REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, veintinueve de junio de dos mil doce 202º y 153º ASUNTO : KP02-V-2010-001827 Se inició la presente causa mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por la ciudadana ALIDA MERCEDES GALINDEZ quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 7.320.448 y de este domicilio, asistida por la abogada Haydeé Daza, inscrita en el IPSA bajo el N° 15.954; contra el ciudadano CARLOS EDUARDO RODRIGUEZ P., venezolano, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 12.698.089 y de este domicilio. Admitida la demanda en fecha 01-07-2010 se emplazó a la demandada para el segundo día de despacho siguiente a que constara en autos su citación, a fin de dar contestación a la demanda. En fecha 25-10-2010 diligencia el Alguacil consignando recaudos de citación sin firmar manifestando la imposibilidad de citar personalmente al demandado. En fecha 08-12-2010 comparece la demandante y otorga poder apud acta a la abogada que le asiste; quien en la misma oportunidad solicitó la citación por carteles conforme a las previsiones del artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Verificadas las formalidades de Ley sin que la parte demandada compareciera a darse por citada, se le designó defensor ad litem recayendo dicho nombramiento en la abogada LILI ROJAS RIVERO quien, una vez notificada, aceptó el cargo y prestó juramento de Ley. En fecha 18-05-2012 el suscrito Juez se aboca al conocimiento de la causa. En fecha 05-06-2012, se verificó la citación personal de la defensora de oficio, quien compareció el día 07-06-2012 y procedió a contestar la demanda. En la oportunidad probatoria, la parte actora promovió las testimoniales de los ciudadanos JHOEL ANTONIO DELGADO BRITO, NOVAL ALVEIRO GUTIERREZ RODRIGUEZ y YOMAR RAFAEL VERA ROJAS, las cuales fueron evacuadas en su oportunidad. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal observa: Manifiesta la parte actora como fundamento de su pretensión que en fecha 10-03-2009 celebró contrato con el demandado CARLOS EDUARDO RODRIGUEZ P., siendo autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 28, Tomo 28; mediante el cual le cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un local comercial identificado con el N° 2, al cual se tiene acceso por el frente colindante con la calle 60; a 23,40 mts del eje de la carrera 14-B de esta ciudad y que forma parte de inmueble con galpón industrial ubicado en la misma dirección, distinguido con el Código Catastral N° 209-0025-002. Continúa manifestando la actora que durante el otorgamiento del documento de arrendamiento y según la cláusula segunda, el arrendatario se había comprometido a cumplir bajo condición suspensiva el nacimiento de las obligaciones inter partes, so pena de resolución ope legis, consignar en un plazo de cinco (05) días hábiles transcurridos a partir del otorgamiento del contrato, los documentos que acreditara la explotación del comercio, el depósito como garantías de sus obligaciones personales y reales en la ley especial, que bajo la condición de deducción del depósito que en calidad de garantía había entregado en el anterior arrendamiento (fenecido por prórroga legal el 05-12-2008) lo cual no hizo a lo que añade el incumplimiento del pago de todos los cánones de arrendamiento pactados en la cantidad de setecientos bolívares (Bs. 700,00) el cual debía verificarse los primeros cinco (5) días de cada mes hasta culminar un año, una vez que notificara y consignara los recaudos necesarios, conforme se estipuló en las cláusulas quinta y sexta del contrato. Así mismo señala que el término regulado con ocasión de la notificación pactada el cual, al no producirse, hace inexistente el valor de ese documento como contrato de arrendamiento, pero sí como documento probático de las condiciones no cumplidas que desnaturalizaron la voluntad anunciada por las partes; pero que sin embargo, lo ocurrido no fue óbice para que el supuesto arrendatario en un abuso de derecho se mantuviera desde entonces ocupando ilegítimamente el local. Continúa manifestando que el supuesto arrendatario Carlos Eduardo Rodríguez P., al abstenerse de cumplir con la cláusula segunda del contrato, generó como única consecuencia la resolución opes legis del contrato de arrendamiento, aduciendo además que hasta la fecha no ha querido reconocer el mismo y por el contrario, su actitud de acoso con acciones penales inexistentes. En tal sentido, interpreta la actora que lo anterior hace imposible interpretar que exista un contrato de arrendamiento y afirma que lo que verdaderamente se ha producido es un abuso de derecho por parte del demandada, conforme al artículo 1185 del Código Civil, a quien de buena fe le dio la oportunidad de ocupar un bien que administra mediante la suscripción de un contrato de arrendamiento el cual debía someterse a condiciones esenciales para surtir efectos en el ámbito mercantil, y que ha ocasionados daños que dependen de la convalidación de los efectos que las partes declararon de pleno derecho y que se previno contractualmente en la cláusula segunda incumplida y que desencadenó la inexistencia del término de duración del contrato conforme a lo convenido en la cláusula sexta que, asumiendo la teoría de contrato realidad, tampoco ocurrió dado que quien ocupa, lo hace ilegítimamente al ni siquiera pagar el canon mensual y que pudiera producir la calificación de arrendatario a tiempo indeterminado. En tal sentido afirma, que al no haber cumplido el demandado con lo establecido en la cláusula segunda, dicha actitud dolosa legitimó su interés como administradora responsable para demandar judicialmente lo homologación judicial de esa obligación de entrega inmediata del inmueble, además de la indemnización que durante el tiempo transcurrido hasta la fecha ha venido generando con su ocupación, por lo demás gratuita del bien, sin asumir contraprestación por dicho inmueble, causando además la insolvencia de servicios de energía eléctrica y que surge de dos recibo de consumo, facturas N° 08008502426 y 08008937613, de fechas de emisión 10-09-2009 y 13-10-2009, con saldos insolutos de Bs. 2.028, 83 y Bs. 2.133,78 respectivamente, dirigidos a EL VIKINGO, Call. 60 ENT 13C y 14B al lado RECTIFIC NVA. LARA; montos que deben acumularse a los costos no cubiertos y a los pagos insolutos de los cánones que dolosamente aceptó con la suscripción del contrato; no obstante afirma que mediante la abogada Yohana Rojas, en fecha 09-10-2009 convino en resolver la entrega del inmueble totalmente desocupado y asumir la deuda hasta ese momento pero que se negó a firmar, profiriéndole amenazas penales por supuestas irregularidades del traslado de sus bienes muebles que se encontraban en el lugar, los cuales subrepticiamente se llevó no sabe cuando, pero que en fecha 23 de abril del año en curso, tuvo acceso al depósitos que se encuentra en el piso inmediato superior desde donde observó junto con otras personas, la violación mediante escalada del cielo raso de ese local el cual observó sin mobiliario; razón por la cual acude ante esta autoridad a resolver judicialmente esta acción, para la utilización de la ley por cuanto la calificación y los efectos de los contratos escapa a las partes y solo es potestativo de interpretación del juez al momento de decidir y pueda entonces materializar la extinción de los efectos del contrato mediante resolución y el decreto de la entrega inmediata del local y de las indemnizaciones derivadas del abuso de derecho que se le concedió temporalmente a la firma del contrato, calculados por la suma que resulte acumulado por los días transcurridos desde que inició la ocupación ilegítima sobre la base de Bs. 700,00 mensuales y los intereses causados a razón de la rata porcentual legal hasta la culminación de esta causa, así como el pago de servicio de energía eléctrica que suman la cantidad de Bs. 4.162,01 y las multas respectivas si las hubiere. Por último, estima la demanda en veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) y fundamenta la pretensión en los artículos1185, 1159, 1160, 1166 y 1167 del Código de Civil. En la oportunidad de la contestación, compareció la defensora ad litem y procedió a negar, rechazar y contradecir la demanda intentada en contra de su representado, tanto en los hechos como en el derecho invocado. Reproduce marcados “A”, “B” y “C” copia del telegrama enviado al demandado de autos, recibo de IPOSTEL y acuse de recibo enviado Por IPOSTEL. Siendo estos los términos en que quedó trabada la litis, observa quien aquí decide que la pretensión de la actora está dirigida a obtener la entrega material de un inmueble, el cual cedió en arrendamiento al demandado para uso comercial a través de la suscripción de un documento auténtico, al cual no califica de contrato de arrendamiento, en virtud de existir una condición suspensiva contenida en la cláusula segunda y que al no ser cumplida por el demandado, se resolvió ope legis y en consecuencia no se configuraron las obligaciones propias del contrato de arrendamiento, entre ellas el término de duración del mismo, por lo tanto sostiene que se produjo un abuso de derecho por parte del demandado al ocupar el inmueble de forma ilegal quien además no pagó canon de arrendamiento alguno, por lo que solicita sea condenado a la entrega del inmueble y a la indemnización de los daños causados. Ahora bien, en este orden de ideas considera este Tribunal oportuno señalar lo que expresa el artículo 1133 del Código Civil, el cual de seguidas se transcribe: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. De acuerdo a lo anterior, se tiene que el elemento dominante en la constitución de un contrato es el consentimiento, por lo que en principio, la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos y hacer nacer obligaciones, modificarlas, transformarlas o extinguirlas; voluntad que es ley entre las partes siempre y cuando no contravengan disposiciones legales conforme al artículo 1159 del Código Civil. En tal sentido, el contrato de arrendamiento es un contrato convencional y por lo tanto se perfecciona con la voluntad manifiesta de las partes, cuyo concepto se encuentra recogido en el artículo 1579 ibídem. De modo que, siendo el contrato de arrendamiento una especie del género contrato, éste posee sus mismos elementos esenciales, a saber: consentimiento, objeto y causa a la luz del artículo 1141 del Código Sustantivo, pero que además posee como signos identificadores la obligación fundamental del “arrendador” de hacer gozar al “arrendatario” de una cosa mueble o inmueble por un precio determinado en la determinación de un tiempo fatal para su extinción (ello con el fin de que no se simule la apariencia de un contrato de arrendamiento y se disimule una verdadera venta de la cosa) Bajo las anteriores premisas, debe este Tribunal entrar a analizar primeramente la naturaleza jurídica del documento traído al juicio, para luego entrar a analizar el fondo de lo demandado, dadas las consideraciones de hechos y de derecho explanadas por la parte actora en el libelo de demanda. En tal sentido se observa que la parte demandante trajo a los autos un documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto, inserto bajo el N° 28, Tomo 28; y que riela a los folios 09, 10 y 11 de los autos, el cual serte pleno valor probatorio en la presente causa toda vez que no fue desconocido por la parte contraria conforme al artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Dicho documento es contentivo de una convención locativa en la que la demandante cede en arrendamiento al demandando un local comercial que aparece descrito en el libelo. Así se observa que las CLAUSULAS SEGUNDA, TERCERA y SEXTA expresan lo siguiente: SEGUNDA: “El Arrendatario” recibe el local comercial en perfecta habitabilidad para explotar el comercio exclusivamente ya sea personalmente o mediante firma mercantil cuya documentación producirá por escrito a “La Arrendadora” dentro de un lapso de cinco (05) días hábiles a partir del otorgamiento de este contrato, el incumplimiento de ésta ocasionará la resolución ope legis del contrato e inmediata entrega del local a “La Arrendadora” totalmente desocupado, así como el pago de una indemnización por daños y perjuicios estimado en la suma integrada por el canon de arrendamiento del Mes de inicio y el deposito consignado como garantía de la relación arrendaticia. TERCERA: A los efectos de esta relación arrendaticia: la firma y /o denominación comercial será solidariamente responsable respecto de la acción judicial o extrajudicial de desalojo así como de Indemnización por daños y perjuicios causados, si durante la vigencia del contrato “El Arrendatario” desvirtuara el objeto de comercio notificado a “La Arrendadora” ó bien si produce los siguientes supuestos: [...]SEXTA: Este contrato tendrá una duración determinada por un (01) año, contado a partir de la formal notificación establecida en la cláusula Segunda de este. [...] De lo anterior se constata que en efecto, las partes contratantes convinieron en celebrar un contrato de arrendamiento, toda vez que se configuran todos los elementos antes descritos para que se configure el mismo, observándose que en efecto el arrendatario recibió el inmueble cedido por la arrendadora para uso exclusivo del comercio, fijándose como canon mensual la cantidad de setecientos Bolívares (Bs. 700,00) establecido en la cláusula quinta del contrato. Ahora bien y en relación a la condición suspensiva contenida en la cláusula segunda del contrato, considera quien aquí dictamina que la redacción de la misma resulta ambigua y por tanto confusa; toda vez que de la lectura efectuada se desprende que el arrendatario haría uso del inmueble sólo para uso comercial, el cual podría efectuar de forma personal o mediante firma mercantil cuya documentación debía producir por escrito la documentación de la firma mercantil a través de la cual explotaría el comercio; lo que debía cumplir dentro del lapso de cinco días hábiles contados a partir de la suscripción del contrato (esto es desde el 09-03-2009 hasta el 16-03-2009) y su no cumplimiento generaría la resolución ope legis del contrato y en consecuencia debía hacer entrega del inmueble. De manera que este juzgador, haciendo uso de las facultades contenidas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, ateniéndose a los hechos aleados y probados en autos, así como a la intención de las partes contratantes, considera que el demandado de autos arrendó el inmueble objeto de la demanda para desarrollar una actividad comercial, la cual podría efectuar de forma personal o a través de una firma mercantil; de manera que la utilización de la conjunción “o” deja entrever que el arrendatario tenía la facultad de elegir la forma en que iba a realizar su actividad comercial, vale decir, personalmente o mediante firma mercantil y en el caso que eligiera la última, debía presentar la documentación que así lo acreditara puesto que la misma sería solidariamente responsable respecto a las obligaciones contraídas y derivadas de la relación arrendaticia, como se desprende de la cláusula tercera antes transcrita. Por tanto concluye quien aquí decide que el incumplimiento del arrendador en aportar la referida documentación, en nada afectó la existencia ni la validez del contrato suscrito, puesto que le estaba conferida la facultad de elegir la forma a través de la cual realizaría su actividad comercial; aunado al hecho de que ya se encontraba usando el inmueble desde el día 03-10-2001, conforme se desprende de las copias fotostáticas del contrato auténtico reproducido a los folios 13 y 14 de los autos y que surte pleno valor probatorio en el presente juicio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ocupación que además consintió la arrendadora al no solicitar la resolución del contrato y exigir la entrega del inmueble inmediatamente al vencimiento del plazo de los cinco días hábiles. En consecuencia y conforme a los anteriores razonamientos considera este Tribunal que el documento reproducido en autos cursante a los folios nueve al once, es en efecto un contrato de arrendamiento y así se establece. En cuanto a la temporalidad del contrato, se estableció que el mismo tendría una duración de un año fijo contado a partir de la “formal notificación establecida en la cláusula segunda” sin embargo en dicha cláusula no se evidencia que debiera realizarse notificación alguna por lo que se interpreta que éste debía computarse a partir del día 16-03-2009 y vencería el 16-03-2010; término que podía ser prorrogado a solicitud del arrendador. Ahora bien y siendo que el arrendatario se encontraba ocupando el inmueble desde el día 03-10-2001 y llegado el vencimiento del término contractual, habían transcurrido más de ocho años desde que se inició la relación arrendaticia, por lo tanto a partir del día 16-03-2010 comenzó a correr la prórroga legal de dos años prevista en el artículo 38, ordinal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo tanto la naturaleza del contrato de arrendamiento es por tiempo determinado y así queda establecido. Entrando al fondo de lo planteado, se observa que la parte demandante fundamenta su demanda en el hecho de que el arrendatario no ha pagado ninguna de los cánones de arrendamientos, a razón de Bs. 700,00 desde que inició el contrato y por tanto solicita la entrega del inmueble así como la indemnización de los daños y perjuicios causados Por su parte la parte demandada en su contestación, niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una sus partes por ser inciertos los términos de la misma, sin embargo este sentenciador observa que durante el lapso probatorio la parte demandada no trajo al proceso elementos de pruebas que permitan desvirtuar el incumplimiento que le imputa la actora, siendo que en este caso, la carga probatoria recaiga en él, ya que en materia de obligaciones, tal como lo establece el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Vale decir que en este caso la demandante tenía la carga de probar la existencia de una obligación incumplida por parte del demandado lo que está evidenciado a través del contrato de arrendamiento, específicamente en la cláusula quinta en donde la arrendataria se comprometió al pago del canon de arrendamiento. Por su parte la parte demandada, a quien se le imputa el incumplimiento, debía probar el pago de las pensiones que se dicen están insolutas, constatándose de autos que no hubo actividad probatoria por parte de ésta, por lo que con fundamento en las normas legales vigentes específicamente el artículo 1.159 del Código Civil, en donde se señala que el contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, en concordancia con lo dispuesto en el articulo 1.167 del mismo Código en donde se estipula que en el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es por lo que la presente acción debe prosperar en consecuencia declararse resuelto el contrato celebrado y así se establece. En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos JHOEL ANTONIO DELGADO BRITO, NOVAL ALVEIRO GUTIERREZ RODRIGUEZ y YOMAR RAFAEL VERA ROJAS, se desestiman las mismas en virtud de que lo declarado no guarda relación directa con el tema debatido en juicio y así queda establecido. En consideración a los razonamientos expuestos, este Tribunal administrando Justicia En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, intentada por la ciudadana ALIDA MERCEDES GALINDEZ contra el ciudadano CARLOS EDUARDO RODRIGUEZ P., ambos suficientemente identificados en la parte narrativa de esta sentencia. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes condenándose al demandado, por el efecto que dicha declaración produce, a entregar el inmueble arrendado constituido por un local comercial identificado con el N° 2, ubicado en la calle 60 a 23,40 mts del eje de la carrera 14-B de esta ciudad, cuyos demás datos y características se especifican en al parte narrativa de esta sentencia completamente libre de personas y cosas y en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente del servicio de energía eléctrica. Se le condena al pago por vía indemnizatoria de los daños y perjuicios causados, al monto equivalente a las pensiones de arrendamiento insolutas contadas desde el 10-03-2009 hasta que el presente fallo quede definitivamente firme. Por último se le condena al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y Regístrese. Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los veintinueve (29) días del mes de Junio del año dos mil doce (2012) Años 202° y 153° El Juez, Abg. Luís Fernando Martínez Arocha La Secretaria, Audrey Lorena Pinto En la misma fecha se publicó, siendo las 3:01 p.m. La Sec.