TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO ARAURE DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

Araure, 23 de Abril de 2012
Años 202° y 153°

EXPEDIENTE N°: 3.842-2012

I
De las Partes y sus Apoderados

DEMANDANTE: ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. V-1.104.701, y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: MARILIN SARMIENTO, MILAGRO SARMIENTO y CONCEPCION FOTI, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.040.744, V-8.661.212, y V-18.929.106, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 127.044,78.947, y 150.015, en el mismo orden.

DEMANDADA: ERIKA MARÍA SIERRALTA DE CASTILLO, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la Cédula de Identidad N°. V-12.266.818, y con domicilio en Acarigua Estado Portuguesa, Urbanización “LA SORGUERA”, casa N°. 61-B, frente a la Avenida Circunvalación Sur.

ABOGADO ASISTENTE
DE LA PARTE DEMANDADA:
EDGAR JOSÉ RANGEL JIMÉNEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. V-12.858.773, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Número 130.272.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

II
Síntesis de la Controversia

Se inició el presente procedimiento en fecha 28 de febrero de 2012, por ante el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cuando la ciudadana ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, debidamente asistida por la Abogada MARILIN SARMIENTO, interpuso demanda con sus respectivos anexos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, todos plenamente identificados. (Folios 1 al 8)

III
Secuencia Procedimental

Observa este Tribunal que durante el desarrollo del presente procedimiento ocurrieron las siguientes actuaciones:

En fecha 28 de febrero de 2012, por ante el Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, cuando la ciudadana ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, debidamente asistida por la Abogada MARILIN SARMIENTO, interpuso demanda con sus respectivos anexos, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra de la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, alegando entre otras cosas lo siguiente:
“…Yo, ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, venezolana, casada, mayor de edad, … , debidamente asistida por la Abogada en este acto por la MARILIN SARMIENTO, venezolana, mayor de edad, …, ante usted respetuosamente ocurro y expongo: DE LOS HECHOS En fecha 1 de AGOSTO de 2009 mediante documento autenticado ante la Notaria Pública de Araure-Municipio Araure, en fecha 17 de Septiembre de 2009, anotado bajo el N° 11, Tomo 37 de los Libros de …, di en arrendamiento a la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, venezolana, casada, mayor de edad, …, un LOCAL COMERCIAL, signado con el N° 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la Calle 7, esquina Avenida 28, de la Ciudad de Araure del Estado Portuguesa, tal como consta de la Cláusula Primera del contrato de Arrendamiento, así mismo, se estableció en la Cláusula Tercera que el lapso de duración del presente Contrato es de 6(seis) meses, contados a partir del 01 de AGOSTO de 2009, fecha en la cual comenzó a surtir efectos legales, prorrogables, siempre y cuando y cualquiera de las partes no diere notificación a la otra su voluntad de prorrogarlo con los menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso o a cualquiera de sus prorrogas sucesivas si las hubiera, no convierten el contrato a tiempo indeterminado; en la Cláusula Cuarta EL ARRENDATARIO manifestó expresamente por haberlo inspeccionado, que recibió el inmueble en perfecto estado de conservación, pintura y limpieza así como las instalaciones de electricidad, herrería, plomería cerraduras, vidrios, ventanas, techos, puertas, poceta, lavamanos, y demás accesorios, tales como bombillos, …, se encuentran en buen estado y se obliga a devolverlo en iguales condiciones a la finalización del presente contrato de arrendamiento, y que igualmente se comprometió destinarlo sólo de comercial exclusivamente, cualquier uso distinto dará derecho a la arrendadora a la resolución del presente contrato.
Que es el caso que en fecha 03 de ENERO de 2011 notifiqué a la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, ampliamente …, de mi intención de NO RENOVAR el contrato en cuestión, en virtud que se le van a realizar reparaciones mayores y menores al inmueble objeto del contrato el cual ameritan su desocupación, tal como está previsto en el literal “c” del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos…
Y como quiera que la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, opera de pleno derecho, considero oportuno señalarle que la misma comenzó a transcurrir desde el día 03 de FEBRERO de 2011 hasta el 03 de FEBRERO de 2012, vencida ésta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aún no ha sido entregado voluntariamente, a pesar de habérselo solicitado en reiteradas oportunidades, es por lo que procedo a demandan como en efecto DEMANDO el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO,…estimo la presente demanda en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo) equivalente a … (folio 1 y 2)

Por auto de fecha 2 de marzo de 2012, se admite la demanda, emplazando a la demandada para que comparezca por sí o por medio de Apoderado el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en auto su citación a dar contestación a la demanda. (Folios 9 y 10).

En fecha 13 de marzo de 2012, compareció la ciudadana ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, en su carácter acreditado en autos, y les otorgó PODER APUD ACTA a las abogadas en ejercicio MARILIN SARMIENTO, MILAGRO SARMIENTO y CONCEPCION FOTI, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-13.040.744, V-8.661.212, y V-18.929.106, respectivamente, e inscritas en el Inpreabogado bajo los Números 127.044,78.947, y 150.015, en el mismo orden (folio 11).

En fecha dieciséis de marzo del año en curso (16/03/2012), compareció la Apoderada Judicial de la actora Abg. Marilin Sarmiento, identificada en autos y mediante diligencia pone a disposición del tribunal los medios y recursos necesarios para el traslado del Alguacil a los fines de la práctica de la citación de la demandada y en esa misma fecha el alguacil consigna diligencia haciendo saber que recibió del secretario los emolumentos necesarios para la obtención de las copias (folios 12 y 13).

En fecha veintiuno de marzo del año en curso (21/03/2012), mediante diligencia suscrita por el alguacil de este Tribunal, consigna Boleta de Citación debidamente firmada por la ciudadana ERIKA MARÍA SIERRALTA DE CASTILLO (folios 14y 15).

En fecha 23 de marzo de 2012, compareció la ciudadana ERIKA MARÍA SIERRALTA DE CASTILLO, parte demandada, debidamente asistida por el Abogado EDGAR JOSÉ RANGEL JIMÉNEZ, titular de la Cédula de Identidad N°. V-12.858.773, e inscrita en el Inpreabogado bajo el N°. 130.272, y da contestación de la demanda interpuesta en su contra, alegando entre otras cosas:
“… Que la relación arrendaticia que existe entre la parte actora ciudadana Ángela del Carmen Andradez de Peralta en su condición de arrendadora y su persona Erika María Sierrralta de Castillo en su condición de arrendataria, se inicio a partir del día 6 de septiembre del año 2007 , fecha esta en que empieza a sufrir efectos legales por un lapso de seis (6 ) meses , celebrado en fecha 12 de septiembre de 2007, ante la notaria Publica de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, bajo el Nº 40,Tomo 59, llevados en los libros de autenticación por ante esa oficina con un canon de arrendamiento mensual de cuatrocientos cincuenta mil bolívares (Bs. 450.000,00) hoy cuatrocientos cincuenta bolívares (Bs. 450,00) que el objeto del contrato es un local comercial distinguido con el Nº 01, en la planta baja del edificio sin nombre , ubicado en la calle 7, esquina Avenida 28 de la ciudad de Araure, Municipio Araure, del Estado Portuguesa. Posteriormente por acuerdo entre las partes se renovó el contrato de arrendamiento con la celebración de un nuevo contrato, de fecha 9 de enero del año 2009, ante la notaria Publica de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, bajo el Nº 11, Tomo 01, llevados en los libros de autenticación por ante esa oficina, manteniéndose el mismo canon de arrendamiento que regia en el contrato de arrendamiento. El cual empezó a sufragar los efectos legales a partir del 1 de enero de 2009, también por un lapso de seis (6) meses .Luego de igual manera por acuerdo entre las partes, se renovó el contrato de arrendamiento por el referido inmueble ya identificado, con la celebración de un nuevo contrato de fecha 17 de septiembre del año 2009, ante la notaria Publica de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, bajo el Nº 11,Tomo 37, llevados en los libros de autenticación por ante esa oficina, manteniéndose el mismo canon de arrendamiento e igualmente por el lapso de seis (6)meses.

Así mismo Rechazó, negó y contradijo:

- Que la relación arrendaticia inicio en fecha 01 de agosto de 2009 como lo diera a entender la parte actora en el libelo de la demanda.

- Que luego de mantener relación arrendaticia en los mejores términos de arrendamiento por el lapso de 3 años y tres meses, el día 8 del mes de enero del año 2011, recibió una comunicación de parte de la ciudadana Ángela del Carmen Andradez de Peralta donde se le solicita la desocupación del inmueble arrendado, al termino de los seis(6) meses continuos a partir de la recepción del mismo, debido a la ejecución de un supuesto proyecto de reparación y mantenimiento al edificio identificado anteriormente, fundamentándolo en el literal “C del articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

- Así manifiesta que el 01 de agosto de 2011, fue citada ante la oficina Municipal de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Araure para el día 4 de agosto de 2011, en la cual fue asistida por su abogado, y al no haber conciliación entre las partes el jefe de la oficina de inquilinato se dio por terminado el acto que para eso entonces las aspiraciones de la arrendadora era la misma de los actuales momentos; es decir lograr la desocupación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, de una manera arbitraria mediante alegatos jurídicos errados.

- Que la parte actora pretende hacer valer la comunicación que le hace llegar en fecha 8 de enero de 2011, como notificación de no renovación del contrato de arrendamiento, y a su vez por el simple contenido de la misma presume el inicio de la prórroga legal, como se puede observar en el contenido de la comunicación que presento…, conjuntamente con la demanda la parte actora, en dicha comunicación no expresa de manera clara y directa la No renovación del contrato de arrendamiento y mucho menos que a partir de esa fecha inicia la prorroga legal, simplemente notifica la ejecución de un proyecto de reparación y mantenimiento al edificio sin nombre, ubicado en la esquina avenida 28 de la ciudad de Araure, argumentando la notificación en una fundamentación jurídica errada. Por el razonamiento antes expuesto no se puede considerar la comunicación recibida en fecha 8 de enero de 2011, en los términos que pretende hacer valer la parte demandante en esta causa.

- Que la cláusula Tercera del ultimo contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, establece: El lapso de duración del presente contrato es de seis ( 6 ) meses, contados a partir del 01 de agosto de 2009, fecha en la cual empezó a surtir efecto legales, prorrogables, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere notificación a la otra su voluntad de prorrogarlo con lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso o de cualquiera de sus prorrogas sucesivas si las hubiere, no convierten el contrato a tiempo indeterminado.”, según lo establecido en esta cláusula, si se computa el lapso de seis (6) meses, iniciado el 1 de agosto de 2009, culminaría el 31 de enero de 2010, es decir, que la comunicación efectiva para la notificación expresa de no renovar el contrato, serian treinta (30) días anticipados a la fecha del termino del contrato, correspondiendo la fecha efectiva para la comunicación a tal efecto el 01 de enero de 2010, pero la cláusula transcrita establece la prórroga siempre que las partes no dieren notificación a la otra su voluntad de prorroga con lo menos treinta días de anticipación al vencimiento, pues al no ser diligente la arrendadora con mínimo del tiempo establecido si renovaría o no el contrato, este se da por prorrogado, según lo establecido en la cláusula contractual…, según la demandante la prórroga legal inicio el 3 de febrero del año 2011 hasta el 3 de febrero de 2012, la cual es una fecha que no coincide con lo establecido en el encabezado del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que llegado el día de vencimiento del tiempo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario; de allí se desprende la observancia a todo evento de que no se hizo valer el periodo de prorroga legal al vencimiento del contrato aludido por la parte demandada, sino que pretende hacer valer a partir de un año y tres días después de cuando debió haber iniciado la prorroga legal…

En fecha 10 de abril de 2012, compareció la Abogada MARILIN SARMIENTO, en su carácter acreditado de autos, y presenta escrito de promoción de pruebas constante de un (1) folio útil, las cuales fueron admitidas por este Tribunal mediante auto de fecha 11 de abril de 2012.

En fecha 12 de abril de 2012, el Tribunal fijó por auto dentro de los cinco (5) días de despacho siguiente a este auto para dictar sentencia.

En fecha 20 d abril de 2012, por auto el tribunal acuerda diferir la oportunidad legal para dictar sentencia en la presente causa, para el PRIMER (1ER) DIA DE DESPACHO SIGUIENTE a la fecha del presente auto.

Hecha la narrativa en los términos anteriores, este Tribunal pasa a pronunciarse previamente acerca de la naturaleza jurídica del contrato y lo hace bajo las siguientes consideraciones:

ÚNICO PUNTO PREVIO
DE LA NATURALEZA JURIDICA DEL CONTRATO

Observa esta juzgadora, del caso in comento, que sobre el mismo se intenta una acción por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento de Inmueble, constituido por un local comercial, signado con el Nº 01 ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa; acción ésta, que según los dicho de la actora se fundamenta, en el hecho que desde el 01 de agosto de 2009, mediante documento autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure, en fecha 17 de octubre de 2009, anotado bajo el N° 11, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa notaria que anexo marcado “A”, que la ciudadana Ángela del Carmen Andrades de Peralta le dio en arrendamiento a la ciudadana Erika María Sierralta Castillo, titular de la Cédula de Identidad N° 12.266.818, un LOCAL COMERCIAL, signado con el Nº 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, tal como consta de la Cláusula Primera del Contrato de Arrendamiento; Así mismo se estableció en la Cláusula Tercera que el lapso de duración del presente contrato es de seis (6) meses, contados a partir de 01 de Agosto de 2009, fecha en la cual comenzó a surtir efectos legales, prorrogables, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere notificación a la otra su voluntad de prorrogarlo con lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del lapso o de cualquiera de sus prorrogas sucesivas si las hubiera, no convierten el contrato a tiempo indeterminado, en el caso incomento en fecha 8 de enero de 2011, se notificó a la ciudadana Erika María Sierralta Castillo, ampliamente identificada ut –supra, de la intención de NO RENOVAR el contrato en cuestión, en virtud que se le van a realizar reparaciones mayores y menores al inmueble objeto del contrato el cual amerita su desocupación, tal como ésta previsto en el literal “C” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual anexo marcada “B” y opuso en su contenido y firma……Y como quiera que la prórroga legal prevista en el artículo 38 ejusdem, opera de pleno derecho, consideró oportuno señalar que la misma comenzó a transcurrir desde el día 3 de febrero de 2011 hasta el 3 de febrero de 2012, vencida ésta el inmueble objeto del contrato de arrendamiento aún no ha sido entregado voluntariamente, a pesar de habérselo solicitado en reiteradas oportunidades.

No obstante, en base a ello, considera quien juzga, que a fin de comprobar qué tipo de contrato fundamenta la acción, se hace necesario en principio, distinguir la naturaleza jurídica del contrato, esto es, determinar si el mismo fue celebrado con determinación de tiempo o a tiempo indeterminado, y en el primero de los casos, si las partes convinieron en prorrogarlo por igual lapso o sin prórroga. Así mismo, verificar si el contrato de arrendamiento nació a tiempo determinado y se convirtió en otro sin determinación de tiempo y para ello acoge criterio reiterado por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expediente N° 00-864, de fecha 11/10/2001 con ponencia del Magistrado Franklin Arriechi G. y voto salvado del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, donde sostuvo la Sala:

“… (sic) La Sala de Casación Civil ha señalado en pacífica doctrina, que es la soberanía de los jueces de instancia la interpretación del contrato…”
… al respecto ha señalado la Sala en sentencia de fecha 29 de noviembre de 1995, Universidad Central de Venezuela contra Banco Provincial de Venezuela, C.A, … en el expediente N° 94-703, N° 569 lo siguiente:
“…Constituye doctrina reiterada de esta Corte, que la interpretación de los contratos es cuestión de hecho reservada a los jueces de instancia, controlable por esta Sala sólo cuando el sentenciador hubiese incurrido en suposición falsa, salvo que el Juez califique erróneamente el negocio jurídico, y lo subsuma en una norma que no es aplicable, error éste de derecho”.
En sentencia de fecha 11 de marzo de 1992, expresó la Sala:
“La interpretación de los contratos, de acuerdo a reiterada doctrina de esta Sala, es de la soberanía de los jueces de instancia, y la decisión que al respecto ellos produzcan, sólo será atacable en Casación por denuncia de error en la calificación del contrato, error éste de derecho, o por suposición falsa.”

Y en este sentido, establece el artículo 1.579 del Código Civil:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella.

De la norma antes transcrita se evidencia que la relación arrendaticia se inicia en el mismo momento en que el arrendador entrega al arrendatario una cosa mueble o inmueble para que lo use durante un lapso temporal específicamente establecido en el contrato, es decir, que el plazo fijo es lo que distingue esa relación, puesto que allí el tiempo, viene a ser el lapso medido que determina la duración del contrato.

No obstante, el artículo 1.600 del Código Civil señala:

“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”.

Por otra parte, el artículo 1.614 eiusdem establece:

“En los arrendamientos hechos por tiempo determinados, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”

Y así lo ha señalado el Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Caracas 2006, pág. 296 sostiene:

“…c) El vencimiento de la prórroga legal y la conversión del contrato en otro por tiempo indefinido.
Significamos que por el consentimiento expreso o tácito del arrendatario, de continuar como tal y la falta de oposición del arrendador que sugiere establecer o continuar la relación bajo la modalidad atemporal o indeterminada, puede aparecer una nueva relación arrendaticia. En efecto, esta característica es la más resaltante porque la “reconducción” la traducimos por “reformar” y siendo así se reforma o modifica el tiempo, que de determinado pasa a ser indeterminado.”.

Es así, que los contratos a tiempo determinados se definen como aquellos que tienen un principio y una fecha exacta, o aunque ese contrato tenga prórroga se debe tener conocimiento de la fecha cierta en que comienza la prórroga y cuando termina la misma, lo que deriva que el incumplimiento de las obligaciones por uno de sus otorgantes da lugar a ser demandado por el cumplimiento o la resolución del contrato.

Por otro lado, si se trata de un contrato celebrado sin determinación de tiempo (verbal o escrito) o que habiéndose fijado un tiempo de duración, vencido el plazo se le dejó en posesión de la cosa, convirtiéndose entonces en uno a tiempo indeterminado, podrá demandar el arrendador el desalojo del inmueble con fundamento en alguna de las causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

De manera tal, que la demandante al momento de interponer su demanda consigna junto con el libelo, copia fotostática certificada contentivo de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Municipio Araure del Estado Portuguesa, bajo el N° 11, Tomo 37 de fecha 17 de septiembre de 2009, de los libros de Autenticaciones llevados por ante esa oficina (folios 05 al 07), que al tratarse de documento Publico, suscrito ante funcionario publico autorizado para ello, es apreciado por este Tribunal conforme a lo previsto en los artículos 1.357, 1359 y 1360 del Código Civil y demuestra a esta Juzgadora, que la ciudadana Ángela Andradez de Peralta celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Erika María Sierrralta de Castillo, sobre un LOCAL COMERCIAL, signado con el Nº 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa. Así mismo, se pactó en el referido contrato, que el mismo era por tiempo determinado y que iniciaba el día 01 de agosto de 2009, fecha en la cual comenzó a surtir efecto legales, prorrogables, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere contestación a la otra su voluntad de prorrogarlo con lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del lapso o de cualquiera de sus prorrogas sucesivas si las hubiere, no convierte el contrato a tiempo indeterminado.

Del análisis del contrato en cuestión, concluye esta Juzgadora, que ciertamente la ciudadana ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, hoy demandante, suscribió con la ciudadana ERIKA MARÍA SIERRALTA CASTILLO, un contrato de arrendamiento que se inicio a tiempo determinado, según lo estipulado en la cláusula Tercera, pues del contenido de dicha cláusula se lee: …(si)…el lapso de duración del presente contrato es de seis (06) meses contados a partir del 1 de agosto del 2009, fecha en la cual comenzó a surtir efecto legales, prorrogables, siempre y cuando cualquiera de las partes no diere contestación a la otra su voluntad de prorrogarlo con lo menos 30 días de anticipación al vencimiento del lapso o de cualquiera de sus prorrogas sucesivas si las hubiere, no convierte el contrato a tiempo indeterminado.

Ahora bien, es criterio de esta juzgadora, que en base a los principios de exhaustividad y comunidad de la prueba el juez esta obligado a examinar y valorar todas las pruebas obtenidas, de tal manera se procede al examen de dichas probanzas.

ANÁLISIS Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1.- Anexas al libelo de demanda

1.1.-Original de documento de Contrato de Arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, bajo el N° 11, Tomo 37, de los respectivos libros de autenticaciones llevados por ante esa Notaria de fecha 17 de septiembre de 2009, suscrito entre la ciudadana ERIKA MARÍA SIERRALTA CASTILLO, titular de la Cédula de Identidad N° 12.266.818, quien funge como arrendataria y la ciudadana ANGELA ANDRADEZ DE PERALTA como arrendadora, sobre un local Comercial signado con el Nº 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa ( folios 03 al 07), el cual es apreciado en el mismo termino establecido en el único punto previo.. Así se decide.

1.2.- Original Documento privado donde se le notifica a la ciudadana ERIKA MARÍA SIERRALTA CASTILLO (folio 8), de la no renovación del referido contrato, en virtud que el mismo iba ser objeto de reparación y mantenimiento el cual no fue desconocido por la demandada y de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo quedó reconocido, se le otorga pleno valor probatorio y Así se decide.

PRUEBA DE LA PARTE ACCIONADA

Anexas al escrito de contestación de la demanda

1.- Copia fotostática simple de documento de Contrato, marcado “anexo 1”, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 12/09/2007, bajo el N° 40, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, (folios 20 al 23), que al tratarse de una copia simple expedida por funcionario facultado para ello, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, y demuestra a esta Juzgadora, que la relación arrendaticia se inició en fecha 6 de septiembre de 2007 por un lapso de seis (6)meses y Así se decide.

2.-Copia fotostática simple de documento de Contrato, marcado “anexo 2”, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 09/01/2009, bajo el N°. 11, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, (folios 24 al 26), que al tratarse de una copia simple expedida por funcionario facultado para ello, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil en concordancia con lo previsto en el artículo 429 ejusdem, y demuestra a esta Juzgadora, que la relación arrendaticia se continuo en fecha 1 de enero de 2009 por un lapso de seis (6)meses. Y Así se establece.

3.- Copia fotostática simple de documento de Contrato, marcado “anexo 3”, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 17/09/2009, bajo el N°. 11, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, (folios 27 al 30), el cual ya fue valorado en el punto 1.1 Y Así se declara.

4.- Copia fotostática simple de comunicación sin número, de fecha 03/01/2011, marcado “anexo 4”, dirigida a la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, (folio 31), la cual ya fue valorado en el punto: 1.2.

5.- Original de oficio D.I.S.S-Cit. N° 15/2011, marcado “anexo 5”, de fecha 01/08/2011, emanado del Jefe de la Oficina Municipal de Inquilinato, dirigido a la ciudadana ERIKA SIERRALTA DE CASTILLO, (folio 32), por cuanto dicho oficio emana de un organismo administrativo público tiene ese carácter por el órgano de que emana y siendo que el mismo no fue impugnado por la parte demandada , se le confiere valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y Así se declara .

En la oportunidad legal transcurrida para que las partes promovieran pruebas en el juicio la parte actora obtuvo las siguientes:

Promovió y Ratifico el contrato de arrendamiento suscrito entre la parte acccionante y la parte accionada el cual fue autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 17/09/2009, bajo el N°. 11, Tomo 37 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, (folios 5 al 7), el cual ya fue valorado en el punto 1.1 Y Así se declara.

Promovió y ratificó la notificación de fechas 03/01/11 (folio 8) dirigida a la ciudadana ERIKA SIERRALTA DE CASTILLO, informando o notificando la intención de no renovar el contrato en cuestión, el cual ya fue valorada en el punto 1.2 y Así se decide.

CONCLUSIÓN PROBATORIA

Del análisis de las pruebas obtenidas se evidencia que en fecha 6/9/2009 las ciudadanas Ángela Andradez de Peralta y Erika María Sierralta de Castillo iniciaron relación arrendaticia sobre un local comercial, signado con el Nº 1, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa, con lapso de duración de seis (6) meses prorrogables, siempre y cuando una de las partes manifieste por lo menos con treinta (30) días de anticipación de no prorrogarlo, haciendo especial énfasis que tal situación no convertía el contrato de arrendamiento que se inició a tiempo determinado en otro sin determinación de tiempo.

En este sentido, logra demostrar la parte demandada con el cúmulo de contratos de arrendamientos apreciados ut supra, cuales son: el primero, debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 12/09/2007, bajo el N°. 40, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el segundo debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Araure, Municipio Araure del Estado Portuguesa, de fecha 09/01/2009, bajo el N°. 11, Tomo 01 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, por un lapso de seis (6) meses y el tercero: que consigna la parte demandante como fundamento de su pretensión de fecha 17/9/2009., que la relación arrendaticia establecida entre ella y la parte actora se inicia a partir del día 6/9/2007 y no como lo pretende hacer valer la accionante, desde el 1/8/2009.

Y en este sentido, considera este Tribunal que el plazo convenido a los efectos de practicar la notificación y que hacen valer las partes contratantes en el contrato de marras, debe comenzar a computarse desde el 6/9/2007, de tal manera que concluye esta juzgadora que si la relación arrendaticia se inicia en la fecha antes señalada (6/9/2007) hasta el día 1/2/2011, fecha esta última cuando vence el último contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y el cual fue autenticado el día 17/9/2009 transcurrieron TRES (3) AÑOS y CUATRO (4) MESES de esa relación, por lo que de conformidad con lo previsto en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios el plazo de prórroga legal que debe otorgarse a la arrendadora es de UN (1) AÑO.

Sin embargo, de las pruebas obtenidas en el juicio, logra evidenciar esta Juzgadora muy especialmente de la notificación librada con fecha 3/1/2011 que la arrendadora notifica a la arrendataria el día 8/1/11, esto es, VEINTICUATRO (24) DÍAS antes del vencimiento del último de los contratos (1/2/2011), otorgándole además solo un lapso de SEIS (6) MESES contados a partir desde el mismo día en que ésta fue notificada, por lo que a juicio de esta juzgadora la notificación en cuestión fue practicada no solo extemporáneamente sino además ineficaz, toda vez, que las partes convinieron en dicho contrato que la notificación debía practicarse por lo menos con treinta (30) días de anticipación y a tenor de lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debía otorgársele a la arrendataria UN (1) AÑO de prórroga legal, lo que trae como consecuencia, que el contrato de marras sigue siendo determinado hasta tanto el desahucio sea practicado en tiempo oportuno y la prórroga legal otorgada por el plazo correspondiente, por consiguiente, resulta forzoso para este Tribunal declarar SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO se interpuso en el presente juicio, y así quedará expresamente establecido en la dispositiva del presente fallo.

DECISIÓN

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA: SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana ANGELA DEL CARMEN ANDRADEZ DE PERALTA, debidamente asistida por la Abogada MARILIN SARMIENTO, en contra de la ciudadana ERIKA MARIA SIERRALTA DE CASTILLO, debidamente asistida por el Abogado EDGAR JOSÉ RANGEL JIMÉNEZ, todos plenamente identificados up-supra, sobre un inmueble constituido por un LOCAL COMERCIAL, signado con el Nº 01, ubicado en la Planta Baja del Edificio sin nombre, situado en la calle 7, esquina avenida 28, de la ciudad de Araure del Estado Portuguesa.

Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en el presente fallo.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Araure del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los veintitrés días del mes de abril del año dos mil doce. Años: 202º de la Independencia y 153º de la Federación.

La Jueza Provisoria,

Abg. Maritza Sandobal Pedroza
El Secretario,

Abg. Omar Peroza González.

En la misma fecha se dictó y publicó siendo las dos y treinta de la tarde (2:30 p.m.).- Conste

Expediente N°. 3.842-2012.-
MSP/jc.-