TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DEL SEGUNDO
CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA
ACARIGUA

203º y 154º

Expediente Nº 3.083.

I

PARTE DEMANDANTE: INMOBILIARIA OTR, C.A., domiciliada en la ciudad de Acarigua e inscrita ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, en fecha 07/01/2002, bajo el Nro. 06, Tomo 115-A..
APODERADAS DE LA PARTE DEMANDANTE: ABGS. MARISA ROMEO, ISABEL AVENDAÑO ALEGRÍA, CAROLINA RIVERO y CARL SILVA, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 9.840.253, 11.730.572, 13.906.214 y 11.556.883 e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 42.369, 64.985, 130.293 y 84.771, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NABIL EL BAROUKI EL BAROUKI, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nro. 8.662.639.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: ABGS. JOSÉ SAMIR ABOURAS TOTUA, YVONNE FERNANDO NADAL y FRANCISCO JAVIER MERLO VILLEGAS, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 129.393, 51.367 y 105.989, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 7.537.399, 4.610.448 y 15.798.102, respectivamente.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA.

Se dan por cumplidos los extremos requeridos en el Ordinal Segundo del Artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, con respecto a las partes y Abogados que les representan en la presente causa.
II
Determinación Preliminar de la Causa

En Alzada obra la presente causa por apelación ejercida en fecha 10 de junio de 2.013, por el abogado José Samir Abouras Totúa, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado en fecha 03/06/2013 por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
III
De las actas procesales se observa la ocurrencia de las siguientes actuaciones:
En fecha 08/10/2012, la abogada Marisa Romeo actuando en su carácter de coapoderada de la Inmobiliaria OTR, C.A. y ésta a su vez Administradora del Centro Comercial TEPUY, presenta ante el Juzgado Primero del Municipio Páez, escrito contentivo de demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada contra el ciudadano Nabil El Barouki El Barouki. Acompañó anexos (folios del 01 al 40).
En fecha 16/10/2012, el Juzgado de la causa admitió la demanda, ordenando el emplazamiento del demandado para que dé contestación a la misma u oponga cuestiones previas (folios 41 y 42).
El día 25/10/2.012 la apoderada de la demandante consigna los emolumentos a los fines de impulsar la compulsa (folio 45).
En fecha 30/10/2.012, el Alguacil del Tribunal consigna recibo de citación y compulsa del demandado (folios 47 al 61).
La coapoderada de la demandante en fecha 31/10/2012, solicita sea librado cartel de citación al demandado, en virtud de la imposibilidad de realizar la citación personal; lo cual fue acordado por auto de fecha 01/11/2012 (folios 62 al 64).
La abogada Marisa Romeo consigna en fecha 19/11/2012, ejemplar de periódicos donde aparece la publicación de cartel librado (folios 65 al 67).
La Secretaria del Tribunal en fecha 19/11/2012, fija cartel de citación en la morada del demandado (folio 68).
Mediante auto de fecha 10/01/2013, el a quo designa defensor judicial a la abogada Herlis Rodríguez, cumplidas las formalidades de Ley, la misma fue citada en fecha 31/01/2013 (folios 69 al 78).
En fecha 04/02/2013, el abogado José Samir Abouras Totúa en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, presenta escrito contentivo de la contestación de la demanda. Acompañó anexos (folios 79 al 101). En esta misma fecha la Defensora Judicial designada, presenta escrito de contestación a la demanda, tal consta a los folios 102 y 103 del expediente.
Consta a los folios 105 al 109, escrito de promoción de pruebas de la parte demandada consignado en fecha 07/02/2013, por el abogado José Samir Abouras Totúa.
La apoderada actora diligencia en fecha 08/02/2013 impugnando y desconociendo cada uno de los depósitos bancarios acompañados al escrito de contestación de la demanda. Igualmente solicitó al tribunal se abstenga de admitir las prueba de informe solicitada por el demandado, por ser impertinente (folios 110 y 111).
En fecha 08/02/2013, la apoderada actora presenta su respectivo escrito de pruebas. Acompañó anexos (folios 112 al 148).
Consta a los folios 149 al 160, escrito presentando por la abogada Marisa Romeo contentivo de defensas a las alegaciones hechas por el apoderado del demandado en el escrito de contestación de la demanda.
En fecha 08/02/2013, el a quo dicta auto de admisión de las pruebas presentadas por las partes (folios 161 y 162).
En fechas 18/02/2013, 20/02/2013 y 22/02/2013, el coapoderado del demandado, presenta escrito de pruebas (folio 164, 175. 182 al 189).
Consta a los folios 02 al 24 de la segunda pieza del expediente, sentencia dictada por el a quo en fecha 03/06/2013.
Sentencia objeto de apelación por el coapoderado del demandado en fecha 10/06/2013, tal como consta al folio 33 de la segunda pieza.
Por auto de fecha 14/06/2013, el a quo oye la apelación en ambos efectos y ordena la remisión del expediente a este Juzgado Superior (folio 34, 2da. pieza).
Recibido el expediente ante esta Alzada, en fecha 04/07/2013 se procede a dar entrada mediante auto de fecha 08/07/2013 (folios 36 y 37, 2da. pieza).

DE LA DEMANDA:

Señala la apoderada judicial de la parte actora que el propietario del Centro Comercial TEPUY, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano Nabil El Barouki El Barouki sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 04, con su respectiva Mezzanina del referido Centro Comercial ubicado en la Avenida 30 con calle 29 de la ciudad de Acarigua, estipulando el uso del mismo en la cláusula segunda del contrato. Que en el último año dicho local está siendo utilizado por persona distinta a el arrendatario y cambiado su uso, tal como se evidencia de inspección ocular efectuada por la Notaría Pública Segunda de Acarigua en fecha 04/07/2012. Que en la cláusula tercera se estipuló la duración del contrato y en su cláusula cuarta el canon de arrendamiento mensual. Que en virtud de que el contrato fue objeto de prorroga conforme a misiva enviada en fecha 20/04/2009, el canon se ajustó para el periodo mayo 2009 a abril 2010 a la cantidad de Dos Mil Doscientos Bolívares Fuertes (Bs. 2.200,00) más el importe del IVA, cantidad aceptada por el arrendador.
Que en fecha 09/112/2009, la administradora le notifica por escrito al arrendatario que el referido contrato no iba a ser objeto de prorroga y en consecuencia el 01/05/2010, podría optar por la prorroga legal contemplada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Que desde dicha fecha el arrendatario ha continuado haciendo uso del inmueble sin notificar si optaba por ejercer la prorroga y sin cumplir con sus obligaciones, debiendo ajustar el canon en caso de ejercer la prorroga conforme lo señala la referida cláusula y en concordancia con el señalado artículo. Que el canon que correspondía pagar en caso de estar solvente para MAYO 2010-ABRIL 2011 era (Bs. 2.794,00) más la alícuota del IVA; MAYO 2011-ABRIL 2012 (Bs. 3.366,77) más la alícuota del IVA; MAYO 2012 al 30 ABRIL 2013 (Bs. 4.093,00) más la alícuota del IVA. Que en virtud de la Cláusula Séptima el demandado no estaba autorizado para traspasar o dejar ocupar el inmueble por ningún tercero.
Que el hoy demandado ha incumplido: cambió el uso al inmueble; con la cláusula séptima del contrato; se adeuda por concepto de canon insolutos desde mayo 2010 a diciembre 2010, doce meses del 2011 y los meses de enero a octubre de 2012, siendo hasta la fecha 30 cánones de arrendamientos y el importe del IVA para un total de Bs. 110.295,36. Los intereses de mora que ascienden a la cantidad de Bs. 13.598,59.
Que es por todo lo expuesto que demandan al ciudadano Nabil El Barouki El Barouki para que convengan o sea condenado por el tribunal, en dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento celebrado y en consecuencia convenga en devolver el inmueble sin plazo alguno. Que el referido ciudadano adeuda la cantidad de Ciento Veintitrés Mil Ochocientos Noventa y Tres Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 123.893,95) discriminados así:
1.- La cantidad de Bs. 98.478,00, correspondiente a los meses de mayo a diciembre 2010; los doce meses del 2011 y los meses de Enero a Octubre de 2012.
2.- La cantidad de Bs. 13.598,59, por concepto de intereses de mora por los cánones de arrendamiento insolutos calculados a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras.
3.- La cantidad de Bs. 11.817,36 por concepto del importe del IVA que va de los meses de mayo 2010 a diciembre 2010, y del mes de enero 2011 a diciembre 2011 y de enero 2012 a octubre 2012, a la tasa del 12% por cada canon de arrendamiento.
Que devuelva a su mandante sin plazo alguno libre de personas el inmueble objeto de litigio distinguido con el Nro. 04 del Centro Comercial Tepuy, en el mismo estado en que se hallaba al momento de comenzar el arrendamiento conforme la cláusula novena del contrato; la cantidad que se generen por los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble. Las costas y costos del juicio.
Estima la demanda en la cantidad de Bs. 123.893,95 equivalente a Un Mil Trescientos Setenta y Seis con Sesenta Unidades Tributarias (1.376,60 U.T.) Solicita se decrete el secuestro del inmueble en litigio.
Fundamenta la acción en los artículos 1.133, 1.159 y 1167 del Código Civil y en los artículos 33 y 34del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:

Al dar contestación el coapoderado del demandado alega que el local que ocupa su mandante le fue dado en arrendamiento por el ciudadano Daniel Santos, mediante documento privado que aunque no se le colocó fecha de otorgamiento, se tiene como fecha el día 01/05/2008, fecha de inicio de la relación arrendaticia. Que el mandato de administración se le colocó como fecha de inicio el 01/06/2005, el arrendamiento originariamente fue celebrado entre su mandato y el nombrado ciudadano. Que la demandante Inmobiliaria OTR, C.A. no aparece como acreedora de esa relación arrendaticia porque no lo celebró actuando como administradora del Centro Comercial TEPUY y el hecho que ese contrato de arrendamiento se le indicó al arrendatario que pagara los arrendamientos en las oficinas de dicha administradora, no la convierte en legitimada para demandar la resolución del mismo, porque no actuó en su formación como administradora; por lo que el contrato de administración no sustituye un mandato judicial para representar intereses ajenos de personas, en contratos donde no ha fungido como parte contratante.
Que la demanda fue planteada por una persona que no actuó como parte contratante ni tampoco es apoderada judicial del contratante Daniel Santos. Que la hoy demandante no tiene cualidad de arrendataria en su condición de administradora que se ha atribuido y, en consecuencia, no le asiste un interés sustancial para proponer la demanda y pretender de su mandante tanto la resolución del contrato y su cumplimiento.
Opone la falta de cualidad ad-causam de la demandante, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
Niega que su mandante y el arrendador Daniel Santos, estén vinculados en una relación arrendaticia a tiempo determinado sobre el local comercial Nº 04, que forma parte del Centro Comercial TEPUY, tratándose en consecuencia de una relación verbal, y por ende indeterminada.
Que la administradora atribuyéndose una cualidad que no tiene, ha utilizado una vía inidónea para pretender la resolución del contrato y la consiguiente entrega del inmueble, en razón que es sólo el desalojo la pretensión idónea, conforme el artículo 34 del Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la administradora ha acumulado dos pretensiones que se excluyen entre sí, en razón que si pretende la resolución del contrato de arrendamiento no debió pretender su cumplimiento al exigir el pago de la cantidad de Bs. 98.478,00 por cuanto ya están pagados y la cantidad de Bs. 13.598,59 por intereses de mora.
Que opone como cuestión previa la establecida en el numeral 6 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Niega que su mandante deba por concepto de arrendamiento la cantidad de Bs. 98.478,00 correspondientes a los meses de mayo a diciembre de 2010; enero- abril de 2011, conforme al precio mensual de Bs. 2.794,00; mayo-diciembre 2011 y enero-abril 2012 conforme al precio de Bs. 3.366,77; mayo-diciembre 2012 hasta el 30 abril de 2013 conforme el precio de Bs. 4.093,99 en razón que la demandante no agotó el primer procedimiento contractual para establecer el aumento; la cantidad de Bs. 13.598,59 por intereses de mora por cánones de arrendamiento insolutos y por último que deba pagar las cantidades que se generen por los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble; por cuanto el último pago fue en la oficina de la demandante correspondiente al mes de Abril 2010, se optó en pagarlo en su cuenta cliente del Banesco.
Que por cuanto el arrendador no participó a su mandante del aumento para fijarlo previo acuerdo mal podría precisar que no hubo acuerdo por causa imputable al arrendatario. Que al pasar el a ser a tiempo indeterminado por inactividad de la arrendadora de exigir la entrega del inmueble por vencimiento de la prórroga legal, no le era aplicable la cláusula cuarta, ya que no existe el supuesto para convenir un nuevo precio del arrendamiento o en defecto de previo acuerdo, ajustarlo conforme al Índice Nacional de Precios al Consumidor, en razón que no hubo prórroga contractual sino prórroga legal y sucedaneamente, una nueva relación arrendaticia de naturaleza indeterminada.
Impugna el contenido de la inspección ocular realizada en fecha 04/(07/2012 en el local objeto de litigio, por cuanto su mandante no estaba presente para hacer las observaciones a los particulares solicitados; las condiciones regulares de pintura y aseo, se corresponden con la finalidad propia de una experticia, las tomas fotográficas no fueron realizadas por un práctico designado y juramentado como lo exige el artículo 473 del Código de procedimiento Civil, por lo cual las impugnas por ser pruebas ilegales.
Niega que el inmueble objeto de demanda se le haya dado un uso distinto al establecido en la cláusula segunda del contrato.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Anexas al Escrito de Demanda:
1) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua en fecha 11/09/2009, bajo el Nro. 58, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones, contentivo de Mandato de Administración suscrito entre la Inmobiliaria OTR, C.A. representada por su Directora Marisa Romeo Molinari quien se denominará Administradora y los ciudadanos Daniel Santos y María Dolores Oliveros de Santos quien se denominarán Los Propietarios, los cuales otorgan a la primera de los nombrados mandato especial de administración de un inmueble denominado Centro Comercial TEPUY conformado por varios locales, ubicado en la Avenida 30 con Calle 29, ciudad de Acarigua, Municipio Páez del estado Portuguesa (folios 13 al 15).
2) Documento autenticado por ante la Notaría Segunda de Acarigua en fecha 14/12/2006, bajo el Nro. 58, Tomo 27 de fecha 29/06/2004, contentivo de poder general amplio y suficiente otorgado por la ciudadana Elisabetta Romeo Molinari en su carácter de Director de la empresa INMOBILIARIA OTR, C.A. a las abogadas Marisa Romeo e Isabel Avendaño Alegría para que representen a la referida Inmobiliaria ante los Tribunales de la República Bolivariana de Venezuela (folios 17 al 19).
3) Contrato de Arrendamiento celebrado entre los ciudadanos Daniel Santos en su carácter de propietario del Centro Comercial TEPUY y Nabil El Barouki El Barouki , sobre un inmueble de propiedad del primero de los nombrados constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 04, con su respectiva mezzanina del referido Centro Comercial, ubicado en la Avenida 30 entre Calle 29 de la ciudad de Acarigua, cuya duración será por un lapso de un año fijo contados a partir del 01/05/2008, por un canon mensual de Bs. 1.250,00 (folios 20 al 23).
4) Inspección realizada por el Notario Público Segundo de Acarigua estado Portuguesa en e local comercial distinguido con el Nro. 04 con su respectiva mezzanina del Centro Comercial TEPUY, ubicado en la Avenida 30 con Calle 29 de la ciudad de Acarigua (folios 25 al 34).
5) Comunicación suscrita en fecha 20/04/2009 por la Directora de la Inmobiliaria OTR, C.A. dirigida al ciudadano Nabil El Barouki, donde le informa sobre el incremento en el canon de arrendamiento desde 01/05/2009 al 30/04/2010, el cual será la cantidad de Bs. 2.200,00 (folio 35).
6) Facturas Nros. 82 y 137 de pago por concepto de alquiler de los meses mayo 2009 y abril 2010, del local 03 y 04, del Centro Comercial TEPUY por la cantidad de Bs. 2.464,00 cada uno emitidos en fechas 12/06/2009 y 23/06/2010, respectivamente a nombre del ciudadano Nabil El Barouki El Barouki (folios 36 y 37).
7) Comunicación suscrita en fecha 09/12/2009 por la Inmobiliaria OTR, C.A. dirigida al ciudadano Nabil El Barouki, donde le informa que el contrato de arrendamiento no va a ser objeto de una nueva prorroga y en consecuencia a partir del 01/05/2010 podrá optar por la prorroga legal (folio 38).
8) Tabla de Índices Nacionales de Precios al Consumidor desde diciembre de 2007 (folios 39 y 40).
Con el escrito de promoción de pruebas, el cual cursa a los folios 112 al 118, de fecha 08 de Febrero de 2.013, promovió:

1) Ratifica el mandato de administración otorgado por los propietarios del Centro Comercial TEPUY, el cual fue acompañado al libelo de demanda.
2) Promueve y ratifica en su contenido y firma, el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 01/05/2008 celebrado entre su mandante y el ciudadano Nabil El Barouki El Barouki, que fue consignado con el libelo de demanda.
3) Reproduce la Inspección ocular extrajudicial efectuada por la Notaría Pública Segunda de Acarigua, consignada con el libelo de demanda.
4) Ratifica la carta enviada al hoy demandado, cursante al folio 35 y consignada junto al libelo de demanda.
5) Reproduce la documental marcada “E”, consistente en misiva enviada por la Inmobiliaria OTR, C.A., especificada en el numeral 7 de las pruebas acompañadas al libelo de demanda.
6) Reproduce las facturas Nros. 82 y 137, que obran a los folios 36 y 37 del expediente y que fueron acompañadas al libelo.
7) Promueve marcado “1” anexo de contrato de arrendamiento celebrado entre Inmobiliaria OTR, C.A. en su carácter de administradora del Centro Comercial TEPUY y el ciudadano Nabil El Barouki EL Barouki, en la que se hace aclaratoria del celebrado entre el demandado y la anterior administradora de dicho Centro Comercial (folio 119).
8) Promueve marcado “2”, contrato de arrendamiento celebrado entre el accionado y la administradora anterior TEICA INMUEBLES, C.A. del Centro Comercial TEPUY, donde se hace mención de la documental promovida en el numeral 7 (folios 120 al 122).
9) Promueve marcada “3”, comunicación emanada de la empresa TEICA INMUEBLES, de fecha 24/05/2005 dirigida al hoy demandado ciudadano Nabil El Barouki El Barouki (folio 123).
10) Promueve marcado “4”, copia simple de copia certificada de documento de condominio del Centro Comercial TEPUY, protocolizado en fecha 10/04/1996, por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Páez del estado Portuguesa (folios 124 al 145).
11) Promueve marcado “5”, en tres folios útiles documentales extraídas de la página web del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT) (folios 146 al 148).
12) TESTIMONIALES:
12.1) PEDRO MÉNDEZ (FOLIOS 165 Y 166)
12.2) YAN CHAO ZHENG (FOLIO 167)
12.3) JONATHAN RODRÍGUEZ, No compareció tal como consta a los folios 168, 180 y 191.
12.4) LUÍS RAFAEL SÁNCHEZ LARA (FOLIO 171 Y 172)
12.5) VICENTE ALEXANDER ALMELA No compareció tal como consta a los folios 173 y 181

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al escrito de contestación de la demanda acompaño:

1) Legajo contentivo de treinta y una (31) voucher de depósito de la cuenta Nro. 01340222112223018761 cuya titular es Inmobiliaria OTR, C.A., en la entidad bancaria BANESCO con sello húmedo de recibido por la agencia bancaria de fechas 17/08/2010; 26/08/2010; 01/09/2010; 14/09/2010; 08/10/2010; 22/10/2010; 08/12/2010; 16/12/2010; 15/01/2011; 09/03/2011; 09/05/2011; 15/06/2011; 13/07/2011; 05/08/2011; 26/09/2011; 27/10/2011; 17/12/2011; 24/01/2012; 31/03/2012; 30/04/2012; 31/05/2012; 19/06/2012; 30/07/2012; 30/08/2012; 09/09/2012; 31/10/2012; 19/11/2012; 10/01/2013; 28/01/2013; 31/01/2013 y 01/02/2013 (folios 91 al 101).
En el lapso probatorio transcurrido en Primera Instancia (folios 105 al 109), promovió:
2) Inspección Judicial para ser practicada en el local comercial Nro. 04 con su respectiva mezzanina del Centro Comercial TEPUY, situado en la Avenida 30 con Calle 29 de la ciudad de Acarigua, para que se deje constancia de los particulares allí señalados. Resultas que obra al folio 177 al 179.
3) Prueba de Informes: para que el Tribunal requiera del SENIAT informe sobre los particulares allí indicados.
3.1) Se oficie al Banco Central de Venezuela para que informe al Tribunal la tasa promedio de las 6 principales entidades financieras aplicables a los intereses de mora por el atraso en el pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses allí señalados.
3.2) Se oficie a BANESCO, Banco Universal, Agencia Acarigua para que informe si en la cuenta cliente Nro. 0134-0222-11-2223018761 de la cual es titular la Inmobiliaria OTR, C.A. se recibieron y acreditaron depósitos a los meses señalados en dicho particular.
Pruebas éstas cuya admisión fue negada por auto de fecha 08/02/2013, tal como consta al folio 161, del expediente.
Según escrito que obra al folio 164, promovió:
4) TESTIMONIALES:
4.1) AKRAM ABOUD
4.2) NAHI MOAZA JARBOUE JARBOUE
Dicha prueba no fue admitida tal como consta de auto de fecha 18/02/2013 que obra al folio 170, del expediente.
Según escrito que obra al folio 175, promovió:
5) TESTIMONIALES:
5.1) RAÙL RAMÌREZ
5.2) ERITH FIGUEREDO
Prueba ésta que no fue admitida por el a quo, tal como consta al folio 176 del expediente.
Según escrito que obra al folio 182, promovió:
6) Promovió acta de Asamblea General Extraordinaria de fecha 16/07/2012 celebrada por la Sociedad Mercantil MAIA IMPORT, C.A, de la cual se evidencia que el hoy demandado suscribió y pagó la cantidad de diez acciones; siendo el domicilio de la referida compañía el Centro Comercial TEPUY, local Nro. 04 (folios 184 al 189).

DEL FALLO APELADO:
La Jueza a quo mediante sentencia de fecha 03/06/2013 señala, que se aprecia indubitablemente que la demandante lo que persigue es que el demandado desaloje el local comercial que le fue arrendado, tal y como consta en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, por haber violado las cláusulas contenidas en el mismo, al haber subarrendado o cedido el local, cambiándoles además el uso e incumpliendo con el deber de cancelar los cánones de arrendamiento, el razón de lo cual declara con lugar la acción propuesta.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Conforme lo narrado, la presente causa se refiere a una pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, que intentara la Empresa Mercantil Inmobiliaria OTR, C.A., en su carácter de administradora del Centro Comercial TEPUY, según consta de mandato de administración que le otorgaran sus propietarios. Dicha pretensión es incoada por intermedio de apoderada judicial, la abogada Marisa Romeo, en contra del ciudadano Nabil El Barouki El Barouki.
En efecto, de los autos se constata que la parte actora señala la existencia de una relación arrendaticia entre los ciudadanos Daniel Santos, en su carácter de propietario del Centro Comercial Tepuy y el demandado, ciudadano Nabil El Barouki El Barouki, sobre un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 04, con su respectiva Mezzanina del referido Centro Comercial, ubicado en la Avenida 30 con calle 29 de la ciudad de Acarigua, el cual fue suscrito en fecha 01/05/2008, mediante documento privado, con un tiempo de duración de un año contados desde 01/05/2008, hasta el 01/05/2009, prorrogable por igual tiempo, a menos que las partes manifiesten su deseo de no prorrogarlo o rescindirlo.
Igualmente se constata del libelo, específicamente del petitum que la demandante procede a demandar formalmente al ciudadano Nabil El Barouki El Barouki, para que convenga o a ello sea condenado por el tribunal en lo siguiente:
a) La resolución por incumplimiento del contrato de arrendamiento.
b) Cancelar la cantidad de Ciento Veintitrés Mil Ochocientos Noventa y Tres Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 123.893,95), discriminados así:
1.- La cantidad de Noventa y Ocho Mil Cuatrocientos Setenta y Ocho Bolívares (Bs. 98.478,00) correspondiente a los meses de mayo a diciembre 2010; los doce meses del 2011 y los meses de Enero a Octubre de 2012.
2.- La cantidad de Trece Mil Quinientos Noventa y Ocho Bolívares con Cincuenta y Nueve Céntimos (Bs. 13.598,59), por concepto de intereses de mora por los cánones de arrendamiento insolutos calculados a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras.
3.- La cantidad de Once Mil Ochocientos Diecisiete Bolívares con Treinta y Seis Céntimos (Bs. 11.817,36), por concepto de la alícuota al Impuesto al Valor Agregado (IVA), por los cánones de arrendamientos adeudados.
c) Devolver a su mandante, sin plazo alguno libre de personas el inmueble objeto de litigio distinguido con el Nro. 04 del Centro Comercial Tepuy, en el mismo estado en que se hallaba al momento de comenzar el arrendamiento conforme la cláusula novena del contrato.
d) La cantidad que se generen por los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega del inmueble.
e) Las costas y costos del juicio.
En esta secuencia, se desprende que la parte demandada al contestar la demanda, además de contestar el fondo de ésta, opuso de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, dos (2) defensas previas al fondo, como fueron la de falta de legitimación ad causam y la inepta acumulación de pretensiones por excluirse entre sí.
Enfocado en este contexto, debe este juzgador a analizar en primer orden dichas defensas previas, ya que de prosperar una de ellas, entre una de su consecuencias, es la de no pronunciarse sobre el fondo del asunto.
En esta línea, comenzamos por analizar el alegato de la Falta de Legitimación Ad Causam de la parte actora.
Al respecto, el apoderado judicial de la parte demandada señala para apoyar dicha defensa, entre otras cosas, que la demandante al no haber participado con su representado en la formación del contrato de arrendamiento cuya resolución y cumplimiento se demanda, no tiene la legitimación para demandar en su condición de administradora que se ha atribuido.
Así las cosas, este juzgador a los fines de resolver este punto previo, procede a realizar las siguientes consideraciones:
Al respecto, en el Tomo V, del Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual, de Guillermo Cabanellas, encontramos una definición de “relación jurídica”, el cual lo define como “todo vínculo de Derecho entre dos o más personas, o entre una de ellas al menos y una cosa corporal o incorporal, con trascendencia en el ordenamiento vigente”.
Por su parte el tratadista De Castro, la define como “la situación jurídica en que se encuentran las personas, organizadas unitariamente dentro del orden jurídico total por un especial principio jurídico”.
De estas definiciones encontramos un sujeto, un objeto y la norma que regula la relación, estableciendo los elementos necesarios para la existencia de la relación jurídica.
Establecido lo que debe entenderse por relación jurídica, precisamos la definición de relación arrendaticia inmobiliaria, el cual es el vínculo que se da entre el arrendador y el arrendatario, sobre un inmueble, produciendo una diversidad de trascendencias en el campo jurídico, concreto y especial que regula ese vínculo, tanto en el orden jurídico sustantivo como en el adjetivo.
Lo dicho anteriormente viene al caso, ya que como se ha expresado, el contrato de arrendamiento produce una relación jurídica entre dos o mas personas que tiene trascendencia en el orden jurídico adjetivo, que obliga a verificar que quien ha intentado la acción tenga la legitimación para hacerlo, toda vez que conforme se ha establecido en nuestra jurisprudencia patria, la misma al estar indisolublemente ligada a la validez del proceso, por ser uno de los presupuestos procesales, es de orden público y por tanto no puede ser relajado por las partes, y el juez debe verificar a petición de parte e incluso –de oficio- en cualquier estado y grado de la causa a los efectos de declarar su inadmisibilidad. Además, porque se hace necesario para establecer quién puede ser parte en un proceso civil, concretamente es decir, quién o quiénes tienen legitimación y legitimidad para obrar en juicio.
En este caso, la legitimación la va a ostentar el titular de la relación jurídica sustantiva controvertida en el proceso, es decir, aquel que se afirme titular de un derecho, en cuyo caso estamos frente al sujeto activo de esa relación procesal. Esa titularidad nos permite identificar quién puede ejercer la acción y en contra de quien es posible intentarla. Esta cualidad necesaria de las partes se puede formular como: a) la persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacer valer en juicio sus derechos (legitimación activa) y b) la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés en nombre propio, ésta tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva). La falta de legitimación se puede oponer como una defensa de fondo, conforme a lo dispuesto en el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil junto con la contestación de la demanda, alegando en este caso, falta de cualidad e interés, tanto en el actor como en el demandado, a cuyos efectos, la doctrina ha distinguido entre falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva.
Es importante resaltar que no se debe confundir la legitimación, la cual es inherente a la titularidad del derecho, o sea a la cualidad o interés en demandar y ser demandado, la cual, a su vez, se podrá determinar a través del pronunciamiento judicial o sentencia; con la legitimidad, la cual se refiere a la capacidad de las partes para intervenir en el proceso. La ilegitimidad de la persona del actor o de su representante legal o de su apoderado, según sea el caso, deberá oponerse conforme a lo dispuesto en los ordinales 2º, 3º y 4º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, como cuestión previa. En este orden de ideas se habla también de Legitimatio ad causan y legitimatio ad processum, refiriéndose la primera, a la falta de cualidad e interés y la segunda, a la falta de capacidad procesal. En conclusión se puede tener legitimación pero no legitimidad es decir, se puede ser sujeto de derecho y no tener el ejercicio de los derechos o tenerlos limitados, puede tenerse la capacidad para ser parte en juicio y no tenerse el ejercicio de los derechos procesales. Por otra parte, la capacidad procesal es la capacidad para comparecer en juicio, para realizar actos procesales con efectos jurídicos en nombre propio o por cuenta de otro.
De seguidas este Juzgador, cita sentencia de la Sala Constitucional de Nuestro Máximo Tribunal de República, de fecha 10 de abril de 2.002, en Sentencia N° 779, en la cual se establece la obligación de los jueces, aún de oficio, de examinar si la acción intentada reúne los presupuestos de la acción para procurar un proceso válido. La misma entre otras cosas, indicó:

“Al efecto, esta sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el articulo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa este en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra la aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a al controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíbe expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
…(omissis). Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubieren advertido vicio alguno para la instauración del proceso”.

Así, es evidente que el Juzgador está habilitado para analizar los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, conforme a lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el análisis de la legitimación de las partes, corresponde a uno de ellos, es decir, a que personas la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.
En conclusión, estima este Juzgador, que la legitimación de las partes, al formar parte integrante de los presupuestos de la pretensión, constituye un asunto de estricto orden público, al cual están obligados a decretarlo una vez se constate dicha condición, independientemente de que la misma se haga en la oportunidad para admitirla; o que haya sido admitida y se le declare en la sentencia definitiva, aún y que la contraparte no lo haya alegado.

Dicho todo lo anterior, en el caso que nos ocupa, tenemos que se desprende del encabezamiento del escrito libelar que la actuación de la abogada Marisa Romeo, deviene de instrumento poder que le confiriera la parte actora, empresa Inmobiliaria OTR, C.A., en ejercicio de su carácter de administradora del Centro Comercial TEPUY, según contrato de mandato de administración celebrado con los propietarios de dicho inmueble, los ciudadanos Daniel Santos y María Dolores Olivero de Santos, el cual fue autenticado en fecha 11/09/2009, bajo el Nro. 58 Tomo 73 por ante la Notaría Pública Segunda de Acarigua estado Portuguesa.
Al efecto, se desprende de la Cláusula Quinta de dicho contrato de mandato de administración que, los propietarios autorizan a dicha empresa para otorgar poderes a abogados para que le representen y sostengan sus derechos e intereses por ante cualquier Tribunal de la República en los asuntos que les ocurra con relación a dicho contrato.
No hay dudas, que en este caso la apoderada actora, actúa en ejercicio del mandato que le otorgó la empresa Inmobiliaria OTR, C.A., que a su vez actúa en este proceso en nombre y representación de los propietarios del Centro Comercial TEPUY, por mandato de la referida Cláusula Quinta del mencionado contrato de administración.
Establecido lo anterior, esto es, que la actuación de la apoderada actora lo es en nombre y representación de la empresa Inmobiliaria OTR, C.A, quien a su vez lo hace por estar convenido en la mencionada Cláusula Quinta del contrato de mandato de administración que suscribiera con los ciudadanos Daniel Santos y María Dolores Olivero de Santos, propietarios del inmueble, los cuales le arrendaran al ciudadano Nabil El Barouki El Barouki y cuyo contrato pretenden sea resuelto con la presente acción, corresponde determinar si dicha actuación así es válida o por el contrario es contraria a derecho por no tener legitimación al proceso.
En este contexto, precisamos lo que dispone el artículo 3 y 4 de la Ley de Abogados:
Artículo 3:
“Los representantes legales de personas o de derechos ajenos, los presidentes o representantes de sociedades cooperativas, asociaciones o sociedades civiles o mercantiles que no fueren abogados, no podrán comparecer en juicio a nombre de sus representados sin la asistencia de abogados en ejercicio...”.

Artículo 4:
“Toda persona puede utilizar los órganos de la administración de justicia para la defensa de sus derechos e intereses. Sin embargo, quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo proceso.
Si la parte se negare a designar abogado esta designación la hará el Juez. En este caso la contestación de la demanda se diferirá por cinco audiencias. La falta de nombramiento a que se refiere este artículo será motivo de reposición de la causa, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponde al Juez de conformidad con la Ley”.

Igualmente, lo que dispone el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil:
“Sólo podrán ejercer poderes en juicio, quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las disposiciones de la Ley de Abogados”

Estas normas guardan perfecta correspondencia con la establecida en el artículo 105 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, norma que todos los Jueces de la República Bolivariana de Venezuela estamos obligados a aplicar y preservar, a tenor de lo establecido en el encabezamiento y primera parte del artículo 334 de la Carta Fundamental, en concordancia con el artículo 20 del Código Adjetivo Civil. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de las normas aquí transcritas inferimos, que el Ius Postulandi o el derecho de postulación en juicio, está atribuida única y exclusivamente a los abogados en ejercicio.
Este derecho de postulación en juicio, dado solo a los abogados, ha sido criterio constante y reiterado de nuestra Sala Constitucional, máxima interprete de nuestra Carta Constitucional Bolivariana. Así tenemos que entre tantas, se citan las siguientes:

“(omissis) Ahora bien, la Sala se ha pronunciado en casos como el de autos, donde la persona que intenta la demanda, en nombre y representación de otro, no es abogado en ejercicio. En efecto, la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados, y conforme lo ha establecido esta Sala en sentencia No. 742 del 19 de julio de 2000, caso: Rubén Darío Guerra, exp. No. 00-0864, (…) En este orden de ideas, debe concluirse, que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses. De tal forma que, cuando una persona, sin que sea abogado, ejerce poderes judiciales, incurre en una manifiesta falta de representación, al carecer de esa especial capacidad de postulación que detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República…” (Sentencia del 22 de agosto de 2003- Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia).

“(omissis) la Sala en sentencia No. 1007/2002, dejó sentado lo que sigue: …para la ejercitación de un poder dentro de un proceso se requiere ser abogado en ejercicio, sin que la falta de tal cualidad profesional pueda suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho, como sucede en el presente caso…”. (Sentencia del 19 de febrero de 2004- Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia). (Subrayado por el Tribunal).

Sentencia del 15 de Junio de 2.004, del Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, caso M.M. Capon en Amparo:

…“b) Para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del Derecho.
En cuanto al amparo, la Sala observa que la Ciudadana…, quien no es abogada, pretendió la “sustitución” del poder que le confirió el ciudadano….En este sentido, interpuso, con asistencia de un profesional del Derecho, la demanda en representación de aquél, quien figuraba como arrendatario en la causa de desalojo del juicio originario.
Ahora bien, la Sala se ha pronunciado en casos como el de autos, en los que la persona que incoa la demanda, en nombre y representación de otro, no es abogado en ejercicio, aun cuando pretenda subsanar su actuación con asistencia de profesional de la abogacía.
En efecto, la asistencia y la representación en juicio es función exclusiva de los abogados, de acuerdo con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 3 de la Ley de Abogados, y conforme lo ha establecido esta Sala en sentencia No. 742 del 19 de julio de 2000, (caso: Rubén Darío Guerra), en la que se señaló:
“De un análisis de la Ley Orgánica de Amparo sobre Derechos y Garantías Constitucionales, se colige que la acción de amparo la puede interponer cualquier persona natural o jurídica, sin que el artículo 13 de dicha Ley menoscabe con formalidades la interposición de la acción. Ella, puede ser incoada por escrito o verbalmente, y entre los requisitos de la acción que exige el artículo 18 ejusdem no se encuentra –si la acción se interpone personalmente- el que el actor se esté representado o asistido por abogado.
Ahora bien, si el amparo va a interponerse mediante apoderado, éste si deberá ser un abogado en ejercicio, ya que se trata de comparecer por otro en juicio, lo que es función exclusiva de los abogados, de acuerdo al artículo 3 de la Ley de Abogados”.
En el caso de autos, la ciudadana..., quien no es abogada, pretendió la “sustitución” de un poder en la persona de un profesional del Derecho, cuando confirió la facultad de representación judicial de otro, la cual nunca pudo detentar, lo que, como se explicó anteriormente, es inadmisible en derecho.
De otra parte, en el escrito continente de la demanda no se observa que la ciudadana que se mencionó invocara, por vía principal o por intervención de terceros, la protección de legítimos derechos e intereses de su persona, razón por la cual no pudo tramitarse, ni por ende, lesionarse, garantía de tutela jurisdiccional alguna en su ámbito subjetivo.
Así las cosas, la Sala considera que la demanda de amparo, resultaba improponible. Así se declara”.
En otro orden de ideas, la Sala deja sentado que, como consecuencia de la anterior afirmación, resultará inoficiosa la emisión de pronunciamiento respecto a la admisibilidad de la demanda o a las infracciones constitucionales que fueron denunciadas. …”Jurisprudencia Ramírez y Garay, año 2004, Expediente. No. 03-2845. – Sentencia. No. 1170.- Ponente: Magistrado Dr. Pedro Rafael Rondón Haaz.
-Páginas185,186,187.

Sentencia nº 1325, del 13 de agosto de 2008, caso: Gaetano Salvato Bronzi:
Omissis…
“De lo anterior se evidencia que, tanto el Juzgado de Municipio como el Juzgado de Primera Instancia erraron cuando consideraron subsanada la cuestión previa que fue promovida por la parte demandada –ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil-, toda vez que, de conformidad con lo que preceptúan los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus derechos e intereses, lo cual, a toda luces, vicia de nulidad el mandato judicial que hubiere sido otorgado por ilicitud de su objeto de conformidad con lo que preceptúa el artículo 1.155 del Código Civil, por la imposibilidad jurídica en que se encuentra quien no es abogado de ejecutarlo; razón por la cual, cuando una persona que no es abogado ejerce actuaciones judiciales en nombre de otro (a menos que sea su representante legal), incurre en una manifiesta falta de representación, porque carece de esa especial capacidad de postulación que sí detenta todo abogado que no se encuentre inhabilitado para el ejercicio libre de la profesión, conforme a lo que establecen la Ley de Abogados y demás leyes de la República; ello, además, en forma insubsanable, ya que no hay manera de que adquiera la capacidad de postulación que no tenía cuando actuó sin ella. Así se establece.
Como consecuencia de lo que fue referido con anterioridad, esta Sala declara, respecto de la cuestión previa a que se refiere el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil (La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no esté otorgado en forma legal o sea insuficiente), específicamente el supuesto que se refiere a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado del actor porque no tiene la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, no es subsanable en modo alguno.
En este sentido, debe observarse que es por esa razón que el artículo 350 del mismo texto legal no establece alguna forma de enmienda de ese vicio, cuando establece literalmente, como formas de subsanación de la cuestión previa del ordinal 3° del artículo 346, “la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido”, o “la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, ninguna de las cuales serviría para salvar la imposibilidad jurídica del contrato de mandato en cuyo ejercicio se habría actuado en juicio.
(…)
En razón de todo lo que fue expuesto, esta Sala considera que la falta de capacidad de postulación, conlleva, en estos casos, a una falta de representación que ocasiona ineludiblemente la inadmisión de la demanda interpuesta, de conformidad con lo que ordena el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, porque es contraria a la Ley, debido a que expresamente los artículos 166 del Código de Procedimiento Civil y 4 de la Ley de Abogados disponen que, para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio. Así se decide.”
De la Sala de Casación Civil, citamos:
“(omissis) La Sala para resolver observa: El artículo 3 de la Ley de Abogados establece que…Por su parte, el artículo 4 eiusdem dispone que…De acuerdo con las referidas normas es necesario para comparecer a un juicio en nombre de otro, estar asistido o representado por un profesional del derecho. Dicha tarea está reservada por expresa disposición de la ley a quienes ostentan el título de abogado, con la finalidad de que cualquier solicitud judicial tenga el debido sustento jurídico… La Sala, en anteriores oportunidades ha establecido el mismo criterio; por ejemplo, en fallo del 27 de octubre de 1988 en el juicio de Oscar Antonio Liendo c/ José Luis Liendo, dejó sentado que: “…el legislador ha puesto énfasis en conferir la capacidad de postulación en juicio por otra persona en forma exclusiva a los abogados, al establecer tal cualidad en forma imperativa en el artículo 166, que sólo podrán ejercer poderes en juicio quienes sean abogados en ejercicio, conforme a las decisiones de la Ley de Abogados…” En igual sentido, en sentencia dictada el 22 de enero de 1992 (Raúl Lubo Lozada c/Asociación Civil Fundación para la Orquesta Juvenil del Estado Aragua), se estableció que de conformidad con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Abogados, en concordancia con el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, sólo los abogados pueden representar en juicio a otras personas mediante poder, considerando que “…resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional…” (Sentencia de fecha 27 de julio de 2004- Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia). (Subrayado por el Tribunal).

“(omissis) para la realización de cualquier actuación ante los Tribunales de la República, es necesario detentar título de abogado. En el presente caso, como se indicó, la demanda fue interpuesta por la ciudadana…, en nombre y representación de su cónyuge; igualmente el recurso de casación anunciado y formalizado ante la Secretaría de esta Sala. Lo cual contrasta con jurisprudencia reiterada de esta Sala en la cual se ha sostenido la ineficacia de las actuaciones realizadas en juicio por quien no sea abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado. Así en sentencia de fecha 27 de julio de 1994, expediente No. 92-249, esta Sala expresó lo siguiente: “…En sentencia de esta Sala, de fecha 18 de abril de 1956, se estableció lo siguiente: “Como tal representante de otros, no puede dicho señor sin ser abogado ni procurador comparecer en juicio, ni realizar ninguna gestión (la ley erradamente dice cuestión) inherente al ejercicio de la profesión de abogado (artículo 2º Ley de Abogados) ya que tampoco está comprendido aquél en las excepciones establecidas por esta ley por el Código de Procedimiento Civil”. En consecuencia no le es dable a esta Corte admitir el escrito de formalización de este recurso pues además del referido artículo 2º, también dispone el artículo 4º de la misma ley especial que: “Los jueces no admitirán como representante a personas que según las disposiciones de la presente ley, carezcan de las condiciones exigidas para ser apoderados judiciales”….Por consiguiente, no obstante, haber quedado evidenciado en el caso de autos, la voluntad del mandante de otorgar poder de representación a su esposa para que interpusiera y contestara demandas, dicha voluntad, en modo alguno, soslayó la necesidad de que esta última confiriese previamente poder especial a abogado de su confianza, o a los mismos abogados que la asistieron al momento de interponer la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento en cuestión y luego en su actuación ante esta sede casacional, ello, en conformidad con doctrina reiterada de esta Sala que confiere validez al mandato judicial otorgado a una persona que no sea abogado, pero sometido a las limitaciones y condiciones indicadas en este fallo. Por ende, la mandataria de autos, facultada expresamente para ello, debió conferir, como bien se dijo, poder especial a los abogados que la asistieron no sólo al inicio del proceso sino incluso en la oportunidad de anunciar y formalizar el recurso extraordinario de casación. No siendo así la Sala no puede mas que ratificar el criterio sostenido por la recurrida, el cual hace innecesario cualquier pronunciamiento adicional por resultar inadmisible el recurso de casación propuesto…” (Sentencia de fecha 20 de mayo de 2004 del Tribunal Supremo de Justicia- Sala de Casación Civil). (Subrayado por el Tribunal).

“(…) Ahora bien, jurisprudencia reiterada de la Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia de fecha 27 de julio de 1994, expediente N° 92-249, esta Sala expresó lo siguiente: “…En sentencia del 14 de agosto de 1991 ( Agropecuaria Hermanos Castellano C.A. contra Leonte Borrego Silva y otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, ni aún asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino en el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que solo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicios…”. Sentencia de fecha 21 de agosto de 2003.

En cuanto a la doctrina, el procesalista patrio, Dr. Ricardo Henríquez La Roche en su obra Comentario al Código de Procedimiento Civil, Tomo I, páginas 494 y 495, ha sostenido:

“... La asistencia letrada en el proceso es de carácter obligatorio. El secretario del tribunal debe rechazar los escritos y diligencias que no lleven firma letrada, según se infiere de este artículo y de lo dispuesto en el artículo 4º de la Ley de Abogados, el cual dispone que " quien sin ser abogado deba estar en juicio como actor, como demandado, o cuando se trate de quien ejerza la representación por disposición de la Ley o en virtud de contrato, deberá nombrar abogado, para que lo represente o asista en todo el proceso". Esta capacidad de postulación es común a todo acto procesal, y constituye, a su vez, un presupuesto de validez del proceso, desde que la misma norma especial mencionada sanciona con nulidad y reposición de la causa la omisión del nombramiento de abogado.
El espíritu y razón de ser de la obligatoriedad de asesoramiento ha sido garantizar la validez del juicio, evitando el desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional por impericia de los contendores, y asegurar a ultranza la función pública del proceso, cual es la eficacia y continuidad del derecho objetivo procesal. Porque así como la ley no permite que personas sin titulo de médico practiquen una intervención quirúrgica por el peligro a la salud que ello supone, aunque el paciente lo consienta o sea pariente del lego, así impide también que la sustanciación del proceso quede atenida al empirismo o improvisación de personas ignorantes e inexpertas, cuyos derechos correrían el riesgo de ser desconocidos por una utilización inadecuada de la ley adjetiva, perdiéndose toda la actividad procesal en un propósito frustrado de hacer justicia. "Si en otros actos menos importantes el legislador ha creído del caso velar por que el interesado no sea víctima de su propia ignorancia o impericia, con mayor razón se hace presente esta necesidad de protección cuando va a llevar a cabo una actuación que, por sí sola y de un golpe, decida la suerte del proceso. La ley le impone la necesidad de la asistencia de un profesional del derecho que lo ilustre, tanto sobre sus derechos y deberes, como sobre los efectos, como sobre los efectos de los actos que pretende realizar en el proceso...".

No hay dudas de todo lo señalado en estas sentencias, esto es, de todos los criterios expresados, que debemos entonces extraer las siguientes conclusiones:

a) Que los Jueces estamos habilitados para analizar los presupuestos procesales que fundamentan la pretensión, conforme a lo estipulado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el análisis de la legitimación de las partes, corresponde a uno de ellos, es decir, a qué personas la Ley les da el derecho para que en condición de demandantes se resuelva sobre sus pretensiones, y sí el demandado es la persona frente a la cual debe sentenciarse.

b) Que la legitimación de las partes, al formar parte integrante de los presupuestos de la pretensión, constituye un asunto de estricto orden público el cual estamos obligados a decretar, una vez se constate dicha condición, independientemente de que la misma se haga en la oportunidad para admitirla; o que siendo admitida se le declare en la sentencia definitiva, aún cuando la contraparte no lo haya alegado.

c) Que la capacidad de postulación está orientada a garantizar los derechos e intereses de la parte, quien en todo caso debe actuar en el proceso a través de la asistencia de un abogado o por medio de un apoderado debidamente constituido, circunstancia que interesa al orden público, lo que trae como consecuencia que el Juez como garante del cumplimiento de la justicia pueda obrar de oficio cuando observe una situación que se asemeje, razones por las cuales considera este Tribunal que el juez, de oficio, está en el deber de observar y decidir la existencia de una capacidad de postulación.

d) Que para el ejercicio de un poder judicial dentro de un proceso, se requiere la cualidad de abogado en ejercicio, lo cual no puede suplirse ni siquiera con la asistencia de un profesional del derecho, salvo que la persona actúe en el ejercicio de sus propios derechos e intereses, es decir, que el Ius Postulandi o el derecho de postulación en juicio, está atribuida única y exclusivamente a los abogados en ejercicio.

e) Que la falta de legitimación acarrea como consecuencia directa la inadmisibilidad de la acción, por ser contraria a la ley, al orden público; ya que ni “la comparecencia del representante legítimo del actor o del apoderado debidamente constituido”, o “la ratificación en autos del poder y de los actos realizados con el poder defectuoso”, serviría para salvar la imposibilidad jurídica del contrato de mandato en cuyo ejercicio se habría actuado en juicio.
Planteadas así las cosas, las mismas sirven de apoyo a este juzgador, para establecer que las actuaciones realizadas en la presente causa por la abogada Marisa Romeo, como representante de la empresa Inmobiliaria OTR, C.A., proviene del ejercicio de la facultad que le confirieron a dicha empresa, los ciudadanos Daniel Santos y María Dolores Olivero de Santos, mediante contrato de mandato de administración que suscribieran por vía autenticada en fecha 11/09/2009, por tanto, es forzoso concluir que la mencionada empresa no tiene capacidad de postulación, esto es, carece de legitimatio ad processum, por lo que no podía representar en juicio a los propietarios del inmueble, quienes además suscribieron personalmente el contrato de arrendamiento cuya resolución aquí se solicita, por no tener la legitimidad para hacerlo. ASI SE DECIDE.
De igual manera, es importante señalar que esta falta de legitimación no es el resultado de haberse considerado que el instrumento poder que se le otorgara a la abogada demandante, presente defectos meramente formales sino que es resultado de haber sido otorgado para hacer valer derechos de terceros, por quien no tiene capacidad de postulación, lo cual evidentemente constituye un presupuesto indispensable para la procedencia de la acción y por ende de orden público. ASI SE DECIDE.
Por tanto, la presente acción no debió ser admitida por cuanto está afectada de nulidad absoluta. ASÍ SE DECIDE.
En consecuencia de lo anterior, debe este sentenciador declarar la inadmisibilidad de la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la abogada Marisa Romeo quien dice actuar en su carácter de apoderada judicial de la Inmobiliaria OTR, C.A., quien a su vez actúa en su carácter de administradora del Centro Comercial TEPUY, nulas todas las actuaciones inclusive el fallo apelado y por ende, con lugar la apelación intentada por el abogado José Samir Abouras Totúa en su carácter de apoderado de la parte demandada, ciudadano Nabil El Barouki El Barouki, en contra de la decisión dictada en fecha 03/06/2013 por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, que declaró con lugar la presente acción.

DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR apelación ejercida en fecha 10 de junio de 2.013, por el abogado José Samir Abouras Totúa, en su carácter de coapoderado judicial de la parte demandada, contra el fallo dictado en fecha 03/06/2013 por el Juzgado Primero del Municipio Páez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa.
SEGUNDO: INADMISIBLE la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento intentada por la abogada Marisa Romeo quien dice actuar en su carácter de apoderada judicial de la Inmobiliaria OTR, C.A., quien a su vez actúa en su carácter de administradora del Centro Comercial TEPUY contra el ciudadano Nabil El Barouki El Barouki, por carecer la empresa Inmobiliaria OTR, C.A. de capacidad de postulación o legitimatio ad processum.
TERCERO: NULA todas las actuaciones inclusive la sentencia apelada.
No hay condenatoria en costas por haber sido declarada con lugar la apelación.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Acarigua, a los veintitrés (23) días del mes de julio del año dos mil trece. Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.

El Juez Superior,

Abg. Harold Paredes Bracamonte.
La Secretaria,

Abg. Aymara de León
En esta misma fecha se publicó la anterior sentencia, siendo las 9:30 de la mañana. Conste:
(Scria.)

HPB/ADL/eldz