TSJ Regiones - Decisión

LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA

EXPEDIENTE: 2.784-12

PARTE DEMANDANTE: CARMEN TERESA GIL DE ORAA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 5.354.871, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: ROGER JOSÉ DIAZ PARADAS, venezolano, abogado, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 150.997, de este domicilio.

PARTES DEMANDADAS: ANTONIO MARIO CALANDRA CAFFAGNI, JOSÉ MIGUEL CALANDRA CARMONA y GLORIA CARMONA DE CALANDRA, extranjero el primero y venezolanos los dos últimos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-534.646, V-18.295.158 y V-4.241.221 respectivamente, todos de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LAS PARTES CO-DEMANDADAS: JOSÉ ADRIAN VASQUEZ RIERA y RAFAEL ANGEL PAEZ LINARES, venezolanos, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.050 y 93.217 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.251.033 y 7.469.283 en ese mismo orden, ambos de este domicilio.

MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL.

SENTENCIA: DEFINITIVA

SECUENCIA PROCEDIMENTAL

En fecha 20-11-2.012, la ciudadana Carmen T. Gil de Oraá debidamente asistida del abogado Roger José Díaz Paradas interpone demanda contra los ciudadanos Antonio Mario Calandra Caffagni, José Miguel Calandra Carmona y Gloria Carmona de Calandra. El motivo de la demanda es Preferencia Ofertiva y Retracto Legal. Folio 01 al 108 primera pieza.

En fecha 26-11-2.012, este Tribunal admitió la presente demanda emplazando a los co-demandados para que comparezcan por ante este Tribunal el Segundo (2do) día de Despacho siguiente a que conste en autos la última de las citaciones practicadas a dar contestación a la demanda. Consta en autos la práctica de las citaciones. Folio 109 al 118 primera pieza.

En fecha 05-12-2.012, comparecen por ante este Juzgado los ciudadanos José Miguel Calandra Carmona, Antonio Mario Calandra Caffagni y Gloria Carmona de Calandra debidamente asistidos del abogado José Adrián Vásquez Riera y proceden a dar contestación a la demanda. En ese mismo acto oponen la falta de cualidad de los co-demandados Antonio Mario Calandra Caffagni y Gloria Carmona de Calandra. Folio 119 al 122 primera pieza.

En fecha 06-12-2.012, comparece por ante este Juzgado el co-apoderado judicial de las partes demandadas abogado José Adrián Vásquez Riera y consigna documentos Poder debidamente protocolizados, mediante los cuales los co-demandados confieren poder a su persona y al abogado Rafael Á. Páez Linares. Folio 123 al 128 primera pieza.

En fecha 07-12-2.012, comparece por ante este Juzgado el abogado José Adrián Vásquez Riera y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por este Tribunal. Folio 131 al 360 primera pieza.

En fecha 13-12-2.012, este Juzgado dicta auto mediante el cual ordena abrir una nueva pieza en virtud de la incomodidad para manipular el presente expediente. Folio 361 primera pieza.

En fecha 12-12-2.012, comparece por ante este Juzgado la ciudadana Carmen T. Gil de Oraá debidamente asistida del abogado Roger José Díaz Paradas y consigna escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por este Tribunal. Folio 02 al 15 segunda pieza.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran su decisión.

HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“…Alega la parte actora que suscribió un contrato de arrendamiento bajo la forma de contrato verbal con el ciudadano Antonio M. Calandra, titular de la cédula de identidad Nº E-534.646, de un local comercial propiedad del ciudadano antes identificado, el cual está ubicado en la carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare, y que dicho contrato fue renovándose de manera automática y no es sino hasta el día 01 de agosto del año 2.001 que se suscribe un nuevo contrato de forma escrita privada y el cual tendría una duración de un año, esto es hasta el 1 de agosto del año 2002. Una vez finalizado dicho lapso, el contrato se había venido renovando de manera automática, hasta que en el año 2.007 el ciudadano Antonio M. Calandra, quien es el propietario del local objeto de arrendamiento, decide entregarle a su hijo José Miguel Calandra Carmona, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.295.158, sin previo aviso y alegando enfermedad, el local para que este se encargue en su nombre de su administración y sin ningún inconveniente decidimos firmar un nuevo contrato de arrendamiento entre mi persona y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, en representación de su padre y propietario del local Antonio M. Calandra, dicho contrato tendría una duración de un año desde el 1 agosto del año 2.007 hasta el 1 de agosto del año 2.008. Que posteriormente se vuelve a suscribir un nuevo contrato privado escrito entre su persona y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, quien es el hijo del dueño del local antes identificado, quien fungía como administrador de dicho inmueble, el mismo tendría una duración de un año, desde el 1 de agosto del año 2.009 hasta el 1 de agosto del año 2.010. Que desde el mes de septiembre del año 2.010, en vista de la negativa del arrendatario en recibirle los correspondientes cánones de arrendamiento se vio en la obligación de consignar dicho pago por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el expediente de consignaciones signado bajo el Nº 116-10, el cual acompaña al libelo, con el cual se demuestra el tiempo que lleva en condición de arrendataria, lo que alcanza un poco mas de 14 años, así como la solvencia de sus obligaciones, muy especialmente el pago de los cánones de arrendamiento. Que el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en fecha 26 de septiembre del año 2.012, intenta una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por cumplimiento del término, por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, expediente Nº 2.771-12 el cual anexa al libelo, de donde se evidencia el día de la citación y cuya sentencia, en primera instancia fue declarada sin lugar por cuanto actualmente corre la prorroga legal. Que en virtud de dicho proceso y con motivo de su citación el día 15 de octubre de 2.012, se entera de forma cierta que el referido ciudadano Antonio M. Calandra, antes identificado dio en venta el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, arriba identificado, violando y desconociendo de esta manera, en forma arbitraria y flagrante su Derecho a la Preferencia Ofertiva, que ha adquirido en su condición de arrendataria, el cual está establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que dada su condición de inquilina por un tiempo que supera sobradamente los dos años y su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que exige dicha norma, resulta claramente evidente su derecho de optar por la preferencia ofertiva, derecho el cual invoca y reclama, por cuanto el ciudadano Antonio M. Calandra dio preferentemente en venta el local de su propiedad del cual es arrendataria a un tercero sin antes haberle notificado por medio de documento auténtico, el cual es un requisito esencial a ser cumplido por el propietario. Que ciertamente al darse en venta el inmueble a un tercero sin haber cumplido con los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en cuanto a la preferencia ofertiva y que en el expediente 2.771-12 se puede evidenciar que en dicho expediente existe una copia simple del contrato de compra venta entre el ciudadano Antonio M. Calandria (propietario-vendedor) y el ciudadano José Miguel calandra Carmona (comprador) por la cantidad de Bs. 85.000,00 y que en el mencionado expediente no consta documento autentico alguno que el propietario le haya notificado en primer lugar y en preferencia a un tercero, tal como lo impone la Ley de la voluntad de vender el inmueble, para que dicha negociación esté legalmente establecida. Que en virtud del proceso signado con el Nº 2.771-12 se trasladó a la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa y verificó la existencia de dicho documento, el cual se otorgó y autenticó en fecha 07 de mayo de 2.007, quedando inserto bajo el Nº 01, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Que no obstante a ello nunca tuvo conocimiento cierto o inequívoco de la referida venta, hasta que por virtud del referido proceso judicial se enteró de tal disposición, por cuanto el referido expediente se acompañó copia simple de tal enajenación. Que luego de haberle vulnerado el derecho a la preferencia ofertiva consagrada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una vez realizada la venta ni el propietario ni el tercero adquiriente le han notificado en forma cierta de dicha negociación con la finalidad de poder ejercer el derecho de retracto legal establecido en el artículo 43 eiusdem. Que no han trascurrido hasta el día de hoy el lapso fatal de caducidad establecido en la Ley, en virtud de lo cual ejerce el derecho de retracto legal arrendaticio en virtud de su derecho a la preferencia ofertiva el cual fue vulnerado. Que el bien inmueble dado en venta al ciudadano José Miguel Calandra Carmona y el bien inmueble que ocupa en calidad de arrendatario es el mismo. Que con el fin de subrogarse en los derechos del comprador, con ocasión a la venta sobre la cual invoca su derecho de retracto, se compromete a reembolsar al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, el precio de la venta así como los gastos y costos legales de la misma, en las mismas condiciones de veracidad y certeza establecidas en dicho contrato. Que por lo anteriormente expuesto es por lo que procede a demandar a los ciudadanos Antonio Mario Calandra Caffagni, José Miguel Calandra Carmona y Gloria Carmona de Calandra a los efectos de que convengan o sean condenados por al Tribunal a lo siguiente: Primero: Que desde hace más de 14 años es inquilina del inmueble objeto del presente juicio, plenamente identificado en el escrito. Segundo: Que se encuentra solvente en el cumplimiento de sus obligaciones, muy especialmente en el pago puntual del canon de arrendamiento. Tercero: Que entre el ciudadano Antonio Mario Calandra Caffagni, con el consentimiento de su cónyuge Gloria Carmona de Calandra y José Miguel Calandra Carmona se celebró un contrato de venta sobre un inmueble arrendado a su persona, omitiendo en su perjuicio la preferencia ofertiva establecida en la Ley, omitiendo la debida notificación a su persona de la venta realizada. Cuarto: Que tuvo conocimiento cierto e inequívoco de la referida venta con ocasión de la demanda incoada contra su persona por cumplimiento de contrato, ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, expediente 2.771-12, cuya citación se verificó el día 15 de octubre de 2.012. Quinto: La subrogación legal de su persona Carmen Teresa Gil de Oraá en sustitución del Comprador José Miguel Calandra Carmona antes identificado como propietaria, en las mismas condiciones de veracidad y certeza estipuladas en la venta efectuada, cuyo retracto se pretende. Sexto: Que la parte demandada sea condenada al pago de las costas procesales. Fundamenta la presente demanda de preferencia ofertiva y retracto legal arrendaticio en los artículos 27 y 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, los artículos 1.533, 1.548 y 1.160 del Código Civil y los artículos 7, 20,33, 42, 44, 47 y 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que amparan el orden público irrenunciable de dicha normativa inquilinaria, la preferencia ofertiva y el retracto legal arrendaticio. Estima la presente demanda en la cantidad de Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 85.000,00) equivalentes a Novecientas Cuarenta y Cuatro con Cuarenta y Cuatro Unidades Tributarias (U.T. 944,44)

EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LOS CO-DEMANDADOS DEBIDAMENTE ASISTIDOS DEL ABOGADO JOSÉ ADRIAN VASQUEZ RIERA DIERON CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA ALEGANDO QUE:
“…La comparecencia que hacen para nada en convalidatoria de defectos o vicisitudes que en afrenta al orden público legal adjetivo y en preterimiento de sus fundamentales instituciones, estén afectando en forma o de fondo este proceso; quebrantamientos en relación a los cuales es reservada futura oportunidad para señalar su entidad, dada la irrenunciabilidad e impreclusividad que atañe a las denuncias de esta especie. Invocan el hecho notorio judicial contenido en la sentencia judicial dictada por este Tribunal en fecha 08 de noviembre de 2.012, en el juicio que por cumplimiento de contrato intentare el suscrito José Miguel Calandra Carmona, propietario del bien inmueble ocupado por la demandada, contenida dicha sentencia en el expediente distinguido en el archivo de este Tribunal bajo el Nº 2.771-12 por cuanto se cumplieron todos los requisitos de procedencia y pertinencia para ellos, por las siguientes consideraciones: El denominado hecho notorio judicial deriva del conocimiento que el juez tiene sobre los hechos, decisiones, autos y pruebas, en virtud de su actuación como Magistrado de la Justicia. En este sentido, se requiere que los hechos, pruebas, decisiones o autos consten en un mismo Tribunal, que las causas tengan conexidad, que el juez intervenga en ambos procesos y que por tanto, en atención a la certeza procesal, a la verdad real, a la utilidad del proceso y a la economía y celeridad de este, el juez haga uso de pruebas pre-existentes de un proceso previo, para otro posterior. Que fue la jueza que conoció la causa que tuvo por objeto la acción de cumplimiento de contrato, la misma que conoce la presente acción de preferencia ofertiva, en la cual contienden o se enfrentan las mismas partes. Invocan el hecho notorio judicial contenido en dicha sentencia que declaró inadmisible la acción de cumplimiento, de la cual se colige e interpreta que efectivamente la demandante renunció al derecho de preferencia en la adquisición del local comercial consagrado en los artículos 42 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela, Nº 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1.999 (aplicable por remisión expresa de la disposición transitoria tercera de la Ley de Alquileres de vivienda publicada Gaceta Oficial Extraordinaria, Nº 6.503, de fecha 12 de noviembre de 2.011, y que textualmente indica “Todos los arrendamientos y subarrendamientos de los inmuebles destinados a actividades comerciales, oficinas, industriales, profesionales de la enseñanza y cualquier otro arrendamiento distintos a los especificados en esta Ley, continuaran rigiéndose por en Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios, publicado en la Gaceta Oficial de la República de Venezuela, Nº 36.845, de fecha 7 de diciembre de 1.999, hasta tanto no se apruebe la ley que regule la materia); y que la demandante reconoció expresamente el carácter de nuevo propietario y arrendador del demandado. Que en fecha 07 de septiembre de 2.010, la ciudadana Carmen teresa Gil de Oraá, interpuso por ante el Juzgado Distribuidor del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, un procedimiento de consignación inquilinaria, expediente Nº 116-10, en donde de manera espontánea y voluntaria la demandante declaró todas y cada unas de estas afirmaciones, a saber: 1: Que era arrendataria del local comercial situado en el barrio cementerio, carrera 11 entre calles 20 y 21, s/n de esta ciudad de Guanare. 2: Que ejerce actividades comerciales a través de un fondo de comercio denominado: “Materiales Oraá”. 3: Que el contrato de arrendamiento se inició el día 1º de agosto de 1.998 bajo la forma de contrato verbal, renovándose sucesivamente de esta manera hasta el 1º de Agosto de 2.007, “fecha en que el ciudadano Antonio M. Calandria, alegando enfermedad, decide entregar, sin previo aviso, dicho local a su hijo José Miguel Calandra Carmona, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, y titular de la cedula de identidad Nº V- 18.295.158. 4: Que a partir de esa fecha (1º de Agosto de 2.007), se sigue renovando automáticamente ahora con el ciudadano anteriormente identificado el contrato de arrendamiento escrito, privado del local comercial. 5: Que posteriormente se enteró de que “supuestamente” el ciudadano Antonio M. Calandria había dado en venta ese local a su hijo José Miguel Calandra Carmona, haciendo caso omiso a la preferencia ofertiva de venta que el Decreto con Fuerza de Ley sobre Arrendamientos Inmobiliarios acuerda a su favor en sus artículos 42 y 44. 6: Que el canon de arrendamiento mensual pactado fue la cantidad de Un Mil Cien Bolívares (Bs. 1.100,00). 7: Que a pesar de cumplir cabalmente con el canon de arrendamiento sin ningún tipo de atraso y dando fiel cumplimiento a las cláusulas pactadas en el contrato de arrendamiento; sin embargo, a pesar de esto, al vencimiento de ese contrato, en fecha 31 de Julio de 2.010, el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en su carácter de arrendador le exigió la desocupación inmediata del local comercial. (…Omisis). Frente del folio Nº 01 del expediente Nº “116-10”. Que de lo anteriormente expresado, aplicando la norma contenida por el artículo 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se colige indubitablemente que desde el 1º de Agosto de 2.007, la demandante tenia conocimiento de que el suscrito José Miguel Calandra Carmona, era el propietario del inmueble arrendado, reconoció en el suscrito José Miguel Calandra Carmona tal carácter de propietario, al punto de que a partir de allí suscribió con José Miguel Calandra Carmona contratos de arrendamientos privados, y fue a José Miguel Calandra Carmona a quien en fecha 07 de Septiembre de 2010, consignó ante este Tribunal los cánones de arrendamientos del local comercial de la exclusiva propiedad del suscrito José Miguel Calandra Carmona. Es por que habiendo transcurridos con creces los cuarenta días para que la demandante ejerciera el derecho de preferencia, debe este Tribunal en sana administración de Justicia declara sin lugar la presente demanda con las consecuencias de ley…”

Antes de entrar analizar el fondo de la controversia debe decidirse como Punto Previo la falta de cualidad pasiva de los demandados alegada por el apoderado de la parte demandada, en tal virtud considera quien decide que la cualidad activa y pasiva están constituidas por una relación de identidad lógica entre el sujeto al cual la ley en abstracto atribuye un determinado derecho y la persona que en concreto se presenta en juicio para hacerla valer (cualidad activa) y la relación de identidad lógica entre el sujeto contra el cual en abstracto tal derecho puede ejercerse y la persona contra lo cual, en concreto, él es ejercido (cualidad pasiva), de lo que puede concluirse que si existe una equivalencia de conceptos entre cualidad activa y titularidad del derecho, que constituye la cuestión de fondo por excelencia. Y en el presente caso el Tribunal considera que al haberse acompañado en el presente expediente los siguientes instrumentos: Documento de Propiedad del inmueble objeto del presente juicio y el Contrato de Arrendamiento suscrito por las partes indistintamente de la procedencia o no de la acción intentada, queda demostrado a través de tales instrumentales la cualidad pasiva en el presente juicio de las partes demandadas, en virtud de lo cual se declara improcedente la falta de cualidad propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada y así se decide.

Decidido como ha sido el punto previo pasa esta sentenciadora al análisis de la pruebas y a pronunciarse sobre el fondo de la controversia y para decidir esta Juzgadora observa:

ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Pruebas de la parte actora:

1.-Copia fotostática certificada del expediente signado bajo el 116-10 de fecha 16 de septiembre de 2.010, llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el que aparece como consignatario la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá y como beneficiario el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona del inmueble objeto del presente juicio y el pago de los cánones de arrendamientos de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2.-Boleta de citación y compulsa emanados por este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, a favor de la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá, titular de la cédula de identidad Nº 5.354.871, domiciliada en el barrio El Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare, estado portuguesa, para que comparezca el segundo día de Despacho siguiente a que conste en autos su citación a dar contestación a la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada en su contra por el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, recibida por la referida ciudadana en fecha 15-11-2.012 a las 11 a.m., el cual a pesar de ser expedida por funcionario autorizada por ley para ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, sin embargo solo sirve para demostrar que con anterioridad a esta demanda fue incoada en su contra una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por la parte demandada en el presente juicio.

3.- Copia fotostática certificada del documento de Compra Venta suscrito por los ciudadanos Antonio M. Calandria Caffagni y José Miguel Calandra Carmona, en fecha 07-05-2.007, por ante la Notaría Pública del Municipio Guanare del Estado Portuguesa, inserto bajo el Nº 01, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría durante el año 2.007 que al ser copia fotostática certificada de documento público se le confiere valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que el ciudadano José Miguel Calandra Carmona es el nuevo propietario del inmueble objeto del presente juicio.
4.- Copia fotostática simple del Titulo Supletorio sobre las bienhechurías allí descritas a favor del ciudadano Antonio Mario Calandria Caffagni, expedido por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 02 de abril de 2.007, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Guanare Estado Portuguesa, inscrito bajo el (los) Numero (s) 44, folio (s) del (de los) Tomo (s) 7 del Protocolo de Transcripción del presente año respectivamente, el cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y que el propietario de tales bienhechurías es el ciudadano Antonio Mario Calandria Caffagni.

Pruebas de la parte demandada:
1.-Notoriedad Judicial de la Sentencia dictada por este Tribunal en fecha 08 de noviembre de 2012, en el juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento interpuesto por el ciudadano José Miguel Calandra Carmona contra la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá, del inmueble objeto del presente juicio, expediente signado bajo el número 2.771-12, el cual se valora en relación a los hechos conocidos por esta juzgadora de la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio y del conocimiento cierto de la actora del carácter de propietario del ciudadano José Miguel Calandra Carmona.

2.- Copia fotostática certificada del expediente signado bajo el 2.771-12, llevado por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el que aparece como demandante el ciudadano José Miguel Calandra Carmona y como demandada la ciudadana Carmen Teresa Gil de Oraá, motivo cumplimiento de contrato de arrendamiento, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 y 1.359 del Código Civil y demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes en el presente juicio y del conocimiento cierto de la actora del carácter de propietario del ciudadano José Miguel Calandra Carmona.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En el presente caso, alega la parte actora que suscribió un contrato de arrendamiento bajo la forma de contrato verbal con el ciudadano Antonio M. Calandra, de un local comercial propiedad del referido ciudadano, ubicado en la carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare. Que dicho contrato fue renovándose de manera automática y no es sino hasta el día 01 de agosto del año 2.001 que se suscribe un nuevo contrato de forma escrita privada y el cual tendría una duración de un año, hasta el 1 de agosto del año 2002. Que una vez finalizado dicho lapso, el contrato se había venido renovando de manera automática, hasta que en el año 2.007. Que el ciudadano Antonio M. Calandra, quien es el propietario del local objeto de arrendamiento, decide entregarle a su hijo José Miguel Calandra Carmona, sin previo aviso y alegando enfermedad, el local para que este se encargue en su nombre de su administración y sin ningún inconveniente decidieron firmar un nuevo contrato de arrendamiento entre su persona y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, en representación de su padre y propietario del local Antonio M. Calandra.

Que dicho contrato tendría una duración de un año desde el 1 agosto del año 2.007 hasta el 1 de agosto del año 2.008, que posteriormente se vuelve a suscribir un nuevo contrato privado escrito entre su persona y el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, quien es el hijo del dueño del local antes identificado, quien fungía como administrador de dicho inmueble, el mismo tendría una duración de un año, desde el 1 de agosto del año 2.009 hasta el 1 de agosto del año 2.010. Que desde el mes de septiembre del año 2.010, en vista de la negativa del arrendatario en recibirle los correspondientes cánones de arrendamiento se vio en la obligación de consignar dicho pago por ante el Juzgado Segundo del Municipio Guanare, en el expediente de consignaciones signado bajo el Nº 116-10, con el cual se demuestra el tiempo que lleva en condición de arrendataria, lo que alcanza un poco mas de 14 años, así como la solvencia de sus obligaciones, muy especialmente el pago de los cánones de arrendamiento.

Que el ciudadano José Miguel Calandra Carmona en fecha 26 de septiembre del año 2.012, intenta una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento por cumplimiento del término, por ante este Juzgado Segundo del Municipio Guanare, expediente Nº 2.771-12, de donde se evidencia el día de la citación y cuya sentencia, en primera instancia fue declarada sin lugar por cuanto actualmente corre la prórroga legal.

Que en virtud de dicho proceso y con motivo de su citación el día 15 de octubre de 2.012, se entera de forma cierta que el referido ciudadano Antonio M. Calandra, antes identificado dio en venta el inmueble objeto del referido contrato de arrendamiento al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, violando y desconociendo de esta manera, en forma arbitraria y flagrante su Derecho a la Preferencia Ofertiva, que ha adquirido en su condición de arrendataria, el cual está establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Que dada su condición de inquilina por un tiempo que supera sobradamente los dos años y su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento que exige dicha norma, resulta claramente evidente su derecho de optar por la preferencia ofertiva, derecho el cual invoca y reclama, por cuanto el ciudadano Antonio M. Calandra, dio preferentemente en venta el local de su propiedad del cual es arrendataria a un tercero sin antes haberle notificado por medio de documento auténtico, el cual es un requisito esencial a ser cumplido por el propietario.

Que ciertamente al darse en venta el inmueble a un tercero sin haber cumplido con los requisitos exigidos por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y al no constar documento autentico alguno que el propietario le haya notificado en primer lugar y en preferencia a un tercero, tal como lo impone la Ley de la voluntad de vender el inmueble, para que dicha negociación esté legalmente establecida.

Que en virtud del proceso signado con el Nº 2.771-12 se trasladó a la Notaría Pública de Guanare del Estado Portuguesa y verificó la existencia de dicho documento, el cual se otorgó y autenticó en fecha 07 de mayo de 2.007, quedando inserto bajo el Nº 01, Tomo 67, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría. Que no obstante a ello nunca tuvo conocimiento cierto o inequívoco de la referida venta, hasta que por virtud del referido proceso judicial se enteró de tal disposición, por cuanto el referido expediente se acompañó copia simple de tal enajenación.

Que no han trascurrido hasta el día de hoy el lapso fatal de caducidad establecido en la Ley, en virtud de lo cual ejerce el derecho de retracto legal arrendaticio en virtud de su derecho a la preferencia ofertiva el cual fue vulnerado. Que el bien inmueble dado en venta al ciudadano José Miguel Calandra Carmona y el bien inmueble que ocupa en calidad de arrendatario es el mismo. Que con el fin de subrogarse en los derechos del comprador, con ocasión a la venta sobre la cual invoca su derecho de retracto, se compromete a reembolsar al ciudadano José Miguel Calandra Carmona, el precio de la venta así como los gastos y costos legales de la misma, en las mismas condiciones de veracidad y certeza establecidas en dicho contrato. Que por lo anteriormente expuesto es por lo que procede a demandar a los ciudadanos Antonio Mario Calandra Caffagni, José Miguel Calandra Carmona y Gloria Carmona de Calandra, de conformidad con lo establecido en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para decidir esta Juzgadora observa:

El artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece lo siguiente:
“La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario”.

El artículo 43 eiusdem establece lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior”.

Asimismo, el artículo 44 eiusdem, establece lo siguiente:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Unico: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta”.

El artículo 47 eiusdem, establece lo siguiente:
“El derecho de retracto a que se refiere el artículo 43, deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquiriente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.”

Al respecto el artículo 1.547 de dicho Código establece lo siguiente:
“No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviere presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha de registro de la escritura.”

En cuanto a la caducidad de la acción se considera como una defensa que no se refiere a la pretensión conocimiento de fondo, ni produce por parte del juez un examen del litigio para determinar si la acoge o la rechaza, ya que ésta es atinente exclusivamente a la acción, entendida como el derecho a la jurisdicción para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis, y tiende a obtener, no la composición de la controversia, sino a impedir la entrada de la acción contenida en la demanda, como consecuencia de su caducidad y siendo de orden público debe ser declarada por el Juez a petición de parte y aún de oficio.
CONCLUSION PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, se desprende que inicialmente la relación arrendaticia era entre el ciudadano Antonio M. Calandria, desde el 01 de agosto de 1998, renovándose sucesivamente hasta el 01 de agosto de 2007, posteriormente la arrendataria Carmen Teresa Gil de Oraá celebró contrato de arrendamiento escrito con el ciudadano José Miguel Calandra Carmona, sobre un inmueble ubicado en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

Que el tiempo de duración fue convenido por las partes en un (01) año contados desde el 01 de agosto de 2007 hasta el 01 de agosto de 2008, posteriormente fue suscrito otro contrato de arrendamiento verbal con una duración de un (01) año a partir del 01 de agosto de 2008 hasta el 01 de agosto de 2009 y el último contrato escrito igualmente con el referido ciudadano José Miguel Calandra Carmona con una duración desde el 01 de agosto de 2009 hasta el 01 de agosto de 2010, (según lo convenido en la cláusula tercera).

Ahora bien, considera quien decide que de la transcripción de los artículos 43 y 47 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios anteriormente señalados pueden colegirse como requisito de temporalidad para ejercer la acción de retracto, el lapso de cuarenta (40) días de calendario siguientes a la notificación cierta que de la negociación debe hacerse, constando que efectivamente, tal como lo acotara el demandado la actora tuvo conocimiento en el mes de agosto de 2007 al haber celebrado el nuevo contrato de arrendamiento por lo que, al haberse interpuesto la presente demanda el 20 de noviembre de 2012, resulta lógico concluir que, transcurrió en demasía el lapso fatal de caducidad de cuarenta días (40), ello tomando como fecha cierta el mes de agosto de 2007, fecha en la cual fue celebrado el nuevo contrato de arrendamiento con la nuevo propietario y a partir de allí tenía conocimiento.

Asimismo, siendo que en el caso de autos el acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad se verificó el 07 de agosto de 2007, tal como consta en el documento de compra venta suscrito por el ciudadano José Miguel Calandra Carmona y el ciudadano Antonio M. Calandra, el cual se acompaña al libelo de demanda y el 01 de agosto de 2007 fue celebrado el nuevo contrato de arrendamiento con la nuevo propietario José Miguel Calandra Carmona. En tal sentido, es evidente, claro y definitivo que el día 09 de septiembre de 2007, expiró para el arrendatario el derecho a ejercer el retracto según lo establecido en Ley que regula la situación jurídica y, al no hacerlo teniendo conocimiento de ello, el inquilino se conformó con la venta efectuada al tercero, consolidándose de esa manera el derecho de propiedad de dicho tercero sobre el inmueble arrendado y subrogándose el nuevo propietario en los derechos que dimanan del contrato de arrendamiento frente a dicho arrendatario.

En tal sentido es criterio de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que para todos los casos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente.( Exp. 2007-000165, con ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, de fecha 26 de noviembre de dos mil siete).

Asimismo, es necesario señalar que si bien dichas pruebas fueron aportadas por la parte actora, opera el principio de la comunidad de la prueba según el cual la prueba evacuada o producida a los autos pertenece al proceso, con independencia de quien la promovió o produjo, por lo cual sus efectos favorecen o desfavorecen a ambas partes por igual, sin que su aportante o promovente pueda desistir de ella, una vez evacuada o producida, en consecuencia esta juzgadora les confirió a dichas documentales todo el valor probatorio que de ellas emanan tal y como fue analizada con anterioridad y así se decide.

Por último considera esta Juzgadora que las fechas de la suscripción del contrato de arrendamiento 01 de agosto de 2007 y la fecha de proposición de la demanda de retracto legal (20 de noviembre de 2012) son los dos puntos de comparación, para determinar si la parte accionante del retracto legal, hizo uso oportuno del derecho que le consagra el artículo 1.547 del Código Civil y el 47 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dado que en el caso bajo estudio, no obstante encontrarse presente el titular del derecho de retracto, no fue notificado de la operación de compraventa realizada, en el presente caso supera con creces los cuarenta (40) días y con ello caducó el derecho a interponer el retracto por parte del arrendador, debiendo en consecuencia declararse Sin Lugar la presente demanda y en consecuencia el actor en su condición de arrendatario del inmueble, objeto de la demanda de retracto, continúa detentando los derechos conforme al contrato de arrendamiento primigenio, pues los nuevos adquirientes del inmueble se subrogan en la posición del arrendador, lo cual no implica la extinción del contrato de arrendamiento, al contrario, el accionante persiste en su condición de arrendatario hasta que, por las causales establecidas en la ley, se extinga su contrato. Así se establece.

DECISIÓN

Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la acción de Retracto Legal de Arrendamiento, intentada por el ciudadana CARMEN TERESA GIL DE ORAA, venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cédula de identidad Nº 5.354.871, de este domicilio, debidamente asistida del abogado Roger José Diaz Paradas, venezolano, abogado, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 150.997, de este domicilio, contra los ciudadanos ANTONIO MARIO CALANDRA CAFFAGNI, JOSÉ MIGUEL CALANDRA CARMONA y GLORIA CARMONA DE CALANDRA, extranjero el primero y venezolanos los dos últimos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. E-534.646, V-18.295.158 y V-4.241.221 respectivamente, todos de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales José Adrián Vásquez Riera y Rafael Ángel Páez Linares, venezolanos, abogados, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 46.050 y 93.217 respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.251.033 y 7.469.283 en ese mismo orden, ambos de este domicilio, sobre un inmueble ubicado en la en el barrio Cementerio, carrera 11, entre calles 20 y 21, s/n, de esta ciudad de Guanare estado Portuguesa, consistente en un local comercial destinado a uso comercial.

Se condena en costas a la parte actora dada la naturaleza del presente fallo.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE

Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los catorce (14) días del mes de enero de dos mil trece. AÑOS: 202° y 153°.-
La Juez,

Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez

La Secretaria,

Abg. Lilia Vizcaya

En esta misma fecha se publicó siendo las 2:30 de la tarde. Conste.

Stria.

Exp. 2.784-12
Carol.-