TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
PODER JUDICIAL

JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS AGUA BLANCA Y SAN RAFAEL DE ONOTO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-

Agua Blanca, 03 de Noviembre de 2010.-
199° y 151°

EXPEDIENTE 143-2010

DEMANDANTE: ROSAURA PEREZ VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-2.521.612, de profesión Abogado, actuando en nombre y representación del Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 6.145.155, y domiciliado en Edificio Centro Comercial San Rafael Piso 1, apartamento 1 de San Rafael de Onoto Estado Portuguesa.
APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: ROSAURA PEREZ VERA inscrita en el Inpreabogado bajo el número 13.503, y RODOL RAMON QUIJANO REDONDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 21.398
DEMANDADO: LUIS ENRIQUE SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.768.922, domiciliado en el Centro Comercial San Rafael Avenida 3 Bolívar entre calles 4 y 5 de San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa.
APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: CESAR GUSTAVO GONZALEZ MENDOZA, inscrito bajo el Inpreabogado número 137.349
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
TIPO DE SENTENCIA: Definitiva.
SINTESIS DEL PROCESO.-
Se recibió el día 29 de Septiembre de 2010, demanda por desalojo de inmueble, interpuesta por la Ciudadana: ROSAURA PEREZ VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-2.521.612, de profesión Abogado, actuando en nombre y representación del Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 6.145.155, contra el Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.768.922, respecto a un inmueble ubicado en el Centro Comercial San Rafael Avenida 3 Bolívar entre calles 4 y 5 de San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa. Acompañó la demandante el libelo con anexos. Por no ser contraria a derecho, al orden público, ni a las buenas costumbres, se admitió a sustanciación en cuanto ha lugar en derecho, el día 04 de Octubre de 2010, la señalada demanda, anotándose bajo el número C-143-2010. Todo ello consta de los folios 01 al 16.-
En fecha 07 de Octubre de 2010, el Alguacil consignó Recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA, en su carácter de demandado en causa, presentando en fecha 11 de Octubre de 2010 el demandado, asistido por el abogado CESAR GUSTAVO GONZALEZ MENDOZA, inscrito bajo el Inpreabogado número 137.349, escrito de contestación de la demanda. Consta de los folios 17 al 22.-
Seguidamente en fecha 13 de Octubre de 2010, se dejo constancia en autos de la apertura de la causa a pruebas, conforme el artículo 889 del código de procedimiento civil. Folios 23 al 25.
Realiza la Apoderada judicial del demandante, Abogada ROSAURA PEREZ VERA la consignación de escrito de promoción de pruebas en fecha 15 de Octubre de 2010. Dicho escrito fue providenciado por este Juzgado en fecha 18 de Octubre de 2010, admitiendo las pruebas promovidas salvo su apreciación en la definitiva, providenciando la debida evacuación de las pruebas de informes requeridas. Folios 26 al 64.
En fecha 19 de Octubre de 2010, el apoderado judicial del demandado CESAR GUSTAVO GONZALEZ MENDOZA, presentó escrito de promoción de pruebas en un total de dos (2) folios útiles, sobre dicho escrito se providencio en la misma fecha de su presentación admitiendo las pruebas promovidas salvo su apreciación en la definitiva. Folios 65 al 72.-
En fecha 20 de Octubre de 2010, el Alguacil consignó el acuse de recibo de oficios Números 484-2010, 480-2010, 483-2010, y 485-2010 librados en fecha 18 de Octubre de 2010, en la misma fecha el Tribunal acordó agregar en la causa el oficio Nº DHM-049-2010 emanado de la DIRECCIÓN DE HACIENDA MUNICIPAL DEL MUNICIPIO SAN RAFAEL DE ONOTO DEL ESTADO PORTUGUESA. Folios 73 al 79.-
En fecha 22 de Octubre de 2010, se evacuó las deposición testimonial de los Ciudadanos: PINTO YARI FRANKLIN JOSE, se dejo desierta la correspondiente al Ciudadano: ENRIQUE ANTONIO RAMOS PEREZ, así como la del Ciudadano: AMADO ANTONIO CORTEZ. En la misma fecha se agregaron en causa los oficios Números 001178 emanado del SERVICIO NACIONAL INTEGRADO DE ADMINISTRACIÓN ADUANERA Y TRIBUTARIA (SENIAT), el Número 040-2010 emanado del REGISTRO CIVIL DEL LA ALCALDIA DEL MUNICIPIO SAN RAFAEL DE ONOTO DEL ESTADO PORTUGUESA, oficio 511 emanado del SERVICIO ADMINISTRATIVO DE IDENTIFICACIÓN, MIGRACIÓN Y EXTRANJERIA (SAIME), así como el oficio 62 librado por la PREFECTURA CIVIL DEL MUNICIPIO SAN RAFAEL DE ONOTO DEL ESTADO PORTUGUESA Folios 80 al 90.-
En fecha 25 de Octubre de 2010, se declaró desierta la deposición testimonial del Ciudadano: DENNY JOSE CASTILLO CASADIEGO, escuchándose seguidamente la testimonial del Ciudadano: MAYA RIEVRO FRANCISO JAVIEL, posterior a dicha evacuación el promovente del testigo DENNY JOSE CASTILLO CASADIEGO, el apoderado judicial del demandado abogado CESAR GUSTAVO GONZALEZ MENDOZA, solicito fijación de nueva oportunidad para su evacuación, la cual se acordó mediante auto de la misma fecha. El Tribunal se trasladó y constituyó en fecha 25 de Octubre de 2010, en la planta baja del Edificio Centro Comercial San Rafael de Onoto, situado en la Avenida 3 Bolívar entre calles 4 y 5 de San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, con motivo de evacuación de inspección judicial solicitada por el abogado CESAR GUSTAVO GONZALEZ MENDOZA. Folios 91 al 98.-
En fecha 26 de Octubre de 2010, se declaró desierta la evacuación de la deposición testimonial del Ciudadano: DENNY JOSE CASTILLO CASADIEGO. El día 02 de Octubre de 2010 se recibió escrito de conclusiones por parte del apoderado judicial, y oficio Nº 0052-2010, por parte de la DIRECCIÓN DE HACIENDA DEL MUNICIPIO SAN RAFAEL DE ONOTO DEL ESTADO PORTUGUESA. El Expediente tiene un total de ciento Ocho -108- folios útiles.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO.-

DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES:

En la demanda, la Ciudadana: ROSAURA PEREZ VERA, actuando con el carácter que consta en autos, señaló:

“consta del instrumento otorgado por ante la Notaría Pública Primera de la Ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa inserto bajo el Nº 23, Tomo: 25 de los Libros de Autenticaciones correspondiente al 22 de Febrero de 2008……. Que el Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, dio en arrendamiento al Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA,……….. un local comercial de su propiedad distinguido con el Nº 01, situado en el Edificio Centro Comercial San Rafael, en la Avenida 3, Bolívar, entre calles 4 y 5 del Municipio San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, dicho local seria destinado única y exclusivamente para el funcionamiento de un fondo de comercio de su propiedad. En la cláusula sexta de dicho contrato se establece que “El arrendatario no podrá ceder, traspasar, ni subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado”……….. Que en fecha 30 de Agosto de 2010 las Ciudadanas: MARIA FIDELIA SILVA RODRIGUEZ Y CARMEN ELENA CASTILLO……. Constituyeron una compañía anónima denominada Carnicería y Charcutería Mi Jesús C.A, la cual tiene su domicilio en la avenida 3 Bolívar entre calles 4 y 5 sector centro, Centro comercial San Rafael Local 01, es decir el mismo local arrendado al Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA, por lo que debe concluirse que el mencionado arrendatario violo lo establecido en la cláusula sexta del contrato suscrito con el Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, cedió, traspasó o subarrendó el inmueble arrendado………… razón más que valida legal y suficiente para demandar por desalojo, como formalmente demando al Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA………………….

Mientras que el demandado, en su escrito de contestación de la demanda fundamentó su defensa, esgrimiendo los siguientes argumentos:

“…Impugnó la cuantía de la demanda, estimada por el Demandante en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bsf. 180.000), por considerarla exagerada, ya que le corresponde la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 11.400,00), equivalentes a 175,38 unidades Tributarias. …. Señalo que la parte actora en el libelo no concreta que conducta prohibida en el contrato de arrendamiento fue inobservada ya que se refiere de forma incierta al endilgarle al arrendatario que cedió, traspaso o sub.-arrendó el inmueble. Son tres supuestos de hechos prohibidos pero no se precisa si fue que el arrendador cedió, traspasó o subarrendó………… alego que ante esta anomalía la parte demandada se encuentra ante una situación de incertidumbre, pues no se le a ofrecido motivo por el cual se sustenta la violación de la norma contractual, y en consecuencia le afecta su derecho a prueba……..del mismo modo el demandado alego que el contrato es a tiempo determinado, ya que conforme a la cláusula segunda se estableció su tiempo de duración es prorrogable por periodos iguales…. No esta obligado el demandante a escoger la acción de desalojo cuando la relación arrendaticia es a tiempo determinada, pues el contrato lo es para el caso que sea a tiempo determinado. Por su parte en la Constetacion a fondo negó que sea cierto que haya subarrendado el inmueble………..”

ESTABLECIMIENTO DE LA PRETENSION DEDUCIDA DE LOS HECHOS CONTROVERTIDOS Y DE LA NATURALEZA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

En cumplimiento al articulo 243 del Código de Procedimiento Civil, para esta juzgadora la littis queda planteada conforme a los alegatos efectuados por las partes en las oportunidades legalmente establecidas al efecto, observando el Tribunal que el fundamento de la pretensión lo comporta el Desalojo de un inmueble, en razón de la existencia de una relación arrendaticia que mantienen las partes según la existencia de un contrato suscrito de manera autentica, según lo expuesto por la parte demandante y el rechazo de los alegatos por la parte demandada, por consiguiente no queda controvertido en el presente juicio la existencia de una relación arrendaticia.

Para decidir, considera pertinente esta juzgadora avocarse a examinar la procedencia de la acción intentada por la parte actora para la tutela de la pretensión por ella ejercida en este proceso, conforme lo ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se indicó que el Juez como director del proceso debe impulsarlo, resguardando las normas de orden público, de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes, aunado a ello se encuentran cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
Denota esta juzgadora, que el contrato objeto de la relación arrendaticia consta inserto a los folios 12 al 13, que fué debidamente suscrito en fecha 22 de febrero de 2008, por el Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, en su carácter de arrendador, mientras que el Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA, posee la calidad de arrendatario, dicho contrato cumplió con las formalidades que le acredita la ley para ser un documento autentico, pues consta bajo el Nº 23, Tomo 25, de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaria Pública Primera de Acarigua, del Estado Portuguesa.
En relación a ello, procede la suscrita Juez, a realizar la calificación de la Acción ejercida por la parte actora de donde se toma en consideración lo siguiente: De acuerdo de lo que se desprende del Contrato de Arrendamiento, las partes en la cláusula SEGUNDA establecierón lo siguiente:

“El lapso de duración del presente contrato es por un (1) año, contados a partir del primer día del mes de Enero de 2008, prorrogables por periodos iguales. …..”.

De la referida cláusula se desprende que dicho contrato comenzó su vigencia a partir del 01/01/2008; hasta el 01/01/2009, observándose que en el mismo existe la prorroga automática con indicación de prórrogas sucesivas que conllevó a que el contrato continuara en el periodo correspondiente al 02/01/2009 y por consiguiente al 01/01/2010, estando en curso la señalada prorroga convencional desde el 02/01/2010 hasta la presente fecha, pues no consta en autos ningún elemento que indique que existió la indicación por parte del arrendador de que el contrato no se prorrogaría más.

En consecuencia este juzgado indica a la parte actora, a manera de ilustración que en el supuesto de que se haya decidido por voluntad del arrendador poner fin al contrato de arrendamiento, y como consecuencia de ello nazca para el arrendatario la prorroga de ley, la cual es de orden público. Una vez vencida la misma, y continúe el arrendatario por voluntad de la arrendadora en posesión del inmueble, en este caso en particular el contrato de arrendamiento se transformaría en contrato a tiempo indeterminado, es decir la Doctrina y la Jurisprudencia, así como la legislación vigente coinciden en afirmar que en este supuesto se produce el nacimiento de un nuevo contrato, con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, lo cual tipifica una figura denominada Tacita reconducción, contemplada en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, la cual opera de pleno derecho, ya que las normas establecidas son de orden público y no pueden ser relajadas por convenio entre particulares, en este caso por voluntad de las partes contratantes, la Tacita reconducción tiene su razón de ser en el beneficio que reporta al arrendatario, ante la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tiene por recibir el inmueble arrendado al vencimiento de la prorroga legal, inactividad entendida como ausencia de oposición del arrendador, generadora de consecuencias que no transcurren inadvertidas y sin destino, esta conducta debe ser calificada en orden a las consecuencias jurídicas de la misma.
De igual forma, resalta esta Juzgadora, que el contrato de arrendamiento es a “tiempo indeterminado”, cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuanto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escrituración, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de conclusión temporal. En opinión de Gilberto Guerrero Quintero es indudable que arrendar un inmueble para comercio podría interpretarse que la intención por el arrendador se orienta hacia la durabilidad. Al respecto, el Código Civil en su artículo 1159 expresa que:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes….”
Artículo 1.600:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Al ser analizadas estas normas, hacen inferir a esta juzgadora, que existe el ejercicio de una acción desacertada, siendo una de las características que presenta la relación arrendaticia, de relevante importancia y cuyo requisito se hace indispensable en todo contrato de arrendamiento, es el tiempo de duración del mismo, por cuanto al examinar la naturaleza del contrato se observa que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con la existencia de prorroga automática con indicación de prorrogas sucesivas, ello permite a los intervinientes en la relación arrendaticia, convenir que al vencimiento del plazo fijo preestablecido en el contrato continué, no solo por otro tiempo más en adicción, sino que la continuidad arrendaticia devenga en prorrogas sucesivas sin solución de continuidad, dentro de los casos que pueden surgir en la practica se observa, el expuesto por Gilberto Guerrero Quintero en el “ Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario”, el cual cito:

“…1.- Que el contrato al solo vencimiento de cada plazo, continuará por otro lapso determinado, y así sucesivamente por tiempos concretos o determinados, en este caso el solo vencimiento del plazo previsto da inicio a un nuevo termino de duración, no nace un nuevo contrato porque se trata del mismo, entendiéndose cada continuación por efecto de la prorroga estipulada – como un nuevo plazo determinado o fijo con fundamento en el acuerdo de voluntad de las partes, lo que no infringe en principio ninguna disposición legal, ……………solo es necesario que se agote el ultimo día del termino prefijado para que la prorroga se inicie y así sucesivamente. El requisito esencial es el vencimiento del último día del plazo predeterminado para que se produzca la continuidad de la relación dentro de las condiciones o exigencias previamente acordadas por las partes, a menos que un especifico motivo se produzca antes de llegar ese día de modo que impida la continuidad como sucede, como el incumplimiento en el que pueda incurrir el arrendatario dejando de pagar el alquiler u otro motivo capaz de impedir la prorroga…”

Por su parte en opinión del autor José Luís Varela, en su libro “Análisis a la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, al respecto expresa:

“En aquellos contratos de arrendamiento con prórroga sucesiva o automática en los cuales se establece un término fijo inicialmente, y cuando vence este término se entiende prorrogado sucesivamente por un tiempo igual, menor o superior al término inicial, hasta que el arrendador notifique su deseo de darlo terminado, será necesario el desahucio para que vencida la última prórroga convencional opere luego la prórroga legal”

En razón a lo expuesto permite concluir, que estamos en el actual caso en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con prórrogas sucesivas vigentes, y para que opere la finalización del contrato debe realizarse el desahucio, en atención a las disposiciones antes descritas, no existiendo prueba en autos de que éste se realizó. Por tal motivo, para quien aquí Juzga no se encuentra lleno el primer supuesto para intentar la acción de desalojo, esto es, la presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que como se expresó, nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado. Así se decide.
En tal sentido, la parte actora mal podía invocar una acción de desalojo cuando dicho contrato, como se estableció, es a tiempo fijo, pues estaría subvirtiendo las normas previstas por el Legislador que son de estricto Orden Público, y ni el Juez ni las partes pueden relajarlas, dado que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece en su artículo 7º, lo siguiente:

“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos”; desprendiéndose de dicha norma el carácter imperativo de la misma a favor de los arrendatarios.

En meritos a las anteriores consideraciones, y a lo establecido en el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, así como en las disposiciones del Código Civil citadas, es evidente que la presente acción es Improcedente, por cuanto no es posible demandar por desalojo cuando se esta en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por lo tanto en el caso bajo análisis concluye esta jueza, que la acción intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido. Y así se decide. En razón a todo lo anterior, estima esta juzgadora inoficioso valorar el acervo probatorio, tendiente a demostrar el subarrendamiento alegado, así como el resto de los argumento esgrimidos por ambas partes, y si el argumento correspondiente a la cuantía estimada en el sentido de que la cantidad expresada por la demandante, no se corresponde a lo establecido en los artículos 36 y 37 del código de procedimiento civil, por tal razón téngase como estimación de la misma, la cantidad correspondiente a doce (12) meses de arrendamiento, por un valor de NOVECIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bsf.950,00), de acuerdo al contrato de arrendamiento en la CLAUSULA TERCERA, lo que arroja la cantidad de ONCE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bsf. 11,400), es decir CIENTO SETENTA Y CINCO, CON TREINTA Y OCHO UNIDADES TRIBUTARIA (175,38 UT).
PARTE DISPOSITIVA
DECISIÓN

En vista de los razonamientos antes expuestos, este Juzgado de los Municipios Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley decide:
PRIMERO: Declarar sin lugar la Acción de Desalojo de inmueble, intentada por la ciudadana, ROSAURA PEREZ VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-2.521.612, de profesión Abogado, actuando en nombre y representación del Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V- 6.145.155, sobre un inmueble ubicado en la Ciudad de San Rafael de Onoto del Estado Portuguesa, arrendado al Ciudadano: LUIS ENRIQUE SILVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad V-8.768.922 .
SEGUNDO: Se condena al Ciudadano: SERGIO ALVAREZ GONZALEZ, a pagar las costas y costos del presente juicio, por resultar totalmente vencidos en este proceso de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, expídase copia certificada de la presente decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Dado, firmado y sellado en la sala del Despacho del Juzgado de los Municipios Agua Blanca y San Rafael de Onoto del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En agua Blanca a los tres (03) días del mes de Noviembre de Dos mil diez (03-11-2010). Año 199° de la Independencia y 151° de la Federación.-
La Jueza Titular
Abg. Marvis Maluenga de Osorio El Secretario Titular
Abg. Luís Miguel Reyna Noguera

En la misma fecha se dictó y publicó el fallo que antecede, siendo las 11:00 AM.

Conste

El Secretario,
MmdeO/lmr
Exp. N° 143/2010