TSJ Regiones - Decisión

Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Acarigua, 12 de mayo de 2010

PARTE DEMANDANTE: KATTY YELITZA HERRERA NIEVES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. 11.184,016
Asistida por: Abg. JESUS DIAZ PERALTA, titular de la cedula de identidad nro. 16.964.123., inscrito en el inpreabogado bajo el nro. 131,616

PARTE DEMANDADA: YRENE JOSEFINA ORTEGA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. 12.265,805
Apoderado Judicial: JOSE DANIEL MIJOBA, titular de la cedula de identidad nro. 9.011. 184, inscrito en el inpreabogado bajo el Nro. 27,221

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

JUEZ: ABG. TAMARI GUTIERREZ OCANDO

CAPITULO I
DE LOS HECHOS

Se inicia el presente proceso, mediante el Libelo de Demanda interpuesto por la Ciudadana KATTY YELITZA HERRERA NIEVES, arriba identificada, asistido por el Abg. JESUS DIAZ PERALTA también arriba identificado, en el que demando a la ciudadana YRENE JOSEFINA ORTEGA GRATEROL, RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, este Tribunal, a los fines de proveer sobre la admisibilidad de la misma, observa: La parte actora alega en su demanda que en fecha 9 de julio 2008 celebro un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana YRENE JOSEFINA ORTEGA GRATEROL, por un lapso de seis meses contados a partir del 1 de mayo 2008, estableciendo como canon de arrendamiento la cantidad de 576 Bs, que se pagarían por mensualidades vencidas los primeros cinco días de cada mes, que dicho contrato se prorrogo por el mismo lapso ya que las partes acordaron voluntariamente continuar con la relación arrendaticia, luego, el 1 de mayo 2009 se vuelve a prorrogar hasta el 1 de noviembre 2009, , que venció la última prorroga, que desde el mes de junio 2009 la arrendataria incurrió de manera reiterada en atraso, no pago el canon de arrendamiento de siete meses, mayo, junio, julio , agosto, septiembre, octubre y noviembre, que en fecha 21 de octubre 2009 la arrendataria deposito en su cuenta la cantidad de 1.400 Bs, suponiendo el pago correspondiente a dos mensualidades vencidas y no pagadas, por lo que solicito la resolución del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la entrega material del inmueble libre de personas y cosas. En el día 06 de abril de 2010, siendo las 10:31 a.m fecha y hora fijada para el acto de contestación, compareció la demandada YRENE JOSEFINA ORTEGA GRATEROL, con su apoderado judicial JOSE DANIEL MIJOBA, antes identificado, y contesto en los siguientes términos: Que en el presente caso opero la tacita reconducción, ya que la duración del arrendamiento se pacto originalmente por seis meses fijos, el cual venció el 1 de noviembre 2008, llegado ese día nació para la inquilina el derecho de disfrutar de la prorroga legal de seis meses que venció el 1 de mayo 2009, que el documento no contiene la prorroga automática, que a partir de esta fecha se convirtió la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la arrendadora le siguió permitiendo el uso del inmueble, le recibió los pago de alquileres y siguió gozando de la cosa, como consecuencia de ello, no puede la arrendadora accionar la resolución contractual por falta de pago en un arrendamiento a tiempo indeterminado , sino que debió accionar el desalojo por falta de pago, y solicita la improcedencia de la acción resolutoria de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.

CAPITULO II
De las pruebas aportadas
Con el libelo de demanda la parte actora consigno documento de arrendamiento debidamente autenticado en la Notaria Publica Primera de Acarigua Estado Portuguesa, en fecha 09 de julio 2008, quedando anotado bajo el Nro.33, Tomo 86 de los Libros de Autenticaciones llevados por esta Notaria. En el lapso probatorio no consigno ni ratifico prueba alguna

El demandado en autos no consigno escrito de pruebas, que dicho contrato se prorrogo por el mismo lapso

CAPITULO III

SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

Se circunscribe el presente litigio a la Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado que suscribieron la demandante KATTY YELITZA HERRERA NIEVES y la demandada YRENE JOSEFINA ORTEGA GRATEROL en fecha 18 de Octubre de 2004, y con vigencia a partir de 01 de mayo 2008. Como puede observarse, la parte actora alega que la arrendataria debe por canon de arrendamiento siete (7) meses que dicho contrato se prorrogo por el mismo lapso, en dos oportunidades, que la arrendataria en fecha 21 de octubre 2009 la arrendataria deposito en su cuenta la cantidad de 1.400 Bs, suponiendo el pago correspondiente a dos mensualidades vencidas y no pagadas, por otra parte, la demandada alega en su escrito de contestación que opero la tacita reconducción, por cuanto, el arrendamiento se pacto por seis meses fijos, el cual venció el 1 de noviembre 2008, llegado ese día nació para la inquilina el derecho de disfrutar de la prorroga legal de seis meses que venció el 1 de mayo 2009, que el documento no contiene la prorroga automática, que a partir de esta fecha se convirtió la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, la arrendadora le siguió permitiendo el uso del inmueble, le recibió los pago de alquileres y siguió gozando de la cosa, que no se debió accionar la resolución del contrato tiempo indeterminado por falta de pago, sino que debió accionar el desalojo por falta de pago,

En este sentido, es necesario establecer la diferencia que existe entre la acción de resolución de contrato de arrendamiento con la acción de desalojo. Si bien es cierto, que ambas tienen por finalidad poner término a la relación arrendaticia y la consecuencial entrega del inmueble, sin embargo presentan diferencias puntuales, en efecto, el autor Gilberto Guerrero Quintero (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, T. I, pag. 193, Edit. Livrosca, C.A. Caracas 2000) al desarrollar las diferencias entre una y otra acción, explica:

a.- ”Según la duración del contrato La acción resolutoria arrendaticia se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como a los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate. En cambio, la acción de desalojo se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 ejusdem.

b. Según se admita o no el recurso de Casación
La sentencia que pronuncie la resolución puede ser recurrible en Casación de acuerdo con la cuantía, al tenor de lo dispuesto por el artículo 312 del Código de Procedimiento Civil, puesto que LAI no lo prohíbe. La Sentencia que acuerde el desalojo no es recurrible en Casación, debido a que según el artículo 36 de LAI, “la decisión de segunda instancia en los procesos de desalojo fundamentados en las causales previstas en los literales del artículo 34 de esta Ley, no tendrán recurso alguno (…).

c. De acuerdo con el motivo o causa
La resolución tiene su fundamento causal, en el incumplimiento que incurra cualquiera de las partes. En cambio el desalojo inmobiliario tiene el suyo según la existencia de dos tipos de motivos específicos o concretos: a) en el incumplimiento del inquilino, cuando deja de pagar el canon de arrendamiento después de haber transcurrido dos (2) meses consecutivos; que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, o que el inquilino haya cambiado el uso o destino pactado en el contrato, sin el consentimiento escrito del arrendador; que el arrendatario haya causado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; que el locatario haya incurrido en violación o incumplimiento de las disposiciones del reglamento interno del inmueble, o del documento o reglamento de condominio; y, que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o sub-arrendado total o parcialmente el inmueble, sin la autorización previa y por escrito del arrendador; y cuando el inquilino destine el inmueble a usos deshonestos; y b) por la voluntad del arrendador, por determinados motivos no imputables al arrendatario, acuerdo con las causales establecidas en los literales b y c del artículo 34 de LAI, es decir, en la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; y; que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparación que ameriten la desocupación. En resumen, la resolución puede intentarla cualquiera de los contratantes (arrendador o arrendatario); el desalojo sólo el arrendador.

d. Según la falta de pago del alquiler La acción de desalojo el artículo 34 de LAI, requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; mientras que la de resolución en el contrato por tiempo determinado, en todo caso procederá por la falta de pago de la pensión arrendaticia con tiempo mayor a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad (art. 51, LAI.

e. Con vista al pago por consignación El desalojo del literal a) del artículo 34 de LAI procederá cuando el inquilino consigne las pensiones arrendaticias después del segundo mes con mas de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de tal mensualidad (art. 51 LAI); mientras que la resolución del contrato por tiempo determinado, por falta de pago del alquiler procederá cuando el arrendatario haya consignado después de los quince (15) días continuos siguientes a la mensualidad vencida (art. 51, eiusdem).

Aclarado de esta forma que ambas acciones (resolución y desalojo) tienen diferencias que impiden acumular ambas acciones en un mismo libelo –aún cuando tienen un mismo procedimiento-, o que hacen inadmisible demandar la resolución por las causales de desalojo en un contrato a tiempo indeterminado, o inadmisible demandar el desalojo por causales distintas a las previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en un contrato a tiempo determinado, este Tribunal a los fines de decidir observa:

El encabezamiento del artículo 34 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que solo puede demandarse el desalojo cuando el contrato de arrendamiento del inmueble (verbal o escrito) sea a tiempo indeterminado.
Ello quiere decir que cuando el contrato sea a tiempo indeterminado la acción de resolución de contrato no es admisible si se fundamenta en alguna de las causales taxativas del desalojo ya que, se repite, esta disposición solo se refiere al desalojo en los contratos a tiempo indeterminado –ya sean verbal o por escrito-.

En el caso concreto, se observa, que la parte actora celebro con la arrendataria un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por 6 meses fijos, a partir del 1 de mayo 2008, hasta el 01 de noviembre 2008, dicho contrato se prorrogo por el mismo lapso., ya que las partes acordaron voluntariamente continuar con la relación arrendaticia, desde el 1 de noviembre 2008 hasta el 01 de mayo 2009, que venció la última prorroga, que desde el mes de junio 2009 la arrendataria incurrió de manera reiterada en atraso, no pago el canon de arrendamiento de siete meses, mayo, junio, julio , agosto, septiembre, octubre y noviembre, que en fecha 21 de octubre 2009 la arrendataria deposito en su cuenta la cantidad de 1.400 Bs, suponiendo el pago correspondiente a dos mensualidades vencidas y no pagadas.

Considera esta Juzgadora, que ciertamente las partes acordaron en el contrato de arrendamiento que su lapso de duración sería a tiempo determinado, de seis (6), pero aunado a ello, está el hecho no controvertido que vencido dicho lapso y el de la prórroga legal de seis meses, el arrendatario continuó ocupando el inmueble, permitiéndole con ello tal ocupación. En este sentido, JOSE LUIS VARELA PEREZ en su Obra ANALISIS A LA NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS p. 153 Y siguientes señala, que la tácita reconducción supone la existencia de un contrato escrito en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo ó su prórroga ha expirado, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo, en cuyo caso el arrendamiento se presume que continúa bajo las mismas condiciones, excepto al tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, en Atención a lo cual, estima este Juzgado, que en el presente caso operó la tácita reconducción, y el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado. De los autos no se evidencia que la arrendadora haya notificado por escrito a la arrendataria su deseo de no continuar con la relación arrendaticia. Así SE DECIDE.

¿Qué es y cuándo opera la Tácita Reconducción?: En principio, se suma esta juzgadora al criterio de que la Tácita Reconducción no es que convierte en “Indeterminado” el Contrato, sino que lo renueva en sus mismas condiciones, por el mismo plazo; aunque acatamos que nuestro Código Civil, en sus artículos 1.600 y 1.614, dispone que, en cuanto a sus efectos, cuando ocurre tal reposición automática, se le debe dar el tratamiento de “Relación Indeterminada”. Sólo en sus efectos se convierte en “Indeterminada”, pero su naturaleza, su ego, su esencia, sigue siendo “Determinada”.

Como quiera que, ni nuestro Código Civil, ni la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen desde cuál momento se aplicaría la Tácita Reconducción una vez fenecido el Contrato; o sea, cuánto tiempo deberá transcurrir para que se considere que las partes no hicieron oposición a la continuidad arrendaticia, se reconocen dentro del mundo jurídico, para apreciarlo, dos (2) direcciones:
a) Que sea el juez, a su prudente arbitrio, y como director del proceso (artículo 14 del Código de Procedimiento Civil) y buscador de la verdad (artículo 12 ejusdem), quien, de acuerdo con la naturaleza del Arrendamiento y sus circunstancias, lo estime.
b) Que nos apoyemos en la Doctrina y en las legislaciones afines, para aproximarnos a conclusiones certeras.

A este último respecto, veamos cómo nos definen la Tácita Reconducción tres (3) de los más prestigiosos diccionarios manejados en el mundo jurídico:

Diccionario Cabanellas: Tácita Reconducción: Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).

Diccionario Jurídico Venezolano: Para la Academia, reconducir significa, en términos forenses, prorrogar expresa o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando esa prórroga no ha sido expresamente establecida sino que se produce automáticamente, sin determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea una tácita reconducción, originada por el simple hecho de que el locatario continué en el disfrute de la cosa arrendada, después de vencido el plazo de la locación, sin que el locador se oponga. (Tomado del Diccionario Jurídico Venezolano D&F. Año 1998. Ediciones Vitales 2000 C.A. Página 127).

Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales:
Tácita Reconducción: Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita.
(Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).
Vale entonces destacar lo que señala el Código Civil, Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Código Civil, Artículo 1.614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.

En consecuencia de lo antes expuesto, se evidencia que el contrato dejó de ser a tiempo determinado y se transformó en un contrato a tiempo indeterminado, por lo tanto, no era procedente demandar Resolución de contrato de Arrendamiento por falta de pago, ya que la ley no permite esta acción en los contratos a tiempo indeterminado. Así se Declara.

CAPITULO IV

DE LA DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara:

PRIMERO; INADMISIBLE, la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta por la ciudadana YELITZA HERRERA NIEVES, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. 11.184,016 en contra de la ciudadana JOSEFINA ORTEGA GRATEROL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad nro. 12.265,805, de conformidad con lo previsto en el articulo 34 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el articulo 341 del Código Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.

SEGUNDO: Se condena en costa a la parte actora por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada en este Juzgado.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho a los doce (12) días del mes de mayo del año dos mil Diez (2.010). Años 200º de la Independencia y 151º de la Federación.

La Juez Suplente Temporal.

Abg, TAMARI GUTIERREZ OCANDO

La Secretaria

Abg. MELANIA ESCALONA SUAREZ

La anterior decisión fue publicada en su fecha, previo anuncio de ley, siendo las Once (11) y treinta (30) minutos de la mañana (11:30 a.m.)

La Secretaria,

Abg. MELANIA ESCALONA SUAREZ