TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.

Guanare, diez (10) de febrero de dos mil once (2011).
200° y 151º

PARTE ACTORA: ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMON A. SURIEL FERNANDEZ, de nacionalidad estadounidense el primero y dominicana los últimos, mayores de edad, con pasaporte Nº 048111224, 3231064 y 4077138 respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: NELSON MARIN PEREZ y ELVIS A. ROSALES N., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 8.054.034 y 8.052.037 respectivamente, e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros 20.745 y 31.786 respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARTHA CECILIA CAMPOS PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cèdula de identidad Nº 9.844.180 (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadano JESUS DE LA GALA SUAREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad N° 7.379.432.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: MERWIL ALVARADO AZUAJE, PEDRO RAMON AÑEZ GUEVARA, JOSE VILLANUEVA URDANETA y MANUEL RICARDO MARTINEZ RIERA, venezolanos, mayores de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros 134.226, 134.226, 22.256 y 15.962 respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA

SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE N° 2174

NARRATIVA

Fue presentada la presente demandada por ante el Tribunal distribuidor de turno, y previo el sorteo correspondiente fue asignada a este Juzgado, quien procedió admitirla, y cumplir con las formalidades de ley, a los fines de lograr la citación del demandado (ya identificado), en la oportunidad procesal destinada para dar contestación a la demanda no hizo uso de ese derecho, en la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho.

Siendo esta la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace previa las consideraciones siguientes:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:

La parte actora manifiesta en su libelo de demanda que consta de documento protocolizado ante el Registro Publico de los Municipios Papelón, Guanare, Sucre y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, inserto bajo el N° 06, folios 33 al 35, protocolo 1°, tomo 17 trimestre de 2008 de fecha 17 de noviembre de 2008 que sus representado adquieren de la denominada sociedad mercantil Técnica Manrique C.A.(TEMACA) todos los derechos de sociedad y acciones que ésta tenia sobre un conjunto de viviendas unifamiliares conformadas de ciento cincuenta (150) inmuebles (viviendas unifamiliares) concediéndose en tal cesión de derechos de propiedad y acciones la titularidad del terreno donde se encuentran edificadas las viviendas, ubicado en el sector conocido “Barrio La Pastora, conocido igualmente como Guanaguanare, vía Urbanización Los Pinos del Municipio Guanare estado Portuguesa.

Que en la cesión de derechos y acciones sobre las viviendas unifamiliares y terreno mencionado, quedo establecido que la causa de la cesión de los derechos y acciones sobre las viviendas y parcela radica en un préstamo de dinero que sus mandantes le prestaron a TEMACA para cancelar obligaciones pendientes con la Entidad Bancaria Banco Mercantil quien a su vez había entablado juicio de Ejecución de Hipoteca contra TEMACA, y que cuya controversia judicial culminó con la cancelación que TEMACA hizo al Banco Mercantil con dinero producto del préstamo dinerario en referencia realizándose entre las parte Banco Mercantil y Temaca transacción judicial homologada por un tribunal del Área Metropolitana de Caracas el 28 de junio de 2006.

Que después de la transacción realizada le son cedidos los derechos y acciones sobre las viviendas unifamiliares y parcelas aludidas , materializándose una forma licita de pago que los legitiman contra los poseedores de dichas viviendas y parcelas, quedando establecido que ejercitan y detentan la titularidad y pleno goce de los derechos y acciones que la cedente tenía sobre dichas viviendas y parcelas, subrogándose en el derecho de materializar la venta de las viviendas a cada uno de sus ocupantes, cuya obligación deviene dado que TEMACA suscribió con ellos y con antelación convenios denominados promesa de venta y que cuya negociación por causas ajenas a TEMACA no se materializó en su oportunidad.

Que celebró con la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez, venezolana, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 9.844.180, (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadano JESUS DE LA GALA SUAREZ), un contrato denominado promesa de venta, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 41, Tomo 49 de fecha 21-08-1996, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, sustentada la negociación en las modalidades, condiciones y demás estipulaciones que se expresan en dicho documento.

Que fue imposible que dicha negociación se concretara por cuanto la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadanos JESUS DE LA GALA SUAREZ) no llegó a entender la difícil situación en que se encontraba envuelta la Cedente de modo que ocupa y detenta actualmente sin titulo justo, ni legitimo, sin autorización ni derecho alguno concedido por TEMACA, es por lo que esta situación da lugar en derecho a proponer la Acción de Resolución de Contrato del documento autenticado por ante la Notarìa Publica del Municipio Guanare estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 41, tomo 49, de fecha 21-08-1996,de los Libros de Autenticaciones, y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble que ocupa sin titulo alguno que avale su permanencia en el mismo.

Solicitó que se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente controversia.

Fundamenta la presente acción en el artículo 1167 del Código Civil.

Estimó la presente acción en la cantidad de Ciento Treinta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 137.500,00), equivalentes a Dos Mil Quinientas unidades tributarias (Bs. 2.500 UT) que es el valor actual del inmueble.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En fecha 14-04-2010 según escrito consignados por los ciudadanos Martha Cecilia Campos Pérez y el ciudadano Jesús de la Gala Suárez , a quien la primera le cede a título oneroso de manera pura y simple, definitiva, perfecta, plena, real irrestricta e irrevocable, no sometida a condición alguna, todos y cada uno de los derechos litigiosos que a su favor se invocaren o pretendieran en su contra por la acción de Resolución de contrato de venta de un inmueble en consecuencia quedando legitimado el ciudadano Jesús de la Gala Suárez como parte en e presente juicio y cesionario sustituto, en lo sucesivo titular de todos y cada uno de los derechos y acciones reales y/o personales que hasta la presente fecha fueron inmanentes a la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez a partir de cuanto ésta hubo según documento asentado en fecha 21-08-1996 bajo el Nº 41, tomo 49 de los Libros de Autenticaciones llevados por la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, relacionado con un inmueble situado en la primera etapa de la Urbanización Guanaguanare signada con el Nº 136, manzana 05 avenida 3-B de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

Ahora bien en la oportunidad para dar contestación de la demanda, opone la cuestión previa establecida en el ordinal 5º del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artìculo 36 del Código Civil, por cuanto los demandantes no tiene su domicilio en Venezuela debieron afianzar el pago de lo que pudiere ser juzgado y sentenciado, en este sentido se dictó sentencia interlocutoria donde se declaró con lugar la cuestión previa opuesta y se ordenó a la parte demandante afianzar por la cantidad de Ciento Setenta y Ocho Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (Bs 178,750,00) cantidad que comprendía el monto estimado en la demanda que es la cantidad de Ciento Treinta y siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 137,500,00) más las costas procesales estimadas por este tribunal en un 30% las cuales alcanzan a la cantidad de cuarenta y un mil doscientos cincuenta bolívares (Bs. 41.250,00). En la oportunidad de subsanar la cuestión previa opuesta indicaron al tribunal que los demandantes son propietarios de todos los derechos, acciones e intereses sobre un total de ciento cincuenta (150) viviendas unifamiliares incluyendo la titularidad del terreno donde se encuentran edificadas las viviendas ubicado en el sector conocido como Barrio La Pastora vía Urbanización Los Pinos de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa.

Ahora bien la parte demandada en su escrito de prueba solicita al tribunal que reponga la causa al estado de constitución de la caución. Y que el tribunal no hizo el pronunciamiento expreso aceptando o no la garantía ofrecida ni mucho menos a la formalización práctica de la consecuencial hipoteca judicial bajo la forma y manera legalmente prevista que implica la constitución del gravamen pertinentemente solemnizado en el respectivo protocolo de la oficina de registro inmobiliario por lo que en la presente causa aún sigue pendiente de ser cumplida la condición suspensiva de constitución de la caución dispuesta por la norma del artìculo 346 del Código de Procedimiento Civil, ya que, aun cuando aparenta haber sido ofrecida la caución no se ha presentado la misma, todo cuanto redunda para ser comprendido que en el presente asunto es de holgado mérito sin mas dilación se decrete la nulidad de todo lo actuado a partir de la constancia judicial del 22 de julio de 2010 apreciable al folio 95 del presente expediente y que se reponga la causa al estado en el cual se de cumplimiento a los trámites omitidos como así expresamente lo establece el artìculo 206 del Código de Procedimiento Civil. En este sentido esta sentenciadora observa que esta defensa debió ser alegada en la oportunidad de la contestación de la demanda. opone la falta de cualidad de los demandantes ciudadanos ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMON A. SURIEL FERNANDEZ y JASHUA PENALO, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez no fue notificada de la cesión de derechos que tuviere relación con la negociación que aparece precedentemente efectuada entre la denominada persona jurídica de derecho privado que es Sociedad de Comercio denominada TECNICA MANRIQUE C.A., (TEMACA) y su persona, de conformidad con el artìculo 1550 del Código Civil, así como también carecen de legitimidad por cuanto la acción no fue planteada o ejercida por lo que respecta al comunero ciudadano Jashua Penalo por lo que carecen de legitimidad activa los actores.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES:

Pruebas de la actora:

Promovió el documento público del negocio jurídico celebrado entre la demandada y la cedente, cuyo documento prueba las obligaciones incumplidas por la accionada. (f. 24 al 28).

Promovió el documento contentivo de la cesión de derechos a su favor sobre las parcelas y viviendas a que se contrae dicho documento, incluyéndose la parcela y vivienda ocupada por el demandado. (f. 19 al 23).

Promovió los documentos contentivos que refieren la causa de la cesión de los derechos a favor materializándose con dichos documentos una forma lícita de pago que lo autorizan a ejercitar las acciones que la cedente tenía sobre las viviendas y parcelas a que se contrae dicho documento. (f. 29 al 40).

Promovió sentencia judicial dictada en fecha 07-03-2008, por el Juzgado Superior en lo Civil Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, donde se demuestra que los diversos contratiempos no fue por falta de diligencia por parte de TEMACA, sino por los funcionarios públicos municipales por lo que no dio cumplimiento a sus obligaciones y por cuanto la prescripción alegada por la demandada no se ha consumado debido a que cualquier retardo en el cumplimiento de alguna obligación no le fue imputable, de la cual no consignó copia simple solamente la indicó.

Pruebas de la parte demandada.

Promovió documento que aparece asentado en fecha 17-11-2008, anotado bajo el Nº 6, folios 33 al 35, Tomo 17, Protocolo primero, 4to Trimestre de 2008, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, el cual fue presentado por la parte actora en el presente expediente. (f. 19 al 23)

Promovió documento que aparece asentado en fecha 21-08-1996, anotado bajo el Nº 41, Tomo 41, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el cual fue presentado por la parte actora en el presente expediente. (f. 26 al 28)

Promovió documento que aparece asentado en fecha 21-08-1996, anotado bajo el Nº 41, Tomo 49, autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa, el cual fue presentado por la parte actora en el presente expediente, en donde queda demostrado por disposición del artìculo 1161 del Código Civil, se consumó la venta del inmueble y derechos reales comprendidos en ése y que en relación al aparente derecho de crédito que como precio por ése pudo estipularse a favor de la denominada TECNICA MANRIQUE C.A., (TEMACA), ha prescrito por haberse consumado íntegramente la prescripción personal a favor (Martha Cecilia Campos Pérez). (f. 26 al 28) (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadanos JESUS DE LA GALA SUAREZ).

MOTIVA

Se inicia la presente causa por ante este Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 25 de mayo del 2009, cuando los ciudadanos ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMON A. SURIEL FERNANDEZ, de nacionalidad estadounidense el primero y dominicana los últimos, mayores de edad, con pasaporte Nº 048111224, 3231064 y 4077138 respectivamente, representado judicialmente por los abogados en libre ejercicio, ciudadanos NELSON MARIN PEREZ y ELVIS A. ROSALES N., venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 8.054.034 y 8.052.037 respectivamente, e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros 20.745 y 31.786 respectivamente, interponen demanda de Resolución de Contrato, debido a que anteriormente la Cedente Temaca, previo a la adquisición de sus derechos y acciones había suscrito con la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez, (plenamente identificada en autos), un contrato denominado promesa de venta, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 41, Tomo 49 de fecha 21-08-1996, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaría, sustentada la negociación en las modalidades, condiciones y demás estipulaciones que se expresan en dicho documento, siéndole imposible que dicha negociación se concretara por cuanto la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadanos JESUS DE LA GALA SUAREZ) no llegó a entender la difícil situación en que se encontraba envuelta la Cedente de modo que ocupa y detenta actualmente sin titulo justo, ni legitimo, sin autorización ni derecho alguno concedido por TEMACA, recayendo dicho contrato de promesa de venta en un inmueble constituido en una casa de habitación ubicada en la primera etapa, signada con el Nº 136, Urbanización Guanaguanare vía Urbanización Los Pinos de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa por lo que esta situación da lugar en derecho a proponer la Acción de Resolución de Contrato del documento autenticado por ante la Notaría Publica del Municipio Guanare estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 41, tomo 49, de fecha 21-08-1996,de los Libros de Autenticaciones, y en consecuencia se ordene la entrega del inmueble que ocupa sin titulo alguno que avale su permanencia en el mismo.

La parte actora acompañó a su libelo y durante el lapso probatorio promovió las siguientes pruebas:

Promovió el documento público del negocio jurídico celebrado entre la demandada y la cedente, cuyo documento prueba las obligaciones incumplidas por la accionada. (f. 24 al 28).

Promovió el documento contentivo de la cesión de derechos a su favor sobre las parcelas y viviendas a que se contrae dicho documento, incluyéndose la parcela y vivienda ocupada por el demandado. (f. 19 al 23).

Promovió los documentos contentivos que refieren la causa de la cesión de los derechos a favor materializándose con dichos documentos una forma lícita de pago que lo autorizan a ejercitar las acciones que la cedente tenía sobre las viviendas y parcelas a que se contrae dicho documento. (f. 29 al 40).

Promovió sentencia judicial dictada en fecha 07-03-2008, por el Juzgado Superior en lo Civil Contencioso Administrativo de la Región Centro Occidental, donde se demuestra que los diversos contratiempos no fue por falta de diligencia por parte de TEMACA, sino por los funcionarios públicos municipales por lo que no dio cumplimiento a sus obligaciones y por cuanto la prescripción alegada por la demandada no se ha consumado debido a que cualquier retardo en el cumplimiento de alguna obligación no le fue imputable, de la cual no consignó copia simple solamente la indicó.

PUNTO PREVIO

DE LA PRESCRIPCION.

En la oportunidad para la promoción de pruebas los apoderados judiciales de la parte demandada alegaron la excepción perentoria de prescripción de la acción por haberse consumado íntegramente la prescripción personal a favor de la demandada, ciudadana Martha Cecilia Campos, de conformidad con el artículo 1952 y 1977 de nuestra Ley sustantiva.

En el caso bajo análisis, se evidencia de actas que la representación de la parte demandada, los abogados en ejercicio MERWIL ALVARADO AZUAJE, PEDRO RAMON AÑEZ GUEVARA, JOSE VILLANUEVA URDANETA y MANUEL RICARDO MARTINEZ RIERA (plenamente identificados en autos), al momento de promover pruebas, alegaron la prescripción decenal de la presente demanda, de conformidad con lo determinado por disposición del articulo 1161 del Código Civil en el caso reglado por el documento autenticado en fecha 21 de agosto de 1996, se consumó la venta del inmuebles y derechos reales comprendidos en ése y en relación al aparente derecho de crédito que como precio por ése pudo estipularse a favor de la denominada Técnica Manrique C.:a (TEMACA) ha prescrito por haberse consumado la prescripción personal a favor de la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez de conformidad con lo establecido en los artículos 1952 y 1977 del Código Civil, la cual debió ser alegada como una defensa de fondo en la contestación de la demanda, por lo que dicha defensa opuesta por la demandada de autos, no es procedente. Y así se decide.

FALTA DE CUALIDAD ACTIVA

La cualidad o legitimación es la relación jurídica existente entre la persona que dice ser titular del derecho discutido y que con ese carácter se presenta en juicio, y aquella contra la cual se quiere hacer valer ese derecho y con ese carácter se presenta en el proceso, o como la define el Dr. Luis Loreto en su ensayo “Contribuciones al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad” (Ensayos Jurídicos, Editorial Jurídica Venezolana, Caracas, 1.987, p.184) es la “relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción”.

A este respecto, el autor Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Pág. 27, Ed. Arte. 1.995) explica que:

La regla general en esta materia (legitimación) puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva), para obrar o contradecir en juicio, es necesario que las partes afirmen ser titulares activos o pasivos de la relación jurídica controvertida y pidan al juez una decisión de mérito sobre la misma, independientemente de que en realidad sean o no titulares de tal relación, pues ello solo puede determinarse al decidir el juez el mérito de la controversia, previo el examen de las pruebas aportadas al proceso, ya que no puede confundirse la legitimación o cualidad con la titularidad del derecho.

Aclarado entonces cuándo estamos en presencia de un problema de falta de cualidad o legitimación ad causam, es decir, cuando uno de los sujetos procesales no se afirma titular del derecho controvertido, le corresponde ahora a este Tribunal determinar si los ciudadanos ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ, RAMON A. SURIEL FERNANDEZ y JASHUA PENALO tiene o no cualidad para sostener la presente demanda.

Alegan los actores ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ, RAMON A. SURIEL FERNANDEZ y JASHUA PENALO su carácter de cesionarios, mandantes, conferentes de todos los derechos de propiedad y acciones sobre un conjunto de viviendas unifamiliares conformadas por ciento cincuenta (150) inmuebles y alegan que según documento que aparece asentado en fecha 17-11-2008, anotado bajo el Nº 6, folios 33 al 35, Tomo 17, Protocolo primero, 4to Trimestre de 2008, protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del estado Portuguesa, le fue cedido todos los derechos de propiedad y acciones sobre un conjunto de viviendas unifamiliares conformadas por ciento cincuenta (150) inmuebles “cedido” por la Sociedad de Comercio denominada TECNICA MANRIQUE C.A., (TEMACA) incluyéndose la parcela y vivienda ocupada por el demandado tal como consta según documento que aparece asentado en fecha 29-03-1996, anotado bajo el Nº 23, folios 64 al 66, Tomo 20, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del estado Portuguesa. Y así se decide.

En el caso de marras, en el escrito libelar, el abogado en ejercicio Elvis A. Rosales N., inscrito en el Inpreabogado bajo el No.31.786, de este domicilio, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos Arsenio Caetano Rosario, Rafael Minaya Muñoz y Ramón A. Suriel Fernández, de nacionalidad estadounidense el primero y dominicana los últimos, mayores de edad, con pasaporte Nº 048111224, 3231064 y 4077138 respectivamente, manifestó que la demandada se obligó a tramitar un crédito por ante el Banco Hipotecario Mercantil, en la ciudad de Barquisimeto y que ocuparía de manera provisional por un periodo prudencial hasta que la entidad financiera aprobara el crédito solicitado y que una vez otorgado el crédito se otorgaría el documento definitivo por ante la Oficina de Registro Público respectivo, igualmente se comprometió a cancelar mensualmente una cantidad no mayor a los intereses correspondientes al crédito, para lo cual se convino en la cantidad de diez mil bolívares (Bs.10.000,00) ahora diez bolívares fuertes (Bs.10,00) los cuales debería estar al día para el momento de la protocolización definitiva, requisito sin el cual la empresa no firmaría el registro respectivo, por otra parte la obligación de Temaca no era otra que otorgar el documento de compra-venta definitivo cuando el comprador cancelara el precio de la vivienda y parcela, bien con dinero proveniente del crédito a solicitar al ente financiero o con recursos propios y por cuanto el comprador se ha negado a pagar el precio pese a los requerimientos que se le hiciera, argumentando para su negativa diversas razones que no justificaban legal ni jurídicamente el incumplimiento de su obligación.

En tal sentido, siendo que la actora manifiesta el incumplimiento de la parte demandada a pagar el precio de inmueble, esta juzgadora a los fines de pronunciarse sobre el fondo de la controversia lo hace bajo las siguientes consideraciones:

Se observa que la parte actora demanda la resolución del contrato de opción de compra-venta, en virtud de que la ciudadana Martha Cecilia Campos Pérez, incumplió con las obligaciones contractuales según sus argumentos, el demandado no ha pagado el precio actual del inmueble para otorgarle el documento de propiedad, solamente ha ocupado el inmueble sin justo titulo.

Así pues, con relación al contrato objeto del presente juicio, considera esta sentenciadora necesario, traer a colación doctrina del Dr. Rafael Gelman, en su obra titulada “Contratos y Garantías”, en la cual refiere que la promesa es un precontrato y se pueden distinguir tres modalidades, a saber; la promesa unilateral de vender, la promesa unilateral de comprar, y la promesa recíproca de compra-venta. En el presente caso se está en presencia de una promesa recíproca de compra-venta.

El contrato objeto del presente juicio es de fecha 21 de agosto del año 1996 y fue autenticado ante la Notaría Pública de Guanare estado Portuguesa, anotado bajo el Nº 41, tomo 49 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría, al respecto es menester destacar el contenido textualmente de algunas cláusulas entre las cuales se destaca: Primero: La Empresa, ha vendido al comprador un inmueble de su propiedad sito en la urbanización Guanaguanare, primera etapa, en Jurisdicción del Municipio Autónomo del estado Portuguesa, constituido por una casa para habitación (sic) Segundo: Para la compra de dicho inmueble, el comprador está tramitando un crédito por ante el Banco Hipotecario Mercantil, en Barquisimeto. Tercero: De igual manera la empresa se encuentra en etapa de protocolización del respectivo documento de parcelamiento de toda la urbanización por ante la oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Autónomo Guanare del estado Portuguesa. Cuarta: La empresa conviene en que el comprador ocupe de manera provisional el inmueble ofertado en venta, y este así lo acepta, por un periodo prudencial, hasta que la entidad financiera apruebe el crédito solicitado, redacte el correspondiente documento de compra venta y se produzca el otorgamiento definitivo por ante la Oficina Subalterna de registro público respectivo. Quinta: El comprador se compromete a cancelar mensualmente una cantidad no mayor a los intereses correspondientes al crédito, los cuales convenimos y aceptamos que sean estimadas en este momento en Diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00) los cuales deben estar completamente al día para el momento de la protocolización definitiva, requisito sin el cual la empresa no firmará ante el registro respectivo. Noveno: El comprador se compromete a cancelar en este acto dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) como cuota única, por concepto de formación de la Asociación de vecinos y mensualmente cancelará una cuota que en este momento convenimos en fijar en Un Mil Quinientos Bolivares (Bs. 1.500,00) por concepto de gastos de mantenimiento y vigilancia de la urbanización, de acuerdo a lo establecido en el manual del Propietario en el capitulo correspondiente. Décimo: Es entendido, y así lo acepta las partes que las cantidades a que se refiere el numeral anterior, en ningún momento se consideraran parte integrante de la cuota mensual que se fijó en el presente documento, ni de la cuota definitiva que fije la entidad bancaria a cada comprador, de igual manera solo será devuelta la cuota única referente a la formación de la asociación de vecinos en los términos y al tiempo que indica el manual del propietario. Cláusula Décima Cuarta: “El Incumplimiento de una cualquiera de las Cláusulas del presente documento, así como de las del Manual del Propietario y el no pago de una mensualidad de las establecidas en las Cláusulas Quinta y Novena, se entenderá como desistimiento unilateral por parte de El Comprador, y dará derecho a La Empresa a pedir la desocupación sin más demora y practicar el desalojo en forma inmediata, sin tener que recurrir a la vía judicial Tribunales”.

Ahora bien, analizando las cláusulas del contrato objeto de la presente controversia, es menester señalar que en toda opción de compra-venta deben existir el objeto, el consentimiento y la causa; igualmente, para que se perfeccione la venta definitiva la parte compradora debe cancelar el precio total de la opción.

El precio, entonces, se define como la suma de dinero que se cambia por la cosa. Es frecuente que el precio es fijado de común acuerdo por las partes. Otras veces lo fija el vendedor de viva voz o mediante listines, catálogos (libros, mercaderías) o lo fija el comprador (ventas en subasta pública).

Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes en el acto de la venta. También puede estipularse que la elección del tercero se haga con posterioridad por las partes, de común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convención el modo de nombrar el tercero, a falta de nombrar el tercero, a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede convenirse en que el precio se fije con referencia al corriente en un mercado y en un día determinado.

Se observa, entonces que el comprador tiene la obligación fundamental de pagar el precio; respecto a esta obligación el artículo 1527 dispone: “La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato”; (negritas y subrayado del tribunal).

En tal sentido y de acuerdo a la norma transcrita el precio debe cancelarse en el día y lugar determinados en el contrato, y este precio o pago debe estar constituido por los siguientes elementos, a saber:

1. Una obligación válida.

2. La intención de extinguir la obligación, denominada también en doctrina intención de pagar.

3. Los sujetos del pago: el solvens o quien efectúa el pago, que en general, pero no necesariamente, es el deudor; y el accipiens o persona que recibe el pago que generalmente, pero no necesariamente, es el acreedor.

4. El objeto del pago, es decir, la cosa, actividad o conducta que el deudor se ha comprometido a efectuar o realizar en beneficio del acreedor.

Ahora bien, para que proceda una acción resolutoria es necesario que existan varias condiciones, a saber:

1. Es necesario que se trate de un contrato bilateral.

2. Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por una de las partes.

3. Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir con su obligación, porque de no ofrecer cumplir con su obligación no habrá lugar a la resolución.

4. Es necesario que el juez declare la resolución. La doctrina, está de acuerdo en que la resolución no debe dejarse al arbitrio de las partes en el sentido de poseer la facultad de dar por terminado un contrato cuando consideren que la otra parte ha incumplido sus obligaciones.

La doctrina señala que las personas que pueden pretender la resolución de un contrato son: las partes y sus causahabientes universales o a título universal y el acreedor de una de las partes mediante la acción oblicua o subrogatoria.

Con relación a los efectos de la resolución, la doctrina señala los siguientes:

1. La terminación del contrato bilateral que al ser declarado resuelto se extingue.

2. Un efecto retroactivo mediante el cual el contrato se considera como si efectivamente jamás hubiese sido celebrado, es decir, las partes vuelven a la misma situación precontractual, a la misma situación en que se encontraban antes de celebrar el contrato y por lo tanto, deben devolverse mutuamente las prestaciones recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato.

3. La parte cuyo incumplimiento culposo da motivo a la resolución queda obligada a la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución cause a la parte accionante.

El contrato constituye una de las principales fuentes de obligaciones, quizás la que engendra mayor número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de derechos y deberes, de comportamientos y conductas.

El artículo 1.143 del Código Civil establece:

“Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley”.-

El artículo 1.159 ejusdem reza:

“Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.-

De igual manera el artículo 1.160 ejusdem reza:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.-

Establece el artículo 1264 ibidem lo siguiente:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”

Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.

Resulta de suma importancia en la solución de la presente controversia el hecho que en el contrato de promesa de Compra-Venta suscrito por ambas partes no existe ninguna condición para que el comprador llevara a cabo la cancelación del precio del inmueble ya que no se estipuló en ninguna de sus cláusulas el precio de la venta, más no podría alegar el demandante la falta de pago del precio del inmueble ya que éste es un hecho negativo indefinido que hace recaer la carga de la prueba en el demandado. Al demandante no se le puede exigir que demuestre que el comprador no ha pagado ninguna de las cuotas en las que se fraccionó el precio. Es el deudor quien normalmente conserva la prueba del cumplimiento de su obligación, por lo general los recibos suscritos por su acreedor o los comprobantes de los depósitos bancarios si este fue el medio escogido para realizar el pago, aunado a ello no se estableció plazo o término para el cumplimiento de la obligación por parte del comprador únicamente se evidencia que la vendedora se comprometió a otorgar el documento definitivo de venta una vez que protocolizara el documento de parcelamiento de toda la urbanización, sin estipular en dicho contrato fecha exacta para el otorgamiento ni tampoco fecha para que él desocupara el inmueble en caso del no cumplimiento de la obligación.

Ahora bien, según el principio Dispositivo los Jueces deben sentenciar de conformidad con lo alegado y probado en autos, con respeto siempre a los términos en que se formuló la litis; todos los autores están conformes en que los jueces pueden suplir los principios jurídicos y las normas legales aplicables al caso, aunque les éste prohibido cambiar o modificar la causa de la acción, esto es el hecho generador que se hace valer en el juicio.

Considera necesario esta Sentenciadora señalar al respecto lo siguiente; la demanda, es el acto de postulación ya que en ella se formula la pretensión, como acto procesal que promueve el proceso debe llenar requisitos, que si bien no lo establece el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, son inherentes a la misma, como lo es el hecho, que se exprese con claridad y precisión lo que se pretende o sea la pretensión. El petitorio o petitum, debe estar formulado y expresado en forma clara y precisa, sin dar lugar a confusión ni al demandado ni al Juez.

En Sentencia de fecha 09 de noviembre de 2004, Exp. Nº 03-0957 de la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal, se dejó sentado: “Constituye un deber inherente a los jueces analizar y decidir todos los alegatos contenidos en el libelo de la demanda y no sólo los que el accionante señala como “Petitorio”, ya que únicamente con ese estudio íntegro cumple con el requisito de congruencia”

A tenor de lo antes señalado, es deber de todos los jueces de la República, considerar íntegramente la narración de los hechos contenida en el libelo, pues sólo de esta manera podrán comprender el tema a decidir, es decir, los jueces deben tomar en cuenta la pretensión como un todo para acoger o rechazar el planteamiento del accionante, lo que sin duda alguna es determinante para la procedencia o no del juicio.

Asimismo es necesario citar lo que ha señalado la Jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia:

“Al efecto, esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.

Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.

Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales. Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso.” (Sentencia N° 779 del 10 de abril de 2002, Exp. 01-0464, con ponencia del Magistrado Antonio J. García García).

Siendo la admisibilidad materia de orden público, es necesario destacar tal y como lo ha dejado asentado la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal de la República, que la admisión de la demanda, el auto que en ese sentido se dicta, no prejuzga sobre el fondo, sino que constatado que se llenan los requisitos mínimos para dar curso a la acción y a la demanda, se ordena tramitarla con el fin que en el fallo definitivo se analice y examine todo lo referente al fondo, y se revise de nuevo la existencia de los requisitos de admisibilidad en esa etapa del proceso.

En consecuencia, a pesar de ser la admisión de la acción o de la demanda un requisito necesario para el inicio del procedimiento, ya que es a través de esta figura que el Juez determina si la acción incoada debe o no tramitarse, eso no quiere decir que ese es el único momento dentro del proceso en el cual el Juzgador puede declarar la admisibilidad de la demanda o de la acción, ya que, puede darse el caso en el cual este al estudiar el asunto planteado, descubre que existe causal de inadmisibilidad no reparada por él, que puede ser pre-existente, o puede sobrevenir en el transcurso del proceso, y en ese momento es cuando debe declarar inadmisible la acción.

En este orden de ideas, se hace necesario citar Sentencia de fecha 18 de Agosto de 2004, de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en la cual estableció: …No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva (juicio de honorarios profesionales). La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa. En efecto, en la presente causa, como el juez de la causa no advirtió la inepta acumulación de pretensiones, el Juez de Retasa debía declararla, aun cuando no hubiese sido opuesta por la parte demandada.

En este mismo orden de ideas, esta sentenciadora como directora del proceso y revisado el instrumento fundamental de la acción que es el contrato de promesa de venta no se estipuló el precio en ninguna de sus cláusulas requisito fundamental para que la demandada cumpliera con su obligación de pagar el precio por la cosa vendida y aunado a esto, en su cláusula décima cuarta se estableció que si el comprador no cumplía con su obligación la Empresa estaba en el derecho de pedir la desocupación sin más demora y practicar el desalojo en forma inmediata, sin tener que recurrir a la vía judicial Tribunales, es por lo que la parte actora no debió interponer la acción de resolución del contrato, sino que lo ajustado a derecho era la acción de cumplimiento de conformidad con la mencionada Cláusula Décima Cuarta.

Siendo ello así, al proponerse la pretensión de resolución de contrato, cuando la vía pertinente en este caso era la demanda de cumplimiento de contrato de acuerdo a lo convenido por las partes, resulta forzoso declarar inadmisible la presente acción de resolución de contrato por ser contraria a derecho de acuerdo al referido contrato que es ley entre las partes, lo que deviene también por vía de consecuencia que parte actora está inferida de falta de cualidad e interés en la presente causa de acuerdo al artículo 361 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 341 eiusdem. Así se establece.

En virtud de los anteriores pronunciamientos el Tribunal considera innecesario analizar las demás probanzas en autos y decidir sobre los alegatos y defensas formuladas por las partes. Y así se decide.

DECISION

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara INADMISIBLE la acción de Resolución de contrato de Promesa Compra-Venta, seguida por los ciudadanos ARSENIO CAETANO ROSARIO, RAFAEL MINAYA MUÑOZ y RAMON A. SURIEL FERNANDEZ, de nacionalidad estadounidense el primero y dominicana los últimos, mayores de edad, con pasaporte Nº 048111224, 3231064 y 4077138 respectivamente, representado judicialmente por los abogados en libre ejercicio, ciudadanos ELVIS A. ROSALES N.,y NELSON MARIN PEREZ venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nros. 8.054.034 y 8.052.037 respectivamente, e inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros 20.745 y 31.786 respectivamente, contra la ciudadana MARTHA CECILIA CAMPOS PEREZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio titular de la cédula de identidad N° 9.844.180, (quien le cedió sus derechos litigiosos al ciudadano JESUS DE LA GALA SUAREZ).

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo

Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa. En Guanare, a los diez (10) días del mes de febrero del año dos mil once. AÑOS: 200° DE LA INDEPENDENCIA y 151° DE LA FEDERACION.
La Jueza

Abg. María Elena Briceño Bayona.

La Secretaria,

Abg. Magaly Pérez.

Seguidamente se publicó la sentencia siendo las 3:10 de la tarde. Conste,

Exp Nº 2174
magpérez