REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintitrés de marzo de dos mil nueve 198º y 150º ASUNTO : KP02-V-2007-004851 Exp. 13.346 / Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Se inició el presente procedimiento por ante el Tribunal Cuarto del Municipio Iribarren, quien en fecha 13-12-07 se declara Incompetente por razones de cuantía y acuerda remitir los autos a un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de esta Jurisdicción, siendo distribuido al Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara quien a su vez se declara incompetente y solicita sea regulada la competencia por un Juzgado Superior. En fecha 18-02-08 El Juzgado Superior Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara procede a dictar sentencia en la que determina que la competencia para conocer de la presente causa corresponde al juzgado de Municipio declinante. Una vez recibidas las resultas de dichas actuaciones procedió el Juez Cuarto de Municipio a Inhibirse de conocer la cuasa por haber emitido opinión sobre el fondo del asunto, por lo que fue distribuido nuevamente el expediente, asignándosele a este Despacho quien lo recibe el 01-04-08. Seguidamente el Tribunal dicta auto en el que se abstiene de pronunciarse sobre la admisibilidad de la causa hasta tanto la parte demandante consigne los documentos originales a los que hace referencia en su escrito libelar, siendo consignados estos en fecha 21-04-08, por lo que de seguidas el Tribunal admite la demanda de cumplimiento de contrato de Arrendamiento interpuesta por la empresa INVERSIONES NEW WORLD, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 17-06-1993, bajo el N° 44, Tomo 4-B, a través de su Apoderado Judicial, abogado JERMAN ESCALONA, quien se encuentra inscrito en el IPSA bajo el N° 51.241, contra el ciudadano CARLOS REBOLO MARTINS, extranjero, de mayor edad, portador de la cédula de identidad N° E-795.852 y de este domicilio; emplazándose a la parte demandada para el segundo día de despacho siguiente a su citación a fin de dar contestación a la demanda, librándose compulsa el 08-05-08. En fecha 05-11-07 diligencia el Alguacil del tribunal manifestando la imposibilidad de lograr la citación personal del demandado, por lo que una vez solicitada, acordada y cumplidas las formalidades de la citación por carteles, sin que el demandado hubiere comparecido en el tiempo señalado en estos, se le designó defensor de oficio recayendo dicho nombramiento en el abogado Berwin Manzanarez, quien en fecha 04-08-08 se da por notificado y se excusa de aceptar el cargo por estar incurso en la causal del ordinal 12 del artículo 82 del Código de Procedimiento Civil; por lo que en fecha 07-08-08 el Tribunal procedió a designar como defensor de oficio a la abogada Lili Rojas Rivero, quien una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. Por otra parte, el apoderado actor sustituye poder en el abogado Frank Nuñez, reservándose su ejercicio. Solicitada y acordada la citación de la defensora, en fecha 15-10-2008 comparece el demandando de autos, asistido por la abogada Maritza Gutiérrez Rivero, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 44.909 a quien le otorga poder apud acta. En la oportunidad legal la apoderada del demandado contestó la demanda en la que igualmente opuso la cuestión previa del ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; por su parte la demandante consignó escrito de oposición a la misma. Abierta la causa a pruebas, ambas partes consignan escritos, siendo admitidas y evacuadas las pruebas por el Tribunal. Concluidas las etapas del juicio y estando en la oportunidad de dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo en los siguientes términos: Manifiesta el demandante como fundamento de su pretensión que su representada en fecha 14-06-04 suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado, en el que posteriormente operó la tácita reconducción, con el ciudadano Carlos Rebolo Martins sobre un inmueble constituido por una casa quinta ubicada en la calle 8 entre calles 21 y 22 N° 21-59, “Quinta Jomagon”, cuyo uso estaba destinado exclusivamente para vivienda familiar, señalando además que se fijó inicialmente un canon de arrendamiento en la suma de cuatrocientos cincuenta mil bolívares mensuales (Bs. 450.000,00) que fue incrementado por mutuo acuerdo en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,00). Continúa manifestando el actor que una vez vencido el término del contrato y el de la prórroga legal, el arrendatario se negó a entregar el inmueble de forma amistosa por lo que procedió a solicitar una nueva prórroga por la vía administrativa ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren, por lo que ambas partes en fecha 28-02-07 suscribieron acta convenio signada con el N° 041/07 en la que convinieron en establecer una prórroga de cuatro meses contados desde la suscripción del acta; alegando que dicho convenio fue incumplido por el arrendatario por lo que nuevamente en fecha 04-07-07 suscribieron acta convenio en la cual acordaron el día 04-09-07 como una última, definitiva e improrrogable fecha tope para la entrega del inmueble, lo cual fue igualmente incumplido; razones éstas por las que procede a demandar al ciudadano Carlos Rebolo Martins por cumplimiento de contrato de arrendamiento para que convenga en entregar el inmueble totalmente desocupado de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió. Fundamenta su acción en los artículos 1160, 1167, 1594, 1264 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Estima la demanda en la suma de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00) En la oportunidad de la contestación la apoderada judicial del demandado niega, rechaza y contradice la demanda intentada en su contra, dando por reconocido que su representado suscribió contrato de arrendamiento con la demandante, como también lo es el hecho de haber cumplido con todas sus obligaciones arrendaticias; sosteniendo que es la propia arrendadora quien incumplió con sus obligaciones pues sirvió como intermediaria al promover la venta del inmueble objeto de la demanda sin que tomara en cuenta sus derechos como lo es el de la preferencia o de retracto arrendaticio, de la cual se entera puesto que un día se presentó la ciudadana Claudia Isabel de Villabona, titular de la cédula de identidad N° 23.159.188 quien se señaló como dueña y procedió a quitarle las llaves y a empujar a la esposa de su mandante, siendo violentado igualmente su derecho que tiene el inquilino de no ser perturbado en la posesión, por lo que al haberse violentado sus derechos, interpuso demanda por derecho de preferencia contra el vendedor y el comprador del inmueble la cual cursa por ante el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil bajo el asunto KP02-V-2008-2069. Es por ello que con fundamento en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, opone la cuestión previa de existencia de un cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto a cuyo efecto reproduce copia certificada de la demanda. En este sentido, el apoderado actor en su escrito de oposición a la cuestión previa alega que el demandado, una vez que estuvo en conocimiento de la presente demanda, procedió de forma maliciosa a interponer una demanda con el único fin de dilatar el proceso, sin contar que la doctrina considera como cuestión prejudicial aquella que ha sido incoada con anterioridad a aquella donde se pretende lograr la suspensión. PUNTO PREVIO: Antes de entrar a resolver la presente controversia es necesario señalar que, una vez realizados los trámites de citación, sin que se lograra la comparecencia del demandado, se procedió a solicitud de la parte demandante, a la designación de un defensor judicial con quien se entendería la citación y los demás trámites del juicio, recayendo dicho nombramiento en el abogado Berwin Colmenarez quien en fecha 04-08-08 se da por notificado y se excusa de aceptar el cargo por encontrarse incurso en la causal de inhibición prevista en el ordinal 12 del artículo 82 del Código adjetivo, procediendo de inmediato el Tribunal a revocar dicho nombramiento y designar a otro defensor judicial lo que no fue ajustado a las normas procesales vigentes pues siendo el defensor un auxiliar de justicia al plantear éste una causal de inhibición debió procederse conforme lo establece el artículo 90 ibidem en su tercer párrafo no obstante y como quiera que luego de hecha la segunda designación de defensor compareció personalmente el demandado debidamente asistido de abogado para otorgar poder a la profesional del derecho, Maritza Gutiérrez Rivero, produciéndose la citación presunta del mismo conforme al artículo 216 del Código de Procedimiento Civil y como consecuencia de ello quedando ipso facto sin ningún efecto la designación del defensor de oficio, es por lo que, cualquier vicio en el nombramiento de éste quedó soslayado y sin trascendencia en el proceso por lo que no es necesaria la reposición de la causa por no haberse menoscabado ninguno de los derechos procesales del demandado y así queda establecido. Entando a resolver la controversia planteada, lo primero que debe aclarar esta juzgadora es que el presente procedimiento está regido por la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por expresarlo de esa forma su artículo 33, en donde se establece que las demandas de desalojo y las demás derivadas de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en esta ley y por el procedimiento breve previsto en el Libro IV, título XII del Código de Procedimiento Civil. A su vez el artículo 35 nos indica que en la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas, previstas en el Código de Procedimiento Civil y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. Por lo que de seguidas, debe proceder quien dictamina a resolver en primer lugar la cuestión previa de prejudicialidad interpuesta por la parte demandada y de resultar ésta con lugar, el proceso se suspenderá en armonía con lo previsto en el artículo 355 del Código de Procedimiento Civil. Caso contrario, es decir de quedar desechada la cuestión previa alegada entrará este Tribunal a resolver el fondo de lo planteado y así queda establecido. En relación a la cuestión previa de prejudicialidad, lo primero que debemos señalar es que, se ha considerado desde el punto de vista doctrinal que es prejudicial toda cuestión que requiere o exige resolución anterior y previa a la sentencia de lo principal, por estar o hallarse éste subordinado a aquella. De suerte que la prejudicialidad implica que lo discutido en un proceso va a influir en forma directa en el otro en el cual se opone, de manera que la decisión de éste queda supeditada a lo decido en el que se considera prejudicial. Tal cual como bien lo cita el demandante en el escrito presentado luego de promovida la cuestión previa, citando entre otros al Profesor Ricardo Henríquez La Roche y al procesalista patrio Arístides Rengel Romberg. Ahora bien, en este caso en particular, el demandado propone la prejudicialidad sustentándola en el hecho de haber interpuesto demanda por Retracto Legal Arrendaticio y Nulidad de Contrato de Compra-Venta cursante por ante el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado signada con el N° KP02-V-2008-002069, y a tal efecto consigna copia certificada del libelo de demanda y del auto de admisión de la misma, la cual es valorada por este Tribunal conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. De la revisión de dicho recaudo, se observa que efectivamente se encuentra en trámite un proceso seguido por Carlos Martins Pereira en contra de los ciudadanos Patricia del Pilar Herrán Vergara, Gustavo Diego Herrán Vergara y la firma mercantil VILCOVE, C.A. representada por la ciudadana Claudia Isabel Corredor de Villabona en donde demanda el Retracto Legal Arrendaticio y Nulidad de Contrato de Compra-Venta por cuanto, según afirma, fue vendido el inmueble que ocupa en condición de arrendatario sin que se le respetara su derecho de preferencia o de retracto arrendaticio por lo que solicita la nulidad del contrato de compra venta del inmueble que es objeto de la presente demanda y paralelamente se ordene la compra del inmueble a su nombre. Al respecto, se hace necesario señalar que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa los siguiente: “ Artículo 42.- La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Artículo 43.- El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.” De manera que a juicio de quien dictamina es procedente la prejudicialidad alegada, ya que el proceso que decida sobre la procedencia o no de la preferencia ofertiva y la subsiguiente nulidad o no del documento de compra venta del inmueble objeto de la presente demanda, será determinante sobre la sentencia que deba recaer en este juicio sin que pueda sustentarse como lo pretende el actor que tal prejudicialidad debe ser desechada por haber sido propuesta la demanda de retracto arrendaticio y nulidad de venta con posterioridad a la interposición de la presente demanda pues como el mismo refiere en su escrito, citando una decisión de la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo, las condiciones para que proceda la prejudicialidad son tres a saber, la existencia efectiva de la cuestión que esté vinculada con la pretensión deducida en el juicio donde se hace valer, que curse en un procedimiento distinto de aquel en que se opone y que la vinculación entre la cuestión planteada en el otro juicio y la pretensión reclamada en el proceso donde se le opone influya de tal modo en la decisión de ésta que sea necesario resolverla con carácter previo. Cumpliéndose en este caso cada uno de esos requisitos, pues como se desprende de la documental valorada anteriormente, el procedimiento de retracto fue debidamente interpuesto, por ante un Tribunal de Primera Instancia Civil y Mercantil de esta Jurisdicción y de ser declarada con lugar aquella demanda el juez que conoce del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento tendrá que, a los fines de dictar el fallo correspondiente analizar la situación del ahora arrendatario-demandado en la causa prejudicial en la que se subrogaría la condición de comprador y propietario, para poder entonces resolver la controversia que le ha sido planteada. En consecuencia es procedente la cuestión previa de prejudicialidad y así se decide. En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la cuestión previa contenida en el ordinal 8° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir la existencia de una cuestión prejudicial que debe resolverse en un proceso distinto. En consecuencia, queda suspendida la presente causa hasta tanto sea resuelta la demanda por Retracto Legal Arrendaticio y Nulidad de contrato de compra-venta interpuesta por el demandado ciudadano Carlos Rebolo Martins en la presente causa. Se condena en costas a la parte perdidosa tal como lo prevé el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintitrés (23) días del mes de Marzo del año dos mil nueve (2009) Años: 198º y 150º. La Juez, Dra. Libia La Rosa de Romero La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 12:06 p.m. La Sec.