TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinticinco (25) de Julio del año dos mil doce (2012).
202º y 153º

ASUNTO: KP02-V-2011-001831

PARTE ACTORA: VICTORIANO LORENZO ANTELO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.435.647 y de este domicilio, en su carácter y condición de único propietario, de la firma mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de Estado Lara, en fecha 19/08/2005, bajo el Nº. 13, Folio 75, Tomo 36-A.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ELIAMAR DEL VALLE PÉREZ y MILAGROS YESENIA PALACIOS FLORES, abogadas en ejercicio, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nos. 119.346 y 117.675 respectivamente y de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: SOCIEDAD MERCANTIL “CLÍNICA LOS SAUCES” C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 24/05/1995, anotado bajo el Nº 17, Tomo 84-A; representada por su Presidenta ciudadana ARLET RODRÍGUEZ DE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.409.080 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: JOSÉ GREGORIO CESTARI PAÚL, WALTER JOSÉ RODRÍGUEZ BARRADAS, MARIA ISABEL BERMUDEZ ARENDS, MORAIMA DE LOS ÁNGELES MENDOZA MÉNDEZ, ANELAY SÁNCHEZ GONZÁLEZ, ANTONIETTA COSENTINO SÁNCHEZ y ROSANA CRISTINA COLMENARES FERNÁNDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nos. 66.111, 80.590, 90.493, 102.840, 92.355, 133.324 y 148.989 respectivamente.

MOTIVO: DEFINITIVA EN CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la presente causa de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano VICTORIANO LORENZO ANTELO, contra la Sociedad Mercantil “CLÍNICA LOS SAUCES” C.A.

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

Este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, conoce la presente causa CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano VICTORIANO LORENZO ANTELO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.435.647 y de este domicilio contra SOCIEDAD MERCANTIL “CLÍNICA LOS SAUCES” C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 24/05/1995, anotado bajo el Nº 17, Tomo 84-A; representada por su Presidenta ciudadana ARLET RODRÍGUEZ DE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.409.080 y de este domicilio, siendo interpuesta la presente demanda en fecha 31/05/2011 (Folios 01 al 80). En fecha 07/06/2011 fue admitida la presente demanda (Folio 82). En fecha 27/06/2011 el Alguacil Temporal del Tribunal ciudadano PEDRO VILLEGAS, consignó boleta sin firmar de la parte demandada (Folios 86 al 97). En fecha 28/06/2011 la parte actora mediante diligencia solicitó le fuese acordada la citación por carteles (Folio 98). En fecha 30/06/2011 el Tribunal mediante auto acordó la citación por carteles (Folio 99 y 100). En fecha 30/06/2011 la apoderada judicial de la parte demandada consignó poder notariado (Folios 101 al 104). En fecha 01/07/2011 la parte actora consignó publicación del cartel de citación respectivo (Folios 105 y 106). En fecha 06/07/2011 la parte demandada a través de sus apoderados judiciales dieron contestación a la demanda (Folios 107 al 114). En fecha 07/07/2011 la parte actora mediante diligencia impugnó poder conferido la parte demandada a sus apoderados judiciales (Folio 115). En fecha 08/07/2011 el Tribunal mediante auto motivado negó la reconvención interpuesta (Folios 116 y 117). En fecha 08/07/2011 la parte accionada consignó copias certificada de poder autenticado, donde se acredita la cualidad procesal para representar a la parte demandada (Folios 118 al 122). En fecha 12/07/2011 el Tribunal mediante auto agregó las pruebas promovidas por la parte actora (Folios 124 al 132). En fecha 23/05/2011 el Tribunal celebró acto de designación de peritos avaluadores (Folios 138 al 141). En fecha 15/07/2011 el tribunal dejó constancia de haber evacuado testimonial del ciudadano GODOFREDO ANTONIO ARISPE QUINTERO (Folios 142 al 145). En fecha 15/07/2011 el Alguacil Temporal del Tribunal consignó boleta de notificación firmada por el experto ARFEL PÉREZ (Folios 146 y 147). En fecha 18/07/2007 el Tribunal dejó constancia de haber realizado inspección judicial (Folios 148 al 152). En fecha 19/07/2011 el Tribunal dictó auto acordando a apertura de una segunda pieza (Folios 153 y 154). En fecha 19/07/2011 el Tribunal mediante auto agregó a los autos las pruebas promovidas por la parte demandada (Folios 155 al 816). En fecha 10/07/2011 la parte demandada mediante diligencia ratificó la falta de cualidad de la parte actora (Folios 817 y 818). En fecha 19/07/2011 el Tribunal mediante auto acordó la apertura de una tercera pieza (Folios 819 y 820). En fecha 19/07/2011 el Alguacil del Tribunal consignó boleta de notificación del experto JOSÉ EDUARDO GIL (Folios 821 y 822). En fecha 20/07/2011 el Tribunal dejó constancia de haber evacuado la testimonial de la ciudadana ESMAIRA ALEJANDRINA CORTEZ GIMÉNEZ (Folios 823 y 824). En la misma fecha de dejó constancia de la no comparecencia de la testigo MARY CORTEZ (Folio 825). En fecha 20/07/2011 el Tribunal complementó auto de admisión de las pruebas, designando experto grafotécnico (Folio 826). En fecha 20/07/2011 el Tribunal dejó constancia de haber realizado inspección judicial (Folios 827 al 830). En fecha 20/07/2011 el Tribunal mediante auto advirtió de que había vencido el lapso pruebas (Folio 831). En fecha 19/07/2011 la parte actora mediante diligencia solicitó la desestimación de pruebas promovidas (Folios 832 al 835). En fecha 20/07/2011 la parte actora mediante diligencia solicitó se extendiera el lapso probatorio (Folio 836). En fecha 20/07/2011 los expertos consignaron informe requerido (Folios 837 al 841). En fecha 20/07/2011 la parte actora por medio de diligencia tachó testigos (Folios 842 al 844). En fecha 22/07/2011 el Tribunal dictó auto negando lo solicitado por la parte actora referente a los lapsos preclusivos (Folio 845). En fecha 22/07/2011 el Tribunal celebró acto de juramentación de experto (Folio 846 y 847). En fecha 22/07/2011 la parte actora consignó copias simples de extractos jurisprudenciales de sentencias emanadas de nuestro Máximo Tribunal (Folios 848 al 880). En la misma fecha el experto ARFEL PÉREZ consignó informe (Folios 881 al 889). En fecha 25/07/2011 el Tribunal mediante auto le dio entrada a correspondencias (Folios 890 al 895). En fecha 22/07/2011 el experto JOSÉ EDUARDO GIL, mediante diligencia informó sobre la oportunidad de la realización de inspección judicial (Folio 896). En fecha 27/07/2011 el Tribunal dictó auto difiriendo la publicación de la sentencia para el QUINTO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE (Folio 897). En fecha 26/07/2011 la parte demandada consignó diligencias en las cuales ratificaba documentales promovidas como también impugnó telegrama recibido por IPOSTEL (Folios 898 al 902). En fecha 26/07/2011 el experto WILFRAN TRIANA consignó reproducciones fotográficas (Folios 903 al 913). En fecha 02/08/2011 el Tribunal dictó auto subsanando lapsos procesales y difiriendo la publicación de la sentencia para el DÉCIMO QUINTO DIA DE DESPACHO SIGUIENTE (Folio 914). En fecha 02/08/2011 el Tribunal mediante auto fijo oportunidad para la realización de reunión conciliatoria (Folios 915 al 917). En fecha 01/08/2011 el experto JOSÉ EDUARDO GIL consignó informe técnico realizado (Folios 920 al 983). En fecha 03/08/2011 el Alguacil Temporal de este Despacho consignó boletas de notificación de las partes intervinientes (Folios 984 al 986). En fecha 08/08/2011 siendo la oportunidad fijada para la realización de la Reunión Conciliatoria las mismas acordaron llevar propuestas a sus representados (Folio 987). Llegada la oportunidad para dictar sentencia pasa este Tribunal a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Expone la parte actora a través de sus apoderados judiciales, haberle dado en arrendamiento en su condición de único propietario, de la Firma Mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., representada por el ciudadano VICTORIANO LORENZO ANTELO, identificado suficientemente en autos, a través de Contrato de Arrendamiento, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 10/04/2004, inserto bajo el Nº 70, Tomo 82 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, un inmueble constituido por la parte alta de un inmueble con una superficie de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (368 Mts2) y la cual poseía en la parte de abajo un estacionamiento de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (113,49 mts), con un techo fabricado de estructura metálica con cinduteja de CINCUENTA Y CUATRO METROS (54 mts), la cual se encontraba dentro de los siguientes linderos: Norte: En línea de 18 metros con la carrera 27; Sureste: En 22 metros con la Avenida Carabobo que es su frente; Este: En 26 metros, con terrenos que están o estuvieron ocupados por Carlos Véliz, y Oeste: En 38,25 metros con terrenos ocupados, según constaba en documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Registro del Distrito Iribarren del Estado Lara, en fecha 30/12/1964, bajo el Nº 112, folios 275 al 277, Protocolo Primero, Tomo 5, a la Firma Mercantil “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Lara, en fecha 24/05/1995, bajo el Nº 17, Tomo 84-a, con el RIF Nº J-30270068-0 representada en ese acto por su presidente ciudadano ADOLFO JOSÉ RODRÍGUEZ MONTESINOS y quien es ahora representada en su condición de presidenta también la ciudadana ARLET RODRÍGUEZ DE COLMENAREZ, quien es venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº 7.409.080, tal y como consta en Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 27/06/2005, tal y como se desprendía del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que se indicó en el encabezamiento de la demanda, de conformidad con la cláusula segunda de dicho contrato, teniendo una duración el mismo de un (01) año, contado a partir del 1º de Mayo del 2004, hasta el 1º de Mayo del 2005, pero pudiendo prorrogarse automáticamente por periodos iguales de un (01) año hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de CINCO (05) años, era decir hasta el 01 de Mayo del 2009, por lo que el mismo efectivamente había vencido en dicho termino fijo, en virtud de que lo había establecido la misma cláusula, que las partes convenían expresamente por escrito que antes del lapso de la finalización se notificaría a la parte demandada sobre dicho contrato y que por lo tanto traería como consecuencia la entrega del inmueble objeto del presente contrato de arrendamiento, era por lo que a partir de dicho vencimiento, es decir el 01 de Mayo del 2009, había comenzado a correr de pleno derecho la Prorroga Legal de Dos (02) años, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 38 literal a) del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, venciendo a su vez la misma prorroga legal en fecha 01/05/2011. Expuso a su vez, que vencida la prorroga legal y la arrendataria se había negado a desalojar voluntariamente, a pesar de las diversas solicitudes, por demás amistosas, habiendo la misma continuado cancelando los cánones de arrendamiento, no siendo menos cierto que la arrendataria estaba incurriendo en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales y legales, de devolver y reintegrar el inmueble objeto del canon de arrendamiento en cuestión, demandaba el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, obligación que tenía la inquilina de desalojar el inmueble, devolviendo el mismo en buenas condiciones en que lo había recibido, por cuanto no estaban demandando la falta de pago, sino la entrega material del inmueble arrendado, pudiendo demandar conjuntamente con dicha demanda los daños y perjuicios causados. Manifestó que la arrendataria había incumplido con lo establecido en la clausula numero cuatro, referente a que el arrendatario no podía cambiar el destino del inmueble conforme como se había convenido, sino mediante aprobación escrita otorgada a la arrendadora, e igualmente que los trabajos necesarios para la instalación de maquinarias y equipos y colocación de conductores de energía eléctrica o de cualquier índole, conductores de aire acondicionado, acometidas de las líneas telefónicas, de fibra óptica, suministros de agua potable y en general cualquier servicio necesario para la instalación del inmueble y funcionamiento de sus instalaciones correrían por cuenta de la arrendataria, con autorización expresa y por escrito de la arrendadora. Por lo que al no haber existido consentimiento y autorización expresa del propietario, de modificar la edificación que le había sido arrendada y como consecuencia de esto le había causado graves daños y perjuicios tanto al área arrendada así como a la edificación en su totalidad, por lo que dicho propietario había realizado una visita al inmueble arrendado, evidenciando que había una serie de modificaciones, sin autorización alguna, por lo que el propietario del inmueble había prohibido la realización y continuación de cualquier tipo de obra sin su autorización, solicitando de manera inmediata suspendieran la construcción que en la “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, que se estaba realizando, concretamente el levantamiento del piso del estacionamiento, ya que dichas modificaciones del edificio y la demolición de una ampliación en el área del estacionamiento, no fueron consultadas, por lo tanto no autorizadas, tanto por el dueño del referido inmueble, como tampoco siendo autorizado por los organismos competentes autorizados para tal fin, siendo aun más grave que el arrendatario al no poseer autorización para realizar dichas modificaciones, como había quedado establecido en el contrato de arrendamiento, del cual se demandaba la resolución del mismo, había incurrido en un hecho ilícito, incumpliendo con lo establecido en la cláusula in comento e incumpliendo con la tramitación respectiva por ante los órganos competentes. Enteró a su vez, que su apoderado judicial, se había comunicado personalmente con los representantes de la arrendadora a objeto de que estos se comprometieran a realizar los trabajos pertinentes para volver a su estado original el área arrendada sin su respectiva autorización. Alegó que confiando en la buena fe del arrendatario y luego de haber trascurrido tres años y realizando una nueva visita al tantas veces señalado inmueble a los fines de verificar las condiciones del área arrendada y comprobar el cumplimiento de lo acordado, siendo para su sorpresa, que por el contrario habían incumplido con lo acordado, haciendo caso omiso a las solicitudes de volver el área de estacionamiento a su estado original cuando se arrendó, solicitando de los buenos oficios de un experto a los fines de evaluar el área en que se encontraba en un evidente riesgo y le realizara las recomendaciones sobre el área más afectada, siendo realizado dicho estudio por el ingeniero civil GODOLFREDO ARISPE, C.I.V. 3492, en fecha 03/12/2010, del cual posteriormente se les había hecho entrega una notificación a “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, que incluía las recomendaciones para la realización de los trabajos que restituyeran el área de estacionamiento, su estado original y en vista de que el arrendatario se había negado a recibir constancia de dicha notificación, en varias ocasiones y al evidenciar que los trabajos realizados no se habían ejecutado en su totalidad ni con las instrucciones de un profesional, se había procedido a la habilitación y el traslado de la Notario Cuarta del Estado Lara, en fecha 28/03/2011, a los fines de que realizara una inspección extrajudicial del área arrendada a los fines de dejar constancia de las condiciones y estado en que se encontraba el área del estacionamiento arrendado, dándoles formal entrega de un documento que se les había entregado con anterioridad, siendo la tercera vez que se le solicitaba la reparación de los daños hechos, negándose hasta la presente fecha a cumplir con su deber, solicitado de esta forma el reclamo de los daños y perjuicios. Fundamentó su pretensión en lo establecido en los artículos 1159, 1167, 1185 del Código Civil y de los artículos 33 y 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. En su petitorio solicitó: A) El cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado. B) La indemnización por daños y perjuicios, en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES EXACTOS (Bs. 230.000,oo) proveniente de los daños causados en la parte de abajo del estacionamiento donde funciona la “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, que ocupa CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (113,49 mts), la cual se encontraba totalmente destruida, según el informe técnico practicado por el experto, los cuales habrían detectado: 1.- Eliminación del acceso del área del estacionamiento. 2.- El terreno estaba por debajo del nivel de la acera. 3.- Desinstalación completa del techo. C) Estimó la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTE EXACTOS (Bs. F. 230.000,oo). D) Solicitó fuese practicado el secuestro del inmueble. E) Solicitó la indexación o corrección monetaria, por todo lo que durara el proceso.

Por su parte el demandado a través de sus apoderados judiciales, alegaron como punto previo la falta de cualidad e interés de la parte actora, por cuanto no se apreciaban de las actas procesales y del documento fundamental para intentar la presente acción, tal y como lo es el contrato de arrendamiento, evidenciándose que las partes que suscribían dicho contrato eran representada por la sociedad mercantil “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, quien tenia el carácter de arrendataria y la Sociedad Mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., quien actúa como arrendadora del inmueble dado en alquiler, por cuanto las apoderadas judiciales de la parte actora indicaron en su libelo de demanda, como su poderdante actuaba como persona natural y no como representante de la Sociedad Mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., lo que significaba que la parte actora no había establecido en el libelo los elementos necesarios para determinar la legitimidad. Alegó a su vez el carácter indeterminado de la relación arrendaticia, por cuanto la Sociedad Mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., había dado en arrendamiento a su representada “CLÍNICA LOS SAUCES, C.A.”, la planta alta de un inmueble con una superficie de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (368 Mts) y un área de estacionamiento de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE METROS (113,49 Mts) el cual posee los siguientes linderos: Norte: En 18 metros con la carrera 27 que es su frente; Suroeste: En 22 metros con la Avenida Carabobo que es su frente; Este: En 26 metros con terreno que esta o estuvo ocupado por Carlos Véliz; y Oeste: En 39,25 metros con terrenos ocupados, siendo el inmueble in comento arrendado bajo contrato escrito a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, en fecha 10/06/2004, anotado bajo el Nº 70, Tomo 82, con una duración inicial de un año, contado a partir del 01/05/2004 hasta el 01/05/2005, siendo prorrogable automáticamente por periodos iguales de un año hasta alcanzar la cantidad máxima de cinco años, los cuales vencían el 01/05/2009, por lo que su representado había seguido usando y gozando el inmueble objeto de este litigio, en su condición de arrendataria, esto es, después de haberse vencido el lapso contractual, continuando con el consentimiento de la arrendadora en la posesión de la cosa arrendada, en virtud de que en ningún momento su representado había recibido notificación alguna que informara sobre la voluntad de dar por finalizado el contrato ni el transcurso de la prorroga legal, transcurriendo más de dos años luego de la finalización del contrato hasta la presente fecha, transformándose dicho contrato a tiempo indeterminado, por lo que nacía un nuevo contrato con las mismas partes, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento, pero a tiempo indeterminado, tipificándose la figura de la tacita reconducción contemplada en la ley, la cual operaba de pleno derecho. En virtud de tales señalamientos era por lo que alegaba la falta de cualidad, por cuanto se intento una acción de Cumplimiento de Prorroga Legal, cuando lo procedente era demandar el Desalojo y fundamentar la acción en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. De igual forma alegaron el pago de lo indebido, por cuanto su representado, habían aceptado de buena fe el canon de arrendamiento, fijado en la cláusula tercera del contrato in comento en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL EXACTOS (Bs. 1.500.000,oo), actualmente en la cantidad de MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo) mensuales, los cuales serian modificados al finalizar cada año de acuerdo con los índices del Banco Central de Venezuela, para adecuarlos a las exigencias del costo por inflación o de común acuerdo establecidos por las partes contratantes, aumentando la arrendadora el canon cada año, ascendiendo actualmente en la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs. 14.000,oo) más el Impuesto al Valor Agregado, siendo un total a cancelar en la actualidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 14.980,oo). Que la arrendadora había venido incumpliendo lo establecido en el artículo 29 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, por cuanto el inmueble in comento estaba sujeto a regulación. Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho de la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento de prorroga. Negó, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en contra de su representado, por ser falsos los hechos expuestos en el libelo de la demanda y por cuanto eran falsos los hechos ocurridos como lo había expuesto la parte actora. Rechazó, negó y contradijo que su representada haya recibido la notificación consignada en autos, en la cual se indicaba la finalización del contrato in comento. Negó, rechazó y contradijo que la parte actora haya realizado múltiples solicitudes de entrega del inmueble objeto de la presente demanda. Negó, rechazó y contradijo que su representada se hubiese negado a desalojar el inmueble voluntariamente, pues nunca la arrendadora había solicitado la entrega del inmueble, aceptando voluntariamente que su representado permaneciera ocupando el mismo después de vencido el termino fijo, convirtiéndose dicho contrato a tiempo indeterminado. Negó, rechazó y contradijo que su representada le haya causado daños y perjuicios algunos a la demandante, igualmente negó, rechazó y contradijo que se hayan realizado modificaciones y remodelaciones sin la autorización de la empresa arrendadora, por lo que procedía a impugnar, negar y desconocer la Inspección Extrajudicial realizada por la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara, en fecha 28/03/2011. De igual forma impugnó, negó y desconoció el informe técnico consignado por la parte actora por ser un documento privado emanado de terceros ajeno al proceso. Impugnó, negó y desconoció las fotografías cursantes en autos, consignadas por la parte actora, por cuanto las firmas que aparecen en las facturas y de los demás documentos no emanaban de ningún obligado por la empresa. Negó, rechazó y contradijo que su representada tuviera que pagar por daños y perjuicios a la parte actora la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 230.000,oo), ni ninguna otra cantidad por ese ni por ningún otro concepto. Negó, rechazó y contradijo que su representado estuviese obligado a pagar monto alguno por concepto de intereses moratorios, ya que estos no estaban incluidos en el contrato, así como la corrección monetaria y las costas y costos que se originaran en el presente litigio. La parte accionante expuso que tal contrato había generado obligaciones para ambas partes las cuales se debían de cumplir en su debida oportunidad y en este caso al finalizar el lapso del contrato, tal como lo había establecido su cláusula segunda, en varias oportunidades su representado, había insistido en hacer valer la opción a compra establecida en la cláusula décima primera del contrato, obteniendo la negativa de aceptarla por parte de la arrendadora. En virtud de la opción a compra establecida en el contrato in comento, la arrendadora debió haber cumplido con lo establecido en dicha convención, al finalizar el lapso del contrato, obligación esta que no había cumplido, ni había intentado cumplir, todo lo contrario, pretendiendo desalojarlo del inmueble, quien habría cumplido hasta la presente fecha con todas las obligaciones establecidas en el contrato suscrito. Finalmente la parte accionada reconvino a la parte actora por Cumplimiento de contrato de Opción a Compra Venta, establecidas en las cláusulas Décima Primera y Décima Segunda del contrato suscrito por ambas partes. Estimado dicha reconvención en la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,oo). Solicitando de esta forma fuera declarado Sin Lugar la demanda definitiva y Con Lugar, la reconvención propuesta.

Antes de entrar al conocimiento de la presente causa esta juzgadora, debe en primer termino pronunciarse sobre los puntos previos invocados por la parte demandada en su escrito de contestación.

FALTA DE CUALIDAD

Según una parte de la doctrina, la cualidad del actor tiene que ver con la titularidad que éste ostenta del derecho deducido en la demanda. Es una defensa de fondo dirigida contra uno de los requisitos constitutivos de la sentencia favorable al actor, su objetivo es negar el hecho de su verificación, que supone la existencia para el momento de la introducción de la demanda del derecho subjetivo y la insatisfacción de tal derecho. Es inherente al fondo de la controversia. El maestro Luis Loreto, señala que la cualidad activa y pasiva están constituidas por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra lo cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia.

El Profesor Mario Pesci Feltri Martínez en su Obra Estudios de Derecho Procesal Civil (2ª. Edición. Editorial Jurídica Venezolana. Caracas 2.000. p. 70) expresa lo siguiente:

SIC: “La cualidad o legitimación en la causa activa o pasiva, es un concepto implícito en el concepto de voluntad concreta de ley, ya que nadie puede hacer valer la titularidad de una voluntad concreta de ley, si no es la persona que de acuerdo con la norma sustantiva, es la titular de tal derecho (cualidad activa) ni dicha voluntad de ley puede ser hecha valer contra una persona distinta a las que de acuerdo con la norma abstracta es la llamada a satisfacer la obligación reclamada por el acreedor (derechos a una obligación) o a sufrir los efectos del ejercicio del derecho potestativo hecho valer en la demanda. Por lo tanto, es suficiente señalar como requisito constitutivo de la sentencia favorable al actor, la declaración de una voluntad concreta de ley que le reconozca el derecho subjetivo hecho valer con la demanda”

Arístides Rengel Romberg en su Manual de Derecho Procesal Civil venezolano, Vol. II. P. 140 señala que el proceso no se instaura entre cualesquiera sujetos, sino entre aquellos que están frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición de legítimos contradictores por afirmarse titulares activos o pasivos de dicha relación. Afirma que la regla general puede expresarse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)”. Dice que para obrar o contradecir en juicio, las partes deben afirmar ser titulares activos y pasivos de la relación material controvertida (legitimatio ad causam), y sí realmente lo son ó no, se sabrá al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declarará fundada o infundada la pretensión que se hace valer en la demanda. La falta de cualidad, contemporáneamente, ha evolucionado hasta ser más que una defensa de fondo, es un presupuesto de admisibilidad, partiendo de la máxima que sin interés se afecta la acción y por tanto no tiene jurisdicción el Tribunal, así lo ha establecido de manera vinculante el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, por ejemplo en sentencia de fecha 06/12/2005 (Exp. 04-2584).

Para determinar la cualidad en una causa donde se ventila el cumplimiento o no de un contrato el Tribunal debe examinar el instrumento fundamental de la demanda, en este caso el contrato de arrendamiento, si los contratantes son las mismas personas que comparecen a juicio entonces habrá identidad entre los litigantes y los sujetos que dieron lugar a la relación jurídico material. Por tal razón, para este Tribunal poco importa que en el libelo las apoderadas judiciales hayan señalado que comparecían en representación de una persona natural, pues seguidamente esta incorporado el poder autenticado donde la persona jurídica, contratante, les otorga el debido poder para actuar en juicio; dicho en otras palabras, luce en exceso formalista la afirmación que se hace en torno al estilo para presentar la demanda obviando la verdad irrefutable, como es el poder cursante en autos concatenado con el contrato de arrendamiento, instrumentos que desnudan la cualidad procesal y de causa a favor de la actora y el demandado, aunado al hecho de que la persona natural Victoriano Lorenzo antelo, es el único socio, propietario, administrador y presidente de la firma mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., por lo que el alegato previo relativo a la falta de cualidad no debe prosperar. Así se establece.

Contrato a Tiempo Determinado e Indeterminado. (Alegato del carácter indeterminado de la Relación arrendaticia).

En términos generales el contrato es a tiempo determinado cuando las partes han dejado entendido de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien objeto del arrendamiento; es a tiempo indeterminado aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción, mientras el arrendamiento sea de una casa para habitación este no tiene límite, de hecho puede ser hasta por la vida del arrendatario como establece el Código Civil supletoriamente. Como consecuencia de lo anterior, la doctrina y la Ley otorgan diversas consecuencias a las convenciones señaladas, así, a manera de ejemplo, la acción por desalojo es típica de los contratos a tiempo indeterminado y la de cumplimiento o resolución para los contratos a tiempo determinado, esta clasificación influye de manera directa en las causales para pedir la desocupación de un inmueble y el tiempo que otorga la ley, como tal es el caso de la prórroga legal propia de los contratos a tiempo determinado. En este sentido, las partes pueden dar distintos tratamientos a la relación arrendaticia con el devenir del tiempo, sin embargo, para efectos de la norma aplicable es elemental determinar si la convención es a tiempo determinado o a tiempo indeterminado, por ello, la ley y la doctrina establecen varios supuestos que permiten fijar posiciones: debido a que los contratos a tiempo determinado debe evidenciarse de manera específica e irrefutable la fecha en que ha de entregarse el bien no puede descansar la misma en la palabra de las partes, por lo tanto, los contratos verbales de arrendamientos deben presumirse a tiempo indeterminado, como bien lo señala la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34; si un contrato en principio es a tiempo indeterminado y las partes suscriben posteriormente un contrato para fijar la fecha de desocupación del inmueble, la relación arrendaticia comprenderá ambos períodos sin embargo, para efectos judiciales será considerada a tiempo determinado, por la voluntad de la última convención; caso contrario, si se acuerdan prórrogas consecutivas, la relación tendrá tanto tiempo como prórrogas se den, pero siempre a tiempo determinado, pues cada año es manifiesta la voluntad de desocupar el inmueble; como último ejemplo, sin que ello signifique el agotamiento de todos los supuestos legales, existe la tácita reconducción, más conocido y anteriormente esbozado.

En el caso de autos, el Tribunal verifica que al folio 14 consta la redacción de la cláusula segunda donde las partes acordaron:

“El presente contrato tendrá una duración de un (01) año, contados a partir del 1 de mayo del 2004 hasta el 1 de mayo de 2005, pero podrá prorrogarse automáticamente por períodos iguales de un (01) año hasta alcanzar la cantidad máxima y fija de cinco (05) años, es decir, hasta el 1 de mayo de 2.009, salvo que las partes convengan expresamente por escrito antes de este lapso la finalización del presente contrato o que al finalizar el plazo máximo de cinco (05) años, las partes ejerzan la opción establecida en la cláusula décima primera de este contrato”

De conformidad con la voluntad de las partes la relación se inició en fecha 01/05/2004, prorrogada automáticamente hasta un máximo de cinco (05) años, lapso que venció en fecha 01/05/2009. Quiere decir que hasta esa fecha la relación era a tiempo determinado, por lo cual al vencer dicho período empezaba a surgir de pleno derecho la prórroga legal a favor del arrendatario, de conformidad con el artículo 38 ordinal “C”, de dos (02) años pues que la relación duró cinco (05) años. Quiere decir que la notificación del desahucio debía verificarse antes de la fecha 01/05/2011, cuestión que ocurrió en forma tempestiva según telegrama valorado ut supra.

El Tribunal no comparte el criterio del demandado, en el sentido que la indeterminación de la relación sólo puede verificarse una vez finalizado el lapso de duración del contrato más la prórroga legal y no antes, salvo que conste por escrito. La razón es que el legislador estableció que la prórroga legal se inicia y ejerce de pleno derecho, en otras palabras, aun si las partes guardan silencio el arrendador está obligado a conceder la prórroga y el arrendatario tiene la facultad de ejercer la misma o no. Por ello, no tiene asidero legal ni jurídico pretender que el desahucio (la comunicación por el arrendador para que le entreguen el bien objeto del arrendamiento) deba manifestarse en forma perentoria antes del inicio de la prórroga legal, se repite, ella se inicia de pleno derecho, las partes por imperio de la ley ya conocen el destino de la relación y salvo que posterior al vencimiento de la prórroga legal se permita la continuidad de la relación (tácita reconducción), el arrendatario deberá entregar el inmueble objeto del arrendamiento. Por lo tanto, dado que la demanda se intento en fecha 31/05/2011 estima este Tribunal que se intentó en tiempo tempestivo, por lo tanto, no se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado, sino a tiempo determinado en consecuencia la pretensión por cumplimiento de contrato, se intento conforme a derecho. Así se establece.

PAGO DE LO INDEBIDO

De la revisión del escrito de contestación referido al punto señalado, la misma hace un recuento de lo que es el pago de lo indebido, previsto en el artículo 1.178 del Código Civil, y de lo establecido en el artículo 2 y 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y concluye señalando que la arrendadora ha incumplido con lo establecido en la Ley y que solicitara la regulación del canon de arrendamiento, y ejercerá la acción de Reintegro de Alquiler de las cantidades de dinero pagadas en exceso a la arrendadora. Expuesto lo anterior el reintegro de alquileres no es un punto controvertido, en este proceso. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
Se acompañó al libelo
1) Marcado con la letra “A” Copias Certificadas de Poder Autenticado (Folios 10 al 13) por ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto del Estado Lara en fecha 23/05/2011. La cual se valora como prueba de la capacidad procesal de las apoderadas judiciales de la actora, de conformidad con los artículos 150 y 151 del código de Procedimiento Civil. Así se establece.
2) Marcado con la letra “B” Copias Certificadas de Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes contendientes (Folios 14 al 16), autenticado por ante la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, de fecha 10/06/2004. El cual se valora como prueba de la relación arrendaticia y como instrumento fundamental de la presente demanda, contentiva de las obligaciones válidamente suscritas por las partes, al no haber sido tachado de falsedad, de conformidad con los artículos 1.357, 1.361 y 1.384 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Marcado con la letra “C” Copia Fotostática de Acta de Asamblea General Extraordinaria de Accionistas de fecha 27/06/2005 (Folio 17). La cual se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa como es el cumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito, objeto de demanda. Así se establece.
4) Marcado con la letra “D” Original de Notificación enviada por la parte actora a la parte demandada (Folios 18 y 19), cuyo contenido se refería ha la finalización del contrato suscrito entre las partes; se desecha pues fue impugnado por la parte demandada sin que se haya demostrado su veracidad en juicio. Así se establece.
5) Marcado con la letra “E” Inspección Extrajudicial (Folios 20 al 35) realizada por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, fecha 28/03/2011 en el inmueble in comento; De la Revisión de las actas procesales cursantes a los folios señalados, se evidencia una inspección extralitem, que si bien la misma no fue sometido al contradictorio, la misma se emplea a los fines de dejar constancia, sobre hechos que pueden desaparecer en el tiempo, por lo que esta juzgadora, la valora como un indicio al concatenarla con la prueba de inspección realizada por este Tribunal y la experticia, de conformidad con el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
6) Marcado con la letra “F” Original de Informe Técnico con sus respectivos soportes, practicado en el inmueble in comento (Folios 36 al 63); Se valora pues fue ratificado en juicio su contenido, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Del informe señalado se evidencia, al concatenarlo con lo expuesto por el testimonio del experto, que el mismo indica en el interrogatorio, que el área arrendada sufrió modificaciones por cuanto tuvo a su vista los planos originales, que en la inspección de diciembre de 2010, estaban a la vista tanto los pedestales y los refuerzos metálicos de la viga de riostra, señalo que el granzón esta por debajo de la acera y con el agua de la lluvia no puede drenar hacia la calle y se filtra en el subsuelo, y será en la parte motiva a esta sentencia en la cual se establecerá su relevancia. Así se establece.
7) Marcado con la letra “G” y “H” Copias Certificadas del Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., (Folios 64 al 80) de fechas 19/08/2005 y 21/012/2005; Se valora como prueba de su capacidad jurídica y procesal. De conformidad con los artículos 213 y 215 del Código de Comercio. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA
En el lapso probatorio
1) Promovió Original de Documento Poder (Folios 11 y 12). El cual fue valorado en consideraciones, que se dan aquí por reproducidas. Así se establece.
2) Promovió el Contrato de Arrendamiento (Folios 14 al 16). Las cuales fueron ya valoradas en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
3) Promovió documento privado de notificación del accionante a la parte accionada Marcada con la letra “A” (Folio 130 al 132); Si bien es cierto el accionado impugnó el señalado telegrama, la realidad es que lo hace pues asegura que carece de fuerza probatoria, negó que haya sido recibido por el demandado o algún representante legal. Sobre esta particular debe señalar el Tribunal que el Instituto Postal y Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) es un órgano de la Administración Pública y presta un servicio de utilidad pública, por lo tanto, sus actuaciones como el recibo agregado goza de fidelidad hasta prueba en contrario, ello en virtud del principio de legalidad que les caracteriza, por lo tanto, no basta su simple impugnación, deben presentarse las pruebas que desvirtúen su contenido. En cuanto al hecho por el cual el demandado no lo recibió ni tampoco un representante, resulta apropiado traer a colación la decisión del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional de fecha 30/01/2009 (Exp. 08-1608) en la cual, bajo la ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, se estableció:

Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone:
La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.

En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió al arrendatario con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, tal como consta a los folios 92, 93 y 94, con lo cual, coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de conocimiento del hoy quejoso. El criterio del recurrente de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, en virtud de que no había sido recibido personalmente por el arrendatario, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe imperar en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tienen obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que, a falta de recepción personal del desahucio por parte del arrendatario, el mismo se tiene como no realizado, pese a que se hubiere hecho en el inmueble objeto de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado.
Las consideraciones anteriores desvirtúan la relevancia, en el dispositivo de la sentencia objeto del amparo sub examine, de las pruebas que supuestamente no fueron apreciadas por el juez del fallo que se calificó como lesivo, ya que, aun en ausencia del supuesto vicio, la consecuencia jurídica que fue declarada no cambiaría.
En criterio de esta Sala, si bien el arrendamiento se ha entendido e, incluso, ha sido regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como un contrato que, por esencia, presenta un importante contenido social, no puede desconocerse que una de las partes contratantes es titular de un derecho constitucional, como lo es el derecho de propiedad, el cual, en el marco de un Estado Social de Derecho y de Justicia, según el artículo 2 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, tiene que ser garantizado y protegido.

En aplicación a la costumbre, legislación y jurisprudencia vigente este Juzgado estima que la notificación gestionada en fecha 19/05/2009 es válida aun cuando el accionado alega no haberlo recibido y con ello como prueba del desahucio alegado. Así se establece
4) Promovió inspección extrajudicial (Folios 22 al 38) practicada por la Notaria Publica Cuarta de Barquisimeto Estado Lara. Las cuales fueron ya valoradas en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
5) Promovió prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento civil a los fines de que la dirección de Planificación y Control urbano de la alcaldía de Iribarren, informe si cursa solicitud de permisología para modificaciones, ampliaciones, remodelaciones del área del estacionamiento donde funciona la Clínica Los Sauces. Evidencia quien juzga que corre a los autos en el folio 891 Oficio Nº. 482-11 de fecha 21/07/2011, emanado de la Dirección de Planificación y Control Urbano, donde informa a este Tribunal que no cursa por ante esa Dirección, tramite de permisos para los fines nombrados. Por lo expuesto esta juzgadora valora el informe como prueba de que no se realizaron los trámites de permisología para modificación alguna en las fechas señalada, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.
6) Promovió Prueba de Informe del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, en especial a la Oficina de Servicios Especiales y Telegrafía, Entidad Lara a los fines de requerir información referente a telegrama entregado en fecha 06/05/2009 (Folios 131 y 132); Corre a los folios 892 y 893, informe emitido por el Instituto Postal telegráfico, en el que indica que fue entregado en fecha 13/05/2009, lo que ratifica la valoración del telegrama realizada ut-supra. Así se establece.
7) Testimonial del Experto Ingeniero GODOLFREDO ARISPE (Folios 142 al 145), a los fines de ratificar Informe Técnico consignado cursante en los folios 36 al 63. El cual fue valorado en consideraciones que se dan aquí por reproducidas, al concatenarse la testimonial con el informe presentado. Así se establece.
8) Inspección Judicial realizada por este Tribunal en fecha 18/07/2011 (Folios 148 al 152). De la inspección judicial quien juzga en estrados, verifico que en el área señalada como estacionamiento, había cúmulo de tierra en pequeñas porciones, la cual no hacia operable el terreno como estacionamiento, se observo además que el área no esta techada, el piso no tiene asfalto, que no hay drenaje para el agua de lluvia, no se apreciaron excavaciones para fundaciones, vigas de riostra, vaciado de concreto. De lo expresado se evidencia que el mismo en esta oportunidad no se encuentra operativo, como estacionamiento. Y se valora de conformidad con el artículo 507 y 509 del Código de Procedimiento civil y su relevancia será expuesta en la parte motiva.
9) Experticia Técnica consignada por los expertos en fecha 01/082011 (Folios 920 al 983); Quien juzga evidencia que en el folio 928 el experto nombrado deja constancia en su parte “Su Desarrollo”, que el estacionamiento no es apto para estacionamiento, que no existe un techo fabricado de estructura metálica con Cinduteja, que no existe drenajes para recoger el agua de lluvias, indica que se aprecia la demolición de losa, que existen restos de concreto demolidos, señala que no se observa socamiento de las fundaciones del Edificio Imlara, ni de edificaciones vecinas, que no existe pavimento con pendiente para el agua de lluvia, igualmente consta en el informe que el monto total estimado del presupuesto alcanza la suma de DOCIENTOS DIECINUEVE MIL CUARENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS. (Bs. 219.046,60), Informe que se valora en su contenido y su incidencia en la presente decisión será establecida en la parte motiva a esta sentencia, de conformidad con los artículos 1.421 y 1.427 del Código Civil, en concordancia con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACCIONADA
Promovió y ratificó el Contrato de Arrendamiento, autenticado ante la Notaria Pública Cuarta de Barquisimeto, de fecha 10/06/2004. Las cuales fueron ya valoradas en consideraciones que se dan por reproducidas. Así se establece.
1) Marcado con las letras “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H” Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamiento, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre Noviembre y Diciembre del 2004 (Folios 161 al 190), a los fines de demostrar el pago de los cánones de arrendamiento convenido en el contrato; Marcado con las letras “I”, “J”, “K”, “L”, “M”, “N”, “Ñ”, “O”, “P”, “Q”, “R”, “S” Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005 (Folios 191 al 239), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de UN MIL QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo), manteniéndose hasta el mes de Abril 2005, siendo aumentado en Mayo del 2005, dicho canon en la cantidad UN MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.785,oo); Marcado con las letras “T”, “U”, “V”, “W”, “X”, “Y”, “Z”, “A1”, “B2”, “C3”, “D4”, “E5”, Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2006 (Folios 240 al 290), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de MIL SETECIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLÍVARES (Bs. 1.785,oo), manteniéndose hasta el mes de Abril, siendo aumentado en Mayo del 2006, dicho canon en la cantidad MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.930,50); Marcado con las letras “F7”, “G8”, “H9”, “I10”, “J11”, “K12”, “L13”, “M14”, “N15”, “Ñ16”, “017”, “P18”, Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2007 (Folios 291 al 342), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de MIL NOVECIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.930,50), manteniéndose hasta el mes de Abril 2006, siendo aumentado en Mayo del 2007, dicho canon en la cantidad TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo); Marcado con las letras “Q19”, “R20”, “S21”, “T22”, “U23”, “V24”, “W25”, “X26”, “Y27”, “Z28”, “A29”, “B30”, Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2008 (Folios 343 al 391), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de TRES MIL BOLÍVARES (Bs. 3.000,oo) manteniéndose hasta el mes de Abril 2008, siendo aumentado en Mayo del 2008, dicho canon en la cantidad CUATRO MIL QUINIENTOS (Bs. 4.500,oo); Marcado con las letras “C31”, “D32”, “E33”, “F34”, “G35”, “H36”, “J37”, “K38”, “L39”, “M40”, Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2009 (Folios 392 al 435), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de CUATRO MIL QUINIENTOS (Bs. 4.500,oo) manteniéndose hasta el mes de Abril 2009, siendo aumentado en Mayo del 2008, dicho canon en la cantidad DIEZ MIL (Bs. 10.000,oo); Marcado con las letras “N41”, “Ñ42”, “043”, “P44”, “Q45”, “R46”, “S47”, “T48”, “U49”, “V50”, “W51” Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2010 (Folios 436 al 491), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo) manteniéndose hasta el mes de Abril 2010, siendo aumentado en Mayo del 2010, dicho canon en la cantidad CATORCE MIL (Bs. 14.000,oo); Marcado con las letras “X42”, “Y43”, “Z44”, “A45”, Originales de Recibos de Pagos de los Cánones de Arrendamientos, emanados por la empresa IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., correspondiente a los meses Enero, Febrero, Marzo y Abril del presente año (Folios 492 al 512), a los fines de demostrar que el canon de arrendamiento era de la cantidad CATORCE MIL (Bs. 14.000,oo); Marcado con las letras “B46” y “C47” Copias al Carbón de los Cheques de Gerencia librados a favor de la parte accionante, cada uno por la cantidad de CATORCE MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Folios 513 al 517) correspondiente a los pagos de los meses Mayo y Junio del 2011; se desechan pues la solvencia en torno a los cánones de arrendamiento no son hechos controvertidos. Así se establece.
2) Marcado con la letra “D48” Promovió y Opuso a titulo ilustrativo Originales y Copias Fotostáticas de Recibos y Facturas canceladas por la parte accionante, por concepto de mejoras al inmueble in comento (Folios 518 al 816); se desechan pues nada aporta a los hechos controvertidas, como es el hecho de los daños y perjuicios demandados, por los daños señalados en el escrito libelar. Así se establece.
3) Testimoniales de las ciudadanas ESMAIRA ALEJANDRINA CORTEZ (Folios 823 y 824) quien compareció en fecha 20/07/2001, de la testimonial evacuada se evidencia en el interrogatorio que la testigo señala conocer la dirección de la Clínica los Sauces, que presta un buen servicio, que las instalaciones son buenas, que ha usado los servicios, tanto con sus hijos, como con sus padres, señalo que por el sector no existe otro centro de salud. Testimonial que se desecha pues nada aporta a los hechos controvertidos, pues la testigo se limitó a señalar que son buenas. Las instalaciones, el servicio y la no existencia cerca de un centro de salud, hechos estos que no forman parte de la litis como es el cumplimiento del contrato, y los daños demandadazos. Así se establece. La Testigo MARY COROMOTO CORTEZ de CASTILLO, no compareció (Folio 825). Así se establece.

CONCLUSIONES

NATURALEZA Y FUERZA DEL CONTRATO

Enseña la doctrina que las convenciones celebradas son ley para las partes que la han hecho. Esta formula rigurosa expresa muy exactamente la fuerza del vínculo obligatorio creado por el contrato, y de allí la consecuencia que se deriven en caso de incumplimiento. Desde el momento, de que un contrato no contiene nada contrario a las leyes ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a respetarlo, a observarlo, así como están obligados a observar la ley. El acuerdo que se ha firmado entre ellos los obliga como obliga a los individuos, si por lo tanto una de las partes contraviene sus cláusulas la otra puede dirigirse a los Tribunales y pedirle el cumplimiento forzoso de la convención, la resolución, la indemnización de daños y perjuicios; tal como lo enseñan los expositores franceses Colin y Capitant en su tratado de Derecho Civil, Tomo III, citado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy en día Tribunal Supremo de Justicia en el fallo del 18-06-87.

En el caso de marras, estamos en presencia de una convención entre particulares, a través de un contrato de arrendamiento suscrito por las partes.

A propósito del legislador al establecer en el Código Procesal Civil el artículo 12, fue en gran medida el proporcionar el Juez de mérito, de los suficientes instrumentos legales que le permitan la prosecución de la verdad, verdad ésta que en muchos de los casos está oculta al Juez, ya por que no es el quien busca las pruebas, sino que son las partes quienes las traen al proceso, de allí que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro proceso civil, el Juez debe limitar su decisión a lo alegado y probado en autos, sin embargo ya el derecho clásico romano en nuestro mundo jurídico occidental, advirtió en materia de interpretación de los contratos la necesidad de otorgar al juez de mérito una ponderada discrecionalidad para escudriñar la verdad de lo realmente querido por las partes en función de la buena fe y la equidad, principio este acogido por nuestro legislador patrio en el artículo 1160 del Código Civil venezolano vigente, y aparte único del ya citado artículo 12 de nuestro Código de las formas. Al respecto nuestro autor patrio Ricardo Henríquez La Roche, en su obra “Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, señala:

“El nuevo artículo 12 incluye en su único aparte la regla...sobre la interpretación de los contratos y actos (o diríase mejor actas procésales) que aparezcan oscuros, ambiguos o deficientes, teniendo en cuenta un elemento subjetivo: el propósito e intención de las partes, y un elemento objetivo: las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe. La ley sustantiva establece a su vez que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.
Las reglas de interpretación de las pruebas son distintas a las reglas de interpretación de los contratos, pues en aquéllas se debe recurrir a la lógica y de la experiencia, en tanto en éstas a la voluntad de las partes” (pg. 70)”

Concluido el debate probatorio el Tribunal, observa que la parte actora en el devenir procesal logro demostrar, que notifico a la parte demandada, sobre el vencimiento del contrato de arrendamiento y que comenzaba a correr la prorroga legal, a través del telegrama enviado por la parte accionante a la accionada, través del Instituto Postal Telegráfico (Ipostel), y ratificado su contenido a través de la prueba de informes, cursante a los folios 891 y 892, valorada ut-supra.
En cuanto a la Indemnización de Daños y Perjuicios, los mismos tienen su fundamento legal en el artículo 1.167 del Código Civil, que prevé la procedencia de los mismos en materia contractual.
En consecuencia del acervo probatorio evidencia esta juzgadora, de la revisión del contrato, suscrito entre las partes contendientes, y cursante a los folios 14 al 16, específicamente en la cláusula Primera, la descripción del inmueble arrendado, en el que se describe el área de estacionamiento de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE CENTIMETROS (113,49 M2), con un techo fabricado de estructura metálica con cinduteja de CINCUENTA Y CUATRO METROS (54 M). Igualmente en la cláusula Cuarta, quedo establecido, que para cualquier modificación por parte de la arrendataria, al inmueble arrendado, deberá hacerse con una autorización expresa por escrito de la Arrendadora. De la revisión del acervo probatorio, tales como la inspección Judicial, experticia, y Testifical del Experto, quedo demostrado las modificaciones hechas por la arrendataria, al área de estacionamiento, y la parte demandada no trajo a los autos prueba alguna de la autorización otorgada por la Arrendadora, tal como lo pactaron las partes en el contrato objeto de examen. Por todo lo expuesto esta juzgadora verifica la procedencia de la Indemnización de Daños y perjuicios demandada, en la cantidad establecida en la experticia cursante en los autos, a razón de Bs.219.046,60. Así se establece.
En cuanto a la solicitud de indexación monetaria, a razón del evidente proceso inflacionario, el Tribunal observa que al solicitarlo el demandante y de conformidad con el criterio imperante en nuestra Máxima Jurisdicción (Sentencia Nº 438 de Sala Constitucional, Expediente Nº 08-0315 de fecha 28/04/2009) la condena por indexación es igualmente procedente. La cual será establecida e través de una experticia complementaria del fallo, para lo cual se nombrara un solo experto contable, quien deberá tomar en cuenta a los efectos del calculo, los índices que arroje el Banco Central de Venezuela, desde la fecha 07/06/2011, de la admisión de la demanda hasta la fecha del auto que declare firme el presente fallo. Así se establece.
Por su parte el demandado se limito a probar el pago de los cánones de arrendamiento, lo cual no era un hecho controvertido, en la presente causa, alego la falta de cualidad y la indeterminación del contrato, aspectos que fueron declarados, improcedentes.
En consecuencia por todo lo expuesto, la arrendataria deberá entregar el inmueble arrendado e indemnizar a la actora en la cantidad fijada. Así se decide.

Este Juzgado estima que el servicio prestado como Centro Médico en nada desvirtúa las condiciones acordadas en torno a la terminación de la relación arrendaticia, aunado al deber de conservar el inmueble y cuidarlo tal como un buen padre de familia.

De las precedentes consideraciones este Tribunal encuentra procedente la demanda por cumplimiento de contrato interpuesta por el ciudadano VICTORIANO LORENZO ANTELO, Único socio y propietario de la IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., contra la Sociedad Mercantil “CLÍNICA LOS SAUCES” C.A., Así se decide.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda, de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por VICTORIANO LORENZO ANTELO, en su carácter y condición de único propietario, de la firma mercantil IMPERMEABILIZADORA LARENSE, C.A., contra la SOCIEDAD MERCANTIL “CLÍNICA LOS SAUCES” C.A., representada por su Presidenta ciudadana ARLET RODRÍGUEZ DE COLMENAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 7.409.080 y de este domicilio, todas antes identificados. En consecuencia: Primero: Se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto de arrendamiento, constituido por la parte alta de un inmueble con una superficie de TRESCIENTOS SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (368 Mts2) y la cual poseía en la parte de abajo un estacionamiento de CIENTO TRECE METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y NUEVE CENTÍMETROS (113,49 mts), objeto de arrendamiento; Segundo: Se condena a la parte demandada a cancelar a la parte actora, por concepto de Indemnización Daños y perjuicios la cantidad establecida en la experticia cursante en los autos, a razón de BOLIVARES DOCIENTOS DIECINUEVE MIL CUARENTA Y SEIS CON SESENTA CENTIMOS (Bs.219.046,60); Tercero: la indexación monetaria fijada en el particular Segundo, para lo cual se nombrara un solo experto contable, quien deberá tomar en cuenta a los efectos del calculo, los índices que arroje el Banco Central de Venezuela, desde la fecha 07/06/2011, de la admisión de la demanda hasta la fecha del auto que declare firme el presente fallo; Cuarto: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE. REGISTRESE Y DEJESE COPIA CERTIFICADA.
NOTIFIQUESE A LAS PARTES, por mandato expreso del artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrese las boletas respectivas.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho de este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinticinco (25) días del mes de Julio del año dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.

La Juez

Mariluz Josefina Pérez

La Secretaria

Eliana G. Hernandez S

En la misma fecha se publicó siendo las 02:39 p.m. y se dejo copia

La Secretaria