REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO PAEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA I Parte Actora: Ciudadano: RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad N° 3.315.785 y de este domicilio. Apoderado de la parte demandante: Abogada ROSSANA SANDOVAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 15.018.645 e Inpreabogado N° 108.850. Parte Demandada: Ciudadano JAIME VARGAS URIBE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.850.376. Apoderados de la parte demandada: Abogados LILIA ZARAZA y LUIS SANABRIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.644.328 y 14.425.696 e Inpreabogado N° 53.892 y 96.617, respectivamente. Motivo: Resolución de Contrato de Arrendamiento. Sentencia: Definitiva Exp. N° 1300-2011 II Por ante este Tribunal en fecha 26 de abril del 2011, el ciudadano RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, asistido de abogado, demandó por resolución de contrato de arrendamiento al ciudadano JAIME VARGAS URIBE, alegando que en fecha 01 de febrero de 1999, dio en arrendamiento al demandado un inmueble constituido en un local comercial ubicado en la Calle 29 con Avenida Libertador de la ciudad de Acarigua, Estado portuguesa, distinguido con el N° 30-70; mediante contrato de arrendamiento el cual anexó; en dicho contrato se estableció en la cláusula segunda que el mismo tendría una duración de un (1) año fijo, y que se renovaría automáticamente a períodos iguales salvo que alguna de las partes expresen lo contrario; que fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de Ochenta Bolívares (Bs.80,oo), para ese período los cuales tendría que cancelar según la cláusula tercera los primero cinco días de cada mes; que dicho canon de arrendamiento sería aumentado anualmente previa su notificación y de acuerdo entre las partes; quedando establecido en la actualidad en Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), desde el año 2009 hasta el 25 de abril de 2011; que el arrendatario se comprometió en devolver el inmueble en el mismo estado en que le fue alquilado; que el referido contrato de arrendamiento fue suscrito a tiempo determinado, con una duración de un (1) año contados a partir del 01 de febrero de 1999 hasta el 01 de febrero de 2000, siendo que el arrendatario le manifestó verbalmente de continuar con la relación arrendaticia por un lapso de tiempo igual, que el contrato se renovó en las mismas condiciones que fueron establecidas en sus cláusulas; que el arrendatario a incumplido con su obligación de cancelar puntualmente los cánones de arrendamiento de los meses Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2011, a razón cada uno de Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), para un total de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,oo); motivo por el cual demanda la resolución del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil. Fundamento la acción en los artículos 1167, 1745 y 1746 del Código Civil; 648 del Código de Procedimiento Civil y en la Cláusula Secta del Contrato de Arrendamiento. Señaló domicilio procesa. Estimó la demanda en Cinco Mil Cuarenta Bolívares (Bs.5.040,oo). Admitida la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 09 de junio de 2011, la Abogada LILIA ZARAZA DE VARGAS, actuando en nombre y representación del fondo de comercio FOTO VARGAS, fondo comercial domiciliado en la ciudad de Acarigua, Estado Portuguesa, y que gira bajo la responsabilidad del ciudadano JAIME JOSE MARTIN PEDRO LAZARO VARGAS URIBE, dio contestación a la demanda, alegando que desde antes de la fecha del contrato de arrendamiento, que data de enero de 1992, su representado ya era poseedor del beneficio de arrendamiento del local comercial bajo un contrato verbal, y que es desde esa fecha que tiene contrato de arrendamiento enero de 1992, nunca ha fallado en el pago de los cánones de arrendamientos, lo cual viene realizando desde hace más de 19 años; que en el mes de Enero de este año el demandante, no le ha quedito recibir los cánones de arrendamientos, aduciendo que una persona ajena al procedimiento no estaba de acuerdo con el canon de arrendamiento, ya que lo acordado como pago de arrendamiento no cubría la obligación, y haciendole saber que el canon ya no sería de (Bs.1.000,oo) mensuales, ahora sería de dos Mil Bolívares (Bs.2.000,oo) mensuales, siendo ese un aumento indiscriminado, sin previa notificación y con un cremento de un 100% sobre el canon; por tal motivo, su representado se vio en la necesidad de realizar el pago de los cánones de arrendamientos por ante este Tribunal, según la causa signada con el N° 259-2011. Negó, rechazó y contradijo que el contrato de arrendamiento sea de fecha 01 de febrero de 1999, por cuanto el real contrato de arrendamiento es de fecha 01 de enero de 1992; que su representado haya dejado de cumplir con la obligación de pagar el canon de arrendamiento sin causa o justificación alguna, correspondiente a los meses consecutivos del 01 de enero de 2011 hasta el 01 de abril de 2011, a razón de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), mensuales suman la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,oo), como lo manifiesta el accionante en el libelo de demanda; que su representado le adeude al arrendador, en este caso el ciudadano RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, la cantidad de Cuarenta Bolívares (Bs.40,oo) por concepto de intereses sobre la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,oo); que su representado le adeude al accionante la cantidad de Un Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), por concepto de honorarios profesionales y costas del proceso, ya que el presente proceso no ha llegado a unas sentencia definitiva; que su representado le adeude al actor la cantidad de Cinco Mil Cuarenta Bolívares (Bs.5.040,oo). Siendo que al demandante el demandado le ha depositado por ante este Tribunal la cantidad de Cuatro Mil Bolívares (Bs.4.000,oo), correspondiente a los meses de Enero, febrero, marzo, abril y mayo (sic), del presente año. Acompañó consignaciones que demuestra su solvencia en el cumplimiento de la obligación de pago. Ambas partes presentaron escrito de pruebas, las cuales fueron agregadas y admitidas en su oportunidad. III Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a dictar sentencia con base a las consideraciones siguientes: La pretensión deducida a criterio de esta Juzgadora consiste en determinar si es procedente acción de resolución del contrato de arrendamiento interpuesta, ciudadano RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, contra el ciudadano JAIME VARGAS URIBE, todos plenamente identificados a los autos. El instrumento que vincula la relación locativa corre inserto al folio (4 y Vto) del expediente, el cual no fue en ningún momento desconocido ni impugnado por la parte demandada, se le concede, toda la validez al instrumento denominado contrato de arrendamiento el cual obliga a los contratantes a todas las estipulaciones en el pactadas y a sus consecuencias en virtud que los contratos son ley entre las partes y constriñen a cumplir con todo lo pactado, so pena, de exigir judicialmente su cumplimiento o resolución conforme lo establece el articulo 1.167 del Código Civil. Así Se Establece. Al respecto, establece el Código Civil en sus artículos 1.159 y 1.167, lo siguiente: Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley. Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. Establecido anteriormente la plena validez del contrato de arrendamiento, debemos examinar ahora las pruebas aportadas por las partes, que necesariamente deben quedar acreditadas con las respectivas probanzas, conforme a lo establecido en los artículos 506 y 1.354 del Código de Procedimiento Civil, respectivamente. Análisis Probatorio Pruebas de la parte actora: Acompaño junto al libelo de demanda, Folios (04). Contrato de arrendamiento celebrado entre RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, y el ciudadano JAIME VARGAS URIBES, sobre un local comercial distinguido con el N° 30-70, ubicado en la Calle 29 con Avenida Libertador de esta ciudad de Acarigua, estado Portuguesa. Este instrumento por lo ya expuesto anteriormente se le otorgo pleno valor probatorio de conformidad con los artículos 1.363 y 444 del Código de Procedimiento Civil y Código Civil, respectivamente. Así se Establece. Folio 5. y 6 Copias fotostáticas simples de la cédula de identidad del ciudadano: JOSE RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, N° 3.315.785 y de la ciudadana Abogada Rossana Sandoval N° 15.018.645 y copia del Inpreabogado N° 108.860. Documentos estos que nada aportan al caso que nos ocupa por cuanto no se está discutiendo la identificación de dichos ciudadanos. En el escrito de promoción promueve lo siguiente: Documentales. Se evidencia de los folios (70 al 94) copia certificada del expediente de consignaciones N° 259-2011 llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el cual se constata las consignaciones las cuales serán objeto de análisis, a los fines de establecer si fueron legítimamente efectuadas, en apego a las disposiciones del Decreto Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece. Pruebas de la parte demandada: Instrumentales: Folio 18. Copia fotostática simple de Registro de Comercio perteneciente a la empresa FOTO VARGAS, representada por el ciudadano JAIME VARGAS, Folio 20. Copia fotostática simple de escrito dirigido al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Folios 21 al 25. Copia fotostática simple de poder otorgado por el ciudadano JAIME MARTIN VARGAS URIBE en su carácter de representante de la Firma Personal “FOTO VARGAS”, a la Abogada LILIA ZARAZA. Los instrumentos anteriormente descritos, el Tribunal no le confiere valor probatorio a estos instrumentos traídos al proceso en simples fotocopias de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Administrativo. Así se Decide. Folios 31 al 46. Copia fotostática certificada de actuaciones contenidas en el Expediente de consignaciones N° 259-2011, llevados por ante este Tribunal, se le confiere valor probatorio, el tribunal procederá por separado a revisar cada una de las consignaciones efectuadas a los fines de establecer si fueron legítimamente efectuadas, en apego a las disposiciones del Decreto Ley de Alquileres y Arrendamientos Inmobiliarios. Así se establece. Folio 47 y 48. Escrito de consignación de canon de arrendamiento junto con copia fotostática simple de depósito realizado por ante el Banco Bicentenario a favor de la cuenta N° 0175-0059-77-0060628278, por la cantidad de Bs.2.000,oo. Demostrativa de la consignación realizada. Folios 49 al 54. Copia fotostática simple de 24 recibos de pago de alquiler a favor de Foto Vargas, por la cantidad de Bs.1.000,oo, cada uno, y al no haber sido impugnadas por la parte contra quien se oponen, son apreciadas para demostrar que el demandado JAIME MARTIN VARGAS URIBE canceló las cantidades en ellas señaladas por concepto de canon de arrendamiento del local de los meses y año indicado en los mismos. Así se Decide. Folios 55 al 66. Recibos originales de pago de alquiler a favor de Foto Vargas por la cantidad de Bs.1.000,oo, cada uno, igual que la anterior son apreciadas para demostrar que el demandado JAIME MARTIN VARGAS URIBE canceló las cantidades en ellas señaladas por concepto de canon de arrendamiento del local de los meses y año indicado en los mismos. Así se Decide. Ahora bien, con respecto a las consignaciones realizadas por la parte demandada, este Tribunal en virtud del Principio de la Comunidad de la Prueba, el cual tiene como fundamento que las pruebas no pertenecen a las partes que la aporta sino al proceso, y en razón de que la prueba ofrecida está destinada a probar la solvencia del inmueble correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento convenidos por las partes en el contrato objeto de resolución, y fundamento fáctico de la acción y en el cual se constata las consignaciones Inquilinarias realizadas por el inquilino, al mismo se le confirió pleno valor probatorio. No obstante la propia ley de arrendamientos permite en su artículo 51, al arrendatario de un inmueble cuando el propietario rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre o descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.- Conforme al mandato legal anterior, considera quién decide que el consignante, efectúa las consignaciones inquilinaria con la intención de solventar los pagos de acuerdo a lo convencionalmente pactado. Dentro de esta perspectiva, pasa el Tribunal a analizar si tales consignaciones fueron realizadas en la forma preestablecida en el decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de allí pues, determinar sí fueron legítimamente efectuadas, con su consecuente declaratoria de solvencia en el pago de los cánones de arrendatario controvertidos, puesto que el punto debatido se centra en determinar la solvencia en el pago de las mensualidades alegadas como insolutas. La norma del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario estatuye: Artículo 51: Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento Vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actué en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad. Artículo 56: En virtud de la consignación legítimamente efectuada conforme a lo dispuesto en el presente Titulo, se considerara al arrendatario en estado de solvencia, salvo prueba en contrario que corresponderá apreciar al Juez, ante quien el interesado presentare la demanda. En aplicación de presupuesto legal citado, es necesario que el tribunal pase revisar las consignaciones efectuadas por el demandado ante este Juzgado y de su examen determinar sí las mismas fueron legítimamente efectuadas, de conformidad con el citado dispositivo legal al efecto: Se evidencia de los folios.., las copias certificas del expediente signado con el, llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el cual se constata las siguientes consignaciones las cuales serán objeto de análisis, entre las cuales tenemos: - Consignación pago de los meses: Enero, Febrero y Marzo, folios (71 y 72) presentada en fecha 28/04/2011, Correspondiente a la apertura del expediente de consignaciones N° 259-2011. - Consignación pago de los meses: Abril y mayo folios (86 y 87) presentada en fecha 07/06/2011. Visto el cuadro demostrativo de los meses y montos consignados, así como la fecha de depósitos y la respectiva nota de recibido por el competente, constatándose de igual manera en el expediente, las notificaciones libradas a la parte actora, para dar cumplimiento con lo establecido en el articulo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando establece: “….el juez dará al interesado comprobante de la consignación y cursara notificación al beneficiario; en el cual se señalaran las menciones referidas en el párrafo anterior y le indicara que la suma consignada, se halla en su orden y disposición….”. Dichas consignaciones se realizaron de manera extemporánea. Sin embargo, observa quien aquí juzga , que si bien el Arrendatario, que ocupa el local N° 30-70, procedió a consignar los cánones de los meses aquí demandados como insolventes no es menos cierto que tales consignaciones fueron efectuadas de manera extemporánea, es decir, fuera del lapso establecido para el pago de dichos cánones de arrendamiento por esta vía, conforme a las cláusula TERCERA, la cual dispone que…” el canon el cual los pagara dentro de los primeros cinco días de cada mes” , todo lo cual conlleva inexorablemente, a este órgano de justicia a declarar que dichas consignaciones no fueron legítimamente efectuadas conforme al decreto ley. Así se Establece. CONCLUSION PROBATORIA. Queda evidenciado del análisis precedente, la existencia de la relación contractual arrendataria que vinculo a las partes al litigio, conforme a la validez plena otorgado al instrumento denominado contrato de arrendamiento, de allí pues, se desprende el inicio de la relación arrendaticia, desde 01 de febrero de 1999, sobre un local comercial ubicado en la Calle 29 con Avenida Libertador de la ciudad de Acarigua, Estado portuguesa, distinguido con el N° 30-70. El canon de arrendamiento el cual fue convenido que fijaron en la cantidad de Ochenta Bolívares (Bs.80,oo), para ese primer período los cuales tendría que cancelar según la cláusula tercera los primero cinco días de cada mes; que dicho canon de arrendamiento sería aumentado anualmente previa su notificación y de acuerdo entre las partes; quedando establecido en la actualidad en Mil Bolívares (Bs.1.000,oo), y al no demostrarse un monto distinto este es el canon que rige la relación locativa. No se evidencia del análisis global de las pruebas la solvencia del pago mediante consignación, por cuanto las mismas fueron realizadas extemporáneamente. Así se Establece. MOTIVOS DE HECHO Y DERECHO PARA DECIDIR. El proceso se inicia fundamentando el actor su pretensión resolutoria, en el supuesto fáctico, de no haber dado cumplimiento el inquilino en el pago de las mensualidades vencidas correspondientes a los meses de Enero 2011, Febrero 2011, Marzo 2011, Abril 2011, al invocar el incumplimiento de las cláusulas tercera y sexta del contrato de arrendamiento. Ahora bien, de los términos en que quedo planteada la controversia, con los diferentes argumentos y defensas vertidas por las partes, se evidencia que el arrendatario en cuanto a la pretensión del pago de los meses vencidos los rechaza, de allí surge para el la carga de demostrar tal excepción de pago de conformidad a lo establecido en los artículos 1.354 y 506 del Código Civil y del Código de Procedimiento Civil, respectivamente, obligación probatoria que a criterio de esta juzgadora no cumplió a cabalidad, toda vez que las consignaciones realizadas, aportadas a los autos como medio probatorio para demostrar el estado de solvencia, como fue indicado anteriormente no cumple las exigencias del contrato de arrendamiento y fueron hechas al margen de las disposiciones especiales reguladoras de la forma como el inquilino debe pagar el precio arrendaticio si el arrendador se rehúsa aceptar el pago. Dentro de este marco legal, consecuente con lo establecido en el contrato en sus cláusulas tercera y sexta y por disponerlo la propia ley sustantiva, el contrato es ley entre las partes y obliga a cumplir lo expresado en ello y sus consecuencias, facultando a demandar su cumplimiento, al quedar evidenciado del análisis probatorio el incumplimiento por parte del inquilino en el pago de los cánones de arrendamiento, conforme al mismo convenio admitido por las parte, obligación prevista en el articulo 1.592 del C.C que establece omissis “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 2° De pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos Se colige palmariamente, la obligación establecida por el legislador en que se encuentra el arrendatario de cancelar el canon en los términos convenidos, obligación esta que asumió y no cumplió, conforme al convenio arrendaticio, en consecuencia se encuentran satisfechos los presupuestos contractuales y legales para la procedencia de la acción resolutoria del vinculo arrendaticio que existió entre las partes. Así se Decide y Establece. DISPOSITIVA Por las razones antes expuestas, este Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara: Primero: CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano: RAFAEL ANTEQUERA MENDOZA, representada por su Apoderado Judicial Abogada ROSSANA SANDOVAL Inpreabogado N° 108.850, en contra del ciudadano JAIME VARGAS URIBE, representado por sus Apoderados Abogados LILIA ZARAZA y LUIS SANABRIA, venezolana, Inpreabogados N° 53.892 y 96.617, respectivamente. En consecuencia se declara resuelta la relación arrendaticia que vincula a las partes, y se ordena al demandado la entrega inmediata del local comercial N° ubicado en la Calle 29 con Avenida Libertador de la ciudad de Acarigua, Estado portuguesa, distinguido con el N° 30-70; Segundo: Se condena al demandado a cancelar como justa indemnización por el uso del inmueble los cánones demandados, y los que se sigan venciendo hasta la efectiva entrega del inmueble. Por cuanto el inquilino efectúo varias consignaciones de cánones de arrendamiento, las mismas deben imputársele a los montos demandados y condenados a cancelar. Igualmente debe entregar el Inmueble libre de personas y cosas en el mismo buen estado de conservación y aseo en que lo recibió. Se condena en costas procesales al demandado por haber vencimiento total. Publíquese, regístrese y déjese copia certificada. Dictada, sellada y firmada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los 02 de Agosto de 2011 años 201° de la Independencia y 152° de la Federación. LA JUEZ, ABOG. ARACELIS AGUILLON MEZA La Secretaria, Abg. Melania Escalona En la misma fecha se cumple con lo ordenado, siendo la 2.30 p.m se pública la anterior decisión. CONSTE: Escalona/ Secretaria AAM/lc CAUSA N° 1.300-2011