TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

200º y 151º

Asunto: Expediente Nº 2.714.

PARTE DEMANDANTE: MATEO TASCHETTA LOIACOMO, italiano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.126.543, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: ROSSANA SANDOVAL, MARILIN SARMIENTO y MILAGRO SARMIENTO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los números 108.850, 127.044 y 78.947, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ GUILLERMO ESPITIA CASTELLANOS, extranjero, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº E-81.427.690, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES: GEORGE GHARGOUR, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 66.812.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE.
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.
II
Determinación Preliminar de la Causa
En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 07 de mayo de 2.010, por el ciudadano José Guillermo Espitia, asistido por el abogado Jeen Hely Jiménez, parte demandada en la presente causa, contra la decisión dictada en fecha 03 de mayo de 2.010, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar el Desalojo de Inmueble intentado por el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo contra el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, en consecuencia se ordena el desalojo del inmueble ocupado por el demandado José Guillermo Espitia Castellanos, identificado en autos en calidad de arrendatario y ubicado en la avenida 31 con calle 34, N° 34-5, Acarigua estado Portuguesa y debe entregarlo al accionante en buen estado y libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
III
De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:
En fecha 04 de marzo de de 2.010, el ciudadano Mateo Taschetta Loiacomo, asistido por la abogada Rossana Sandoval M., demandó ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, al ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos por desalojo de inmueble arrendado. Acompañó anexos (folios 1 al 4).
Mediante auto dictado en fecha 09/03/2.010 fue admitida la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que comparezca por sí o por medio de apoderados al segundo (2°) día, a dar contestación a la demanda o a oponer cuestiones previas y defensas (folio 5).
El día 05/04/2.010 compareció el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, asistido por el abogado Jeen Hely Jiménez, presentando escrito con anexos mediante el cual contestan la demanda (folios 10 al 31).
En fecha 16/04/2.010 la abogada Rossana Sandoval, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, presentando escrito con sus respectivos anexos de promoción de pruebas (folios 32 al 77). Las mismas fueron admitidas por auto dictado en fecha 20/04/2.010 (folio 78).
Corre inserto del folio 79 al 85 del presente expediente, sentencia dictada en fecha 03/05/2.010 por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que declaró Con Lugar el Desalojo de Inmueble intentado por el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo contra el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos. De la referida sentencia ejerció recurso de apelación el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, mediante diligencia presentada en fecha 07/05/2.010 (folios 86 al 88).
El día 10/05/2.010 el Tribunal de la causa dictó auto en el que oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Juzgado Superior, a los fines de que se pronuncie sobre la apelación planteada (folio 89).
En fecha 26/05/2.010 fue recibido el expediente ante esta alzada, el cual ordenó darle entrada y fijar el lapso de diez (10°) días para dictar sentencia en la presente causa (folio 92).
De la Demanda:
En fecha 04 de marzo de de 2.010, el ciudadano Mateo Taschetta Loiacomo, asistido por la abogada Rossana Sandoval M., demandó ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, al ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos por desalojo, alegando en su escrito de demanda, que suscribió un contrato privado de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado José Guillermo Espitia Castellanos, sobre un inmueble constituido por un local comercial de su exclusiva propiedad, ubicado en la avenida 31 con calle 34, signado con el Nro. 34-5 en la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa (contrato que anexa en copia fotostática simple, ya que el original se le extravió). Que en el referido contrato se estableció en su cláusula segunda que el mismo tendría una duración de un (01) año, contado a partir del 01/03/2.008 hasta el 01/03/2.010, así mismo se fijó en la cláusula tercera que el canon de arrendamiento debía ser pagado por la cantidad de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,oo). Por otra parte se reconoció en la cláusula sexta que el arrendatario tiene 21 años ocupando el inmueble arriba descrito, ahora bien que el contrato anterior fue suscrito a tiempo determinado, esto es con una duración de un (01) año, contado a partir del 01 de marzo del 2.009 al 30 de marzo del 2.010, sin embargo por cuanto ninguna de las partes manifestó voluntad alguna de continuar o no el contrato, además de el hecho cierto de que el arrendatario posee el inmueble de manera precaria desde hace más de 21 años, se entiende que dicho contrato de arrendamiento se convierte automáticamente en un contrato a tiempo indeterminado. Por lo que el arrendatario José Guillermo Espitia Castellanos ha incumplido con la obligación de pagar lo cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.009 y enero del año 2.010, a razón de QUINIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 550,oo), más el impuesto al valor agregado (IVA), es decir más la cantidad de SESENTA Y SEIS BOLÍVARES (Bs. 66,oo) cada uno lo cual suma la cantidad de CUATRO MIL NOVECIENTOS VEINTIOCHO BOLÍVARES (Bs. 4.928,oo) y en virtud de que han sido infructuosas las gestiones de cobranzas extrajudiciales, es por lo que conforme al artículo 34 literal “a” de la Ley Orgánica de Arrendamientos Inmobiliarios, demanda al ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos por Desalojo de inmueble Arrendado, en virtud del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
De la Contestación de la Demanda:
El día 05/04/2.010 compareció el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, asistido por el abogado Jeen Hely Jiménez, presentando escrito con anexos mediante el cual contestan la demanda en los términos siguientes:
PRIMERO: Se da por notificado en el presente procedimiento. SEGUNDO: Que es arrendatario de un local comercial, desde el año 1.987, cuando firmó el primer contrato, para el año 2.008 renovó el contrato por UN (01) AÑO, comprendido desde el 1 de marzo del 2.008 al 1 de marzo de 2.009, que tiene 23 años y no 21 en calidad de arrendatario y que viene ocupando el inmueble y durante el mismo ha cumplido cabalmente sus obligaciones. TERCERO: Si bien es cierto que el contrato está vencido durante su culminación manifestó al arrendador su intención de renovarlo. CUARTO: De forma sorpresiva se enteró de que existía una medida tomada en su contra de Desalojo de Inmueble. QUINTO: Manifestó su desacuerdo en cuanto a esa medida tomada en su contra, ya que durante 23 años siempre ha cumplido con las obligaciones del contrato, además de realizar notificaciones previas de su deseo de renovar el mismo, quién alega que ha incumplido con el canon, cosa que es completamente falsa, ya que ha cumplido cabalmente con sus obligaciones y con ello el pago del canon de arrendamiento, según consta de recibos de pago, los mismos los ha realizado mediante el Tribunal Segundo de Municipio Páez, pago que ha venido realizando ya que no le renovaban el contrato de arrendamiento una vez de su vencimiento y a su vez en reiteradas ocasiones intentó cancelar al arrendador y éste se negaba en aceptar, manifestándole que para renovarle el contrato debía pagarle la cantidad de MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,oo) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, el cual consideró una cantidad exagerada para el aumento del canon. Pidió la regularidad del Canon de Arrendamiento por la Ley de Inquilinato y Regulación de Alquileres a un valor justo y real, ya que durante los 2 últimos años se le ha establecido un aumento de más de 200%, el cual se le niega la renovación del contrato por no aceptar las pretensiones del arrendador.
Pruebas Cursantes en Autos:
Pruebas de la Parte Actora:
A la Demanda acompañó:
1.-) Copia simple de contrato suscrito entre el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo y el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, mediante el cual el primero de los nombrados da en calidad de arrendamiento un inmueble constituido en un (01) local comercial de su exclusiva propiedad, ubicada en la Avenida 31 con calle 34, N° 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Autónomo Páez del estado Portuguesa (folios 3 y 4).
Durante el lapso de promoción de pruebas:
1.-) Copia certificada de expediente de consignación llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el N° 213-2009, mediante el cual el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, realiza consignaciones a nombre del ciudadano Matteo Taschetta (folios 33 al 78).
Pruebas de la Parte Demandada:
Al escrito de contestación acompañó:
1.-) Copia simple de contrato suscrito en fecha 01/03/1.987 entre el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo y el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, mediante el cual el primero de los nombrados da en calidad de arrendamiento un inmueble de su propiedad constante de un (01) local comercial, ubicado en la Avenida 31 con calle 34, N° 34-5 de Acarigua, Distrito Páez, del estado Portuguesa (folio 11).
2.-) Copias simples de notas de contado de fecha 12/02/1.987 a nombre del señor Matteo Taschetta, por la cantidad de Bs. 3.000,oo por concepto de depósito de alquiler de un local ubicado en la avenida Libertador (folios 12 y 13).
3.-) Copia simple de contrato suscrito entre el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo y el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, mediante el cual el primero de los nombrados da en calidad de arrendamiento un inmueble constituido en un (01) local comercial de su exclusiva propiedad, ubicada en la Avenida 31 con calle 34, N° 34-5, en la ciudad de Acarigua, Municipio Autónomo Páez del estado Portuguesa (folios 14 y 15).
4.-) Copia certificada de parte del expediente de consignación llevado por el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, signado con el N° 213-2009, mediante el cual el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, realiza consignaciones a nombre del ciudadano Matteo Taschetta (folios 16 al 31).
De la Sentencia apelada:
En decisión dictada en fecha 03 de mayo de 2.010, por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, declaró Con Lugar el Desalojo de Inmueble intentado por el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo contra el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, en consecuencia se ordenó el desalojo del inmueble ocupado por el demandado José Guillermo Espitia Castellanos, identificado en autos en calidad de arrendatario y ubicado en la avenida 31 con calle 34, N° 34-5, Acarigua estado Portuguesa y debe entregarlo al accionante en buen estado y libre de personas y cosas.
Alegando el Juez en su motiva que las consignaciones efectuadas por el demandado deben tenerse como ilegítimas e inválidas, no produciendo el efecto liberatorio previsto en la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, debiendo considerarse moroso al consignante demandado, siendo forzoso para esa Juzgadora declarar con lugar la pretensión de desalojo.
Motivaciones para decidir.
Punto previo.
Este Juzgado Superior, considera importante a cualquier consideración al fondo, hacer preliminarmente las siguientes consideraciones legales, jurisprudenciales y doctrinarias para determinar la procedencia o improcedencia de la presente acción de desalojo.
En este sentido tenemos:
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial N° 36.845 del 7 de diciembre de 1999, le confiere carácter de orden público a las disposiciones del referido Decreto Ley, al establecer textualmente:
Artículo 7.-
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

Por su parte la Sala de Casación Civil, en sentencia fechada el día siete de marzo de dos mil dos, en el expediente Nº AA20-C-2000-000800, estudia la noción de orden público y su observancia por parte de los jueces al indicar:
“…A objeto de apoyar la presente decisión la Sala, se permite transcribir doctrina jurisprudencial referente a la materia del orden público.
Con relación a las áreas que se han venido delimitando en el campo del orden público la Sala, el 8 de julio de 1999, juicio Antonio Yesares Pérez contra Agropecuaria El Venao, C.A. y otro, en expediente N° 98-505, sentencia N° 422, señaló:
“…La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil ha ido delimitando esas áreas que en el campo del proceso civil interesan al orden público, y en tal sentido ha considerado que encuadran dentro de esta categoría, entre otras, las materias relativas a los requisitos intrínsecos de la sentencia, a la competencia en razón de la cuantía o la materia, a la falta absoluta de citación del demandado y a los trámites esenciales del procedimiento
(…Omissis…)
‘…la regulación legal sobre la forma, estructura y secuencia obligatoria del proceso civil, es impositiva, es decir, obligatoria en su sentido absoluto, para las partes y para el juez, pues esa forma, esa estructura y esa secuencia que el legislador ha dispuesto en la ley procesal, son las que el Estado considera apropiadas y convenientes para la finalidad de satisfacer la necesidad de tutela jurisdiccional de los ciudadanos, que es uno de sus objetivos básicos…’” (Resaltado de la Sala).
Por otra parte, todo lo relativo a la defensa de orden constitucional y el debido proceso, imponen al juzgador dar aplicación a los principios procesales de saneamiento, relevancia o trascendencia, de nulidad esencial y el de obligatoriedad de los procedimientos establecidos en la Ley, y como bien lo indica el procesalista, DEVIS ECHANDIA,
“…La ley nos señala cuáles son los procedimientos que se han de seguir para cada clase de proceso o para obtener determinadas declaraciones judiciales, sin que les sea permitido a los particulares, aún existiendo acuerdo entre todos los interesados en el caso, ni a las autoridades o a los jueces MODIFICARLOS O PRETERMITIR SUS TRÁMITES...”. (DEVIS ECHANDIA, Hernando. Compendio de Derecho Procesal. Editorial ABC: Tomo I, Décima Edición. Pág. 39, Bogotá 1985) (Mayúsculas, negritas y subrayado de la Sala)
En lo referente al concepto de orden público, esta Sala, elaboró su doctrina con apoyo en la opinión de Emilio Betti, así ha señalado:
“…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público.
(…Omissis…)
A estos propósitos es imprescindible tener en cuenta que si el concepto de orden público tiende a hacer triunfar el interés general de la sociedad y del Estado frente al particular del individuo, para asegurar la vigencia y finalidad de determinadas instituciones de rango eminente, nada que pueda hacer o dejar de hacer un particular y aun una autoridad, puede tener la virtud de subsanar o de convalidar la contravención que menoscabe aquel interés, lo que equivaldría a dejar en manos de los particulares o autoridades, la ejecución de voluntades de Ley que demandan perentorio acatamiento”(G.F. Nº 119. V. I., 3ª etapa, pág. 902 y S. Sentencia de fecha 24 de febrero de 1983) (Subrayado y negritas de la Sala).
(…Omissis…)
Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’ (Diccionario Jurídico Venezolano D & F, pág. 57). La ineficacia de esas condiciones fundamentales generaría el caos social….”(Subrayado de la Sala)”.…”.

En base a lo anterior, es obligatorio para el juez, en las causas tramitadas conforme a las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, realizar el análisis correspondiente para determinar la naturaleza jurídica de la relación contractual que vincula a las partes, para decidir si la vía escogida en el presente juicio es la idónea. ASI SE DECIDE.
Al respecto establece el encabezamiento del artículo 34 del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”
Es pues evidente que el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en forma clara, sin lugar a dudas, que en los contratos a términos fijos, la demanda de desalojo de un inmueble debe estar fundada en dos motivos diferentes:
1° Por expiración del término convenido y la subsiguiente prorroga legal (si el inquilino tiene derecho a ella. Art.40) y 2° por incumplimiento de algunas de las obligaciones contractuales o legales (Art. 15, que prohíbe subarrendar); y para que proceda la acción de desalojo de los contratos deben ser realizados en forma verbal, y si por el contrario se suscribieron en forma escrita este debe ser indeterminado en el tiempo, o que haya habido desahucio; según se deduce del principio general del articulo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicio en ambos casos si hubiera lugar a ello.”; y el articulo 1.601 del Código Civil: “Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducción.”
Pero en el caso de contratos de arrendamiento de inmuebles por tiempo determinado, la relación jurídica no se extingue al vencimiento del término, sino al vencimiento de la prorroga legal, a que tiene derecho el arrendatario, y obligado el arrendador a concederla, en cuyo caso la relación arrendaticia se considerara a tiempo determinado, por disponerlo en forma expresa el artículo 38 de la del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez establece:
Artículo 38.-
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativa mente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, del un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Es así, que en el presente caso la parte demandante trae a los autos como fundamento a la presente acción, un Contrato de arrendamiento suscrito en forma Privada, en fecha 01 de marzo del 2.008, por el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo y el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, y del cual se desprende que se pactó una relación locativa con una duración de un año, contado a partir del 01 de marzo del 2.008 hasta el 01 de marzo del 2.009, y en el cual se reconoce en su cláusula sexta que el referido arrendatario, tiene ocupando el referido inmueble en su carácter de inquilino, la cantidad de veintiún (21) años, el cual al no ser desconocido, ni tachado, se aprecia en todo su valor. ASI SE DECIDE.
Establecido lo anterior, y del análisis realizado al referido contrato debemos concluir, que si bien es cierto que la relación contractual arrendaticia que une a las partes intervinientes en este proceso, se inicio como un contrato verbal e indeterminado en el tiempo, el mismo se convirtió en un contrato escrito y por ende determinado, al reconocerle el arrendador, al arrendatario, en el mencionado contrato de arrendamiento, su posición como arrendatario de dicho inmueble por mas de veintiún (21) años continuos. ASI SE DECIDE.
De allí que les forzoso para este juzgador establecer que conforme lo dispone el artículo 38 de la del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al arrendatario le corresponde disfrutar de una prorroga legal por un lapso de tres (3) años, el cual comenzó en fecha 01 de marzo del 2.009, fecha de culminación del termino contractual, hasta el 01 de marzo del 2.012. ASI SE DECIDE.
Ahora bien, conforme se desprende del mismo libelo, la presente acción de desalojo fue interpuesta en fecha 04 de marzo del 2010, alegándose para ello, la falta de pago de los meses que van desde junio del 2009 a enero del 2010, o sea que, para la fecha en que según lo señala el demandante, se insolvento el arrendatario, ya estaba en vigencia la prorroga legal. ASI SE DECIDE.
En este orden y establecido como ha sido que los cánones señalados como insolutos se refieren a la etapa de la prorroga legal, para lo cual el actor escogió la vía del desalojo conforme la norma contenida en el articulo 34, literal a) del Decreto Ley con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, este juzgador trae a colación Sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo el No. 381, de fecha 07 de marzo del 2007, y que este juzgador acoge para mantener la uniformidad de la sentencia.
Al respecto, estableció, entre otras cosas lo siguiente:
“Ahora bien, para la resolución del presente recurso es importante la realización de las siguientes precisiones:
1. Inversiones Zazpiak C.A. contrató con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz el arrendamiento a tiempo determinado de un inmueble de su propiedad.
2. Inversiones Zazpiak C.A. incoó, ante el Juzgado Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, demanda de desalojo contra la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz, por el incumplimiento del contrato de de arrendamiento que, según afirmaron, era a tiempo determinado, el cual se configuró con la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento.
3. El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone que “[s]ólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, (…)”.
4. El referido artículo enumera las causales de procedencia del desalojo de inmuebles que han sido arrendados a tiempo indeterminado, con la mención expresa de los siete casos en que esta acción prospera, remuneración que debe considerarse como taxativa, es decir, que sólo por ellas puede solicitarse el desalojo judicialmente.
Ahora bien, esta Sala observa, de la revisión del expediente, que el contrato de arrendamiento que suscribió Inversiones Zazpiak C.A. con la ciudadana Myryam Cecilia Cacique de Cruz es a tiempo determinado, hecho importante para la escogencia del medio judicial procedente a incoar por parte del arrendador. En efecto, consta en las actas procesales que la parte actora afirmó que “(…); y por ser el contrato que vincula a las partes, un contrato a tiempo determinado, (…)”, lo que evidencia, que el demandante entiende que el contrato era de dicha naturaleza a lo cual debe agregarse que dicha calificación de la convención que se refirió no fue controvertida en juicio.
Por lo cual, considera esta Sala que el acto de juzgamiento que fue impugnado estuvo ajustado a derecho cuando declaró inadmisible la demanda de desalojo que fue interpuesta, pues, la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado. En efecto, la acción que escogió por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato y la prohibición de la ley, pues como dicha convención es de una pretensión de cumplimiento o de resolución del contrato de arrendamiento y no una de desalojo. Así se decide”.
Es así, que al demandarse en la presente causa el desalojo del inmueble por falta de pago, dentro del lapso de la prorroga legal, por haber incumplido el arrendatario con el pago de las mensualidades señaladas en el libelo, es decir, la de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre del 2.009 y enero del 2.010, no escogió la vía idónea. ASI SE DECIDE.
De lo anterior, es decir, al no escoger el actor la vía idónea, hace la presente causa inadmisible. ASI SE DECIDE.
En consecuencia, se declara con lugar la apelación interpuesta y se revoca la decisión apelada.
Establecido lo anterior, considera este tribunal inoficioso analizar el resto de la litis, es decir cualquier otro alegato o defensa que las partes hayan esgrimido, así como el resto del material probatorio traído al proceso. ASI SE DECIDE.
DISPOSITIVA
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: Se declara Con Lugar, la apelación ejercida en fecha 07/05/2.010 por el ciudadano José Guillermo Espitia, asistido de abogado, contra la decisión dictada en fecha 03/05/2.010 por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: Se Revoca la decisión dictada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 03/05/2.010, que declaró: “Con Lugar el Desalojo de Inmueble intentado por el ciudadano Matteo Taschetta Loiacomo contra el ciudadano José Guillermo Espitia Castellanos, en consecuencia se ordena el desalojo del inmueble ocupado por el demandado José Guillermo Espitia Castellanos, identificado en autos en calidad de arrendatario y ubicado en la avenida 31 con calle 34, N° 34-5, Acarigua estado Portuguesa y debe entregarlo al accionante en buen estado y libre de personas y cosas. Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida en el presente proceso, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil”.
TERCERO: Se declara Inadmisible la presente acción de desalojo.
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los catorce (14) días del mes de Junio de dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Harold Paredes Bracamontes
La Secretaria,

Aymara de León de Salcedo
En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 10:00 de la mañana. Conste.- (Scria.)