TSJ Regiones - Decisión

RELACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició el presente proceso en fecha 26 de Junio del 2.012 siendo asignado por distribución a este Juzgado en la misma fecha , recibiéndose demanda por PREFERENCIA OFERTIVA presentada por los ciudadanos VIRGILIO ANTONIO GARCIA AGUILAR y ZONIA ESPERANZA CASTILLO FAEZ, abogados e inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros 15.998 y 146.994, respectivamente en su carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos MARCELLO MAXIMO MARINI FERRETTI y NICOLETTA MARINI FERRETTI, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros 8.067.674 y 8.069.134, respectivamente, contra SANDRIA INES PULIDO LUSARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.986.225, para que sea realizada oferta sobre el inmueble ubicado en la carrera quinta entre calles 17 y 18 en la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, contentivo de 39,25 mts.
En fecha 18 de Julio del Dos Mil Doce (2.012), se admite dicha demanda ordenándose el emplazamiento de la ciudadana Sandria Inés Pulido Lusardo y de acuerda aperturar cuaderno separado de medida la cual resulto Improcedente.
Seguidamente el día Siete de Agosto del 2012, el alguacil titular de este despacho mediante diligencia devuelve boleta de citación.
En fecha 10 de Agosto del Dos Mil Doce 2012, el ciudadano Virgilio García, plenamente identificado en autos solicita citación por carteles de conformidad con lo establecido en al articulo 223 del Código de Procedimiento Civil y en fecha 17 de septiembre del corriente año se acordó lo solicitado y se procedió librar el cartel respectivo, constando en autos dichas consignaciones en fecha 28 de Septiembre del corriente año.
Posteriormente mediante diligencia de fecha 02 de Octubre del Dos Mil Doce el Apoderado Actor consigna copia certificada de poder conferido por la accionada a nombre de la ciudadana Martha Fabiola Bustillo y solicita que la citación recaiga en nombre de la Apoderada Judicial de la demandada, acordando el Tribunal lo solicitado con respecto a la citación.
En fecha 09 y 10 de Octubre del Dos Mil Doce los Apoderados Judiciales de la accionante mediante diligencias solicitan que se tenga por citada a la apoderada Judicial de la parte demandada por cuanto de la diligencia del alguacil se evidencia que se entrevisto con ella y por lo tanto esta a conocimiento de la demanda instaurada en contra de su representada y por consiguiente sea declarada la confesión ficta de conformidad con lo establecido en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil Venezolano y manifiestan que la demandada rectifico ajusto y saneo los linderos de la venta realizada por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare del Estado Portuguesa y solicita se oficie a la Notaria a los fines de que remitan como certificada de la venta.
En fecha 11 de octubre del dos mil doce el alguacil titular de este despacho consignan primer aviso de traslado a los fines de practicar la citación de la Apoderada Judicial de la demandada.
En fecha 15 de Octubre del 2012, este Tribunal dicta auto negando lo solicitado por los apoderados actores en cuanto a la configuración de la citación presunta y posterior declaración de confesión ficta asimismo acuerda ratificar oficio a la Notaria Publica del Municipio Guanare del Estado Portuguesa a los fines de que remita copia certificada. Librándose oficio N° 616.
En fecha 17 de octubre del Dos Mil Doce, la Apoderada de la Demanda presenta escrito de contestación.
En fecha 25 de octubre del 2012, la ciudadana Martha Fabiola Bustillos en su carácter de Apoderad Judicial de la ciudadana Sandria Ines Pulido, presenta escrito de promoción de Pruebas.
En fecha 30 de Octubre del Dos Mil Doce, el Tribunal dicta auto admitiendo las pruebas documentales y negando la prueba de Inspección Judicial y de Ratificación de Documento.
En fecha 31 de Octubre del Dos Mil Doce los Apoderados actores presentan escrito de Promoción de Pruebas, dictando en esta misma fecha el Tribunal auto de pronunciamiento sobre las mismas.
En fecha Primero de Noviembre del Corriente año el Tribunal dicta auto mediante el cual se fija para sentencia.
En fecha Nueve de Noviembre del Dos Mil Doce el Tribunal de conformidad con el artículo 251 del Código de Pr9ocedimeinto Civil difiere la sentencia.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA

Sostienen los actores que sus poderdantes ciudadanos Marcello Máximo Marini Ferretti y Nicoleta Marini Ferretti, plenamente identificados n en autos, han venido ocupando desde el Veintiséis de Septiembre de Mil Novecientos sesenta y seis exactamente desde hace 52 años, un local comercial que ha sido el domicilio fiscal del fondo de comercio Quincalla las maravillas, el cual fue adquirido en fecha 26 de septiembre de 1996, por compraventa al ciudadano Giuseppe Di canioo inicialmente por la ciudadana Teresa Marini Martella ya fallecida.
Que posteriormente en fecha 20 de abril de 1977 dicho establecimiento fue adquirido por compraventa por los ciudadanos Felice Marini Martella y Teresa Ferretti de Marini progenitores de sus mandantes, permaneciendo con el mismo domicilio, poseyendo esta sucesión bajo contrato verbis de arrendamiento del ya mencionado local el cual esta ubicado en la carrera 5ta entre calles 17 y 18 del Barrio la Peñita signada con el numero catastral 18-04-01, sector 06, manzana 06, lote 07, N° 17-24 SECTOR CENTRO DE LA CIUDAD DE Guanare del Estado Portuguesa, cuyo fondo de comercio es el denominado Quincalla las maravillas el cual hoy en día dicho fondo de comercio es propiedad por sucesión ab intestato de los ciudadanos Marcello Máximo Marini Ferretti y Nicoletta Marini Ferretti.

Asimismo manifiestan los actores que en fecha 02 de Noviembre del 2006, la ciudadana Sandria Ines Pulido Lusardo, titular de la cedula de identidad N° 3.986.225 adquirió por compra venta que le hizo la alcaldía del Municipio Guanare sobre el lote de terreno donde esta ubicado el citado local comercial, según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito bajo el N° 21 tomo 2, folios 96 al 97 Protocolo 1, 4to trimestre y que tiene u área aproximada de Trescientos Metros Cuadrados con ochenta centímetros.
Alegan los accionantes que en fecha 30 de abril del 2012 la alcaldía del Municipio Guanare realizo un avalúo sobre el referido lote de terreno del cual es parte el local donde funciona la quincallería las Maravillas arrojando un valor total del Inmueble de 642.584,99 Bs y un valor del terreno de 284,006,99 dando un valor total del inmueble de 926.590,99 Bolívares.
Que en fecha 26 de marzo del 2012, la Apoderada Judicial de la ciudadana Sandria Inés Pulido Lusardo, envío misiva a los sucesores Felice Marini Martella, otorgándole el derecho de preferencia sobre el local comercial ubicado en la carrera 5ta entre calles 17 y 18 de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares manifestando que la forma de pago es al contado una vez que se materialice la venta, solicitando la sucesión a la Apoderada Judicial una reunión la cual fue manifestó que no era posible la mesa de conversaciones por ellos solicitados….
Que la ciudadana Sandria Inés Pulido Lusardo, según documento autenticado por ante la Notaria Publica de la ciudad de Guanare bajo el N° 13, Tomo 73 de fecha 31 de mayo del 2012 realizo un contrato de opción de compra venta a la ciudadana Mireya Mercedes Montenegro Pérez, titular de la cédula de identidad N° 3.283..822 de un lote de terreno, en el cual se encuentra ubicado el local comercial ya señalado y que en tal documento de venta el objeto de la misma tiene un área de Doscientos Setenta y Siete Metros Cuadrados con Catorce Centímetros.
Que en mayo del 2012 sus poderdantes solicitan realización de un avalúo sobre el referido inmueble, asimismo sostienen el accionantes que si la ciudadana Sandria Inés Pulido Lusardo, es propietaria de un lote de terreno de Trescientos Metros Cuadrados con ochenta y que en fecha 31-05-12 vende a la ciudadana Mireya Mercedes Montenegro Pérez, una rea de terreno de Doscientos Setenta y Siete Metros Cuadrados con catorce centímetros causándoles la interrogante de cómo puede entonce dicha ciudadana ofertar a sus poderdantes un área de Treinta y Nueve Metros con veinticinco centímetros.
Igualmente señalan el porque de tanta discrepancia entre el avalúo realizadazo por el ciudadano José Contreras Salas por la parte ofertante y el avalúo realizado por el ciudadano Carlos Chirinos por la optante.

Realizando la fundamentación jurídica que considero pertinente al caso y peticionando el derecho de preferencia ofertiva que les corresponde a sus poderdantes sobre el local comercial ya antes identificado.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

Estando dentro de la oportunidad legal correspondiente la accionada se excepciona de la manera siguiente:
Alega la falta de cualidad e interés en razón según sus dichos de que los demandantes señalan ser sucesores ab intestato del Fondo Comercial Quincalla las Maravillas pero no demuestran cualidad de propietarios del fondo de comercio mediante planilla de declaración sucesoral y su correspondiente notificación al Registro Mercantil respectivo.
Asimismo niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta, por ser totalmente falso lo alegado por los accionantes, cuanto afirman que han venido ocupando el local comercial desde el 26-09-1966 en un inmueble que se encuentra ubicado dentro de un lote de terreno propiedad de su representada que mide Trescientos Metros Cuadrados con Ochenta Centímetros (300,80 M2) ya que el local donde funciona el fondo de comercio denominado Quincalla Las Maravillas es un local que tiene una extensión de terreno de Treinta y Nueve Metros Cuadrados con veinticinco centímetros (39,25 M2) el cual ocupaban desde el año mil novecientos setenta y siete 1977 los ciudadanos Felice Martella y Teresa Ferritti de Marini.
Sostiene la representante judicial de la accionada que los ciudadanos Felice Marini Martella y Teresa Ferretti de Marini se encontraban en calidad de arrendamientos bajo contrato Verbis en el local, pero que si embargo en fecha 01 de Febrero del 2010 su representada ciudadana Sandria Pulido le presento al ciudadano Marcello Máximo Marini Ferretti un contrato de arrendamiento privado.
Niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda interpuesta por los accionantes, por ser totalmente falso cuando alegan que en fecha 30 de abril del 2012 la alcaldía del Municipio Guanare, realizo avalúo sobre el lote de terreno constante de Trescientos Metros Cuadrados con Ochenta del cual forma parte el local donde funciona la maravilla.
Niega, rechaza y contradice tantos en los hechos como el derecho que la parte accionante pretenda hacer ver que no estaban en disposición de llegar a negociación cuando en fecha 26 e marzo del 2012 se le presento a la sucesión Marini Martella y Teresa Ferretti de Marini una oferta donde se le notifico que en cumplimiento del derecho de preferencia que les correspondía en calidad de arrendatario cuyas condiciones de venta fueron las siguientes.
Un local comercial ubicado en la carrera quinta entre calles 17 y 18, en la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa, contentivo de Treinat y Nueve Metros con veinticinco centímetros. La propiedad del bien objeto de la presente oferta por parte de mi representada consta según documento debidamente registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el N° 45, Tomo 1° folios 166 al 167 de fecha 26 de agosto de 1987 también le pertenece la parcela de terreno el cual le compro a la municipalidad según documento que esta debidamente protocolizado ante el Registro Publico Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y san Genaro de Boconoito del Estado Portuguesa el cual esta inserto en el Protocolo, Tomo 2, 4to Trimestre del año 2006 bajo el N° 21, Folios 96 al 97 de fecha 02 de noviembre del 2006.
Alega la accionada que el plazo para que se materializara la oferta fue de 90 días y el precio o monto del inmueble fue por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares ofertándose que su forma de pago será al contado al momento que se materializara la venta ante la Oficina de Registro Publico correspondiente. Que en fecha 11 de abril del 2012, recibió en su calidad de Representante Legal una misiva por parte de los accionnates con el fin de fijar una mesa de negociaciones y que por motivos ajenos a su voluntad no pudo concretarse tal dialogo.
Niega, rechaza y contradice lo afirmado por la actora en su escrito libelar con respecto a la venta realizada por su poderdante a la ciudadana Mireya Mercedes Montenegro Pérez, un área de terreno de Doscientos Setenta y siete Metros Cuadrados con Catorce (277,14) no pudiendo ofertar a los accionantes el área de Treinta y Nueve Metros Con Veinticinco Centímetros por cuanto lo que restaba era Veintitrés Metros Cuadrados con Sesenta y Seis Centímetros ya que se hizo una aclaratoria al documento de opción de compra venta por documento autenticado por ante la Notaria Publica de Guanare del Estado Portuguesa en fecha 04 de Octubre del 2012, bajo el N° 07 tomo 152 donde se deja perfectamente claro que la oferta de venta hecha a la ciudadana Mireya Mercedes Montenegro es de Doscientos Sesenta y Un metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros y no de Doscientos Setenta y Siete Metros cuadrados con cincuenta y cinco centímetros.
Igualmente niega y rechaza la argumentación realizada por la actora en el sentido de que la oferta realizada a sus poderdantes es sobre un área de Treinta y Nieve Metros Cuadrados con veinticinco cuando el área que ocupa el local donde esta establecido el fondo de comercio Quincalla las maravillas tiene un área de Cincuenta Metros Cuadrados con ochenta y siete centímetros, señalando la misma que se oferto la venta del terreno cuya área es de 39,25 MTS2 en virtud de que esa es el área que vienen ocupando los demandantes y no el área de 50,87 mts2 que pretendes los actores ya que utilizan una experticia errada realizada por el Ingeniero Carlos vera la cual impugnan y desconocen por no ajustarse a la realidad

También rechazan y contradicen el argumento de la parte accionante en cuanto a la discrepancia entre el valor arrojado por los avaluos realizados por los diferentes expertos señala que el experto José Contreras goza de mucha reputación.
En este sentido, señala que su representada dio cumplimiento con las normas establecidas en el Decreto con valor y fuerza de Ley relativo a la Preferencia ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio y del articulo 43 del citado decreto que si bien es cierto no fue hecho mediante documento autentico su manifestación de voluntad de venderle se ve reflejada de la misiva se convirtió en documento reconocido a la luz del articulo 1364 del Código Civil. Haciendo referencia que en cuanto al lapso de 40 días de calendario a que hace referencia el articulo 47 fue superado al otorgarles 60 días consecutivos.
Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes el alegato esgrimido por la representación legal de los accionantes al señalar que la oferta recibida por sus poderdantes haya sido realizada de mala fe o con vicio oculto por encima del precio actual del mercado.

DEL ACERVO PROBATORIO

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA
Marcado A copia certificada de Poder debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Autónomo Guanare del Estado Portuguesa quedando inserto bajo el N° 17, Tomo 48 del Libro de autenticaciones llevados por ante esa notaria. Este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativa de la cualidad de los actores para sostener el juicio en nombre de sus representados.
Marcado B, copia certificada computarizada de documento inscrito bajo el N° 21 folios 31 y 32 del tomo único del año 1960, Tomo 1B- 1960 RM410 de fecha 07/07/1960 correspondiente a la Empresa Quincalla Las Maravillas F.P emanada Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa. Este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra B1 cronología Histórica de Quincalla Las Maravillas. Este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado C copia certificada mecanografiada de documento inscrito bajo el N° 21 folios 70 al 71 del N° 50 del Tomo I del año 1966, tomo 1-B1960-RM410 de fecha 07/07/1960 correspondiente a la Empresa Quincalla las Maravillas F.P emanada Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa. Este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Marcado D copia certificada mecanografiada de documento inscrito bajo el N° 21 folios 122 fte y vto del N° 298 del Tomo I del año 1977, tomo 1-B1960-RM410 de fecha 07/07/1960 correspondiente a la Empresa Quincalla las Maravillas F.P emanada Registro Mercantil Primero del Estado Portuguesa Este tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado E justificativo de testigos signado con el N° 19.309-12 emanado del Juzgado Segundo del Municipio Guanare cuyos solicitantes son los ciudadanos Marcelo Máximo Marini Ferreti y Nicoletta Marini Ferreti de fecha 02 de mayo del 2010. Este Tribunal desecha tal prueba por cuanto esta prueba también denominada prueba testimonial anticipada para que tenga eficacia a los fines judiciales debe ratificarse en el lapso de pruebas teniendo que los testigos comparecer a ratificar sus dichos y que la contra parte tenga la posibilidad de repreguntarlos y como de autos no se evidencia el cumplimiento de lo aquí señalado este juzgador desestima tal prueba y Asi se Establece.
Marcado F copia certificada de compra venta que realizada la alcaldía del Municipio Guanare a la ciudadana SANDRIA INES PULIDO, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito, bajo el N° 21 folios 96 al 97, Protocolo Primero, Tomo 2, 4to Trimestre del año 2006 de fecha 02/11/2006. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil venezolano como demostrativa de la Propiedad del terreno objeto del presente litigio. Así Se Decide.
Marcada G original de comunicación escrita realizada a la Directora de la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Guanare del Estado Portuguesa realizada por el abogado Virgilio García en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos Marcelo Máximo Marini y Nicoletta Marini donde solicita una inspección. El tribunal desecha esta prueba por cuanto no genera ningún aporte a la controversia suscitada.
Marcado H Original de Ficha Catastral, emanada de la Alcaldía del Municipio Guanare de fecha 30/04/2012. El Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcada J Original de comunicación escrita de fecha 26/03/2012 dirigida a nombre de la ciudadana Martha Fabiola Bustillos en su condición de Apoderada Judicial de la ciudadana Sandria Inés Pulido, en la cual presenta preferencia ofertiva de la venta del local comercial. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio por ser demostrativa de los hechos alegados por las partes en la presente causa.
Marcado con la letra J, informe de avalúo realizado por Carlos Vera donde señala que el área del terreno que ocupa el fondo de comercio Quincallas Las Maravillas es de Cincuenta Metros Cuadrados con ochenta y siete centímetros y que el valor del mismo resulto en la cantidad de Ciento Cuarenta y Cuatro Mil Trescientos Ochenta con cuarenta y siete Bolívares. El Tribunal desecha tal prueba por cuanto por ser un documento emanado de un tercero debió ser ratificada en el juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.
Original de comunicación escrita enviada por la Sucesión Felici Marini Martella a la apoderada judicial de la parte actora en donde se manifiesta la aceptación de la compra- venta del local comercial donde se encuentra ubicado el fondo de comercio Quincalla las Maravillas y solicitan una mesa de conversación con la propietaria a los fines de concretar el precio. El tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado con la letra G original de comunicación escrita de fecha 16-04-2012 enviada por la ciudadana Martha Fabiola Bustillos en su condición de Apoderada Judicial de la actora a la sucesión Felice Marini Martella. El tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Original de Inspección extrajudicial realizada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Estado Portuguesa de fecha 16 de mayo del 2012 al local comercial Quincalla las Maravillas.
Copia certificada del documento de contrato de opción a compra realizada por la ciudadana Mireya Mercedes Montenegro Pérez de fecha 31 de Mayo del 2012 otorgado por la ciudadana Sandria Ines Pulido Lusardo. La cual fue debidamente impugnada en la contestación de la demanda, este Tribunal desecha esta prueba por cuanto o hubo el requisito de la contracción en esta prueba y no fue reconocida en el lapso oportuno sino que por el contrario fue impugnada. Así se Decide.
Diligencia del alguacil de este Juzgado de fecha 07 de agosto del 2012. El Tribunal mediante auto cursante en auto se pronuncio sobre el respecto del cual pretende la actora hoy le sea reconocido, por lo tanto desecha tal prueba y así se Decide.
Copias certificadas del Registro de Información Fiscal a nombre de la Sucesión Felice Marini Martella. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano como demostrativo de la cualidad de los actores para sostener el juicio.
Copia certificada de la Planilla de Registro de Información Fiscal expedida por el Sistema Integrado de Administración Aduanera y Tributaria a nombre de la sucesión Ferreti de Teresa de fecha 11 de abril del 2011. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano como demostrativo de la cualidad de los actores para sostener el juicio
Copias certificadas de las constancias de pago correspondiente a los años 2010, 2011 y 2012. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativa de la solvencia alegada por la actora sobre el respectivo local.
Copia certificada de la Declaración de Únicos y Universales Herederos dictada por el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Estado Portuguesa en la cual se declara la condición de hijos y cualidad de Únicos y Universales Herederos a los ciudadanos MARCELLO MAXIMO MARINI FERRETTI y NICOLETTA MARINI FERRETTI. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido ene l articulo 429 del Código de Procedimiento Civil Venezolano como demostrativa de la cualidad de los accionantes.
Copia certificada del documento autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare inserto bajo el N° 07, TOMO 152 DE FECHA 04 DE OCTUBRE DEL 2012. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser prueba fundamental que da origen a la presente causa.
Original de contrato privado de arrendamiento entre la ciudadana Sandria Inés Pulido Lusardo y el ciudadano Marcelo máximo Marini Ferretti a los fines de deconocer tnto su contenido com0o su firma. El Tribunal no le otorga valor probatorio tal prueba por cuanto la parte accionanda promoverte de esta prueba no insistio en la misma ni realizo los actos subsiguientes para su eficacia probatoria y así se Establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Marcado B contrato de arrendamiento de fecha 01 de febrero del 2010 suscrito por el ciudadano Marcello Máximo Marini. . El Tribunal no le otorga valor probatorio tal prueba por cuanto la parte accionanda promoverte de esta prueba no insistio en la misma ni realizo los actos subsiguientes para su eficacia probatoria y fue desconocida tanto en su contenido como en su firma por la actora y así se Establece
Marcado C de fecha 26 de Marzo del 2012 documento donde se notifica del derecho de preferencia. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 y 1364 del Código Civil Venezolano como demostrativo de los alegatos de las partes ya que ambas partes promueven dicha prueba y se desprende un reconocimiento del documento. Así se Decide.
Marcado D documento de propiedad del bien objeto de la presente causa consistente en un local comercial ubicado en la carrera 5ta entre calles 17 y 18 de la ciudad de Guanare del Estado Portuguesa debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, bajo el N° 45, Tomo 1, folios 166 al 167 de fecha 26 de agosto de 1.987 y documento de compra del terreno debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico Inmobiliario de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoito del Estado Portuguesa inserto en el Protocolo 1m, Tomo 2, Trimestre 4to del año 2006 bajo el N° 21, folios 96 al 97 de fecha 02 de Noviembre del 2.006. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 dell Código de Procedimiento Civil como demostrativo de las defensas realizadas por la accionada Así Se Decide.
Marcado E misiva de fecha 11 de abril del 2012, remitida por el los ciudadanos Marcello Máximo Marini Ferretti y Nicoletta Marini Ferretti . El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1363 y 1364 del código Civil Venezolano.
Marcado F Notificación realizada por la actora a la sucesión de fecha 16 de abril del 2012 donde le informa la imposibilidad de realizar la mesa de conversaciones. El Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1363 y 1364 del código Civil Venezolano
Marcado G, Documento de Aclaratoria de opción compra- venta debidamente autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa debidamente autenticado e inserto bajo el N| 07, Tomo 152 de fecha 04 de Octubre del 2012. El Tribunal le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil como demostrativo de las defensas realizadas por la accionada Así Se Decide
Las Pruebas promovidas como Documentales por la accionada fueron inadmitidas en su oportunidad por este Tribunal así como la de la Inspección Judicial.
El Tribunal para pronunciarse lo hace previo a las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
FALTA DE CUALIDAD
En la oportunidad de dar contestación a la demanda la accionada a través de su representación judicial opuso la falta de cualidad de los actores al respecto este Tribunal considera necesario hacer referencia a lko que se entiende por la Jurisprudencia y la Doctrina la falta de cualidad o intereses, teniendo asi:
Que en el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, se señala:
Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar y sostener el juicio... (Omissis)”.
La falta de cualidad o de interés en el actor o en el demandado para intentar o para sostener el juicio respectivamente, constituye una defensa perentoria que debe ser opuesta por el demandado en el acto de la contestación de la demanda, para que pueda el Juez decidirla en la sentencia definitiva”.
La doctrina moderna del proceso ha tomado del derecho común la expresión legitimación a la causa para designar este sentido procesal de falta de la noción de cualidad, y según ella se refiere al actor o al demandado y es la llamada legitimación a la causa activa o pasiva, es decir que es la cualidad necesaria de las partes.
La cualidad desde el punto de vista procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor y aquella a quien la Ley le concede la acción (cualidad activa), y entre la persona del demandado y aquella contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva).
En esta materia, la extinta Corte Suprema de Justicia en sentencia de fecha 09 de septiembre de 1989, sostuvo que:
(Omissis) según el nuevo sistema acogido ahora por el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, cuando la falta de cualidad o interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio se hace valer al contestar de fondo la materia, la vieja excepción cambia de naturaleza jurídica y de inadmisibilidad que era, se transforma en perentoria con la finalidad que se declare infundada la demanda. Por consiguiente, la cualidad o interés en el actor para intentar el juicio y en el demandado para sostenerlo, se presenta al examen como una cuestión prejudicial en los procesos lógicos del sentenciador y si tal defensa perentoria prospera, tendrá como efecto inmediato desechar la demanda pero por infundada”
.
Al respecto, de la falta de cualidad, conocida también en la doctrina como legitimatio ad causam, es una excepción procesal perentoria; y la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia de fecha 23-09-2003, con ponencia del Magistrado: HADEL MOSTAFA PAOLINI, señaló:
La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y se puede entender siguiendo las enseñanzas del Dr. LUÍS LORETO, como aquélla….” Relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la Ley le concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera…..(contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. Fundación Robert Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolano, Caracas 1987, pág. 183.).”
Por ello, es que el proceso judicial está regido por el principio de la bilateralidad de las partes, esto es, un demandante y un demandado, quienes para actuar efectivamente en el proceso deben estar revestidos de cualidad o legitimation ad causam, cuya noción apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material e interés jurídico como contradictores, alude a quienes tienen derecho por determinación de la ley para que en su condición de demandante y demandado resuelvan sus pretensiones ante el órgano jurisdiccional, y ello constituye entonces la cualidad, uno de los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene el derecho a lo pretendido y si el demandado puede ser condenado a cumplir la obligación que se le trata de imputar, y así lo señalo Devis Echandía:
“Como se ve, la legitimación es, en realidad, un presupuesto de la pretensión contenida en la demanda, entendiendo el concepto en su verdadero sentido; es decir, que sea procedente la sentencia de fondo. Forma parte de la fundamentación de la demanda en sentido general, pero si falta es más apropiado decir que ésta es improcedente, porque así se da mejor idea de la situación jurídica que se presenta; no procede entonces resolver sobre la existencia del derecho o relación jurídica material, y el juez debe limitarse a declarar que está inhibido para hacerlo. Y se debe hablar de demanda infundada, cuando no se prueba el derecho material alegado o cuando aparezca una excepción perentoria que lo desvirtúe o extinga.” (Ver Hernando Devis Echandía. Tratado de Derecho Procesal Civil. Tomo I. Editorial Temis. Bogota. 1.961. Pág. 539)
Estos es la legitimación ad causan la cual, es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, y así ya la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal lo ha sostenido:
“la legitimación ad causan es uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión, entendidos éstos como los requisitos para que el sentenciador pueda resolver si el demandante tiene derecho a lo pretendido y el demandado la obligación que se le trata de imputar.”
En el caso que nos ocupa, observa este juzgador, que el presente juicio se trata de una acción preferencia ofertiva donde se alega la falta de cualidad de los actores para ejercer tal acción, ahora bien de las pruebas aportadas por la actora al proceso e incluso de una de las pruebas aportadas por la misma demandada y a la cual se le confirió pleno valor probatorio en su oportunidad se desprende de la declaración de Únicos y Universales herederos emitido por el Juzgado Primero del Municipio Guanare que efectivamente los accionantes son hoy son los Herederos únicos de los arrendatarios del local comercial del cual se pretende la preferencia ofertiva aunado a que la accionada emite notificaciones a nombre de la sucesión por lo que se evidencia de tan conducta desplegada por la accionada la relación contractual arrendaticia entre las partes actora y accionada en la presente demanda, por tales razones se declara improcedente la falta de cualidad alegada por la accionada, y así se deja establecido.
SOBRE EL FONDO DEL ASUNTO

Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la parte actora, se fundamenta, en que la demandada de autos realizo un contrato de opción de de compra venta en la cual incluye parte del local comercial del cual le fue ofertado, por lo que mal podría realizar una oferta preferencial cuando realizo una opción de compra venta con una parte distinta a los arrendatarios, que tal notificación de preferencia realizada fue hecha de mala fe por cuanto el precio pautado es exagerado del precio real del bien y que pese a sus intenciones de negociar y llegar a un acuerdo sobre las condiciones de la venta la propietaria así como su apoderada judicial se negaron a realizar mesa de conversación alguna, que el terreno ocupado por sus representados es de 50, 39 y el ofertado por la propietaria se limita a 39,25 Mts2.

Sostiene la apoderada Judicial de la accionada que es falso que el metraje por ellos ocupados será el sostenidos por los actores en su libelo lo cual puede evidenciarse del contrato de arrendamiento suscritos por las partes, igualmente alega que el precio por ellos requeridos para concretarse la venta es el acorde según el avaluó realizo por su representada con un experto de reconocida reputación.

Respecto a la preferencia ofertiva se tiene que según el artículo 42 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.
Conforme al artículo rector del derecho de preferencia establece para el arrendatario un derecho de prelación en la adquisición de un inmueble, siempre que se reúnan los siguientes requisitos:
.- Que el arrendatario hubiere durado más de dos años como arrendatario del inmueble.
.- Que el arrendatario esté solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
.- Que satisfaga las aspiraciones del propietario.
.- Que el inmueble objeto del ofrecimiento no sea porción del mismo.
Si el propietario vende a un tercero y esa venta implica de alguna forma violación al derecho del arrendatario a adquirir el inmueble, surgirá para el arrendatario el llamado derecho de retracto legal arrendaticio, el cual consiste en la facultad del arrendatario de subrogarse al tercero que haya adquirido el inmueble vendido y sobre el cual tenía el derecho preferente
.
Ahora bien, se observa que el demandante peticiona que se le otorgue el derecho de preferencia para adquirir el inmueble. Pero según el artículo 44 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios el propietario arrendador deseoso de vender o trasferir la propiedad del inmueble a título oneroso, deberá notificar al arrendatario cumplidor de los requisitos del artículo 42 eiusdem, de la operación que desea llevar a cabo, y en dicha notificación deberá ofrecer en venta el inmueble.
La notificación del propietario al arrendatario debe ser hecha mediante documento auténtico, es decir, ante funcionario capaz de dar fe pública del acto de notificación y de la declaración de oferta contenida en la notificación.
De acuerdo con el contenido de la ley especial arrendaticia existirían tres razones para que se intentare la acción de retracto legal arrendaticio:
a.- Cuando se notifica de la operación realizada con el tercero, por parte de éste al arrendatario, con la característica de que deberá notificar acompañado de la copia certificada de la operación realizada;
b.- Cuando no se haga la notificación prevista en el literal anterior o no se haya acompañado copia certificada de la operación;
c.- Cuando de hayan modificado las condiciones de la venta, en cuanto al precio o modo de la misma, en perjuicio del arrendatario notificado y favoreciendo al nuevo comprador
El artículo 49 establece, que en caso de que se haga una venta en firma global de una propiedad o de un inmueble conformado a su vez por varios bienes inmobiliarios no sufrirá efecto de retracto legal arrendaticio; es decir que si alguien vende un edificio en su totalidad, que no una oficina o un apartamento no podrán los arrendatarios exigir Derecho de Preferencia Ofertiva, ni mucho menos el Derecho al Retracto Legal Arrendaticio.

Finalmente el artículo 50 ordena aplicar el Código Civil en todo lo no previsto en este decreto ley, esto significa entonces la aplicación de los artículos 1.539 y 1.544 del Código Civil, que establecen:
Artículo 1.539
El comprador con pacto de retracto ejerce todos los derechos de su vendedor.
La prescripción corre en su favor, tanto contra el verdadero propietario como contra los que pretendan tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida.
Puede oponer el beneficio de exclusión a los acreedores de su vendedor."
Artículo 1.544
El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe reembolsar al comprador no sólo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que éste tenga. No puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas estas obligaciones."
El artículo 1.539 facultaría al arrendatario, vencedor en el proceso de retracto legal arrendaticio, para ejercer todos los derechos del propietario vencido en el proceso y quien haya vendido a un tercero; pudiendo inclusive oponer el beneficio de excusión a los acreedores de su vendedor.
Mientras que el artículo 1.544 detalla todo lo que debe pagarle el arrendatario retractante al propietario (tercero en la relación arrendaticia) que en el proceso pierda tal condición, y en su lugar coloque al accionante

En sentencia del 14 de abril de 1993, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, determinó que el ejercicio del retracto legal arrendaticio no persigue resolver el contrato de venta, sino subrogar a la persona del retrayente a la del comprador. Así estableció:
También en la parte primera del petitorio, el mandatario del demandante afirmó que "Porque se suscribió el tal documento de compra-venta sin haberse obtenido como ordena la ley, el consentimiento expreso para tal operación de la renuncia de ambos arrendatarios al derecho preferencial que les concede expresamente la Ley, pues en ningún momento fueron los arrendatarios de la voluntad del propietario arrendador vender, ni les indicó el monto del precio de venta que se aspiraba por el inmueble. En síntesis, esta Sala reitera que la pretensión deducida es la de retracto legal arrendaticio, con la advertencia que el apoderado del demandante incurrió en una lamentable confusión, ya que él aspiraba que el demandado otorgara un nuevo documento al actor, cuando en realidad el retracto legal arrendaticio, no prosigue resolver, anular o destruir el contrato, sino subrogar o sustituir la personar del retrayente a la del comprador en todos los derecho del contrato.
Entendemos que para que exista un derecho de retracto deberán concurrir estos dos requisitos:
a) la existencia previa de una compraventa o dación en pago, y
b) la subsistencia de un derecho a favor de un tercero, en virtud del cual está autorizado a adquirir la cosa, mediante el pago del mismo precio o de las mismas condiciones que ha satisfecho el adquirente originario.
Es evidente la exigencia de que se trate de un arrendamiento sometido a esta Ley, o lo que es lo mismo, que el inmueble enajenado que sea su objeto no esté excluida de su ámbito. Y a este respecto se plantean dos cuestiones esenciales: una es la relativa al momento en que ha de considerarse efectuada la enajenación del inmueble, la cual hace surgir el derecho
Es claro que la perfección de la compraventa permite, sin problema alguno de ella derivado, el ejercicio de la acción retractual, el hecho de que no se haya tramitado el inmueble vendido al comprador, mediante la entrega de su posesión, no dificulta en modo alguno la acción, y por tanto, no existe razón alguna para que no se considere así.
Perfeccionada la compraventa, si el arrendador no hubiese hecho al arrendatario la notificación prevista en el artículo 47 del Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios, surge su derecho a retraerla, el cual podrá ejercitar dentro del plazo legal de cuarenta días calendario que señala el precepto. El momento a partir del cual deberá de computarse el plazo será desde la fecha en que, por cualquier medio, haya tenido conocimiento de la compraventa el arrendatario. Conocimiento que implica, según determina el artículo anterior, el de las condiciones de la enajenación, el precio, en su caso, y el nombre y circunstancias del adquirente.
También surgirá el derecho del arrendatario a retraer, cuando se lleve a cabo la compraventa en condiciones distintas a las que fueron previstas para el tanteo.
El precio que el retrayente ha de satisfacer al adquirente es el real por el que se haya efectuado la transmisión, el cual no ha de coincidir necesariamente con el consignado en escritura pública. Por consiguiente, en caso de controversia habrá que estar al correspondiente resultado probatorio.
En el presente caso, no se tiene constancia de que se haya producido la venta del inmueble, aunque se evidencia que efectivamente por ante la Notaria Publica del Municipio Guanare del Estado Portuguesa se efectuó una opción de compra venta donde parte del terreno pertenecía al local ocupado por los actores posteriormente y antes de estar a derecho la accionada se realizo aclaratorio de la venta en la cual se excluye los metros correspondientes al local comercial tal y como se evidencia del documento debidamente autenticado por ante la Notaria y a juicio de este decisor el arrendatario podrá ejercer el derecho a su retracto legal arrendaticio una vez que la venta se haya efectuado. De tal manera que ante la violación del derecho preferente del inquilino por parte del propietario, podrá ejercerse el derecho al retracto legal. Queda en libertad entonces el propietario de ofrecer o no en primer término a su inquilino, pero expuesto a ser demandado por no respetar el derecho de preferencia, pero no se le puede sancionar previamente a la venta, ni obligarle a realizar la notificación indicada, ya que es su responsabilidad hacerlo o no, solo que la Ley prevé su sanción en caso de la omisión a la notificación de preferencia. Así se establece.
Así las cosas se indica, ciertamente el derecho de preferencia debe contener la expresión de voluntad del propietario de vender a través de documento auténtico, ya que mientras esa notificación no tenga lugar, no solo no corre el término para el ejercicio del derecho de comprar por el arrendatario, sino que tampoco el plazo para el ejercicio del derecho de retracto, quedando a la estricta voluntad del propietario manifestar esa voluntad cuando así lo considere.
Por los anteriores razonamientos, se declara inamisible la demanda del derecho de preferencia en los términos indicados. Así se decide.

DISPOSITIVA

Es por lo que, este Tribunal administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR , la demanda de Preferencia Ofertiva, interpuesta por presentada por los ciudadanos VIRGILIO ANTONIO GARCIA AGUILAR y ZONIA ESPERANZA CASTILLO FAEZ, abogados e inscritos en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo los Nros 15.998 y 146.994, respectivamente en su carácter de Apoderados Judiciales de los ciudadanos MARCELLO MAXIMO MARINI FERRETTI y NICOLETTA MARINI FERRETTI, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros 8.067.674 y 8.069.134, respectivamente, contra SANDRIA INES PULIDO LUSARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 3.986.225.
SEGUNDO: Se condena en costa a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida, a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se acuerda notificar a las partes de la presente decisión.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada.
Dada, sellada y firmada en la Sala del Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, a los Diecisiete (17) días del mes de Diciembre del año Dos Mil Doce. Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez;

Abg. Henry Ramón Rodríguez Guevara
La Secretaria,

Abg. Natalia Rodríguez Araujo.