REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCION DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA. EXPEDIENTE: Nº 5.466. JURISDICCION: CIVIL. SENTENCIA: DEFINITIVA. PARTE ACTORA: EDDIT LUCELIA PEREZ COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.724.779, de este domicilio. APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: BETTY ALDANA DE PEÑALOZA y CARLOS HUMBERTO DELGADO LOPEZ, venezolanos, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 117.467 y 137.364, respectivamente, de este domicilio. PARTE DEMANDADA: FREDDY ALBERTO GUTIERREZ OCHOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-9.405.003, de este domicilio, asistido por el Abogado OLIVER RICHARD SALAS PEROZO, venezolano, mayor de edad, abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 142.525, de este domicilio. MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE. VISTOS: CON INFORMES. Recibida en fecha 15-04-2010 las presentes actuaciones, en virtud de la apelación formulada por la Abogada Betty Aldana de Peñaloza, apoderada de la parte actora, contra la sentencia definitiva, dictada en fecha 06-04-2010 por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, mediante la cual declara sin lugar la demanda de desalojo de inmueble, incoada por la ciudadana Eddit Lucelia Pérez Colmenares, contra el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa. Hubo condenatoria en costas procesales. En fecha 22-04-2010, se le da entrada a la causa, bajo el Nº 5.466 y se fija el décimo día de despacho siguiente para decidir. En su oportunidad la parte actora consigna escrito de informes y abierta la causa a prueba promueve documentales. El Tribunal estando en la oportunidad legal, dicta sentencia previa las siguientes consideraciones. I LA PRETENSION. Encabeza las presentes actuaciones la demanda de desalojo, incoada por la ciudadana Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, contra el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, en la cual aduce que es propietaria de un bien inmueble constituido por una vivienda antiquísima transformada en local comercial, ubicado en la calle 23 entre carreras 4ta y 5ta, N° 11-34, Barrio la Peñita de Guanare Estado Portuguesa, con una área de construcción de Doscientos Seis metros con veintiséis centímetros (206.26 m2), dentro de una extensión de terreno de doscientos setenta y cinco metros con noventa centímetros (275.90 M2), cuya propiedad del identificado local comercial le pertenece, según documento autenticado ante la Notaria Pública de Guanare, quedando inserto bajo el numero 42, Tomo 3, de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria, de fecha 10 de Enero de 1995 y debidamente registrada ante el Registro Público de los Municipio Guanare, papelón y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa con asiento N° 21 folios del 140 al 143, protocolo 01 tomo 25, Trimestre 4to, años 2009, cuyos documentos consigna. Señala la actora que el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa y ella, sostienen una relación contractual y viene ocupando en calidad de arrendatario desde hace aproximadamente catorce (14) años consecutivos, relación contractual que se desarrollo bajo la figura de un contrato a tiempo determinado, y contratos siguientes a tiempo indeterminados, según consta de los contratos de arrendamientos Notariados, los cuales se celebraron bajo los términos siguientes: el primer contrato se realizo por un lapso de un año, desde 01-01-1994 hasta el 01-01-1995, el segundo contrato por un año desde 01-01-1995 hasta 01-01-1996, y un tercer contrato celebrado por vía privada desde 01-01-2005 hasta el 30-06-2005, para un tiempo de duración de seis meses, y desde el 30-06-2005 hasta la presente fecha no han celebrado más contratos de arrendamientos, en consecuencia hubo de transformarse en un contrato a tiempo indeterminado. Que en fecha abril de 2007 el arrendatario Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa interpuso una oferta real de pago ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de esta Circunscripción judicial, signada bajo el expediente 81-07, para consignar los meses de febrero y marzo ocurrió a la vía de consignación arrendaticia por la no aceptación del canon de arrendamiento, según explanó en su escrito que su asistida se había negado a recibirle personalmente los cánones de los meses de febrero y marzo de 2007, siendo lo cierto del caso que los citados meses se encontraban totalmente vencidos. Posteriormente en fecha 10-05-2007, el ciudadano Alexis Peraza quien se desempeñaba como alguacil del citado Juzgado consigna boleta de notificación fechada 03-05-2007, donde dejó constancia que Eddit Lucelia Pérez fue notificada por el Juzgado Segundo de municipio del estado Portuguesa, que se encontraba depositada la suma de ciento noventa bolívares (Bs. 190.000,oo) que fueron consignados por el arrendatario Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, en la parte final de la boleta de notificación se refleja la firma de Francisco García, siendo lo cierto del caso y a todo evento lo manifiesta que el mencionado Francisco García no posee conocimiento de estudios, por lo que no sabe leer ni escribir, en tanto mal no pudo haber estampado la firma en la boleta de notificación, razón por la cual no fue notificada en ningún momento, aunado a ello para esa fecha se encontraba mal de salud. Consigna fotocopia del expediente marcada con la letra “E”, y fotocopia del informe medico marcada con la letra “F”. Aduce la actora, que de la inspección ocular practicada por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de Administración de Emergencia de carácter civil del estado Portuguesa (INBERP), efectuada en fecha 08-02-2009, que el inmueble está construido de adobe, tabla, zinc, madera y el piso es de concreto, se pudo observar que la residencia tiene tiempo de construcción de más de 80 años por lo que se encuentra en un estado de deterioro total lo que se presume que pueda derrumbarse por cualquier factor climático, por lo que se recomienda la demolición total de la misma lo más breve posible, cabe destacar que una vez efectuada la demolición de la residencia y una vez inspeccionado los limites aptos y libre de obstáculos para realizar la construcción de una vivienda. Invoca el informe de inspección de fecha 02-06-2009, razón por la cual una vez realizada la inspección se concluyó que el inmueble no se encuentra apto para ser habitado, ya que se encuentra en un estado de deterioro total, la cual anexa marcada con la letra “I” Por todo lo anteriormente expuesto solicita el desalojo sobre el inmueble, todo de conformidad con el artículo 34 literal “c” del decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. Admitida la demanda en fecha 15-01-2010, en su oportunidad legal, la parte demandada, consigna escrito donde rechaza la demanda en todas y cada una de sus partes y aduce que si bien es cierto que sostiene una relación contractual con la ciudadana Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, en lo que respecta si se le puede llamar legal, porque ha hecho dos ventas a sus espaldas y nunca le ha notificado, ni han presentado ningún tipo de negociación acorde a la situación planteada según la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios vigentes en su artículo 07, en concordancia con el artículo 42, 43 y 44, anexa constancia de (2) ventas anteriores marcada con la letra “A y B”. Por otra parte rechaza los hechos alegados por la parte actora ya que son falsos cuando dice que su relación arrendaticia comenzó desde 1994, cuando legalmente fue en 1988, porque al principio la relación arrendaticia comenzó fue con la ciudadana Luisa Colmenarez de Roja, primera dueña y abuela de la actora y fue verbal a tiempo indeterminado desde el 03-12-1988 de las cuales anexa constancia con la letra “C”, para que examine la firma según artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, asimismo anexa recibo de pagos desde 1988 hasta 1992 y marcado con la letra “D” documento emitido por el Juzgado de Municipio Urbanos por concepto de consignación de pagos de fecha 20-03-1992 en el expediente N° 152, y así sustentar la relación arrendaticia desde 1988 hasta la fecha de 1994, incluso hasta la presente fecha, cosa que no le ha sido fácil mantenerse con su familia. Anexa constancia de matrimonio marcada con la letra “E” y partida de nacimiento de su hijo menor marcada con la letra “F”, por no poseer vivienda propia, constancia jurada de no poseer vivienda. Aduce que el inmueble que posee esta en buenas condiciones, y no como dice la parte demandante, tal y como lo expresa el contrato privado de arrendamiento de fecha 01-01-2005, por otra parte en cuanto a los supuestos informes quiere hacer mención que en ningún momento fue notificado de lo que se esta llevando a cabo, ni vio a funcionarios del Cuerpo de Bomberos como de la Alcaldía, los cuales no coinciden por no presentar la dirección exacta del inmueble, ni tampoco el nombre de quien ocupa el inmueble actualmente. Para dejar constancia de ello presentara testigos cuanto sean necesarios, mencionados en la constancia de residencia del sector donde vive de acuerdo a lo estipulado en el artículo 189 del Código de Procedimiento Civil marcada con la letra “I”, constancia de residencia y acta recogida en el Consejo Comunal del sector La Peñita. Para comprobar que lo dicho por los informes es incierto, el 25-01-2010, se trasladaron al departamento de bomberos para corroborar lo dicho por el inspector cabo primero Carlos Díaz “hace un año” cual fue supuestamente el inspector y la gran sorpresa cuando solicitamos el libro de partes diario al Distinguido Wilfredo Gudiño funcionario de guardia para ese entonces en el departamento de prevención e investigación de siniestro del año 2009 de fecha 21-01-2009 , hasta el 22-02-2009 donde se llevan todos los asientos diarios de las inspecciones realizadas, revisados por ellos mismos minuciosamente no lográndose conseguir nada al respecto de las actuaciones (hora de salida, hora de llegada entre otras del inspector actuante) además que ya no presta sus servicios en dicha institución bomberil, constancia que agrega marcada con la letra “J” de las diligencias practicadas y firmada por el funcionario de guardia. Con fundamento en las anteriores consideraciones de hecho y de derecho es por lo que comparece para demandar, como en efecto demanda en tercería por vía de derecho de preferencia. Por auto de fecha 29-01-2010, se declara improcedente la demanda de tercería formulada por el demandado con base en el ordinal 1º del artículo 370 del Código de Procedimiento Civil. II MOTIVACIONES PARA DECIDIR El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación por la parte actora de la sentencia dictada por el Tribunal de cognición en fecha 06-04-2010, mediante la cual se declara sin lugar la demanda de desalojo de inmueble deducida, con base en la siguiente argumentación: “En el caso de marras, si bien consta en el expediente solicitud de permiso de demolición ante las autoridades administrativas correspondiente (Sic) que recomiendan la demolición, sin embargo no consta la autorización expresa de demolición emanada por las autoridades competentes y estima esta Juzgadora que la consignación del Permiso de Demolición es requisito necesario a los efectos e la solicitud de desalojo por la causal prevista en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y si bien los documentos que nos ocupa son documentos administrativos (…) sin embargo, debemos hacer notar que los documentos en preferencia contienen un “informe técnico” como resultado de una inspección ocular realizada por el órgano administrativo en el inmueble objeto del presente juicio, pero no es “una orden o permiso” de demolición, como tal que es lo que se requiere en esos casos. (OMISSIS) Esto hace necesario que la orden o autorización administrativa de demolición tenga necesariamente que preceder a la sentencia judicial de desalojo de los inquilinos; y no lo contrario, por lo cuales forzoso para esta Juzgadora declarar Sin Lugar la acción interpuesta. Y así se decide…” El Tribunal antes de pasar a analizar el fondo del asunto, hace las siguientes reflexiones: Establece el artículo 34, liberal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales… c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que amerite la desocupación…” A la letra de esta disposición legal, para la procedencia del desalojo se requiere en primer lugar de la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, sea convenido bajo la forma escrito y oral, y en segundo lugar que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que amerite desocupación. En el primer caso, se hace necesario, analizar los contratos de arrendamientos admitidos por las partes para precisar si su tiempo de duración se hizo a tiempo determinado o indeterminado, o si esta última forma operó por efecto de la ley. En tal sentido, se aprecia que la parte demandante, produjo tres (3) contratos de arrendamiento, con relación a un inmueble, constituido por un local comercial, que consta de tres habitaciones, ubicado en la calle 23 entre carreras 4ta y 5ta N° 11-34, Barrio La Peñita esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, de estos, dos fueron otorgados por autenticación ante la Notaria Pública del Municipio Guanare, los días 04-02-1994 y 17-01-1995, y el último, en forma privada, celebrado el 01-01-2005, y siendo admitidos por las partes estos contratos, el Tribunal les aprecia pleno valor probatorio. Con relación a estos contratos, en cuanto a su lapso de duración, el primero, estableció en su Cláusula Segunda que es de un año, pudiéndose ser prorrogado a voluntad de las partes. El segundo contrato, estableció en su Cláusula Segunda que el tiempo de su duración es de un año a partir del 01-01-1995 hasta el 01-01-19956, pudiendo ser prorrogado exclusivamente a volunta de La Arrendadora; y el tercer contrato, pauta en su Cláusula Cuarta que su duración será del 01-01-2005 hasta el 30-06-2005. Conforme a este último contrato privado de arrendamiento, siendo su lapso de duración de seis (6) meses que vencieron el 30-06-2005, y siendo que el mismo, se ha mantenido en el tiempo, inclusive para la fecha de interposición de la presente demanda en fecha 13-01-2010, se infiere, que habiendo sido pactado por un lapso fijo, al vencerse el tiempo convenido de seis (6) meses el 30-06-2006, y el arrendatario continuó en posesión del bien arrendado sin oposición de la arrendadora, en consecuencia, operó la tácita reconducción, convirtiéndose así en un contrato a tiempo indeterminado, por mandato del artículo 1.600 del Código Civil, cual señala: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendataria queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento, se presume renovado, y su efecto se regula por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación del tiempo”. Así se resuelve. El segundo requisito exigido por la ley para la procedencia del desalojo, se refiere a ‘que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que amerite desocupación’. En tal sentido, la parte actora peticiona el desalojo del inmueble, en razón de que presenta deterioro en la edificación, debido a sus muchos años de construcción y de conformidad el informe practicado por el Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de Administración de Emergencia de carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP) efectuado el 08-02-2009 y la inspección realizada en fecha 02-06-2009 por la Alcaldía Bolivariana de Guanare, Estado Portuguesa, cuales dictaminan que el inmueble puede derrumbarse en cualquier momento a causas de factores climático y por tanto no se encuentra apto para ser habitado, por encontrarse en un estado de deterioro total. En cuanto a las exigencias que reclama la ley para la procedencia del desalojo de inmueble en razón de que vaya a ser objeto de demolición, al respecto establece el artículo 1.590 del Código Civil: “Si durante el contrato es preciso hacer en la cosa arrendada alguna reparación urgente, que no pueda diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, tiene el arrendatario la obligación de tolerar la obra aunque sea muy molesta y aunque durante ella se vea privado de una parte de la cosa. Si la reparación dura más de veinte días, debe disminuirse el precio del arrendamiento, en proporción del tiempo y de la parte de la cosa de que el arrendatario se ve privado. Si la obra es de naturaleza que impida el uso que el arrendatario hace de la cosa, puede aquél, según las circunstancias, hacer resolver el contrato”. Concordante con esta norma legal, establece el artículo 89 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal: “Los alcaldes o alcaldesas, previo el cumplimiento del procedimiento correspondiente garantizando el debido proceso, conforme con la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, las leyes y demás instrumentos jurídicos municipales, podrán, por sí o a través de los funcionarios competentes del Municipio, ordenar la demolición de las obras construidas en contravención a las normas relativas al uso del suelo o la conservación, restauración o demolición de edificios en situación ruinosa. En estos casos, el alcalde o alcaldesa ordenará al propietario que proceda a la demolición, conservación o restauración del inmueble, dentro del lapso que se fije. Si el propietario no lo hiciere, el alcalde o alcaldesa ordenará que lo hagan por cuenta del propietario. El costo de las obras en que incurriere el Municipio, podrá cobrárselo al propietario por el procedimiento de la vía ejecutiva, previsto en el Código de Procedimiento Civil”. En esta misma dirección, dispone el artículo 10 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística: Es de la competencia de los Municipios en materia urbanística: …3) Dictar las ordenanzas necesarias para la ejecución, control y gestión en los planes en materia de zonificación, régimen de arquitectura, ingeniería y construcciones, y en general sobre cualesquiera otras materias urbanísticas de carácter local con sujeción a las leyes con sujeción a las leyes, reglamentos y planes nacionales….7) Ejercer todas las facultades urbanísticas propias del ámbito local que no estén expresamente atribuidas por la ley a otro organismo…” Sobre el punto tratado, ha sido criterio reiterado de la doctrina, que cuando se trata de demolición, reconstrucción total, de reparación que exija desalojo se deberá demostrar estas circunstancias ante el juez competente, quien a su juicio concederá el desalojo con vista de las pruebas presentadas. Según nuestra jurisprudencia, el concepto de demolición lleva siempre implícita la necesidad de desocupar el inmueble a demolerse, lo cual no sucede con el concepto de reparación establecido por la misma causal, en la cual deberá necesariamente probarse que además de la reparación en sí es absolutamente necesario el desalojo ocasionado por la misma…”. (Vid., José L. Varela en su obra ‘Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Págs.107-108. 2da Edición. Caracas 2004, Editorial Sophytex, S.A.) Sobre la base de las anteriores consideraciones, es incuestionable que en esta materia, al actor para que le prospere la pretensión de desalojo deducida, le incumbe la carga de probar los hechos y circunstancias que determinen con precisión el estado de deterioro o ruina del inmueble que pretende en desalojo y además, como prueba fundamental, la debida autorización de demolición, previamente otorgada por las autoridades competentes que meridianamente demuestren la necesidad de la demolición, que consecuentemente, da lugar al desalojo del inmueble por el arrendatario. Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa al estudio de las probanzas cursantes en autos. PRUEBAS DE LA ACTORA A) Documental. 1) Tres (3) contratos de arrendamiento, celebrados entre las partes, los cuales ya fueron valorados en el cuerpo de este fallo. 2.- Documentos de compraventa, el primero, celebrados entre los ciudadanos Pedro Janer Camacaro Pérez y Eddit Lucelia Pérez Colmenares, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 30-06-1995, inserto en el Protocolo I, 2do Trimestre de 1995, bajo el N° 11, folios 1 al 3, referido a una casa de habitación construida sobre el terreno Municipal, ubicada en el Barrio La Peñita, específicamente en la calle 23, cruce con carrera 4ta, N° 4-11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. El segundo, otorgado entre el Alcalde del Municipio Guanare y Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del Estado Portuguesa, en fecha 09-12-2009, inserto en el Protocolo I, Tomo 25, 4to Trimestre de 2009, bajo el N° 21, folios 140 al 143, cuyo objeto es una parcela de terreno municipal, situada en el Barrio La Peñita carrera 4ta esquina calle 23 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. El Tribunal le confiere merito de instrumentos públicos a dichos instrumentos para demostrar que la propietaria de dichos inmuebles, es la ciudadana Eddit Lucelia Pérez, 3.- Copias fotostáticas simples de expediente de consignaciones N° 81-07, llevado por ante el Tribunal a quo, cuyos documentos también fueron producidos por el demandado, y demuestra, que viene consignando los cánones de arrendamientos correspondientes, los cuales no forman parte de la pretensión deducida ya que la misma se trata de una demanda de desalojo de inmueble en razón de que amerita su demolición porque en criterio de la demandante se encuentra en estado ruinoso, en tales motivos, dicha prueba no aporta elemento útil a la controversia principal. 4.- Copia simple de la cédula de identidad N° 16.210.203, correspondiente al ciudadano Francisco Antonio García Betancourt., la cual carece de mérito probatorio, así como también se encuentra en la misma situación, la copia fotostática del informe médico realizado por el Dr. Jhonny Quijada P., Oncólogo Radioterapeuta, en fecha 16-11-2007, a la ciudadana: Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, por no haber sido ratificado por su emitente y porque, en todo caso no guarda relación con la presente controversia. 5.- Original de las siguientes actuaciones: a) Constancia por medidas de seguridad N° 043-2009, emanada del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencia de carácter Civil del Estado Portuguesa (INBERP), de fecha 08-02-2009, también producida en esta instancia superior, la cual indica que en virtud de la inspección ocular efectuada en la estructura el inmueble está construida de adobe, tabla, zinc, madera y piso de cemento, que tiene un tiempo de construcción de ochenta (80) años, por lo cual se encuentra en estado de deterioro total lo que pueda derrumbarse por cualquier factor climático, por lo que recomienda la demolición total de la misma a la brevedad posible. b) Informe suscrito por el ciudadano Alexis Azuaje, Inspector de Obra II de la Dirección de Proyectos y Desarrollo Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 02-06-2009, también producido en esta instancia superior, el cual deja constancia, que para el momento de la inspección se observó que el inmueble consta de paredes de adobe agrietadas, piso de cemento pulido deteriorado, techo de zinc, con estructura de madera en mal estado, que dicho inmueble posee una data de construcción de aproximadamente 80 años, que por condiciones de la misma ésta podrá derrumbarse en cualquier momento a causas de factores climáticos y que se constató que el inmueble no se encuentra apto para ser habitado, ya que se encuentra en un estado de deterioro total. c) Oficio dirigido por la actora en fecha 01-06-2009, al Ingeniero Luis Luque, Director de Proyecto y Desarrollo Urbano, suscrito y firmado ilegible por la ciudadana Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, debidamente asistida de la Abogada Betty Aldana de Peñaloza, mediante la cual solicita permiso oficial de demolición del inmueble objeto del presente juicio. El Tribunal, no le confiere valor probatorio a tales actuaciones, señaladas en los literales a) b) y d); en primer lugar, por cuanto fueron realizadas extrajuicio, sin el debido control de la prueba por la parte demandada y en segundo lugar, porque tales informes constituyen opiniones de sus emisores, ya que como consta del original del oficio dirigido en fecha 01-06-2009, la demandante, en base a los referida constancia e informes, ‘solicita se le expida permiso oficial de demolición, en un local comercial, ubicado en la calle 23 entre carreras 4 y 5 del Barrio La peñita, Nomenclatura 11-34, el cual le pertenece según documento de compra venta (Sic) Igualmente le anexa marcado “B”, constancias por medidas de seguridad Nº 043-2009 de fecha 08 de Febrero de 2009 emanado del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos y Bomberas de Administración de Emergencia de carácter Civil del Estado Portuguesa, donde según inspección practicada a dicho inmueble, recomienda la demolición del mismo’; todo lo cual demuestra por consiguiente, que en ese momento la actora estaba tramitando ante la Alcaldía del Municipio Guanare de este Estado, el permiso de demolición del inmueble y por tanto, tales actividades no estaban autorizadas, mediante el cumplimiento del procedimiento previo administrativo de conformidad con las ordenanzas respectivas y el artículo 89 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal. Por demás esta afirmar, que tampoco consta en autos la prueba fehaciente de la existencia del permiso correspondiente de demolición por ruina del inmueble arrendado, y en tales motivos, carecen de mérito probatorio, las probanzas estudiadas. Así se resuelve. Por las mismas razones esgrimidas para no apreciar las pruebas antes indicadas, se desechan, primer orden, la inspección judicial practicada por el a quo, en fecha 09-02-2010 (también promovida en esta instancia superior), con relación al inmueble constituido por un local comercial denominado “Cristalería Nueva Alianza”, ubicado en la calle 23, entre carreras 4 y 5. signado con el N° 4-11, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, mediante la cual se deja constancia que las paredes son de bahareque, techo de zinc, sostenido con estructura de madera piso de cemento pulido; que el inmueble presenta fracturas o grietasen la pared, igualmente en la parte de la madera que soporta el techo, ésta se encuentra deteriorada, asimismo se observan grietas en el piso, en cuanto al cableado eléctrico se encuentra al descubierto; y que en criterio de los expertos designados, ciudadanos Héctor José Briceño Ruiz y José Luis Mejías Camacho, inspectores de Prevención el Cuerpo de Bomberos del Estado Portuguesa; y el ingeniero inspector Argenis Antonio Pérez y el Fiscal de Obras Alexis Alberto Azuaje Arias, adscritos a la Dirección de Proyectos y Desarrollo Urbano de la alcaldía del Municipio Guanare, consideran que como consecuencia de las fracturas que presenta la pared puede traer como consecuencia el desplome de la misma, causando daños tanto a personas como a las estructuras aledañas al inmueble. Y, en segundo orden, la prueba de informes, emitida por en fecha 26-02-2010 en oficio Nº 058-2010 por el Comandante General (B) Miguel Godoy, Comandante General y Director del Cuerpo de Bomberos del estado Portuguesa, también promovida en esta Tribunal Superior, que contiene el expediente del Informe d Constancia de Medidas de Seguridad Nº 043-09, la Constancia de riesgo Nº 032-2010 y en el cual se hace un diagnóstico con relación a su opinión de ese organismo con relación al estado del referido inmueble, cual considera que no cumple con las medidas mínimas de seguridad. Así se dispone. PRUEBAS DEL DEMANDADO A) Documental. 1.- Instrumentos de compraventa del identificado inmueble; el primero, que contiene la venta hecha por la ciudadana Eddit Lucelia Pérez Colmenarez, actuando como representante de la ciudadana Luisa Colmenarez de Rojas y Pedro Janer Camacaro Pérez, con relación al inmueble constituido por una casa de habitación ubicada en el Barrio La Peñita, calle 23, cruce con carrera 4ta, N° 4-11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 30-06-1995, inserto en el Protocolo I, Tomo 11, 2do Trimestre de 1995, bajo el N° 11, folios 1 al 3; y el segundo, por el cual el ciudadano Pedro Janer Camacaro Pérez, da en venta a la ciudadana Lucelia Pérez Colmenarez, un inmueble constituido por una casa de habitación construida sobre terreno Municipal, ubicada en el Barrio La Peñita, específicamente en la calle 23, cruce con carrera 4ta, N° 4-11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público Autónomo de Guanare del Estado Portuguesa, en fecha 30-06-1995, inserto en el Protocolo I, Tomo 11, 2do Trimestre de 1995, bajo el N° 11, folios 1 al 3, y cuyos actos jurídicos en ellos contenidos, sirvieron de fundamento al demandado para demandar en tercería a la parte actora en razón de tener legítima preferencia para adquirir dichos inmuebles en su condición de arrendatario. Pero como quedó establecido en los autos, dicha tercería no fue admitida a sustanciación. Estos documentos, aunque demuestran las ventas señaladas, considera el Tribunal que los mismos, no desvirtúan la propiedad que tiene la actora sobre los referidos inmueble, como consta de los documentos protocolizados en la referida Oficina de Registro Inmobiliario; el primero, en fecha 30-06-1995, inserto en el Protocolo I, 2do Trimestre de 1995, bajo el N° 11, folios 1 al 3, referido a una casa de habitación construida sobre el terreno Municipal, ubicada en el Barrio La Peñita, específicamente en la calle 23, cruce con carrera 4ta, N° 4-11 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, y el segundo, el día 09-12-2009, inserto en el Protocolo I, Tomo 25, 4to Trimestre de 2009, bajo el N° 21, folios 140 al 143, cuyo objeto es una parcela de terreno municipal, situada en el Barrio La Peñita carrera 4ta esquina calle 23 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. Así se decide. 2.- Quince (15) recibos de pago, de fecha 03-12-1988, 03-01-1989, 03-03-1989, 03-01-1990, 03-02-1990, 03-08-1990, 05-11-1991, 01-09-1992, 01-11-1993, 01-07-1993, 02-06-1995, 02-06-1995, 02-06-1994, 13-05-1992, por diferentes montos, emitidos por la ciudadana Luisa de Rojas y Eddit Pérez, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento efectuado por el ciudadano Freddy Gutiérrez, correspondientes a diversos periodos, documento privado no impugnado por la parte actora, por lo cual solo sirve para demostrar que la relación arrendaticia se inicio a partir del año 1988 con la ciudadana Luisa de Rojas y no desde el 01 de enero de 1994. A esta prueba se adminicula, las copias fotostáticas de Treinta y tres (33) depósitos efectuados por el ciudadano Freddy Gutiérrez, en la cuenta N° 0007-0014-21-0010121592, de la cuenta de ahorro aperturada por orden del juzgado en la entidad Bancaria Banfoandes, efectuados en diferentes fechas, por las cantidades de ciento cincuenta bolívares (Bs. 150.000,oo) noventa y cinco (Bs. 95,oo) y ciento Noventa Bolívares (Bs. 190,oo), correspondientes a pagos de cánones de arrendamientos insolutos. Tales instrumentos, ciertamente demuestran que el demandado está solvente con el pago de los alquileres pactados con la demandante, pero los mismos, no aportan mérito probatorio por resultar impertinentes al presente juicio ya que en este caso no se trata de una pretensión de cumplimiento o no de contrato de arrendamiento, en cuyo caso sería útil dichas probanzas, sino de una demanda de desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 34 ordinal 3º de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Las mismas razones esgrimidas para desechar estas pruebas, sirven de fundamento para no conferirle mérito probatorio a las copia fotostática certificada de expediente de consignaciones Nº 152, llevado por el Tribunal de la causa, cuyo consignatario es el demandado – arrendatario, ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, en beneficio de la ciudadana Luisa de Rojas; quien no es parte procesal en este juicio. Así se acuerda. 3.- En cuanto a los siguientes instrumentos: a) Copia certificada de acta de matrimonio correspondiente a los ciudadanos Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa y Clairet Carolina Prince Yépez, expedida por ante la Oficina Municipal de Registro Civil del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 27-11-2009. b) Copia certificada del acta de nacimiento correspondiente al niño Joshua Hazlen, hijo de Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa y Clairet Carolina Prince Yépez, expedida por ante la Oficina Municipal de Registro Civil del Municipio Guanare del estado Portuguesa en fecha 09-07-2007. c) Documento original contentivo de declaración jurada de no poseer vivienda, suscrito por el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa de fecha 25-01-2010, bajo el N° 09, Tomo 09, de los libros respectivos. Tales documentos, el Tribunal no le confiere mérito probatorio por cuanto los actos jurídicos en ellos contenidos no guardan relación con la presente controversia. Así se dispone. 4.- Original de acta expedida por el Consejo Comunal del Barrio La Peñita esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, de fecha 04-05-2008, mediante la cual da fe que el ciudadano Freddy Gutiérrez, esta residenciado en la calle 23 entre 4ta y 5ta desde hace más de 19 años, la cual no se le concede mérito probatorio, por no haber sido ratificada por sus firmantes mediante la prueba testimonial. 5.- Original del contrato de Arrendamiento privado de fecha 01-01-2005, celebrado entre las partes con relación entre los ciudadano Eddit Lucelia Pérez y Freddy Gutiérrez, sobre un inmueble constituido por un local comercial que consta de tres habitaciones, ubicado en la calle 23 entre carreras 4ta y 5ta N° 11-34, Barrio La Peñita de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, el cual, dicho documento fue producido por la parte actora y fue analizado con mérito probatorio en el cuerpo de este fallo. 6.- Copia simple del escrito presentado por el ciudadano Freddy Gutiérrez, asistido del Abogado Oliver Salas, firmado y recibido por el funcionario del Departamento de Prevención e Investigación de Siniestros del Cuerpo de Bomberos de esta ciudad, mediante el cual le hacen saber que no aparecen registradas las actuaciones practicadas por los funcionario de esa entidad en los Libros correspondientes al año 2009, el cual dicho documento se desecha por cuanto constituye una afirmación del demandante que no aporta prueba útil a la controversia. Así se declara. 7.- Copia al carbón de boleta de citación emanada del Departamento de Inquilinato de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guanare, de fecha 26-01-2007, signada con el N° 13, dirigida al ciudadano Freddy Gutiérrez, sellada en original y firmada ilegible por el jefe del Departamento, cuyo documento no se le confiere mérito probatorio por no ser elemento probatorio útil a la controversia y porque se refiere, presuntamente, a la existencia de un trámite administrativo, donde no ha habido resolución firme sobre lo debatido o solicitado en ese procedimiento. Así se acuerda. 8) Copias fotostáticas simple de boleta de notificación emanada del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, de fecha 03-05-2007, dirigida a la ciudadana Eddit Lucelia Pérez, anexa la diligencia del alguacil encargado de la práctica de dicha boleta y copia simple de la cedula de identidad N° 16.210.203, correspondiente al ciudadano Francisco Antonio García Betancourt; instrumentos estos, que carecen de relevancia probatoria porque se refieren a actos procesales que no tienen nada que ver con los hechos fundamentales debatidos en este juicio. Así se resuelve. 9.- Copias fotostáticas simples, tanto del informe de inspección, suscrito por el ciudadano Alexis Azuaje, Inspector de Obras II de la Dirección de Proyectos y Desarrollo Urbano de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 02-06-2009, documento éste consignado en original por la parte actora y de la constancia por medida de seguridad N° 043-2009 de fecha 08-02-2009, emanada del Instituto Autónomo del Cuerpo de Bomberos de Administración de Emergencia de carácter civil del estado Portuguesa (INBERP). Dichos instrumentos, también fueron promovidos por la parte actora y una vez analizados fueron desechados en su valor probatorio. 10.- Copia fotostática simple de acta levantada por ante la Prefectura del Municipio Guanare del estado Portuguesa, de fecha 15-04-2008, mediante la cual pretende la parte demandada demostrar que la ciudadana Carmen Yudith Pérez de Pérez es la supuesta propietaria del inmueble objeto del presente juicio. El Tribunal no le concede mérito probatorio a este instrumento por cuanto no es el medio idóneo para demostrar la propiedad inmobiliaria. Así se declara. 11.- Con relación a los instrumentos que contienen las siguientes denuncias: Las formuladas por el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, ante la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, recibida en fecha 15-04-2008 y de fecha 21-04-2008, dirigida al Ingeniero Eduardo Rivero Dupuy, Director de Proyectos y Desarrollo Urbano de la Alcaldía del Municipio Guanare del estado Portuguesa, recibida en fecha 21-04-2008. Tales instrumentos, por no aportar elemento útil a la presente controversia en razón de que son pruebas producidas en forma unilateral por el actor sin relevancia probatoria con relación a esta causa, es por lo no se les otorga mérito probatorio. Así se establece. 12.- Notificación emanada de la Prefectura del Municipio Guanare del estado Portuguesa, en fecha 07-05-2008, dirigida al ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, mediante el cual se le solicita desocupar el área por cuanto impide el trabajo que viene realizando la propietaria como es la construcción de una pared. El Tribunal desecha este instrumento por cuanto el referido Despacho Público, no está facultado por la ley, para emitir dicho acto, sino que sus funciones administrativas son de otra naturaleza y en todo caso, solo los Tribunales competentes tienen la potestad para acordar un desalojo de acuerdo a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se juzga. 13.- Oficio emanado de la Defensoría del Pueblo del estado Portuguesa, de fecha 12-05-2008, dirigido al ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez Ochoa, manifestándole que en fecha 09-05-2008, se registró planilla de audiencia numero P-08-00449, cuyo documento, no guarda relación con el asunto debatido en la presente causa, y por tanto, no se le confiere mérito probatorio. Así se decide. 14.- Carta de Residencia emanada del Consejo Comunal del Barrio La Peñita de esta ciudad de Guanare del estado Portuguesa, sellada y firmada en original por los miembros del referido consejo comunal, mediante el cual hace constar que el ciudadano Freddy Alberto Gutiérrez, reside en la calle 23 entre carrera 4 y 5 casa N° 4-11 del Barrio La Peñita desde hace 21 años. El Tribunal desecha esta prueba por no haber sido ratificada por sus emisores mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y porque de haberse cumplido tal requisito, no aporta elemento probatorio útil al presente debate procesal. Así se decide. B) Testimonial. De los testigos promovidos, rindieron declaración los ciudadanos Bleida Ramona González Rojas y Amanda Wbilerma Rivas: La testigo, Bleida Ramona González Rojas, al ser interrogada lo hace la manera siguiente: Primero; ¿Diga usted ciudadana Bleida Rojas si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Freddy Gutiérrez, desde hace más de 21 años, poseyendo un inmueble comercial ubicado en la calle 23, entre carreras 4 y 5 N° 4-11? Contesto. Si. Segunda: ¿Diga usted si el inmueble está en buenas condiciones para habitar él y su familia, ya que usted es vecina de él? Contesto: Si, porque tiene todos los servicios y está en buenas condiciones. Tercera: ¿Diga usted como ha sido la conducta en calidad de arrendatario y vecino del ciudadano Freddy Gutiérrez en el sector ya mencionado? Contesto: Buen vecino. Al ser repreguntada lo hace la manera siguiente: Primera: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano Freddy Gutiérrez, se encuentra en calidad de arrendatario en el local comercial situado en la calle 23, entre carreras 4 y 5 del Barrio La Peñita? Contesto: Si, se encuentra arrendado. Segunda: ¿Diga la testigo que profesión tiene u ocupación? Contesto: Oficios del hogar. Tercera: ¿Diga la testigo si tiene parentesco con la ciudadana Eddit Pérez Colmenarez? Contesto: Si, somos familia. Con relación a esta testigo, la misma no le confiere mérito probatorio, por no merecerle fe su testimonio, en virtud que al ser repreguntada por la contraparte, manifiesta que es familia del demandado, de lo cual se infiere, que su dicho no es imparcial y desde luego, tiene interés indirecto las resultas del presente pleito. Así se decide. La testigo, Amanda Wbilerma Rivas, al ser interrogada lo hace la manera siguiente: Primero; ¿Diga usted ciudadana Amanda Rivas si conoce de vista, trato y comunicación al ciudadano Freddy Gutiérrez, desde hace más de 21 años, poseyendo pacifica e ininterrumpidamente el bien inmueble comercial ubicado en la calle 23, entre carreras 4 y 5 N° 4-11? Contesto. Veintiún años no tengo conociéndolo, pero si sé que vive allí desde hace mucho tiempo y que él ha ido a buscar constancia de residencia a mi casa, porque yo soy del comité de vivienda y hábitat, de que vive allí y que no tengo quejas de ninguna índole, siempre trabajando ahí si puedo decir. Segunda: ¿Diga usted si bien inmueble está en buenas condiciones para habitar él y su familia, ya que usted es vecina de él? Contesto: Bueno allí el establecimiento yo no lo veo en pésimas condiciones, yo lo veo apto para ese tipo de trabajo esta bien. Tercera: ¿Diga usted como ha sido la conducta en calidad de arrendatario y vecino del ciudadano Freddy Gutiérrez en el sector ya mencionado? Contesto: Bueno como vocera del comité de vivienda y hábitat, puedo dar fe que a mí no me ha llegado ninguna queja en contra de él y yo puedo decir que siempre esta allí trabajando. Dicha testigo fue repreguntada de la manera siguiente: Primera: ¿Diga la testigo si tiene conocimiento que el ciudadano Freddy Gutiérrez, se encuentra en calidad de arrendatario en el local comercial situado en la calle 23, entre carreras 4 y 5 del Barrio La Peñita? Contesto: Si, porque él estuvo en una reunión del consejo comunal de lo que estaba pasando y llevo recibos, que hacen dar constancia de que él tiene allí el tiempo allí señalado. Segunda: ¿Diga la testigo si sabe que el local comercial esta apto para ser habitado? Contesto: Habitado como para lo que él lo tiene desde hace 21 años. Tercera: ¿Diga la testigo que profesión u ocupación tiene? Contesto: Yo soy maestra normalista, ya estoy jubilada, tengo 23 años jubilada y me dedico bueno como vocera y hábitat del consejo comunal y delegada del comité de los derechos humanos de pensionados y jubilados de la administración pública y de otras categorías de personas. Con relación a esta testigo, se observa que es vecina del demandado y sabe y le consta que el inmueble donde habita no está en pésimas condiciones, lo que indica que reconoce que el inmueble presenta problemas o vicios en sus estructuras, pero que no lo hace inhabitable al punto que se tenga que demoler; y en tales motivos el Tribunal la aprecia en forma parcial, además que al ser repreguntada no incurrió en contradicciones que puedan invalidarlo, pues expresa que el demandado tiene viviendo en ese local comercial veintiún años y es maestra normalista jubilada y conoce los problemas de la comunidad por se vocera y hábitat del consejo comunal y delegada del comité de los derechos humanos de pensionados y jubilados de la administración pública y de otras categorías de personas. Por tanto se aprecia su testimonio. Ahora bien, analizadas como ha sido las probanzas de autos, queda evidenciado que las partes están unidas jurídicamente por un contrato de arrendamiento sobre el identificado inmueble que inicialmente fue convenido a un tiempo determinado de seis (6) meses a partir del día 01-01-2005 y que una vez vencido, el arrendatario continuó ocupando la cosa arrendada sin oposición de la demandante, operándose la tácita reconducción y quedando renovado el convenio sin determinación de tiempo. Cabe apuntar que conforme los términos en que quedó trabada la presente controversia, la parte demandante tenía la carga procesal de demostrar la ruindad del inmueble arrendado que lo hacía inhabitable y desde luego, fuere necesaria su demolición, pero se observa de las actas procesales que no dio cumplimiento a tales requerimientos, ya que no existe una prueba fehaciente y convincente en autos de que el inmueble accionado en desalojo se encuentre de tal forma deteriorado y ruinoso que amerite su demolición, cuya prueba idónea este caso, consiste en la respectiva orden de demolición del inmueble por el Departamento de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, surgida de un procedimiento administrativo con la garantías del derecho a la defensa y el debido proceso, y siendo ello así, este sentenciador llega a la convicción, de que el inmueble arrendado no se encuentra actualmente en una situación total de ruina y deterioro que amerite su demolición por resultar inhabitable, y que por vía de consecuencia, haga procedente su desalojo por el demandado. Así se juzga. En cuanto a los alegatos formulados por la parte actora ante esta superioridad, estando ya comprendidos y analizados a lo largo del fallo y por cuanto en ellos no se esgrimen nuevos puntos de derecho que los alegados en el curso del juicio, el Tribunal considera innecesario su estudio. Así se decide. Con fundamento en lo expuesto, forzoso es concluir, que la pretensión de desalojo de inmueble deducida, ser declarada sin lugar, y en igual forma, debe resultar la apelación de la parte actora. Así se establece. DE C I S I ON En fuerza de las anteriores consideraciones, este Juzgado Superior Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y con Competencia transitoria en Protección del Niño, Niña y Adolescente del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara Sin Lugar la pretensión de desalojo de inmueble, incoada por la ciudadana EDDIT LUCELIA PEREZ COLMENARES, contra el ciudadano FREDDY ALBERTO GUTIEREZ OCHOA, ambos identificados. Se declara sin lugar la apelación de la parte actora y queda confirmada la sentencia, proferida en fecha 06-04-2010 por el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada y remítase las actuaciones pertinentes al Tribunal de la causa. Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal en Guanare, Estado Portuguesa a los seis días de Mayo de dos mil diez. Años 200 º de la Independencia y 151º de la Federación. El Juez Superior Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo. La Secretaria Abg. Maira Alejandra Colmenares. En la misma fecha se dictó y publicó, siendo las 11:00 a.m. Conste. Stria.