TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA
202° y 153°

Asunto: Expediente Nº 2.932
I
PARTE DEMANDANTE: RICHARD RUBEN RONDÓN MORILLO, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº 7.302.271, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES: AURA MERCEDES PIERUZZINI RIVERO y MILAGRO SARMIENTO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los 23.278 y 78.947, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: CARLOTA JOSÉ VARGAS ARANGUREN, mayor de edad, venezolana, de este domicilio, soltera, titular de la cédula de identidad N° 18.672.436.
APODERADA JUDICIAL: JOANNA LÓPEZ HERNÁNDEZ, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 130.546.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.
II
DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA
En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 23 de enero de 2012, por la abogada Joanna López Hernández, en su condición de apoderada judicial de la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren, contra la sentencia dictada en fecha 18/01/2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa que declaró Con Lugar la demanda que por Cumplimiento de Contrato interpusiera el ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo contra la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 27 de febrero de 2.009, el ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo, asistido de abogado, demandó por ante el Juzgado Distribuidor Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, a la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta (folios 1 al 5, anexos del 6 al 39).
Mediante auto dictado en fecha 04 de Marzo de 2.009, el Tribunal de la causa admitió la demanda (folio 40), siendo en fecha 27/04/2009 cuando se consigna boleta de citación debidamente firmada por la demandada (folios 42 y 43).
La oportunidad para la contestación de la demanda fue suspendida a los fines de designársele abogado asistente a la demandada, quien expuso no contar con un profesional del derecho, siendo en fecha 29 de julio de 2.009, cuando la demandada, asistida de abogado, en la oportunidad de contestar la demanda opone cuestiones previas, específicamente las contenidas en los Ordinales 7º (existencia de una condición o plazo pendiente), 6º (defecto de forma de la demanda) y 11º (prohibición de la ley de admitir la acción propuesta) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 44 al 58).
Ante las cuestiones previas opuestas, el tribunal de la causa se pronunció en fecha 01/10/2009 declarando sin lugar las cuestiones previas relativas a los Ordinales 6º y 11º, y con lugar la del Ordinal 7º (folios 63 al 65).
Obra a los folios 66 al 72, escrito de contestación de demanda presentado en fecha 08/10/2009 por la demandada, debidamente asistida de abogado, mediante el cual reconviene al actor. Dicha reconvención fue admitida, procediendo el actor reconvenido a dar contestación a la misma en fecha 28/10/2009 (folios 76 al 80, primera pieza).
La apoderada del actor en fecha 16/11/2009, diligencia solicitando el decreto de medida de prohibición de enajenar el inmueble objeto de la acción, y consignó copia simple de expediente Nro. 876-2009 (folios 82 al 112, primera pieza). El tribunal de la causa en fecha 18/01/2010 dictó auto por el cual decreta la medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble (folio 139).
Obra a los folios 114 al 116, escrito presentado en fecha 18/11/2009 por la parte actora en la oportunidad de promover pruebas, y en la misma fecha lo hizo la demandada mediante escrito que obra a los folios 124 al 127. Dichas pruebas fueron admitidas por el tribunal a quo mediante auto de fecha 27/11/2009.
En fecha 22/02/2010 la parte actora presentó escrito de informes, el cual riela en autos al folio 155, obrando así mismo, a los folios 156 al 160, los informes de la demandada. Así mismo, la parte demandada presentó escrito de observaciones a los informes consignados por la parte actora (folios 163).
En fecha 19/03/2010 (folios 167 y 168) la parte actora consigna cheque de gerencia por la cantidad de Bs.8.160,00 para ser entregado a la demandada, y a tales efectos se ordenó abrir cuenta.
Y en virtud de que el tribunal a quo en la sentencia de fecha 01/10/2009 mediante la cual se pronunció sobre las cuestiones previas alegadas por la demandada, declaró con lugar la relativa al plazo pendiente, se dictó auto el 03 de mayo de 2010 mediante el cual se dejó constancia de que se dictaría sentencia, vencido el plazo pendiente convenido entre las partes (folio 173). Ante esta decisión, la parte actora apeló, recurso que fue conocido por este Alzada en fecha 23/07/2010 cuando se declaró sin lugar, confirmándose el auto apelado, causa signado con el número 2719 (folios 185 al 273, primera pieza).
En fecha 19/09/2011 (folio 281) la apoderada de la parte actora, visto el vencimiento en fecha 10/09/2011 del plazo pendiente, solicitó al tribunal procediera a dictar sentencia, dictando el juzgado de la causa un auto mediante el cual señaló que una vez notificada la demandada a los fines de la reanudación de la causa, comenzaría a transcurrir el lapso de sesenta días para la decisión.
En fecha 18/01/2012 el juzgado de la causa dictó sentencia mediante la cual se declaró con lugar la demanda, condenando a la demandada ciudadana Carlota Vargas Aranguren a vender al ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo el inmueble descrito en el libelo, así mismo declaró sin lugar la reconvención propuesta, condenando en costas a la demandada, tanto por la demanda como por la reconvención.
Contra esta decisión apeló la apoderada judicial de la parte demandada, Carlota José Vargas Aranguren, recurso que fue oído en ambos efectos por el tribunal de la causa en fecha 26/01/2012 ordenándose la remisión del expediente a esta Alzada, donde fue recibido el 16/02/2012 con oficio 0850-49, cuando se le dio entrada y se fijó la oportunidad para que se presenten los informes (folio 7 al 20 de la segunda pieza).
DE LA DEMANDA
Del libelo de demanda, se desprenden los siguientes hechos:
• Que el día 10 de septiembre de 2.008 el ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo celebró con la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren, un contrato de opción de compra sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar principal distinguido con el Nro. 22, ubicado en el segundo piso del edificio “D”, situado en el complejo inmobiliario denominado “Conjunto Residencial y Comercial General Páez”, ubicado en la avenida 17, Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, según documento protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Páez, en fecha 19/09/2006, bajo el Nro. 46, Protocolo Primero, Tomo 20, Tercer Trimestre, folios 01 al 08.
• Que el precio convenido de la venta opcionada fue de Bs.58.160,00, recibiendo la vendedora opcionante Bs.50.000,00 y el resto Bs.8.160,00 en los meses subsiguientes a la firma del contrato, monto que le adeuda la vendedora opcionante a BANESCO por préstamo para adquirir el apartamento aquí descrito.
• Que la ciudadana Carlota Vargas le solicitó un plazo de quince (15) días para hacerle la entrega material del inmueble, y que una vez vencido éste, la vendedora opcionante le solicitó un nuevo plazo de tres (3) meses más, lo cual tampoco cumplió, siendo infructuosas todas las gestiones para materializar la entrega del inmueble.
• No obstante de haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones contractuales que la Ley le impone como comprador opcionante, que es la de pagar el precio casi en su totalidad de la cosa dada, no lo hizo así la vendedora opcionante, ya que la misma burlándose de la buena fe incumplió con las obligaciones contractuales como lo es de hacer la tradición de la cosa dada en opción de compra, es decir hacer la entrega material del bien inmueble dado en opción de compra, es por lo que se ve en la necesidad de solicitar por vía judicial el cumplimiento de contrato de opción de compra por medio del cual le fuere vendido el inmueble objeto de la presente demanda.
• Solicitó medida de secuestro sobre el bien inmueble que le fue dado en opción de compra venta.
DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 08 de octubre de 2.009 la demandada contestó la acción incoada en su contra, en los términos siguientes:
• Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda, tanto en los hechos como en el derecho.
• Negó, rechazó y contradijo que haya existido otro plazo de tiempo para la entrega material del inmueble que no fuere el estipulado en la Cláusula Primera del contrato de opción de compra, de tres (3) años.
• Negó, rechazó y contradijo que el comprador opcionante haya cumplido con todas y cada una de las obligaciones contractuales contraídas en el contrato de opción de compra debido a que no ha cumplido con el pago del monto adeudado de Bs.8.160,00.
• Reconvino al actor por la cantidad de Bs.35.000,00, discriminados de la siguiente forma: Bs.25.000,00 por incumplimiento de contrato, tal como lo prevé la cláusula cuarta del contrato suscrito entre las partes y por daños morales la cantidad de Bs.10.000,00.
DE LA CONTESTACIÓN
A LA RECONVENCIÓN
En fecha 28 de octubre de 2.009, el actor reconvenido contestó en los siguientes términos:
• Convino en que el 10 de septiembre de 2008 celebró con la demandada reconviniente, un contrato mediante el cual se comprometió a venderle un inmueble.
• Que ella se comprometió a venderle en un plazo de tres (3) años el apartamento destinado a vivienda principal.
• Convino en que el precio estipulado es el de Bs.58.160,00, y que el contrato se estableció que el comprador pagaría Bs.50.000,00 en el acto y Bs.8.160,00 dentro del lapso acordado a partir de la fecha del documento y en los meses subsiguientes.
• Que la vendedora se obligó a entregar la escritura correspondiente, una vez cancelado por el comprador el valor total del inmueble.
• Convino en que se estableció para la parte que incumpliera las cláusulas suscrita, la obligación de resarcir a la otra con la cantidad de Bs.25.000,00.
• Que debe considerar el tribunal que ha pagado la cantidad de Bs.50.000,00 y solo queda un saldo pendiente de Bs.8.160,00 los cuales tal como consta en el contrato, se pagarían en el lapso acordado de tres años, y al haber sido firmado en notaría el 10/09/2008, el lapso para pagar el saldo deudor no ha vencido, porque vence el 10/09/2011.
• Negó y rechazó que exista daño moral, que la haya expuesto de manera humillante y vergonzosa dentro de la comunidad donde hace vida social, que la haya sometido al escarnio público por la demanda interpuesta, que le haya causado ciertos contratiempos por la acción y que la haya involucrado en gastos de abogados y otros.
• Que la cantidad reclamada por la demanda de reconvención de Bs.35.000,00 es contradictoria ya que primero reclama en base al contrato, y luego por responsabilidad contractual y extracontractual.
• Solicitó finalmente se declarara sin lugar la reconvención.
DE LAS PRUEBAS
DE LA PARTE ACTORA
Con el libelo de demanda:
1. Marcado “A” (folios 6 al 15), copia simple de documento de venta protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 19/09/2006, bajo el Nro. 46, folios 01 al 08, Protocolo 1, Tomo 20, Tercer Trimestre, Año 2006, suscrito entre los ciudadanos Junior José Torrez Caldera y Carlota José Vargas Aranguren. El mencionado instrumento al no ser impugnado se aprecia para dar por demostrado que la demandada de autos, ciudadana Carlota José Vargas Aranguren adquirió el inmueble aquí descrito, que es el mismo al que se refiere el contrato de opción de compre venta, cuyo cumplimiento aquí se demanda. ASI SE DECIDE.
2. Marcado “B” (folios 18 y 19), copia certificada de contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha 10/09/2008, bajo el Nro. 73, Tomo 117, suscrito entre los ciudadanos Carlota José Vargas Aranguren y Richard Rubén Rondón Morillo. El referido instrumento al no ser impugnado, sino admitido su existencia se aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, para dar por demostrado la existencia del contrato que une a las partes. ASI SE DECIDE.
3. Marcado “C” (folios 20 al 39) cortes de cuenta de la cuenta Nro. 671848 de la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren, de Banesco, Banco Universal, y cronogramas de pagos de los años 2008 al 2016. Como quiera que de dichas documentales no se desprende ningún elemento de interés para resolver la presente causa, se desechan. ASI SE DECIDE.
Con el escrito de promoción de pruebas:
4. Documento (folios 18 y 19) de contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha 10/09/2008, bajo el Nro. 73, Tomo 117, suscrito entre los ciudadanos Carlota José Vargas Aranguren y Richard Rubén Rondón Morillo. Dicho documento fue valorado y apreciado supra (Numeral 2.)
5. Documento (folios 6 al 15) de venta protocolizado en la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 19/09/2006, bajo el Nro. 46, folios 01 al 08, Protocolo 1, Tomo 20, Tercer Trimestre, Año 2006, suscrito entre los ciudadanos Junior José Torrez Caldera y Carlota José Vargas Aranguren. Dicho documento fue valorado y apreciado supra (Numeral 1.)
6. Corte de cuenta y cronogramas de plan de pagos que la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren adeuda a Banesco, Banco Universal Este instrumento fue valorado y apreciado supra (Numeral 3.)
7. Documento (folios 119 y 123) protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Páez del Estado Portuguesa, en fecha 05/10/2009, bajo el Nro. 41, folios 160, Tomo 33. Este instrumento es apreciado para dar por demostrado que la entidad BANCO NACIONAL DE VIVIENDA Y HABITAT (BANAVIH), le otorgó un crédito hipotecario a la ciudadana CARLOTA JOSÉ VARGAS ARANGUREN, el cual fue garantizado con el inmueble dado en opción a compra venta. ASI SE DECIDE
8. POSICIONES JURADAS:
8.1. La absolvente, ciudadana CARLOTA VARGAS ARANGUREN (folios 149 y 150, primera pieza) declaró a las posiciones que le fueron formuladas, lo siguiente: PRIMERA: Que es cierto que el día que celebró el documento de opción de compra venta, 10 de septiembre de 2008, le entregó las llaves del apartamento al comprador Richard Rondón. SEGUNDA: Que no es cierto que después de entregarle las llaves al comprador le haya pedido un lapso de 15 días para desocupar el mismo de personas y bienes. TERCERA: Que no es cierto que verbalmente se haya establecido que los Bs.8.160,00 que el comprador adeuda del precio, les serían pagados a los 15 días cuando entregara definitivamente el apartamento desocupado. CUARTA: Que si es cierto que los Bs.8.160,00 que el comprador le adeudaba era para pagar lo que ella adeudaba al banco por la hipoteca que pesa sobre el apartamento. QUINTA: Que no es cierto que al vencerse los 15 días de plazo contados a partir de la firma del documento, le haya pedido tres meses más para entregarle definitivamente el apartamento. SEXTA: Que es cierto que tenía conocimiento al momento de adquirir el apartamento, que tiene prohibición de vender el mismo hasta que pasen tres años de la venta y pago definitivo del mismo, porque pedía el subsidio otorgado por el Estado.

8.2. El absolvente, ciudadano RICHARD RUBÉN RONDÓN MORILLO (folios 151 y 152, primera pieza) declaró a las posiciones que le fueron formuladas, lo siguiente: PRIMERA: Que ciertamente fue el Abogado Manuel Medina el contratado por el demandante reconvenido, para redactar el contrato de opción de compra. SEGUNDA: Que es cierto que fue informado por la ciudadana Carlota Vargas de la deuda hipotecaria que pesaba sobre el apartamento antes de la firma del contrato. TERCERA: Que no es cierto que tuviera conocimiento que los tres años estipulados en el contrato eran para que transcurriera el tiempo exigido por BANAVHI para que Carlota Vargas pudiera vender el apartamento. CUARTA: Que si tenía conocimiento que en la cláusula quinta del documento se estableció que el mismo es de opción a compra. A la pregunta QUINTA: “Diga si es cierto que tenía conocimiento que el monto de ocho mil ciento sesenta bolívares (Bs.8.160,00) que él adeuda a la ciudadana CARLOTA VARGAS, era para pagar lo adeudado en la entidad Bancaria Banesco Banco Universal”. CONTESTÓ: “Una vez que ella me entregara el apartamento después de los 15 días del contrato, que me entrega la llave, yo iba a pagar el restante de la plata al banco”. A la pregunta SEXTA: “Diga si es cierto si el ciudadano esta de acuerdo que el único tiempo que existe en el contrato de opción de compra es el estipulado en la cláusula primera de tres años”. CONTESTÓ: “No, porque dice en el lapso de tres, no definitivamente tres años.” A la pregunta SEPTIMA: “Diga si es cierto que ha existido incumplimiento de contrato por ambas partes”. CONTESTÓ: “Por mi parte yo no le he incumplido, ella si cumplió al no entregarme el apartamento.” A la pregunta OCTAVA: “Diga si es cierto si tenía conocimiento que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra él debía cancelar el monto restante en los meses subsiguientes a la firma del contrato”. CONTESTÓ: “Ella nunca me entregó el apartamento a los 15 días, por lo tanto no me cumplió.” A la pregunta NOVENA: “Diga si es cierto si tenía conocimiento que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra se refiere a que debe empezar a cancelar en el mes subsiguiente a la firma del contrato la cantidad restante adeudada teniendo un lapso de tres años, por lo tanto 36 meses dentro de los cuales, él tenía que cumplir con su obligación de comprador al cancelar lo adeudado”. CONTESTÓ: “Ella nunca cumplió después 15 días de la firma del contrato, me entregó las llaves y no el apartamento, como le voy a cumplir.” DÉCIMA: Que si es cierto que firmó un contrato de opción de compra celebrado el día 10 de septiembre del 2008 con Carlota Vargas”.

De estas posiciones, no se desprende confesión alguna que pueda incidir en la suerte del proceso, es decir, no se desprende un solo elemento confesorio que pueda darle plena convicción al suscrito de que la demandada admitiera haber incumplido con lo pactado en el contrato cuyo cumplimiento se demanda, o que el demandante estuviese obligado a pagar las sumas reclamadas en la reconvención, razones suficientes para desecharlas. ASI SE DECIDE.
9. PRUEBAS DE INFORME: A la entidad Bancaria BANESCO BANCO UNIVERSAL, para que informe sobre: a) la entrega de préstamo hipotecario con hipoteca de primer grado signado con el Nro.000000671848, y b) si el referido crédito fue pagado en su totalidad y otorgada la cancelación de la hipoteca de primer grado y fecha del mismo. El tribunal de la causa libró oficio Nro. 0850-795 a la señalada Entidad Bancaria , y obra a los folios 161 y 162 resultas de dicha prueba, en oficio recibido por el tribunal de la causa en fecha 24/02/2010, mediante el cual informan que efectivamente, se otorgó un préstamo hipotecario Nº 671848 a la Sra. Carlota José Vargas Aranguren en fecha 19/09/2006 por Bs.8.160,00 el cual fue liquidado en fecha 28/04/2009, y constancia en la que se detalla lo antes expuesto. Este informe no aporta información que pueda incidir en la suerte de la presente causa, razón por la cual se desecha. ASI SE DECIDE.
10. TESTIMONIALES:
10.1 MÁXIMO PRIMITIVO ÁLVAREZ (folio 145, primera pieza) rindió su declaración en fecha 22/01/2010, en los siguientes términos: Que conoce a Richard Rondón y Carlota Vargas y que le consta que la Señora Carlota le vendió a Richard un apartamento distinguido con el Nro. 22 ubicado en el piso 2 del Conjunto Residencial y Comercial General Páez, Barrio San Antonio Acarigua. Que sabe y le consta que el precio de venta fue de 58 mil bolívares y la forma de pago fue 50 en efectivo y 8 mil que le quedaba restando para pagarlos en 15 días, y que la vendedora se comprometió a entregar el apartamento a los 15 días cuando firmaran el documento de venta, todo lo cual le consta porque estando en un taller con una amiga, vio negociación donde la Señora Carlota le vendió apartamento a Richard. A LAS REPREGUNTAS CONTESTÓ: Que tiene trato y conoce a Richard Rubén Rondón, desde el día que estuvo en el taller donde el trabaja. Que estuvo presente el día de la negociación, cuando ella le estaba vendiendo el apartamento por 58 mil bolívares, que sabe que ese día de la negociación en el taller, quedaron en que después se haría la venta. Que con respecto al tiempo dentro del cual se le entregaría el apartamento, quedaron en la negociación que se lo entregaban en 15 días al comprador, y que de lo hablado en el taller, sabe que primero le entregaría 50 mil y después los 8 mil.

Este testigo, al ser promovido y evacuado para desvirtuar lo contenido en el documento público contentivo del contrato de opción de compra venta, como lo es el hecho de señalar que la vendedora le entregaría al comprador el inmueble en quince días contados desde la firma del contrato, y siendo que en dicho contrato se establecen tres (3) años de plazo para que la parte cumpla con las obligaciones respectivas, permite a este juzgador desechar sus dichos, por no merecerle fe. ASI SE DECIDE.
10.2 AUXILIADORA ESPINOZA (folio 153, primera pieza) rindió su declaración en fecha 27/01/2010, en los siguientes términos: Que conoce a Richard Rondón de trato, vista y comunicación, y a Carlota Vargas de vista solamente. Que le consta que la Señora Carlota le vendió a Richard un apartamento distinguido con el Nro. 22 ubicado en el piso 2 del Conjunto Residencial y Comercial General Páez, Barrio San Antonio Acarigua. Que escuchó que ella le vendía el apartamento por 58.160,00 bolívares y que le entregaba adelante 50.000 bolívares, siendo el restante para el momento definitivo de la venta. Que le consta lo declarado porque andaba en un taller por la calle 31 con su esposo y allí hablaban de la operación de compra venta y escuchó porque le interesó la venta del apartamento. A LAS REPREGUNTAS CONTESTÓ: Que conoce solo de vista a Carlota Vargas y que a Richard Rondón lo conoció el día que estaba en el taller y de allí lo ha visto una o dos veces mas, no mucho. Que la negociación fue en el taller que mencionó antes que está por la calle 31. Que sabe que durante la conversación hablaron de un plazo, pero no sabe lo que firmaron en el documento.

Esta testigo, al igual que el anterior no merecen fe y por tanto son desechados sus dichos, toda vez que fue promovido y evacuado su testimonio para desvirtuar lo contenido en el documento público, contentivo del contrato de opción de compra venta, como lo es el hecho de señalar que la vendedora le entregaría al comprador el inmueble en quince días contados desde la firma del contrato, y siendo que en dicho contrato se establecen tres (3) años de plazo para que la parte cumpla con las obligaciones respectivas, permite a este juzgador desechar sus dichos, por no merecerle fe. ASI SE DECIDE.
DE LA PARTE DEMANDADA
Con el escrito de promoción de pruebas:
1. Invocó el mérito probatorio favorable de los autos, especialmente de las actas que conforman la narrativa de los hechos el petitorio y el derecho. Se desecha por genérica. ASI SE DECIDE
2. Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente la sentencia que declara con lugar la cuestión previa de plazo pendiente. Dicha sentencia no constituye material probatorio que pueda ser promovida en esta causa. ASI SE DECIDE
3. Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente la opción de compra celebrada el 10 de septiembre de 2008, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, que quedó inserto bajo el Nro.73, Tomo 117, en lo que respecta al precio de la venta y a la forma de pago. El mismo se aprecia conforme fue promovido para demostrar el precio de la venta, la forma de pago y su plazo. ASI SE DECIDE.
4. Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente del documento que se refiere a constancia de cancelación del préstamo de fecha 28 de abril 2009 (folio 128). El mismo al no ser impugnado se aprecia para dar por cierto que la demandada pago la totalidad del crédito hipotecario que le otorgó la entidad bancaria Banesco. ASI SE DECIDE.
5. Invocó el mérito favorable de los autos, especialmente la opción de compra celebrada el 10 de septiembre de 2008, documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua del Estado Portuguesa, que quedó inserto bajo el Nro.73, Tomo 117, en lo que respecta a la cláusula penal en caso de incumplimiento del contrato. Ya fue valorado supra. ASI SE DECIDE.
Este juzgador considera oportuno señalar, previo al fondo del presente asunto, que en esta causa fue declarada con lugar la cuestión previa de plazo pendiente opuesta por la parte demandada, la cual continuó su curso hasta que la causa llegó a su estado de sentencia en espera del vencimiento del plazo y que una vez vencido dicho plazo, el juez de la causa procedió a dictar sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda y sin lugar la reconvención planteada. Por lo que de dicha decisión apeló la parte demandada y como consecuencia de ello, conoce este juzgador, quien procede a dictar sentencia bajo las siguientes consideraciones:
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Conforme se ha constatado, se señala que en el caso bajo examen la parte actora, ciudadano RICHARD RUBEN RONDON MORILLO, interpone demanda de Cumplimiento de Contrato de opción de Compra-Venta, en contra de la ciudadana CARLOTA JOSÉ VARGAS ARANGUREN, por inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda familiar principal distinguido con el Nro. 22, ubicado en el segundo piso del edificio “D”, situado en el complejo inmobiliario denominado “Conjunto Residencial y Comercial General Páez”, ubicado en la avenida 17, Barrio San Antonio de la ciudad de Acarigua estado Portuguesa, contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Acarigua, en fecha 10/09/2008, bajo el Nro. 73, Tomo 117, demanda que fundamenta en el hecho de que la vendedora-opcionante no le ha hecho entrega material del inmueble vendido, expirado como han sido los plazos para hacerlo, además de que él cumplió con todas sus obligaciones emanadas de dicho contrato, constituyendo esto un incumplimiento del mismo.
Por su parte, la demandada al contestar el fondo de la demanda procedió a negar, rechazar y contradecir los hechos alegados por el actor y entre ellos, que no es cierto que se hubiese fijado en el contrato, un plazo menor a los tres (3) años para la entrega del inmueble, y que además se excepcionó del cumplimiento alegando el principio del “NON ADIMPLETI CONTRACTUS”, esto es la excepción del no cumplimiento ya que el accionante no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, especialmente con la contenida en la cláusula segunda de dicho contrato de opción a compra venta, es decir con la cancelación del monto de la deuda de ocho mil ciento sesenta bolívares (Bs. 8.160,oo), lo cual es necesario para poder ella cumplir con lo demandado, además reconvino para que el demandante le pagara por haber incumplido el contrato, por la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000), discriminados en la siguiente forma: La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000) como sanción por incumplimiento, según la cláusula cuarta del contrato, y la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000) por daño moral.
La parte actora al contestar la reconvención convino en que el 10 de septiembre de 2008 celebró el aludido contrato con la demandada y que ésta se comprometió a venderle en un plazo de tres (3) años el apartamento destinado a vivienda principal, que efectivamente el precio estipulado es el de Bs.58.160,00, debiendo pagar Bs.50.000,00 en el acto y Bs.8.160,00 dentro del lapso acordado a partir de la fecha del documento y en los meses subsiguientes. Que la vendedora debía entregar la escritura correspondiente, una vez cancelado por el comprador el valor total del inmueble y que para la parte que incumpliera se estableció la obligación de resarcir a la otra con la cantidad de Bs.25.000,00, negando la existencia de daño moral, solicitando finalmente se declarara sin lugar la reconvención.
Sintetizado de esta manera lo que ha sido la litis en la presente causa, que las partes coincidieron en llamarla “cumplimiento de contrato de opción de compra venta de inmueble”, debemos entones señalar que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento, entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
Así, es preciso referirse al concepto o término dado por la doctrina al Contrato, en este sentido se señala que, constituye una convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico, de allí que el contrato regula relaciones o vínculos jurídicos de carácter patrimonial, susceptibles de ser valorados desde un punto de vista económico, produce efectos obligatorios para todas las partes, es fuente de obligaciones.
A su vez el Código Civil, en su artículo 1.133, nos define el contrato de la siguiente manera:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.
Ahora bien, la acción de cumplimiento es la opción que tiene una de las partes en un contrato bilateral, de pedirle a la otra el cumplimiento del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya, lo que significa la ejecución judicial del contrato bilateral, motivada por el incumplimiento culposo de una de las partes.
Así las cosas, es importante destacar al respecto que el incumplimiento del contrato viene siendo la consecuencia esencial de los efectos internos del mismo y se extiende, no sólo al análisis de su fuerza obligatoria, sino también a las normas y principios que rigen su interpretación, concibiéndose el mismo como un acuerdo de voluntades entre dos o más personas para constituir, reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Tal situación viene regulada por el Artículo 1.167 del Código Civil, al disponer:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Aquí, se establece la opción que tiene una de las partes, ante el incumplimiento de la otra, es decir, que es un derecho del acreedor a elegir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, siendo que en ambos casos puede exigir el cobro de daños y perjuicios, originados por el incumplimiento.
Por su parte, el artículo 1.264 del Código Civil:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
De la referida norma, inferimos que los contratantes deben someterse estrictamente a lo convenido, y en caso contrario, se debe responder por los daños que se ocasionaren.
Como consecuencia de lo anteriormente expuesto deviene el principio que el contrato legalmente perfeccionado tiene fuerza de ley entre las partes, significándose con ello la obligatoriedad de su cumplimiento para las partes, so pena de incurrir en la correspondiente responsabilidad civil por incumplimiento.
Por tanto, conforme a los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
De allí que los contratantes están obligados a cumplir el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con la Ley. Es uno de los principios de mayor abolengo en el campo del Derecho, su origen se remonta a ARISTÓTELES, quien definía el contrato como ley particular que liga a las partes, y se ha reforzado a través de la Edad Media, con motivo de la influencia cada vez más creciente del principio de autonomía de la voluntad y con el principio rector en materia de cumplimiento de las obligaciones que ordenaba que “las obligaciones deben cumplirse tal como han sido contraídas”, así lo establece el citado Artículo 1264 del Código Civil, lo que constriñe a la ejecución de las obligaciones nacidas de un contrato en forma acentuada.
Es por ello, que la doctrina ha distinguido dos situaciones muy claras y perfectamente determinadas que se presentan en todo contrato a saber: aquellas estipulaciones contempladas en el texto del contrato, claras y explícitas por sí mismas y cuya interpretación no se presta a duda alguna, que son denominadas estipulaciones expresas; y las estipulaciones que deben suponerse formando parte del contrato pero que no han sido formalmente expresadas, o que si lo fueron, son susceptibles de interpretación por prestarse a dudas en su significado y alcances, y que se denominan estipulaciones tácitas.
Ahora bien, también es necesario señalar que en el proceso civil, conforme lo dispone el articulo 11 del Código de Procedimiento Civil, rige el principio dispositivo que rectamente interpretado, significa, esencialmente, que el juicio civil no se inicia sino por demanda de parte, y que en atención a lo que establece el articulo 12 ejusdem, que es una norma de contenido general que gobierna y disciplina la conducta de los jueces cuando van a emitir sus fallos, y que resulta quebrantada si el sentenciador no se atiene a lo alegado y probado en autos, o saca elementos de convicción fuera de ellos o suple excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados, señalamos que el juez debe decidir de acuerdo a la pretensión deducida y a las defensas y excepciones opuestas y fundamentalmente que el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos.
De allí que la formación del material del conocimiento en el proceso, constituye una carga para las partes y condiciona la actuación del juez de que no puede en su sentencia referirse a otros hechos que a los alegados por aquélla. De su actividad depende que sus pretensiones sean admitidas o rechazadas, de modo que junto a la carga de la afirmación de los hechos, tienen la carga de la prueba de los mismos, cuando no fueren reconocidos o no se trate de hechos notorios, para no correr el riesgo de ser declarados perdidosos. Ello es, lo que se conoce como la carga de la prueba, que tiene su razón en el citado artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el también citado articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere expresamente a la prueba de las obligaciones, pero deben entenderse como aplicables a las demás materias.
Y en ese mismo orden, dispone el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil:
“Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda, sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella...”
Como ya se dijo, en virtud del sistema dispositivo que rige en nuestro proceso civil, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos.
Siendo que en el presente caso, la parte demandada alegó, la excepción de contrato no cumplido, para excusar el hecho de que no ha cumplido con su obligación de otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello la entrega del inmueble, por cuanto el comprador opcionante, no ha cumplido con el pago del saldo restante, esto es ocho mil ciento sesenta bolívares (Bs.8.160), se hace entonces necesario señalar, que la aludida excepción de contrato no cumplido, se encuentra prevista en el artículo 1.168 del Código Civil, que establece lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Esta disposición legal concibe la llamada excepción non adimpleti contractus, es decir, la excepción de contrato no cumplido, la cual se da sólo en los contratos bilaterales y que se vislumbra como una excepción que posee una de las partes contratantes de no cumplir con su obligación, si la otra parte inmersa en el mismo no ha cumplido con la suya, lo cual le permite entonces excepcionarse de cumplir con lo pactado. Como puede observarse, la referida excepción conduce a la suspensión de los efectos del contrato, más no a su extinción. En consecuencia, el contrato objeto de la excepción queda suspendido hasta que la parte que ha motivado su oposición, cumpla su obligación, con lo que se vuelve a imprimir vida al contrato.
Ahora, es necesaria que estas obligaciones de las partes nazcan simultáneamente del contrato, es decir, deben coexistir desde su perfeccionamiento, aunado al hecho de que las obligaciones surgidas de la relación contractual sean dependientes la una de la otra no sólo en la fase de su nacimiento, sino en la fase de su ejecución, de modo que si la obligación de una de las partes llegare a faltar, la otra parte tendría el derecho a pretenderse liberada de su obligación o de rehusarse al cumplimiento de la misma, hasta tanto que la otra parte no cumpla a su vez con la suya, que es lo que produce en definitiva la aludida excepción.
Nuestra doctrina ha señalado que deben cumplirse ciertas condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, a saber:
1. Que se trate de un contrato bilateral, conforme al artículo 1134 del Código Civil.
2. Que se esté en plena demostración que el incumplimiento que da lugar a la excepción es un incumplimiento culposo de la contraparte.
3. El incumplimiento que motive la oposición de la excepción debe ser un incumplimiento de importancia.
4. Deben ser obligaciones de ejecución simultánea, esto es, de cumplimiento ordinario: “Dando y dando”.
5. Que el oponente de la excepción no haya motivado el incumplimiento de la contraparte.
6. El demandado, esto es, la persona del excipiens u oponente, puede alegar ésta defensa, cuando el demandante incumpla las obligaciones genéricas plasmadas en el artículo 1.160 Código Civil.
Del argumento esgrimido por la parte demandada, se desprende que el mismo obedece a una excepción que surge del mismo contrato, toda vez que si bien está obligado en el plazo de tres años (aún no cumplidos para la fecha en que fue introducida la demanda), a otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello la entrega del inmueble, esta obligación nace una vez que el comprador opcionante cancelara el saldo deudor contenido en la cláusula segunda de dicho contrato, según se desprende de la cláusula tercera del mismo.
De allí, que por una parte, este juzgador destaca que la demandada en su defensa si bien señala que está obligada a otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello a entregar del inmueble, se excepcionó de haber cumplido con dicha obligación, señalando que el actor no ha cumplido con sus obligaciones contractuales, especialmente con la contenida en la cláusula segunda de dicho contrato de opción a compra venta, es decir, con la cancelación del monto de la deuda de ocho mil ciento sesenta bolívares (Bs. 8.160,oo); por tanto debe establecerse la existencia de un contrato bilateral que creó obligaciones para ambas partes. ASI SE DECIDE.
Por otra parte, este juzgador considera que este argumento esgrimido por la parte demandada de excepcionarse por no haber cumplido el actor previamente con su obligación de pagar el saldo restante, constituye un elemento de incumplimiento contractual, que hace posible la excepción invocada y daría al traste con la pretensión del actor reconvenido. ASÍ SE DECIDE.
En conclusión considera este juzgador, que el fundamento esgrimido por la parte demandada como argumento para ella no cumplir con la obligación demandada, constituye un incumplimiento de importancia, que permite a la demandada suspender o dejar de cumplir con su obligación de otorgar la escritura correspondiente a la venta del inmueble, y con ello la entrega del inmueble. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia, al quedar establecido que el hecho alegado por la parte demandada para excepcionarse del cumplimiento de su obligación constituye un incumplimiento de importancia, es necesario establecer que, conforme al principio dispositivo que rige nuestro sistema procesal civil, contenido en el articulo 11 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en los artículos 506 ejusdem y 1.354 del Código Civil, corresponde al actor demostrar que previamente a introducir la presente demanda, ya había cumplido con su obligación de pagar la suma contenida en la cláusula segunda del referido contrato de opción de compra venta, esto es, la suma de OCHO MIL CIENTO SESENTA BOLÍVARES (Bs.8.160,00) para que prospere su pretensión de obligar a la demandada a otorgar la correspondiente escritura y la entrega del inmueble; o que no ha cumplido con dicho pago por un hecho propio de quien se excepciona, o que el plazo de los tres (3) años dados en el contrato, fue cambiado por un plazo mas corto, esto es, de quince (15) días; además que se estableció que el comprador pagaría el saldo restante, una vez le fuera entregado el inmueble. ASI SE DECIDE.
Así las cosas, se debe indicar que de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, no está demostrado que durante el transcurso de los tres (3) años siguientes a la firma del contrato de opción de compra venta que sirve de fundamento a la presente pretensión, hubiese cumplido con el pago a que está obligado según lo establecido por la cláusula segunda de dicho contrato, como tampoco está probado que realizó diligencias dirigidas a que la vendedora opcionante recibiera el referido pago, para que le pudiese exigir a la demandada a otorgar la correspondiente escritura y la entrega del inmueble, es decir, está probado de esta manera el incumplimiento por parte del actor de su obligación contractual. ASI SE DECIDE.
Tampoco probó el demandante que posteriormente a la firma de dicho contrato de opción de compraventa, se hubiese celebrado otra convención en la cual se hubiese dejado sin efecto el lapso de tres (3) años para que la vendedora cumpliera con sus obligaciones, para ser cambiado por un plazo de quince (15 ), al igual que se hubiese establecido que el comprador pagaría el saldo restante, una vez que la vendedora le entregara el inmueble. ASI SE DECIDE.
De esta manera quedó demostrado en el presente caso, las existencias concurrentes de las condiciones para que proceda la excepción de incumplimiento de la obligación contractual, por lo que debe prosperar la defensa de excepción de contrato no cumplido, alegado por la parte demandada. ASÍ SE DECIDE.
Habiendo prosperado la excepción de contrato no cumplido, se debe forzosamente declarar sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, incoada por el ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo en contra de la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren. ASÍ SE DECIDE.
Declarada sin lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, procede este juzgador a pronunciarse sobre la reconvención planteada.
En este caso, en que el demandado reconviene para que le pague la suma de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000), discriminados en la siguiente forma: La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 25.000) como sanción por incumplimiento, según la cláusula cuarta del contrato y la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000) por daño moral, este juzgador establece lo siguiente:
Si bien en la cláusula cuarta de dicho contrato se establece que quien incumpla debe pagar la suma de de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 25.000) como sanción por incumplimiento, esto daría por resuelto el contrato, para lo cual se hace necesario que el demandado reconviniente, hubiese reconvenido por resolución y no lo hizo, solo se limitó a exigir el pago de dicha suma, lo cual hace indudablemente improcedente dicha petición. ASI SE DECIDE.
En cuanto al pago de la suma de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000) por daño moral, este juzgador debe precisar que el artículo 1.167 del Código Civil estipula que la parte puede a su elección reclamar judicialmente, la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello. Los daños y perjuicios, son toda disminución o pérdida que experimenta una persona en su patrimonio o acervo material o moral, los cuales pueden tener su origen en un incumplimiento culposo de la obligación contractual o de una obligación distinta a la del contrato, denominados estos últimos daños extracontractuales, como el hecho ilícito, enriquecimiento sin causa, etc.
Ahora bien, quien solicita la reparación de los daños y perjuicios debe necesariamente demostrar el daño experimentado en su patrimonio, especificando si es un daño emergente, lucro cesante y en quantum de cada uno de ellos.
En este sentido, la Sala de Casación Civil ha establecido que el incumplimiento por sí mismo no representa un daño, a los efectos de la indemnización y por tanto se hace necesario para su procedencia, que el actor alegue y pruebe la existencia del daño, es decir, si puede proceder en estos casos la indemnización de los daños y perjuicios, siempre y cuando sean alegados y probados por la parte actora. ASI SE DECIDE.
En base a estos argumentos y tomando en consideración que en caso de autos, ninguno de estos extremos fueron cumplidos, este juzgador considera que lo procedente es declarar sin lugar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, ASI SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, se debe declarar con lugar la apelación intentada por la abogado Joanna López Hernández, en su condición de apoderada judicial de la parte actora, ciudadana Carlota José Vargas.
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida en fecha 23 de enero de 2012, por la abogada Joanna López Hernández, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, ciudadana Carlota José Vargas Aranguren, contra la sentencia dictada en fecha 18/01/2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
SEGUNDO: SE REVOCA la decisión dictada en fecha 18/01/2012 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa.
TERCERO: SIN LUGAR la acción que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta interpuso el ciudadano Richard Rubén Rondón Morillo, contra la ciudadana Carlota José Vargas Aranguren.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención propuesta por la demandada.
QUINTO: No hay condenatoria en costas del recurso, por la naturaleza del presente fallo. En lo que respecta a las costas de procedimiento y de la reconvención, hay vencimiento recíproco, por lo tanto queda condenado el actor en las costas del procedimiento por haber resultado perdidoso en su acción, y condenada la demandante reconviniente, al haber sido declarada sin lugar la reconvención propuesta.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en la ciudad de Acarigua, a los treinta (30) días del mes de mayo de dos mil Doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
El Juez,

Abg. Harold Paredes Bracamontes.
La Secretaria Acc.

Elizabeth Linares.
En esta misma fecha se publicó y dictó la presente sentencia, siendo las 2:00 de la tarde. Conste.-
(Scria. Acc.)