LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA Guanare, 09 de abril de 2010 199º y 151º Vista la demanda interpuesta por la ciudadana MIREYA DEL CARMEN GARCÍA PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.720.517, de este domicilio, debidamente asistida del Abogado ERSLANDY JOSÉ DURAN ÁLVAREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.067.022, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 134.163, de este domicilio, contra el ciudadano CÉSAR AUGUSTO CASTELLANOS QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.220.382, de este domicilio, motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento; la cual acompaña como prueba escrita contrato de arrendamiento privado suscrito por los ciudadanos: Mirella del Carmen García Perdomo, titular de la cédula de identidad Nº 10.720.517 y César Augusto Castellas Quiroz, titular de la cédula de identidad Nº 23.220.382; fundamenta la presente acción en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 1.159 y 1.264 del Código Civil. Désele entrada bajo el N° 2.281-10. Esta Juzgadora observa: En el presente caso, tratándose de una demanda de Resolución de contrato de Arrendamiento, le corresponde a esta Sentenciadora entrar a analizar si la misma cumple o no con los requisitos establecidos en la Ley para proceder a su admisibilidad. El artículo el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil establece: “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…” Por su parte, el artículo 1.167 del Código Civil establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente e cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…” En cuanto a la Acción Resolutoria y la Acción de Desalojo, Según Gilberto Guerrero Quintero (2003) establece las siguientes diferencias: a. Según la duración del contrato: La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem. b. Según se admita o no el recurso de Casación. La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…). c. De acuerdo con el motivo o causa. La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador. d. Según la falta de pago del alquiler. La acción de desalojo ex artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI) e. Con vista al pago por consignación. El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem). En atención a las normas anteriormente transcritas y de la revisión minuciosa del libelo de la demanda, se evidencia que la parte actora alega que en fecha 05 de enero de 2002, celebró contrato privado de arrendamiento con el ciudadano Cesar Augusto Castellanos Quiroz, mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble ubicado en el Barrio Colombia Norte sector II, callejón Negro Primero, casa sin número de esta ciudad de Guanare, por un lapso de un (1) año ininterrumpido. Que el arrendatario ha dejado de cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses febrero y marzo de 2010, incumpliendo la cláusula cuarta y quinta del contrato de arrendamiento. Que en virtud del incumplimiento de las cláusulas contractuales de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil, procede a demandar al ciudadano Cesar Augusto Castellanos Quiroz, por Resolución de contrato de arrendamiento, en virtud de lo cual solicita se decrete la resolución del contrato de arrendamiento, que se ordene el desalojo del inmueble libre de personas y cosas, demanda igualmente los costos y costas procesales. Ahora bien, la parte actora en su libelo de demanda, en un primer término, en su petitum, pareciera que escoge la vía de Desalojo de Inmueble cuando fundamenta la acción en la causal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y a la vez procede a demandar la Resolución de Contrato por falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a los meses febrero y marzo de 2010, en virtud de que se ha violado las cláusulas contractuales y fundamenta su demanda en los artículos 1.159 y 1.264 del Código Civil. Como puede observarse, la parte actora confunde lo que es la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales que hacen indebida su acumulación en un mismo libelo. En tal sentido, como se dijo con anterioridad ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumularlas en un mismo libelo, aún cuando tienen un mismo procedimiento, que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado. En el caso sub iudice como ya se expresó, la parte actora reclama la resolución del contrato y el desalojo del inmueble, pretensiones éstas que por ser incompatibles, al tener causas y efectos diferentes, produce la inadmisibilidad de la presente demanda por ser contraria a derecho. Así se declara. En consecuencia este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la presente acción de Resolución de contrato de arrendamiento, interpuesta por la ciudadana MIREYA DEL CARMEN GARCÍA PERDOMO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-10.720.517, de este domicilio, debidamente asistida del Abogado ERSLANDY JOSÉ DURAN ÁLVAREZ, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V-8.067.022, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 134.163, de este domicilio, contra el ciudadano CÉSAR AUGUSTO CASTELLANOS QUIROZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-23.220.382, de este domicilio. La Juez, Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez El Secretario, Abg. Johnny Gutiérrez En esta misma fecha se publicó, siendo las 11:00 de la mañana. Conste. Strio. Exp. N° 2.281-10 Lilia.