TSJ Regiones - Decisión

LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: 2.771-12

PARTE DEMANDANTE: JOSÉ MIGUEL CALANDRA CARMONA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 18.295.158, de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSÉ ADRIAN VASQUEZ RIERA y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.050 y 93.217 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.251.033 y 7.469.283 en ese mismo orden, ambos de este domicilio.

PARTE DEMANDADA: CARMEN TERESA GIL DE ORAA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 5.354.871, de este domicilio.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: ROGER JOSÉ DIAZ PARADAS, venezolano, abogado, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 150.997, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 26-09-2.012, el abogado José Adrián Vasquez Riera actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano José Miguel Calandra, interpone demanda contra la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá. El motivo de la demanda es Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Folio 01 al 89.

En fecha 02-10-2.012, este Tribunal admitió la presente demanda emplazando a la demandada para que comparezca por ante este Tribunal el Segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda. Consta en autos la práctica de la citación. Folio 90 al 93.

En fecha 17-10-2.012, comparece por ante este Juzgado la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá debidamente asistida por el abogado Roger José Díaz Paradas y procede a dar contestación a la demanda. En ese mismo acto interpone reconvención contra el ciudadano Antonio Mario Calandria. Folio 94 y 95.

En fecha 19-10-2.012, comparece por ante este Juzgado el co-apoderado judicial de la parte actora abogado José Adrián Vásquez Riera y solicita sea declara sin lugar la reconvención incoada por la demandada. Folio 96 y 97.

En fecha 19-10-2.012, es Tribunal dicta auto mediante el cual declara inadmisible la reconvención incoada por la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá. Folio 98 y 99.

En fecha 24-10-2.012, comparece por ante este Juzgado el abogado José Adrián Vásquez Riera y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por esteTribunal. Folio 100 al 192.

En fecha 30-10-2.012, comparece por ante este Juzgado la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá debidamente asistida por el abogado Roger José Díaz Paradas y consigna escrito de promoción de pruebas. Folio 193 al 202.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran su decisión.

HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“…Alega la parte actora que el ciudadano José Miguel Calandra es propietario de un inmueble, local comercial, ubicado en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare. Que dicho inmueble fue cedido en calidad de arrendamiento a la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá plenamente identificada, quien ejerce actividades comerciales a través de un fondo de comercio denominado Materiales Oraá. Que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 01 de agosto de 1.998, bajo la forma de contrato verbal, renovándose sucesivamente de esta manera, hasta el 01 de agosto de 2007, cuando su representado adquiere el local, siendo a partir de allí que se inició entre José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá una nueva relación arrendaticia, bajo la modalidad de contrato escrito a tiempo determinado, que se vencía el día 1 de agosto de 2.008. Luego de ello, entre las partes suscribieron un nuevo contrato en fecha 1 de agosto de 2.009, con vencimiento el 1 de agosto de 2.010. Que el canon de arrendamiento mensual pactado fue la cantidad de Un Mil Cien Bolívares (Bs. 1.100,00). Tal cual indicaba el contrato de arrendamiento en su cláusula tercera, a su vencimiento la Arrendataria se comprometía a entregar el inmueble a la fecha de cumplimiento del
contrato. Y es por lo que su representado exigió el día 31 de julio de 2.010 a la
nombrada ciudadana la entrega del local arrendado. Que en fecha 07 de septiembre de 2.010, la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá interpuso por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, un procedimiento de consignación inquilinaria, expediente Nº 116-10, el cual anexa constante de 69 folios útiles, en el cual la demandada declara de manera voluntaria todas y cada una de las afirmaciones anteriormente indicadas. Que en el expediente 116-10, rielan a los folios 09 y 10, ambos inclusive, los contratos de arrendamiento suscritos entre José Miguel Calandra Carmona y Carmen teresa Gil de Oraá, el primero (folio 09), que iniciaba el día 01 de agosto de 2.007 y culminaba el día 01 de agosto de 2.008 (cláusula tercera); y el segundo (folio 10) que iniciaba el día 01 de agosto de 2.009 y culminaba el día 01 de agosto de 2.010 (cláusula tercera), fecha de cumplimiento de dicho contrato y oportunidad en la cual la arrendataria se comprometía a entregar el inmueble. Que dichos documentos constituyeron los documentos fundamentales consignados por la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá. Que en fecha 31 de julio de 2.010, su representado José Miguel Calandra Carmona exigió a Carmen Teresa Gil de Oraá, de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que iniciaba el día 01 de agosto de 2.009 y culminaba el día 01 de agosto de 2.010, fecha de cumplimiento de dicho contrato. Llegando a la siguiente conclusión; la prenombrada ciudadana renunció tácitamente al derecho de preferencia en la adquisición del local comercial, consagrado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y reconoció expresamente el carácter de nuevo propietario y arrendador de su representado. Anexa marcado “E” constante de dos (02) folios útiles, copia del documento que acredita efectivamente que su representado es propietario del local arrendado. Con ello nació una nueva relación arrendaticia en donde variaron las condiciones contractuales, siendo por ello que no se pueden oponer a su representado cualquiera de los contratos anteriores verbales o escritos que pudieron existir entre el propietario anterior del inmueble y el nuevo propietario, es decir su representado. Que en virtud de lo anteriormente expuesto interpone demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento en contra de la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá plenamente identificada, con fundamento en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33, 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159 y siguientes del Código Civil. Alega que a la fecha de culminación del contrato comenzó a contarse el lapso de prórroga legal, que indefectiblemente fenecía el día 01 de agosto de 2.011, siendo así que en la indicada fecha debió la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá entregar a su representado el local arrendado libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y habitabilidad. Que por las anteriores consideraciones de hecho y de derecho procede a demandar formalmente a la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá para que convenga o sea condenada por este Tribunal a: Primero: Son ciertos los antecedentes narrados y documentariamente desde ya probados. Segundo: Procede plena y efectivamente la demanda “Acción de Cumplimiento de Arrendamiento” que propone en nombre de su representado. Tercero: Procede plena y efectivamente la desocupación y entrega inmediata, libre de personas y de bienes del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se acciona. Cuarto: Procede plena y efectivamente en que sea condenada la demandada al pago de los cánones de arrendamientos vencidos o por vencerse, y los que se sigan causando y se vencieren durante el transcurso de este proceso hasta su ejecución definitiva, así como los gastos de administración, intereses moratorios, las costas procesales y los honorarios profesionales. Estima la presente acción en la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), equivalentes a Trescientas Treinta y Cuatro Unidades Tributarias (U.T. 334)…”

EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LA DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDA DEL ABOGADO ROGER JOSÉ DIAZ PARADAS DIO CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DEL ACTOR:
Alegando que: “…Es cierto que es propietaria de un fondo de comercio denominado “Materiales Oraá”, del cual consta Registro de Comercio en copia simple en el presente expediente y el cual hace valer su contenido. También es cierto que suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Antonio Mario Calandria, titular de la Cédula de identidad Nº E-534646, propiedad del local suficientemente identificado, el cual se inició el 1 de agosto del año 1.998, bajo la forma de contrato verbal, renovándose sucesivamente hasta el primero de agosto de 2.007, donde sin previo aviso el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en su carácter de hijo del dueño del local, alega enfermedad de su padre y que desde esa fecha en adelante se encargaría del local, y yo creyendo en la buena fe por las razones antes expuestas decidimos en celebrar un nuevo contrato escrito privado entre mi persona y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en representación de su padre Antonio Mario Calandria, quien es el propietario del local, y que dicho contrato se vencía el 1 de agosto del año 2.008. Posteriormente suscribí de beuna fe un nuevo contrato privado escrito con el mismo ciudadano José Miguel Calandra Carmona en fecha 1 de agosto de 2.009 hasta el 1 de agosto del año 2.010, una vez vencido este nuevo contrato el ciudadano José Miguel calandra Carmona quien es hijo del dueño del local me exigía de una forma grosera y amenazante que debería desocupar el local, alegando ser el nuevo dueño del mismo y que de lo contrario me echaría para la calle con toda la mercancía y llegado el momento de cancelar el canon de arrendamiento este se negaba a aceptarlo, situación que me obligó a interponer por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, un procedimiento de consignación arrendaticia, expediente Nº 116-10, el cual opone a todo evento y se puede evidenciar el cumplimiento cabal de mis obligaciones por esta vía. Desconoce el carácter de propietario del local al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, oponiéndome en este acto a su cualidad de propietario, ya que como se evidencia me han sido violentados de manera flagrante mis derechos que como arrendataria la Ley me concede, derechos que son de estricto cumplimiento, al leer el escrito de la demanda interpuesta específicamente cuando el ciudadano José Miguel Calandra Carmona alega que he renunciado de manera tácita al derecho de preferencia en la adquisición del local comercial, consagrado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y alega que fue reconocido por mi persona como nuevo propietario, cuando repito que por ser hijo del propietario y alegando la enfermedad de su padre es que de buena fe suscribí dicho contrato, tratándose del hijo, sin imaginarme que su padre le había dado en venta el local. En el presente caso se puede evidenciar de forma manifiesta por la parte demandante que el ciudadano Antonio Mario Calandria en su condición de propietario del local violó flagrantemente el derecho que como arrendataria he adquirido durante más de 14 años y en consecuencia tengo preferencia sobre terceros de que se me hiciera la preferencia ofertiva contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 42, el cual es un derecho que tiene todo arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario, y que el mismo para que sea acreedor del derecho tendrá que tener más de 2 años ocupando el inmueble y como ya esta demostrado tengo más de 14 años ocupándolo, cumpliendo con todos los requisitos exigidos, y aun así incumplieron con el deber de manifestarme a través de documento autentico la manifestación de vender, omitiendo la preferencia que poseo sobre terceros, siendo estos precisamente a los que el ciudadano Antonio Mario Calandria dio preferencia y realizó la venta del local, obviando los derechos que me asisten como arrendataria y es por todo esto que rechazo y niego lo solicitado por la parte demandante, ya que nunca me han notificado acerca de la resolución del contrato y si así fuera está en la obligación de demostrar todas y cada una de sus afirmaciones, es de destacar que el contrato se ha venido renovando automáticamente y que se me está tratando de desconocer el tiempo que llevo como arrendataria…”

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:
1.-Copia fotostática simple del Registro de Comercio de la sociedad mercantil denominada MATERIALES ORAA, debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 08-08-1.997, bajo el Nº 35, Tomo 7-B, que al ser copia de documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra la existencia del referido fondo de comercio.

2.-Copia fotostática simple del expediente signado bajo el 116-10 de fecha 16 de septiembre de 2.010, llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el que aparece como consignatario la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraa y como beneficiario José Miguel Calandra Carmona, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia entre la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraa y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona parte actor en el presente juicio.

3.-Original del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1 de agosto de 2.007, entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá, sobre el inmueble objeto de la presente causa, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil Oraá sobre el inmueble objeto del presente juicio.

4.-Copia fotostática simple del documento de venta suscrito por los ciudadanos Antonio Mario Calandra Caffagni y José Miguel Calandra Carmona, autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare Estado Portuguesa, bajo el Nº 01, Tomo 67, de fecha 07-05-2007, que al ser copia de documento público no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra que el ciudadano José Miguel Calandra Carmona es el nuevo propietario del inmueble objeto de la presente causa.

5.-Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de agosto de 2.009, entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá, sobre el inmueble objeto de la presente causa, que al ser copia de documento no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil Oraá.

Pruebas de la parte demandada:
1.-Invoca el merito favorable de los autos, considera quien decide que el merito favorables de los autos no constituye prueba alguna.

2.-Copia fotostática simple de recibo de pago emitido por el ciudadano Antonio Mario Calandra en fecha 20-11-2.008, a favor de la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá, en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs 200.000,00), que al ser copia simple de documento privado no se le confiere valor probatorio.

3.-Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos Antonio M. Calandra y Carmen Teresa Gil de Oraá, sobre el inmueble objeto de la presente causa, que al ser copia de documento no impugnado en su debida oportunidad por la parte demandada, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.357 del Código Civil y demuestra que inicialmente la relación arrendaticia era entre los ciudadanos Antonio M. Calandra y la ciudadana Carmen Teresa Gil Oraá.

4.-Copia del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 1 de agosto de 2.007, entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá, sobre el inmueble objeto de la presente causa, el cual ya fue valorado anteriormente.

5.-Copia fotostática simple del contrato de arrendamiento privado suscrito en fecha 01 de agosto de 2.009, entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá, sobre el inmueble objeto de la presente causa, el cual ya fue valorado.

6.-Copia fotostática simple de recibo de pago emitido por el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, en fecha 05-08-2.010, a favor de la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá, en la cantidad de Mil Cien Bolívares (Bs 1.100,00), el cual ya fue valorado anteriormente.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, pretende la parte actora el Cumplimiento de un Contrato de Arrendamiento, alegando que el ciudadano José Miguel Calandra es propietario de un inmueble, constituido por un local comercial, ubicado en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare y que dicho inmueble fue cedido en calidad de arrendamiento a la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá plenamente identificada, quien ejerce actividades comerciales a través de un fondo de comercio denominado Materiales Oraá.

Que el contrato de arrendamiento se inició en fecha 01 de agosto de 1.998, bajo la forma de contrato verbal, renovándose sucesivamente de esta manera, hasta el 01 de agosto de 2007, cuando su representado adquiere el local, siendo a partir de allí que se inició entre José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá una nueva relación arrendaticia, bajo la modalidad de contrato escrito a tiempo determinado, que se vencía el día 1 de agosto de 2.008 y que posteriormente entre las partes suscribieron un nuevo contrato en fecha 1 de agosto de 2.009, con vencimiento el 1 de agosto de 2.010.

Que el canon de arrendamiento mensual pactado fue en la cantidad de Un Mil Cien Bolívares (Bs. 1.100,00) de acuerdo a lo establecido en la cláusula tercera, a su vencimiento, que la arrendataria se comprometía a entregar el inmueble a la fecha de cumplimiento del contrato y es por lo que su representado exigió el día 31 de julio de 2.010 a la nombrada ciudadana la entrega del local arrendado.

Que en fecha 07 de septiembre de 2.010, la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá interpuso por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, un procedimiento de consignación inquilinaria, expediente Nº 116-10, en el cual la demandada declara de manera voluntaria todas y cada una de las afirmaciones anteriormente indicadas.

Que en el expediente 116-10, rielan los contratos de arrendamiento suscritos entre José Miguel Calandra Carmona y Carmen teresa Gil de Oraá, el primero, que iniciaba el día 01 de agosto de 2.007 y culminaba el día 01 de agosto de 2.008 (cláusula tercera); y el segundo que iniciaba el día 01 de agosto de 2.009 y culminaba el día 01 de agosto de 2.010 (cláusula tercera), fecha de cumplimiento de dicho contrato y oportunidad en la cual la arrendataria se comprometía a entregar el inmueble.

Que en fecha 31 de julio de 2.010, su representado José Miguel Calandra Carmona exigió a Carmen Teresa Gil de Oraá, la entrega del inmueble de conformidad con lo dispuesto en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento que iniciaba el día 01 de agosto de 2.009 y culminaba el día 01 de agosto de 2.010, fecha de cumplimiento de dicho contrato.

Que la ciudadana renunció tácitamente al derecho de preferencia en la adquisición del local comercial, consagrado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y reconoció expresamente el carácter de nuevo propietario y arrendador de su representado al celebrar el nuevo contrato de arrendamiento y que con ello nació una nueva relación arrendaticia en donde variaron las condiciones contractuales, siendo por ello que no se pueden oponer a su representado cualquiera de los contratos anteriores verbales o escritos que pudieron existir entre el propietario anterior del inmueble y el nuevo propietario, es decir su representado.
Que a la fecha de culminación del contrato comenzó a contarse el lapso de prórroga legal, que indefectiblemente fenecía el día 01 de agosto de 2.011, siendo así que en la indicada fecha debió la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá entregar a su representado el local arrendado libre de personas y cosas, en perfecto estado de conservación y habitabilidad, virtud de lo anteriormente expuesto interpone la presente demanda con fundamento en el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 33, 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, 1.159 y siguientes del Código Civil y la demanda a fin de que convenga en lo siguiente: Procede plena y efectivamente la desocupación y entrega inmediata, libre de personas y de bienes del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento se acciona. Cuarto: Procede plena y efectivamente en que sea condenada la demandada al pago de los cánones de arrendamientos vencidos o por vencerse, y los que se sigan causando y se vencieren durante el transcurso de este proceso hasta su ejecución definitiva, así como los gastos de administración, intereses moratorios, las costas procesales y los honorarios profesionales. Esta Juzgadora observa:
El artículo 1.167 eiusdem establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo...”

Asimismo, el artículo 1.592 ordinal 1° eiusdem, establece lo siguiente:
“El arrendatario tiene dos obligaciones principales:

1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias…”

El artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:

“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado…”

Igualmente el artículo 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”

En este sentido, corresponde a esta Juzgadora calificar si el Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes es a plazo fijo o por tiempo indeterminado, a fin de determinar la procedencia de la acción interpuesta.

El Contrato de Arrendamiento es a tiempo determinado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use durante un lapso temporal, específicamente establecido en el mismo, mediante el pago de un canon o precio. Y es a tiempo indeterminado cuando el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use, sin determinarse por cuánto tiempo, o que habiéndose inicialmente fijado un lapso temporal mediante escritura, se le dejó después de vencido el plazo en posesión y mediante la percepción del pago arrendaticio, sin que pueda conocerse anticipadamente el momento de su conclusión temporal.

En el presente caso, inicialmente se inició la relación arrendaticia entre el ciudadano Antonio M. Calandria en fecha 01 de agosto de 1.998, bajo la forma de contrato verbal, renovándose sucesivamente hasta el 01 de agosto de 2007, cuando la parte actora adquiere el local en virtud de la venta realizada por su padre Antonio M. Calandria y a partir de esa fecha se da inicio a una nueva relación arrendaticia entre los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona y Carmen Teresa Gil de Oraá al suscribir entre ellos un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de un (01) año contados desde el 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, otro en forma verbal desde el 01 de agosto de 2008 hasta el 01 de agosto de 2009 y posteriormente fue suscrito otro contrato de arrendamiento con una duración de un (01) año a partir del 01 de agosto de 2009 hasta el 01 de agosto de 2010.

Asimismo, según se evidencia de la Cláusula Tercera del ultimo Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes que “El plazo de duración del presente contrato es por UN (01) AÑO contados a partir del 01 del mes de agosto del año 2009 hasta el 01 de agosto del año 2010, donde La Arrendataria se compromete a entregar el inmueble a la fecha del cumplimiento de dicho contrato. ….” (sic), considera esta Juzgadora que de la interpretación de esta cláusula se evidencia que se trata en principio de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de un (01) año, contado a partir del 01 de agosto de 2009 hasta el 01 de agosto de 2010.
Consta en el expediente de consignaciones arrendaticias llevados por ante este Juzgado la manifestación de la demandada al indicar en dicha solicitud que en fecha 31 de julio de 2010 al vencimiento del presente contrato el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en su carácter de arrendador le notificó la desocupación inmediata del local comercial, quedando entendida la devolución inmediata con prescindencia de plazo alguno al finalizar la prórroga legal.

Así las cosas y visto que la prórroga legal consiste en una preferencia o beneficio que concede la ley al arrendatario para continuar ocupando el inmueble con el mismo carácter que ha tenido dentro de un lapso máximo y único, con fundamento en el tiempo que él ha estado usando el inmueble arrendado considera quien decide que para los efectos de determinar a partir de cuando comienza a computarse el lapso de la prórroga legal a que hace referencia el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe necesariamente tomarse en cuenta la duración de la relación arrendaticia y no el vencimiento de duración del último contrato de arrendamiento, en virtud de lo cual y por efecto de la notificación de desahucio por parte del arrendador en tiempo oportuno, debía iniciarse al día siguiente, es decir, el dos de agosto de dos mil diez (02-08-2010) la prórroga legal de tres (03) año que correspondía en el presente caso, la cual expiraba el dos de agosto del año dos mil trece (02-08-2013), asimismo el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que es materia de orden público establece que aún cuando el arrendatario al vencimiento del período fijo no manifieste expresamente su voluntad de hacer uso de la prórroga legal y aún cuando el arrendador no le notifique expresamente que le concede la misma, debe entenderse que en los contratos a tiempo determinado al vencerse el período fijo opera automáticamente la prórroga legal, conservando el contrato su carácter determinado; lo cual no ocurriría si vencida la prórroga legal el arrendatario continuare ocupando el inmueble, pagare el canon de arrendamiento y el arrendador lo aceptara.
CONCLUSIÓN PROBATORIA

Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que inicialmente la relación arrendaticia era entre la parte demandada y el ciudadano Antonio M. Calandria, desde el 01 de agosto de 1998 renovándose sucesivamente hasta el 01 de agosto de 2007, posteriormente la arrendataria Carmen Teresa Gil de Oraá celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, sobre un inmueble ubicado en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

Que el tiempo de duración fue convenido por las partes en un (01) año contados desde el 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, posteriormente fue suscrito otro contrato de arrendamiento verbal con una duración de un (01) año a partir del 01 de agosto de 2008 hasta el 01 de agosto de 2009 y el último contrato escrito con una duración desde el 01 de agosto de 2009 hasta el 01 de agosto de 2010, (según lo convenido en la cláusula tercera), en virtud de lo cual la prórroga legal de conformidad con lo establecido en al artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios literal c) tenia vigencia hasta el 01 de agosto de 2013, con fundamento en el tiempo que la arrendataria ha estado usando el inmueble arrendado por más de diez años.

Que el arrendador José Miguel Calandra Carmona en fecha 31 de julio de 2010 antes del vencimiento del contrato le notificó a la arrendataria la desocupación inmediata del inmueble objeto del presente juicio al vencimiento de la prórroga legal, sin embargo, considera quien decide que de conformidad con lo establecido en el artículo 41 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 eiusdem, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

En tal sentido, considera esta juzgadora de la revisión minuciosa del presente expediente se evidencia que la parte actora interpuso la presente demanda de cumplimiento de contrato por vencimiento del término y su prórroga en fecha 26 de septiembre de 2012, es decir, sin haber transcurrido los tres (03) años del vencimiento de la prórroga legal concedidos por le ley a la arrendataria, tiempo en el cual la parte demandada venía ocupando el inmueble por más de diez años, que inicialmente comenzó con el ciudadano Antonio M. Calandria en 1998 y posteriormente continúo la relación arrendaticia con el ciudadano José Miguel Calandria Carmona parte actora en el presente juicio, por lo tanto dicha demanda no debe ser admitida por ser contraria a derecho con fundamento en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto la inadmisibilidad de la demanda puede decretarla el Juez en cualquier fase e instancia del proceso es forzoso para quien decide decretarla, en virtud de lo cual se hace innecesaria pronunciarse sobre los demás alegatos formulados por las partes. Y así se decide.
DECISIÓN

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano JOSÉ MIGUEL CALANDRA CARMONA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cédula de identidad Nº 18.295.158, de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales JOSÉ ADRIAN VASQUEZ RIERA y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.050 y 93.217 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.251.033 y 7.469.283 en ese mismo orden, ambos de este domicilio, contra la ciudadana CARMEN TERESA GIL DE ORAA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 5.354.871, de este domicilio, debidamente asistida del abogado ROGER JOSÉ DIAZ PARADAS, venezolano, abogado, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 150.997, de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

Se condena en costas a la parte actora dada la naturaleza del presente fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los ocho (08) días del mes de noviembre de dos mil doce. AÑOS: 202° y 153°.-
La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,

Abg. Lilia Vizcaya
En esta misma fecha se publicó siendo las 11:00 de la mañana. Conste.
Stria.

Exp. 2.771-12
Carol.-