TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, Nueve de Junio de dos mil nueve
199º y 150º

ASUNTO: KP02-V-2008-003699

PARTE DEMANDANTE: JULIO E. RAMIREZ ROJAS, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 30.640., actuando con el carácter de Director Ejecutivo y representante legal de la Empresa ADMINISTRADORA PIA, S.R.L., constituida y domiciliada en esta ciudad de Barquisimeto, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha 01 de julio de 1996, bajo el Nº 25, Tomo 11-A.

PARTE DEMANDADA: SHEILA PASTORA CORDERO ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.333.983.

ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Rosa Virginia Suárez, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 44.856.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de ARRENDAMIENTO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesto por el Abogado Julio E. Ramírez Rojas, actuando con el carácter de Director Ejecutivo y representante legal de la Empresa Administradora Pia, S.R.L., en el que manifiesta como fundamento de su pretensión, que en fecha 11 de Octubre de 2007, su representada celebró por documento privado, un contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado por seis meses, con la ciudadana Sheila Pastora Cordero Rojas, sobre un inmueble constituido por el apartamento Nº 4, ubicado en el primer piso del Edificio denominado “Santa Rosa”, situado en la Avenida 20 entre calles 20 y 21, Barquisimeto, Estado Lara, Jurisdicción del Municipio Iribarren. Que es el caso que aun cuando el contrato se encuentra vencido habiendo transcurrido íntegramente tanto el plazo de arrendamiento de SESIS (06) meses como el de su prórroga legal, para la desocupación del inmueble descrito y habiéndoselo notificado por diversos medios y en diversas oportunidades, la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble ni de las llaves del mismo. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.264, 1.354, 1.579, 1.592, 1.594, 1.597 y 1.599 del Código Civil y en los artículos 1, 33, 38, 39 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que demanda a la ciudadana Sheila Pastora Cordero Rojas para que convenga o en su defecto sea condenada a: 1) la entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos sus artefactos, accesorios, instalaciones eléctricas y de aguas, techo, pisos, paredes, puertas, ventanas, cerraduras y demás que le sea propios e inherentes a dicho inmueble, conforme le fue cedido en arrendamiento, 2) al pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (150, oo Bs.) por concepto de cláusula penal por incumplimiento establecida en la Cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento por los días de demora o retardo en la entrega o devolución del apartamento hasta la fecha de la definitiva entrega del mismo, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (50, oo Bs.) diarios calculados a partir del 11 de Octubre de 2008, fecha en que debió entregar el inmueble hasta el 14 de Octubre de 2008, fecha de interposición de la demanda para un total de 03 días con la obligación de pagar los que se sigan venciendo con posterioridad a esta fecha hasta que se produzca la total entrega del inmueble y 3) las costas y costos del Juicio incluyendo los honorarios de abogado.
En fecha 30 de Octubre de 2008, se admitió la anterior demanda.
En fecha 14 de Mayo de 2009, la parte demandada, asistida de Abogado, presentó escrito de contestación a la demanda. Negó, rechazó y contradijo la pretensión de la actora de entregar el inmueble y el cobro de la cláusula penal así como que el 11 de Octubre de 2007 celebró por documento privado un contrato de arrendamiento a tiempo fijo y determinado por seis meses con al parte actora sobre el inmueble identificado en el escrito libelar. Expuso que en fecha 12 de Enero de 1993 celebró contrato de arrendamiento privado con el accionante. Que tiene 16 años ininterrumpidos viviendo en el inmueble en el cual se produjo el nacimiento de su hija en el mismo año, por lo que existe un solo contrato. Manifestó que ambas partes, en fecha 12 de Enero de 1994 celebraron contrato de arrendamiento por un lapso de SEIS (06) meses, el cual se prorrogaba automáticamente si necesidad de notificación, por lo que rechaza la prórroga legal. Que los contratos originales de los distintos que se celebraron se encuentran en posesión del arrendador ya que a pesar que le ha exigido en diversas oportunidades su entrega éste se ha negado, solicitando su exhibición. Que tiene derecho a una prórroga legal. Negó, rechazó y contradijo todo lo solicitado por el actor en su petitorio. Negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda.
En fecha 25 de Mayo de 2009, la parte demandada, asistida de Abogado, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 26 de Mayo de 2009, la representación judicial de la parte demandante, presentó escrito de promoción de pruebas.
En fecha 27 de Mayo de 2008, se admitieron las pruebas promovidas por las partes. En lo que respecta a la prueba promovida por la parte demandada en el Capítulo IV de su escrito, este Tribunal no la admitió por cuanto no señaló la persona del representante legal de la firma mercantil Comercial Bazar 21, C.A., en quien recaería la citación, y en cuanto a la prueba de Cotejo promovida por la actora, se negó la misma por ser intempestiva su promoción.
En fecha 02 de Junio de 2009, la Representación Judicial de la parte actora presentó escrito de apelación al auto que negó la admisión de la prueba de cotejo promovida.
En fecha 04 de Junio de 2009, este Tribunal negó escuchar el recurso de apelación interpuesto.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PUNTO PREVIO
La representación Judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, expone que niega, rechaza y contradice la estimación demandada en la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (6.000, oo Bs.), de lo que este Juzgador considera necesario transcribir el contenido del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que dispone:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.” (Resaltado del Tribunal)
Debe ponerse de relieve el criterio que conforme a fallo de fecha 30 de marzo de 2005, proferido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, que tuvo ocasión de reiterar:
Sobre el particular, en sentencia N° RC-0250, de fecha 2 de agosto de 2001, dictada en el juicio de Mercado Popular El Baratón, S.R.L. contra Gladis Mercedes Ulbandini, esta Sala dejó sentado el siguiente criterio:
“...De conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, los jueces de instancia se encuentran en el deber de resolver las controversias a que por ley se encuentran llamados de acuerdo con todo lo que se haya alegado, emitiendo la correspondiente decisión expresa, positiva y precisa con respecto a las pretensiones y excepciones que hubieren sido invocadas por las partes. Cuando el juez incumple con tal mandato, su sentencia queda viciada de incongruencia, bien por haber omitido la resolución de algún alegato o por haberse excedido desbordando los términos en que las partes delimitaron la controversia, denominándose incongruencia negativa a la primera y positiva a la segunda.
Aparte de ese mandato general, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuando se ha cuestionado la cuantía de la demanda, aplicable también a la cuantía de la reconvención, impone que el juez, en capítulo previo a su sentencia de fondo, resuelva el problema de la estimación que se hubiere suscitado y establezca definitivamente la cuantía del juicio...”. (negritas y subrayado de este Tribunal)

Del criterio casacionista establecido por la Sala Civil del Supremo en fecha 15 de noviembre de 2004, reiterado recientemente en el expediente 2005-000213 en fallo del 11 de agosto de 2005, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, se tiene, acerca de la discusión que se suscite sobre la cuantía, se sigue que:
Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en la demanda, pura y simplemente, esta Sala, en decisión de fecha 15 de noviembre de 2004, (Caso: Jesús Manuel Ruiz Estrada, Alberto Enrique Fuenmayor Galue y Nereida Del Valle Bravo Machado contra Pablo Segundo Bencomo, Ledy Santander de Bencomo y Juan Pablo Bencomo Santander), estableció:
“...se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada’.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma”.
En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado rechace la estimación de la demanda, bien por insuficiente o exagerada, deberá aportar un hecho nuevo y elementos de prueba que fundamenten dicha impugnación, sin lo cual deberá la Sala tener a los efectos de la admisibilidad del recurso de casación, la estimación realizada por la parte demandante en su escrito libelar. (negritas y subrayado de este Tribunal)
De lo que puede colegirse, que la demandada reconviniente no ciñó su actividad a esta prescripción, pues en el presente caso, la parte demandada no expone si impugna la estimación de la cuantía por insuficiente o exagerada, mal podría quien esto decide pronunciarse sobe la procedencia o no de tal petición, por lo cual la misma se tiene como no hecha. Así se decide.

DE LA PRETENSIÓN DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término fijo, vale decir, a tiempo determinado, con una vigencia desde el 12 de Octubre de 2007, según se evidencia de Contrato de Arrendamiento Privado suscrito por las partes, que se encuentra acompañado al escrito libelar, al cual se le otorga pleno valor probatorio en virtud de no haber sido desconocido por la parte demandada, y respecto del que señala la pretensión, ha discurrido el disfrute del lapso de prórroga legal a que tenía derecho.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la parte demandada, asistida de Abogado alega que tiene 16 años ininterrumpidos viviendo en el inmueble y que ambas partes, en fecha 12 de Enero de 1994 celebraron contrato de arrendamiento por un lapso de SEIS (06) meses, el cual se prorrogaba automáticamente si necesidad de notificación, por lo que rechaza la prórroga legal.
Observa quien juzga que la parte demandante, incorporó como medio de prueba el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, el cual ya ha sido objeto de valoración.
La parte demandada trajo a los autos, como elementos probatorios, en original, emitidos por el Escritorio Jurídico Tributario Ramírez Rojas, recibo Nº 1399 de fecha 12/02/03, recibo Nº 1666 de fecha 12/03/03, recibo Nº 1853 de fecha 12/10/03 y recibo Nº 1299 12/04/04, medios de prueba estos que constituyen documentos emanados de un tercero que no es parte en la relación jurídica procesal y que debieron ser ratificados mediante la prueba de testigos, tal como lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, aunado al hecho que no consta en autos que el “Escritorio Jurídico Tributario Ramírez Rojas”, tenga la facultad de cobro de cánones de arrendamiento, por lo cual deben ser desechados. Igualmente promovió una serie de facturas emitidas por ENELBAR, C.A., Energía Eléctrica de Barquisimeto, así como factura de compra Nº 0254 de fecha 05/08/04, emitida por Comercial 21, C.A y factura Nº 21098 de fecha 10/07/02 emitida por el Centro de Radiología y Diagnóstico, y como prueba libre una serie de fotografías, medios probatorios que se desechan por su impertinencia en virtud de no aportar nada útil al proceso.
Ahora, habiendo sido valorado el contrato de arrendamiento suscrito y que constituye el instrumento fundamental de la pretensión y no habiendo traído a los autos la parte demandada, elementos probatorios, de conformidad con las normas que regulan la carga de la prueba, esto es, los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que demostraran sus alegaciones, esto es, el hecho de que la relación arrendaticia data del año 1993 y que se celebró un solo contrato que se prorrogaba automáticamente, queda demostrada así la existencia la relación arrendaticia mediante el contrato traído a los autos por la parte actora y el disfrute de la prórroga legal establecida en la legislación venezolana vigente, por lo que se hace la siguiente consideración:
El artículo 38 de la Ley de Arrendamientos dispone en su parte pertinente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
(omissis)
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses...” (omissis)
Consecuencia de lo anterior, es que al haber sido demostrada por la parte actora, la existencia de la relación locativa que data desde el día 12 de Octubre de 2007 hasta el 11 de Abril de 2008 dicha relación arrendaticia observa una duración de SEIS (06) meses, por lo que resulta plenamente aplicable la consecuencia establecida en el preinserto, y habiéndose agotado la extensión que legislativamente el mismo confiere, debe ser estimada como fundada en derecho la pretensión de la actora. Así se decide.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentada por el Abogado JULIO E. RAMIREZ ROJAS, actuando con el carácter de Director Ejecutivo y representante legal de la Empresa ADMINISTRADORA PIA, S.R.L., contra la ciudadana SHEILA PASTORA CORDERO ROJAS, previamente identificados.
En consecuencia se condena a la parte perdidosa a:
1) Hacer entrega a la actora de autos, el inmueble constituido por el apartamento Nº 4, ubicado en el primer piso del Edificio denominado “Santa Rosa”, situado en la Avenida 20 entre calles 20 y 21, Barquisimeto, Estado Lara, Jurisdicción del Municipio Iribarren, libre de personas y cosas en excelente estado físico y funcional, incluyendo todos sus artefactos, accesorios, instalaciones eléctricas y de aguas, techo, pisos, paredes, puertas, ventanas, cerraduras y demás que le sea propios e inherentes a dicho inmueble, conforme le fue cedido en arrendamiento; y
2) El pago de la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (150, oo Bs.) por concepto de cláusula penal por incumplimiento establecida en la Cláusula Vigésima Tercera del Contrato de Arrendamiento por los días de demora o retardo en la entrega o devolución del apartamento hasta la fecha de la definitiva entrega del mismo, a razón de CINCUENTA BOLÍVARES (50, oo Bs.) diarios calculados a partir del 11 de Octubre de 2008, fecha en que debió entregar el inmueble hasta el 14 de Octubre de 2008, fecha de interposición de la demanda para un total de 03 días con la obligación de pagar los que se sigan venciendo con posterioridad a esta fecha hasta que se produzca la total entrega del inmueble.
Se condena en costas a la parte demandada en virtud de haber resultado totalmente vencida, todo ello de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Nueve (09) días del mes de Junio del año dos mil nueve (2009). Años 199° y 150°.
EL Juez
El Secretario,
Abg. Oscar Eduardo Rivero López.
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11.45 a.m.
El Secretario,

OERL/mi