TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL
TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

EXPEDIENTE: C-2010-000654
DEMANDANTE: FERNANDO DELGADO ESPINOZA, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-224.447.
APODERADA
JUDICIAL: PIERUZZINI RIVERO AURA MERCEDES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 23.278.-
DEMANDADO: RIVERO APONTE BERNARDO DE LA CRUZ, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V.-9.840.543.-
APODERADO JUDICIAL: RODRIGUEZ FIGUEREDO MIGUEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 40.016.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR GOCE LA PRORROGA LEGAL.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inicio la presente causa en fecha 09 de Octubre del 2009, por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cuando la abogada AURA MERCEDES PIERUZZINI RIVERO, procediendo en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano FERNANDO DELGADO ESPINOZA, demandada por el CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR GOCE LA PRORROGA LEGAL, al ciudadano RIVERO APONTE BERNARDO DE LA CRUZ, sobre el inmueble que ocupa, ubicado en la Planta Baja del Edificio Uracoa, situado en la calle 23 entre avenidas 30 y Libertador, Acarigua Estado Portuguesa.
En fecha 15 de Octubre de 2009 (f-29), por auto del Tribunal A quo, admite la presente acción, ordenando la citación del demandado. Citación que fue debidamente practicada por el alguacil de ese Tribunal, la cual se encuentra debidamente firmada por el demandado ciudadano: RIVERO APONTE BERNARDO DE LA CRUZ. En fecha 27/10/2009.
En fecha 30 de Octubre del año 2009 (f-27 al 29), compareció la parte demandada el ciudadano: RIVERO APONTE BERNARDO DE LA CRUZ, debidamente asistido por el abogado en ejercicio RODRIGUEZ FIGUEREDO MIGUEL y dio contestación a la misma, mediante escrito.
En fecha 05 de Noviembre del 2009, (f-31), mediante escrito y estando dentro de la oportunidad legal para promover las pruebas, lo hace la parte demandada el abogado en ejercicio RODRIGUEZ FIGUEREDO MIGUEL, Apoderado Judicial del ciudadano: RIVERO APONTE BERNARDO DE LA CRUZ. En esta misma fecha la parte actora abogada AURA MERCEDES PIERUZZINI RIVERO, actuando en su carácter de Apoderada Judicial, mediante escrito inserto a los (f- 96 al 99), comparece ante ese Juzgado y promueve sus pruebas.-
Por auto de fecha 06 de Noviembre del 2009, (f-100 y 101), del Tribunal A quo, admite las pruebas presentadas por ambas partes, en cuanto a derecho salvo su apreciación en la definitiva.-
Por auto de fecha 24 de Noviembre del 2009, (f-105), del Tribunal A quo, de conformidad con lo establecido en el articulo 890 del Código de Procedimiento Civil, fija la oportunidad para dictar sentencia definitiva.-
En fecha 03 de Diciembre del 2009, (f-107), por auto del Tribunal A quo, se difiere la sentencia definitiva para el quinto (15) día de Despacho siguiente.-
En fecha 21 de Enero del 2010, (f-110 al 121), el Tribunal A quo, Dicta Sentencia Definitiva, donde se declara:
“…SIN LUGAR LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR GOCE LA PRORROGA LEGAL, incoada por FERNANDO DELGADO ESPINOZA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 224.447, de este domicilio debidamente representado por su apoderado judicial abogado AURA MERCEDES PIERUZZINI, titular de la cedula de identidad Nº 4.370.398, inpreabogado Nº 23.278, en contra de BERNARDO DE LA CRUZ RIVERO APONTE, venezolano, mayor de edad, con domicilio en un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Uracoa, situado en la calle 23 entre Avenidas 30 y Libertador, Acarigua, Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad Nro. 9.840.543, representada por su apoderado judicial Abogado MIGUEL RODRIGUEZ FIGUEREDO, titular de la cédula de identidad Nº 4.199.827, inpreabogado Nº 40.016.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

En fecha 25 de Enero del 2010, (f-122), comparece por el Tribunal A quo, el demandado y expone:
“…Apelo en todas sus partes de la sentencia dictada por este tribunal en fecha 21/01/10 que corre inserto del folio 110 al 121, y me reserve el derecho en el juzgado Superior Civil respectivo…”

En fecha 28 de Enero del 2010, por auto el Tribunal A quo oye la apelación remitiendo el presente expediente a este Tribunal de alzada.
Este Juzgado en fecha 02 de Febrero del presente año (f-124), le da entrada y curso de ley correspondiente al presente expediente.
En fecha 04 de Febrero 2010, (f-125), este Juzgado por auto expreso fijó el décimo día de Despacho siguiente para dictar sentencia.
En fecha 12 de febrero del 2010, (f-126 y 127), comparece ante este Tribunal la abogado AURA MERCEDES PIERUZZINI RIVERO, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora y por medio de escrito ocurre a los fines de fundamentar la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este Circuito Judicial, por cuanto en la sentencia no se cumplió con lo establecido en el articulo 243 en los ordinales 3, 4 y 5 del Código de Procedimiento Civil, y por consiguiente se violento el artículo 49 ordinal 1 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVOS DE HECHOS Y DERECHO PARA DECIDIR

El pronunciamiento sobre esta decisión el Tribunal lo hace bajo los siguientes criterios:
Conoce esta alzada de la apelación de la Sentencia dictada por el Tribunal Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa en fecha 21 de enero del 2010, al decidir:

“…SIN LUGAR LA ACCIÓN DE CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE POR GOCE LA PRORROGA LEGAL, incoada por FERNANDO DELGADO ESPINOZA, venezolano mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 224.447, de este domicilio debidamente representado por su apoderado judicial abogado AURA MERCEDES PIERUZZINI, titular de la cédula de identidad Nº 4.370.398, inpreabogado Nº 23.278, en contra de BERNARDO DE LA CRUZ RIVERO APONTE, venezolano, mayor de edad, con domicilio en un local comercial ubicado en la Planta Baja del Edificio Uracoa, situado en la calle 23 entre Avenidas 30 y Libertador, Acarigua, Estado Portuguesa y titular de la cédula de identidad Nro. 9.840.543, representada por su apoderado judicial Abogado MIGUEL RODRIGUEZ FIGUEREDO, titular de la cédula de identidad Nº 4.199.827, inpreabogado Nº 40.016.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

Antes de pasar el tribunal a decidir el objeto del presente proceso, constituido por las alegaciones de las partes y las pretensiones concretas de cada una de ellas, es necesario valorar el material probatorio acopiado a la causa, conforme a los principios que rigen la materia probatoria.

Valoración Probatoria
Parte actora:
Adjunto al libelo de la demanda:

• Contrato de Arrendamiento (f-07 al 09), marcado “B”, suscrito entre las partes, de fecha 20 de Octubre del 2001. Entre FERNANDO DELGADO ESPINOZA y BERNARDO DE LA CRUZ RIVERO APONTE. Enmarcado con la letra “B”. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio, puesto que es admitido por ambas partes. Así se establece.-

• Solicitud de Notificación Nº 565-2009 (f-12 al 23), de fecha 30 de Marzo del 2009.contentiva de la notificación de prorroga legal, marcada con la letra “D”. El Tribunal, al efecto de atribuirle valoración probatoria debe adminicularla a las demás probanzas acopiadas a la causa, conforme al principio de control y comunidad de la prueba. Así se establece.-

Del escrito de promoción:
Documentales:
• Documento privado, (f-07 al 09), de fecha 20 de Octubre del 2001. Con objeto de probar que la duración de este contrato era de un año contados desde el 20/10/2001 al 20/10/2002, tal como se establece en la cláusula tercera. El Tribunal le confiere valor probatorio. Así se establece.-

• Contrato de Arrendamiento Privado, (f-10 y 11), de fecha 01/01/2008. El Tribunal le confiere valor probatorio . Así se establece.

• Notificación o Desahucio, (f-12 y 23), realizada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. El Tribunal, se pronuncia sobre su valor probatorio en conjunto con las demás pruebas. Así se establece.-

• Copia Certificada que contiene la Demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, que curso bajo el Nº 88-09 por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. El Tribunal le otorga valor probatorio. Así se establece.-

• Inspección Judicial, (f-102 y 103), llevada por ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa y realizada en fecha 12 de Noviembre del 2009, según se evidencia de acta. El Tribunal al igual que la anterior prueba la valorará en conjunto a las demás pruebas. Así se establece.-

Parte demandada:
Documentales:
• Original del Documento Privado Contentivo Contrato de Arrendamiento, (f-32 al 34), de fecha 20 de Octubre del 2001. El Tribunal le confirió pleno valor probatorio. Así se establece.-
• Promueve y Opone original de Documento Privado Contentivo Contrato de Arrendamiento, (f-35 al 37), de fecha 01 de Enero del 2008. El Tribunal visto que se trata del mismo instrumento promovido por la parte contraria. Se le confiere valor probatorio. Así se establece.-

• Promueve y Opone Copia fotostática simple del Documento Acta Constitutiva Estatutaria de la Firma Mercantil “Comercializadora Aisber C.A”, debidamente inscrita por el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 09 de Mayo del 2001, bajo el Nro. 47, Tomo 104-A. El Tribunal no le merece mérito probatorio alguno, es impertinente dicha prueba, puesto que no guarda estrecha relación con los hechos debatidos en el proceso. Así se establece.-

• Promueve y Opone Documento, de fecha 14 de Noviembre de 2008, en el cual la parte actora Fernando Delgado le notifica al ciudadano Bernardo de la Cruz Rivero Aponte, que a partir de enero de 2009, habrá un incremento al canon. El Tribunal considera que dicho instrumento está vinculado a los hechos controvertidos y al no haber sido atacado ni desvirtuado en el proceso, se le confiere valor probatorio. Así se establece.-

• Promueve y Opone Copia Certificada del Expediente de consignaciones Nro. 527, que cursa por ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. El Tribunal vista la prueba relacionada a los hechos debatidos, se trata del expediente relativo a las consignaciones inquilinarias efectuadas por la arrendataria a favor del hoy demandante, por concepto de cánones de arrendamiento, la cual considera importante el tribunal, la prueba, desde luego, nos permite determinar la solvencia del inquilino demandado en el pago de su principal obligación arrendaticia. Así se establece.-

• Informes, (f-100), prueba esta que no fue admitida para su evacuación según consta en auto de fecha 07/11/2009, quedando firme la determinación del a quo. Ningún pronunciamiento hace el Tribunal al respecto. Así se establece.-

I
El Tribunal para decidir observa:
Analizado previamente el material probatorio acopiado a la presente causa, el tribunal pasa a pronunciarse sobre la apelación que nos ocupa bajo los siguientes criterios:

De los términos plasmado en la anterior síntesis y de las actas del expediente se colige que, el demandante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento que aduce suscribió con la parte demandada, por el lapso de un año contado desde 01 de Enero de 2008 al 01 de Enero de 2009. Al efecto señala que la prorroga legal venció el 01 de Julio de 2009, por eso demandada la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes y en perfecto estado de uso y conservación conforme a la clausula octava y decima novena. Por otro lado la demandada rechaza la pretensión, bajo la argumentación de que, reconoce la existencia de la relación arrendaticia, desde que en fecha 20 de octubre de 2001, suscribió en forma privada el contrato de arrendamiento, sobre el identificado Local Comercial, pero niega que al identificado inmueble se le dio un uso distinto, puesto que el inmueble fue cedido en arrendamiento para fines comerciales, tal como lo pauta la cláusula cuarta del referido contrato,

Ahora bien, corresponde al tribunal decidir de manera expresa y positiva con arreglo a la pretensiones deducidas y las excepciones y defensas opuestas en el curso del juicio, la apelación objeto de la decisión.
En tal sentido, es necesario destacar, de las probanzas valoradas queda plenamente demostrado la existencia de la relación arrendaticia que vincula a las partes en el juicio. De tal forma se evidencia el inicio de la relación en fecha 20 de Octubre de 2001. Igualmente, se evidencia la suscripción de un nuevo convenio arrendaticio, más adelante se pronuncia el tribunal sobre su validez, en fecha 01 de enero de 2008. De igual manera se prueba con los instrumentos y conforme al razonamiento supra señalado, que en ambos contratos el objeto lo constituye el LOCAL COMERCIAL, con el primer canon de arrendamiento, incrementado posteriormente, en la cantidad de 1.000 Bs Fuertes. De allí pues, la naturaleza del contrato inicial es a tiempo indeterminado y el segundo a tiempo determinado, conforme a las estipulaciones de los referidos contratos y por los efectos de ley. Así se establece.

II
Considera el tribunal, antes de entrar a pronunciarse sobre la totalidad del asunto objeto de apelación conforme al principio rector del conocimiento pleno del juez de alzada, (el juez de la apelación asume la jurisdicción plena), pronunciarse sobre el objeto del inmueble cedido en arredramiento, toda vez que, se debate en el proceso, en virtud que en el primer convenio se destina para uso de Local Comercial, y en el segundo se destina para vivienda familiar, constituyendo un punto en discusión. Al efecto, se observa del primer contrato consignado por las partes de fecha 20 de Octubre del año 2001, que en su cláusula Cuarta el inmueble fue cedido sólo para dedicarlo a fines comerciales. Ahora del segundo contrato, el cual no varía sustancialmente, suscrito entre las partes, por el mismo inmueble, pero en fecha 01 de enero de 2008, se le hace una variación en la parte del destino al inmueble, y en ese sentido en su estipulación Cuarta, se estableció:” el inmueble arrendado, será destinado por EL ARRENDATARIO, única y exclusivamente para vivienda familiar. Sin embargo, considera quién decide en apego a sus deberes y facultades en el proceso, permitidas por el legislador, conforme a lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al tener por norte los jueces la búsqueda de la verdad, que procuran conocer dentro de los límites de su oficio, … y en la interpretación de los contratos … los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes… teniendo en cuenta las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
En el caso en estudio, se colige del primer contrato (año 2001) que el inmueble arrendado fue cedido única y exclusivamente para fines comerciales. (Clausula Cuarta). Posteriormente, cuando las mismas partes en el año 2008, convienen en celebrar un nuevo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble, varían en cuanto al destino del mismo, estipulando en su CLAUSULA CUARTA: el inmueble arrendado, será destinado por EL ARRENDATARIO, única y exclusivamente para vivienda familiar.
No obstante, en la misión de buscar la intención de las partes, estima este juzgador, que la intención de los contratantes era continuar con la relación arrendaticia, conforme a la estipulación tercera, pero sobre el destino, tal como se colige al encabezamiento del texto del contrato en su cláusula Primera, al señalar: el arrendador da en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por un LOCAL COMERCIAL, en la planta baja del Edificio Uracoa…….”.

De tal manera, no existe la menor duda para quien decide que, la suscripción del nuevo convenio entre las mismas partes, por el mismo inmueble, debe consideraras en los mismos términos del primero, (SOBRE EL MISMO LOCAL COMERCIAL) la única variación es la duración del tiempo y el monto del canon de arrendamiento. Sin que dicha apreciación pueda ser objeto de profundo estudio en los capítulos siguientes, destinados a la revisión del referido convenio, en sus otras cláusulas. Así se establece.

III
Corresponde pronunciarse el tribunal sobre la pretensión de la actora de culminación de la prorroga legal.
Al efecto, es imperativo acudir a la ley especial para resolver este punto.
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios vigente (art.38) establece que en los contratos celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; de allí que se llame prórroga legal, porque, aunque el propietario o arrendador no quiera prorrogar el lapso del arrendamiento, la ley lo obliga a hacerlo, siempre y cuando el inquilino esté solvente en todas sus obligaciones, tanto las establecidas en el contrato, como las previstas en la ley que regula esta materia.
En cambio, para el arrendatario o inquilino es facultativo quedarse o no ocupando el inmueble arrendado, es su potestad, pero repito, tiene necesariamente que estar solvente en sus pagos y así lo establece la propia ley (art.40), cuando prevé, que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.
Ahora bien, esta prórroga la determina el tiempo de duración que el inquilino ha ocupado el inmueble, de acuerdo a la siguiente tabla:
1.- Si la relación arrendaticia ha tenido una duración de hasta un (1) año o menos, el lapso se prorrogará por un tiempo máximo de seis (6) meses.

2.- Si la relación arrendaticia ha durado más de un (1) año y menos de Cinco (5) años, el lapso se prorrogará por un (1) año máximo adicional.

3.- Si la relación arrendaticia ha durado más de cinco (5) años, pero menos de diez (10) años, el lapso se prorrogará por dos (2) años adicionales.

4.- Si la relación arrendaticia ha durado más de diez (10) años, el lapso se prorrogará por tres (3) años adicionales.
Es importante señalar además, que mientras dure la prórroga legal, el propietario no debe intentar acción de desalojo o desocupación en contra del inquilino y si lo hace, bastará que el arrendatario alegue la vigencia de la prórroga legal y la solvencia en el pago de sus obligaciones, para que dicha acción sea declarada inadmisible y/o sin lugar. Una vez terminada la prórroga legal, es cuando se podrá accionar legalmente en contra del inquilino renuente a entregar el inmueble alquilado a pesar de haber terminado la duración del contrato y su prórroga.
Es cierto que el artículo 40 de la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla que si el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales al momento del vencimiento del contrato no tiene derecho al beneficio de la prórroga legal. Pero en el presente proceso la demandante no demostró que el Arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de alguna otra obligación contractual, lo que ha debido hacer en el libelo de la demanda, y siendo así este Tribunal de conformidad con el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil asume como máxima de experiencia que el inquilino demandado no ha incumplido otras obligaciones contractuales. Así se decide.

IV
Hechas las anteriores precisiones de ley, teniendo en cuenta que la prorroga legal arrendaticia, es un beneficio acordado por la ley, al inquilino bajo la modalidad de contratos de arrendamiento a tiempo determinado, con el propósito de que al vencerse el lapso continúe ocupando por un periodo más corto como tal, conforme a los parámetros de la ley, siempre que al vencimiento se encuentre en estado de solvencia.

Entonces, visto el contexto de las exigencias de la ley, el tribunal debe considerar la situación del demandado de autos, a la luz de las regulaciones legales anotadas.

En primer lugar: lo más importante, sí se encuentra en estado de solvencia en el pago de sus cánones de arrendamiento.

En el orden lógico, de las actas probatorias valoradas se aprecia las correspondientes a las consignaciones inquilinarias efectuadas por ante el juzgado Primero de Municipio Páez, según consta en el Exp. N° 527, desprendiéndose de las mismas los pagos correspondientes a los meses de Enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del año 2009, todas fueron efectuadas dentro del lapso de ley, como se desprende del identificado expediente y por lo tanto legítimamente efectuadas y hace que el arrendatario de autos se encuentre solvente en el pago de dichos cánones. Amén de que no fueron alegadas como insolventes, consideración que hace el tribunal para el cumplimiento del extremo de ley. Por consiguiente, al hilo de las anteriores argumentaciones, siendo la ley especial el dispositivo aplicable a este tipo de relaciones, al pautar el artículo 38 de la ley de Arrendamientos inmobiliarios en beneficio del inquilino la prórroga legal arrendaticia para los contratos a tiempo determinado, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, es un imperativo de la Ley.

Ahora bien, debemos con mucha destreza forense determinar si procede en este asunto la aplicación de la prorroga legal, en estudio, y demandada en su cumplimiento por la actora.
Dentro de lo expuesto, continuando con la ley, el mismo artículo trae una metodología a seguir, para el establecimiento de la prórroga, tomando en cuenta la duración de la relación arrendaticia en sus literales que van desde la “a” a la “d” y en la letra “c” que es la que nos interesa porque es la aplicable al presente caso, dado que la duración de la relación arrendación en el primer contrato se convino por un tiempo determinado de UN AÑO (01), prorrogándose la misma relación por un periodo mayor, por los efectos de tácita reconducción del convenio, y posteriormente, las mismas partes en el año 2008, acuerdan celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, sobre el mismo inmueble, pero limitándolo a un año, lo que indica, que si bien, la primera relación pudo convertirse de tiempo determinado a tiempo indeterminada, con el pasar de los años, vale observar desde el año 2001 hasta el 2008. Con el segundo convenio las partes fijaron término, vale decir desde el 01 de enero de 2008, hasta el 01 de enero del 2009, a cuyo vencimiento acordaron los contratantes sería terminada la relación arrendaticia sin necesidad de desahucio ni notificación alguna, a menos que las partes, con anterioridad a ese vencimiento, convinieren en prorrogar, el aludido término, lo cual necesariamente debe constar por escrito. Circunstancias que constriñen al órgano jurisdiccional, primero que todo a revisar su legalidad y sujeción a la legislación especial, puesto que si bien es cierto en materia contractual impera el principio de autonomía de voluntad de los contratantes, no menos es cierto existen disposiciones legales de estricto orden público, que por su carácter general privan sobre el interes particular de los mentados contratantes.

Lo que vale acotar, por un lado, la intención del legislador inquilinario cuando promulgó la ley especial, es que siempre tuvo en miras la protección del inquilino, ante los posibles desalojos masivos de inmuebles por parte del arrendador, debido a la posición que ocupa en dicha relación, es tanto así, que las disposiciones de dicha ley, son de estricto orden público irrelajables por las partes o el juez, en conformidad a lo establecido en el artículo 7 de la L.A.I, al establecer:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos”.

De acuerdo a esta norma, se tiene al arrendatario como el débil jurídico, lo protege, y es de estricto orden público, por lo tanto, todo aquello que implique renuncia, disminución o menoscabo de los derechos que le asisten al arrendatario no pueden ser relajados por las partes por proscribirlo la propia ley. En consecuencia, al abrigo de los principios postulados en la vigente Carta Magna de orden supremo (art. 7) donde como valor fundamental de la República se constituye un verdadero Estado Social y de Justicia, a tenor del artículo 2do de la CRBV. En fuerza de las motivaciones anteriores, este tribunal considera nula y así lo declara, la cláusula Tercera, del segundo convenio arrendaticio, siendo más preciso, el de fecha 01 de Enero de 2008, por ser contraria a las disposiciones constitucionales y legales enunciadas, de aceptarla un buen administrador de justicia, admitiría una clara burla a la ley y los derechos adquiridos de los inquilinos por el trascurso del tiempo en ejercicio pleno del derecho a la prorroga legal. Así se dispone.

Vale traer a colación, para motivar la decisión, la autorizada opinión del destacado autor y profesor Dr. Rafael Ortiz Ortiz, en su obra Teoría General del Proceso, donde conceptualiza, lo que debe entenderse por un negocio jurídico contrario a la ley. Al efecto, afirma el reconocido autor:

“ …Se entiende por negocio en fraude a la ley, el acto jurídico por el cual la parte o una de ellas en un negocio jurídico pretenden sustraerse de los efectos legales de tal negocio, mediante la alteración de sus elementos o realizando un acto ficticio para lograr una apariencia que les permita desasirse de los efectos mencionados.
Normalmente, el negocio en fraude a la ley, puede hacerse en perjuicio de una de las partes, quién no es enteramente libre a la hora de manifestar su voluntad en el negocio, pues los efectos legales que se pretenden obran en su perjuicio.”
(Rafael Ortíz-Ortíz. Teoría General del Proceso. Pag. 680. Editorial Fronisis, C.A. Año 2004. Caracas. )

De tal manera, con la clara y meridiana definición, no queda la menor duda para quién sentencia, de cuando estamos en presencia de este tipo de actuaciones, contrarias al espíritu, propósito y razón de la ley, como el supuesto presentado en autos, pues, después de tener suscrito las partes un contrato de arrendamiento, desde el año 2001, suscriben uno nuevo, sobre el mismo inmueble en el año 2008, limitando su duración a un solo año, es inexorable, de concretarse este convenio, echaría por tierra, la vigencia del anterior y da entrada al nuevo, para dentro del lapso de ley (vencida la misma), el arrendador que persigue deshacerse de la relación locativa, solicitar al inquilino el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prorroga legal, conforme lo dispone el citado artículo 39 de la ley especial. Así se establece.

SOBRE LAS OTRAS ALEGACIONES.

En lo atinente a la pretensión demandada por el arrendador de entregar la arrendataria Diez bolívares (10) diarios por cada día de retraso en la entrega del inmueble arrendado luego de vencido el término del arrendamiento. Para decidir se observa: El artículo 28 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios nos indica que las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo, pero esta norma es aplicable a los inmuebles que de acuerdo a los artículos 3 y 4 de la citada Ley, quedan excluidos del régimen de la misma. Sólo pueden las partes establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble por parte del arrendatario al vencimiento del contrato a tiempo determinado, después de transcurrido el término de la prórroga legal, sin embargo, en este caso, conlleva la renuncia del arrendatario a disfrutar de la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de arrendamiento de Inmobiliarios, antes comentado y conforme a la anterior declaratoria es nula. Así se establece.

En cuanto al planteamiento, vertido por la demandante y hecho valer por su representante en los informes presentados en esta segunda instancia, relativos a que el inmueble le fue cedido en arrendamiento al ciudadano RIVERO APONTE BERNANDO DE LA CRUZ, como persona natural, y el inmueble lo ocupa una empresa denominada Comercializadora Aisber C.A, el tribunal, considera que esa petición concreta corresponde postularse como causal de incumplimiento del contrato de arrendamiento, como acción autónoma, y no acumularse a la acción de entrega del inmueble por vencimiento de la prorroga legal, pues dichas pretensiones tienen efectos distintos. Así se establece.

Finalmente, con este análisis ha quedado demostrado que es contraria a derecho la petición del demandante, e improcedente en derecho la apelación en estudio. Así se decide.
V
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL TRANSITO Y AGRARIO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad la Ley, decide:
PRIMERO: Se declara SIN LUGAR, el recurso de apelación propuesto por la parte demandante contra la sentencia dictada en 21 de Enero de 2010, por el Juzgado Segundo del Municipio Páez de este circuito judicial. SEGUNDO: Se confirma la decisión con razonamientos distintos a los esgrimidos por él A Quo. TERCERO: Se declara NULA, sin efecto alguno la clausula TERCERA del contrato suscrito entre las partes en fecha 01 de enero de 2008. Así se decide.
CUARTO: Se condena en costas del recurso a la parte apelante conforme a lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y déjense las copias certificadas correspondientes.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Segundo Circuito Judicial del Estado Portuguesa, a los Quince (15) días del mes de Marzo del año dos mil diez (2010). Años: 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
El Juez,

Abg. José Gregorio Marrero.

La Secretaria.

Abog. Riluz Del Valle Cordero.

En esta misma fecha de dictó y publicó a las 11:00 A.M. Conste