LA
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO GUANARE DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO PORTUGUESA.-
EXPEDIENTE: 2.740-12
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil GRUPO PALMA S.A., domiciliada en Guanare estado Portuguesa, constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2.009, bajo el Nº 35, Tomo 4-A.
APODERADA JUDICIAL: YUMARY LISBETH HURTADO ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, abogada, titular de la cédula de identidad Nº 8.109.454, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.849, de este domicilio.
DEMANDADA: JOSÉ ELOISA GARCÍA FIGUEREDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.187.198, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: JULIO R. FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 4.097.853, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.977, de este domicilio.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Se inicio el presente juicio en fecha 16-04-2.012, por demanda interpuesta por ante este Tribunal, por la abogada Yumary Lisbeth Hurtado Escalante en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Grupo Palma S.A., contra la ciudadana José Eloisa García Figueredo. El motivo de la demanda es por Resolución de Contrato de opción de compra venta. Folio 1 al 37 primera pieza.
En fecha 20-04-2.012, se admitió la presente demanda emplazando a la parte demandada para que comparezca ante este Tribunal dentro de los 20 días de Despacho siguientes a que conste en autos su citación. En esa misma fecha se procedió a librar la boleta respectiva. Consta en autos primer y segundo traslado a los fines de la citación y la devolución de la boleta por cuanto no fue posible localizar a la demandada. Folio 38 al 54 primera pieza.
En fecha 23-05-2.012, comparece por ante este Tribunal, por la abogada Yumary Lisbeth Hurtado Escalante en su carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil Grupo Palma S.A., y solicita la citación por carteles la cual fue acordada por este Tribunal, consta en autos el retiro y publicación de los carteles por parte de la parte actora, asimismo consta el traslado de la Secretaria de este Juzgado a los fines de la fijación del mismo en el domicilio de la demandada. Folio 55 al 65 primera pieza.
En fecha 27-07-2.012, comparece por ante este Tribunal la demandada José Eloisa García asistida del abogado Julio R. Figueredo y se da por citada en la presente causa, asimismo confiere poder apud acta al referido abogado. Folio 68 y 69 primera pieza.
En fecha 25-09-2.012, comparece por ante este Tribunal la demandada José E. García, asistida del abogado Julio Figueredo y consigna escrito de contestación a la demanda, asimismo impugna el poder que le fue conferido a la apoderada judicial de la parte actora y solicita sea decretada medida cautelar innominada de suspensión de los depósitos que por oferta real de pago viene haciendo a la demandante. Folio 72 al 119 primera pieza.
En fecha 01-10-2.012, este Tribunal dicta auto mediante el cual fija el Quinto (5to) día de Despacho siguiente a las 11:00 de la mañana para que tenga lugar el acto de exhibición del documento impugnado, y se niega la medida cautelar innominada solicitada por la parte demandada. Folio 120 al 123 primera pieza.
En fecha 04-10-2.012, este Tribunal dicta auto mediante el cual ordena aperturar cuaderno separado de medidas en el cual se ordenó incorporar copia fotostática certificada del escrito de contestación de la demanda y del auto que niega la medida innominada solicitada. Folio 128 primera pieza.
En fecha 08-10-2.012, se llevó a cabo en la sede de este Tribunal el acto de exhibición de documento, dejándose constancia que la parte demandada no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial. Folio 129 al 141 primera pieza.
En fecha 18-10-2.012, la Secretaria de este Tribunal hace constar que procedió a agregar las pruebas promovidas por las partes en la presente causa, las cuales fueron posteriormente admitidas y evacuadas por este Tribunal. Folio 145 al 152 primera pieza.
En fecha 06-11-2.012, este Tribunal dicta auto visto la incomodidad para manipular el presente expediente ordena aperturar una nueva pieza. Folio 284 primera pieza.
En fecha 14-12-2.012, vencido el lapso probatorio este Tribunal dicta auto mediante el cual fija el Décimo Quinto día para que las partes presenten informes. Folio 9 segunda pieza.
En fecha 18-01-2.013, comparece por ante este Tribunal la apoderada judicial de la parte actora y consigna escrito de presentación de informes. Folio 12 al 15 segunda pieza.
En fecha 24-01-2.013, comparece por ante este Tribunal el apoderado judicial de la demandada y consigna escrito de presentación de informes. Folio 16 al 20 segunda pieza.
En fecha 24-01-2.013, este Tribunal hace constar ambas partes presentaron informes y fija dentro de los ocho (08) días de Despacho siguientes para que las partes presente observaciones a los informes de la contraria. Folio 21 segunda pieza.
En fecha 06-02-2.013, este Tribunal hace constar que ninguna de las partes presentó observaciones a los informes de la contraria y dice “Vistos”. Folio 22 segunda pieza.
En fecha 04-04-2.013, este Tribunal difiere el pronunciamiento de la sentencia en la presente causa para el Décimo Quinto día de Despacho siguiente. Folio 23 segunda pieza.
HECHA LA NARRATIVA EN LOS TÉRMINOS ANTERIORES, ESTE TRIBUNAL PASA A DICTAR SENTENCIA CON BASE A LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
“…Alega la parte actora que su representada sociedad mercantil Grupo Palma S.A., antes identificada, construye un conjunto residencial conformado por Ciento Setenta y Siete (177) viviendas pareadas, conforme al proyecto aprobado denominado Villas Terranostra y que se está construyendo sobre un terreno propiedad de su mandante, ubicado en el barrio Apamatal, Municipio Guanare, estado Portuguesa, con una superficie aproximada de Cincuenta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Siete con Ochenta y Cinco Metros Cuadrados (57.437,85 M2), el cual le pertenece según consta de documento debidamente protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del Estado Portuguesa, de fecha 10-12-2.009, registrado bajo el Nº 11, folio 314 al 317, Protocolo 1º, Tomo 34, 4to Trimestre del 2.009, el cual anexa al libelo. Que en fecha 18-03-2.011, la ciudadana José Eloisa García Figueredo plenamente identificada en autos realizó una reserva por un monto de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) para la adquisición de un inmueble constituido por una vivienda pareada en construcción, distinguida con el Nº 84-B, según se evidencia de planilla de reserva y fotocopia de cheque el cual anexa. Que en fecha 25-03-2.011 su mandante suscribió documento privado de opción de Compra-Venta Nº 101013, con la ciudadana José Eloisa García Figueredo el cual acompaña al libelo, y en dicho contrato de opción de compra venta suscrito por ambas partes se convino y firmó entre los suscribientes el Plan de Venta y que forma parte integral del referido contrato. Detalla además las cláusulas a las que se contrae el referido contrato. Que en fecha 01 de noviembre de 2.011, su representada entregó comunicación escrita a la ciudadana José Eloisa García Figueredo, recordándole su compromiso de pagar lo pactado en el contrato de opción de compra venta en los giros 05, 06 y 07 lo cual no ha cumplido y le solicitó se pusiera al día con los pagos de las obligaciones adquiridas, manifestándole que su incumplimiento en los pagos pautados en el Plan de Venta causa daños y perjuicios que repercuten sobre la ejecución de la obra, ya que la empresa promotora cuenta con sus aportes económicos para ser invertidos en el urbanismo. Que los giros y cuotas vencidas y no pagadas corresponden a los meses de agosto, septiembre, octubre de 2.011, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada uno. Que en virtud de que la ciudadana José Eloisa García Figueredo nuevamente incumplió con el Plan de Venta su representado de manera extrajudicial solicita a la mencionada ciudadana se ponga al día con los pagos de las cuotas acordadas. Que en fecha 08 de febrero del año 2.012 procedió a realizarle una notificación por escrito en la que se le solicitó compareciera por ante el asesor jurídico de la empresa en fecha 10-02-2.012, cita a la cual acudió y de manera amigable le solicitó en nombre de su representada se pusiera al día en el pago de las cuotas vencidas, correspondientes a los meses de diciembre de 2.011 por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) y enero 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) manifestando que lo haría a finales del mismo mes de febrero de 2.012. Dando cumplimiento solo de manera parcial al pago de la cuota en mora correspondiente al mes de diciembre del año 2.011, por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) abonando a esta cuota la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), incumpliendo con el pago de la cuota correspondiente al mes de enero del año 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), adeudando también a la fecha las cuotas correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada una, establecidas en el Plan de Venta denominado Anexo “A”, convenido y firmado por ambas partes. Que en virtud de los incumplimientos por parte de la ciudadana José Eloisa García Figueredo del Pago del Plan de Venta, así como el incumplimiento de los pagos acordados de manera amigable contraviniendo la normativa del derecho y faltando de manera flagrante a las obligaciones contractuales previamente establecidas por las partes es por lo que procede a demandar la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta Nº 101055 y como consecuencia se ordene que su representada realice la devolución de las cantidades abonadas por la parte demandada, más los intereses calculados con base a la tasa pasiva promedio de los cuatro principales bancos del país por el lapso que la vendedora promitente haya tenido efectiva posesión del dinero aportado por el comprador promitente, previa deducción del 3% del precio de venta del inmueble como indemnización única en un plazo no mayor de Sesenta (60) días continuos de conformidad con lo establecido en la cláusula Séptima del mencionado contrato. Fundamenta su pretensión en los artículos 1.160 y 1.167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Estima la presente demanda en la cantidad de Cuarenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 41.250,00) equivalentes a Cuatrocientas Cincuenta y Ocho con Treinta y Tres Unidades Tributarias (U.T. 458,33) Alega además en etapa de informes que fue agotada por la parte actora la vía amistosa y extrajudicial sin lograr el cumplimiento efectivo por parte de la demandada de las obligaciones contraídas en el aludido contrato. Que la parte demandada no probó el cumplimiento de las obligaciones contraídas en el aludido contrato. Que los Testigos promovidos por la parte demandada no fueron contestes en las deposiciones efectuadas y que el ciudadano Omar José Puentes al manifestó que es el padre de la pareja con quien tiene establecida una relación la hoy demandada. Por último alega que se evidencia de todas y cada una de las pruebas promovidas y evacuadas por la actora en la presente causa que todos los hechos alegados fueron debidamente probados, especialmente el incumplimiento por parte de la parte demandada de las obligaciones suscritas con su representada en el referido contrato de opción de compra venta, referido al pago de los giros acordados…”
EN SU OPORTUNIDAD LEGAL LA PARTE DEMANDADA DEBIDAMENTE ASISTIDA DEL ABOGADO JULIO R. FIGUEREDO PROCEDIÓ A DAR CONTESTACIÓN A LAS PRETENSIONES DE LA ACTORA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS:
“…La improcedencia de la demanda: Que el contrato de opción de compraventa cuya resolución se solicita, donde se denomina a la vendedora como “vendedora promitente” y a la que solicita la opción de adquisición de vivienda como “compradora promitente”, se puede observar que es un contrato de adhesión y como tales con cláusulas leoninas, que no es otra que una de las partes contratantes, explota la necesidad, ligereza o inexperiencia de la otra, obtenga una ventaja patrimonial, desproporcionada y sin justificación. Que en los términos que está realizado el contrato de opción de compraventa, no existe duda alguna de que se trata de un contrato unilateral y a lo sumo sería un contrato bilateral sinalagmático imperfecto, y ni uno u otro contrato calificado como tal puede ser objeto de una demanda de resolución de contrato, tal como se señala es doctrina y jurisprudencia patria la improcedencia de este tipo de demanda para ser resueltos por la vía resolutoria, y en todo caso, y siempre que se demostrara la insolvencia o no cumplimiento por una de las partes, la acción sería por cumplimiento de contrato. Alega además que de conformidad con el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en los caso de interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe. Para el caso sub judice, no existe duda que todas las obligaciones contenidas en el contrato recae sobre la compradora y por tales razones es o bien un contrato unilateral o bilateral sinalagmático imperfecto. Se evidencia del documento objeto de la demanda que la manifestación de voluntad emana mayoritariamente de la vendedora compromisoria y a la compradora solo le quedó la alternativa de aceptarlas en los términos que se le impusieron, ya que de lo contrario no optaría a la adquisición de la vivienda ofertada. Segunda causal de improcedencia: La demandante entre otras razones que con fecha primero de noviembre de 2.011 le entregó a la hoy demandada comunicación escrita y le recordó el compromiso de pagar lo pautado en el anexo A del contrato celebrado en el giro número 05, 06 y 07, que las cuotas vencidas del plan de venta corresponden a los meses de agosto, septiembre y octubre de 2.011, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada uno. Manifiesta la actora que en virtud del Incumplimiento del Plan de Venta la abogada que la representa dice que envió comunicación para que se colocara al día con los pagos y los cuales corresponden a los meses de diciembre de 2.011, por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) y enero de 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), al cual le fue abonado a la cuota de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), e incumpliendo con las cuotas de enero de 2.012, por Ocho mil Bolívares (Bs. 8.000,00) y que para la fecha (en que interpone la demanda), se adeudan las cuotas de febrero y marzo de 2.012, por un monto de Ocho Mil Bolívares cada una, y que con base a esa cuotas que dice se incumplieron es con lo que fundamenta la demanda. Que todas esas fundamentaciones de la demanda las rechazan en todas y cada una de sus partes por ser inciertas en virtud de las razones siguientes: a) admite como cierto que recibió una comunicación de fecha primero de noviembre suscrita por el ciudadano Raúl Ruiz Rivero como representante de la vendedora Grupo Palma S.A., donde se le comunica que debe cumplir con lo pautado en el anexo A del contrato de opción de compraventa, ante el cual se presentó y justificó los motivos del retardo en los pagos, aceptado el representante las razones expuestas, aceptando que le hiciera un pago fraccionado del monto convenido, es decir las cuotas correspondientes a los meses de diciembre de 2.011 por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares(Bs. 47.250,00) y enero de 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), de los cuales como dice la actora se hizo un pago de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) y los restantes para el mes de febrero del año en curso. Que el acuerdo fue realizado con el ciudadano Raúl Ruiz Rivero y no ante la apoderada judicial, quien dice haber enviado una comunicación amistosa para instar a un arreglo amistoso, lo cual no es cierto ya que nunca recibí dicha comunicación. Alega que habiendo acordado con el representante de la referida sociedad mercantil la forma de pago y el tiempo en que debía de hacerse, se acudió en varias oportunidades al lugar de pago para cumplir con los mismos y el ciudadano Raúl Ruiz Rivero siempre le decía que fuese otro día, que la empresa estaba haciendo algunos ajustes y así siempre indicaba algunas razones para no recibir los pagos, y finalmente le señaló que los pagos debían hacerse por ante el departamento legal de la empresa que oportunamente me informaría donde debería concurrir, y así nunca se le informó donde debería acudir a realizar dichos pagos. Que ante esta circunstancia y temiendo que se le interpusiera alguna demanda procedió a hacer una oferta real de pago a fin de hacerle el deposito de las cuotas insolutas a dicha empresa, la cual tramitó por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, el cual aparece signado con el número 7579 de fechas 18-05-2.012 y cuyas copia certificada acompaña al presente escrito. Alega además que se evidencia de las actuaciones que el Tribunal se trasladó y constituyo en la sede de la empresa notificándole al ciudadano Raúl Ruiz Rivero de la oferta de pago, solicitando el referido ciudadano un lapso de tres (03) días para tomar una decisión con relación a la oferta real de pago, manifestando además que existía con anterioridad una demanda por resolución de contrato de opción de compra venta contra la oferente y que debía esperar los resultados. Manifiesta además que el Juzgado Primero de Municipio dictó un auto en fecha 30-05-2.012, donde le indicaba a la empresa oferida el término de tres (03) días de Despacho para que expusiera las razones que considerara contra la validez de la oferta, librando boleta de citación a favor de la empresa Grupo Palma S.A., ya estando notificado el representante de la empresa oferida, ya que en la oportunidad en que se trasladó el Tribunal a la sede de la empresa esta se encontraba a derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 822 del Código de Procedimiento Civil., transcurriendo de esta manera de forma íntegra el lapso para impugnar o rechazar la oferta, lo cual le da validez y con ello los efectos que tiene sobre el presente juicio de resolución de contrato, es decir hecha por tierra los fundamentos de la demanda cuya insolvencia se imputa y en la que se basa la misma. Que tal y como ha señalado la parte oferida no objeto o rechazó la oferta y hubo vencimientos de todos los lapsos para aceptar o rechazar la oferta y consecuencialmente está investida de validez la misma tal y como queda desechada la presente insolvencia, por lo que es una causa más para que se declare improcedente esta demanda y así lo solicita. Por último de conformidad con lo establecido en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en su parágrafo primero, solicita al Tribunal decrete medida de suspensión de los depósitos que por Oferta Real de Pago viene haciendo a favor de la demandante por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare, en el expediente Nº 7579, por cuanto al estar en curso la causa resolutoria no hay razón para seguir haciendo depósitos. Alega además en etapa de informes que impugna el poder conferido por la actora a su apoderada judicial. Impugna la cuantía en que se estima la demanda y señala que en virtud de una decisión proferida por el Juzgado Primero del Municipio Guanare con relación a la Oferta Real de Pago efectuada por la demandada, se interpuso un recurso de apelación el cual se encuentra pendiente de decisión en el expediente signado con el Nº 5.760…”
PUNTOS PREVIOS
Antes de entrar a analizar el fondo de la controversia, debe este Tribunal decidir los siguientes puntos previos:
Primer Punto Previo: En cuanto a la impugnación del poder alegado por el apoderado judicial de la parte demandada conferido a la abogada Yumary Lisbeth Hurtado Escalante, por cuanto el instrumento no cumple con los requisitos contenidos en el artículo 155 del Código de Procedimiento Civil, aduciendo igualmente que cuando el poder es otorgado a nombre de otra persona natural o jurídica debe el otorgante anunciar en el poder y exhibir al funcionario los documentos auténticos, gacetas, libros o registros que acrediten la representación que ejerce. Que el presente caso quien dice actuar ciudadano Raúl Ramón Ruiz Rivero con el carácter de director de la sociedad de comercio Grupo Palma S.A., se limitó a señalar identificación, registros y cláusulas de donde dice le deviene esta representación, tampoco expresa que exhibe al funcionario notario la documentación respectiva, es decir no enunció en el poder dichos datos relevantes de los distintos recaudos, ni hizo una breve descripción de los actos a que se refiere el mencionado artículo 156 del Código de Procedimiento Civil.
Considera quien decide que tal impugnación ya fue decidida por el Tribunal de alzada que conoció en apelación en decisión de fecha 11 de enero de 2013, la cual expresó textualmente: “Todo lo cual lleva a concluir a esta superioridad, que era necesario que la parte demandada a la vez que impugnara el mandato presentado por la Abogada Yumary Lisbeth Hurtado Escalante, solicitara la exhibición de los documentos que le acreditaban la representación y legitimidad al poderhabiente de la empresa, ciudadano Raúl Ramón Ruiz Rivero, y al no hacerlo de esta manera, por vía consecuencial, convalidó el mandato ejercido por la mencionada profesional del derecho; sin que desde luego, fuere necesario abrir de oficio del lapso para la exhibición de los documentos pertinentes al mandato. En tales motivos, se declara sin lugar la impugnación de poder formulado por la parte demandada. Así se resuelve”
Segundo Punto Previo: La impugnación de la cuantía estimada por el accionante, por cuanto en el libelo de la demanda la actora con base a lo previsto en el artículo 31 del Código de Procedimiento Civil, estima la demanda en la cantidad de Cuarenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 41.250,00) equivalentes a 458,33 Unidades Tributarias y siendo que el dispositivo legal invocado por la demandante no sirve para la sustentación del caso sub iudice, por cuanto dicho artículo está referido para los casos en que se demande el pago de obligaciones líquidas y exigibles y no cuando se trate como en el presente caso de una demanda de resolución de contrato, en el cual para la determinación del valor de la demanda ha de sumarse al capital los intereses vencidos, gastos de cobranza, y estimación de daños.
Asimismo, alega el apoderado judicial de la parte demandada que en el presente caso la accionante lo que hizo fue la sumatoria de las presuntas cuotas insolutas de la cuota inicial para optar a la adquisición del inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, como si se tratara de un cobro de bolívares o el cumplimiento de un contrato y en tales consideraciones al haberse demandado la resolución del contrato en referencia y constando del documento fundamental de la demanda, el monto o precio por el cual se pactó la opción de compra venta del inmueble, fue en la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), ello significa que consta el valor del objeto de la demanda resolutoria y es dicho monto el que debió tomarse para la estimación de la demanda. Por todas estas argumentaciones es que impugnan y rechazan la cuantía estimada en la demanda por exigua o insuficiente y en su lugar piden que se tome como cuantía lo que consta en el documento de opción de compra venta el cual hacen valer a los efectos probatorios y solicita se pasen las actuaciones al Tribunal de Primera Instancia que resulte competente en virtud de la cuantía.
Considera quien decide que establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil que cuando el valor de la cosa demanda no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva, como ocurrió en el presente caso.
Por su parte, el artículo 33 eiusdem, señala que cuando se demanden varios puntos, se sumarán todos ellos para determinar la cuantía del juicio, en los términos siguientes: “Cuando una demanda contenga varios puntos, se sumará el valor de todos ellos para determinar el de la causa, si dependen del mismo título.” En el presente caso el actor estima la demanda en la cantidad de Cuarenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares, (Bs. 41.250,00) equivalentes a 458,33 Unidades Tributarias y conforme a las disposiciones legales supra transcritas, el interés principal del presente juicio, está representado por la sumatoria de los pedimentos señalados y cuantificados por el recurrente, como lo fueron las cuotas alegadas como vencidas en el escrito libelar correspondientes a los meses: 1.- Diciembre del año 2011 por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) de los cuales solo fue abonado la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) y 2.- Enero, febrero y marzo del año 2012, en la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada una, cuya sumatoria representa el interés principal del juicio, la cual alcanza la cantidad de Cuarenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 41.250,00), en virtud de lo cual el monto en que el actor estimó la demanda, no resulta contrario a derecho ni resulta exiguo o insuficiente, como lo imputa la parte demandada en su contestación, en consecuencia se declara firme la estimación efectuada pues tal impugnación no es procedente siendo este Juzgado el competente para el conocimiento de la presente causa, por cuanto la cuantía no excede las Tres Mil Unidades Tributaria (U.T. 3.000) y Así se decide.
Decididos como han sido los Puntos Previos pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el Fondo de la controversia en los términos siguientes:
ENUNCIACIÓN Y VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pruebas de la parte actora:
01.- Poder conferido por el ciudadano Raúl Ramón Ruiz Rivero, en su carácter de directos de la sociedad de comercio Grupo Palma S.A., a la abogada Yumary Lisbetu Hurtado Escalante, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Guanare Municipio Autónomo Guanare estado Portuguesa, inserto bajo el número 43, Tomo 42 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría de fecha 03 de abril de 2012, que pese a ser impugnado por el apoderado judicial de la parte demandada fue convalidado el mandato ejercido por la mencionada profesional del derecho, en virtud de lo cual se le confiere valor probatorio y demuestra que la referida abogada es la representante judicial de la parte actora en el presente juicio.
02.- Copia fotostática certificada del documento de Compra Venta suscrito por los ciudadanos Inocente Mauro Di Vicenzo en su carácter de Presidente del Centro Social Italo Venezolano y el ciudadano Franco Imperatori Valentini en su carácter de director de la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., en fecha 10-12-2.009, debidamente protocolizado por ante el Registro Público de los Municipios Guanare, Papelón y San Genaro de Boconoíto del Estado Portuguesa, registrado en el Protocolizado 1º, Tomo 34º, 4º Trimestre del año 2.009, bajo el Nº 11, folios 314 al 317, que al ser documento público no impugnado por la parte demandada en su debida oportunidad se le confiere valor probatorio, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y demuestra que la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., es la propietaria de un lote de terreno que mide Cincuenta y Siete Mil Cuatrocientos Treinta y Siete Con Ochenta y Cinco Metros Cuadrados (57.437,85 M2), ubicado en el barrio El Apamatal de la ciudad de Guanare estado Portuguesa.
3.- Original de la Planilla de Reserva y copia del cheque signado con el número 21002692, de la entidad bancaria Banco de Venezuela, de fecha 17 de marzo de 2011, a favor del Grupo Palma S.A., suscritos la planilla por la ciudadana Eloisa García y por el Grupo Palma S.A., en fecha 18 de marzo del 2.011, y el cheque suscrito por el ciudadano Omar Alexander Puentes Rangel, en la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00), sobre un inmueble identificado con el Nº 84-B, constante de 136,22 M2 de construcción, por concepto reserva los cuales forman parte de la inicial, firmados por ambas partes contratantes y la planilla de reserva presenta estampado en original el sello de la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., que al no haber sido impugnado se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
4. -Original del Contrato privado de Opción de Compra Venta signado con el Nº 101055, de fecha 25 de marzo de 2011, Plan de Venta de fecha 14 de abril de 2011 y anexo denominado características y acabado del inmueble, suscritos por la vendedora promitente Grupo Palma S.A., representada por su director Raúl Ruiz Rivero y la compradora promitente ciudadana Eloisa García, sobre un inmueble ubicado en el conjunto residencial Villas Terranostra, distinguida tentativamente con el Nº 84-B, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, que al no haber sido impugnados se les confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
5.-Original de Comunicación suscrita en fecha 01-11-2.011, por el ciudadano Raúl Ruiz Rivero en representación del Grupo Palma Sociedad Anónima dirigida a la ciudadana Eloisa García, mediante la cual le recuerdan su compromiso de pagar lo pautado según anexo “A” del Contrato de Opción de Compra Venta, en el giro 05, 06 y 07, con lo cual no ha cumplido a la fecha, solicitando se ponga al día con sus obligaciones adquiridas a fin de no tener que pasar su expediente al departamento legal, al cual se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
6.-Original de Comunicación suscrita en fecha 08-02-2.012, por la abogada Yumary L. Hurtado, dirigida a la ciudadana Eloisa García, mediante la cual le solicita comparezca por ante su Escritorio Jurídico a objeto de tratar asunto de su incumbencia, la cual presenta una nota a mano que dice textualmente: “Se la dejé en el garaje, no firmó nadie”, el cual no se le confiere valor probatorio al no aparecer firmada ni recibida por la parte demandada en el presente juicio.
Pruebas de informe: Oficio signado con el Nº 653, emanado del Juzgado Primero del Municipio Guanare de este mismo Circuito y Circunscripción Judicial, en fecha 29 de octubre de 2.012, mediante el cual informan que efectivamente por ante ese Juzgado cursa un expediente por motivo de Oferta Real de Pago, signada con el número 7579, que las partes intervinientes en tal causa son: Oferente: José Eloisa García Figueredo, titular de la cédula de identidad Nº 19.187.198. Oferida: Grupo Palma Sociedad Anónima, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2.009, bajo el Nº 35, Tomo 4-A, domiciliada en Guanare Estado Portuguesa, fecha de recibido 15 de mayo de 2.012 y fecha de entrada 18 de marzo de 2.012, existiendo pronunciamiento sobre la respectiva oferta real de pago en fecha 19 de octubre de 2.012 donde se declara invalida la propuesta de la ciudadana José Eloisa García Figueredo contra la sociedad mercantil Grupo Palma Sociedad Anónima ya identificadas, asimismo remite a este Juzgado copia fotostática certificada de la Oferta Real de Pago signada con el Nº 7579, constante de 117 folios, que al ser practicada por funcionario público autorizado por ley para ello, se le confiere valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo al ser interpuesta con posterioridad a la interposición de la demanda y haber sido declarada invalida la oferta la misma no desvirtúa la pretensión del actor en relación a la demostración del pago de las cuotas señaladas como vencidas.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Copia fotostática certificada de la Oferta Real de Pago signada con el Nº 7579, solicitada por la ciudadana José Eloisa García Figueredo, a favor de la empresa Grupo Palma C.A., a través de su representante ciudadano Raúl Ruiz Rivero, tramitada por ante el Juzgado Primero del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 18 de mayo de 2012, la cual fue valorada anteriormente.
2.- Promueve las testimoniales de los ciudadanos Urpiano Ricardo Colmenares Masea, Edilio José Ramos Olavarrieta y Omar José Puentes, acudiendo todos a rendir su declaración en los términos siguientes:
URPIANO RICARDO COLMENARES MASEA que al ser interrogado narró al Tribunal los siguientes hechos: “Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana José Eloisa García Figueredo. Que sabe de la existencia del Grupo Palma S.A. Que tiene conocimiento, que la señora José Eloisa García Figueredo, tiene contrato de adquisición de una vivienda con la mencionada empresa Grupo Palma, Que sabe y le consta que José Eloisa García Figueredo, le llevó un dinero al Grupo Palma S.A. como parte inicial de la vivienda y no le fue recibido por la empresa. Que sabe que la señora José Eloisa, le llevó ese dinero a la empresa y no le fue recibido porque ese día la llevaron para allá a la oficina del Grupo Palma y se quedaron afuera esperándola y en ese salio ella llorando y les dijo que no le habían querido recibir el dinero. Que la fecha aproximada en que la llevaron al Grupo Palma, a entregar el dinero de la inicial de la vivienda que no le fue recibido fue alrededor del mes de marzo de 2012. Que el domicilio de operaciones del Grupo Palma S. A. es aquí en Guanare, por la zona donde está el Club Italo Venezolano. Que le consta que la ciudadana José Eloisa García tiene contrato de adquisición de vivienda con el Grupo Palma S. A. porque ella estaba interesada que ellos también adquirieran vivienda ahí y ella les mostró el contrato para que se animaran. Que estuvo presente en el momento en que supuestamente la señora José Eloisa, llevó el dinero a Grupo Palma S., pero no directamente presente en el trato de ella con el empleado, sino en la puerta de la oficina. Que quien atendió a la señora José Eloisa, cuando dice que fue a llevarle el dinero a Grupo Palma S. A., fue un empleado, el nombre del señor no lo sabe pero era un empleado más o menos de mediana edad. Que el vínculo o relación tiene con la señora José Eloisa García es que son vecinos. Que el interés que tiene es que solucione el Tribunal.…”
EDILIO JOSÉ RAMOS OLAVARRIETA que al ser interrogado narró al Tribunal los siguientes hechos: “Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana José Eloisa García Figueredo. Que sabe de la existencia del Grupo Palma S.A. y ha estado ahí comos dos veces y ha visto la propaganda en T.R.P. Que tiene conocimiento, que la señora José Eloisa García Figueredo, tiene contrato de adquisición de una vivienda con la mencionada empresa Grupo Palma porque ella le ha hablado igual que su esposo, que ha contratado con esa empresa. Que sabe y le consta que José Eloisa García Figueredo, le llevó un dinero al Grupo Palma S.A., como parte inicial de la vivienda y no le fue recibido por la empresa porque el la fue a llevar allá. Que sabe que la señora José Eloisa, le llevó ese dinero a la empresa y no le fue recibido porque la segunda vez la llevó a la empresa a llevar un cheque, ella entró a la oficina al poco rato salió de la oficina preocupada así como llorando y le dijo que el jefe no le había aceptado la plata y de pasó la amenazo con demandarla, algo así. Que la fecha aproximada la llevo la primera vez y en que fecha la llevo la segunda vez a la citada empresa fue la primera vez el 15 de marzo y la segunda vez el día siguiente el 16 de marzo de 2012. Que el domicilio de operaciones del Grupo Palma S. A. es en el Club Italo, ahí están las oficinal del Grupo Palma S.A. Que le consta que la ciudadana José Eloisa García tiene contrato de adquisición de vivienda con el Grupo Palma S. A. porque ella le habló de eso al igual que su esposo, le dijeron que habían contratado con la empresa Grupo Palma S.A. para una adquisición de vivienda. Que la señora Eloisa, fue con el a la oficina. Que al momento de acompañar a la señora José Eloisa García a llevar el supuesto pago, el acompaño a la misma a las instalaciones de la empresa y entraron a la oficina. Que a la señora José Eloisa García, cuando fue a llevar el pago la atendió la secretaria. Que llevó en dos oportunidades a la señora José Eloisa García y la primera vez que fue o que acompañó ella fue a llevar un dinero para pagar la inicial de la vivienda, entonces la secretaria le dijo a ella, que tenía que esperar que el representante no se encontraba y tenía que volver luego Que el vínculo o relación tiene con la señor José Eloisa García es que son conocidos, ella vive en la misma Urbanización. Que no tiene ningún tipo de interés en el presente asunto…”
OMAR JOSÉ PUENTES que al ser interrogado narró al Tribunal los siguientes hechos: Que conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana José Eloisa García Figueredo. Que sabe de la existencia del Grupo Palma S.A. Que tiene conocimiento de que la señora José Eloisa García Figueredo tiene un contrato de adquisición de una vivienda con la mencionada empresa Grupo Palma. Que el en compañía de Urpiano Colmenares Masea, llevaron a la ciudadana José Eloisa García Figueredo, a la sede de la empresa Grupo Palma S.A. Que no recuerda con exactitud la fecha en que el y Urpiano Colmenares llevaron a la empresa Grupo Palma, a la ciudadana José Eloisa García pero cree que fue martes en la mañana, algo así. Que ellos llevaron a José Eloisa García Figueredo, a la sede de la empresa Grupo Palma a pagar un dinero. Que la sede del Grupo Palma es en el Club Italo. Que el domicilio de operaciones del Grupo Palma S. A. en el Club Italo, terrenos del club Italo. Que las oficinas de la mencionada empresa no funcionan dentro de las instalaciones del mencionado club sino que tienen un container al lado del estacionamiento del club. Que cuando dice que él acompaño a la señora José Eloisa García al Grupo Palma S.A. se encontraba en compañía del señor Ricardo. Que al momento de acompañar a la señora José Eloisa García, a llevar el supuesto pago él acompañó a la misma a las instalaciones de la empresa y la atendió la secretaria. Que la señora José Eloisa García que no tiene esposo, y que convive con el señor Omar Alexander Puentes Rangel que es su hijo y la señora Eloisa, es la muchacha con la que él vive ellos están juntos. Que no tiene interés en el presente asunto…”
Con relación a las testimoniales presentadas por el ciudadano: Omar José Puentes, el referido ciudadano manifestó a este Tribunal que la demandada convive con el señor Omar Alexander Puentes Rangel que es su hijo, en virtud de lo cual no se le confiere valor probatorio por estar inmerso en uno de los supuestos establecidos en el artículo 480 del Código de Procedimiento Civil.
Con relación a las testimoniales presentadas por los ciudadanos: Urpiano Ricardo Colmenares Masea y Edilio José Ramos Olavarrieta, los mismos fueron contestes en señalar que conocen de vista, trato y comunicación a la ciudadana José Eloisa García Figueredo. Que saben de la existencia del Grupo Palma S.A., Que tienen conocimiento, que la señora José Eloisa García Figueredo, tiene un contrato de adquisición de una vivienda con la mencionada empresa Grupo Palma porque ella al igual que su esposo ha hablado que contrataron con esa empresa. Que saben y le consta que José Eloisa García Figueredo, le llevó un dinero al Grupo Palma S.A., y no le fue recibido. Que el domicilio de operaciones del Grupo Palma S. A. es en el Club Italo y que no tienen ningún tipo de interés en el presente asunto. Considera quien decide que si bien las anteriores declaraciones son concordantes entre sí las mismas para ser apreciadas en todo su valor probatorio deben ser concatenadas con otras pruebas cursantes en autos las cuales serán analizadas posteriormente.
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
De conformidad con los ordinales 4° y 5° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 eiusdem, pasa esta Juzgadora a establecer los motivos de hecho y de derecho que fundamentaran su decisión.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el presente caso, pretende la parte actora la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta suscrito con la ciudadana José Eloisa García Figueredo, alegando que en fecha 18 de marzo de 2.011, la ciudadana José Eloisa García realizó una reserva por un monto de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) para la adquisición de un inmueble constituido por una vivienda pareada en construcción, distinguida con el Nº 84-B, según se evidencia de planilla de reserva y fotocopia de cheque el cual anexa.
Que en fecha 25 de marzo de 2.011 la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., suscribió con la ciudadana José Eloisa García Figueredo un documento privado de opción de Compra-Venta signado con el Nº 101055, y en dicho contrato de opción de compra venta se convino y firmó entre los suscribientes el Plan de Venta y que forma parte integral del referido contrato, detallando además las cláusulas a las que se contrae el referido contrato.
Que en fecha 01 de noviembre de 2.011, la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., entregó comunicación escrita a la ciudadana José Eloisa García, recordándole su compromiso de pagar lo pactado en el contrato de opción de compra venta de los giros 05, 06 y 07 lo cual no ha cumplido y le solicitó se pusiera al día con los pagos de las obligaciones adquiridas, manifestándole que su incumplimiento en los pagos pautados en el Plan de Venta causa daños y perjuicios que repercuten sobre la ejecución de la obra, ya que la empresa promotora cuenta con sus aportes económicos para ser invertidos en el urbanismo y que los giros y cuotas vencidas corresponden a los meses de agosto, septiembre, octubre de 2.011, por la cantidad de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) C/U.
Que en virtud de que la ciudadana José Eloisa García Figueredo nuevamente incumplió con el Plan de Venta es por que la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., solicita a la mencionada ciudadana se ponga al día con los pagos de las cuotas acordadas.
Que en fecha 08 de febrero del año 2.012, procedió a realizarle una notificación por escrito en la que se le solicitó compareciera por ante el asesor jurídico de la sociedad mercantil Grupo Palma S.A., en fecha 10-02-2.012, y se le pidió se pusiera al día en el pago de las cuotas vencidas, correspondientes a los meses de diciembre de 2.011 por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) y enero 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) manifestando que lo haría a finales del mismo mes de febrero de 2.012, dando cumplimiento solo de manera parcial al pago de la cuota en mora correspondiente al mes de diciembre del año 2.011, por un monto de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) abonando a esta cuota la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), incumpliendo con el pago de la cuota correspondiente al mes de enero del año 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00), adeudando también a la fecha las cuotas correspondientes a los meses de febrero y marzo de 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada una, establecidas en el Plan de Venta, convenido y firmado por ambas partes.
Que en virtud de los incumplimientos por parte de la ciudadana José Eloisa García Figueredo del Pago del Plan de Venta, así como el incumplimiento de los pagos acordados de manera amigable contraviniendo la normativa del derecho y faltando de manera flagrante a las obligaciones contractuales previamente establecidas por las partes, es por lo que procede a demandar la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta Nº 101055 y como consecuencia se ordene que su representada realice la devolución de las cantidades abonadas por la parte demandada, más los intereses calculados con base a la tasa pasiva promedio de los cuatro principales bancos del país por el lapso que la vendedora promitente haya tenido efectiva posesión del dinero aportado por el comprador promitente, previa deducción del 3% del precio de venta del inmueble como indemnización única en un plazo no mayor de Sesenta (60) días continuos de conformidad con lo establecido en la cláusula Séptima del mencionado contrato. El Tribunal para decidir observa:
El Código Civil en su artículo 1.133 establece:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”
El Código Civil en su artículo 1.167 establece:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”
El Código Civil en su artículo 1.474 establece:
“La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”
Por su parte, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o hecho extintivo de la obligación...”
CONCLUSIÓN PROBATORIA
Del análisis de las pruebas y normas legales aplicables que conforman el presente expediente, queda plenamente demostrado que en fecha 25 de marzo de 2011, las partes Grupo Palma S.A., y la ciudadana José Eloisa García Figueredo, suscribieron un contrato privado denominado Opción de Compra-venta de Promesa Bilateral, signado con el Nº 101055, en la cláusula segunda se establece el precio de la venta convenida en la cantidad de Setecientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 750.000,00), el cual se compromete a pagar el comprador antes de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra venta, los cuales fueron acordadas en la forma o plan de venta y además fueron acordadas las características y acabado del inmueble constituido por una vivienda pareada en construcción, ubicado en el conjunto residencial Villas Terranostra, distinguida tentativamente con el Nº 84-B, de la ciudad de Guanare estado Portuguesa, mediante el cual consta que la actora recibe de la parte demandada la cantidad total de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) por concepto de (reserva y abono a la cuota de diciembre de 2.011), establecido en el plan de venta.
Así las cosas, considera quien decide que en el presente caso se hace necesario determinar la naturaleza jurídica de la convención objeto del presente juicio, (contrato suscrito entre las partes cuya resolución se solicita) y al respecto sostiene Maduro Luyando que:
“La promesa bilateral de compra venta es perfectamente válida en el derecho venezolano. El promitente se obliga a vender y el otro contratante se obliga a comprar una cosa determinada por un precio. Este contrato es muy común y a veces necesario en materia de compra venta de inmuebles, por el cual las partes se obligan a contratar a celebrar una futura compra venta ante la Oficina Pública de Registro competente. Esto tiene la ventaja de que las prestaciones de ambas partes se pueden cumplir coetáneamente: la tradición de la cosa (que en materia inmobiliaria se hace mediante la entrega del título debidamente registrado) y el pago del precio.
Este contrato llena una necesidad de comercio inmobiliario. Para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades (solvencias de impuestos municipales, pago de anticipo de impuesto sobre la renta o presentación del comprobante de vivienda principal); además, generalmente el comprador requiere financiamiento quien exigirá hipoteca en garantía del préstamo que otorgue.
Ahora, al tener la opción de compraventa como objeto la celebración posterior de un contrato, termina de manera natural con la celebración del contrato de venta definitiva, que embaraza las modalidades precontractuales convenidas. Las que si no se cumplen conllevan a una terminación no natural del contrato, mediante formas de terminación del contrato más conflictivas, que dan origen a diferencias entre las partes. Es lo que ocurre cuando las partes difieren acerca de la validez originaria de su acuerdo o sobre la subsistencia en el período de ejecución de obligaciones que nacieron válidamente. Entonces, la paz entre los contratantes se acaba y la tarea de jueces y juristas es discernir las patologías que puedan afectar al contrato: si tiene algún vicio de inexistencia, validez o ineficacia, o si opera la resolución, la imprevisión u otra forma de terminación durante su cumplimiento”.
Asimismo, a dicho en criterios reiterados y vigentes la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que para determinar sí estamos en presencia de un contrato preliminar, bien llámese de opción a compra o de opción a venta o cualquier otro contrato preparatorio, es preciso analizar sí las partes al celebrar el mismo dejaron implícita o expresamente determinado la necesidad de arribar a un nuevo acuerdo de voluntades para alcanzar la celebración de un contrato ulterior a cuya celebración ayudó el contrato preliminar; de tal manera que, si en el contrato preliminar las partes no previeron la celebración de un contrato ulterior que configurara definitivamente la negociación, el contrato celebrado como preliminar resulta definitivo.
En el contrato bajo examen se hace necesaria una revisión de las cláusulas contractuales, en virtud de lo cual esta Juzgadora observa:
“PRIMERA: -Objeto: LA VENDEDORA PROMITEMTE concede una OPCIÓN DE COMPRA a favor del COMPRADOR PROMITENTE, con la finalidad de que el COMPRADOR PROMITENTE adquiera una (01) vivienda pareada, actualmente en construcción, distinguida tentativamente con el Nº 84-B, que en lo sucesivo se denominará “EL INMUEBLE”, el cual forma parte del conjunto residencial VILLAS TERRANOSTRA, o como en el futuro lo determine LA VENDEDORA PROMITEMTE, ubicado en el barrio Apamatal, Municipio Guanare, Estado Portuguesa…
“SEGUNDA: -Precio de Venta. El precio de venta de “EL INMUEBLE” objeto de la presente negociación, para la fecha, ha sido convenido en la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (750.000,00 Bs.); el cual se compromete a pagar EL COMPRADOR PROMITENTE a LA VENDEDORA PROMITENTE antes de la fecha de protocolización del documento definitivo de compra-venta de “EL INMUEBLE”, descrito en la Cláusula Primera de la presente opción de compra-venta, de acuerdo a las fechas y montos estipulados en el plan de venta, denominado ANEXO A, el cual fue debidamente convenido y firmado por las partes, y forma parte integral del presente documento;…”
“CUARTA: -Duración o Plazo. LA VENDEDORA PROMITENTE una vez concluida la construcción de la vivienda pareada y obtenido el correspondiente documento de habitabilidad, dentro de los tiempos que se establecieron en el plan de venta (ANEXO A) para la cancelación del contrato de compra-venta, transferirá en un lapso máximo de 6 meses posterior al cumplimiento de dicho contrato de compra venta, previo el cumplimiento de las obligaciones que se derivan de este instrumento para EL COMPRADOR PROMITENTE, la plena propiedad del inmueble objeto de este contrato, mediante documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro respectivo…”
“SEXTA: -Resolución del Contrato. Serán causas de resolución de pleno derecho del presente contrato, sin que mediare ninguna decisión judicial, ni notificación a EL COMPRADOR PROMITENTE, las siguientes circunstancias: … B.- El incumplimiento de los términos y condiciones establecidas en el presente contrato. C.- Todas aquellas no imputables a LA VENDEDORA PROMITENTE y que acarree un incumplimiento de las obligaciones de EL COMPRADOR PROMITENTE. I.-En el caso de incumplimiento en el pago de una cuota del plan de venta (ANEXO A) de EL COMPRADOR PROMITENTE a LA VENDEDORA PROMITENTE, transcurridos cuarenta y cinco (45) días consecutivos contados a partir de la fecha de vencimiento de la cuota insoluta.
SEPTIMA:- Cláusula Penal. Las partes convienen expresamente que si en el plazo establecido EL COMPRADOR PROMITENTE deja de cumplir las obligación previstas en el presente documento o se verificarán cualquiera de las causas establecidas en la cláusula sexta de la presente opción, LA VENDEDORA PROMITENTE considerará resuelto de pleno derecho el presente contrato de opción de compra-venta;…”
Así las cosas, considera quien decide que se observan en las cláusulas del contrato la identificación de las personas intervinientes en el mismo, el bien objeto del contrato (cláusula primera), el precio del bien (cláusula segunda), la duración del mismo (cláusula cuarta), la cantidad de dinero que entrega la promitente compradora a la promitente vendedora, a los fines de garantizar el cumplimiento de la obligación contraída establecida en el plan de venta y se estableció además la Cláusula Penal para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato (cláusula séptima), lo cual evidencia conforme a las doctrinas, jurisprudencias señaladas y en virtud del criterio pacifico y reiterado para el momento de la interposición de la presente demanda que el contrato de promesa bilateral de compra-venta no es considerado una verdadera venta, sino contratos preparatorios aún cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio.
En tal sentido, ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia 27 de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza, que:
“… al ser un contrato de promesa bilateral de compra-venta, su naturaleza es la de un contrato preparatorio, en el cual hubo un acuerdo de voluntades de ambas partes contratantes quienes se comprometieron a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compra-venta propiamente dicho, pudiendo este celebrarse o no de acuerdo a la voluntad final de los contratantes tal y como se expresó en la referida cláusula de dicho contrato. De modo que, las promesas de compra-venta, no constituyen una venta, sino que otorgan un plazo al opcionado para que manifieste su consentimiento mediante la adquisición del bien objeto de la negociación, en el presente caso se trata de un contrato preliminar de promesa bilateral de compra-venta, en el cual las partes se obligaron recíprocamente, una a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones, las cuales de no ocurrir hacían posible la no celebración del contrato definitivo, …”
Establecida como ha sido la naturaleza jurídica del referido contrato pasa esta sentenciadora a pronunciarse en primer lugar sobre lo alegado por el apoderado judicial de la parte demandada tanto en la contestación de la demanda como en la etapa de informes, señalando que solo es aplicable la resolución a los contratos bilaterales y no es procedente tal acción a los contratos unilaterales y los sinalagmáticos imperfectos como lo es en el presente contrato de opción de compra venta y en segundo lugar la procedencia o no de la acción interpuesta.
En tal sentido, la jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. La Doctrina lo define como el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal, en virtud de lo cual considera quien decide que el presente contrato según se evidencia de las referidas cláusulas contractuales encuadra dentro de la clasificación de los contratos bilaterales, en virtud de existir obligaciones recíprocas para cada una de las partes contratantes (una se compromete a vender y la otra a comprar, previo el cumplimiento de ciertas condiciones), siendo en consecuencia procedente ejercer contra dicho contrato la acción resolutoria que hubiere lugar.
Cabe señalar que para determinar la procedencia de la acción interpuesta es necesario traer a colación lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual expresa textualmente: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
A tal efecto, la Acción Resolutoria presupone un incumplimiento de la parte demandada, vale decir, cuando el deudor no pone la conducta debida tal como ella estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor. En los contratos bilaterales, como su denominación lo indica, se crean deberes y derechos recíprocos entre los contratantes. Nuestra Jurisprudencia ha venido expresando en forma reiterada, los requisitos para la procedencia de la acción resolutoria, y señala lo siguiente: La acción resolutoria exige como requisitos de procedencia: a) La Bilateralidad del Contrato; b) El incumplimiento definitivo del contrato; c) el incumplimiento culpable imputable al deudor; d) Que el Demandante hubiese cumplido u ofrezca cumplir con su obligación; y e) La intervención Judicial.
Así las cosas, en el caso de autos se observa claramente en las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA CUARTA, SEXTA y SEPTIMA, trascritas anteriormente que están presentes los requisitos de procedencia relativa a la bilateralidad del contrato al convenir las partes acerca del objeto del contrato, el precio de la venta, la duración, causas que originan la acción y cláusula penal; en cuanto al incumplimiento definitivo del contrato, en el presente caso la parte compradora promitente no demostró haber cumplido con el pago total de la cuota correspondiente al mes de diciembre de 2011 en la cantidad de Cuarenta y Siete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 47.250,00) de los cuales solo abono la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00), restando de dicha cuota la cantidad de Diecisiete Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 17.250,00), asimismo incumplió con el pago de las cuotas correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del año 2.012 por un monto de Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,00) cada una, lo cual arroja un total de Cuarenta y Un Mil Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 41.250,00) reclamados por la parte actora en el escrito libelar, tal como había sido pactado por las partes en el plan de venta, incumpliendo de este modo la parte demandada con su obligación en los términos fijados en el contrato.
En el caso sub judice se observa que la demandada incurre en una condición resolutoria que esta implícita en todo contrato bilateral, según lo expuesto en el artículo 1.167 del Código Civil. Al respecto Gilberto Guerrero Quintero expresa: “… la acción resolutoria es el derecho que tiene la parte cumpliente, o que ofrece eficazmente cumplir, de pedir la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación”.
En consecuencia siendo un deber del Juez analizar la importancia, tanto cuantitativa como cualitativa, de los pagos hechos y de los pagos omitidos y con vista a dichas determinación pronunciarse sobre la procedencia de la demanda de resolución de contrato incoada, considera esta Juzgadora que en virtud de los pagos efectuados y visto el incumplimiento de las estipulaciones contenidas en dicha convención como lo es el deber de pagar la cantidad de dinero restante en las fechas convenidas y no consta en autos instrumento alguno que pruebe que la parte demandada contratante efectuó el pago convenido en el plan de venta, de conformidad con lo establecido en el articulo 1.160, 1.167 y 1.271 del Código Civil debe forzosamente declarar que en el presente caso se ha verificado dicho incumplimiento, en consecuencia debe declararse Con Lugar la demanda interpuesta y como quiera que el efecto de la resolución contractual no es solamente la eliminación de la causa del daño que deriva del incumplimiento, sino el retrotraer el contrato como si éste no se hubiere celebrado, en efecto el actor VENDEDOR PROMITENTE deberá devolver a la parte demandada COMPRADOR PROMITENTE las cantidades recibidas por parte de éste, es decir, la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) recibida por concepto de reserva y abono a la cuota del mes de diciembre de 2.011, establecido en el plan de venta que fueron pagados por la demandada, más los intereses calculados con base a la tasa pasiva promedio de los cuatro principales bancos del país contados a partir del vencimiento de los pagos correspondientes a saber; el interés del monto de los Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) del pago de la reserva calculados a partir del 17 de marzo de 2011 y los Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) restantes correspondiente al abono de la cuota de diciembre de 2011, calculados a partir del 20 de diciembre de 2011, previa deducción del 3% del precio de venta del inmueble como indemnización única en un plazo no mayor de Sesenta (60) días continuos según lo estipulado en la Cláusula Séptima del contrato celebrado entre las partes, al haber surgido un incumplimiento por parte del comprador promitente, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo para el cálculo de los intereses correspondientes a partir de las fechas señaladas, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia queda resuelto el contrato privado de opción de compra venta suscrito entre las partes signado con el número 101055, en fecha 25 de marzo de 20011. Y así se establece.
DECISIÓN
Por los anteriores razonamientos este Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara Con Lugar la acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por la sociedad mercantil GRUPO PALMA S.A., domiciliada en Guanare estado Portuguesa, constituida por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en fecha 05 de marzo de 2.009, bajo el Nº 35, Tomo 4-A, a través de su apoderada judicial abogada YUMARY LISBETH HURTADO ESCALANTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.109.454, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 62.849, de este domicilio, en contra de la ciudadana JOSÉ ELOISA GARCÍA FIGUEREDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 19.187.198, de este domicilio, representada judicialmente por el abogado JULIO R. FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cédula de identidad Nº 4.097.853, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 14.977, de este domicilio.
En consecuencia:
1.- Queda resuelto el contrato privado de opción de compra venta signado con el número 101055 suscrito en fecha 25 de marzo de 2011.
2.-El actor deberá devolver a la parte demandada las cantidades recibidas por parte de ésta, es decir, la cantidad de Cuarenta Mil BOLIVARES (Bs. 40.000,00) recibidos por concepto de reserva y abono a la cuota del mes de diciembre de 2.011, establecidos en el plan de venta y que fueron pagados por la demandada, más los intereses calculados con base a la tasa pasiva promedio de los cuatro principales bancos del país contados a partir del vencimiento de los pagos correspondientes a saber; el interés del monto de los Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) del pago de la reserva calculados a partir del 17 de marzo de 2011 y los Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) restantes calculados a partir del 20 de diciembre de 2011, previa deducción del 3% del precio de venta del inmueble como indemnización única en un plazo no mayor de Sesenta (60) días continuos según lo estipulado en la Cláusula Séptima del contrato celebrado entre las partes, para lo cual se ordena realizar una experticia complementaria del fallo para el cálculo de los intereses correspondientes a partir de las fechas señaladas, de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil
3.-Se condena en costas a la parte demandada en virtud de la naturaleza del fallo.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo del Municipio Guanare del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Portuguesa, en Guanare a los seis (06) días del mes de mayo de dos mil trece (2.013). AÑOS: 203° y 154°.-
La Juez,
Abg. Miriam Sofía Durand Sánchez
La Secretaria,
Abg. Lilia Yelitza Vizcaya Ramírez
En esta misma fecha se publicó siendo las 10:00 de la mañana. Conste.
Stria.
Exp. 2.740-12
Carol.-
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