TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
Años 199° de la Independencia y 150° de la Federación
Demandante: ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, venezolana, mayor de edad, Ingeniero Industrial, de este domicilio, y titular de la cédula de Identidad V-4.961.926
Apoderado del demandante: LUÍS ALFREDO PADRÓN CASTILLO, venezolano, mayor de edad, abogado en ejercicio e inscrito en el INPREABOGADO bajo el número 40.025.
Demandado: JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad V 15.118.274
Apoderados del demandado: No tiene apoderados constituidos en la presente causa. Lo ha asistido MOZART FRANCISCO RODRÍGUEZ PAGUA, abogado en ejercicio e inscrito en INPREABOGADO bajo el número 135.398.
Motivo: Resolución de contrato de arrendamiento.
Sentencia: Definitiva (apelación).
Con conclusiones de la parte actora.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA:
Provienen las presentes actuaciones del Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
La causa se inició por demanda de resolución de contrato de arrendamiento intentada mediante apoderado judicial por ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS contra JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, que fue admitida por el referido Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por auto del 8 de octubre de 2008 y la citación del demandado se practicó el 29 de octubre de 2008.
El 31 de octubre de 2008, siendo la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ y solicitó se le designara abogado, por no contar con recursos para costear los honorarios.
El 18 de diciembre de 2008, el demandado dio contestación a la demanda, asistido del profesional del derecho MOZART FRANCISCO RODRÍGUEZ PAGUA, que había sido designado por el Tribunal de la causa para que lo asistiera.
La demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS promovió pruebas el 7 de enero de 2009 como también lo hizo el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ asistido de abogado el 12 de enero de 2009.
Las pruebas promovidas por la representación judicial de la demandante fueron admitidas por auto del 8 de enero de 2009, mientras que las del demandado, fueron admitidas por auto del 13 de enero de 2009.
Con escrito presentado el 20 de enero de 2009 al demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, promovió una prueba documental, que fue admitida por auto del 21 de enero de 2009.
Tanto en el escrito de promoción de pruebas del 12 de enero de 2009, como en el escrito del 20 de enero de 2009 aparece actuando el abogado MOZART FRANCISCO RODRÍGUEZ PAGUA, en su carácter de abogado asistente del demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, pero ambos escritos aparecen suscritos por dicho demandado, conjuntamente con su abogado asistente.
El 24 de abril de 2009, el Tribunal de la causa dictó sentencia definitiva, declarando sin lugar la demanda.
Contra dicha decisión interpuso recurso de apelación la representación judicial de la demandante, que fue oída en ambos efectos por el Tribunal de la causa, por auto del 30 de abril de 2009 y de la causa conoce en alzada este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, por haberle correspondido en distribución.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia, con fundamento en las siguientes consideraciones:
III
FUNDAMENTOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISIÓN:
Este Tribunal, de conformidad con lo que dispone el ordinal 4° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, seguidamente establece los motivos de hecho y de derecho de la decisión:
La pretensión procesal de la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, expuesta en el libelo de la demanda, consiste en que se acuerde la resolución de un contrato de arrendamiento que dice haber celebrado con el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, se condene al demandado a entregarle el inmueble que dice haberle dado en arrendamiento, a pagarle SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por los meses transcurridos y los que se sigan transcurriendo y a pagarle como indemnización TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) por cada día de retardo, así como los daños al inmueble, por los servicios públicos y demás pagos, condominio, tasas, impuestos, cuotas, etc. (sic), las costas y la corrección monetaria.
Se dice en la demanda que la demandante le arrendó al ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, una vivienda de su propiedad, signada con el nro. 50, ubicada en la Avenida Principal Amazona con Boulevard Orinoco del Conjunto Residencial El Tinajero (hoy TINAJERO I) situada en la Avenida Eduardo Chollet con Avenida principal del Barrio Capuchino en jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, cuya vigencia o duración era por el tiempo de diez (10) meses, contados a partir del dos (2) de Agosto de 2007 hasta el dos (2) de Agosto de 2.008, y que no se prorrogará a su vencimiento, tal como se estableció en la Cláusula SEGUNDA del contrato referido.
Que se estableció un canon de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F. 750,00) mensuales, para ser cancelados los primeros cinco días de cada mes y por adelantado y los cuales debían ser depositados en la cuenta de ahorros Nº 01080064140200412280 y luego llevar el deposito a la oficina del Abogado LUÍS ALFREDO PADRÓN CASTILLO quien le expediría un recibo como constancia del pago en efectivo del canon de arrendamiento.
Que el arrendatario ha incumplido con la obligación del pago de los alquileres, en las condiciones acordadas y establecidas en la Cláusula Tercera del contrato y la arrendataria dejo de tener comunicación por cualquier tipo de vía, que había llegado a conocimiento de la demandante por vecinos de la misma urbanización que el ciudadano Javier Hernández desde hace varios meses (más o menos desde marzo 2008) ya no se volvió a ver en la casa arrendada y que veían a una señora que se presentaba ante los vecinos como la persona que estaba arrendada y que la casa estaba deteriorada por falta de mantenimiento.
Que la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS ante esta situación de incertidumbre y preocupación por su vivienda, le envío un poder a los fines de que practicara una inspección ocular en la vivienda (N°50 TINAJERO I) al Abogado LUÍS ALFREDO PADRÓN CASTILLO, para dejar constancia de varios hechos entre estos el quien habitaba la casa, en que estado se encontraba la vivienda, la solvencia del pago de los servicios, y exigir la entrega de la misma a su vencimiento, que en reiteradas oportunidades el Tribunal del Municipio Araure se trasladó a la Urbanización Tinajero I a practicar dicha inspección en la vigilancia le informaban que en la casa no había nadie y que la señora que vivía allí o se encontraba muy temprano en la mañana, al mediodía o ya en la noche, motivo por el cual el tribunal cambió las horas del traslado, en la oportunidad fijada para dicho traslado no se pudo realizar la inspección por cuanto no había nadie en la casa que permitiera practicarla por lo que se le envió al arrendatario JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ por Ipostel un correo notificándole que conforme a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento el 02 de agosto del 2.008, se le vencía la vigencia del mismo y en consecuencia no se le iba a prorrogar, por lo que se le solicitaba la entrega de la casa con todo los servicios vigentes, y no se recibió respuesta alguna del ciudadano JAVIER HERNÁNDEZ, sólo una llamada telefónica de la señora que esta viviendo en la casa arrendada, la cual se hizo pasar por un familiar del arrendador y manifestó que ella era la que habitaba la casa y que cancelaba el alquiler en la oportunidad que puede, ya que es una persona muy ocupada.
Que en vista de tal situación la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS se trasladó desde la ciudad de Valera, Estado Trujillo con la finalidad de sostener una conversación con la señora que habita el inmueble a los fines de que le dijera al ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ que fue con quien realizó el contrato de arrendamiento que no lo prorrogaría y que a su vencimiento debía entregar la casa, a lo que respondió la señora que ella estaba viviendo en la casa porque así lo permitió el ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, porque son familia y en cuanto a la entrega de la casa se haría cuando así lo dispusiera el ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, porque ella no tiene adonde ir.
Que en fecha 14 de agosto del 2.008, la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, deja otra comunicación al ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, en la vigilancia como personalmente a la señora que habita el inmueble la cual se negó a firmar el acuse de recibo.
Que ante la situación de incumplimiento por parte del arrendatario JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, de lo acordado en la Cláusula Tercera de las condiciones de pago de los alquileres, se da por entendido que se encuentra en una situación de insolvencia por falta de pago de los alquileres y una morosidad que va desde el primer mes de vigencia del contrato, ya que todo depósito sin cumplir con las condiciones se considera no realizado quedando demostrado el incumplimiento de una de las obligaciones principales, además de la incertidumbre de la entrega de la vivienda por el vencimiento de la vigencia del contrato.
Que al no dar cumplimiento a lo acordado en la cláusula tercera desde agosto del 2.007 hasta la fecha, coloca al arrendatario en un estado de insolvencia en el pago de los alquileres razón por la cual hace activar para la Arrendadora la potestad de solicitar la resolución de contrato de arrendamiento y la desocupación total de la vivienda, y que por otra parte conforme a los manifestado por vecinos que el ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, desde marzo del 2.008 no habita la casa que le fuera arrendada y en su lugar vive una señora que manifiesta ser un familiar, situación que fue corroborada a través de conversaciones sostenidas entre la arrendataria y la señora se puede comprobar que existe un sub-arrendamiento activando lo establecido en la cláusula décima del contrato, que el mismo fue celebrado por tiempo determinado y cuyo lapso de vigencia quedó establecido en la cláusula segunda y que a pesar de señalar que es por diez (10) meses se entiende que por un (1) año ya que la fecha de inicio fue el 02 de agosto del 2.007 y finaliza el 02 de agosto del 2.008 y dicha vigencia no sería prorrogada, la cual ya se cumplió y que la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, ha hecho saber por todas las vías posibles que el contrato no se prorrogará.
Que al no aparecer el arrendatario y al sub-arrendar el inmueble ha incumplido lo establecido en la cláusula en referencia además de darle el derecho a la arrendadora de pedir la resolución de contrato, exigir el pago del monto fijado como alquiler mientras ocupe la casa y adicionalmente el pago como penalización de la cantidad de Bs.F 30,00 por cada día transcurrido sin que haga entrega de la casa arrendada.
Que la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS en su carácter de arrendataria demanda al ciudadano JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, por resolución de contrato por incumplimiento manifiesto de las obligaciones asumidas por este en el contrato de arrendamiento, consistentes en el pago de alquiler en las condiciones acordadas y por haber sub-arrendado el inmueble ya sea total o parcialmente a otra persona y que el arrendatario no se encuentra ocupando, demandando la entrega inmediata del inmueble arrendado totalmente desocupado y solvente de todos los servicios públicos, como consecuencia de haberse cumplido el lapso de vigencia del contrato y no prorrogarse su vigencia.
Que estima la presente demanda en TRES MIL TRESCIENTOS TREINTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 3.330) que corresponden al pago mensual equivalente a los canones de arrendamiento por la ocupación de la vivienda, sin incluir lo que se siga generando durante el tiempo de duración del juicio, más los Bs.F. 30,00 diarios establecidos como cláusula penal por cada día transcurrido hasta la total entrega de la vivienda, las costas y costos y honorarios profesionales.
El demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ en su contestación contradijo que no haya dado cumplimiento a la obligación de pago establecida en el contrato de arrendamiento, que ha realizado todos los pagos correspondientes a cada canon de arrendamiento y que consigna los depósitos realizados a la arrendadora y que ha realizado pagos distintos a la cantidad acordada por cuanto hizo un descuento de dinero a la arrendadora para entregarlo a la persona encargada del condominio por cuanto en la urbanización se realizaría un cerco eléctrico para la seguridad de todos los residentes y que debía aportar la cantidad de Bs.F. 160,00 y que por esta razón realizó un depósito menor a lo convenido, que posterior realizó un depósito por más de lo que correspondía por cuanto no se efectúo la instalación del cerco eléctrico y la Arrendadora solicitó la devolución de su dinero, que todo esto se hizo con autorización de la misma y que en ningún momento actuó a sus espaldas y menos aún dejo de comunicarse con ella.
Que ha realizado los depósitos puntualmente pero que los mismos han sido consignados ante el Juzgado de esta Circunscripción Judicial a través de un procedimiento consignatario llevado en el Expediente 142-008, que abrió en fecha 27 de noviembre del 2.008, por cuanto la Arrendadora se negó a recibir los pagos y le manifestó telefónicamente que no le hiciera más depósitos porque no los reconocería y que su abogado también manifestó la negativa de recibirlos, indicó que los pagos correspondientes a los meses de septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2.007 y enero del 2.008 no los presentó porque fue victima de un robo en la ciudad de Caracas por lo que solicitó al Tribunal que oficiara a la Oficina del Banco Mercantil a los fines de solicitar los Estados de cuentas correspondientes a los efectos de constatar los depósitos realizados y que la arrendadora ha efectuados retiros de dichos pagos tal como fue acordado verbalmente.
Que niega, rechaza y contradice que se negó a cumplir con la formalidad acordada en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuanto a presentarle los depósitos al abogado de la arrendadora para que emitiera recibo de pagos, por lo que desde que la Arrendadora y él suscribieron el primer contrato de arrendamiento ante la notaría, en el que se estableció esta formalidad cumplió solamente los tres primeros meses y luego la Arrendadora en una oportunidad le manifestó que ya no le hiciera los depósitos en la cuenta del Banco Provincial tal y como lo establecía el contrato sino que se los realizara en el Banco Mercantil, ya que según ella le resultaba más cómodo retirar el dinero en esta entidad bancaria e igualmente lo autorizó de no cumplir con el formalismo de presentar los depósitos bancarios ante el abogado LUÍS ALFREDO PADRÓN CASTILLO.
Que niega, rechaza y contradice que los pagos realizados sin cumplir la formalidad establecida en el contrato conduzca a la insolvencia ya que se cumplió con la obligación de pago, y que tampoco le adeuda a la arrendadora la cantidad de mil ochocientos treinta bolívares fuertes (Bs. 1.830,00) por concepto de penalización por encontrarse habitando el inmueble, por cuanto la arrendadora siempre manifestó verbalmente su intención de prorrogar el contrato y hasta la fecha de la demanda no se le había notificado lo contrario.
Que niega, contradice y rechaza que le haya llegado notificación alguna, tanto en forma escrita o a través de otra persona, y que haya subarrendado el inmueble total o parcialmente, manifestando que por su tipo de trabajo tiene que ausentarse de la ciudad en reiteradas oportunidades y que por esta razón no habita continuamente la vivienda, y que las personas que habitan en el inmueble es su señora madre de nombre María Yolanda Díaz y una madrina materna de nombre Doris Alvarado, quienes también tienen obligaciones laborales y colaboran con el mantenimiento del inmueble.
Que niega, rechaza y contradice que el inmueble del cual es arrendatario se encuentre en estado de deterioro ya que también ha sido responsable de su mantenimiento así como de los pagos de los servicios básicos.
ANÁLISIS PROBATORIO:
Trabados como quedaron los términos de la controversia, según los hechos alegados en el libelo por la representación judicial de la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS y por el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ en su contestación, el Tribunal procede con base a tales alegatos a analizar las pruebas cursantes en autos de la siguiente manera:
1. Folio 7 al 12, copia fotostática certificada de contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 14 de septiembre de 2007, bajo el número 43, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones y autenticado posteriormente por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2007, bajo el número 55, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.
Esta copia fue expedida por un funcionario competente con arreglo a las leyes, de conformidad con el artículo 1384 del Código Civil, se aprecia como plena prueba, por así aparecer en su texto, de que la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS dio en arrendamiento al aquí demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, un inmueble consistente en una vivienda signada con el número 50, ubicada en la Avenida Principal Amazona con Boulevard Orinoco del Conjunto Residencial El Tinajero (hoy TINAJERO I), casa número 50 situada en la Avenida Eduardo Chollet con Avenida principal del Barrio Capuchino en jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, con un canon de arrendamiento de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) mensuales y como plena prueba además, por constar también en este instrumento, de que en el referido contrato se pactó que su vigencia sería de diez meses desde el 2 de agosto de 2007 hasta el 2 de agosto de 2008 y que no se prorrogaría a su vencimiento. Así se declara.
2. Folios 13 al 37, Inspección Judicial practicada por el Juzgado de Municipio Araure de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
En estas actuaciones aparece que el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, se trasladó a practicar una inspección en una vivienda signada con el número 50, ubicada en la Avenida Principal Amazona con Boulevard Orinoco del Conjunto Residencial El Tinajero (hoy TINAJERO I), casa número 50 situada en la Avenida Eduardo Chollet con Avenida principal del Barrio Capuchino en jurisdicción del Municipio Araure del Estado Portuguesa, los días 13 de mayo de 2008, 15 de mayo de 2008 y 3 de junio de 2008. No obstante lo cual, la inspección no fue practicada por encontrarse la vivienda cerrada.
Al no haberse practicado la inspección, estas actuaciones ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa, por lo que se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
3. Folio 38, recibo de consignación de Ipostel.
En este recibo de consignación tan solo aparece como remitente LUÍS PADRÓN y como destinatario JAVIER HERNÁNDEZ, pero no consta el contenido de la comunicación remitida por el primero al segundo, por lo que ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
4. Folios 118 al 123, Inspección Judicial practicada por el Juzgado de Municipio Araure de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
En esta inspección, se dejó constancia de las características del inmueble arrendado. Se dejó constancia además que se encontraba en buen estado, salvo que la pintura del pasillo se encontraba un poco abombada, que en el piso del garaje faltan cinco piezas de cerámica y que dos baldosas en el piso del comedor presentaban grietas, por lo que se aprecia como plena prueba, de que el inmueble arrendado se encontraba en buen estado, salvo que la pintura del pasillo se encontraba un poco abombada, que en el piso del garaje faltan cinco piezas de cerámica y que dos baldosas en el piso del comedor presentaban grietas. Así se declara.
5. Folio 153 al 241, correspondencia recibida del Banco Mercantil (Consultoría Jurídica) rindiendo los informes requeridos por el Tribunal de la causa, por haberlos promovido la representación judicial de la parte demandante y promovida además por la parte demandada.
A esta comunicación se acompañaron unos estados de cuenta y recaudos sobre movimientos de una cuenta cuya titular es la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, que no consta se encuentren relacionados con los hechos que se debaten, salvo lo siguiente:
Entre los recaudos aparecen las copias de las planillas de depósito 00000052093221 del 23 de julio de 2008 por Bs. 750, 000000484459584 del 20 de junio de 2008 por Bs. 750, 000000502535068 del 1° de febrero de 2008 por Bs. 750, 000000448055904 del 24 de abril de 2008 por Bs. 750, 000000513643592 del 12 de noviembre de 2007 por Bs. 750.000, 000000487508269 del 20 de diciembre de 2007 por Bs. 750, 000000501685630 del 6 de septiembre de 2007 por Bs. 750 y 000000529485510 y del 27 de mayo de 2008 por Bs. 750, en las que aparece como titular de la cuenta en la que se realizaron los depósitos ALBA VALECILLOS y como depositante DORIS ALVARADO, en la primera y la segunda, OSWALDO PESTANA en la tercera, DORIS ALVARADO en la cuarta y quinta, JOANA VILLEGAS en la sexta, JAVIER H en la séptima y DORIS ALVARADO en la octava y última de estas planillas.
Con respecto a estas copias de planillas de depósito, el Tribunal observa:
El demandante reclama en la demanda el pago de los cánones de arrendamiento, por los meses que han transcurrido y los que se sigan transcurriendo desde el 2 de agosto de 2008 que es una fecha posterior a las fechas de los depósitos a que se refieren estas planillas, por lo que esta comunicación, los estados de cuenta y recaudos sobre movimientos de una cuenta cuya titular es la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
6. Folios 132 al 136 de la segunda pieza del expediente, correspondencia y Estados de cuenta enviados por el Banco Provincial a nombre de Alba del Carmen Valecillos Berrios, titular de la cuenta de ahorros número 0108-0064-40-0200412280 abierta en fecha 29.06.2005.
En esta comunicación se informa que la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS abrió en el Banco Provincial una cuenta el 29 de junio de 2007 y que se encuentra vigente. La apertura de esa cuenta y el que se encuentre activa, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa. Además, a la comunicación se acompañan unos estados de cuenta con los movimientos de esa cuenta, pero no consta que estos movimientos se encuentren relacionados con los hechos debatidos en la causa, por lo que se desecha esta comunicación y los recaudos que se acompañaron a la misma como carentes de valor para la decisión de la causa. Así se declara.
7. Folios 3 al 120 de la segunda pieza del expediente, correspondencia recibida del Banco Mercantil (Consultoría Jurídica) rindiendo los informes requeridos por el Tribunal de la causa.
En esta comunicación se ratifica la comunicación que cursa en los folios 153 al 241 de la primera pieza del expediente, por lo que esta nueva comunicación, ratificando la anterior que ya fue valorada, ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
8. Declaraciones de NELSON JOSE PIÑATE CAMACARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-16.966.378, quien dijo conocer a la ciudadana ALBA DEL CARMEN VALECILLOS, que sabe y le consta que dicha ciudadana es la propietaria de la vivienda número 50 ubicada en la Urbanización El Tinajero 1, que ha ido en pocas oportunidades a la vivienda de la demandante, que fue a la vivienda porque conoció al sobrino de la ciudadana Alba del Carmen Valecillos, que ha visto a una señora que cree que se llama Doris, pero que no tiene contacto con ella, que tiene de un año para acá viéndola en la vivienda, que le pidieron ir a declarar al Tribunal y dar opinión sobre el caso.
La propiedad del inmueble arrendado no está discutida en la presente causa, por lo que las declaraciones de este testigo sobre este punto, nada aportan para la decisión de la causa y en lo que se refiere que ha visto en el inmueble a una señora que cree que se llama Doris, pero al decir este testigo que cree que esa persona se llama Doris no demuestra seguridad alguna y no hay otros elementos probatorios con los que constatar estas declaraciones, por lo que se desechan como carentes de valor para la decisión de la causa. Así se establece.
Pruebas de la parte demandada:
9. Folios 71 al 80 de la primera pieza del expediente, copias de depósitos realizados por la ciudadana Doris Alvarado en el Banco Mercantil a la ciudadana Alba Valecillos.
Las planillas de depósito de los folios 71 al 77 se refieren a depósitos realizados el 22 de febrero de 2008, el 25 de marzo de 2008, el 3 de marzo de 2008, el 24 de abril de 2008, el 27 de mayo de 2008, el 20 de junio de 2008, el 23 de julio de 2008 y el demandante reclama en la demanda el pago de los cánones de arrendamiento, por los meses que han transcurrido y los que se sigan transcurriendo desde el 2 de agosto de 2008 que es una fecha posterior, por lo que las referidas planillas de depósito de los folios 71 al 77, ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa y en consecuencia se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
Sobre las planillas de depósito de los folios 78, 79 y 80 el Tribunal se pronunciará más adelante.
10. Folios 98 al 100 de la primera pieza del expediente, recibos de pago expedidos por el Abogado Luís Alfredo Padrón al ciudadano Javier Enrique Hernández Díaz, por concepto de pago de canon de arrendamiento.
Se dice en el escrito de promoción de pruebas del demandado, que el objeto de estas documentales, es demostrar que los alquileres debían ser depositados en la cuenta de ahorros 01080064140200412280 del Banco Provincial, pero que para que el depósito tenga validez, como pago efectivo y definitivo, debía el arrendatario (es decir el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ) presentarse a la oficina del abogado LUÍS ALFREDO PADRÓN CASTILLO, en donde con la entrega del depósito se le expediría un recibo.
No obstante, en el recibo del folio 98 aparece que se recibió una cantidad mediante un cheque a favor de ALBA VALECILLOS por el alquiler del mes de octubre de 2006, en el del folio 99 aparece que se recibió una cantidad en dinero en efectivo a favor de ALBA VALECILLOS por el alquiler del mes de noviembre de 2006 y en el del folio 100 aparece que se recibió una cantidad mediante un cheque a favor de ALBA VALECILLOS por el alquiler del mes de diciembre de 2006 y no aparece en ninguno de estos recibos referencia alguna a entrega de planillas de depósito, por lo que estos recibos de los folios 98 al 100 de la primera pieza del expediente, ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa y en consecuencia se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
11. Folios 101 al 105 de la primera pieza del expediente, planillas de depósitos realizados en el Banco Mercantil, a nombre de la aquí demandada ALBA VALECILLOS, de fechas 9 de enero de 2007, 4 de mayo de 2007, 15 de junio de 2007, 4 de julio de 2007 y 1º de agosto de 2007.
En el libelo no reclama el accionante el pago de pensiones de arrendamiento que se hayan podido causar desde enero de 2007 hasta agosto de 2007, por lo que ningún elemento de convicción aportan estas planillas para la decisión de la causa y en consecuencia se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
12. Instrumento privado que aparece otorgado por DORIS MAGALI ALVARADO RADA a la señora MIREYA PESTANA en el que se dice que entregó un cheque por Bs. 750 por pago de alquiler del mes de enero.
Esta comunicación tiene carácter privado y emana de un tercero que no es parte en la presente causa ni causante de una de las partes, por lo que de conformidad con lo que dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, debió ser ratificada por el tercero del que emana mediante la prueba testimonial y al no haberse producido tal ratificación, se desecha esta instrumental como carente de valor probatorio. Así se declara.
13. Folios 133 y 134, Inspección Judicial practicada por el Juzgado del Municipio Araure de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Se dice en el escrito de promoción de pruebas, que con esta inspección se pretende demostrar que el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ habita la casa objeto del contrato de arrendamiento y al practicarse la misma se dejó constancia que dicho demandado se encontraba presente en el inmueble arrendado. No obstante, la presencia en el inmueble arrendado del demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ en la fecha y hora en las que se practicó la inspección judicial, no demuestra que éste habite en dicho inmueble, por lo que esta inspección ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y en consecuencia se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
14. Folios 139 al 142, copia certificada del documento en el que aparece contrato de arrendamiento celebrado entre Alba del Carmen Valecillos Berrios y Javier Enrique Hernández Díaz, autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua Estado Portuguesa, de fecha 5 de octubre del 2.006, bajo el número 58, Tomo 117 de los Libros de Autenticaciones.
Al promover esta instrumental dice el demandado en su escrito del 20 de enero de 2009, que demuestra la existencia de un contrato de arrendamiento anterior al que es objeto de la demanda y que los depósitos bancarios que acompañó con las letras N, Ñ, O, P y Q pertenecen (sic) al pago de dicho contrato anterior.
Sobre lo anterior, el Tribunal observa:
Esta copia certificada se refiere a un contrato de arrendamiento celebrado entre la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS como arrendadora y el ahora demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ como arrendatario, con vigencia desde el 1° de octubre de 2006 hasta el 1° de agosto de 2007 y en el libelo no reclama el accionante el pago de pensiones de arrendamiento que se hayan podido causar desde el 1° de octubre de 2006 hasta el 1° de agosto de 2007, ni se acogió el demandado a la prórroga legal, para que la existencia de una relación contractual anterior, pueda influir en la presente causa y en consecuencia, esta copia certificada ningún elemento de convicción aporta para la decisión de la causa y se desecha como carente de valor probatorio. Así se declara.
15. Declaraciones de las testigos LEIDA DEL CARMEN OSUNA y ROSA MARGARITA OROPEZA DE QUINTERO.
Estas declaraciones se valorarán más adelante.
Para decidir el Tribunal observa:
En la sentencia apelada, considera el a quo que el contrato, en principio a tiempo determinado, quedó extinguido en la fecha de su vencimiento y que la falta de oposición de la arrendadora para lograr la entrega del inmueble, una vez vencido el mismo, produjo tácitamente la renovación del contrato sin determinación de tiempo.
En la demanda se alega entre otros hechos que el contrato de arrendamiento se pactó que su vigencia sería de diez meses desde el 2 de agosto de 2007 hasta el 2 de agosto de 2008 y ello quedó demostrado con las copias fotostáticas certificadas del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, Estado Portuguesa, en fecha 14 de septiembre de 2007, bajo el número 43, Tomo 134 de los Libros de Autenticaciones y autenticado posteriormente por ante la Notaría Pública Primera del Municipio Autónomo Valera del Estado Trujillo, en fecha 8 de octubre de 2007, bajo el número 55, Tomo 112 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, cursantes en los folios 7 al 12 de la primera pieza del expediente.
Cuando se pactó que comenzaría la vigencia dicho contrato, desde el 2 de agosto de 2007 hasta el 2 de agosto de 2008 evidentemente la intención de las partes era darle una vigencia de un año y al expresar que esa vigencia era de diez meses es claro que se cometió un error material. Así se declara.
En consecuencia, este contrato fue celebrado por tiempo determinado y concluyó por lo tanto su vigencia acordada por las partes, el 2 de agosto de 2008, dado que además, con las mismas copias certificadas quedó demostrado que se pactó que no se prorrogaría a su vencimiento. Así este Tribunal lo declara.
Al no haberse demostrado que la arrendadora y aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS haya recibido el pago de alguna pensión de arrendamiento que se haya causado con posterioridad del 2 de agosto de 2008 cuando se venció el contrato, dado que los depósitos que haya podido realizar el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ en una cuenta de dicha demandante, sin que se haya demostrado que la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS aceptara, conociera o autorizara esos depósitos y es necesario la aceptación, conocimiento, autorización o al menos la simple tolerancia por la referida demandante de esos pagos, dado que no los recibió personalmente, para que pueda considerarse que no se opone a que el inquilino, el aquí demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ continúe ocupando el inmueble y no puede exigirse que al arrendador que vencerse un contrato de arrendamiento por tiempo determinado, deba interponer precipitadamente una demanda, ya que puede intentar que el inquilino desocupe de manera voluntaria el inmueble arrendado y de no lograrlo, contratar los servicios de un profesional del derecho para interponer la demanda, a lo que cabe agregar en el presente caso, que entre el 2 de agosto de 2008 cuando se venció el contrato de arrendamiento y el 2 de octubre de 2008 cuando se presentó la demanda, los Tribunales estuvieron en receso desde el 15 de agosto hasta el 15 de septiembre de 2008 y por todas estas razones es forzoso concluir que no se produjo la tácita reconducción, como lo consideró el Tribunal de la causa en la sentencia apelada y sobre este punto debe modificarse dicha decisión. Así también se declara.
De conformidad con lo que dispone el artículo 38 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal “a”, cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta un año, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, pero no consta que el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ haya manifestado su voluntad de acogerse a la prórroga legal este contrato, lo que es potestativo para dicho demandado, en su carácter de arrendatario como dispone esa disposición y no aparece alegado en la demanda ni en la contestación que se haya producido la prórroga legal, por lo que es forzoso concluir que la relación arrendaticia no se prorrogó, independientemente de que el arrendatario, el aquí demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ se haya encontrado o no solvente en sus obligaciones y concluyó la relación contractual, el 2 de agosto de 2008, que era cuando terminaba el lapso de vigencia acordado entre las partes, al celebrar el contrato. Así se declara.
El efecto de la resolución de un contrato consiste en que las partes del mismo deben restituirse de manera recíproca todas las prestaciones que hubieren cumplido.
El contrato de arrendamiento es de los denominados por la doctrina de tracto sucesivo, ya que las obligaciones derivadas del mismo deben ser cumplidas por las partes, no de manera instantánea como ocurre por ejemplo en la venta, sino de manera sucesiva. En consecuencia la resolución del contrato de tracto sucesivo, no tiene efectos retroactivos por ser definitivas e irrevocables las prestaciones cumplidas y la resolución de un contrato de tracto sucesivo ya concluido es imposible. No puede una sentencia hacer desaparecer del tiempo pasado o revocar el hecho cumplido de que el demandado gozó de la cosa arrendada hasta la conclusión del contrato de arrendamiento, por lo que es improcedente la pretensión del actor de que se resuelva dicho contrato, que ya había concluido al presentarse la demanda el 2 de octubre de 2008 y se le entregue el inmueble arrendado totalmente desocupado y solvente en el pago de todos los servicios públicos y no influye en la decisión el que haya quedado demostrado que el inmueble tuviera la pintura del pasillo un poco abombada, que en el piso del garaje del mismo faltaran cinco piezas de cerámica y que dos baldosas en el piso del comedor presentaban grietas, o el que el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ estuviera o no solvente o que dicho arrendatario pagara de manera impuntual o retardada, o el que éste haya o no acordado la formalidad de presentar al abogado de la arrendadora los depósitos para la emisión de los recibos. Así se declara.
Las testigos LEIDA DEL CARMEN OSUNA y ROSA MARGARITA OROPEZA DE QUINTERO en sus declaraciones manifestaron que conocen al demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ, que le consta que vive en la casa 50 de la Urbanización Tinajero I.
La primera dice que fue de visita a pedir el favor de que se le ayudara con una bombona de gas y éste la recibió y que no observó a otras personas porque llegó hasta la puerta y que la propietaria del inmueble es la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, mientras que la segunda declaró que va todos los meses, siempre de noche y que JAVIER HERNÁNDEZ se encuentra presente el 95% de las veces y que en el inmueble se encuentran la señora Doris, su hijo y otra señora.
Examinando estas declaraciones de LEIDA DEL CARMEN OSUNA y ROSA MARGARITA OROPEZA DE QUINTERO y el escrito por el que el demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ promovió a dichas testigos, se constata que tienen como objeto demostrar que dicho demandado habita en el inmueble arrendado. No obstante, es irrelevante para la decisión de la causa, si el demandado vive o no en el inmueble arrendado, dado que como ya está señalado, al haber concluido la vigencia del contrato cuando se interpuso la demanda, es imposible resolverlo como se pretende en la demanda, por lo que se desechan las declaraciones de estas testigos como carentes de valor probatorio. Así se declara.
Además, el demandante en el libelo pretende el pago de la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por los meses que han transcurrido y los que sigan transcurriendo, desde el 2 de agosto de 2008, mientras el inmueble siga ocupado y se resuelva o defina la entrega del mismo, conforme a lo establecido en la cláusula TERCERA como referencia el pago (sic) hasta la presentación de la demanda, transcurrieron dos meses, lo que da la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 1.500,00), más.
Con respecto a esta pretensión de pago, el Tribunal observa:
Como ya quedó dicho, en el libelo de la demanda presentado el 2 de octubre de 2008 la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS demandó la resolución de un contrato de arrendamiento que concluyó el 2 de agosto de 2008 y no se demandó el cumplimiento de ese contrato, por lo que no puede decidirse en la presente causa, si el arrendatario, el aquí demandado JAVIER ENRIQUE HERNÁNDEZ DÍAZ tenía o no la obligación de entregar el inmueble o si cumplió o no con esa obligación y en consecuencia, la pretensión de la demandante de que se condene al demandado al pago de la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por los meses transcurridos y los que se sigan transcurriendo y a pagarle como indemnización TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) por cada día de retardo, así como los daños al inmueble, por los servicios públicos y demás pagos, condominio, tasas, impuestos, cuotas, etc. (sic), las costas y la corrección monetaria, que se demandó como consecuencia de la resolución que se declara improcedente en esta decisión, no puede resolverse en la presente causa, a lo que cabe agregar que no se determinaron estos conceptos con precisión como lo requiere el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 4° y en consecuencia es inadmisible esta pretensión. Así se declara.
En consecuencia, las planillas de depósito de los folios 78, 79 y 80 aparecen unos depósitos realizados en una cuenta de la aquí demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, el 20 de agosto de 2008, el 23 de septiembre de 2008 y el 21 de octubre de 2008, ningún elemento de convicción aportan para la decisión de la causa y se desechan como carentes de valor probatorio. Así se declara.
Finalmente el Tribunal observa:
Por las razones anteriormente expuestas, la pretensión de la demandante de que se resuelva el contrato de arrendamiento que celebró con el demandado es improcedente e inadmisible la pretensión de que se condene al demandado al pago de la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por los meses transcurridos y los que se sigan transcurriendo y a pagarle como indemnización TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) por cada día de retardo, así como los daños al inmueble, por los servicios públicos y demás pagos, condominio, tasas, impuestos, cuotas, etc. (sic), las costas y la corrección monetaria.
En la sentencia apelada, el Tribunal de la causa declaró sin lugar la demanda, por considerar que el contrato se renovó sin determinación de tiempo y en la presente decisión, esta Alzada consideró que el contrato había concluido su vigencia en esa fecha 2 de agosto de 2008, por lo que debe declararse parcialmente con lugar la apelación, modificando la sentencia apelada. Así se establece y así se hará de manera expresa en la dispositiva de la decisión.
IV
DISPOSITIVA:
Por las razones y consideraciones anteriormente expuestas, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación de la representación judicial de la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, contra la sentencia dictada por el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el 24 de abril de 2009.
En consecuencia, se declara: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión de la demandante de que se resuelva el contrato de arrendamiento que celebró con el demandado. SEGUNDO: INADMISIBLE la pretensión de que se condene al demandado al pago de la suma de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 750,00) por los meses transcurridos y los que se sigan transcurriendo y a pagarle como indemnización TREINTA BOLÍVARES (Bs. 30,00) por cada día de retardo, así como los daños al inmueble, por los servicios públicos y demás pagos, condominio, tasas, impuestos, cuotas, etc. (sic), las costas y la corrección monetaria.
Al haberse desechado las pretensiones de la demandante ALBA DEL CARMEN VALECILLOS BERRÍOS, la primera por improcedente y la segunda por inadmisible, de conformidad con lo que dispone el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil debe condenarse en costas a la demandante, por lo que se confirma la condenatoria en costas que el Tribunal de la causa le impuso a dicha demandante en la sentencia apelada. Así se decide.
Al haberse declarado parcialmente con lugar la apelación, no hay condenatoria en las costas del recurso.
Queda así MODIFICADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese y déjense las copias respectivas. Remítase oportunamente al tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Audiencias del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veinticinco (25) días del mes de mayo de dos mil nueve.-
El Juez

Abg. Ignacio José Herrera González
La Secretaria Accidental

Rosa María García Castillo
Siendo las 3 y 25 minutos de la tarde, se publicó y se registró la anterior decisión como fue ordenado.
La Secretaria