Orlando Antonio D’ Aversa Calderas y José Gregorio D’ Aversa Calderas, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare Capital del Estado Portuguesa, en fecha 07-05-1986, la cual quedó registrado bajo Protocolo 1°, Tomo III, Segundo Trimestre de 1986, bajo el N° 18, folios 116 Vto., al 120 Fte. y; c. Venta que hiciere el ciudadano José Gregorio D’ Aversa Calderas al ciudadano Orlando Antonio D’ Aversa Calderas, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare, Capital del Estado Portuguesa, en fecha 04-01-2001, insertado bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo 1°, 1er Trimestre del año 2001, folios 48 al 49. Que el término de duración estipulado en el contrato de arrendamiento, expiró el día 15-11-2007, convirtiéndose de un contra a tiempo determinado a uno a tiempo indeterminado, por efectos de la permanencia del arrendatario en el disfrute y goce del inmueble cedido en calidad de arrendamiento, luego de verificada la expiración del término sin que hubiere manifestación expresa del arrendador de no continuar con la relación de arrendamiento, conforme lo establece la Cláusula Quinta del citado contrato marcado como Anexo 1, éste sufrió la transformación de contrato a tiempo determinado a contrato a tiempo indeterminado, conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil. Una vez vencido el lapso de duración del contrato de arrendamientito, conforme lo establece el artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el arrendatario tenía un plazo de prórroga de seis (06) meses, el cual finalizó el día quince (15) de mayo de 2008, por lo que verificada la expiración del término del contrato y su prórroga legal, sin que hubiere manifestación expresa del arrendador de no continuar con el arrendamiento, éste sufrió la transformación de contrato a tiempo determinado a contrato a tiempo indeterminado, conforme lo establece el artículo 1.600 del Código Civil. Manifiesta el accionante que desde la fecha 15-10-2008 hasta la actualidad, el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento, correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, por lo que de conformidad con el artículo 34 literal a) el contrato debe ejecutarse de acuerdo a la ley, y es por estas razones que interpone demanda de desalojo y reclama el pago de los cánones de arrendamiento dejados de percibir. Estima la acción en la cantidad de Tres Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 3.600,oo).
Admitida la demanda en fecha 25-02-2009, en su oportunidad, el demandado, opone la cuestión previa por defecto de forma del libelo y rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes; aduce que no es cierto que adeude a quien demanda la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo), por los conceptos de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009. Niega que deba cancelar costas procesales. A tenor de lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Impugna el instrumento que corre inserto del folio 17 al 37 ambos inclusive, por haber sido consignados en copias simples
En fecha 06-04-2009, el demandante, insiste en hacer valer los documentos producidos que rielan a los autos a los folios 22 al 37 y en cuanto a los documentos cursantes a los folios 18, 19 y 20, insiste en hacer valer su valor probatorio, y objeta la forma de impugnación realizada por la parte demandada.
En fecha 14-04-2009, las partes de mutuo acuerdo, acordaron suspender el presente juicio hasta el día 24-04-2009.
Abierta la causa a prueba, la parte demandada, promueve las siguientes: Reproduce el mérito favorable de las actas procesales, especialmente la contenida en el escrito de contestación de la demanda. Se insiste en la impugnación realizada en dicho escrito. Promueve testimoniales de los ciudadanos: José Alfredo Frías Terán, Luis Ramón Guzmán, José María Unda Arias y José Luis Rodríguez.
El demandante, consigna escrito en el cual ratifica en todas y cada una de sus partes los instrumentos públicos y privados acompañados al libelo de demanda y de conformidad con el artículo 429 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, consigna marcados Anexos Únicos, instrumentos originales que acreditan la propiedad de quien representa sobre el inmueble objeto de este juicio de desalojo por falta de pago. Solicita que se ordene al demandado la exhibición del instrumento original del referido contrato de arrendamiento.
El 11-05-2009, el a quo, profiere sentencia, declarando sin lugar la cuestión previa opuesta por el demandado y con lugar la pretensión de desalojo; y apelado el fallo por la Abogada Aleida Calderón de Oliveros, en fecha 15-05-2009, se oye el recurso y se remiten las presentes actuaciones a esta alzada.
En fecha 21-05-2009, se le da entrada a la causa bajo el N1 5.341 y se fija el décimo día de despacho siguiente a la presente fecha para dictar sentencia.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen de esta alzada consiste en la impugnación por la parte demandada de la decisión del Tribunal de cognición de fecha11-05-2009, la cual declara sin lugar la cuestión previa de defecto de forma del escrito libelar y con lugar la pretensión de desalojo interpuesta, ordenando la entrega material del inmueble, solvente en el pago de impuestos y servicios, y la cancelación de los cánones de arrendamientos accionados.
El Tribunal antes de resolver el fondo del asunto, considera necesario hacer las siguientes acotaciones.
El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
El arrendatario, tiene dos obligaciones principales: 1º) Debe servirse de la cosa arrendada como buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2º) Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Con relación a los contratos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la cosa arrendada, después de vencido el término, sin oposición del propietario se juzga que el arrendatario continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
En la presente causa se ha demandado el desalojo del inmueble identificado, por el impago de los cánones insolutos, conforme al artículo 34 literal a) de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, que dispone que solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En tal sentido y a los fines de precisar, si se esta en presencia de un contrato a tiempo determinado o indeterminado es necesario, pasar al estudio del contrato de arrendamiento producido por el demandante, mediante el cual cedió en arrendamiento al demandado el inmueble mencionado y en el cual se estableció:
Cláusula Segunda: “El Arrendatario se obliga a pagar a ‘El Arrendador’ a título de canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares Trescientos Mil (Bs. 300.000,oo) mensuales, los cuales serán cancelados por mensualidades vencidas, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes en la persona de ‘El arrendador’, en el lugar fijado por ambas partes. La falta de pago en el lapso convenida causará intereses moratorios del uno por ciento mensual…”
Cláusula Tercera: “Queda expresamente convenido que la falta de pago de dos (2) mensualidades otorgará a ‘El arrendador’ la potestad de declarar rescindido de pleno derecho el presente Contrato, procediendo al desalojo del inmueble y a exigir la correspondiente indemnización de daños y perjuicios”.
Cláusula Cuarta: “El lapso que han convenido las partes para la duración del presente Contrato de Arrendamiento, es por un año, contados desde el día 15 de Noviembre de 2006 hasta el día 15 de Noviembre de 2007.
Cabe señalar, que la parte actora produjo copia simple del contrato de arrendamiento alegado y la parte demandada le hizo formal impugnación, y en este sentido, se observa que la parte actora, aduciendo que no poseía el original del contrato, promovió la prueba de exhibición del mismo, alegando que el original de dicho contrato se encontraba en poder del demandado, y luego de admitida dicha prueba, en fecha del día 30-04-2009, se apertura el acto de exhibición documental y en dicho acto, la Abogada Aleida Calderón de Oliveros, apoderada judicial de la parte demandada, siguiendo instrucciones de su cliente, manifiesta que resulta imposible exhibir el referido instrumento original, por cuanto el mismo se deterioró junto a otros documentos personales.
Considera este Tribunal que al admitir la parte demandada la existencia del contrato original, aduciendo que se le deterioró y por ello no lo exhibe, en consecuencia debe tenerse como cierto y exacto, los datos contenidos en el instrumento producido en copia simple por el demandante de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y por consiguiente, queda plenamente demostrado dicho contrato de arrendamiento. Así se juzga.
Ahora bien, conforme a las precitadas normas contractuales, en el contrato de arrendamiento se le estableció un lapso fijo de un año, comenzando a regir el día 15-11-2006 hasta el 15-11-2007, y siendo que la demanda que encabeza estas actuaciones se interpuso el día 19-02-2009, en razón del impago por el arrendatario de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, se puede inferir de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, que habiendo expirado el tiempo del contrato el 15-11-2007, al quedar el arrendatario con anuencia del arrendador en posesión del inmueble arrendado, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los contratos hechos sin determinación de tiempo, es decir, que el contrato escrito convenido entre las partes por un tiempo determinado, por la razón legal expuesta se convirtió a tiempo indeterminado y ello así, la presente acción se encuentra enmarcada en el artículo 34 de la Ley que rige esta materia, cual previene que en razón del impago de los cánones arrendaticia, podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado. Así se dispone.
La parte actora, produjo durante el probatorio los instrumentos originales que contienen los siguientes negocios jurídicos: a) Venta que hiciere la Municipalidad al ciudadano Amato D’ Aversa, inscrita por ante el Juzgado del Distrito Guanare, en fecha 10-07-1.985, anotado bajo el N° 494-A, Pág. de la 28 a la 31, de los libros 1-A de autenticaciones llevados por ese Juzgado; b) Venta que hiciere el ciudadano Amato D’ Aversa, a los ciudadanos Orlando Antonio D’ Aversa Calderas y José Gregorio D’ Aversa Calderas, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare Capital del Estado Portuguesa, en fecha 07-05-1986, la cual quedó registrado bajo Protocolo 1°, Tomo III, Segundo Trimestre de 1986, bajo el N° 18, folios 116 Vto., al 120 Fte. y; c. Venta que hiciere el ciudadano José Gregorio D’ Aversa Calderas al ciudadano Orlando Antonio D’ Aversa Calderas, inscrita por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare, Capital del Estado Portuguesa, en fecha 04-01-2001, insertado bajo el N° 12, Protocolo 1°, Tomo 1°, 1er Trimestre del año 2001, folios 48 al 49; cuyos instrumentos, que se aprecian con el carácter de públicos, sirven para acreditar al demandante la propiedad sobre el referido inmueble, y en este sentido se les confiere mérito probatorio.
Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio de las pruebas producidas por la parte demandada, y observa que de los testigos promovidos, rindió declaración el ciudadano José Luis Rodríguez Parra, el cual fue interrogado por su promoverte en los términos siguientes: Primera: ¿Diga si usted conoce al señor José Gregorio D’ Aversa Calderas? Contestó: Si. Segunda: ¿Tiene conocimiento que el señor José Gregorio D’ Aversa Calderas esta arrendado en una casa ubicada en la calle 6 del Barrio Maturín? Contestó: Sí. Tercera: ¿Tiene conocimiento o le consta que él paga un canon de arrendamiento por esa casa? Contestó: Sí. Cuarta: ¿Por qué afirma la pregunta que le hice sobre el señor José Gregorio D’ Aversa? Contestó: Porque una vez lo vi pagar el arrendamiento.
El testigo fue repreguntado por la contraparte a tenor del siguiente interrogatorio:: Primera Repregunta: ¿Diga el testigo cuando exactamente vio al ciudadano José Gregorio D’ Aversa cancelar los cánones de arrendamiento? Contestó: Hace como nueve ú ocho meses, decir exactamente el día es difícil. Segunda Repregunta: ¿Diga el testigo a quien vio que se le cancelaba el canon de arrendamiento? Contestó: Al señor Orlando D’ Aversa. Tercera Repregunta: ¿Diga el testigo cuanto canceló en esa oportunidad el ciudadano José Gregorio D’ Aversa al ciudadano Orlando D’ Aversa? Contestó: Bueno la suma exacta no la sé solo y cuando éste le pasó el dinero y lo guardó en una gaveta del escritorio. Cesó el interrogatorio.
El Tribunal luego de analizar esta deposición, observa que el testigo no tiene conocimiento de los hechos relevantes sobre los cuales se le inquiere al ser repreguntado, con relación al monto del canon de arrendamiento que debía cancelar el demandado, y la oportunidad cuando presenció el pago de las mensualidades, en este sentido se aprecia que a la Primera Repregunta, respecto a cuando exactamente vio al ciudadano José Gregorio D’ Aversa cancelar los cánones de arrendamiento? Contestó: Hace como nueve ú ocho meses, decir exactamente el día es difícil.
Y, con relación a la Tercera Repregunta, atinente a cuanto canceló en esa oportunidad (hace ocho o nueve meses) el ciudadano José Gregorio D’ Aversa al ciudadano Orlando D’ Aversa? el testigo manifiesta: “Bueno la suma exacta no la sé solo y cuando éste le pasó el dinero y lo guardó en una gaveta del escritorio”.
Todo lo cual, denota que el testigo no presenció personalmente los hechos sobre los cuales rindió declaración y en tales motivos, no se le confiere mérito probatorio de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En cuanto al fondo de la controversia, luego de analizadas las probanzas producidas por la parte actora, atinentes a las documentales y debidamente apreciadas por el Tribunal, queda demostrada la propiedad a favor del demandante del referido inmueble y que el mismo, lo cedió en arrendamiento al demandado por un lapso de un año fijo, comprendido desde el día 15-11-2006 al 15-11-2007, bajo un canon de arrendamiento mensual del orden de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo), equivalente a Trescientos Bolívares Fuertes (Bs. 300,oo), y además, que una vez vencido el tiempo fijo del contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble en forma pacífica sin oposición del arrendador, y como consecuencia de ello, operó la tácita reconducción del contrato, el cual, siendo originalmente celebrado a tiempo determinado, se convirtió a uno a tiempo indeterminado.
Por otra parte, se aprecia de las actas procesales que la parte demandada no cumplió con el pago de los cánones de arrendamientos reclamados, correspondientes a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008 y Enero de 2009, que a razón de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,oo) cada uno, totaliza la suma de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,oo), equivalente a Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F 1.200,oo), y en tales razones, resulta forzoso la declaratoria con lugar de la pretensión de desalojo del demandante de conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como el reclamo de los referidos cánones de arrendamiento demandados, y consecuencialmente, la entrega material del inmueble arrendado, solvente en el pago de impuestos y servicios, y libre de personas y bienes. Así se juzga.
Corolario de lo expuesto, la presente apelación del demandado debe ser declarada sin lugar. Así se resuelve.
D E C I S I O N
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara Con Lugar la demanda de desalojo de inmueble, incoada por el ciudadano ORLANDO ANTONIO D’ AVERSA CALDERAS, contra el ciudadano JOSE GREGORIO D’ AVERSA CALDERAS, ambos identificados.
En consecuencia, se condena al demandado a entregar al demandante el identificado inmueble, en buen estado de mantenimiento y habitabilidad; libre de personas y bienes, y a cancelarle la suma global de Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F 1.200,oo) por concepto de cánones de arrendamiento. Así se decide.
Se declara sin lugar la apelación del demandado y queda confirmada la sentencia definitiva, dictada en fecha 11-05-2009 por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial.
Se condena en costas al apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la Causa.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los cinco del mes de Junio de dos mil nueve. Años: 199° de la Independencia y 150° de la Federación.
El Juez Superior Civil
Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.
La Secretaria
Abg. Soni Fernández.
Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 9:00 a.m. Conste.
Stria.
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