LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
EXPEDIENTE: 2.725-12
DEMANDANTES: ROGER LUZARDO PARRA, JULIO CESAR CASTELLANO PACHECO y YANETSY COROMOTO SANCHEZ, venezolanos, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.764, 61.315 y 104.026 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.033.007, 9.842.793 y 7.415.768 en ese mismo orden, domiciliados en la ciudad de Acarigua, estado Portuguesa y aquí de tránsito, en su carácter de apoderados judiciales de la SUCESIÓN UTUCHIAN AGOPIAN DICRAN, Rif. J-30872495-5, representada por los ciudadanos MAGDALINI MIKIRDITZIAN, BARBARA UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, NAZIK COROMOTO UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, DICRAN UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, ISKUHY UTUCHIAN MIKIRDITZIAN Y NUÑA MARLENE UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.239.471,8.051.635, 7.935.852, 7.367.438, 11.783.709 y 7.421.130 respectivamente, los cinco primeros domiciliados en los Estados Unidos de Norteamérica y la ultima en la ciudad de Barquisimeto estado Lara.
DEMANDADO: JOSÉ DEL CARMEN RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.725.699, de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: OLIVER SALAS, venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.525, titular de la cédula de identidad Nº. 17.004.695, de este domicilio.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE
SENTENCIA: DEFINITIVA
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
En fecha 28-02-2.012, los abogados Roger Luzardo y Julio Cesar Castellano, actuando en su carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos Magdalini Mikirditzian, Barbara Utuchian Mikirditzian, Nazik Coromoto Utuchian Mikirditzian, Dicran Utuchian Mikirditzian, Iskuhy Utuchian Mikirditzian y Nuña Marlene Utuchian Mikirditzian, interponen demanda contra el ciudadano José del Carmen Rivero. El motivo de la demanda es Desalojo de Inmueble. Folio 01 al 31.
En fecha 02-03-2.012, este Tribunal admite la presente demanda ordenando el emplazamiento del ciudadano José del Carmen Rivero para que comparezca ante este Juzgado el Segundo (2do.) día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación, a dar contestación a la demanda. Folio 32 y 33.
En fecha 27-03-2.012, comparece por ante este Tribunal el co-apoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Castellano y consigna los emolumentos necesarios para la practica de la citación del demandado. Folio 34.
En fecha 30-03-2.012, el Alguacil de este Tribunal devuelve boleta de citación librada a favor del demandado José del Carmen Rivero por cuanto el mismo se negó a firmarla. Folio 36 al 43.
En fecha 03-04-2.012, comparece por ante este Juzgado el ciudadano José del Carmen Rivero debidamente asistido del abogado en ejercicio Oliver Salas y solicita copias fotostáticas simples de los folios 01 al 04 del presente expediente. Folio 45.
En fecha 03-04-2.012, este Tribunal mediante auto acuerda las copias solicitadas y por cuanto se evidencia que el ciudadano José del Carmen Rivero en su carácter de parte demandada en el presente juicio se dio por citado tácitamente, este Tribunal por seguridad jurídica de las partes hace saber al demandado que la contestación de la demanda tendrá lugar el segundo día de Despacho siguiente. Folio 46 y 47.
En fecha 09-04-2.012, comparece por ante este juzgado el ciudadano José del Carmen Rivero debidamente asistido del abogado en ejercicio Oliver Salas y consigna escrito de contestación a la demanda. Folio 48 al 53.
En fecha 10-04-2.012, el co-apoderado actor abogado Julio Cesar Castellano, consigna diligencia mediante la cual impugna las copias fotostáticas simples consignadas por el demandado en el acto de contestación de la demanda. Folio 54.
En fecha 12-04-2.012, el co-apoderado actor abogado Julio Cesar Castellano, consigna escrito mediante el cual promueve la prueba de cotejo sobre el contrato de arrendamiento, señalando a tal efecto los documentos debitados e indubitados sobre los cuales debe recaer la misma. Consta en autos la designación efectuada por común acuerdo entre las partes del ciudadano Rafael del Valle Albornoz como único experto, asimismo consta su notificación, su aceptación y juramentación. Folio 56 y 57.
En fecha 12-04-2.012, el co-apoderado actor abogado Julio Cesar Castellano, consigna escrito de promoción de pruebas, el cual fue posteriormente admitido y evacuado por este Tribunal. Folio 58 al 61.
En fecha 20-04-2.012, comparecen por ante este Juzgado el co-apoderado judicial de la parte actora abogado Julio Cesar Castellano Pacheco y el demandado ciudadano José del Carmen Rivero García debidamente asistido por el abogado en ejercicio Oliver Salas y solicitan al Tribunal la suspensión de la presente causa por un lapso de ocho (08) días de Despacho contados a partir del día lunes veintitrés de abril de dos mil doce. El Tribunal en virtud de la solicitud efectuada por las partes acordó la suspensión por el lapso anteriormente indicado. Folio 65 y 66.
En fecha 11-05-2.012, comparece por ante este Juzgado el experto designado y procede a consignar el informe pericial correspondiente a la prueba de cotejo practicada. Folio 70 al 80.
En fecha 11-05-2.012, este Tribunal dicta auto mediante el cual hace constar que la parte demandada dentro del lapso probatorio no promovió pruebas en la presente causa. Folio 81.
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“…Alega la parte actora que en fecha 01 de abril de 1.996el ciudadano Dicran Utuchian Agopian (arrendador), quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.208.876, fallecido ab-intestato el día 11 de agosto de 2.001, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el ciudadano José del Carmen Rivero, (arrendatario), venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº 2.725.699, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la calle 21, entre carreras 4ta y 5ta, de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, para el funcionamiento de la empresa “Retazos El Paraiso”, sin poder darle otro destino, tal como se hizo constar en el documento privado contentivo del contrato de arrendamiento anexo al presente libelo. La duración del citado contrato de arrendamiento fue establecida por el periodo de un año, contado a partir de abril de 1.996 (improrrogable). Al haber permanecido el inquilino o arrendador desde esa fecha hasta la actualidad se convirtió dicho contrato en indeterminado al tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por cuanto operó la tácita reconducción. Habiendo ocurrido la muerte del arrendador el contrato siguió su curso normal y la relación de arrendamiento fue ratificada por las partes, tal como lo establece el artículo 1.603 del Código Civil. Ahora bien, es el caso que el arrendatario en un principio fue cumplidor de todas sus obligaciones asumidas en dicho contrato verbal, pero desde finales del año 2.009, comenzó a incumplir una de las principales obligaciones asumidas en el mismo y que deben regir en toda relación arrendaticia, como lo es la prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, ordinal 2º, que establece que es obligación del arrendatario pagar la pensión de arrendamientos en los términos convenidos, obligación incumplida en forma continua y fehaciente por el identificado arrendatario. Para el día de hoy, el arrendatario está en mora con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2.010, de enero a diciembre del año 2.011, y los meses de enero y febrero de 2.012, a razón de doscientos (200,00) Bolívares por cada mes, para un total de veintiséis meses, en virtud que dicho canon de arrendamiento había alcanzado la cantidad de Doscientos Bolívares, por lo que está debiendo la cantidad de Cinco Mil Doscientos Bolívares por concepto de cánones atrasados y no pagados, quien no realizó los pagos como lo estableció el contrato de marras ni como lo establece la Ley que rige la materia. En fuerza de los razonamientos anteriormente expuestos, no habiendo el arrendatario cumplido con la obligación de pago contraída en el contrato ni de conformidad con la Ley, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.592 y siguientes, 1.560 y 1.603 del Código Civil, así como los artículos 33, 34 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se demanda al arrendatario José del Carmen Rivero para que convenga en desalojar el citado inmueble plenamente identificado en la presente acción y en el citado contrato de arrendamiento, el cual le fue dado en arrendamiento, o en su defecto en caso de negativa sea condenado por el tribunal en lo siguiente: A) En declarar el desalojo del inmueble, dado el incumplimiento del arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en forma oportuna de acuerdo al contrato y a la Ley. Declarando por ende finalizado y extinguido la relación arrendaticia, ordenado entregar el citado inmueble libre de personas y de cosas. B) En pagar las costas y costos de este juicio, calculados prudencialmente por el Tribunal. Fundamentan su acción en los artículos 1.592, 1.600 y 1.603 del Código Civil. Igualmente en el artículo 33 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estiman la presente demanda en la cantidad de Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 5.200,00) que equivalen a ciento Cincuenta y Siete con Setenta y Siete Unidades Tributarias (U.T. 57,77)…”
EN SU OPORTUNIDAD LEGAL EL DEMANDADO DEBIDAMENTE ASISTIDO POR EL ABOGADO OLIVER SALAS DIO CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR EN LA FORMA SIGUIENTE:
“Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda intentada por los demandantes actores, niega que los demandantes puedan solicitar la desocupación del inmueble que le fuera dado en arrendamiento por las siguientes razones: Primero: Con respecto al canon de arrendamiento actual establecido en el contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado y en donde opera la tácita reconducción hasta el día de hoy el ciudadano José del Carmen Rivero García ha estado solvente, siendo fiel cumplidor con todas sus obligaciones asumidas desde la adquisición del inmueble dado en arrendamiento conforme se desprende de recibos de pagos de los cánones de arrendamiento por la cantidad de doscientos bolívares (Bs. 200,00) actuales de los meses de febrero, marzo y abril de 2.012, los cuales consignan marcado a, b y c. Segundo: Su representado José del Carmen García en su carácter de arrendatario no ha dejado de pagar nunca los cánones de arrendamiento estipulados por el arrendador desde que adquirió el inmueble, es decir desde hace mas de veintiocho años aproximadamente que lleva ocupando realmente dicho inmueble, pues el ante la negativa de su anterior arrendador Dicran Utuchian Agopian (hoy difunto) de recibir el pago del canon de arrendamiento tacita y expresamente en años anteriores y a los fines de no incurrir en mora, se vio en la necesidad de consignar por ante este Juzgado Segundo de Municipio Guanare a través de la figura jurídica procedimiento consignatario establecido en el artículo 53 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios identificado con el Nº 114-10 las mensualidades que reclama la parte actora, lo cual ha hecho hasta la presente fecha de conformidad con la ley que rige la materia, cuyas consignaciones y las solvencias de su mandante demuestra con recibos originales que reposan en el citado juzgado, por lo que solicita se sirva verificar el Tribunal dicho expediente 114-10 y comprobar su solvencia arrendaticia. Tercero: Niega y rechaza en todas y cada una de sus partes el contenido y firma estipulado en el presunto contrato de arrendamiento que anexó la parte actora marcado con la letra “c”, por cuanto la firma que allí aparece no es la del ciudadano José del Carmen Rivero García. Cuarto: Rechaza y se niega a pagar las costas, asimismo solicitan que se declare sin lugar la acción intentada, condenando a la parte actora a pagar las costas y costos del proceso incluidos los honorarios profesionales del abogado. Quinto: De conformidad con las defensas y excepciones opuestas y estando en la oportunidad legal solicita se declare la litispendencia en la presente causa incoada por la parte actora para intentar el desalojo, debido a que en este mismo Tribunal cursan dos causas idénticas con los mismos elementos, personas y cosas, siendo el primero el procedimiento identificado con el Nº 2088-09 el cual fue declarado inadmisible por el Juzgado Primero de Municipio Guanare en sentencia dictada en fecha 04-04-2.009 y la segunda por un procedimiento consignatario, identificado con el Nº 114-10, los cuales han sido promovidos. Sexto: Se declare sin lugar la acción intentada, condenando a la parte actora a pagar las costas y costos del proceso, incluidos los honorarios de abogados. Séptimo: Que el presente escrito sea agregado y sustanciado de conformidad con la Ley…”
PUNTO PREVIO
Antes de entrar analizar el fondo de la controversia debe esta sentenciadora decidir como Punto Previo las cuestiones previas alegadas por la parte demandada, la contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la litispendencia, debido a que en este mismo Tribunal cursan dos causas idénticas con los mismos elementos, personas y cosas, siendo el primero el procedimiento identificado con el Nº 2088-09, el cual fue declarado inadmisible por el Juzgado Primero de Municipio Guanare en sentencia dictada en fecha 04-04-2.009 y la segunda por un procedimiento consignatario, identificado con el Nº de expediente 114-10.
Analizada la cuestión previa opuesta por la parte demandada ciudadano José del Carmen Rivero García debidamente asistido del abogado Oliver Salas, pasa ésta Juzgadora hace las siguientes observaciones:
Considera quien Juzga, que dentro de la gama de defensas que el demandado puede oponer a la demanda intentada por el actor, están las llamadas Cuestiones Previas. En tal sentido, el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, faculta al demandado al momento de contestar la demanda oponer este tipo de defensa a fin de modificar, impedir o diferir el conocimiento del mérito de la causa, por cuanto se hace necesario corregir errores o vicios procesales existentes en la acción intentada sin afectar el fondo del asunto.
En el presente caso, el apoderado judicial de la parte demandada promueve la cuestión previa contenida en el ordinal 1º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que se refiere a la litispendencia; al respecto establece el artículo 61 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: “Cuando una misma causa se haya promovido ante dos autoridades judiciales igualmente competentes, el Tribunal que haya citado posteriormente, a solicitud de parte y aun de oficio, en cualquier estado y grado de la causa, declarará la litispendencia y ordenará el archivo del expediente, quedando extinguida la causa. Si las causas idénticas han sido promovidas ante el mismo Tribunal, la declaratoria de litispendencia pronunciada por éste, producirá la extinción de la causa en la cual no se haya citado al demandado o haya sido citado con posterioridad”.
En tal sentido, la excepción de la litispendencia, establecida en el artículo ut supra citado, tiende a impedir que se plantee por segunda vez, en un nuevo proceso la cuestión que ya ha sido sometida a la consideración del juez y que está por decidirse, es decir, que como en la cosa juzgada se consagra también la litispendencia el principio según el cual, el derecho de provocar la intervención judicial queda agotado una vez ejercido. La sentencia que pudiese recaer en uno de los dos procesos, surte los mismos efectos de la cosa juzgada; es por ello que el Magistrado debe estudiar si concurren en la litis-pendencia las mismas partes, si esta fundada en la misma causa de pedir, si las partes vienen al juicio con el mismo carácter que en el anterior y si es el mismo objeto la cosa demandada.
Existe litispendencia, cuando un proceso se haya en curso o se esta siguiendo ante un tribunal; de manera que, como no es posible que la misma persona sea ejecutada ante dos tribunales por la misma causa, se hace preciso obtener la declinatoria del conocimiento de la causa de la segunda autoridad judicial, por la excepción de litis- pendencia. En Doctrina se consideran afines la excepción de litispendencia, que sea una misma la causa sometida al mismo tiempo al conocimiento de dos o más tribunales podrá alegarse, por tanto, la litis-pendencia cuando el proceso ya pendiente y el nuevamente intentado se sigan entre las mismas partes, teniendo en ambos los mismos caracteres, que sea una misma la cosa demandada y uno mismo el “Titulo”, o la “Causa Petendi”, de las dos demandas, es dcir cuando la sentencia que recaiga en uno de los dos procesos pueda oponerse como casa juzgada en el otro.
En el caso de marras señala la parte demandada debidamente asistido de abogado que se declare la litispendencia en la presente causa debido a que en este mismo Tribunal cursan dos causas idénticas con los mismos elementos, personas y cosas, siendo el primero el procedimiento identificado con el Nº 2088-09 el cual fue declarado inadmisible por el Juzgado Primero de Municipio Guanare en sentencia dictada en fecha 04-04-2.009 y la segunda por un procedimiento consignatario, identificado con el Nº 114-10 que cursa por ante este Juzgado, considera quien decide Improcedente la litispendencia alegada por cuanto por una parte el demandado sólo se limita a señalar la sentencia dictada por el referido Juzgado en la causa signada bajo el número 2088-09 sin aportarla al proceso, y por la otra en virtud del principio de notoriedad judicial si bien consta por ante este tribunal el expediente de consignaciones arrendaticia signado con el número 114-10, en el que aparece como consignatario el ciudadano José del Carmen Rivero García y como beneficiarios los ciudadanos Magdalini Mikirditzian de Utuchian, Dicran Utuchian Mikirditzian, y Nuña Marlene Utuchian, el mismo trata sobre una solicitud de jurisdicción voluntaria que versa sobre un procedimiento consignatario y en la causa bajo análisis la pretensión es por desalojo de inmueble que aunque haya identidad de sujetos e identidad de objeto, sin embargo el título o pretensión no son los mismos, es necesario para la procedencia de la declaratoria de litispendencia la concurrencia de estos tres elementos.
Decidido como ha sido el punto previo pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo de la controversia en los términos siguientes:
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Documentos consignados por la parte actora:
1.- Copia fotostática certificada de Documento Poder conferido en fecha 07 de febrero de 2.012, por ante una Notaría en el Estado de la Florida, Estados Unidos de Norteamérica, posteriormente apostillado por el Consulado General de la República Bolivariana de Venezuela con sede en Miami, mediante el cual los ciudadanos Magdalini Mikirditzian, Barbara Utuchian Mikirditzian, Nazik Coromoto Utuchian Mikirditzian, Dicran Utuchian Mikirditzian e Iskuhy Utuchian Mikirditzian otorgan Poder Judicial a los abogados Roger Luzardo Parra, Julio Cesar Castellano Pacheco y Yanetsy Coromoto Sánchez.
2.- Copia fotostática certificada de Documento Poder autenticado en fecha 01 de diciembre de 2.011, por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto Estado Lara, inserto bajo el Nº 18, Tomo 368, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante dicha Notaría durante el año 2.011, mediante el cual los ciudadanos Nuña Marlene Utuchian Mikirditzian, Magdalini Mikirditzian, Barbara Utuchian Mikirditzian, , Nazik Coromoto Utuchian Mikirditzian, Dicran Utuchian Mikirditzian e Iskuhy Utuchian Mikirditzian otorgan Poder Judicial a los abogados Roger Luzardo Parra, Julio Cesar Castellano Pacheco y Yanetsy Coromoto Sánchez.
Documentales estos a los cuales se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.
3.- Original del contrato de arrendamiento privado suscrito entre el ciudadano Dicran Utuchian Agopian y el ciudadano José del Carmen Rivero, ambos plenamente identificados en auto, el cual al haber sido desconocida su firma por el demandado fue promovida la prueba de cotejo por la parte actora, la cual arrojó como resultado que: 1.- La firma dubitada objeto del presente estudio y las firmas indubitadas, corresponden a la misma fuente común de origen. 2.- Que la firma dubitada objeto del presente Cotejo, fue realizada por el ciudadano José del carmen Rivero (tal como consta a los folios 70 al 80 de la presente causa), al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 467 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del cual esta juzgadora valora y acoge el dictamen presentado por el experto y demuestra que los ciudadanos Dicran Utuchian Agopian y José del Carmen Rivero suscribieron el referido contrato de arrendamiento que inicialmente fue a tiempo determinado y que por el transcurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
4.-Copia fotostática simple del documento de propiedad del inmueble objeto del presente juicio, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Guanare Capital del Estado Portuguesa, en fecha 13 de abril de 1970, registrado en el Protocolo Primero, bajo el número 11, folios 27 al 29, correspondiente al Segundo Trimestre del año 1970, que al ser copia fotostática simple de documento público no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357 del Código Civil y demuestra que el inmueble objeto del presente juicio es propiedad del ciudadano Dicran Utuchian.
5.- Copia fotostática simple del formulario para la autoliquidación de impuesto sobre sucesiones correspondiente a la sucesión Utuchian Agopian Dicran, que al ser copia fotostática simple de documento administrativo no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el inmueble objeto del presente juicio forma parte de los bienes de la sucesión Dicran Utuchian Agopian.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Copia fotostática simple de tres (03) planillas de depósito bancario, numero de planillas ilegible, las dos (02) primeras de fecha 12 de marzo de 2.012 y la última de fecha 09 de abril de 2.012 (según se desprende del sello colocado por la entidad bancaria), en la cantidad de doscientos Bolívares (Bs. 200,00) cada depósito, efectuados en la cuenta de ahorros signada con el Nº 0175-0014-26-0060323513, cuya titular es la ciudadana Nuña Utuchian, los cuales a pesar de que fueron impugnados por el co-apoderado judicial de la parte actora, los mismos fueron consignados en original en el expediente de consignaciones que cursa por ante este Juzgado (folios 52,53 y 55) en virtud del cual se le confiere valor probatorio.
2.- Promueve el expediente signado bajo el 114-10 de fecha 19 de mayo de 2.010, llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el que aparece como consignatario el ciudadano José del Carmen Rivero García y como beneficiarios los ciudadanos Magdalini Mikirditzian de Utuchian, Dicran Utuchian Mikirditzian, y Nuña Marlene Utuchian, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra por una parte la relación arrendaticia entre las partes, sobre el inmueble objeto del presente juicio y por la otra en cuanto a los pagos de los cánones de arrendamientos debe verificar esta juzgadora si los mismos fueron o no consignadas de conformidad con lo establecido en el articulo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual serán analizadas con posterioridad .
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA
En el presente caso, pretende la parte actora el Desalojo del inmueble arrendado alegando que en fecha 01 de abril de 1.996 el ciudadano Dicran Utuchian Agopian (arrendador), quien era venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.208.876, fallecido ab-intestato el día 11 de agosto de 2.001, celebró contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado con el ciudadano José del Carmen Rivero, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por un local comercial, ubicado en la calle 21, entre carreras 4ta y 5ta, de la ciudad de Guanare, estado Portuguesa, para el funcionamiento de la empresa Retazos El Paraiso.
Que la duración del contrato de arrendamiento fue establecida por el periodo de un año, contado a partir de abril de 1.996 (improrrogable). Al haber permanecido el inquilino o arrendador desde esa fecha hasta la actualidad se convirtió dicho contrato en indeterminado al tenor de lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, por cuanto operó la tácita reconducción.
Que habiendo ocurrido la muerte del arrendador el contrato siguió su curso normal y la relación de arrendamiento fue ratificada por las partes, tal como lo establece el artículo 1.603 del Código Civil.
Que el arrendatario en un principio fue cumplidor de todas sus obligaciones asumidas en dicho contrato pero desde finales del año 2.009, comenzó a incumplir una de las principales obligaciones asumidas en el mismo y que deben regir en toda relación arrendaticia, como lo es la prevista en el artículo 1.592 del Código Civil, ordinal 2º.
Que el arrendatario está en mora con los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero a diciembre del año 2.010, de enero a diciembre del año 2.011, y los meses de enero y febrero de 2.012, a razón de doscientos (200,00) Bolívares por cada mes, para un total de veintiséis meses, en virtud que dicho canon de arrendamiento había alcanzado la cantidad de Doscientos Bolívares, por lo que está debiendo la cantidad de Cinco Mil Doscientos Bolívares por concepto de cánones atrasados y no pagados, quien no realizó los pagos como lo estableció el contrato de marras ni como lo establece la Ley que rige la materia.
Que no habiendo el arrendatario cumplido con la obligación de pago contraída en el contrato ni de conformidad con la Ley, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.592 y siguientes, 1.560 y 1.603 del Código Civil, así como los artículos 33, 34 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es por lo que se demanda al arrendatario José del Carmen Rivero para que convenga en desalojar el citado inmueble plenamente identificado en la presente acción y en el citado contrato de arrendamiento, el cual le fue dado en arrendamiento, o en su defecto en caso de negativa sea condenado por el tribunal en lo siguiente: A) en declarar el desalojo del inmueble, dado el incumplimiento del arrendatario en su obligación de pagar los cánones de arrendamiento en forma oportuna de acuerdo al contrato y a la Ley. Declarando por ende finalizado y extinguido la relación arrendaticia, ordenado entregar el citado inmueble libre de personas y de cosas. B) En pagar las costas y costos de este juicio, calculados prudencialmente por el Tribunal. Fundamentan su acción en los artículos 1.592, 1.600 y 1.603 del Código Civil. Igualmente en el artículo 33 y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estiman la presente demanda en la cantidad de Cinco Mil Doscientos Bolívares (Bs. 5.200,00) que equivalen a ciento Cincuenta y Siete con Setenta y Siete Unidades Tributarias (U.T. 57,77). Lo que obliga a esta juzgadora proceder analizar si los hechos alegados han sido debidamente demostrados:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a.- Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
c.-Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
e.-Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador...”
Asimismo establece el artículo 1.592 del Código Civil lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.
Por su parte el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente se desprende que la actora ejerce una acción de desalojo con fundamento en el artículo 34 literales “a, c y e” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del cual esta juzgadora procedió a admitir la demanda al analizar la naturaleza jurídica del contrato, por consiguiente en el presente caso estamos en presencia de un contrato de arrendamiento que en principio fue celebrado a tiempo determinado sin embargo por el trascurso del tiempo se convirtió a tiempo indeterminado.
Asimismo, quedó plenamente demostrado la relación arrendaticia entre el ciudadano José del Carmen Rivero García y el ciudadano Dicran Utuchian Agopian.
Igualmente al haberse demostrado el fallecimiento del ciudadano Dicran Utuchian Agopian y en consecuencia la apertura de la sucesión Utuchian Agopian Dicran, se evidencia de las pruebas aportadas al proceso el cual se les confirió valor probatorio, que la sucesión Utuchian Agopian Dicran acciona en virtud de la subrogación en los derechos y obligaciones como arrendador que tenía el antiguo propietario referente a la relación arrendaticia con la ciudadana Adela Álvarez en los términos pactados y de conformidad con lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo que el arrendatario del bien se encuentra en conocimiento de que los demandantes son los actuales propietarios del inmueble que ocupa, el cual es objeto del presente juicio.
Quedó plenamente demostrado que el demandado actualmente se encuentra en posesión del inmueble ubicado en la calle 21 entre carreras 4ª y 5ª de la ciudad de Guanare estado Portuguesa donde funciona la firma mercantil Retazos El Paraíso.
Que el canon de arrendamiento fue estipulado en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200,00) mensuales.
Así las cosas, en relación a los cánones de arrendamiento demandados como son: desde enero a diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011 y los meses enero y febrero de 2012, debe esta Juzgadora proceder al análisis de los mismos en virtud de las consignaciones arrendaticias llevadas por ante este tribunal.
En cuanto a las consignaciones arrendaticias efectuadas por la parte demandada corresponde a esta Juzgadora calificar si la misma cumple con los requisitos exigidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto la misma constituye un medio de excepción establecido por el legislador en beneficio del arrendatario cuando el arrendador rehúsa recibir el pago de alquiler, en cuyo caso la Ley concede al arrendatario el derecho de consignarlo ante el Tribunal correspondiente dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad estipulada, no obstante y según lo acordado por las partes en la cláusula cuarta del contrato el pago debe efectuarse por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) días de cada mes de vigencia del contrato de arrendamiento.
En el caso sub judice, el demandado en fecha 17 de mayo de 2010 solicitó la apertura de un expediente de consignación de canon de arrendamiento sobre el inmueble objeto del presente juicio, signado bajo el 114-10, en el que aparece como consignatario el ciudadano José del Carmen Rivero García y como beneficiarios los ciudadanos Magdalini Mikirditzian de Utuchian, Dicran Utuchian Mikirditzian, y Nuña Marlene Utuchian, manifestando que procede a consignar la cantidad de Doscientos Bolívares (Bs. 200,00) correspondientes al mes de abril de 2010, mediante el cual se procedió a aperturar dicho expediente en fecha 19-05-2010.
Considera quien decide que se evidencia con una simple lectura del referido expediente de consignaciones llevado por ante este Tribunal, que la parte demandada procedió a consignar a favor del arrendatario los cánones de arrendamientos demandados haciéndose necesario analizar si fueron realizados o no dentro del lapso convencional y dentro de los quince (15) días establecidos en la ley, verificándose si efectivamente el demandado cumplió o no con sus obligaciones contractuales y legales, establecidas en el numeral 2º del artículo 1.592 del Código Civil.
Esta Juzgadora observa que la parte demandada procedió a consignar los cánones de arrendamientos correspondiente al mes de abril de 2010, en la cuenta de ahorros signada con el Nº 0014-26-0060323513, aperturada a tal efecto por ante la entidad bancaria Banfoandes (hoy Banco Bicentenario Banco Universal) a favor de los ciudadanos Magdalini Mikirditzian de Utuchian, Dicran Utuchian Mikirditzian, y Nuña Marlene Utuchian, en fecha 20 de mayo del mismo año, consignando además copia fotostática simple de los depósitos correspondiente a los meses de enero, febrero y marzo de 2010, según se evidencia de la planillas de depósitos efectuados en la cuenta de ahorro signado con el número 0114-0301-85-3011189678, perteneciente a la ciudadana Mikirditzian de Utuchian Magdalini en la entidad bancaria Bancaribe, efectuados en fechas 17 de febrero, 15 de marzo y 12 de abril del año 2010, respectivamente, en el expediente de consignaciones llevados por ante este Tribunal.
En cuanto a los meses mayo a diciembre de 2010, enero a diciembre de 2011, enero y febrero de 2012, el pago fue efectuado en tiempo útil, tal como se evidencia de los depósitos bancarios realizados en la cuenta de ahorros anteriormente señalada, los cuales fueron cancelados de la forma siguiente:
Mes: mayo de 2010, depositado según planilla Nº 23252700, de fecha 20-05-2.010 (por adelantado).
Mes: junio de 2010, depositado según planilla Nº 23430097, de fecha 12-07-2.010.
Mes: julio de 2010, depositado según planilla Nº 23252714, de fecha 12-07-2.010 (por adelantado).
Mes: agosto de 2010, depositado según planilla Nº 23430098, de fecha 12-07-2.010 (por adelantado).
Mes: septiembre de 2.010, depositado según planilla Nº 23252711, de fecha 06-10-2.010.
Mes: octubre de 2010, depositado según planilla Nº 23252712, de fecha 06-10-2.010 (por adelantado).
Mes: noviembre de 2010, depositado según planilla Nº 25252713, de fecha 06-10-2.010 (por adelantado).
Mes: diciembre de 2010, depositado según planilla Nº 24107620, de fecha 05-01-2.011 (por adelantado).
Mes: enero de 2011, depositado según planilla Nº 15990979, de fecha 05-01-2.011 (por adelantado).
Mes: febrero de 2.011, depositado según planilla Nº 23252710, de fecha 05-01-2.011 (por adelantado).
Mes: marzo de 2011, depositado según planilla Nº 6452810, de fecha 05-04-2.011.
Mes: abril de 2.011, depositado según planilla Nº 6452811, de fecha 09-05-2.011.
Mes: mayo de 2011, depositado según planilla Nº 6452813, de fecha 07-06-2.011.
Mes: junio de 2.011, depositado según planilla Nº 6109022, de fecha 06-07-2.011.
Mes: julio de 2011, depositado según planilla Nº 03887557, de fecha 04-07-2.010 (por adelantado).
Mes: agosto de 2011, depositado según planilla Nº 6109024, de fecha 21-09-2.011.
Mes: septiembre de 2.011, depositado según planilla Nº 33693222, de fecha 21-09-2.011 (por adelantado).
Mes: octubre de 2011, depositado según planilla Nº 11317166, de fecha 10-11-2.011.
Mes: noviembre de 2011, depositado según planilla Nº 6452815, de fecha 10-11-2.011 (por adelantado).
Mes: diciembre de 2011, depositado según planilla Nº 6109040, de fecha 11-01-2.012.
Mes: enero de 2012, depositado según planilla Nº 6452816, de fecha 11-01-2.012 (por adelantado).
Mes: febrero de 2.012, depositado según planilla Nº 6452819, de fecha 12-03-2.012.
En atención a lo señalado anteriormente se evidencia que con relación a los meses demandados, el arrendatario cumplió con su obligación de cancelar dichos cánones de arrendamiento, considerándose el pago legítimamente efectuado por cuanto tal pago debe realizarse de acuerdo a la ley dentro de los quince (15) días siguiente a su vencimiento, y según lo establecido convencionalmente en la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento el canon debía ser cancelado por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes.
Al respecto, la Sala Constitucional en Sentencia de fecha 05 de Febrero del año 2.009, con ponencia del Magistrado Doctor PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, en el caso de Inmobiliaria 2555 C.A., expediente N° 07-1.731, estableció, la interpretación del ut supra referido artículo 51, estableciendo que:
“…Cuando la norma hace alusión al lapso de 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, lapso de gracia que se ofrece cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, se refiere, precisamente al vencimiento que hubiere sido convencionalmente pactado, por cuanto tal convención no esta expresamente prohibida en la ley…”
Considera quien decide que el lapso de los 15 días calendarios consecutivos establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es un lapso que empieza a correr una vez que venza el lapso fijado contractualmente por las partes de hecho, en el caso sub judice existe una instrumental legalmente reconocida que corre a los folios 14 y 15, donde se establece que las mensualidades arrendaticias serán canceladas por el arrendatario a la arrendadora, por mensualidades vencidas dentro de los primeros cinco (05) de cada mes de vigencia del presente contrato (cláusula cuarta); es decir, que en el caso de marras las mensualidades debían ser canceladas hasta el día veinte del mes siguiente a su vencimiento.
Es de hacer notar que los depósitos de los meses enero, febrero y marzo de 2010 aún cuando fueron consignados por ante este Tribunal en fecha 17 de mayo de 2010 conjuntamente con la solicitud de consignación arrendaticia, sin embargo los mismos fueron cancelados oportunamente, al respecto ha dicho la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia del 12 de Mayo de 2.003, N° 1.115 con ponencia del Magistrado Doctor JESUS EDUARDO CABRERA ROMERO, lo siguiente.
“…si el arrendatario no consigna en las actas del expediente de consignaciones comprobante del deposito realizado el Juzgado de Consignaciones no se encuentra en conocimiento del cumplimiento en los pagos realizados por parte del arrendatario, para así considerarlo solvente; empero tal proceder no obsta para que, cuando se incoa otra acción por resolución de contrato debido a la falta de pago, el juzgado que conozca de la causa, ante la presencia de los pagos efectuados considere que, aunque no se cumplió con el procedimiento de consignaciones arrendaticias, el pago se efectuó y, por ende, no se encuentra en un estado de insolvencia el arrendatario…”.
Esta juzgadora comparte plenamente el criterio expuesto por nuestra Sala Constitucional del máximo tribunal, no existiendo para el caso de la presentación tardía ante este Tribunal de Municipio la insolvencia del arrendatario en virtud de los depósitos realizados en la cuenta de ahorro signada con el número 014-0301-85-3011189678, perteneciente a la arrendadora y previamente convenida entre las partes, por cuanto efectivamente consta a los autos que se hizo el pago de la mensualidad o canon de arrendamiento dentro del lapso convenido por las partes y establecidos en la ley, tal como consta en el expediente de consignaciones arrendaticias. Y así se establece.
En consecuencia, en el presente caso se considera que el demandado se encuentra solvente en el pago de los cánones respectivos, en virtud de lo cual no le da derecho al arrendador a demandar por concepto de desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y así se decide.
Cabe señalar que el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé el efecto del retiro de los cánones de arrendamientos por el arrendador o propietario cuando se encuentre en curso cualquier proceso judicial que estuviere fundamentado en la falta de pago de las pensiones de alquiler. En tal sentido, se videncia del referido expediente de consignaciones que hasta la presente fecha no consta en las actas procesales que la parte actora haya realizado retiro alguno de los cánones de arrendamiento consignados y demandados.
Es necesario mencionar que consta por ante este Juzgado expediente signado bajo el 114-10, aperturado en fecha 19 de mayo de 2.010, en el cual aparece como consignatario el ciudadano José del Carmen Rivero García y como beneficiarios los ciudadanos Magdalini Mikirditzian de Utuchian, Dicran Utuchian Mikirditzian, y Nuña Marlene Utuchian, sin embargo de la revisión minuciosa del referido expediente de consignación, se evidencia que no consta que se haya expedido la boleta de notificación de los beneficiarios aún cuando fue solicitado de conformidad con lo establecido en el artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante dicha omisión por parte del tribunal del cumplimiento de dicha notificación al beneficiario, no invalida la consignación, por cuanto dicho hecho o negligencia no es imputable al consígnate considerando la misma legítimamente efectuada.
Esta Juzgadora observa que consta en el expediente de consignaciones el pago efectuado por el arrendatario, evidenciándose de las actas procesales que los meses demandados efectivamente cumplió con sus obligaciones de cancelar los cánones de arrendamiento en el plazo convenido y legalmente establecido, en consecuencia se considera al demandado en estado de solvencia en el pago de los cánones demandados, lo que no le da derecho al arrendador a demandar por concepto de desalojo de inmueble con fundamento en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, verificándose que efectivamente el demandado cumplió con sus obligaciones contractuales y legales, establecidas en el artículo 1.592 del Código Civil. Y así se decide.
Por último y en virtud del cumplimiento por parte del arrendatario de una de sus obligaciones principales establecidas en el Código Civil, como es la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos o señalados por la Ley, esta Juzgadora declara Sin lugar la acción de Desalojo del Inmueble Arrendado intentada por la parte actora, motivado al incumplimiento de lo establecido en el ordinal 2° del artículo 1.592 del Código Civil. Y así se declara.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción que por Desalojo del Inmueble Arrendado, han intentado los abogados ROGER LUZARDO PARRA Y JULIO CESAR CASTELLANO PACHECO venezolanos, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 12.764 y 61.315 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.033.007 y 9.842.793 aquí de tránsito apoderados judicial de la SUCESIÓN UTUCHIAN AGOPIAN DICRAN, Rif. J-30872495-5, representada por los ciudadanos MAGDALINI MIKIRDITZIAN, BARBARA UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, NAZIK COROMOTO UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, DICRAN UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, ISKUHY UTUCHIAN MIKIRDITZIAN Y NUÑA MARLENE UTUCHIAN MIKIRDITZIAN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 3.239.471, 8.051.635, 7.935.852, 7.367.438, 11.783.709 y 7.421.130., a través de sus apoderados judiciales en contra de el ciudadano JOSE DEL CARMEN RIVERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.725.699, de este domicilio, debidamente asistido por el abogado OLIVER SALAS, venezolano, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 142.525, titular de la cédula de identidad Nº. 17.004.695, de este domicilio.
Se condena en costas a la parte actora en virtud de su vencimiento total.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, sellada, firmada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los veintitrés días del mes de mayo de dos mil doce. Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez
En la misma fecha se publicó, siendo las 03:30 de la tarde. Conste.
Stria.
Exp. 2.725-12
Carol.-
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