REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO, DEL TRANSITO Y CON COMPETENCIA TRANSITORIA EN PROTECCIÓN DEL NIÑO Y ADOLESCENTE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
JURISDICCION: CIVIL.
EXPEDIENTE: Nº 5.564.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
PARTE ACTORA: ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMON A. SURIEL FERNANDEZ, de nacionalidad estadounidense el primero y dominicana los últimos, mayores de edad, con pasaporte Nos. 048111224, 3231064 y 4077138, respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: NELSON MARIN PEREZ y ELVIS A. ROSALES, venezolanos, titulares de las cédula de identidad Nos. 8.054.034 y 8.052.037, inscritos en el Inpre-Abogado bajo loa Nos.20.745 y 31.786, respectivamente, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO, venezolano, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad Nº 9.256.849, de este domicilio.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MERWIL CORINA ALVARADO AZUAJE, PEDRO RAMON AÑEZ GUEVARA, JOSE VILLANUEVA URDANETA y MANUEL RICARDO MARTINEZ RIERA, venezolanos, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpre-Abogado bajo los Nros. 117.469, 134.226, 22.256 y 15.962, respectivamente, de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO PROMISORIO DE VENTA.
VISTOS.-
Recibida en fecha 24-11-2010, las presentes actuaciones, en virtud de la apelación interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandante, Abogado Elvis A. Rosales, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este Primer Circuito Judicial, proferida el 27-10-2010, el cual declaró prescrita la acción y en consecuencia improcedente, la demanda de resolución de contrato, incoada por los ciudadanos Arsenio Caetano Rosario, Rafael Minaya Muñoz y Ramón A. Suriel Fernández, contra el ciudadano Alex Narleski Olachea Alvarado. Hubo condenatoria en costas.
En fecha 29-11-2010, se le da entrada a la causa bajo el Nº 5.5.64.
En fecha 11-01-2011, vencidos los informes sin que las partes hicieren uso de ese derecho, queda abierto el lapso de sesenta (60) días continuos siguientes para decidir.
El Tribunal, estando en la oportunidad legal, profiere sentencia previa a las siguientes consideraciones.
I
LA PRETENSION
Los ciudadanos Arsenio Caetano Rosario, Rafael Minaya Muñoz y Ramón a. Suriel Fernández, en su condición de propietarios de todos los derechos y acciones que la empresa mercantil Técnica Manrique C.A. (TEMACA), tenía sobre un conjunto de Viviendas Unifamiliares conformadas de ciento cincuenta (150) inmuebles (viviendas unifamiliares), concediéndose cesión de derechos de propiedad y acciones la titularidad del terreno donde se encuentran edificadas las viviendas, ubicado en el Sector conocido como “Barrio La Pastora”, conocido igualmente como “Guanaguanare”, vía Urbanización Los Pinos, Municipio Guanare, Estado Portuguesa según consta de documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Papelón, Guanare, Sucre y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 06, folios 33 al 35, Protocolo 1º, Tomo 17, Trimestre de 2008 de fecha 17-11-2008; y por ello están legitimados y detentan la titularidad y pleno goce de los derechos y acciones que la cedente tenía sobre dichas viviendas y parcelas, subrogándose los adquirientes en el derecho de materializar la venta de las viviendas a cada uno de sus ocupante, cuya obligación deviene dado que TEMACA suscribió con ellos y con antelación convenios denominados “Promesa de Venta” y que cuya negociación por causas ajenas a TEMACA no se materializó oportunamente; la cedente de los derechos y acciones, sobre las viviendas y parcelas (TEMACA), celebró con el ciudadano Alex Olachea, un contrato denominado por las partes “Promesa de Venta”, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el Nº 23, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha notaria Pública en fecha 29-03-1996, sustentada la negociación en las modalidades, condiciones y demás estipulaciones que se expresan en dicho documento, el cual se anexa a la presente causa.
Aducen que la cedente TEMACA, previo a la adquisición de los derechos y acciones de sus mandantes, había suscrito con el ciudadano Alex Olachea, un contrato denominado por las partes “Promesa de Venta”, cuya negociación no ha sido posible se concrete, jamás dio muestra serias de concretar el negocio, y no fue posible hacerle entender la difícil situación en que se encontraba envuelta la cedente de modo que ocupa y detenta actualmente sin titulo justo, ni legitimo, sin autorización ni derecho alguno concedido por TEMACA ni de sus representantes, de allí que accionan judicialmente a los fines que el prenombrado ciudadano convenga o sea condenado por el Tribunal lo siguiente: 1) La resolución del contrato autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, bajo el Nº 23, Tomo 20 de los Libros de Autenticaciones llevados en dicha Notaria Pública en fecha 29-03-1996, se ordene la entrega del inmueble que ocupa sin titulo alguno que avale su permanencia en el mismo; y 2) A la cancelación de las costas y costos procesales. Fundamentan la presente demanda en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano. Estima la presente demanda en la cantidad de Ciento Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 137.500), equivalentes a Dos Mil Quinientos Unidades Tributarias (2.500 U.T.) que es el valor actual del inmueble. Anexan documentales: Marcado “A” y “B” instrumentos poderes, “C” documento de propiedad de la vivienda y el terreno; “D”, Contrato suscrito entre “TEMACA” y el demandado; y con la letra “E” Contrato de la Asociación entre TEMACA y los demandantes.
Admitida la demanda en fecha 28-05-2009, en su oportunidad los Abogados Merwil Corina Alvarado Azuaje y Manuel Ricardo Martínez Riera, apoderados judiciales del demandado consigna escrito donde oponen la cuestión previa por defecto de forma de la demanda y la cual fue subsanada oportunamente por la parte actora como quedó establecido en el fallo de fecha 02-10-2009.
En fecha 09-10-2010, los Abogados Merwil Corina Alvarado Azuaje y Manuel Ricardo Martínez Riera, en su condición de apoderado de la parte demandada, dan contestación a la demanda, en la cual oponen la defensa de falta de cualidad de los demandante con base en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que no fue notificado de la cesión de derechos que tuviere relación con la negociación efectuada entre la empresa TECNICA MANRIQUE C.A. (TEMACA) y su persona, de conformidad con el artículo 1.550 del Código Civil. Igualmente alega de conformidad con el artículo 1.161 del mismo Código, en el caso reglado por el documento autenticado en fecha 29-03-1996, se consumó la venta del inmueble y derechos reales comprendidos por ése pudo estipularse a favor de la denominada TECNICA MANRIQUE C.A. (TEMACA), ha prescrito por haberse consumado íntegramente la prescripción personal a favor del ciudadano Alex Narleski Olachea Alvarado y así piden sea declarado de conformidad con los artículos 1.952 y 1.997 del Código Civil.
Abierta la causa a prueba, el Abogado Elvis A. Rosales, apoderado judicial de la parte demandante, promovió las siguientes pruebas: 1) Documento Público del negocio jurídico celebrado entre la demandada y la cedente, donde prueba las obligaciones incumplidas por la accionada. Rielan al folio 34 al 36. 2) Documento contentivo de la cesión de derechos a su favor sobre las parcelas y viviendas a que se contrae dicho documento, incluyéndose la parcela y vivienda ocupada por él demandado. 3) Documento que refieren la causa de la cesión de los derechos a favor de sus conferentes, materializándose con tales documentos una forma licita de pago que lo autorizan a ejercitar las acciones que la cedente tenía sobre las viviendas y parcelas a que se contrae el documento. Rielan al folio 37 al 47. 4) Promueve la sentencia de fecha 07-03-2008, en copia certificada, emanada del Juzgado Superior Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, donde se demuestra que los diversos contratiempos no fue por falta de diligencia por parte de TEMACA, sino por los funcionarios públicos municipales por lo que no dio cumplimiento a sus obligaciones y por cuanto la prescripción alegada por la demandada no se ha consumado debido a que cualquier retardo en el cumplimiento de alguna obligación no le fue imputada.
Los Abogados Merwil Corina Alvarado Azuaje y Manuel Ricardo Martínez Riera, apoderados de la parte demandada, promocionan las siguientes: 1) Documento que aparece asentado en fecha 17-11-2008, anotado bajo el Nº 6, folios 33 al 35, Tomo 17, Protocolo Primero, 4to Trimestres de 2008, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del estado Portuguesa, el cual fue presentado por la parte actora en el presente expediente. Rielan a los folios 27 al 31. 2) Documento que aparece asentado en fecha 29-03-1996, anotado bajo el Nº 23, folios 64 al 66, Tomo 20, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Rielan al folio 34 al 36. 3) Documento, de fecha 29-03-1996, anotado bajo el Nº 23, folios 64 al 66, Tomo 20, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el cual fue presentado por la parte actora, en donde queda demostrado por disposición del artículo 1.161 del Código Civil, donde se consumo la venta del inmueble y derechos reales comprendidos en ése y que en relación al aparente derecho de crédito que como precio por ése pudo estipularse a favor de la denominada TECNICA MANRIQUE COMPAÑÍA ANONIMA. (TEMACA), ha prescrito por haberse consumado íntegramente la prescripción personal a favor del ciudadano Alex Narleski Olachea Alvarado. Riela al folio 34 al 36.
II
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
El asunto sometido a examen de esta alzada, consiste en la impugnación de la parte demandada, contra la sentencia definitiva proferida en fecha 02-10-2010 por el Tribunal de cognición, la cual declara con lugar la defensa de prescripción de la pretensión de resolución de contrato, opuesta por la parte demandada, con fundamento en la siguiente argumentación jurídica:
“…Resulta de suma importancia en la solución de la presente controversia el hecho del estudio hecho que en el contrato de Compra-Venta suscrito por ambas partes no existe ninguna condición para que el comprador llevara a cabo la cancelación del precio del inmueble ya que no se estipuló en ninguna de sus cláusulas el precio de la venta, más no podría alegar el demandante la falta de pago del precio del inmueble ya que éste es un hecho negativo indefinido que hace recaer la carga de la prueba en el demandado. Al demandante no se le puede exigir que demuestre que el comprador no ha pagado ninguna de las cuotas en las que se fraccionó el precio. Es el deudor quien normalmente conserva la prueba del cumplimiento de su obligación, por lo general los recibos suscritos por su acreedor o los comprobantes de los depósitos bancarios si este fue el medio escogido para realizar el pago, aunado a ello no se estableció plazo o término para el cumplimiento de la obligación por parte del comprador únicamente se evidencia que la vendedora se comprometió a otorgar el documento definitivo de venta una vez que protocolizara el documento de parcelamiento de toda la urbanización, sin estipular en dicho contrato fecha exacta para el otorgamiento ni tampoco fecha para que él desocupara el inmueble en caso del no cumplimiento de la obligación.
En este mismo orden de ideas, esta juzgadora a los fines de computar el lapso de prescripción el cual comienza a computarse a partir del instante en que se ha consumado un retardo o un incumplimiento definitivo que deban reputarse suficientes para que el actor de la demanda de resolución tenga derecho a que la misma sea pronunciada por el juez y por cuanto no se evidencia en dicho contrato de promesa de compra venta plazo o término para que se cumpliera con el mismo se debe tomar la fecha de autenticación de dicho contrato; por tanto a partir del 29 de marzo de 1996 comenzará a computarse el lapso de prescripción en la presente causa.
Al respecto se constata, que desde el 29 de marzo de 1996, fecha en la cual las partes suscribieron el contrato, hasta el 28 de mayo de 2009, fecha en la cual fue admitida la demanda, transcurrieron mas de diez (10) años, y siendo que las acciones personales, como lo es la presente resolución, prescriben a los diez (10) años, contados a partir del incumplimiento que da origen al litigio, es forzoso para esta operadora de Justicia declarar la prescripción en la presente causa, y en consecuencia sin lugar la demanda interpuesta, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 1977 del Código Civil, y en atención a los criterios doctrinales y jurisprudenciales antes explanados.-ASÍ SE DECLARA...”
Ahora bien, establece el artículo 1.952 del Código Civil que ‘la prescripción es un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley de la acción.
El autor Anibal Dominici, al referirse a la prescripción, dice:
“Rigurosamente hablando la prescripción es mas bien que un medio de adquirir o de libertarse de una obligación, una presunción legal de que por otras maneras conformes a la ley se ha adquirido el derecho o se ha extinguido la obligación. En efecto, si la prescripción fuese en realidad por sí misma el medio directo para alcanzar los fines predichos, no nos pertenecería la cosa, ni estaríamos exonerados de la obligación, sino a partir del día en que se hubiese cumplido el lapso de ley. El acreedor podría en consecuencia decirnos: ‘Habéis adquirido la cosa desde el día en que expiró el término de la prescripción; pero, como antes la cosa no era vuestra, me debéis los frutos que ella produjo mientras no la habías prescrito, o los intereses de la deuda, durante el tiempo necesario para prescribirse’. Por la prescripción se extingue no solo la obligación civil sino también la natural. Una deuda prescrita no podrá ser materia de fianza, salvo el caso en que el hecho de ofrecer caución el deudor pueda estimar como renuncia de aquel beneficio. La prescripción liberatoria se apoya en el concepto racional de que cuando al deudor no se le ha requerido por el cumplimiento de la obligación en el tiempo dicho, es porque la ha pagado, o porque le ha sido remitida por el acreedor” (Vid. Autores Venezolanos, La Prescripción Págs. 71-73, Linotipia Martínez, Bogotá, Colombia).
En el caso sub-examine la parte demandada ha opuesto la defensa perentoria de prescripción de la acción resolutoria como pretensión de naturaleza personal, acorde con lo dispuesto en el artículo 1.977 del Código Civil: “Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título, ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley…”
En este contexto, necesario es diferenciar las acciones reales de las personales.
Ha sido prolija la doctrina en establecer los llamados derechos reales y en tal sentido se ha afirmado que tradicionalmente se distingue el derecho de propiedad de una parte, y de otro los derechos reales sobre cosa ajena; el derecho de propiedad es el derecho real por excelencia que otorga un señorío completo sobre el bien; es un derecho autónomo que no está subordinado a ningún otro. Los derechos sobre la cosa ajena, en cambio tienen un contenido limitado otorgan sólo algunas facultades que contiene la propiedad, por lo que están subordinadas a este, en la doctrina moderna reciben estos derechos la denominación de derechos limitados. Los derechos reales teniendo en cuenta el contenido o facultades mas o menos amplias que lo integran se clasifica de la siguiente manera: A) Los derechos reales de goce y disposición Derecho de propiedad o dominio) que equivale a los derechos reales en sentido estricto; B) Derechos reales de mero goce: (Uso, usufructo, habitación servidumbre) los cuales confieren facultades de inmediata utilidad sobre el bien ajeno; C) Derechos reales de garantía: (Prenda e hipoteca) éstos sólo otorgan la posibilidad de obtener el valor de la cosa a través de la facultad de promover su venta, sin que en cambio otorguen facultades inmediatas sobre el bien.
En cambio, respecto al derecho personal, el acreedor no ejerce su facultad sobre un objeto, sino que lo hace contra un deudor (en forma mediata). Depende del deudor para lograr su cometido. Hay sujeto activo (Acreedor), sujeto pasivo (deudor) y objeto. Por ello se dice que los derechos personales surgen de la voluntad de las partes y son limitados, a diferencia de los derechos reales que son creados por la ley y son limitados, las partes no pueden crear derechos reales, aunque en el mundo esta tendencia se esta revirtiendo. Los derechos personales por lo general no requieren forma alguna para su nacimiento, en cambio los derechos reales exigen ciertas formas (Escritura, tradición, inscripción, etc.). Los derechos personales se extinguen con la prescripción. Los derechos reales se adquieren por prescripción; los derechos personales se ejercen sobre una cosa futura. Los derechos reales se ejerce sobre cosa existentes; y hay más, los derechos personales no exigen posesión para su ejercicio; los derechos reales si (posesión y cuasi-posesión). El derecho real tiene de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extinción del derecho. El derecho de obligación tiene una naturaleza limitada, nace para morir puesto que su ejercicio lo extingue y subsiste aún desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obligaciones).
Entonces, al abrigo de los anteriores razonamientos y con relación al referido contrato promisorio de venta del indicado inmueble de fecha 24-03-1996, es claro, que se está en presencia de un compromiso personal que tiene efectos por su propia naturaleza de obligaciones personales, por lo que en consecuencia, las acciones que se deriven de este contrato, son estrictamente personales, y la prescripción aplicable, es la decenal de acuerdo al precitado artículo 1.977 del Código Civil. Así se juzga.
En este contexto, debe precisarse si la pretensión resolutoria del contrato promisorio de venta, está o no inferida de prescripción extintiva y al efecto, se constata en autos, que desde el día 24-03-1996, cuando se celebra dicha negociación, al el 23-07-2009, que el demandado, ciudadano Alex Narleski Olachea Alvarado, se da por citado tácitamente, acorde con el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, otorgando poder apud acta a los Abogados Merwil Alvarado Azuaje, José Villanueva Urdaneta y Manuel Ricardo Martínez Riera, ya para esta última fecha, o sea el 23-07-2009, se había consumado fatalmente el lapso de prescripción de diez (10) años de la pretensión deducida, sin que ha sido interrumpida civilmente por los mecanismos establecidos en el artículo 1.969 del Código Civil. Así se juzga.
Con fundamento en lo expuesto, debe declararse con lugar la defensa de prescripción de la pretensión de resolución del mencionado contrato promisorio de venta, y por vía de consecuencia, la presente demanda no ha lugar en derecho.
Así se establece.
En razón del anterior pronunciamiento, el Tribunal, considera innecesario analizar los demás elementos probatorios y decidir sobre las defensas y alegatos de las partes. Así se acuerda.
DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y con Competencia Transitoria en Protección del Niño y del Adolescente del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara Sin Lugar, la pretensión de resolución de contrato, incoada por los ciudadanos ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMÓN A. SURIEL FERNÁNDEZ, contra el ciudadano ALEX NARLESKI OLACHEA ALVARADO, ambos identificados.
Se declara sin lugar la apelación de la parte actora y queda confirmada en los términos expuestos la sentencia proferida en fecha 27-10-2010 por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito Judicial del Estado Portuguesa.
Se condena en costas a la parte apelante de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase al Tribunal de la causa las actuaciones pertinentes.
Dictada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal, en Guanare, a los catorce días Marzo de dos mil once. Años: 200° de la Independencia y 152° de la Federación.
El Juez Superior Civil
Abg. Rafael Enrique Despujos Cardillo.
La Secretaria
Abg. Soni Fernández de Pagliocca.
Se dictó y publicó en su fecha, siendo las 2:00 p.m. Conste.
Stria.
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