TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO PÁEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.
201° y 152°

EXPEDIENTE: N° 5480- 2.011.

DEMANDANTE: MADAHI ESTELA GAINZA SMIDT, Venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cedula de identidad No V-6.749.807, de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. GEORGES GHARGHOUR y YAJAIRA GUTIERREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nº V-9.844.478 y V-12.262.483, inscritos en el inpreabogado bajo el N° 66.812 y 70.246 de este domicilio.

DEMANDADO: JOSE MANUEL GARCIA PEREIRA venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N° V-6.819.429, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. MANUEL VICENTE SANCHEZ MENESES, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-18.295.851, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 138.135, de este domicilio.

MOTIVO: REINTEGRO DE SOBREALQUILERES.
SENTENCIA DEFINITIVA.-

Mediante libelo de demanda presentado por ante este Tribunal por la ciudadana MADAHI ESTELA GAINZA SMIDT, asistido por el Abogado GEORGE GHARGHOUR, arriba identificado, demandó por REINTEGRO DE SOBREALQUILERES al ciudadano JOSE MANUEL GARCIA PEREIRA, arriba identificado, en su condición de nuevo propietario arrendador del Centro Comercial Country Market quien de su única propiedad el prenombrado centro comercial, por haberlo adquirido a la SOCIEDAD MERCANTIL GRUPO H.G.I. C.A, cedido en dación de pago según documento protocolizado en fecha 03/11/2.006, inserto bajo el Nº 1, folios 1 al 3, Protocolo Primero, Tomo 13, Cuarto Trimestre de 2.006 en la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa …….. A tal efecto en su libelo señala:
“Soy arrendataria de un local comercial …Nº 60… por mas de 4 años, como se videncia del único contrato de arrendamiento y recibos de pagos, contrato … que fue prorrogado año a año, dicho local forma parte del Centro Comercial Country Market… contrato que acompaño Marcado “A”… y los recibos de cánones de arrendamiento… el contrato fue firmado inicialmente con… HUGO NOLASCO GUTIERREZ… en su condición de administrador del Centro Comercial Country Market… en dicho contrato se estableció como canon de arrendamiento semanal por el local 60, se cobraba de una forma irregular la cantidad de… 74,oo semanales, o sea la cantidad de (Bs.F. 296,oo) mensual para el primer año y el segundo año se aumento forma irregular la cantidad de Bs.F 103,61 semanales, o sea la cantidad de Bs.F. 414,44. Ese precio de los arrendamientos fueron pagados desde el 04 de mayo de 2007 y el segundo desde el 05 de mayo de 2008, hasta que entró en vigencia la Resolución Administrativa en Noviembre de 2.009 Nº 23-2.009, desde ese momento cobrados los arrendamientos con el nombrado HUGO NOLASCO GUTIERREZ actuando como administrador del Centro Comercial Country Market … se negó a recibir el canon de arrendamiento hasta el mes de Noviembre de 2009, ya que por negarse a recibirlos, empecé a consignarlos ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez….expediente de consignación Nº 197-09, correspondiente al local Nº 60… Conforme a la Resolución Administrativa Nro. 23-2009… en fecha 19 de Octubre de 2009 por el Alcalde del Municipio Páez del estado Portuguesa…en el Expediente Nro. 02-2009 y Resolución Nº 23-2009 en fecha 19 de Octubre de 2009… se fijo como canón máximo de alquiler… la cantidad de Bs. 58,54 mensual…. Conforme a lo establecido en el Artículo 60 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, el reintegro de los sobrealquileres se referirá a los cobrados desde la fecha de iniciación del contrato, es decir, desde la fecha del inicio de la relación arrendaticia, local Nº 60, inicio 04 de mayo 2007 hasta la fecha de la regulación de alquileres…… conforme a la relación,… se me debe por concepto de sobrealquileres la cantidad de NUEVE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y DOS BOLIVARES CON SETENTA Y DOS CENTIMOS BsF. 9.542,72 pagados por el arrendamiento del local Nº 60… por las razones de hecho y de derecho… demando a.. JOSE MANUEL GARCIA PEREIRA … para que convenga en reintegrar la cantidad de Bs. 8.891,12 en concepto de sobrealquileres pagados por el arrendamiento del local Nº 60… tal y como lo establece el artículo 63 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario Vigente…. Fundamento la pretensión en los Artículos 58, 59 y 60, 61, 63 y siguientes de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, Artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.179 y 1.180 del Código Civil… (Folios 1 al 35)

Admitida la demanda por este Tribunal en fecha 18 de Mayo de 2011, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada. (Folio 36 al 38)

En fecha 20 de Mayo de 2011, Poder Apud Acta, que la parte actora confiere apud acta a los abogados GEORGE GHARGHOUR y YAJAIRA GUTIERREZ. (Folio 39). Así mismo el apoderado de la parte actora consigna los emolumentos para el fotocopiado de la compulsa y el traslado del alguacil, a los fines de la citación del demandado. (Folio 40)

En fecha 06 de Junio de 2011, compareció el Alguacil de este Despacho, consignando recibo de citación debidamente firmado por el Apoderado Judicial de la parte demandada. Abogado MANUEL VICENTE SANCHEZ (Folio 41 y 42).

En fecha 08 de Junio de 2011, compareció el apoderado judicial de la parte demandada Abg. MANUEL VICENTE SANCHEZ, consignando escrito de contestación de la demanda. (Folios 43 al 53)

En fecha 09 de Junio de 2011, el apoderado de la parte actora solicitó copia simple de la contestación de la demanda y de sus anexos. (Folio 55)

En fecha 10 de Junio de 2.011 compareció el apoderado de la parte demandante, consignando escrito de Impugnación de las copias simples del documento de Cédula de habitabilidad. (Folios 56 y 57)

En fecha 21 de Junio de 2011, Siendo la oportunidad legal para promover pruebas, compareció la parte actora, presento su escrito y promovió pruebas de informe de documentos. (Folios 58 al 85). Así mismo la parte demandada presentó en fecha 22 de Junio de 2011 su escrito de promoción de pruebas, donde solicito prueba de informe. (Folios 86 al 92).

Mediante auto de fecha 22 de Junio de 2011, se admitió las pruebas de la parte accionante, se acordó oficiar a la Alcaldía del Municipio Páez, a los fines de demostrar que el inmueble en cuestión si fue regulado tanto por la administración anterior como la actual. (Folio 83)

El día 23 de Junio de 2011, compareció el apoderado de la parte actora Abogado GEORGE GHARGHOUR, presentando escrito de oposición a la admisión de la prueba de informe promovida por la parte demandada. (Folio 93)

En fecha 23 de Junio de 2011, el Tribunal admite las pruebas presentadas por la Parte demandada, se acordó oficiar a la dirección de inquilinato e Ingeniería Municipal, a los fines de que informe lo solicitado en el escrito de pruebas de la parte demandada. Se libraron los respectivos oficios (Folio 94 al 96).

Riela al folio 97 del presente expediente, escrito presentado por el apoderado de la parte actora Abogado GEORGE GHARGHOUR en fecha 27 de Junio de 2011, donde ratifica la impugnación de la supuesta Cédula de Habitabilidad.

En fecha 29 de Junio de 2011, compareció el Abogado GEORGE GHARGHOUR, apoderado de la parte actora, donde impugna el documento agregado al folio 91, por cuanto se trata de una copia fotostática de la Cédula de Habitabilidad. (Folio 98). Así mismo en esta misma fecha consignó escrito, donde ratifica la impugnación de la Cédula de Habitabilidad que riela al folio 91 y ratifico la impertinencia de las pruebas solicitadas por la parte actora. (Folio 99).

Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente Causa, el Tribunal lo hace bajo las siguientes consideraciones:
DETERMINACION DE LA CONTROVERSIA

La presente acción tiene por objeto, le sean reintegrados al demandante, los sobrealquileres, que le canceló al arrendador del local número 60 del Centro Comercial Country Market, por haber cancelado el canon con exceso, conforme a la resolución administrativa Nº 23-2009, de fecha 19 de octubre del 2009, que regule el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 54,84 mensual.

DE LA CONTESTACION

En la contestación de la demanda, la demandada reconoció la relación arrendaticia y lasa condiciones en que fue convenida la misma. Opuso la prescripción de la acción, por haber transcurrido más de dos (2) años, desde que se firmó en contrato de arrendamiento.
Negó, rechazó y contradijo, que se cobrara el canon de manera irregular, ya que el inquilino pagaba por su propia voluntad.
Alegó que las regulaciones están viciadas por cuanto el inmueble y sus locales, que conforman el Centro Comercial Country Market, está exento de regulación, según cédula de habitabilidad de fecha 06 de mayo de 2003, según cartón Nº C.H-03-2003 y de acuerdo al artículo 4, ordinal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Negó, Rechazó y contradijo que su representado se negara a recibir los cánones de arrendamiento.
Finalmente, solicito se declare sin lugar la demanda, por los fundamentos expuestos.

DE LA PRESCRIPCION

La parte accionada, alega la prescripción de la acción, aduciendo que han transcurrido más de dos (2) años desde la firma del contrato entre las partes, sin embargo la prescripción a la que se refiere el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para reclamar el reintegro de sobrealquileres, pero este término se debe contar a partir del momento en que haya sido notificada la resolución administrativa que acordó la regulación del alquiler y, no desde el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento. En esta causa no consta que se haya notificado a las partes la resolución administrativa, pero, la misma fue dictada con fecha 19 de octubre de 2011, y desde esta fecha hasta el presente no han transcurrido dos (2) años, por lo cual es evidente que no esta prescrita la acción para reclamar los reintegros de sobrealquileres. Así se decice.

DE LA IMPUGNACION DE LA CEDULA DE HABITABILIDAD

El apoderado accionante impugna la Cédula de Habitabilidad, promovida por el accionado, para evidenciar que el inmueble está exento de regulación, puesto que la misma es posterior al 2 de Enero del año 1987. Los fundamentos de la impugnación son que fue promovida en fotocopia simple, por lo que la impugna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y, también la impugna porque quien aparece como propietario, no lo es, porque para la fecha en que fue emitida el propietario no era Hugo Gutiérrez, sino Grupo H. G 1, C. A., y Country Market no existe como persona jurídica y no está registrada como firma mercantil. Para decidir este punto, el Tribunal observa:
La Cédula de Habitabilidad, “Es el documento que garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles en las viviendas. Además, en las de nueva construcción, la cédula garantiza que el inmueble cumple los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas o cualquier otro inmueble”.
De este concepto podemos, apreciar que la Cédula de Habitabilidad, la otorga el ente competente para garantizar que el inmueble cumple con las condiciones de habitabilidad obligatorias, en consecuencia, da fe de que un inmueble, esta apto para ser habitado, de allí que versa sobre un inmueble no sobre una persona natural o jurídica, de tal manera que lo importante allí, es que pueda identificarse claramente el inmueble para el cual se otorga la Cédula de Habitabilidad, en este caso, se puede leer claramente, en el reglón propietario HUGO NOLASCO GUTIERREZ REP/ COUNTRY MARKET, en el renglón Dirección de la Obra AV. LIBERTADOR ENTRE CALLES 26 Y 27 DE ACARIGUA, de esta información, pueda esta juzgadora precisar que la Cédula de Habitabilidad impugnada, fue emitida por el órgano competente, para garantizar que el inmueble ubicado en esa Dirección, esta apto para ser habitado, y ese inmueble, de acuerdo a lo afirmado por ambas partes, intervinientes en este procedimiento, es el Centro Comercial Country Market, que auque como lo aduce el actor, no es una persona jurídica o firma mercantil registrada, este hecho es irrelevante a tales fines, porque como ya se dijo, la Cédula de Habitabilidad fue adjudicada fue al inmueble, para garantizar que el mismo esta en condiciones de habitabilidad. Con relación a que la Cédula fue promovida en copia fotostática simple, se observa al folio noventa y uno (91) que fue traída a este expediente en forma original, en consecuencia se hace improcedente la impugnación efectuada por el actor, por esta razón. Por las consideraciones antes hechas se declara improcedente la impugnación de la Cédula de Habitabilidad formulada por el apoderado actor. Así se decide.

DE LAS PRUEBAS

Pruebas del actor

1. Documento de compra-venta, marcado “A”, y “A2”del cual se evidencia que la compañía INVERSIONES CAÑO PIRITAL, C. A., le vende a la firma mercantil GRUPO H. G. 1 C. A. y posteriormente extinguen la hipoteca constituida con ocasión de la negociación anteriormente referida. Marcado “B” documento por medio del cual GRUPO H. G. 1 C. A da en dación de pago a JOSE MANUEL GARCIA PEREIRA. Estos documentos son irrelevantes, pues no ayuda a esclarecer la verdad sobre los hechos ventilados, en consecuencia se desechan del procedimiento. Así se decide.
2. Copia certificada de la Resolución Administrativa Nº 397, para demostrar que tanto la administración pasada como la actual regularon el inmueble y determinaron que la Cédula de habitabilidad fue otorgada a Hugo Gutiérrez/ Country Market, persona distinta al dueño, por lo que había confusión y consideró la administración que la Cédula de Habitabilidad no servia para neutralizar la solicitud de regulación por lo que declara con lugar la regulación de alquiler que intentó en ciudadano Chanine Daniel Martínez. De esta resolución pueda esta sentenciadora apreciar que ciertamente la regulación de alquiler fue acordada al desechar como prueba la Cédula de habitabilidad otorgada al inmueble, pero en virtud de que se refiere a una persona distinta a la demandante, se desecha del procedimiento. Así se decide.
3. Prueba de informe, a fin de que se le solicitará a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Páez, si fueron dadas con lugar las siguientes Resoluciones Administrativas: Nº 24, 25, 27, 23, 02 -2009 y 398, 404, 402, 397, 394, 399- 2008, para demostrar que el inmueble fue regulado tanto por la administración pasada como por esta. En fecha 22 de junio de 2011, con oficio Nº 323-2011 se solicito la información requerida a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Páez. En fecha 02 de agosto de 2011, se recibió respuesta en razón de la cual se le informa a este Despacho, que las resoluciones administrativas preguntadas, fueron dadas con lugar, excepto la Nº 02 que no pertenece al referido Centro comercial. De esta prueba se desprende lo a través de ella informado, pero también resulta irrelevante, en consecuencia se desecha del procedimiento. Así se decide.

Pruebas del demandado

1. Prueba de informe, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, se le pida información a la Dirección de Inquilinato y a Ingeniería Municipal, de la Alcaldía del Municipio Páez, para que informen sobre la vigencia de la cédula de habitabilidad, cartón Nº 0068, de fecha 06 de mayo de 2003, diga si el centro comercial Country Market esta exento de regulación, indique si el centro comercial Country Market tiene otro cédula de habitabilidad. En fecha 01 de agosto de 2011, se recibió respuesta de la Dirección de Inquilinato, en donde se informó que la cédula de habitabilidad es emitida una sola vez, se cito el artículo 4, ordinal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y se indico que el Centro Comercial Country Market no tiene otra cédula de habitabilidad. En fecha 22 de julio del 2011 se recibió respuesta de Ingeniería Municipal de la Alcaldía de Páez, donde se le informa a este Tribunal que la cédula de habitabilidad del Centro Comercial Country Market esta vigente. De esta prueba de informe, quedo evidenciado que la cédula de habitabilidad emitida al Centro Comercial Country Market se encuentra vigente, y que no tiene más cédula de habitabilidad. Así se establece.
2. Copia de la Cedula de habitabilidad, marcada “B”, en original y copia, para que la copia fuera confrontada con el original, y quedo en el expediente copia certificada. Este documento es valorado y se aprecia que Ingeniería Municipal otorgo cedula de habitabilidad al centro comercial Country Market, signada con el Nº 0068, de fecha 06 de mayo de 2003. Así se establece.
3. Marcado “C” comunicación de fecha 06 de diciembre de 2010, en virtud de la cual se le informa a la representante del demandado José Manuel García Pereira, que no existe procedimiento de impugnación contra la cedula de habitabilidad, ni decreto de expropiación contra el inmueble country market. De esta comunicación se aprecia lo en ella asentado. Así se establece.

CONCLUSION PROBATORIA

Del análisis de las pruebas aportadas por ambas partes, esta Sentenciadora llega a la conclusión de que Ingeniería Municipal, de la Alcaldía del Municipio Páez, emitió cedula de habitabilidad al Centro Comercial Country Market, el 06 de mayo de 2003, y la misma produce todos los efectos legales para lo cual fue emitida, tal y como se explico en el capitulo de la impugnación de la cédula de habitabilidad, y más aún cuando la cedula de habitabilidad se emite por una sola vez. También quedo evidenciado que tanto la administración pasada como la actual de la Alcaldía del Municipio Páez, regulo los locales comerciales que conforman el Centro Comercial Country Market, sin embargo, esta regulaciones fueron acordadas por la Alcaldía del municipio Páez por cuanto, no fue valorada la cedula de habitabilidad, y auque el apoderado actor, manifiesta en sus escritos que tal Resolución Administrativa, adquirió carácter de cosa juzgada, pues no fue impugnada, es decir, no solicitó el interesado la nulidad de la misma en el tiempo que le concedió la Ley, por tanto quedo firme y debe este Tribunal, con fundamento en ello acordar el reintegro de sobrealquileres, pero, esto no es así, ya que los actos administrativos, auque tienen la misma esencia sustantiva, por lo cual le son aplicables, en la medida en que ello se desprenda de su naturaleza, las disposiciones des Código de Procedimiento Civil, también lo es que tales disposiciones no son de sujeción absoluta para el órgano administrativo, ya que éste ha de atender a su propio y específico régimen jurídico, constituido por la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por las normas reglamentarias que rigen el procedimiento inquilinario, y por tanto, lo que producen es una presunción Iuris tantun de lo en ellos acordados, y esa presunción Iuris tantun, fue desvirtuada por el accionado cuando alego y probó que el inmueble está exento de regulación, por cuanto, posee una cedula de habitabilidad posterior al año 1.987, todo de acuerdo al artículo 4, ordinal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones que hacen forzoso para esta sentenciadora declarar IMPROCEDENTE la acción de reintegro de sobrealquileres intentada en este procedimiento, tal y como se hará en el dispositivo de este fallo.

DECISION

Por todos los fundamentos antes expuestos, este Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, ADMINISTRANDO JUSTICIA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: IMPROCEDENTE el reintegro de sobrealquileres, intentado por la ciudadana MADAHI ESTELA GAINZA SMIDT identificada en los autos, en contra del ciudadano JOSE MANUEL GARCIA PEREIRA, tal como quedo expresado en la motiva de esta sentencia.

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil

De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena notificar a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copias certificadas.
Dado, sellado, firmado y refrendado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua a los tres (03) días del mes de Octubre de Dos Mil Once. Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
La Jueza Titular,

Abg. JULIA YANEXY QUERO MOYETONES
La Secretaria Titular

Abg. NOEMI ROMERO DE ORTIZ

En la misma fecha, siendo las 11.30 p. m. dictó y público la presente Sentencia
Conste Secretaria