LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
PORTUGUESA.-
EXPEDIENTE: 2.085-09
PARTE DEMANDANTE: PEDRO ANTONIO MONTAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.103.930, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: ANA JIMÉNEZ DE NÚÑEZ y JUVILMAR L. GUTIÉRREZ, venezolanas, Abogadas, titulares de las cédulas de identidad Nº 433.114 y 17.019.016, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nos. 8.878 y 136.178, de este domicilio, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: JOSÉ ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.054.983, de este domicilio.
APODERADO DE LA PARTE DEMANDADA: EDITH LUZ VARGAS ACOSTA y SERVANDO J. VARGAS, venezolanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 133.683 y 30.890, titulares de las cédulas de identidad Nos. 8.066.019 y 5.131.581, de este domicilio, respectivamente.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 01-07-2.009, el ciudadano Pedro Antonio Montaña, debidamente asistido de la Abogada Juvilmar L. Gutiérrez, demanda por Desalojo de Inmueble al ciudadano José Escalona. Folios 1 al 12.
En fecha 03-07-2.009, este Tribunal admitió la presente demanda, emplazando al demandado para que compareciera el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Folios 13 y 14.
En fecha 08-07-2.009, se avoca al conocimiento de la presente causa el Abogado Erasmo quijada Rosas, en su condición de Juez Suplente Especial. Folio 15.
En fecha 20-07-2.009, el ciudadano Pedro Antonio Montaña debidamente asistido de Abogado confiere poder apud acta a la Abogada Ana Jiménez de Núñez. Folio 16.
En fecha 23-07-2.009, el Alguacil de este Tribunal consigna diligencia mediante la cual devuelve la boleta de citación manifestando que le fue imposible localizar al demandado. Folios 17 al 23.
En fecha 07-08-2.009, la Abogada Ana Jiménez de Núñez sustituye reservándose su ejercicio el poder conferido por el ciudadano Pedro Antonio Montaña, en la persona de la Abogada Juvilmar L. Gutiérrez. Folio 16.
En fecha 16-09-2.009, la coapoderada Judicial de la parte demandante, Abogada Juvilmar L. Gutiérrez, presenta diligencia mediante la cual solicita a este Tribunal libre nuevamente boleta de citación al demandado, lo cual es acordado posteriormente por este Tribunal. Folios 25 al 27.
En fecha 02-10-2.009, el Alguacil de este Tribunal consigna diligencia mediante la cual devuelve la boleta de citación manifestando que le fue imposible localizar al demandado. Folios 28 al 35.
En fecha 06-10-2.009, la coapoderada Judicial de la parte demandante, Abogada Ana de Núñez, presenta diligencia mediante la cual solicita a este Tribunal acuerde la citación por carteles de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, lo cual es acordado posteriormente por este Tribunal. Folios 36 al 38.
En fecha 19-10-2.009, el Secretario del Tribunal consigna diligencia mediante la cual manifiesta que fijó cartel de citación, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Folio 39.
En fecha 23-10-2.009, el apoderado judicial de la parte demandante presenta diligencia mediante la cual consigna las publicaciones de los diarios “El Periódico de Occidente” y “El Regional”. Folios 41 al 43.
En fecha 17-11-2.009, este Tribunal dicta auto mediante el cual designa Defensor Judicial del demandado a la Abogada Lorena Ramonis, quien fue debidamente notificada de la referida designación y compareció a prestar el juramento de Ley en la oportunidad correspondiente. Folios 44 al 48.
En fecha 07-12-2.009, este Tribunal dicta auto mediante el cual acuerda la citación de la Defensora Judicial designada a fin de que comparezca ante este Tribunal a dar contestación a la demanda. Folios 51 y 52.
En fecha 08-12-2.009, el ciudadano José Escalona confiere poder apud acta a los Abogados Edith Luz Vargas Acosta y Servando J. Vargas. Folio 53.
En fecha 08-12-2.009, el Alguacil de este Tribunal consigna diligencia mediante la cual devuelve la boleta de citación dirigida a la Abogada Lorena Ramonis, en su carácter de Defensora Judicial de la parte demandada, debido a la comparecencia del demandado confiriéndole poder al abogado Servando Vargas. Folios 54 al 61.
En fecha 10-12-2.009, el Apoderado Judicial de la parte demandada presenta escrito de contestación de la demanda. Folios 62 y 63.
En fecha 11-01-2.010, este Tribunal insta a las partes a un acto conciliatorio y los mismos acordaron suspender el curso de la causa por un lapso determinado. Folios 66 y 67.
En fecha 18-01-2.010, este Tribunal dicta auto mediante el cual acuerda reanudar el curso de la causa en virtud de que las partes no lograron conciliar. Folio 68.
En fecha 19-01-2.010, el Apoderado Judicial de la parte demandada consigna escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas posteriormente por este Tribunal. Folios 69 y 70.
En fecha 20-01-2.010, el Apoderado Judicial de la parte demandante consigna escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas posteriormente por este Tribunal. Folios 71 al 73.
Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:
“Alega la parte actora que es propietario de un inmueble constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; que en fecha 14 de febrero de 2.008, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano José Escalona, sobre el identificado inmueble, por un lapso de seis (6) meses, como se evidencia de documento autenticado en fecha 14-02-2.008 por ante la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 19, Tomo 12 de los libros respectivos; que las partes estipularon el canon de arrendamiento en la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales que el arrendatario se obliga a pagar al propietario arrendador en los primeros cinco días siguientes al vencimiento de cada mes; que el término de duración del contrato es por el lapso fijo de seis (6) meses contados a partir del día 01-02-2.008 improrrogable; que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones especificadas en este contrato dará derecho al arrendador a dar por resuelto el mismo, exigiendo la inmediata desocupación del inmueble, intentar acciones legales, civiles y/o penales a que hubiere lugar; que al no haber recibido de parte del arrendatario ningún pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio de 2.009 y a pesar de ello continúa ocupando el inmueble; que por las circunstancias de hecho y de derecho expuestas, es por lo que procede a demandar por Desalojo de Inmueble, conforme a lo establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al ciudadano José Escalona, para que convenga o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguientes: Primero: Desalojar el inmueble de su propiedad constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa y la entregue completamente libre de bienes y personas en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato. :Segundo: En pagar la cantidad de Un Mil doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses de mayo y junio de 2.009 a razón de seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales y todas las que se sigan generando desde esa fecha hasta el momento de la entrega material del inmueble, por compensación pecuniaria. Tercero: Las costas procesales y honorarios profesionales. Estima la demanda en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00)...”
En su oportunidad legal el Abogado Servando J. Vargas, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano José Escalona, dio contestación a las pretensiones del actor:
“Alegando que la acción de Desalojo intentada por el ciudadano Pedro Antonio Montaña, es improcedente, por cuanto no cumple con el requisito establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “a”, ya que el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado (seis meses contados a partir del 1 de febrero del año 2.008, improrrogable), que para que sea viable la acción debe tratarse de un contrato escrito a tiempo indeterminado, vale decir, que no podrá demandarse a su representado por Desalojo de Inmueble, porque el contrato de Arrendamiento suscrito entre con Pedro Antonio Montaña es a tiempo determinado; que por la razones expuestas solicita se declare sin lugar la demanda intentada con expreso y directo pronunciamiento de condenatoria en costas al demandante; alega igualmente que en nombre de su representado contradice en todas y cada una de sus partes la acción por Desalojo de Inmueble intentada y manifiesta que no conviene en la misma, rechazándola en todas y cada una de sus partes, muy especialmente no conviene y rechaza que su representad esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Mayo y Junio de 2.009…”
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
1.- Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadanos Pedro Antonio Montaña y José Escalona, sobre un inmueble constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la Avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 14-02-2.008, inserto bajo el N° 19, Tomo 12 de los libros de autenticaciones; que al ser documento público se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, quedando demostrado que entre ambas partes existe un contrato de arrendamiento.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Invocó el mérito favorable de las actas procesales, especialmente el contrato de arrendamiento inserto a los folios 9, 10 y 11 frente y vuelto, muy especialmente la cláusula Tercera del referido contrato, la cual establece que el término de duración del mismo es por seis (6) meses contados a partir de primero de febrero del año 2.008, improrrogable; xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, pretende la parte actora el Desalojo del inmueble arrendado alegando que en fecha 14-02-2.008 celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la Avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, con el ciudadano José Escalona.
Que el canon de arrendamiento fue establecido en la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales, los cuales el arrendatario se obliga a pagar al arrendador en los primeros cinco días siguientes al vencimiento de cada mes.
Que el lapso de duración del referido contrato fue de seis (6) meses contados a partir del día 01-02-2.008 improrrogable, según lo establecido en la cláusula Tercera del contrato.
Que el incumplimiento de una cualquiera de las obligaciones especificadas en el contrato daría derecho al arrendador a dar por resuelto el mismo, exigiendo la inmediata desocupación del inmueble.
Que durante los meses de Mayo y Junio de 2.009 el arrendatario no le ha cancelado los cánones correspondientes, es decir que adeuda dos meses de cánones de arrendamiento en la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,00) y a pesar de ello el arrendatario aún continúa ocupando el inmueble.
Que por las razones alegadas procede a demandar al ciudadano José Escalona, por Desalojo de Inmueble y solicita al Tribunal condene al demandado a desocupar y hacer formal entrega del inmueble arrendado libre de personas y de bienes, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato, asimismo sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan causando hasta el momento de la entrega material del mismo, por concepto de compensación pecuniaria, las costas procesales y honorarios profesionales; lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados han quedado plenamente demostrados.
El artículo 1.579 del Código Civil, señala:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”(resaltado de este tribunal)
En cuanto a la particularidad del tiempo, el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, sostiene cuales son los elementos para su identificación: “El Plazo Fijo o Tiempo Determinado vendría a ser esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuando se inicia la relación obligatoria y el momento de su terminación. En cambio en el contrato por Tiempo Indeterminado, sería todo lo contrario, con la diferencia que sí se conoce cuando comienza la relación arrendaticia.
También señala el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado. La doctrina ha clasificado los contratos de arrendamientos en: contratos a tiempo indeterminados, contratos a tiempo fijo renovable automáticamente, y contrato a tiempo determinado no renovable o improrrogable.
Los contratos a tiempo indeterminados, son aquellos en los cuales las partes no han establecido el tiempo de duración del contrato, de manera que no se sabe, cuanto habrá de durar el mismo. Por su parte los contratos a tiempo fijo o determinado renovables automáticamente, son aquellos en los cuales las partes, han establecido el tiempo de duración de los mismos, y se considera siempre celebrado a término fijo, en virtud de que contiene una cláusula de prórroga sucesiva, conforme a la cual, las partes pueden convenir que al vencimiento del plazo el contrato se entenderá prorrogado por periodos iguales o sucesivos. Y por último los contratos a tiempo determinado no renovable o improrrogables, es decir, los que no tienen previsto prórroga alguna.
Por su parte en una sentencia de vieja data, dictada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, sobre el contrato a tiempo determinado e indeterminado, se realizaron las consideraciones siguientes:
“El contrato de arrendamiento a tiempo determinado es aquel que es celebrado por las partes con una previsión o lapso de duración fijo, que además dicho lapso fijo puede ser prorrogado por las partes, bien por acuerdo en el mismo contrato inicial o por acuerdo posterior. Usualmente estos contratos son escritos, pues es la prueba que las partes tienen para demostrar el lapso de duración que pactaron.
El contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es aquel por lo general verbal, pues no puede probarse su lapso de duración, o de hecho no se estipuló por los contratantes. También es aquel, que nació en su día a tiempo determinado, pero una vez vencido (cumplido el lapso fijo de duración sin previsión de prórroga, o habiendo sido notificada la no prorroga) el arrendador deja en posesión del inmueble al inquilino y le recibe el canon de arrendamiento…” (Jurisprudencia Venezolana. Ramírez & Garay. Tomo CXLII. 1997. Primer Trimestre. 20 de septiembre de 1997. Pág. 405-407).
Así las cosas, debe esta Juzgadora analizar previamente la naturaleza del contrato de arrendamiento acompañado con el libelo de la demanda y lo alegado por el demandado en la oportunidad correspondiente, vale decir, debemos determinar o precisar si nos encontramos frente a un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo indeterminado, a tiempo determinado no renovable o a tiempo determinado renovable automáticamente.
En tal sentido, se evidencia del contrato de arrendamiento que cursa en autos el cual se encuentra agregado en los 09 al 12 del presente expediente, que el ciudadano: Pedro Antonio Montaña, titular de la cédula de identidad Nº 3.103.930, celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad, con el ciudadano: José Escalona, titular de la cédula de identidad Nº 10.054.983, en cuyo contrato se dejó además establecido la duración del mismo en los términos siguientes: “TERCERA: El término de duración del presente contrato será de seis (6) meses contados a partir del 1 de febrero del año 2008, improrrogable”.
Para una mejor comprensión del caso que nos ocupa, debemos trasladar al cuerpo del presente fallo, el artículo 1.600 del Código Civil, que dispone:
“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Asimismo el artículo 1614 eiusdem, establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
La tácita reconducción, consiste en que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y sus efectos y consecuencias se reglan por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Para que se produzca la tácita reconducción, es necesario que se den algunas condiciones que son a saber: que se trate de un contrato a tiempo determinado, que a la expiración del término el arrendatario quede y se le deje en el uso y posesión de la cosa arrendada.
Ahora bien, tal y como se evidencia del contrato de arrendamiento suscrito por las partes ante la Notaría Pública del Municipio Guanare, de la cláusula tercera del mismo, se demuestra que el contrato fue celebrado por el plazo fijo improrrogable de seis (6) contados desde el 01 de febrero del 2.008. La parte actora por otro lado, afirmó en su libelo no haber recibido de parte del arrendatario ningún pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo y junio del 2.009 y a pesar de ello continúa ocupando el inmueble.
De lo antes expuesto, se observa que efectivamente el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado, aunado al hecho de que el arrendador afirmó en la demanda que el arrendatario había continuado cancelando los cánones respectivos y que sólo dejó de pagar los correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2.009; por lo que debe concluirse que en virtud de ello, el señalado contrato de arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, por haber operado la tácita reconducción. Y ASI SE DECIDE.
Así las cosas, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 2° del Código Civil establece:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
2° Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”.
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que el ciudadano Pedro Antonio Montaña, en fecha 14-02-2.008 celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la Avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, con el ciudadano José Escalona.
Que el canon de arrendamiento inicial fue establecido en la cantidad de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensuales.
Que el lapso inicial de duración del referido contrato fue de seis (6) meses contados a partir del día 01-02-2.008, improrrogable según lo establecido en la cláusula Tercera del contrato, pero con el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
Que el Arrendatario al no suministrar la prueba del pago o hecho extintivo de la obligación incumplió con una de sus obligaciones principales, establecida en el Código Civil, como es pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
En consecuencia esta Juzgadora, declara procedente la acción de Desalojo del Inmueble Arrendado intentada por la parte actora, motivado al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Y así se declara.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de Desalojo de Inmueble, intentada por el ciudadano PEDRO ANTONIO MONTAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.103.930, de este domicilio, contra el ciudadano JOSÉ ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 10.054.983, de este domicilio; sobre un inmueble constituido por un local techado con platabanda, ubicado en la Avenida Portugal, sector Las Flores, signado con el Nº catastral 18-01-05, sector 66, manzana 18, lote 06, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; en consecuencia se ordena al arrendatario:
1.- La entrega material del bien inmueble objeto del presente juicio, libre de personas y bienes, en el mismo buen estado de uso y condiciones en que lo recibió al momento de la celebración del contrato.
2.- El pago de la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.400,00) por concepto de pensiones de arrendamiento vencidas e insolutas correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre de 2.009 y Enero de 2.010, a razón de Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00) mensual y los cánones de arrendamientos que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veintiocho días del mes de enero de dos mil diez. AÑOS: 199° y 150°.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
El Secretario,
Abg. Johnny Gutiérrez
En esta misma fecha se publicó siendo las 2:00 p.m. Conste.
Strio.
Exp. 2.085-09
Lilia
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