TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

200º y 151º
ASUNTO: Expediente Nro. 2750.
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA:
PROMOTORA E INVERSORA 172.C.A, inscrita ante el Registro de Comercio llevada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario del Tránsito del Trabajo y Estabilidad Laboral del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, de fecha 28 e Septiembre de 1.993, bajo el Nº 509, folios 183 al 189, del Libro de Registro Nº 03, de fecha 28 de Septiembre de 1.993.-

APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: MARBELLIS ARIAS MENDOZA, LUIS JAVIER BARAZARTE, OSWALDO ALZURU y ANET ALZURU ARIAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 54.635, 27.663, 14.112 y 101.176, respectivamente.
PARTE DEMANDADA:
IYAD ARRAR RAYAB, de nacionalidad Siria, titular de la cédula de identidad número E.-81.781.163 y al ciudadano: BAROUKI EL BAROUKI NABIL, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número 8.662.639.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: YAJAIRA GUTIÉRREZ y JOSÉ LUIS JUÁREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 70.246 y 65.694, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Sentencia: Definitiva.
Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.

II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 02/08/2010 (folio 90, tercera pieza), por el ciudadano IYAD ARRAR RAYAB, parte codemandada en la presente causa, asistido de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 27/07/2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.

III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 26 de Marzo del 2009, cuando la Abogada Marbellis Arias Mendoza, actuando en sus carácter de Apoderada Judicial de la empresa Promotora e Inversora 172, C.A, demandó por resolución de contrato de arrendamiento, al ciudadano IYAD ARRAR RAYAB, y al ciudadano BAROUKI EL BAROUKI NABIL, en su condición de fiador y principal pagador (folio 1 al 4, primera pieza). Acompañó recaudos insertos del folio 5 al 34.
En fecha 01 de abril de 2009, el Tribunal de la causa admitió la demanda, y ordenando el emplazamiento de los ciudadanos IYAD ARRAR RAYAB y del ciudadano BAROUKI EL BAROUKI NABIL, a los fines de su comparecencia al segundo día de despacho siguiente, contados a partir de la última de las citaciones, para que diesen contestación de la demanda u opongan cuestiones previas. En ese mismo auto el Tribunal señaló que en cuanto a la medida solicitada se pronunciaría por auto separado (folio 35).
Por auto de fecha 03/04/2009, la Jueza Suplente Espacial Nubia Ysbet Rivero Bello, se abocó al conocimiento de la presente causa (folio 36).
Consta al folio 39, primera pieza, la boleta de citación debidamente firmada por el ciudadano Barouki El Barouki Nabil, en fecha 04/05/2009.
En fecha 04/05/2009, diligenció el Alguacil del a quo devolviendo la boleta que le fuera entregada para la citación del ciudadano Iyad Arrar Rayab, quien se negó a firmar (folio 40, primera pieza).
Por auto de fecha 11 de mayo de 2009, el Tribunal acordó librar la boleta de notificación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 22/05/2009, el Secretario Temporal del Tribunal de la causa, dejó constancia de haber entregado boleta de notificación al ciudadano Imad Abou, dando cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 43, primera pieza).
Por diligencia de fecha 26 de mayo de 2009, los ciudadanos: IYAD ARRAR RAYAB y EL BAROUKI EL BAROUKI NABIL, parte demandada en la presente causa, expusieron ante el a quo que no poseen abogado, por lo que solicitan la designación de un Defensor Judicial (folio 49, primera pieza).
Por auto de fecha 02/06/2009, el Tribunal de la causa designó defensor judicial, recayendo dicho cargo en el Abogado Alonso Chirinos, a quien se le libró boleta de notificación, y en fecha 11/06/2009 aceptó el cargo.
La parte actora solicitó por diligencia de fecha 22/06/2009, la citación del Defensor Judicial designado. Solicitud que fue acordada por auto de fecha 26/06/2009.
En fecha 30 de Junio del 2.009, el ciudadano IYAD ARRAR RAYAB, parte codemandada en la presente causa, otorga poder Apud Acta al Abogado José Luís Juárez.
El día 30 de Junio del 2.009, el ciudadano NABIL EL BAROUKI EL BAROUKI, parte codemandada en la presente causa, otorga poder Apud Acta al Abogado José Luís Juárez.
Por escrito de fecha 02/07/2009, el apoderado judicial de la parte demandada, contestó la demanda, alegando en su escrito la falta de cualidad pasiva de los demandados (folio 64, primera pieza).
Mediante diligencia de fecha 03/07/2009, la Abogada Marbellis Arias, apoderada Judicial de la parte demandante, sustituyó poder que le fuera otorgado por la empresa demandante, en los abogados Oswaldo Alzuru Herrera y Anet Alzuru Arias.
En fecha 08/07/2009, compareció ante el a quo el apoderado judicial de los demandados, quien presentó escrito de pruebas (folio 66 y 67, primera pieza).
Mediante escrito presentado en fecha 08/07/2009, el apoderado judicial del demandante, contradijo la falta de cualidad alegada por el demandado (folio 69, primera pieza).
En fecha 13/07/2009, el Tribunal de la causa admitió las pruebas promovidas por la parte demandada (folio 70, primera pieza).
Por escrito presentado en fecha 15/07/2009 ante el Tribunal a quo, la parte accionante promovió pruebas (folio 72 y 73, primera piaza). Dichas pruebas fueron admitidas por el Tribunal por auto de misma fecha.
En fecha 17 de julio del 2.009, la parte demandada presentó escrito de pruebas ante el Tribunal de la causa.
La parte actora mediante escrito de fecha 22/07/2009, promovió pruebas en la presente causa (folio 90, primera pieza). Dichas pruebas fueron admitidas por auto de fecha 23 de julio 2009.
Mediante diligencia 28/07/2009, la apoderada judicial de la parte demandada apeló del auto de admisión de pruebas dictado en fecha 23 de julio de 2009 (folio 95, primera pieza).
El Tribunal de la causa por auto de fecha 05 de agosto de 2009, difirió la decisión para el décimo (10º) día de despacho siguiente a que conste en autos la información solicitada en oficio Nº 546/09 de fecha 17 de julio de 2009, referida a las copias certificadas del expediente de consignación de alquileres Nº 475 (folio 98, primera pieza).
En fecha 06/08/2009, el Tribunal de la causa recibió copias certificadas del expediente de consignaciones Nº 475 llevado ante el Juzgado Primero de Municipio Páez de este Circuito y Circunscripción Judicial, consignatario: Erar Rayab Yoni, Beneficiario: Promotora e Inversora 172 (folio 2 al 184, segunda pieza).
Por diligencia de fecha 07 de agosto de 2009, la apoderada judicial de la parte accionante, impugnó la documental consignada ante el a quo contentiva de las consignaciones arrendaticias, alegando que el consignatario no es parte en el juicio (folio 185, segunda pieza).
Por auto de fecha 21/09/2009, el Tribunal de la causa ordenó reponer la causa al estado de oír en un sólo efecto la apelación interpuesta contra el auto de admisión de pruebas de fecha 23 de julio de 2009, ordenando también la remisión de las copias certificadas al Juzgado Superior una vez señalados los folios por el apelante; y mediante ese mismo auto el a quo fijó la oportunidad para dictar sentencia definitiva para el quinto día de despacho siguiente a que conste en autos la decisión sobre el auto apelado (folio 186, segunda pieza).
Consta del folio 25 al 31, tercera pieza del presente expediente, la decisión emitida por este Juzgado Superior en fecha 20/11/2009, que declaró nulo el auto dictado por el a quo en fecha 21/09/2009, y ordenó la reposición de la causa al estado de que sea dictada la sentencia definitiva. Contra dicha decisión se anunció recurso de casación, el cual fue declarado inadmisible por el mismo Juzgado Superior, y anunciado como fue el recurso de hecho por diligencia de fecha 17/12/2009 (folio 38, tercera pieza), la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, lo declaró sin lugar en fecha 13 de mayo de 2010, tal como consta del folio 44 al 52, tercera pieza del presente expediente.
El Tribunal de la causa por auto de fecha 01/07/2010, en atención a lo señalado en la sentencia emitida por el Juzgado Superior Civil y la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, fijó la oportunidad para dictar sentencia definitiva (folio 55, tercera pieza).
En fecha 27/07/2010, el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, declaró: Sin Lugar la defensa de falta de cualidad alegada por la parte demandada. Con Lugar la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por Promotora e Inversora 172, C.A, contra el ciudadano Iyad Arrar Rayab (folio 63 al 87, tercera pieza).
Mediante diligencia de fecha 02 de agosto de 2010, el ciudadano Iyad Arrar Rayab, parte codemandada en la presente causa, asistido de abogado, apeló de la decisión definitiva dictada por el Tribunal de la causa (folio 90, tercera pieza).
El a quo oyó la apelación interpuesta en ambos efectos, y ordenó la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 92, tercera pieza).
Este Tribunal Superior por auto de fecha 12 de agosto de 2010, inserto al folio 95, tercera pieza del presente expediente, recibió el mismo, le dio entrada y curso de por vía del Juicio Breve, y en consecuencia fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa.
En fecha 28/09/2010, la apoderado de la parte actora presenta escrito que denomina informes ante este Tribunal de Alzada (folios 96 al 100, tercera pieza).
DE LA DEMANDA:
Se inicia la presente causa por demanda de fecha 26 de marzo de 2009 intentada por la abogado Marbelis Arias, en su condición de apoderado judicial de PROMOTORA E INVERSORA 172, C.A., contra los ciudadanos IYAD ARRAR RAYAB y BAROUKI EL BAROUKI NABIL por resolución de contrato de arrendamiento, alegando en el libelo:
• Que en fecha 01 de abril de 2001, su representada dio en arrendamiento un inmueble (local comercial) en perfecto estado y conservación y funcionamiento, distinguido con el numero siete (07), el cual tiene un área total aproximadamente de ciento cincuenta metros cuadrados (150 M2) de construcción útil, situado en la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la Avenida Libertador entre calle 25 y 26, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con la avenida Libertador o Avenida 31 que es su frente; SUR: con la oficina Nº con el estacionamiento interno del edificio, ESTE: con el local comercial Nº 08 y OESTE: con el local comercial Nº 06, al ciudadano IYAD ARRAR RAYAB, como consta de Contrato de Arrendamiento que fuera autenticado por ante la Notaria Publica de Acarigua, en fecha 30 de Marzo de 2001, bajo el Nº 47, tomo 39 de los Libros de Autenticaciones llevado por ante la prenombrada Notaría.
• Que se estableció el canon inicial de arrendamiento mensual en la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs.600.000,00), hoy seiscientos bolívares fuertes (Bs. F. 600,oo).
• Que posteriormente se le aumentaron los cánones de arrendamiento siendo el último de ellos la cantidad de un millón novecientos cincuenta mil bolívares (Bs. 1.950.000,00) hoy un mil novecientos cincuenta bolívares.
• Que desde el mes de Enero del año 2007 su representada no está recibiendo los cánones de arrendamiento, lo que se traduce en un verdadero incumplimiento de las obligaciones que tiene el arrendatario, en virtud de lo previsto en la cláusula tercera del contrato.
La actora fundamentó la demanda en las cláusulas contractuales y en los artículos 1.159, 1.592 y 1.167 del Código Civil, así como en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Asimismo en el libelo pidió la accionante la resolución del contrato y la entrega del local arrendado completamente desocupado y en las mismas condiciones. Pidió igualmente el pago de la cantidad de cuarenta y seis mil ochocientos bolívares fuertes (Bs. 46.800,oo), correspondientes a los cánones de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de enero de 2007 hasta el mes de febrero de 2009, a razón de mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 1.950,oo) mensuales cada uno, y las que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble, y las costas y costas del presente juicio. Estimó la demanda en la cantidad de Cuarenta y Seis Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 46.800,00). Al libelo acompañó recaudos insertos del folio 5 al 34.
DE LA CONTESTACIÓN:
La parte accionada contestó la demanda en fecha 02/07/2009 (folio 64, primera pieza), alegando la falta de cualidad pasiva de los demandados por no tener la condición de arrendatario y de fiador del local comercial, alegando que ciertamente el ciudadano Iyad Arrar Rayab en su carácter de arrendatario, y Barouki El Barouki Nabil en su condición de fiador, firmaron el contrato de arrendamiento objeto de la pretensión, en la Notaría Pública de Acarigua, en fecha 30 de marzo de 2001, anotado bajo el Nº 47, Tomo 39; pero que el mismo no se materializó en la práctica, ya que la arrendadora nunca entregó las llaves y mucho menos el local, debido a que según ella el inquilino que lo ocupa no le devolvió el local. Asimismo prosiguió alegando la parte demandada que la arrendadora a tenor del numeral 1 del artículo 1.585 del Código Civil, nunca cumplió a su cliente con la entrega material del local, y que tienen entendido que el inquilino es el ciudadano Yoni Erar Rayab, que él es quien tenía alquilado el local Nº 7 desde el día 27 de noviembre de 1997, bajo el Nº 21 del Tomo 176 de la Notaría Pública de Acarigua, estado Portuguesa. Que dicho ciudadano es quien está consignando alquileres desde el año 2005 a la misma demandante de autos, ante el Juzgado Primero del Municipio Páez del estado Portuguesa con el expediente Nº 475 y que dichas consignaciones de alquiler versan sobre el mismo local Nº 7.

DE LAS PRUEBAS:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:

1) Acta Constitutiva de la empresa Promotora e Inversora 172, C.A., registrada en fecha 12/05/1998, ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa (folio 10 al 19, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
2) Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la Empresa Mercantil Denominada Promotora e Inversora 172 C.A, de fecha 10/02/1994, donde se trató como punto único del orden del día la gestión administrativa desde el 29-09-93 hasta el 31-12-93, la cual aparece suscrita por Giuseppe Curtopelle (folio 20, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
3) Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la empresa Promotora e Inversora 172 C.A, de fecha 10/02/1995, donde se trató como punto único del orden del día la gestión administrativa desde el 01-01-94 hasta el 31-12-94, suscrita por Giuseppe Curtopelle (folio 21, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del código civil. ASÍ SE DECIDE.
4) Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la empresa Promotora e Inversora 172 C.A, de fecha 08/02/1996, donde se trató como punto único del orden del día la gestión administrativa desde el 01-01-95 hasta el 31-12-95, suscrita por Giuseppe Curtopelle (folio 22, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
5) Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la Empresa Mercantil denominada Promotora e Inversora 172 C.A, de fecha 08 de febrero de 1997, donde se trató como punto único del orden del día la gestión administrativa desde el 01-01-96 hasta el 31-12-96, suscrita por Giuseppe Curtopelle (folio 23, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
6) Acta de Asamblea General Ordinaria de Accionistas de la Empresa Mercantil Denominada Promotora e Inversora 172 C.A, de fecha 13/02/1998, donde se trató aprobación de balance económico, elección de nueva junta directiva y como primer punto del orden del día, la gestión administrativa desde el 01-01-97 hasta el 31-12-97, suscrita por Giuseppe Curtopelle (folio 24, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
7) Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de la Empresa Mercantil Promotora e Inversora 172 C.A, celebrada en fecha 08/05/1998, registrada el 13/05/1998, suscrita por el ciudadano Giuseppe Curtopelle (folio 26 al 29, primera pieza). Se valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1360 del Código Civil. ASÍ SE DECIDE.
8) Documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua, estado Portuguesa, en fecha 30 de MARZO de 2001, inserto bajo el N° 47, Tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (folio 30 al 34, primera pieza), contentivo de contrato de arrendamiento celebrado entre la Promotora e Inversora 172 C.A y el ciudadano Iyad Arrar Rayab, sobre un local comercial de su propiedad, distinguido con el Nº 07 el cual tiene un área aproximadamente ciento cincuenta metros cuadrados (150 M2) de construcción útil, situado en la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la Av. Libertador Av. 31 entre calles 25 y 26, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, con los siguientes linderos: NORTE: con la avenida libertador o avenida 31 que es su frente; SUR: con la oficina Nro. Con el estacionamiento interno del edificio, ESTE: con el local comercial Nº 08 y OESTE: con el local comercial Nº 06, en los términos allí expuestos. Dicha documental al no haber sido impugnada se le confiere pleno valor probatorio, ASÍ SE DECIDE.

II. Pruebas promovidas por la parte accionante mediante escrito de fecha 15/07/2009 (folio 72 y 73, primera pieza), una vez abierta la causa a pruebas:

1.- Invocó el mérito favorable del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Pública de Acarigua en fecha 30 de marzo de 2001, bajo el Nº 47, tomo 39 de los libros de autenticaciones llevados por la misma. Documental que este juzgador valoró ut supra. ASÍ SE DECIDE.

2.- Solicitó inspección judicial a fin de que el Tribunal se constituyese en el local Nº 7, planta baja del centro Comercial Plaza, ubicado en la Avenida Libertador entre calles 25 y 26 de Acarigua Estado Portuguesa; para dejar constancia de los particulares señalados en su escrito, prueba ésta que fue admitida por el a quo, y observa este juzgador del folio 77 y 78, primera pieza, que el Tribunal se trasladó y constituyó en el mencionado local, dejando constancia de la presencia de la apoderada de la parte demandante, de la notificación al ciudadano Yoni Erar Rayab y de la presencia de del abogado José Daniel Mijoba, seguidamente dejó constancia de haberse trasladado al local 07, planta baja del centro comercial plaza ubicado en la avenida libertador de Acarigua, entre calles 25 y 26 de la misma ciudad, que donde se encontraba el tribunal funciona una Panadería, pastelería, charcutería, boulevard pan, C.A., y que los linderos particulares del local 07, son su frente avenida libertador que es el norte, sur: con la oficina que da al estacionamiento interno del edificio, este: con el local comercial numero 08, y oeste: con el local comercial numero 06, y no se señaló ningún otro particular. La misma por haber sido evacuada conforme a derecho se aprecia para demostrar que en el local arrendado funciona un establecimiento mercantil cuyo objeto lo constituye la elaboración de panes, tortas y la venta de charcuterías, el cual se denomina Panadería, Pastelería, Charcutería Boulevard Pan. ASÍ SE DECIDE.

III. Prueba de informe promovida por la parte accionante mediante escrito de fecha 22/07/2009 (folio 90, primera pieza):
La parte accionante solicitó prueba de informes al Juzgado Primero de Municipio Páez, referida a los particulares señalados en el escrito y a la solicitud de que dicho Juzgado enviara copia de la totalidad del expediente de consignaciones Nº 475, prueba que fue admitida por el a quo, y observa este juzgador que consta del folio 2 al 184, segunda pieza del expediente, copias certificadas expedidas por el Juzgado Primero de Municipio Páez del expediente de consignaciones Nº 475, de las cuales se desprende que en dicho expediente, el consignatario es el ciudadano Erar Rayab Yoni, el beneficiario es la empresa Promotora e Inversora 172 C.A. En este sentido, al tratarse como se ha dicho de un expediente contentivo de consignaciones arrendaticias realizadas por el ciudadano Erar Rayab Yoni, tercero ajeno a la presente causa, el mismo no se aprecia. ASÍ SE DECIDE.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
I.- Por escrito de fecha 08-07-2009 (folio 66 y 67, primera pieza), la parte accionada promovió:
1.- Prueba de informes, a fin de que requiera al Juzgado Primero de Municipio Páez, copia certificada del expediente de consignación de alquileres Nº 475, prueba ésta que fue admitida por el a quo, y al observar quien juzga, que el Tribunal a quo recibió copia certificada del expediente de consignación de alquileres en fecha 06-08-2009, que cursan del folio del folio 2 al 184 de la segunda pieza del presente expediente, y que esta prueba también fue promovida por la parte accionante, y como se dejó establecido ut supra, la misma no es apreciada por este juzgador.
2.- Prueba de testigo: Solicitó la parte demandada la declaración del ciudadano Yoni Erar Rayab, prueba ésta que fue admitida por el a quo, observando quien juzga que si bien fue citado en fecha 23-07-2009, para que rindiera su declaración, el mismo no compareció y se le declaró desierto el acto. No se valora. ASÍ SE DECIDE.
3.-Inspección Judicial: Solicitó inspección judicial del local Nº 7, planta baja del centro Comercial Plaza, ubicado en la Avenida Libertador (avenida 31) entre calles 25 y 26 de Acarigua estado Portuguesa; para dejar constancia del estado de conservación y funcionamiento del referido local; observando quien juzga que si bien fue admitida esta prueba por auto de fecha 13 de julio de 2009, no consta en autos la realización de dicha inspección, por lo cual no se valora.
4.- Copia simple de documento autenticado en e fecha 13-07-2009, bajo el Nº 21, tomo 176 de fecha 27 de noviembre de 1997, contentivo de contrato de arrendamiento suscrito entre Erar Rayab Yoni y la empresa Promotora e Inversora 172 C.A. (folio 81 al 84, primera pieza), el cual en consideración de quien juzga, por tratarse el arrendatario de una persona ajena a la presente relación procesal, la misma no se aprecia.

Siendo éstos los términos en que quedó planteada la litis, este Tribunal procede a dictar sentencia bajo las siguientes MOTIVACIONES:

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este juzgador, luego de revisar minuciosamente las actas que conforman el presente expediente, en sede de origen, considera que en el curso del presente proceso se cumplieron con todas las formalidades de ley, manteniendo a ambas partes en igualdad de condiciones, garantizándoles el derecho a la defensa y el debido proceso; que la sentencia fue dictada de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas; siendo analizadas y juzgadas todas las pruebas aportadas, por lo que fueron valoradas y desechadas conforme a derecho.
Atendiendo a razones técnicas procesales pasa este Juzgador a pronunciarse previamente por constituir una obligación, sobre la procedencia de la presente acción intentada como resolución de contrato de arrendamiento, toda vez que conforme lo dispone el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, las normas contenidas en ellas son de estricto orden público, dirigidas a proteger a los arrendatarios.
En este sentido dispone el artículo 34 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: … Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las prevista en el presente artículo.”

De la anterior disposición es palmario establecer, que si el contrato no es de los indeterminados en el tiempo, sea este verbal o escrito a tiempo indeterminado, la acción idónea a intentar para los casos de insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones mensuales, debe ser la de cumplimiento o la de resolución de contrato. Es decir, se requiere para la procedencia de la acción de resolución del contrato de arrendamiento de un inmueble, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado por escrito y que se encuentre determinado en el tiempo. ASÍ SE DECIDE.
En esta línea precisamos que en dicho contrato, efectivamente se establece en la cláusula Cuarta, que el término de duración del contrato es de un (1) año, contado a partir del 01 de abril del 2001, prorrogable por plazos siempre iguales, es decir de un (1) año, si alguna de la partes no notifica a la otra, antes del vencimiento del lapso original o de cualquiera de sus prórrogas, su deseo de no prorrogarlo.
Establecido lo anterior, y constatado como ha sido, que no cursa en autos la referida notificación de no continuar con la relación contractual arrendaticia, se hace obligatorio para este juzgador establecer que para la fecha en que se introdujo la presente demanda, estaba vigente el contrato de arrendamiento, por lo que, se concluye que estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado. ASÍ SE DECIDE.
Determinada la naturaleza del contrato de marras, procede este Juzgador a indicar que como quiera que el actor demanda la resolución del mismo, por estar insolvente el arrendatario en el pago de las mensualidades, comprendidas éstas desde los meses de enero de 2007 hasta el mes de febrero del 2009, solicitando la resolución de dicho contrato, y en consecuencia la devolución o entrega inmediata del inmueble en las misma buenas condiciones, apariencias y funcionalidad en que fuera recibido; en el pago de los cánones insolutos, más los que se sigan causando hasta que la expiración natural del contrato, más las costas; es evidente que la acción escogida de resolución de contrato de arrendamiento es la vía idónea. ASÍ SE DECIDE.-

PUNTO PREVIO:
DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LOS DEMANDADOS:
Como quiera que la parte demandada alegó la falta de cualidad pasiva para sostener el presente juicio, por no ocupar ellos el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, ya que éste lo ocupa es otra persona, procede este juzgador a pronunciarse en los siguientes términos:
Así las cosas, cabe resaltar que el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, señala:

“…Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio...(omissis)”.

La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según que aquélla se refiera al actor o al demandado la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir, que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:

“…(omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”.

Tomando en consideración los hechos aducidos por la parte demandada como fundamento de la defensa esgrimida en esta causa, resulta menester analizar el contenido de los artículos 1.579, 1.160, 1.167 del Código Civil, que establecen:

El encabezado del artículo 1.579 del Código Civil, establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”

Dispone el artículo 1.160 eiusdem:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”

Asimismo establece, el artículo 1.167 del Código Civil:

”En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Aquí se hace necesario precisar que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes; esto significa que es de obligatorio cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en las correspondientes responsabilidades civiles por su incumplimiento, y en diversas consecuencias que acarrean para las partes las variadas situaciones que pueden presentarse con motivo de dicho incumplimiento.
Así, los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el Artículo 1.264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
En cuanto al contrato de arrendamiento que fue acompañado como instrumento fundamental de la demanda, que por no haber sido tachado, desconocido o negado por la parte demandada, se le valoró como instrumento público conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Siendo así, y constatado como ha sido que, quienes suscriben el referido contrato son: La ciudadana Esperanza del Carmen Ortegano de Curtopelle, en nombre y representación de la empresa Promotora e Inversora 172 C.A., (hoy demandante), y los ciudadanos Iyad Arrar Rayab y Barouki El Barouki Nabil (hoy demandados); no hay duda que las partes unidas por la relación contractual cuya resolución se demanda, son los mismos que intervienen en este proceso como demandante y demandados, por lo que la defensa alegada por los demandados de no tener la cualidad pasiva para sostener el presente juicio como demandados, apoyadas en el argumento de que el inmueble lo posee otra persona, no es el argumento válido para que pueda prosperar dicha defensa de falta de cualidad, toda vez que como ha quedado expresado este concepto de cualidad desde el punto de vista procesal, se da por la relación de identidad lógica entre la persona del actor, que no es mas que aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), que en este caso lo constituye el arrendador; y entre la persona del demandado que es aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva), que en este caso, lo constituyen quienes suscribieron el contrato como arrendatario y fiador solidario.
Es decir, la cualidad activa y la pasiva no lo da el hecho ni el de ser propietario para el caso del actor; ni el hecho de quien ocupa el inmueble, para el caso del arrendatario; sino que esta cualidad viene dada por el hecho de ser los contratantes en el contrato cuya resolución se demanda. ASÍ SE DECIDE.
En este caso, y conforme lo aquí establecido, no hay la menor duda de que, por el hecho de que los aquí demandado, son quienes suscribieron como arrendatarios el contrato de arrendamiento que aquí se solicita su resolución, es forzoso concluir que sí tienen la cualidad pasiva para sostener el presente juicio, como demandados pasivos. ASÍ SE DECIDE.

Resuelto como ha sido el punto de la falta de cualidad pasiva de los demandados, correspondería a este Juzgador pronunciarse sobre el fondo del asunto, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones.

El artículo 12 Código de Procedimiento Civil, establece:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho... Debe atenerse a lo alegado y probado en autos…(omissis).”
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia No. 3084 del 14 de octubre de 2005, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, estableció:
“Al respecto, la Sala observa que el Juez, en tanto que ordenador y rector del proceso, tiene como límite de actuación y juzgamiento lo que hubiere sido alegado y probado en autos, sin que pueda incurrir, cuando falla, en abierta modificación de las pretensiones o defensas que hayan sido opuestas por las partes para convertirlas en algo totalmente distinto, pues ello lesiona el derecho a la igualdad procesal de ambas partes y atenta contra el fundamental principio de seguridad jurídica.
En efecto, una vez que queda trabada la litis, debe existir certeza de los hechos y derechos que el demandante esgrimió y exigió, así como de las defensas que el demandado opuso. No puede el sentenciador, en la decisión, modificar la calificación jurídica de la pretensión o de la defensa que se expuso respecto de los hechos que se imputaron, pues contra ese juzgamiento, que se aparta de las actas procesales, tal como ocurrió en el caso de autos con el tribunal de alzada, la parte que se ve afectada no puede defenderse. Esta idea básica deriva de la interpretación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que dispone:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.”

Lo anterior viene al caso, por lo que se desprende de la contestación dada por los demandados a la demanda, lo cual es que, solo se limitaron a alegar la falta de cualidad pasiva de los demandados, y no alegaron mas defensas, ni excepciones, lo cual le impide a este juzgador extender su decisión sobre puntos que pudiesen tocar el fondo del asunto, en virtud de la disposición transcrita y del criterio sostenido por distintas decisiones del tribunal Supremo de Justicia en sus diferentes Salas, de las cuales se transcribió parte de una de ellas, que ordena que los jueces no podemos extender nuestra decisión sobre excepciones o argumentos de hechos no formulados en el proceso, ya que incurriríamos en incongruencia positiva. ASÍ SE DECIDE.
Aparte de lo anterior, esto es, que los demandados no rechazaron la insolvencia alegada, admitieron el hecho de la insolvencia, lo que conduce a este juzgador a declarar con lugar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento de inmueble, por falta de pago. ASÍ SE DECIDE.
Declarada con lugar la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento, este juzgador procede a pronunciarse sobre la petición de condenar a los demandados en esta acción a que paguen la cantidad de cuarenta y seis mil ochocientos bolívares (Bs. 46.800,oo), por concepto de los cánones de arrendamientos insolutos y los que se sigan venciendo hasta que quede definitivamente firme la presente sentencia.
En este caso, donde se demanda la resolución del contrato de arrendamiento, para poner fin por esta vía al contrato celebrado y lograr al mismo tiempo que los arrendatarios cumplan las obligaciones contraídas, nada les impide exigir a la vez el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, los cuales comprenden los daños y perjuicios; puesto que en caso contrario, se estarían enriqueciendo sin causa, en consecuencia, se declara procedente en derecho. ASÍ SE DECIDE.
Concluyéndose de todo lo expuesto que la apelación ejercida en contra de la sentencia dictada en el presente juicio, debe ser declarada sin lugar, y la acción intentada debe ser declarada con lugar, confirmando así la sentencia dictada por el a quo. ASÍ SE DECIDE.

DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:

Primero: Sin lugar, la apelación ejercida en fecha 02/08/2010 (folio 90, tercera pieza), por el ciudadano IYAD ARRAR RAYAB, parte codemandada en la presente causa, asistido de abogado, contra la sentencia dictada en fecha 27/07/2010, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y Agrario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
Segundo: Con lugar la acción que por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentó Promotora e Inversora 172 C.A. contra los ciudadanos Iyad Arrar Rayab y Barouki El Barouki Nabil, celebrado sobre un (1) local comercial distinguido con el No. 7, ubicado en la planta baja del Centro Comercial Plaza, ubicado en la Avenida Libertador entre calle 25 y 26, de la ciudad de Acarigua, Municipio Páez del Estado Portuguesa, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con la avenida Libertador o Avenida 31 que es su frente; SUR: con la oficina Nº con el estacionamiento interno del edificio, ESTE: con el local comercial Nº 08 y OESTE: con el local comercial Nº 06; en consecuencia, se ordena a los demandados a entregar al demandante totalmente desocupado el referido local, objeto del contrato de arrendamiento, suficientemente descrito en la dispositiva de esta sentencia.
Cuarto: Se condena a la parte demandada a que pague a la parte accionante, a título de daños y perjuicios, los cánones de arrendamiento adeudados a razón de un mil novecientos cincuenta bolívares (Bs. 1.950,oo) mensuales, desde el mes de enero de 2007 hasta que quede definitivamente firme la presente sentencia.
Quinto: Queda así Confirmada la sentencia apelada.
Sexto: Se condena en costas del recurso al apelante por el carácter confirmatorio del fallo.

Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, del Tránsito y con competencia transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los treinta (30) días del mes de septiembre del dos mil diez. Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
El Juez,

Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Aymara de León de Salcedo
En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 3:28 de la tarde. Conste.-
(Scria.)