TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN RAFAEL DE ONOTO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

Agua Blanca, 21 de Mayo del año 2.010.
200º y 151º

EXPEDIENTE 130-2010

DEMANDANTE: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL, venezolano, mayor de edad, titulares de las cédulas de identidad Números: V-12.088.655.

APODERADO JUDICIAL DEL PARTE DEMANDANTE: Abogado CESAR OSWALDO DE JESÚS MONTILLA ARAUJO Inpreabogado 133.087

DEMANDADO: AURELIO RAMÓN VALERA venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 7.913.816.

DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JULIO ALBERTO SANCHEZ TORREZ Inpreabogado 136.975

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

PARTE NARRATIVA

En fecha 03 de Marzo del año 2010, compareció por ante el Juzgado de los Municipios Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, el ciudadano: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL, quien en representación del Ciudadano: ALBERTO BATISTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 9.836.821, debidamente asistido por el Abogado CESAR OSWALDO DE JESÚS MONTILLA ARAUJO, interpone demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano: EURELIO RAMÓN VALERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-7.913.816. Consta demanda y anexos de los folios del uno (01) al diecisiete (17)

En fecha 03 de marzo del 2.010, es admitida la demanda librándose las respectivas órdenes de comparecencias de la parte demandada. En fecha 19 de marzo del año 2.010, el Alguacil Titular de este Juzgado, comparece y consigna Orden de comparecencia debidamente firmada, correspondiente al ciudadano: EURELIO RAMÓN VALERA. Folios -18- al -22-.

En fecha 23 de marzo del año2.010, comparece el ciudadano: EURELIO RAMÓN VALERA, titular de la cédula de identidad Nº V- 7.913.816, actuando con el carácter indicado en autos, el mismo manifiesta se le nombre defensor Judicial a los fines de la contestación de la demanda, ya que no cuenta con los medios económicos suficientes para contratar un Abogado. En fecha, 24 de marzo del año 2.010, el tribunal procede a dictar auto en donde acuerda designar como Defensor Judicial de la parte demandada, al Abogado JULIO ALBERTO SANCHEZ. En esta misma fecha se libro la respectiva boleta de notificación. Folios -23- al -25-.

En fecha 12 de abril del año 2.010, comparece el Alguacil Titular y consigna boleta de notificación, debidamente firmada correspondiente al ciudadano: JULIO ALBERTO SANCHEZ, designado como defensor judicial. En fecha 13 de abril del año 2.010, comparece el abogado: JULIO ALBERTO SANCHEZ, y manifiesta que ha acepta el cargo de DEFENSOR JUDICIAL, en este mismo acto se procede a juramentar al mismo. Folios 26 al 28.

En fecha 20 de abril del 2.010, se dicta auto donde se procede a libra Boleta de Citación al Designado como Defensor Judicial. Posteriormente en fecha 28 de abril del 2010, el alguacil Titular consigna boleta de Citación, debidamente firmada correspondiente al Abogado Julio Alberto Sánchez en su carácter de Defensor Judicial. Folio -29- al -32-.

En fecha 30 de abril del 2.010, comparece el Abogado: Julio Alberto Sánchez, quien con su carácter de defensor Judicial, de la parte demandada y consigan escrito de contestación de la demanda. En fecha 03 de mayo del 2.010, el Tribunal dicta auto donde se da apertura al proceso a pruebas en la causa por un lapso de diez días. Folios del 33 al -34-.

En fecha 17 de mayo del 2.010, se recibe diligencia donde el apoderado de la parte demandada, solicita copia simple. En esta misma fecha se recibe escrito de promoción de pruebas, consignado por el Abogado: CESAR OSWALDO DE JESÚS MONTILLA ARAUJO, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la parte demandante. En fecha 18 de mayo se dicta auto donde se acuerda expedir las copias solicitadas por el apoderado judicial de la parte demandante por ser procedente. Folio 35 al 47.-

Alegatos de la parte actora:
El demandante alegó que arrendó un local comercial al demandado, que dicho local esta siendo necesitando por el demandante desde el mes de Agosto del año 2009 fecha esta en la cual se le notifico de forma verbal que no se realizaría la renovación del contrato, que a pesar de que existió la notificación en cuanto a la no renovación, se continuó aceptando que el demandado pernoctara allí posterior al vencimiento del contrato. Del mismo modo el demandante alega que en 21 de enero de 2010 pro ante la Oficina de la Sindicatura del Municipio Agua Blanca se intentó conciliar en la vía administrativa. Señala a su vez que el señalado contrato de arrendamiento venció en fecha 01 de Junio de 2007, operando la prorroga legal. Peticiona el demandante por tanto la resolución del contrato de arrendamiento, la inmediata desocupación del inmueble, el pago de canones de arrendamientos adeudados, así como la multa constituida por el SENIAT, por no haber colocado el demandado de forma visible el RIF.

Alegatos de la parte demandada:
En el escrito de contestación de la demanda, el defensor judicial ABG. JULIO ALBERTO SANCHEZ TORREZ, alegó:
Negó, rechazó y contradijo que en el contrato de arrendamiento se haya arrendado un Registro Mercantil denominado “ Hotel Bar, restaurant y Fuente de soda “ Las Majaguas” negando, rechazando, y contradiciendo que la multa impuesta por el SENIAT, por cual alegó que para la fecha el Registro Mercantil denominado “ Fuente de Soda J.R Compañía anónima, se encontraba en proceso” A su vez negó, rechazó y contradijo que no se negó a realizar el contrato de arrendamiento después de que el mismo se venció, pues señala que el Ciudadano: ALBERTO MANUEL BASTISTO SANDOVAL, lo autorizó de forma verbal que lo mandara hacer y que lo pagara. Por ultimo en el escrito de contestación de la demanda negó, rechazó y contradijo que no se negó a pagar los canones de arrendamiento, pues señala que el Ciudadano: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL, no lo notificó sobre el aumento del canon de arrendamiento pues indicó que se negó a que lo aumentara a MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BsF 1500,00), pues el mismo estaba fijado en SEISCIENTOS BOLIVARES (BsF. 600,00).
DE LAS PRUEBAS.-

1.- Pruebas de la parte actora:

DOCUMENTALES:

 Con letra “A” dos (2) folios útiles copia simple fotostática del Poder General, extendido por el Ciudadano: ALBERTO BATISTA, al Ciudadano: ALBERTO MANUEL BASTISTA SANDOVAL.
 Con letra “B” Copias simples Fotostática del Contrato de Arrendamiento, entre los Ciudadanos: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL y el Ciudadano: EURELIO RAMON VALERA.
 Con letra “C” en un folio útil copia simple fotostática de escrito de la Oficina del Sindico de la Alcaldía del Municipio Agua Blanca del Estado Portuguesa.
 Con letra “D” en tres (3) folios útiles Resolución de imposición de sanción de la Oficina del SENIAT de Barquisimeto.
 Con letra “E” copia fotostática simple de la Entidad Bancaria Bicentenario, consistente de corte de la cuenta corriente Nº 058-1000448, del Ciudadano: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL.
2.- Pruebas de la parte demandada:
La parte demandada no promovió pruebas, ni por si ni por intermedio de apoderado o defensor judicial.

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA:
La pretensión deducida a criterio de quien Juzga, consiste en determinar si es procedente la acción de Resolución de contrato Interpuesta por el Ciudadano: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL, ya plenamente identificado en autos, asistido por el Abogado CESAR OSWALDO MONTILLA ARAUJO, inscrito en el INPREABOGADO, bajo el número 133.087, mediante el cual demanda al Ciudadano: ALBERTO MANUEL BATISTA SANDOVAL, fundada en la falta de pago de cánones de arrendamiento de un local COMERCIAL, ubicado en el Municipio Agua Blanca del Estado Portuguesa, alega la parte actora que el contrato firmado entre las partes fue autenticado por la Notaria Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, de fecha 10 de julio del año 2006, inserto bajo el numero 39, tomo 76, de los libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, donde se establece en su Cláusula Segunda, que el Arrendatario se compromete a cancelar un canon mensual de Cuatrocientos Bolívares mensuales (Bs. 400,00), y que debido a lo antiguo del contrato del año 2006, se pacto verbalmente que desde el mes de junio del año 2007, los cánones serian mensuales por Seiscientos Bolívares (Bs. 600,00), ya que no se realizó contrato por razones negadas por el arrendatario, y acogiéndose al articulo 1167 y 1264 del Código Civil, por cuanto el arrendatario no ejecuto la obligación contractual por mas de siete(07) meses consecutivos, y que es desde el mes de Agosto del año 2009, que le arrendatario no ha cancelado ningún canon. Que el demandante en su libelo señala, que la naturaleza del contrato de arrendamiento sobre el cual versa esta controversia, es a tiempo determinado.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Ahora bien, esta juzgadora, para decidir, procede a hacer uso de la facultad atribuida como lo es la de realizar la calificación de la Acción ejercida por la parte actora, ello en razón de todos y cada uno de los alegatos presentados por las partes, de donde se toma en consideración lo siguiente: De acuerdo de lo que se desprende del Contrato de Arrendamiento acompañado junto al escrito libelar, el cual se observa que esta debidamente autenticado y que en su cláusula TERCERA establecierón lo siguiente:

“La Duración del presente contrato de arrendamiento es de un año, no prorrogable, contados a partir del 01 de Junio del año 2006, en ningún caso y por ningún respecto, se operara la tacita reconducción del respectivo contrato…..”:

De la referida cláusula se desprende que dicho contrato comenzó a partir del 01/06/2006; en consecuencia este juzgado indica a la parte atora, que si después de haberse vencido el lapso contractual, el arrendatario por voluntad de la arrendadora continua en posesión de la cosa arrendada, el contrato de arrendamiento se transforma en contrato a tiempo indeterminado, es decir la Doctrina y la Jurisprudencia, así como la legislación vigente coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada Tacita reconducción, contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la cual opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas son de orden público y no pueden ser relajadas por convenio entre particulares, en este caso por voluntad de las partes contratantes, la Tacita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma.

El contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado”, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de conclusión temporal, el hecho de la distinción dada al inmueble objeto de la relación arrendaticia tiene importancia, porque no es lo mismo arrendar un inmueble para establecimiento mercantil o comercial, que un terreno o un inmueble para habitación. Es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por el arrendador se orienta hacia la durabilidad. Al respecto, el Código Civil en su artículo 1.600 expresa que:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Al ser analizadas estas normas, hacen conjeturar a esta juzgadora, que existe el ejercicio de una acción desacertada, siendo una de las características que presenta la relación arrendaticia, de relevante importancia y cuyo requisito se hace indispensable en todo contrato de arrendamiento, es el tiempo de duración del mismo, por cuanto al examinar la naturaleza del contrato éste pasó de ser un contrato determinado a ser un contrato a tiempo indeterminado; en consecuencia la parte actora intento una acción de Resolución de Contrato de arrendamiento, cuando no es procedente, en virtud que bebió demandar el Desalojo del inmueble y fundamentar su acción en el literal a) del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dispone:

“Solo podrá demandarse por desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…………………………………”

En este orden de ideas la sala constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 24 de Abril de 2002, en el expediente Nro. 02-0570, con Ponencia del Magistrado Dr. Pedro Rondon Haaz señaló, lo que parcialmente se transcribe a continuación: Que existiendo un contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una Acción de Desalojo y no de Cumplimiento de contrato indicando que el error en la calificación de la demanda la hacia inadmisible, y al respecto considera esta juzgadora, acogiéndose al criterio de la Sala Constitucional y en acatamiento al articulo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, y de las disposiciones del Código Civil, ya citadas, que la presente acción es Improcedente, por cuanto no es posible demandar la Resolución de un contrato cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, que solo es posible demandar por medio de la acción de desalojo, por lo tanto en el caso bajo análisis concluye esta jueza, que al tratarse el presente caso de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, la acción de Resolución de contrato intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido. Y así se decide. En razón a todo lo anterior, estima esta juzgadora inoficioso valorar el acervo probatorio, tendiente a demostrar la falta de pago de los cánones de arrendamiento y de la otras cantidades libeladas por la parte actora, cuyo origen es producto de otras negociaciones, así como las defensas esgrimidas por la parte demandada.