TSJ Regiones - Decisión

LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO
PORTUGUESA.-

EXPEDIENTE: 2.370-10

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: SILVIO ANTONIO PÉREZ QUIÑONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.866.681, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JOHAM ELI QUIÑONES BETANCOURT, titular de la cédula de identidad Nº 8.052.186, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.083, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL

SENTENCIA: DEFINITIVA.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 17-09-2.010, el Abogado Jesús Manuel Figuera Yumar, en su carácter de Director Gerente de la Sociedad de Comercio Inmobiliaria Mayuper C.A., demandó por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga Legal, al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones. Folios 1 al 15.

En fecha 22-09-2.010, este Tribunal admitió la presente demanda, emplazando al demandado para que compareciera el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Folios 16 y 17.

En fecha 19-10-2.010, el Alguacil de este Tribunal consigna boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones. Folios 18 y 19.

En fecha 21-10-2.010, el demandado, debidamente asistido del Abogado Joham Eli Quiñones Betancourt, presentó escrito de contestación a la demanda, cuestiones previas e igualmente reconvino a la sociedad mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A. Folios 20 al 113.

En fecha 22-10-2010, este Tribunal dictó sentencia interlocutoria declarando la inadmisibilidad de la reconvención propuesta por el demandado reconviniente, ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, debidamente asistido de Abogado, contra la demandante reconvenida, Sociedad de Comercio Inmobiliaria Mayuper C.A. Folios 114 al 116.

En fecha 26-10-2010, el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, en su condición de parte demandada, debidamente asistido del Abogado Joham Eli Quiñones Betancourt, confiere Poder Apud Acta al referido Abogado. Folio 117.

En fechas 27 y 29-10-2.010, ambas partes promueven escritos de pruebas, las cuales fueron admitidas posteriormente por el Tribunal. Folios 118 al 122.

Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes:
“Alega la parte actora que en fecha 01-03-2.007, su patrocinada celebró contrato de arrendamiento privado con el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, calle 3, Quinta La Morochera, signada con el Nº 88, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; que el tiempo de duración del contrato fue pactado por las partes inicialmente en un lapso de Seis (6) meses, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días continuos de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prórrogas; que en fecha 10 de junio del año 2009, se le notificó al inquilino por medio fidedigno la no renovación del contrato que vencía el día 01 de septiembre de 2009, en comunicación recibida por el inquilino el día 11 de junio de 2009 y ratificándosele el contenido de la anterior comunicación aceptada por el demandado, según se denota de instrumento de cancelación de alquileres, y así sucesivamente todos los meses consiguientes hasta la finalización de la prórroga legal. Asimismo alega que el lapso transcurrido ha sido más que suficiente a los fines de que el arrendatario le haga entrega por haberse cumplido el término de la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a la arrendadora y que infructuosas como han sido las gestiones dispuestas a los fines de que se haga entrega del inmueble a su mandante por el vencimiento de la vigencia del contrato de arrendamiento, es que procede en nombre de su mandante a demandar formalmente al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, proponiendo acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término (su vigencia y prórroga legal) en contra de su ocupante precario a título arrendaticio, tendiente a la entrega de la cosa tal como la recibió, para que en su condición de arrendatario contumaz convenga o a ello sea condenado expresamente en lo siguiente: Primero: En cumplir con lo preceptuado en el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y su representada, específicamente en lo reglado y convenido en la cláusula Tercera de dicho contrato, en tal sentido se sirva hacerle entrega del inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, calle 3, Quinta La Morochera, signada con el Nº 88; de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. Segundo: En la desocupación y entrega inmediata, libre de personas y de bienes del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento acciona. Tercero: En el pago de las costas procesales y honorarios profesionales que debidamente calcule el Tribunal. Estima la demanda en la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs. 1.000,00) equivalentes a 15,38 unidades tributarias...”

En su oportunidad legal la parte demandada debidamente asistido de Abogado dio contestación a las pretensiones del actor:
“Alegando que es cierto que tiene y mantiene una relación arrendaticia con la parte actora como consecuencia de un contrato de arrendamiento privado, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, calle 3, Quinta “La Morochera” casa Nº 88 de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, suscrito en fecha 01-03-2007 con un lapso de duración de seis (06) meses renovándose por voluntad de las partes hasta la fecha de hoy. Niega, rechaza y contradice al actor cuando asegura que no ha coexistido la renovación del contrato, siendo lo cierto que desde el momento de celebrar la relación arrendaticia se ha venido prorrogando su permanencia en el inmueble desde el 01-03-2007 hasta la fecha de hoy; niega, rechaza y contradice los argumentos del accionante cuando asevera que en fecha 10 de junio de 2009 se estableció la no renovación del contrato, siendo la verdad que siguió cancelando bien y fielmente los cánones establecidos hasta la fecha de hoy; niega, rechaza y contradice el agotamiento de la Prórroga Legal, siendo lo verdadero que al cancelar sucesivamente los cánones exigidos por el actor le dieron vigencia a un nuevo contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses que se vencería en fecha 01 de marzo de 2011, por lo tanto se encuentra vigente; niega, rechaza y contradice los decires del actor cuando indica que agotó infructuosamente las gestiones para que entregara el inmueble; siendo por el contrario que en cada recibo de pago se le indicaban factores distintos para la entrega ocurriendo que siempre se le aceptaba los pagos mensuales sin ninguna dilación, lo que indica palmariamente que estaban satisfechos con el pago, ocurriendo evidentemente una renovación del contrato por el tiempo indicado en el contrato; niega, rechaza y contradice que sea un inquilino contumaz, por el contrario ha cumplido bien y fielmente en los pagos establecidos; niega, rechaza, contradice y se opone a la entrega del inmueble solicitada por el actor en la cláusula Primera del libelo por carecer de veracidad los argumentos del actor; niega, rechaza, contradice y se opone en la desocupación del inmueble por inconsistencia en las denuncias formuladas y alegadas por el actor en la cláusula Segunda del libelo, en vista de que ha cumplido con las cláusulas del contrato, siendo práctica reiterada hasta la fecha la voluntad del arrendador de prorrogar el contrato hasta la fecha y se mantiene vigente hasta el 01 de marzo de 2011; niega, rechaza, contradice y se opone a la solicitud del actor en la cláusula Tercera, pues no ha sido rebelde en el pago, por el contrario ha cancelado oportunamente los cánones de arrendamiento impuestos por el arrendador. Promovió las siguientes Cuestiones Previas: La existencia de una condición o plazo pendiente, indicada en el numeral 7 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber terminado el contrato de arrendamiento, pues hasta la fecha sigue vigente y concluye el día 01-03-2011, además no se ha agotado el desahucio argumentado por el actor. La existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto, indicado en el numeral 8 del mencionado artículo procedimental. Alega a su favor lo indicado en el artículo 6º del artículo 346 eiusdem, pues el actor en su demanda yerra en los fundamentes jurídicos explanados, careciendo la demanda de los requisitos formales, configurándose la exigencia del artículo 340. Denuncia las causales del numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse producido la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirlas por determinadas causales que no sean las alegadas en la demanda; por cuanto el actor no motiva la acción en alguna de las causales indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sólo se limita a buscar la entrega del inmueble y como consecuencia de ello el desalojo, bajo pretexto de que el contrato está vencido, siendo cierto que se ha producido una reconducción del contrato de arrendamiento por un lapso de seis meses a partir del 01-09-2010 hasta el 01-03-2011. Asimismo opone a su favor la existencia de una prórroga legal por un lapso de un año...”

PUNTO PREVIO

Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia y de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe este Tribunal decidir como Punto Previo, las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada con base a las consideraciones siguientes:

El artículo 340 del Código de Procedimiento Civil establece los requisitos que debe contener la demanda y la doctrina ha sostenido que las Cuestiones Previas son los medios que la Ley pone a disposición de la parte demandada para diferir, impedir, enervar o destruir la acción del demandante, y según su naturaleza el demandado no persigue como único logro demorar o retardar el juicio sino corregir los vicios y errores procesales que están implícitos en la acción intentada; no tocando para nada el fondo del asunto, vale decir, purifica el proceso de todos los vicios que pueda adolecer.

En el presente caso la parte demandada, debidamente asistido del Abogado Joham Eli Quiñones Betancourt, promueve las siguientes Cuestiones Previas:

1.- La contenida en el ordinal 7º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una condición o plazo pendiente, por no haber terminado el contrato de arrendamiento, alegando que hasta la fecha continúa vigente y concluye el día 01 de marzo de 2011 y que además no se ha agotado el desahucio que argumenta el actor en su demanda, considera esta Juzgadora improcedente lo solicitado por cuanto se evidencia del presente expediente que inicialmente en fecha 01 de marzo de 2007, las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y en cláusula Tercera establecieron que el tiempo de duración era de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2007 hasta el 01 de septiembre de 2007, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, salvo que algunas de las partes diera notificación a la otra de no prórroga con no menos de treinta (30) días de anticipación y en el caso de marras consta en el expediente la notificación dada por la arrendadora al arrendatario a través de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento emanados de la sociedad mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., a partir del 10 de junio de 2009, de la no renovación del contrato que vencía el 01 de septiembre de 2.009, concediéndole un lapso de un (1) año de prórroga legal. Y así se decide.

2.- La contenida en el numeral 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 340 ordinal 5º, referida al defecto de forma de la demanda, por cuanto el actor yerra en los fundamentos jurídicos explanados en el libelo, considera quien decide Improcedente lo solicitado por el apoderado judicial de la parte demandada por cuanto se desprende del libelo de la demanda que la parte actora señala los fundamentos de hechos y de derecho en que basa su pretensión, al indicar que en fecha 01 de marzo de 2007, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la parte demandada renovados automáticamente por periodos iguales y sucesivos; que en fecha 10 de junio de 2009 le notifico a la inquilina la no renovación del contrato de arrendamiento que vencía el 01 de septiembre de 2009 y que el lapso transcurrido ha sido mas que suficiente a los fines de que el arrendatario le haga entrega del inmueble por haberse cumplido el término de la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia propone acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del termino (de su vigencia y prórroga legal) en contra del ocupante a titulo arrendaticio tendiente a la entrega de la cosa tal como lo recibió, de conformidad con lo establecido en los artículos 33 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 881 del Código de Procedimiento Civil y así se decide

3.- En relación a la contenida en el numeral 11º del artículo 346 del código de Procedimiento Civil, referida a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, en virtud de existir un plazo o condición pendiente, considera este Tribunal Improcedente, lo solicitado en virtud de la no existencia de ningún plazo pendiente por las consideraciones dichas anteriormente, es decir, el contrato de arrendamiento suscrito inicialmente en fecha 01 de marzo de 2007, sufrió diversas prórrogas automáticas y sucesivas por el mismo término de seis (6) meses y en las mismas condiciones por acuerdo expreso de las partes en ausencia de manifestación en contrario, sin embargo al plantearse la notificación al arrendatario de la no continuidad del contrato en la oportunidad legal correspondiente, se interrumpe la renovación automática del nuevo contrato de arrendamiento suscrito por las partes a partir del 01 de septiembre de 2009, a pesar de haber recibido hasta la actualidad el pago de los cánones de arrendamientos correspondientes por el uso goce y disfrute del inmueble arrendado. Y así se decide.

Analizados como han sido los puntos previos pasa esta sentenciadora a pronunciarse sobre el fondo de la demanda en los términos siguientes:

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

1.- Copia fotostática simple del Registro de Comercio de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., debidamente inscrita por ante el Registro de Comercio llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 05-03-1992, bajo el Nº 7630, folios 245 fte. al 250 vto., Tomo 62, que al ser documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, es Director Gerente de la referida Sociedad Mercantil y tiene amplia facultad de administración y disposición de los bienes de la compañía.

2.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez y el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Quinta La Morochera, Nº 88, calle 3, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, por un término de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2.007, con un canon de arrendamiento de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, hoy Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) que al no haber sido impugnado en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y demuestra la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado.

2.- Dos (2) recibos de fechas 10 de junio de 2009 y 07 de julio de 2009, firmados por las partes, emanados del ciudadano Jesús Manuel Figuera Yumar, mediante los cuales hace constar que recibe de manos del ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones la cantidad de Cuatrocientos Veinte Bolívares (Bs. 420,00) cada uno, por concepto de alquiler correspondiente a los meses de junio y julio de 2009, asimismo le notifica al mencionado arrendatario que el contrato vence el día 01 de septiembre de 2009 y su deseo de no continuar la relación arrendaticia, a los fines de que tome las previsiones para desocupar el inmueble dejándolo libre de personas y bienes y solvente de todos los servicios públicos, los mismos fueron recibidos por el ciudadano Silvio Pérez, titular de la cédula de identidad Nº 3.866.681, en fecha 11-06-2009; que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad por la parte demandada se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Inmobiliaria Mayuper C.A., le notificó en la oportunidad legal correspondiente al arrendatario el vencimiento del Contrato de Arrendamiento, haciéndole saber que el mismo no sería prorrogado.

Pruebas de la parte demandada:

1.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper, C.A. representada por el ciudadano José de Jesús Figuera Gámez y el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Quinta La Morochera, Nº 88, calle 3, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, por un término de duración de seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2.007, con un canon de arrendamiento de Ochenta Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) mensuales, hoy Cuatrocientos Bolívares (Bs. 400,00) el cual fue analizado y valorado anteriormente.

2.- Tres (3) comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fechas 12-03-2010, 12-04-2010 y 12-05-2010, dirigidas al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, mediante la cual ofrece en venta el inmueble arrendado en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) recibidas y firmadas ilegibles; que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad por la parte demandante se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la Inmobiliaria Mayuper C.A., le ofertó en primera opción el inmueble objeto del presente juicio al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones.

3.- Comunicación emanada del ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones a la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fecha 12-04-2010, mediante la cual le solicita a la empresa arrendadora la presentación del avalúo correspondiente a dicho inmueble, recibida y firmada ilegible por el ciudadano Jesús Figuera; que a pesar de ser documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte actora no aporta ningún elemento de interés en la presente decisión.

04.- Comunicación emanada de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fecha 26-11-2008, al ciudadano Silvio Pérez, mediante la cual le participa de la nueva administración; que a pesar de ser un documento privado no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandante no aporta ningún elemento de interés en la presente decisión.

05.- Dos (2) comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fechas 31-10-2007 y 05-11-2008, dirigidas al ciudadano Silvio Pérez, mediante las cuales se le informa el período vacacional de la referida empresa a los fines de que tome las previsiones necesarias a los efectos de los compromisos adquiridos como arrendatario; que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad por la parte demandante no aportan ningún elemento de interés en la presente decisión.

06.- Tres (3) comunicaciones emanadas de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., de fechas 18-07-2007, 13-12-2007 y 13-06-2008, dirigidas al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, mediante las cuales participa al arrendatario su voluntad expresa de prorrogar el contrato de arrendamiento y en la última comunicación le hace saber al arrendatario el incremento del canon en la cantidad de Cuatrocientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 420.000,00) hoy Cuatrocientos Veinte Bolívares (Bs. 420,00) recibidas y firmadas ilegibles; que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad por la parte demandante se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes fue prorrogado en varias oportunidades.

07.- Comunicación de fecha 12 de marzo de 2007, emanada de la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., firmados ilegibles, mediante el cual le hace entrega de la copia del contrato de arrendamiento al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, que al ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad por la parte demandante se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrado que la parte demandada recibió el referido contrato.

08.- Recibos de diferentes fechas y montos, emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., firmados ilegibles, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento efectuados por el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, correspondientes a diferentes meses y años, a pesar de ser documentos privados no impugnados en su debida oportunidad, se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y sirven para demostrar que el arrendatario se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamientos y que desde el día 10 de junio de 2009, la ociedad de mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., notificó sucesivamente en cada uno de los recibos otorgados por cancelación de cánones de arrendamiento al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, el lapso de vencimiento del contrato de arrendamiento y su deseo de no renovarlo a los fines de que tomara las previsiones para desocupar el inmueble dejándolo libre de personas y bienes, solvente de todos los servicios. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de arrendamiento, alegando que celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Quinta La Morochera, Nº 88, calle 3, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

Que según lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el tiempo de duración fue convenido por las partes en seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2.007, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato en tiempo indeterminado.

Que a los efectos de determinar la prórroga legal, establecieron que en caso de desahucio y aún cuando el inquilino haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento del contrato o de la última prórroga convencional, no puede oponer la tácita reconducción, que sólo se produciría la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en consecuencia una vez vencido el inquilino debe devolver la cosa tal como la recibió.

Que la arrendadora notificó al inquilino por medio fidedigno la no renovación del contrato que vencía el 01 de septiembre de 2.009, concediéndole un lapso de un (1) año de prórroga legal.

Que el arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado, por lo que es considerado un arrendatario contumaz.

Que ante las situaciones narradas de evidente incumplimiento del contrato de arrendamiento, procede a demandar el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado por vencimiento del término (de su vigencia y de la prórroga legal) al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, para que en su condición de arrendatario contumaz convenga o a ello sea condenado expresamente, en lo siguiente: Primero: En cumplir con lo preceptuado en el contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y su representada, específicamente en lo reglado y convenido en la cláusula Tercera de dicho contrato, en tal sentido se sirva hacerle entrega del inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, calle 3, Quinta La Morochera, signada con el Nº 88; de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa. Segundo: En la desocupación y entrega inmediata, libre de personas y de bienes del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento acciona. Tercero: En el pago de las costas procesales y honorarios profesionales que debidamente calcule el Tribunal; lo cual obliga a esta Juzgadora proceder a analizar si cada uno de los hechos alegados han quedado plenamente demostrados.

Establece el artículo 1.133 del Código Civil, lo siguiente:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

Igualmente, el artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”

Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 2° eiusdem, establece lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse,
según las circunstancias…”

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”

En este sentido, corresponde a esta Juzgadora calificar si el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, a fin de determinar la procedencia de la acción interpuesta.

El Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el mismo, mediante el pago de un canon o precio. Y es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En tal sentido, según se evidencia de la cláusula Tercera del contrato de Arrendamiento que “...el tiempo de duración seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2007 hasta el 01 de septiembre de 2007, entendiéndose prorrogado por periodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta (30) días continuos de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o de cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato a tiempo indeterminado. Si ha habido desahucio y aún cuando el inquilino haya continuado con el goce de la cosa, después del vencimiento del contrato o de la última prórroga convencional, no puede oponer la tácita reconducción, es decir, sólo se producirá la prórroga legal según lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios….” (sic), considera esta Juzgadora que de la interpretación de esta cláusula se evidencia que se trata de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado suscrito con una duración inicialmente de seis (6) meses prorrogable por igual periodos y sujeto a prórrogas sucesivas e iguales por expreso acuerdo de las partes, es decir la primera prórroga era automática en ausencia de manifestación en contrario y cualquier prórroga sucesiva, que siempre sería por el mismo término de seis (6) meses por acuerdo expreso de las partes; asimismo según consta en recibos emitidos por la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., firmados ilegibles, por concepto de pagos de cánones de arrendamiento efectuados por el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, a los cuales se les confirió valor probatorio, se logró demostrar que desde el día 10 de junio de 2009, la Sociedad de Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., notificó sucesivamente en cada uno de los recibos otorgados por cancelación de cánones de arrendamiento al ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, que el contrato de arrendamiento vencía el día 01 de septiembre de 2009 y el deseo del arrendador de no renovarlo, a los fines de que tomara las previsiones para desocupar el inmueble dejándolo libre de personas y bienes, solvente de todos los servicios, en virtud de lo cual al vencimiento de la última prórroga convencional se dio inicio a la prórroga legal, que de conformidad con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tratarse de una relación arrendaticia de dos (2) años, es decir, menor de cinco (5) años, le correspondía a un (1) año de prórroga legal.

Así las cosas, visto el vencimiento de la duración inicial del contrato de arrendamiento, así como el de su prórroga automática, por efecto de la notificación de desahucio por parte del arrendador en tiempo oportuno, el mismo expiró el 01 de septiembre de 2009, iniciando al día siguiente, es decir, el 02 de septiembre de 2009 la prórroga legal de un (1) año que correspondía en el presente caso, la cual expiro el 01 de septiembre de 2010, por lo cual el arrendatario debía desocupar a partir de la presente fecha.
CONCLUSIÓN PROBATORIA

Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que la Sociedad Mercantil Inmobiliaria Mayuper C.A., celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano Silvio Antonio Pérez Quiñones, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Quinta La Morochera, Nº 88, calle 3, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

Que inicialmente según lo establecido en la cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento, el tiempo de duración fue convenido por las partes en seis (6) meses contados a partir del 01 de marzo de 2.007, entendiéndose prorrogado por períodos sucesivos e iguales, siempre y cuando alguna de las partes no diere notificación a la otra de no prorrogar la convención con no menos de treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del primer lapso o cualquiera de sus prórrogas, quedando entendido que las continuas prórrogas no convierten al contrato en tiempo indeterminado.

Que la arrendadora notificó al inquilino por medio fidedigno a través de todos y cada uno de los recibos de pago de los cánones de arrendamiento emanados de la misma Sociedad Mercantil, desde el día 10 de junio de 2009 la no renovación del contrato que vencía el 01 de septiembre de 2.009, concediéndole un lapso de un (1) año de prórroga legal a partir de la presente fecha.

Que el arrendatario no ha cumplido con la entrega del inmueble arrendado, por lo que es considerado un arrendatario contumaz.

En consecuencia, se declara Con Lugar la demanda y se ordena al Arrendatario proceder a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes a la parte actora en el presente juicio. Y así se decide.

DECISIÓN

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento de Prórroga legal, intentada por la sociedad mercantil INMOBILIARIA MAYUPER, C.A., domiciliada en Guanare estado Portuguesa, inscrita bajo el Nº 7.630, Tomo 62, Folio 245 fte. al 250 vlto. del Libro de Registro Mercantil, en fecha 05-03-1.992, llevado por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Primer circuito Judicial del Estado Portuguesa, representada por el Abogado JESÚS MANUEL FIGUERA YUMAR, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° 16.072.090, de este domicilio, contra SILVIO ANTONIO PÉREZ QUIÑONES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.866.681, de este domicilio; sobre un inmueble ubicado en la Urbanización San Francisco, Quinta La Morochera, Nº 88, calle 3, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa; en consecuencia se ordena al arrendatario a la entrega material del inmueble objeto del presente juicio libre de personas y de bienes.

Se condena en costas a la parte demandada por su vencimiento total en el presente juicio.

PUB LÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil diez. AÑOS: 200° y 151°.-

La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez

El Secretario,

Abg. Johnny Gutiérrez.

En esta misma fecha se publicó siendo las 2:00 de la tarde. Conste.

Strio.

Exp. 2.370-10
Lilia