REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
202° y 153°
ASUNTO: EXPEDIENTE NRO.: 2988
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS
PARTE ACTORA: NESTOR JOSÉ MORILLO LÓPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.388.416.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: ABGS. ADELA MARGARITA HERRERA, GERMAINE COLMENAREZ DE CONTRERAS E IVO RAMÓN COLMENARES, titulares de las Cédulas de identidad Nros. 3.868.516, 13.226.499 y 3.414.139 e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.783, 84.144 y 22.285, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: LILA JUDI ZAVARCE DE ALVARADO, GUILLERMO ANTONIO ALVARADO ZAVARCE, DANIEL ALVARADO ZAVARCE, CARLOS RAÚL ALVARADO ZAVARCE, RICARDO ARTURO LUÍS MOISÉS ALVARADO ZAVARCE Y CRISTINA AURORA LAVARADO ZAVARCE, venezolanos, viuda la primera, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.626.607,10.136.148, 10.136.161, 12.299.063, 12.299.061 y 12.546.016, respectivamente.
APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: ABG. KARLY ANDREÍNA FERRER GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 102.278 y titular de la Cédula de Identidad Nro. 14.346.446.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA: DEFINITVA
Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y abogados que les representen en la presente causa.
II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 14/06/2012, por la abogada Adela Herrera Escalona, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Néstor José Morillo López, parte accionante en la presente causa, contra la decisión dictada en fecha 04/06/2012, por el Juzgado Segundo de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato con opción a compra venta intentó el ciudadano Néstor José Morillo López en contra de los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Mediante escrito de fecha 16/06/2009, la abogada Adela Herrera Escalona, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Néstor José Morillo López, demandó por cumplimiento de contrato a los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raul Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce Y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, ante el Juzgado Segundo del Municipio Páez, quedando por Distribución la causa, en el Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, acompañó recaudos (folios 1 al 48, primera pieza).
Por auto de fecha 26/06/2009, fue admitida la demanda y acuerda el a quo medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de litigio (folios 49 al 51, primera pieza).
Consta al folio 53 y 54, Despacho de citación librado por el Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa al Juzgado del Municipio Tulio Febres Cordero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida, a fin de que practique la citación de los demandados.
Mediante auto de fecha 23/07/2009 el a quo designa correo especial a la abogada Solger Colmenarez quien aceptó el cargo en fecha 29/07/2009 (folios 65 y 66, primera pieza).
La apoderada actora solicita la citación por cartel de los demandados, mediante diligencia de fecha 17/11/2009 (folio 71, primera pieza).
En fecha 23/11/2009 fue recibido el despacho de citación del Juzgado Comisionado de agosto de 2009, el Juzgado del Municipio Tulio Febres Cordero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida recibió la comisión y ordenó darle entrada, acordando hacerle entrega al Alguacil de las boletas de citación (folio 88).
Por diligencia de fecha 19/10/2009, el alguacil del Tribunal del Municipio Tulio Febres Cordero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida devolvió las boletas de citaciones con sus respectivas compulsas por no haber sido posible la citación personal de los demandados por no haberlos podido localizar (folio 89 al 149).
Por auto de fecha 19/10/2009, el Tribunal del Municipio Tulio Febres Cordero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida acordó remitir las actuaciones al Juzgado comitente (folio 150).
Por auto de fecha 17/03/2010, el Tribunal de la causa ordenó la remisión de la Comisión a los fines de que se practique la citación de conformidad con los artículos 223 y 227 del Código de Procedimiento Civil (folio 151 y 152).
En fecha 22/04/2010, el Juzgado del Municipio Tulio Febres Cordero de la Circunscripción Judicial del estado Mérida recibió la comisión que le fue conferida a fin de que se practique la citación por cartel de conformidad con los artículos 223 y 227 del Código de Procedimiento Civil. Mediante ese mismo auto ordenó librar el Cartel de Citación (folio 154).
Por diligencia de fecha 28/09/2010, la apoderada judicial del accionante consignó ante el Juzgado de la causa, publicación del cartel de citación en los diarios “Pico Bolívar” y “Frontera” (folios 161 al 163).
Por escrito de fecha 18/10/2010, compareció ante el a quo la abogado Karly Andreina Ferrer González, en su carácter de apoderada judicial de los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raul Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luis Moises Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, parte demandada en la presente causa, a darse por citada (folio 164).
En fecha 20/10/2010, la apoderada judicial de los demandados, presentó escrito ante el a quo donde contesta la demanda y reconviene de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, al demandante ciudadano Néstor José Morillo López por resolución de contrato, acompañó recaudos (folios 170 al 220).
El día 21/10/2010, el Tribunal de la causa dictó auto por el cual no admite la reconvención planteada por no reunir los extremos exigidos del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil (folio 221).
La parte demandada presentó escrito de pruebas ante el Tribunal de la causa mediante escrito de fecha 28/10/2010; las cuales fueron admitidas por auto de fecha 29/10/2010 (folios 223 al 226).
Por escrito de fecha 03/11/2010, la apoderada judicial de la parte accionante presentó escrito de promoción de pruebas ante el a quo, acompaño recaudos; pruebas estas que fueron admitidas por auto de fecha 03/11/2010 pruebas promovidas por la parte actora (folio 2 al 12, segunda pieza).
Por escrito de fecha 04/11/2010, la apoderada judicial del actor presentó escrito de informes (folio 13 al 16, segunda pieza).
En fecha 19/11/2010, el Juzgado Primero de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, dictó sentencia definitiva declarando Sin Lugar la acción que por cumplimiento de contrato intentó el ciudadano Néstor José Morillo López (folio 18 al 28, segunda pieza).
Por diligencia de fecha 25/11/2010, la apoderada judicial de la parte actora, apeló de la sentencia dictada en fecha 19/11/2010 (folio 35, segunda pieza).
Por auto de fecha 26/11/2010 el Tribunal de la causa oyó en ambos efectos la apelación interpuesta y ordenó remitir el presente expediente a este Juzgado Superior (folio 37).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 19/01/2011, se procede a darle entrada en fecha 24/01/2011 (folios 40 y 41, 2da. pieza).
Por diligencia de fecha 02/02/2001, la abogada Adela Herrera, solicitó que el Juez se inhibiera de conocer la presente causa; solicitud esta declarada improcedente (folios 42 al 46, 2da. pieza).
Consta a los folios 47 al 63, segunda pieza sentencia dictada por este Juzgado donde ordena el desglose del cuaderno principal de las actuaciones referentes a la medida cautelar decretada y repone la causa al estado de que vuelva a decidirse por separado en primera instancia tanto el juicio principal como la incidencia de la medida cautelar.
Por auto de fecha 25/03/2011, le da entrada al expediente en el Juzgado Segundo del Municipio Páez, en virtud de la inhibición planteada por la Jueza Julia Quero (folio 76, 2da. pieza).
Cumplidas las formalidades de ley y dando cumplimiento a lo señalado en la sentencia dictada por el Juzgado Superior en fecha 07/02/2011, el a quo dicta decisión en fecha 04/06/2012, declarando Sin Lugar la acción por cumplimiento de contrato de opción a compra interpuesto por el ciudadano Néstor José Morillo López a través de apoderada contra los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce (folios 98 al 109, 2da. pieza).
En fecha 14/06/2012 la apoderada actora apela de la decisión dictada; apelación oída en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folios 113 y 117, 2da. pieza).
Recibido el expediente en esta Alzada en fecha 16/07/2012, se procede a dar entrada y fijar el lapso para dictar sentencia (folios 119 y 120, 2da. pieza).
En fecha 30/07/2012, la apoderada actora, presentó escrito donde además de sintetizar hechos acaecidos en el proceso, solicita sea declarada con lugar la apelación interpuesta (folios 121 y 122).
En fecha 31/07/2012 la apoderada de los demandados presenta escrito contentivo de alegatos (folios 123 al 125).
DE LA DEMANDA:
La abogada Adela Herrera Escalona en su condición de apoderada judicial del ciudadano Néstor José Morillo, demandó a los ciudadanos Lila Judi Zavarce de Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, aduciendo entre otras cosas que su representado el ciudadano Néstor José Morillo López y la ciudadana Lila Judi Zavarce de Alvarado actuando en su propio nombre y en representación de sus hijos Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble ubicado en esta ciudad de Acarigua, distinguido con el Nro. 8-E del Edificio “E” del conjunto residencial General Páez. Que los arrendadores dieron en arrendamiento con opción a compra a el arrendatario, su mandante, un inmueble de su propiedad constituido por un Apartamento distinguido con la nomenclatura 8-E, situado en la Octava Planta del Edificio E. Conjunto Residencial y Comercial General Páez, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nro. 258, ubicado en la Avenida 17, Barrio San Antonio de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa. Que se estableció en la cláusula décima que a los fines de ejercer el arrendatario la opción a compra en el lapso de ocho (8) meses contados a partir del primero de febrero de mil novecientos noventa y nueve, sin prorroga, la misma se pacta por la cantidad de ocho millones de bolívares (Bs. 8.000.000,00). Que la cláusula décima primera establece que el arrendatario entrega a los arrendadores en el momento de la firma del contrato la cantidad de dos millones de bolívares (Bs.2.000.000,oo) en dinero de curso legal en el país a su entera satisfacción, por concepto de garantía y de inicial para tener la primera opción en la compra del referido inmueble, y el saldo restante por la compra del mismo, es decir, la cantidad de seis millones de bolívares (Bs. 6.000.000,oo) deberán ser pagados en el transcurso de ocho (8) meses según lo establecido en la cláusula décima del contrato, previo el otorgamiento del documento definitivo de compra- venta y la presentación de la planilla sucesoral respectiva. Que su representado en fecha 23 de abril y 24 de diciembre del año 1999, entregó a la ciudadana a la ciudadana Lila Zavarce, la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs.F. 3.000,oo) como abono al saldo restante por la compra del inmueble in comento. Que en dicho documento se estableció en la cláusula Décima Primera como condición expresa previa para que mi representado cancelara la totalidad o saldo restante, que los arrendadores, tienen que otorgar el documento definitivo de compra-venta y presentar la planilla sucesoral respectiva, que hasta la fecha de la demanda ha cancelado cinco millones de bolívares (Bs. 5.000.000,00) o cinco mil bolívares fuertes (Bs. F. 5.000,00), es decir que ya ha pagado el precio casi en su totalidad del inmueble dado en arrendamiento con Opción de Compra Venta y desea cancelar la cantidad restante, para finiquitar la negociación, LOS ARRENDADORES-VENDEDORES, se han negado ha cumplir con las obligaciones contractuales que le impone la ley, es decir, a realizar, presentar y otorgar el documento definitivo de compraventa, y a presentar la planilla sucesoral respectiva, es decir, que no cumplieron con su obligación contractual del otorgamiento del documento definitivo de compra venta y la planilla sucesoral respectiva en el plazo de ocho meses (8), contados a partir del primero de febrero de mil novecientos noventa y nueve sin prórroga y es indudable y perceptible que no cumplieron por cuanto se evidencia y consta que fue el día 25 de mayo del año 2006 que protocolizaron formalmente el documento que acredita la propiedad de los demandados. En consecuencia, los demandados verdaderamente detentan la propiedad protocolizada del inmueble mas de nueve (9) años y ocho (8) meses después de vencido el lapso de la duración del contrato de arrendamiento con opción a compra, que fue pactado en ocho (8) meses a partir del 1ero de febrero del año 1999, según lo convenido en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento con opción a compra. Es indudable que LOS ARRENDADORES VENDEDORES, pretenden no cumplir con sus obligaciones a pesar de las múltiples solicitudes verbales cordiales, que les ha hecho su mandante, con el fin de que cumplan con su obligación de entregar, presentar y otorgar el referido documento. Que los demandado copropietarios del inmueble objeto de la presente controversia judicial, además de no cumplir con todas sus obligaciones contractuales, ya mencionadas, también despojaron a su representado de la posesión legitima continua y no interrumpida que venía detentando su poderdante desde el día 01 de febrero de 1999, fecha en que por mutuo consentimiento entre las partes, le fue entregado el inmueble plenamente identificado en el presente escrito. Que su representado tuvo en su poder la posesión durante más de diez (10) años y cuatro (4) meses, de la cual fue despojado en forma violenta, irregular y delictual. Es por lo que, en nombre de su representado demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, para que convengan o sean condenados por el Tribunal, primero: al cumplimiento de las obligaciones derivadas de la celebración del Contrato de Arrendamiento con Opción de Compra.- Venta. Segundo: Se decrete prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble suficientemente identificado en el libelo de demanda para garantizar los resultados del juicio, por lo que pide el decreto de la misma y se oficie al Registrador Público de la Jurisdicción del Municipio Páez del estado Portuguesa. Tercero: Que los demandados convengan en otorgarle a su mandante, sin plazo alguno el documento definitivo de compra-venta del inmueble y le presenten la Planilla Sucesoral respectiva, previo el pago del saldo restante, que efectuará su representado, es decir la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3.000,00), los cuales ofrece en nombre de su representado a los demandados. Cuarto: A los efectos de determinación de la cuantía estimó la acción en la suma de ochenta mil trescientos bolívares (Bs. 80.300,00). Quinto: Que la parte demandada sea condenada a pagar los costos y costas del presente juicio, los cuales también demanda.
DE LA CONTESTACIÓN
La parte demandada en la oportunidad de contestar señaló que es cierto que sus representados son los propietarios legítimos del inmueble constituido por un apartamento signado Nº 82, de la Torre “E” del Conjunto Residencial General Páez, que ello consta de documento autenticado ante la Notaría Pública Primera del Municipio Páez del estado Portuguesa inserto bajo el Nº 1, Tomo 74 de fecha 17 de abril de 1995 de los libros llevados por esa Notaría y que dieron en arrendamiento con opción a compra el aludido inmueble al demandante. Reconocen como válido el contrato de arrendamiento con opción a compra celebrada en fecha 19 de febrero de 199. Negó, rechazó y contradijo, en su totalidad los hechos alegados por la apoderada del actor en el libelo de demanda, ya que no es cierto que sus representados no hayan querido dar cumplimiento a su promesa de venta en la oportunidad señalada, es decir antes de 01 de octubre de 1999, ya que el contrato suscrito por el demandante y los demandados es un contrato de arrendamiento con opción a compra, y estaba sujeto a condiciones plasmadas en cada una de sus cláusulas, ya que el demandante durante la vigencia del contrato es decir entre el 02 de febrero de 1999 y el 01 de octubre de 1999 según la cláusula tercera. Que el demandante incumplió con las cláusulas segunda, tercera, sexta, octava, décima, décima primera y décima cuarta del contrato de arrendamiento con opción a compra. Desconoció que el accionante sea el arrendador actual. Igualmente señaló que no es cierto el argumento de que el demandante fue despojado de la posesión que supuestamente detentaba, y que así fue decretado por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil de este Circuito y Circunscripción Judicial, mediante sentencia de fecha 04 de mayo de 2010 y ratificada por el Juzgado Superior en fecha 06 de agosto de 2010 cuya copia acompaña, por lo que solicitaron los demandados se proceda a levantar la medida cautelar de prohibición de enajenar gravar que pesa sobre el inmueble arrendado ya que es potestativo a los jueces, y ante la evidencia presentada no existen los presupuestos del fumus boni iuris y el periculum in mora, desvirtuados con las aludidas sentencias. Mediante ese mismo escrito reconvino al demandante por incumplimiento de las obligaciones pactadas de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil. Reconvención que no fue admitida por el a quo.
DE LA SENTENCIA APELADA
Señala la Jueza a quo que del contrato de arrendamiento con opción a compra quedó demostrado que el actor asumió el compromiso contractual de arrendamiento don opción a compra de un inmueble y del contrato se establecieron cláusulas asumidas por ambas partes, de las pruebas el actor no cumplió con el pago convenido para opción, en el lapso establecido para ejercitar su derecho de compra, no aportó prueba de que continuara ocupando el inmueble en cuestión, siendo por ello forzoso declarar sin lugar la presente acción.
PRUEBAS OBTENIDAS DE AUTOS
Pruebas de la parte accionante acompañadas al libelo:
1.- Copia fotostática de documento autenticado ante la Notaria Pública Primera de Acarigua estado Portuguesa, en fecha 19/02/1999, bajo el Nro. 42, Tomo 16 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de contrato de arrendamiento con opción de compra del inmueble constituido por un apartamento distinguido con la nomenclatura 8-E, situado en la octava planta del Edificio E, Conjunto Residencial y Comercial General Páez, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el número 258 ubicado en la avenida 17, Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua Estado Portuguesa, suscrito entre la ciudadana LILA JUDI ZAVARCE DE ALVARADO en nombre propio y en representación de sus hijos Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce , por una parte, y por la otra, el ciudadano Néstor José Morillo López (folio 11 al 16). Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido, por el contrario fue admitido su existencia, por lo que debe valorarse como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, con lo que queda probado la existencia de dicho contrato, cuya naturaleza y efectos serán analizados en la parte motiva de esta sentencia. ASI SE DECIDE.
2.- Panillas de depósitos marcadas con las letras “C”, “D”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” ,”K”, “L”, M”, “N”, Ñ”, “O, “P, “Q, “R”, del Banco Unión, que obran a los folios 17 y 18, y de los folios 20 al 33, por depósitos realizados en la cuenta de la ciudadana Lila Judi Zavarce, y aparece como depositante Néstor Morillo, en las fechas 23-04-99, 24-12-99, 24-05-99, 18-6-99, 24-12-99, 24-12-99, 24-12-99, 24-12-99, 24-12-99, 24-12-99, 24-12-99, 14-02-2000, 26-04-2000, 26-04-200026-04-2000 y 06-06-2000, respectivamente. Dichos bauches al ser opuestos a la ciudadana Lila Zavarce, firmante del contrato de marras en nombre propio y de los demás, debió haberlos atacados, lo cual no lo hizo, y por el contrario admitió dichos depósitos, por lo que deben valorarse para tener como válidos dichos pagos. ASI SE DECIDE.
3.- Recibo de pago por un monto de Sesenta Mil Bolívares exactos (Bs. 60.000), realizado por el ciudadano Néstor Morillo, por concepto de alquiler de apartamento correspondiente al período desde el 15 de febrero a 15 de marzo de 1999 (folio 19). Este documento al ser opuesto a la ciudadana Lila Judi Zavarce, firmante del contrato de marras en nombre propio y de los demás, debió haberlo atacado, lo cual no lo hizo, y por el contrario admitid dicho pago, por lo que deben valorarse para tenerlo como válido. ASI SE DECIDE.
4.- Copia certificada expedidas por el Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa de documento que protocolizado en fecha 25/05/2006 oficina bajo el Nº 37, Protocolo 01, folio 1 al folio 3, Tomo 8, Segundo Trimestre del año 2006, del cual se desprende que el ciudadano Juan Esposito Alipertti vendió a la ciudadana Lila Judi Zavarce de Alvarado en representación de el con el 58% del valor del inmueble y a nombre de sus hijos con el cuarenta y dos por ciento (42%), en partes iguales, identificados como Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, de un apartamento destinado para vivienda que forma parte del Edificio del Conjunto Residencial y Comercial General Páez, Edificio “E”, piso 8, apartamento 8-2, ubicado en la Avenida 17, Barrio San Antonio de Acarigua, estado Portuguesa (folio 34 al 39). Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido, por lo que debe valorarse como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, con lo que queda probado que los demandados adquirieron el inmueble que constituye el objeto la acción. ASI SE DECIDE.
5.- Copias fotostáticas simples de actuaciones cursantes en expediente de solicitud de inspección judicial signado con el número 3769 llevado por el Juzgado Primero de Municipio Páez de Acarigua del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en el cual al realizarse la inspección se dejó constancia que el solicitante trató de aperturar la puerta de entrada al apartamento con sus llaves y no lo pudo abrir, un ciudadano que se encontraba dentro de la apartamento abrió la puerta principal, quedando el protector de la puerta cerrado y manifestó que estaba contratado por el dueño del apartamento el señor Ricardo, para pintarlo. También se dejó constancia que la abogada Karly Ferrer se hizo presente y le dio apertura al protector de la puerta de entrada del apartamento y manifestó al Tribunal que los bienes del solicitante fueron trasladados a la conserjería del Edificio, porque la dueña del apartamento lo ordenó que sacara los bienes y le cambiara las cerraduras de las puertas. En el particular segundo se dejó constancia de que dentro del apartamento se encontraban cuatro camas, dos matrimoniales y dos individuales, dos peinadoras y dos mesas de noche, y que en la conserjería del edificio los bienes que especificara el acta (folio 40 al 48). Este instrumento probatorio no estuvo sometido al control de la prueba, por ser extra judicial, razón por la cual no se valora.
Pruebas promovidas por el accionante en la oportunidad probatoria mediante escrito de fecha 03/11/2010 (folio 02 al 05, segunda pieza):
1.- Reprodujo el mérito favorable de autos, al no señalar cuales son los meritos que quiere hacer valer a su favor, se desechan. ASI SE DECIDE.
2.- El valor probatorio del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Primera de Acarigua estado Portuguesa en fecha 19/02/1999, inserto bajo el número 42, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Documental que acompañó al libelo. Valorado supra.
3.- Reproduce el mérito favorable y promueve el valor probatorio de las planillas de depósitos Nº 15560502 y Nº 47780435 del Banco Unión C.A., cuyo titular es la ciudadana Lila Judi Zavarce de Alvarado. Documentales que fueron acompañadas al libelo de demanda. Valorados supra.
4.- Reproduce el mérito favorable y promueve el valor probatorio de los depósitos bancarios marcados con las letras “E”, “F”, G”, “H”, “I”, “J” ,”K”, “L”, M”, “N”, Ñ”, “O, “P, “Q, “R”, los cuales fueron acompañados al libelo de demanda. Valorados supra.
5.- Reproduce el mérito favorable y promueve el valor probatorio de la inspección judicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, anexa al libelo de demanda. Documental que fue presentada en copia fotostática junto al libelo. Desechada supra.
6.- Promueve el valor probatorio de la copia certificada expedidas por el Registro Publico del Municipio Páez del estado Portuguesa de documento que fuera protocolizado en esa misma oficina bajo el Nº 37, Protocolo 01, folio 1 al folio 3, Tomo 8, Segundo Trimestre del año 2006, (folio 34 al 39 primera pieza), marcada con la letra “S”. Documental que fue acompañada al libelo de demanda valorada supra.
7.- Promovió el valor probatorio del documento marcado “V”, copia certificada expedida por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Páez del estado Portuguesa, contentivo de documento protocolizado bajo el Nº 38, Protocolo Primero, Tomo 8, folio 01 al folio 03, Segundo Trimestre, año 2006, que contiene aclaratoria del error involuntario cometido en documento otorgado por Juan Esposito Alipertti (folio 06 al 11, segunda pieza). Este instrumento no fue impugnado, ni desconocido, por lo que debe valorarse como documento público, de conformidad con lo establecido en los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, con lo que queda probado que el documento por lo que adquirieron el inmueble objeto de esta demanda, fue sometido a aclaratoria, en el sentido de señalar que dicho inmueble está dotado de estacionamiento. ASI SE DECIDE.
Pruebas De La Parte Demandada:
A su escrito de contestación acompañaron:
1.- Copias certificadas por la Secretaria de este Juzgado Superior Civil de actuaciones cursantes en la causa Nº 2623 (nomenclatura de este Tribunal) (folios 174 al 220), de las cuales se desprende que en fecha 14 de mayo de 2009 el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, dictó sentencia declarando sin lugar la acción interdictal por despojo, intentada por Néstor José Morillo López contra Karly Andreina Ferrer, calificada por el accionante como amparo a la posesión, y por sentencia de fecha 06/08/2010, este Tribunal Superior la confirmó. Dichas documentales al emanar de funcionario público se valora, para apreciar que el demandante de autos, ciudadano Néstor José Morillo López, intentó demanda por interdicto restitutorio en contra de la ciudadana Lila Judi Zavarce, quien en este juicio es la apoderada judicial de los demandados de autos, por haber sido supuestamente despojado de un inmueble, que es el mismo que constituye el objeto de esta demanda, la cual fue declarada sin lugar. En cuanto a que en dichas actuaciones se constata que fueron promovidas constancias de consumos emanados de la Empresa CORPOELEC, estos no son valorados, toda vez que su descripción solo abarca desde el año 2003 hasta el año 2007, evidentemente muy anterior a la fecha en que las partes aquí contendientes suscribieron el contrato cuyo cumplimiento se exige. ASI SE DECIDE.
Los demandados promovieron en su escrito de pruebas de fecha 28/10/2010 (folios 223 al 225), lo siguiente:
1.- Reproduce el mérito favorable de autos, en especial a lo concerniente a las dieciséis cláusulas del contrato de arrendamiento. Dichas cláusulas fueron valoradas en su conjunto, cuando fue valorado el contrato que las contiene, y que constituye el documento fundamental de esta pretensión. ASI SE DECIDE.
2.- Promueve la cláusula primera del contrato de arrendamiento. Dicha cláusula fue valorada en su conjunto, cuando fue valorado el contrato que la contiene y que constituye el documento fundamental de esta pretensión. ASI SE DECIDE.
3.- Depósitos bancarios insertos del folio 17 al 33, de la primera pieza. Dichas documentales se refieren a los bauches promovidos por la parte actora, que ya fueron apreciados. ASI SE DECIDE.
4.- Promueve la cláusula tercera del contrato de arrendamiento. Dicha cláusula fue valorada en su conjunto, cuando fue valorado el contrato que la contiene y que constituye el documento fundamental de esta pretensión. ASI SE DECIDE.
5.- Promueve copia certificada por el Juzgado Superior de actuaciones del expediente 5070. Estas actuaciones fueron valoradas supra, al valorase la prueba nro 1 de las acompañadas al escrito de contestación. ASI SE DECIDE.
6.- Sentencia emitida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa de fecha 14/15/2009 que declaró improcedente el interdicto restitutorio solicitado por el hoy demandante. Esta actuación al igual que la anterior, fue valorada supra, al valorase la prueba Nro. 1 de las acompañadas al escrito de contestación. ASI SE DECIDE.
7.- Promueve bauche de depósito bancario Nº 47780435 por la cantidad de Bs. 1.000.000,oo fecha de 24/12/1999. Dicho bauche ya fue valorado supra, toda vez que se trata de uno de los que acompañó el actor al libelo, y que se encuentra agregado al folio 18 de la primera pieza. ASI SE DECIDE.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Conforme se ha constatado, se indica que en el caso bajo examen la parte actora, ciudadano NÉSTOR JOSÉ MORILLO LÓPEZ, interpone demanda de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento con opción de Compra-Venta, en contra de los ciudadanos Lila Judi Zavarce de Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce, por un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar principal distinguido con el Nro. 8-E, ubicado en la octava planta, del edificio “E”, del “Conjunto Residencial y Comercial General Páez”, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nro. 258, ubicado en la avenida 17, Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa. El referido inmueble tiene una extensión de Noventa Metros Cuadrados con Cincuenta y Dos Centímetros (90,52 m2) y alinderado: NORESTE: con fachada Noreste del Edificio; SUROESTE: con Hall, ductos y fachadas sur-oeste interna; NOR-ESTE: con apartamento Nro. 8-1 y; SUR-ESTE: con fachada sureste del Edificio.
El contrato cuyo cumplimiento exigen fue autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha 19/02/1999, bajo el Nro.42, Tomo 16 de los libros de autenticaciones respectivos.
En este caso, dicha demanda la fundamenta en el hecho de que los co propietarios vendedores se han negado a cumplir con lo pactado en dicho contrato, entre otras cosas en entregarle la planilla sucesoral y el otorgamiento del documento definitivo de compraventa en el plazo de ocho (8) meses contados a partir del primero de febrero de 1999, sin prórroga, para ellos proceder a pagar el saldo restante.
Igualmente señala, que su compromiso de pagar el saldo restante convenido para la venta en el plazo de ocho meses, nace una vez que los vendedores le entregaran la planilla sucesoral y le otorgaran el documento definitivo de compraventa, sin que hasta la presente fecha hayan cumplido con tal obligación; que él ha pagado casi la totalidad del precio de dicha venta, a tal punto que de los 0cho Millones de Bolívares (Bs. 8.000.000,00) en que fue pactada la venta, ya han cancelado la cantidad de Cinco Millones de Bolívares viejos (Bs. 5.000.000).
De igual manera señaló haber cumplido con los cánones de arrendamiento fijados en dicho contrato.
En consecuencia, demanda que cumplan con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento con opción a compra, para que convengan en otorgarle sin plazo alguno, el documento definitivo de compra venta del inmueble y presenten la planilla sucesoral respectiva, o que ello sea declarado por este tribunal, previo el pago del saldo restante, para que la sentencia que se produzca en este juicio sirva de título de propiedad, conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Por su lado, la parte demandada al contestar el fondo de la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por el actor, y entre los argumentos esgrimidos como defensa señalaron que no se está en presencia de una opción a compra pura y simple, sino de un contrato de arrendamiento con opción a compra, que quien incumplió con lo pactado en dicho contrato lo fue el demandante, toda vez que se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento que le correspondía pagar en el plazo que va desde el primero de febrero de 1999 al primero de octubre de 1999, es decir, que los pagos realizados por tal concepto, no los realizó en forma oportuna. Que si bien, el demandante pagó oportunamente durante los primeros cuatro (4) meses, es decir, hasta el mes de junio de ese año, los pagos hechos posteriormente son extemporáneos. Por otro lado señalan, que el demandante no cumplió con el pago de los servicios de gas doméstico, luz eléctrica, aseo urbano y demás gastos establecidos en el contrato. Es decir, en pocas palabras se excepcionó del cumplimiento, alegando el principio del “NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, esto es la excepción del no cumplimiento, ya que el accionante no cumplió con sus obligaciones contractuales, especialmente con el pago de los cánones de arrendamiento que van desde el primero de febrero del 2009 al primero de octubre del 2009, es decir, los ocho meses de vigencia del contrato. Además de las mencionadas defensas, la parte demandada intentó la reconvención o mutuo petición, la cual fue declarada inadmisible, sin que sobre dicha negativa se hubiese apelado.
Sintetizada de esta manera lo que ha sido la litis en la presente causa, que las partes coincidieron en llamarla “cumplimiento de contrato de arrendamiento con opción a compra venta de inmueble”, debemos entones señalar, que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación, la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
Así, es preciso referirse al concepto o término dado por la doctrina al Contrato, en este sentido se señala que constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico, produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
A su vez el Código Civil, en su artículo 1.133, nos define el contrato de la siguiente manera:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, la acción de cumplimiento es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Así las cosas, es importante destacar al respecto, que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Aquí se establece la opción que tiene una de las partes ante el incumplimiento de la otra, es decir, que es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos puede exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.
Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De la referida norma, inferimos que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto, deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
Por tanto, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el citado Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Ahora bien, también es necesario señalar que en el proceso civil, conforme lo dispone el articulo 11 del Código de Procedimiento Civil, rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, y que en atención a lo que establece el articulo 12 ejusdem, que es una norma de contenido general que gobierna y disciplina la conducta de los jueces cuando van a emitir sus fallos, y que resulta quebrantada si el sentenciador no se atiene a lo alegado y probado en autos, o saca elementos de convicción fuera de ellos o suple excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, señalamos que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso, constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es, lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón en el citado artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el también citado artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
Pero además, hay que señalar que como ya se dijo, que si bien es cierto que en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, por mandato de lo establecido en dicho artículo 12, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos, no menos cierto es, que este mismo artículo 12, establece que el esclarecimiento de los contratos es otra de las vertientes del oficio del Juez, cuya operación consiste en indagar la voluntad e intención presunta que las partes abrigaron al establecer las diversas cláusulas que determinan sus obligaciones y derechos, todo esto en razón de la labor que realizan de indagar la voluntad e intención de las partes contratantes, al establecer determinadas obligaciones y derechos.
Son los juzgados de instancia los que pueden establecer lo que cada una de las partes ha dado o prometido, el alcance y extensión de las respectivas prestaciones y hasta las consecuencias que pudieron ser previstas al tiempo de celebrar el convenio.
.En la interpretación de los contratos de compraventa, lo cual es aplicable igualmente a las promesas de compraventa, la doctrina se inclina por valerse de la regla que indica “que debe interpretarse a favor del comprador, incluso en cuanto las obligaciones que pesan sobre éste, apreciando que usualmente quien dicta las pautas de dicha convención es aquel que vende”.
Al respecto, ha sido pacífica la doctrina y la jurisprudencia al señalar, que la naturaleza jurídica de los contratos no dependen de la calificación que le den las partes, sino de la índole de los elementos que los constituyen, analizados a la luz de la ley, la jurisprudencia y la doctrina.
Por tanto, atendiendo a la real intención de las partes y la ejecución que éstas les hayan dado, y por tal virtud, la calificación última y definitiva de tales actos corresponde al Juez.
Así en este caso, en vista que la parte demandada alegó la excepción de contrato no cumplido, para excusar el hecho de no haber cumplido con su obligación de entregar la planilla sucesoral y otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, por cuanto el comprador se atrasó en el pago de los cánones de arrendamientos que le correspondía pagar en el plazo que va desde el primero de febrero de 1999 al primero de octubre de 1999, es decir, que los pagos realizados por tal concepto, no los realizó en forma oportuna, señalando además que, si bien el demandante pagó oportunamente durante los primeros cuatro (4) meses, es decir, hasta el mes de junio de ese año, los pagos hechos posteriormente son extemporáneos; además de esto, señala que el demandante no cumplió con el pago de los servicios de gas doméstico, luz eléctrica, aseo urbano y demás gastos establecidos en el contrato, se hace entonces necesario señalar, que la aludida excepción de contrato no cumplido, se encuentra prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Como puede observarse, la referida excepción conduce a la suspensión de los efectos del contrato, más no a su extinción. En consecuencia, el contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición, cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.
Ahora, es necesario que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra, no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.
Nuestra doctrina ha señalado que deben cumplirse ciertas condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, a saber:
1. Que se trate de un contrato bilateral, conforme al artículo 1134 del Código Civil.
2. Que se esté en plena demostración que el incumplimiento que da lugar a la excepción es un incumplimiento culposo de la contraparte.
3. El incumplimiento que motive la oposición de la excepción, debe ser un incumplimiento de importancia.
4. Deben ser obligaciones de ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario: “Dando y dando”.
5. Que el oponente de la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte.
6. El demandado, esto es, la persona del excipiens u oponente, puede alegar esta defensa, cuando el demandante incumpla las obligaciones genéricas plasmadas en el artículo 1.160 Código Civil.
Del argumento esgrimido por la parte demandada, se desprende que el mismo obedece a una excepción que surge del mismo contrato, fundamentado en el hecho de que la parte actora no cumplió con su obligación principal como lo fue el pago oportuno de los cánones de arrendamiento en los ocho (8) meses fijados para que ejerciera la opción de compra, y además no cumplió con el pago de los servicios públicos.
De allí, que por una parte, este juzgador destaca que la demandada en su defensa, si bien señala que estaba obligada a otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, se excepcionó de no haberlo realizado en el hecho de que estaba sujeta al cumplimiento de las condiciones plasmadas en las cláusulas del contrato, entre éstas la de pagar los cánones de arrendamientos durante la vigencia del contrato, esto es, en los ocho (8) meses siguientes al primero de febrero del 2009, lo cual fue realizado en forma oportuna durante los primeros cuatros (4) meses y los pagos a los restantes cuatro (4) meses fueron realizados en forma extemporáneos; por tanto debe establecerse la existencia de un contrato bilateral de compraventa que creó obligaciones para ambas partes. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, este juzgador considera que este argumento esgrimido por la parte demandada de excepcionarse por no haber cumplido el actor previamente con sus obligaciones contractuales, constituye un elemento de incumplimiento contractual, que hace posible la excepción invocada y daría al traste con la pretensión del actor. ASÍ SE DECIDE.
En conclusión considera este juzgador, que el fundamento esgrimido por la parte demandada como argumento para ella no cumplir con la obligación demandada, constituye un incumplimiento de importancia, que permite a la demandada suspender o dejar de cumplir con su obligación de otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello la entrega del inmueble. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, al quedar establecido que el hecho alegado por la parte demandada para excepcionarse del cumplimiento de su obligación constituye un incumplimiento de importancia, es necesario establecer que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro sistema procesal civil, contenido en el artículo 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar que previamente al introducir la presente demanda, que había cumplido con su obligación de pagar las cantidades por los cánones de arrendamientos de los ocho (8) meses de vigencia del contrato, y a la parte demandada, demostrar la falta de pago de los servicios públicos por parte de la demandante, durante la vigencia del contrato cuyo cumplimiento aquí se exige. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, se debe indicar que de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, mediante los bauches bancarios, en los que se demuestra que el demandante realizó depósitos en la cuenta de la ciudadana Lila Judi Zavarce, quien suscribió el contrato de marras, fueron valoradas y apreciadas supra, para dar por cierto que la parte actora sí cumplió con dicho pago, aún cuando a criterio de la demandada, fueron extemporáneos, ya que por el contrario no fueron desconocidos, como tampoco señalaron, que no haya hecho uso de los referidos montos; tomando como cierto que la parte demandada solo se limitó a señalar que dichos pagos fueron extemporáneos, pero nunca señaló que no se hubieran realizado, ni que hubiese alegado que no dispuso del dinero que por arrendamiento les depositó el ciudadano Néstor José Morillo López, aquí demandante. ASI SE DECIDE.
Esta conducta de la parte demandada, de no haber impugnado dichos depósitos, como tampoco haber establecido que rechazó dichos pagos, que no dispuso de ellos, llevan a este juzgador a establecer que es impertinente recurrir a la interpretación del articulo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, pues no se desprende contumacia de la parte demandada en aceptar el pago de dichos cánones y con ellos se establece la solvencia del demandante en el pago de dichos cánones. ASI SE DECIDE.
Además de esto, podemos establecer que si bien estos pagos, pudieron ser extemporáneos, fueron convalidados por los demandados, tomando en cuenta su actitud de no rechazar ni impugnar las referidas consignaciones. ASI SE DECIDE.
Ahora, en cuanto a la falta de pago de los servicios públicos en el lapso de los ocho (8) meses de vigencia del contrato, por parte del demandante y que le correspondía a la demandada demostrarlo, conforme fue establecido supra, de los elementos probatorios en autos, dicho incumplimiento no quedó demostrado. ASI SE DECIDE.
De esta manera, este juzgador debe establecer expresamente que no logró demostrar la parte demandada las condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, por lo que debe ser desechada dicha defensa de excepción de contrato no cumplido, alegado por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
No habiendo prosperado la excepción de contrato no cumplido, se debe forzosamente establecer, que debe la parte demandada cumplir con su obligación contractual de entregarle al demandante la correspondiente planilla sucesoral y otorgar el correspondiente documento definitivo de propiedad, siendo que tal como lo dispone la Cláusula DÉCIMA PRIMERA, esto debe preceder al pago total del precio de la venta por parte del arrendatario comprador. ASI SE DECIDE.
De igual manera debe señalar este juzgador, que como quiera que los demandados no rechazaron ni impugnaron los alegatos de la parte actora referidos a que de los Ocho Millones de Bolívares viejos (Bs. 8.000.000), ya ha pagado la suma de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.OOO.000), sólo adeuda por concepto de dicha negociación, la suma de TRES MILLONES de BOLIVARES, viejos (Bs. 3.000.000,oo); hoy TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000,oo), es esta última suma la que debe cancelar la parte actora, una vez los demandados cumplan con su obligación. ASI SE DECIDE.
De igual manera, en virtud de la presente sentencia, debe el juzgador a quo, fijar plazo para que la parte demandada otorgue el correspondiente documento definitivo de propiedad del inmueble. ASI SE DECIDE.
Para el caso de que la parte demandada, aquí vencida, no cumpliera con dicho mandato, se debe ordenar el registro de la presente sentencia, previo el depósito por ante dicho tribunal de la cantidad restante, o sea la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000) para que sirva de documento definitivo de propiedad, conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, se debe declarar con lugar la apelación intentada por la abogada Adela Margarita Herrera Escalona, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadano Néstor José Morillo López.
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 14/06/2012, por la abogada Adela Herrera Escalona, en su condición de apoderada judicial del ciudadano Néstor José Morillo López, parte accionante en la presente causa, contra la decisión dictada en fecha 04/06/2012, por el Juzgado Segundo de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato con opción a compra venta intentó el ciudadano Néstor José Morillo López en contra de los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 04/06/2012, por el Juzgado Segundo de Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
TERCERO: CON LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de compra venta sobre un inmueble constituido por un Apartamento distinguido con la nomenclatura 8-E, situado en la Octava Planta del Edificio E, Conjunto Residencial y Comercial General Páez, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nro. 258, ubicado en la Avenida 17, Barrio San Antonio de esta ciudad de Acarigua, municipio Páez del estado Portuguesa, alinderado: NORESTE: con fachada Noreste del Edificio; SUROESTE: con Hall, ductos y fachadas sur-oeste interna; NOR-ESTE: con apartamento Nro. 8-1 y; SUR-ESTE: con fachada sureste del Edificio, interpuso el ciudadano Néstor José Morillo López en contra de los ciudadanos Lila Judi Zavarce De Alvarado, Guillermo Antonio Alvarado Zavarce, Daniel Alvarado Zavarce, Carlos Raúl Alvarado Zavarce, Ricardo Arturo Luís Moisés Alvarado Zavarce y Cristina Aurora Alvarado Zavarce. En consecuencia, debe el juzgador a quo, fijar plazo para que la parte demandada otorgue el correspondiente documento definitivo de propiedad del inmueble, y en caso de que la parte demandada no cumpliera con dicho mandato, se debe ordenar el registro de la presente sentencia, previo el depósito por ante dicho tribunal de la cantidad restante, o sea la suma de TRES MIL BOLIVARES (Bs. 3.000) para que sirva de documento definitivo de propiedad, conforme lo dispone el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil
CUARTO: No hay condenatoria en costas del recurso, por la naturaleza del presente fallo. En lo que respecta a las costas de proceso, quedan condenados los demandados en las costas del mismo por haber resultado perdidoso.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, al primer (01) días del mes de agosto de dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez,
Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,
Abg. Aymara de León
En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 2:00 de la tarde. Conste.-
(Scria.)
HPB/ADL/eldez
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